房地产经济学微观与宏观经济学分析 10页

!第!篇总论!!!!!!!!!\n\n房地产经济学!微观与宏观经济学分析绪论兼听则明"偏信则暗#!!!$新唐书"魏征传%"!!!课程介绍房地产经济学"顾名思义"是一门应用性质的经济学#其应用性集中体现在两个方面!一是研究方法的&非原创性’"也就是说"房地产经济学研究是基于经济学的分类(在经济学的研究方法的基础上进行的"经济学的研究方法及其研究结论"构成了房地产经济学的方法论基础)二是研究内容的应用性"一般的经济学研究既可以集中在某个具体的社会经济现象及其背后的&抽象’内涵"也可以就宏观意义上的经济发展趋势进行解释和说明"其内容和对象是非特定的(不受某一个特定经济领域局限的"而房地产经济学的研究内容(对象和领域是被限定的"其重点应在与房地产有关的经济学领域中#因此"房地产经济学是有关房地产的部门经济学(产业经济学"也是关于房地产的行业经济学#"!#!经济学基本概念回顾讨论房地产经济学问题会随时涉及到经济学的基本原理(模型和方法#因此"有必要回顾经济学的基本概念#&经济’一词起源于希腊"意即家政管理#古希腊哲学家色诺芬在$经济论%中论述了以家庭为单位的奴隶制经济的管理#柏拉图在$理想国%一书中从人性论(国家组织原理及使用价值的生产等三个方面"考察社会分工的必要性"认为分工是出于人性和经济生活所必需的一种自然现象#古罗马对经济思想的贡献"主要是罗马法中关于财产(契约和自然法则的思想#在中国古汉语中"&经济’一词是&经邦’和&济民’(&经国’和&济世’"以及&经世济民’等词的综合和简化"不仅涉及理财(管理经济活动的内容"也包括国家处理政治(法律(教\n育!军事等问题内容"穆勒的#政治经济学原理$%"#$#&被称为第一代古典经济学基础教科书"其中’(政治经济学)的定义为*(研究财富的性质及其生产和分配的规律’包括直接或间接地研究使人类或人类社会顺利地或不顺利地追求人类欲望的这一普遍对象的一切因素所起的作用")马歇尔的#经济学原理$%"#%&&被称为第二代经济学基础教科书"书中’政治经济学和经济学的定义*(是一门研究人类一般生活事务的学问’它研究个人和社会活动中与获取和使用物质财富必需品最密切相关的那一部分)则日渐贴近人们的生活+到"%’(年时’罗宾斯以边际主义的形式把经济学定义为*(一门研究人类行为的科学’因为愿望和稀缺之间的关系意味着经济学可以替代政治经济学")经济学家萨缪尔森的#经济学$%"%$#&被称为第三代基础性教科书’他提出*(经济学研究的是社会如何利用稀缺的资源以生产有价值的商品’并将它们分配给不同的个人")斯蒂格利茨的经典著作#经济学$%"%%)&被称为第四代基础性教科书"书中对经济学的研究范围提出了这样的见解*(经济学研究社会中的个人!厂商!政府和其他经济组织如何做出选择’以及这些选择如何决定了社会资源的使用方式")和萨缪尔森的#经济学$相比’斯蒂格利茨的#经济学$冲击了新古典综合派的理论体系’并形成了自己的框架’如对失业和通胀不能并存进行了说明+同时’实现了新古典经济学基本原理和经济学最新发展的结合’如阐述了信息!激励!道德风险和逆向选择问题"斯蒂格利茨在#经济学$中’实现了宏观经济学和微观经济学的统一’坚信宏观经济学的发展应以微观经济的原理为基础"当然’现代经济发展日益错综复杂’在此过程中出现的新情况!新问题需要运用新方法进行描述和解释"如(&&(年诺贝尔经济学奖的两位获得者卡尼曼教授和史密斯教授可以说是传统经济学的挑战者"其中’具有美国和以色列双重国籍的经济学家丹尼尔,卡尼曼教授自认为是心理学家’他认为经济学与社会学!心理学等均有密切的联系"卡尼曼认为人们的经济活动与经济关系是决定社会结构的基础’其生产活动和消费行为有一定的心理动机’并受行为习惯的影响’但这些心理状态和行为状态也往往是以一定经济利益的考虑为基础的’他关注的是人们的思维和人们做出经济决策的过程"而美国经济学家弗农,史密斯教授!"