《土地经济学》复习 9页

房地产一级市场：房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。房地产市场的结构\n房地产二级市场：房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。\n房地产三级市场：房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的市场。也就是房地产再次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。\n一级市场土地使用权出让市场二级市场土地转让、新建商品房租售市场三级市场存量房地产交易市场\n1、国有土地使用权出让价格评估2、房地产转让价格评估3、房屋租赁价格评估4、房地产抵押价值评估5、房地产保险估价6、房地产课税估价7、征地和房屋拆迁补偿估价8、房地产分割、合并估价9、房地产纠纷估价10、企业各种经济行为涉及的房地产估价11、房地产贷款项目评估地价评估应用\n《土地利用现状分类》国家标准出台共分为12个一级类、57个二级类中华人民共和国质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会于8月10日联合发布《土地利用现状分类》，标志着我国土地资源分类第一次拥有了全国统一的国家标准。《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、57个二级类。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。\n节约集约用地，就是如何更有效的利用土地，以最小的土地成本，满足社会经济发展与环境建设的需要。土地节约集约利用包括三层含义：一是节约用地，就是各项建设都要节省用地，千方百计的不占或少占耕地。其主要是从保护土地资源的角度，通过一些政策、措施或技术手段，减少社会经济发展对土地造成不可逆的消耗；二是集约用地，就是每宗建设用地必须提高投入产出的强度，提高土地利用集约化程度。其主要是针对人类主动的社会经济活动而言的。通过增加生产要素的投入，提高土地利用率，优化土地利用结构等措施，从而使土地利用效率达到一个合理水平的行为；三是通过整合、置换和储备，合理安排土地投放的数量和节奏，改善建设用地结构与布局，挖掘用地潜力，提高土地配置的合理程度和土地利用效率。“节约集约用地”的内涵\n补地价：是指需要补交给政府的一笔地价。目前主要有下述4种补地价：变更原土地用途；增加容积率；转让、出租、抵押划拨土地使用权；出让的土地使用权期满后续期。变更原土地用途时：补地价＝改变用途后的地价－改变用途前的地价增加容积率时：补地价（单价）＝（增加后的容积率－原容积率）×原楼面地价或补地价（总价）＝补地价（单价）×土地总面积\n例：某宗地土地总面积为1000平方米，建筑容积率为3，对应的土地单价为450元/平方米，现允许将容积率增加到5，则应补地价的数额为：补地价（总价）＝补地价（单价）×土地总面积＝300×1000＝30（万元）