主要通过实验室的实验来验证经济理论’重点研究市场如何运作"#由此可见’随着人们对社会和经济规律的认识深入以及社会思潮的变化’$(经济)与(经济学)的定义和研究范围也相应地发生着变化"尽管如此’对经济%学的认识至少应把握如下两个特点*第一’经济学是研究稀缺资源有效利用问&题的学问"稀缺性是指相对人们无穷的欲望’经济资源的数量!质量和种类存在诸多限制"这一点决定了有效利用资源的重要性"第二’经济学是关于选择"!!\n"!"的科学!人们的欲望是无穷的"而用于满足人们多种需要的资源是有限的"所以人和社会都要进行选择!家庭选择有限收入用于购买什么商品#购买多少商’品"以获得效用最大$厂商选择有限的有多种用途的资源"用于生产什么#生产(多少"获得利润最大$政府部门选择资源合理配置的最优方案"以实现社会福利)最大化!!"#"!$!经济学的基本分支$%目前"经济学已经在社会科学中逐步形成了一个庞大的#门类分支繁多的&学科体系!按照不同的标准"可以将其划分为不同的类别!如%按照研究性质"*可以将经济学分为理论经济学和应用经济学$根据研究方法的不同"经济学可+以分为数理经济学#非数理经济学和制度经济学等$根据不同的研究范围"经济,-学包括综合经济学#部门经济学#专题经济学等!需要说明的是"这些划分过程.与划分结果本身是相互交叉的"而且"在经济学科内部及经济学科与其他社会,科学乃至自然科学学科之间也彼此联结和重叠!其中"根据研究对象的集总程$度和研究目的进行的分类"是经济学研究的基本分支!%!"#"$!微观经济学与宏观经济学&/按照研究对象的不同"经济学通常被分为微观经济学和宏观经济学!两者0的区别之一是经济变量的集总程度不同!!!本部分除标注内微观经济学的核心内容是论证亚当&斯密的’看不见的手(原理"研究对象容外"主要参考清"华大学建设管理系是单个的消费者#单个的生产者#单个的厂商#单个的行业等个体单位!微观卢有杰教授+新建经济学又被称为价格理论!因为个体单位的经济行为都和价格有关"即和商筑经济学,)北京%品#劳务与生产要素的价格有关!微观经济学的核心是运用价格机制来解释和中国水利水电出版说明市场资源的配置问题!具体地说"微观经济学研究的是影响单个决策者社"!""#*$#%页而)居民#企业等*的经济问题"即在给定的市场条件下"单个的决策者面临稀缺资成"特此致谢!源时如何选择"以便使由其支配的资源得到最佳的使用效果!"高鸿业"吴易风&微观经济学的出发点是产品#劳务和生产要素的供求平衡!一般的规律是现代西方经济学产品价格提高"则对产品需求量减少"而产品供给量增加$产品价格下降"则对)下册*&北京%经济科学出版社"#%%""产品需求量增加"而产品供给量减少!要反映供求量的变化对价格变化的反应##!程度"即价格弹性"要分别研究消费行为)效用理论*和生产要素组合与成本分析)生产理论和成本理论*$如果要结合不同市场结构"探讨厂商均衡问题"就形成了市场理论$探讨生产要素的价格即使用生产要素的报酬问题"形成了微观经济学的分配理论!此外"微观经济学的目标是达到市场均衡"即实现福利最大化"包括帕累托最优和市场失灵条件下的微观经济政策问题等"这也形成了\n福利经济学理论的核心!因此"微观经济学的理论体系可概括为供求理论#效用理论#生产理论#市场$厂商%理论#分配理论和福利理论!而宏观经济学则研究整个经济系统的运行问题"其研究对象主要是国民经济总量"即国民生产总值#价格水平#人口#人口出生率#就业率#失业率#通货膨胀率#利率#国际收支#税收政策#货币供给政策#汇率#财政赤字#固定资产投资等!宏观经济学是以国民收入决定为主线的总量分析"其中国民收入核算是研究宏观经济理论的出发点"国民收入决定是宏观经济学的核心内容"主要包括简单国民收入决定模型#*+,-.模型和总需求总供给模型!所以"宏观经济学也被称为国民收入理论!而就业政策#宏观价格调控政策#货币理论和政策#财政理论和政策及对外经济理论和政策是以国民收入决定理论为依据的宏观经济政策"其目标是减缓经济波动"保持经济增长!与微观经济学不同的是"宏观经济理论通常假定资源配置问题已经解决"需要重点研究的是资源利用问题!因此"微观经济学和宏观经济学的研究结果是相互补充#互相依存的整体!特别需要提及的是"自(&世纪)&年代以来"各种宏观经济理论越来越具有这样一个共同的特点"即从宏观着眼"从微观入手"!赵民"陶小马&城强调建立宏观经济理论的微观经济基础!!从这个角度上讲"在现代经济学体系市发展和城市规划中"宏观经济学与微观经济学的研究将日趋紧密并逐渐融合!的经济学原理&北京(高等教育出版!"#"%!实证经济学与规范经济学社"!""#"#’##%当然"尽管经济学家都试图利用客观的数据和科学的方法研究问题并检验#验证自己的理论!但是"作为一门社会科学"经济学不可避免地带有&社会’中的主观色彩!在这里"有必要从研究目的的角度区别两种不同的经济学分支(实证经济学与规范经济学!实证经济学"又称为描述经济学"通常对经济现象#经济行为或经济活动及其发展趋势进行客观分析"得出一些规律性结论)回答&是什么’而不回答&应该是什么’的问题)分析问题具有客观性)其结论可以通过经验事实进行验证!也就是说"实证经济学仅仅说明经济活动是如何进行的"在提出理论假设时总是试图在现实中得到验证"而不对经济活动做出评价或提出纠正办法!经济模型是进行实证经济学分析的方式之一!这种&模型’既可以通过文字描述"也可!以采用图解形式"其目的是用尽可能简略的形式来表现经济变量之间的作用和"相互关系!现在的经济学家更注重通过数学模型的形式"简明而准确地描述一#些普遍规律!从这个角度讲"实证经济学是把经济思想$猜想%通过科学方法"$转换为可证伪的经济原理的过程!该过程一般由定义#假设#假说和预测等相%互联系的步骤组成!定义是指对研究变量给予质的规定性"并加以明确的界&定"否则没有特殊性和可比性!假设是指界定理论分析的条件"因为理论都是在一定条件下成立的!假说是指对若干变量之间关系的揭示或阐述"是未经证"!#\n"!$明的规律性!预测是运用假说对未来进行科学预见"以判断假说是否存在!如果预测结果符合实际"则假说就是客观的理论#反之"如果预测结果不符合实际’或不准确"则需修改或否定假说!例如"当实证经济学提出$居民平均收入的增(加使得住房消费的支出增加%的说法时"就是一个可以用收入和支出的数据进)行验证的实证命题!!与此不同的是"规范经济学被称为价值判断经济学"是以一定的价值判断"为基础"提出一些分析和处理问题的标准"作为决策的前提和制定政策的依据##回答$应该是什么%而不回答$是什么%的问题#没有客观性而只是根据一定的价$值观念进行判断#其结论无法通过经验事实进行检验!规范经济学的研究结果%不仅要说明经济活动是如何进行的"还要找出纠正办法!规范经济学的命题都&是诸如$应当干什么%或$事情应当是这样&&%等类似的内容"往往会反映经济*学家个人价值观念和是非标准"故常常引起争论!如$政府应多建经济适用+房%’$应鼓励消费者购房%等"就是典型的规范经济学命题!,一般说来"实证性研究是规范性研究的基础"因而"经济学的首要任务是实-证研究!当然"无论是实证经济学还是规范经济学"都与经济目标有关!!经济!尹伯成&西方经.目标是分层次的!某个经济体系的运行目标层次越低"针对其进行的研究就越济学简明教程&上,海(上海人民出版$具有实证性#反之"当某个经济体系的运行涉及社会价值判断和政策取向时"其社"!""""#’##%%运行目标水平就相应地较高"与之相联系的经济学研究也更具有规范性!所&以"正如微观经济学与宏观经济学是从不同的角度来研究问题一样"实证经济/学和规范经济学也是从不同的经济目标层次上来研究问题"也具有互补性!0"!%!经济学的研究方法经济学虽然是一门社会科学"但它在发展过程中"从自然科学那里借鉴了大量的工具和方法!经济学为人们提供了一种结合社会科学和自然科学优点的思维方式(主题紧扣社会"但以科学的冷静来研究问题!从边际学派将微积分引入经济学的研究到数理经济学的崛起#从运筹学’规划论在第二次世界大战中的成功运用到数学’统计理论在经济学领域内集成为实用性极强的计量经济学#从(&世纪/&年代集合论被用于经济学的基础到%&年代用博弈论来重塑微观经济学的基础"新的研究方法的引进"极大地促进了现代经济学的发展!其中"局部均衡和一般均衡’边际分析和最优分析’静态分析和动态分析’流量分析和存量分析及经济模型等是常用的经济学研究方法!!"&"$!局部均衡和一般均衡经济学中的均衡"是指经济体系中各种对立的’变动的力量处于一种旗鼓\n相当!相对静止!不再变动的境界"如市场上的商品价格与买卖双方的成交数量达到一定状态时#买卖双方都不希望改变当时的价格和成交的数量"此时的均衡有以下特点$%"&市场供给量与市场需求量相等’%(&市场成交量基本稳定不变’%’&市场交易双方都不愿意改变市场价格’%$&均衡价格是惟一的’%0&价格偏离均衡状态时#会自动恢复到原来的水平"从这个意义上讲#均衡与物理学中的(稳定)概念很接近"均衡分析可以分为局部均衡分析和一般均衡分析"局部均衡是指其他条件不变的情况下#对个别商品或市场的均衡价值和均衡产量形成过程的分析#即分析某类商品的需求量和供给量相等时的均衡产量和均衡价格"一般均衡与局部均衡相对应#是把经济体系中不同的部分看作一个有机的整体#从相互联系中研究各组成部分的均衡#如在市场上所有商品的供给!需求和价格相互影响的条件下#探究所有商品的供求均衡状态"!"&"%!边际分析和最优分析边际分析是研究最后增加或追加一个单位自变量#所引起因变量变化值的分析"边际分析是基于各种经济变量存在函数关系为前提的#也是相对平均分析而言的一种分析方法"这种方法实际上是用来确定适度的变量界限的较好方法#在微观经济学中应用得较为广泛"现代经济学的产生和发展#是与边际分析方法的广泛应用分不开的"最优分析是运用数学和现代计算工具#确定经济运行中目标最优化的论证方法"最优化问题实际上是一种特殊的均衡问题#即有一定目标的均衡"从数学上看#最优问题就是求极值问题#包括微分极值法!线性规划和拉格朗日法等"例如#线性规划是求在线性约束条件下的最优#即在一定的线性条件下#求线性的目标函数最大化或最小化"!"&"#!静态分析!比较静态分析和动态分析静态分析是研究经济变量在同一时期内的相互关系#是对经济运行的一种短期分析"静态分析只说明短期经济运行情况#不能说明经济运行的变化过程"如价格理论中关于均衡价格形成条件的分析就是一种静态分析"又如宏!观经济学中#每个时期国民收入的水平取决于!%储蓄&和"%投资&的对比状况#"#即"和!相等时则有均衡国民收入的论证就是静态分析"$比较静态分析属于另一种均衡状态分析#研究从一种均衡状态到另一种均%衡状态的变化趋势#分析经济变量对均衡的影响#即通过对不同均衡状态的比&较#发现导致均衡状态变化的因素"动态分析是研究经济变量在不同时期的变动规律#是对经济运行的一种长"!%\n"!&期分析!说明长期经济情况并解释经济运行过程及变化动因"经济增长问题的研究就属于动态分析"’静态分析和动态分析的主要区别在于#$"%前者不考虑时间因素!而后者考(虑时间因素&$(%静态分析是一种横向分析!即考虑一定时期内各种经济变量之)间的相互关系!动态分析则是一种纵向分析!是时间序列分析!即考察不同时期!各种经济变量的变动规律"当然!静态分析和动态分析也有一定联系"静态分"析是动态分析的基础!为动态分析提供基础数据!便于准确分析经济运行规律&#而动态分析则是静态分析的发展和延伸"$%!"&"&!流量分析和存量分析&*流量和存量都是变量"流量是指某一时期内经济变量的数值!如一年内国+民生产总值’一年内银行吸收存款的数量等"存量是指某一时点上的经济变,量!如年末的国民财富总量’年末银行存款余额等"一般来说!流量来自存量!-流量又归入存量之中!如一年生产的国民生产总值是年初$或上年末%各种资源.存量充分利用的结果!而到年末未消耗的国民生产总值又归入存量之中"流量,和存量是互相影响的!流量增加能使存量增加!存量增加又促使流量增加"$流量分析是指对流量总量指标的投入产出变化及对其他总量指标的影响%等进行分析"存量分析是指对存量的总量指标的影响因素’变动趋势及对其他&有关指标影响的分析"存量分析和流量分析常用于分析财富和收入的关系"/0"!&!房地产经济学的内容体系房地产经济学是研究房地产行业面临的经济问题的学科"如前所述!如果仅从经济学的意义来看!其本质应属于微观经济学的范畴"但是!为了研究方便!我们借助分析方法和分析角度的不同!将房地产经济学的研究内容分为房地产微观经济学$或称微观的房地产经济学%和房地产宏观经济学$或宏观的房地产经济学%"微观的房地产经济学分析主要研究房地产市场的运作及其对房地产资源的有效配置&而宏观的房地产经济学分析则着重研究政府政策及政府机制对房地产市场的影响及其影响的评价"这里!是否考虑位置或区位是区分微观与宏观房地产经济学的关键"房地产微观经济学的很多理论是从城市经济学中借鉴而来的!其中的位置或区位是研究个体的重要因素"一般说来!微观的房地产经济学分析要针对某一特定地块回答以下的具体问题#(该区域的供给和需求如何确定？该地块的最高最佳使用方式是什么？地上物的价格如何随位置的不同而不同？)!等等"而房地产\n宏观经济学则从!位置"中超脱出来#其研究重点则放在影响整个房地产市场运行的因素#如利率$经济周期等方面%!"’"$!微观的房地产经济学分析从微观的经济学角度来看#房地产市场是一个产品互异性的市场%市场中各个物业的价格具有以下特征&’"(单个地块或者物业的价格因其特征’如位置$面积$设备$周边环境等(的不同而不同%家庭或者企业对这些特征的评价或认可决定了物业或地块的价值%’((同一市场中不同物业之间的相对价格较为稳定%宏观经济因素的变化会使所有物业的价格同时升高或降低#而相对价格则基本保持不变%’’(如果一个地块或物业的特征’自身的属性和周围环境(发生变化#则该地块和其他物业的相对价格就会发生变化%!"’"%!宏观的房地产经济学分析从宏观经济学的角度来看#探讨经济环境变化时房地产市场体系的特征是房地产经济学的主要研究对象%具体地说#宏观的房地产经济学分析重点探讨以下内容&’"(国际房地产市场&开放性%在经济一体化趋势在全球蔓延的背景下#国际间的资本流动日益加速%作为投资工具的不动产与动产之间的界限变得模糊起来%这是资本寻求利润的必然要求#也是国际投资市场进一步开放和成熟的必然结果%结合市场的国际资本构成探讨资本流动为房地产市场带来的影响也是研究房地产市场开放性的体现%’((房地产景气循环与周期特征&时间性%房地产市场的波动$循环及周期性变化是经济周期的一种反映#且常与经济周期交织在一起%对房地产市场周期性特征的认识有助于了解经济环境的变化%如当各个地区的需求发生变化时#生产要素’劳动力$资金$房地产(在不同地区之间的转移不是短期内能完成的#所以会在短期内产生不均衡#从而形成循环%’’(区域经济与房地产市场&区域性%某一特定地区的经济增长形势#从短!期来看#受宏观经济形势$该地区产业结构和竞争能力的影响)从长期来看#则"#与该地区的社会经济特征和人们的生活方式有关%同时#房地产市场和所处区$域的经济走势密切相关#如房地产价格和供给有时会影响该地区经济的发展%%’$(宏观经济背景下的房地产市场&总体性%宏观经济对房地产市场的作&用渠道在于经济基本面的变化会影响人们对未来的期望#从而产生房地产供给和需求力量对比的失衡#进而引起价格的上升或下降%同时#房地产市场的变"!’(