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工程经济学论文工程技术学院土建三班李建民22201032220083摘要：建筑关系到广大人民群众的切身利益,关系到国民经济的发展和社会的稳定。改革开以来，我国的国民经济取得了跨越式发展，而建筑业更是成为了一个极其重要的经济支柱。在世界金融危机的背景下，国内的房价上涨已经成为不争的事实。人民群众大多选择了按揭贷款，购房按揭贷款已成为购房者获得住房的一种很有效的手段，长春市住房按揭贷款额1999年为2.5亿元、2000年为12亿元，足以说明百姓对按揭买房的认可程度。按揭，无疑也是推动房地产市场发展的一剂兴奋剂。置业者应正确认识贷款本金的偿还是按复利计算时间价值的，正确对待贷款购房中的“杠杆作用”。为置业者在住房贷款中，贷款数额、贷款方式、还款时间、还款方式的确定提出合理建议，众所周知，购房是人民群众需要耗费大量资金的一件举动，这必然涉及到大量的金钱，这就需要考虑一个重要的问题资金的时间价值。然而我们总应该想到的是如何让人民经济的，划算的，明白的，舒心的住进自己的房子，正确的认识商品房与资金的时间价值。关键词：商品房资金时间价值贷款1.资金时间价值和商品房的概念货币时间价值是指货币随着时间的推移而发生的增值，是资金周转使用后的增值额。也称为资金时间价值。专家给出的定义：货币的时间价值就是指当前所持有的一定量货币比未来获得的等量货币具有更高的价值。从经济学的角度而言，现在的一单位货币与未来的一单位货币的购买力之所以不同，是因为要节省现在的一单位货币不消费而改在未来消费，则在未来消费时必须有大于一单位的货币可供消费，作为弥补延迟消费的贴水。商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。资金的时间价值的产生是因为：第一，货币时间价值是资源稀缺性的体现。经济和社会的发展要消耗社会资源，现有的社会资源构成现存社会财富，利用这些社会资源创造出来的将来物质和文化产品构成了将来的社会财富，由于社会资源具有稀缺性特征，又能够带来更多社会产品，所以现在物品的效用要高于未来物品的效用。在货币经济条件下，货币是商品的价值体现，现在的货币用于支配现在的商品，将来的货币用于支配将来的商品，所以现在货币的价值自然高于未来货币的价值。市场利息率是对平均经济增长和社会资源稀缺性的反映，也是衡量货币时间价值的标准。第二，货币时间价值是信用货币制度下，流通中货币的固有特征。在目前的信用货币制度下，流通中的货币是由中央银行基础货币和商业银行体系派生存款共同构成，由于信用货币有增加的趋势，所以货币贬值、通货膨胀成为一种普遍现象，现有货币也总是在价值上高于未来货币。市场利息率是可贷资金状况和通货膨胀水平的反映，反映了货币价值随时间的推移而不断降低的程度。第三，货币时间价值是人们认知心理的反映。由于人在认识上的局限性，人们总是对现存事物的感知能力较强，而对未来事物的认识较模糊，结果人们存在一种普遍的心理就是比较重视现在而忽视未来，现在的货币能够支配现在商品满足人们现实需要，而将来货币只能\n支配将来商品满足人们将来不确定需要，所以现在单位货币价值要高于未来单位货币的价值，为使人们放弃现在货币及其价值，必须付出一定代价，利息率便是这一代价。2商品房价格的构成2.1土地使用权取得费商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和；商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。2.2住宅开发成本1、前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。2、建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费(含结构和装修)、设备购置费等。3、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费。住宅小区基础设施建设费，指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电(含一户一表)、供气、供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗(含每户或单元保安门)、绿化、环卫、排污、排水、消防设施等基础设施建设所发生的设施(设备)及建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。非营业性公共配套设施建设费，包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车库(棚)、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。4、开发间接费。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。2.3住宅开发期间费用指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。1、管理费用，指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。2、财务费用，指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。3、销售费用，指开发经营单位为销售而发生的各项费用。2.4利润以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取，属政府定价或政府指导价的商品住宅，其利润率由政府价格主管部门确定；属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。2.5税金指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。2.6商品住宅差价包括楼层差价、朝向差价。楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其中属政府定价的政府指导价的，报价格主管部门确认。3,贷款本金的偿还贷款本金的偿还是按复利计算其时间价值，资金是具有时间价值的，即相同数额的资金在不同的时间点上其价值是不相同的，1995年的100元资金与2000年的100元资金其价如值显然是不同。因1995年的100元起码存放在银行会得到利息，到2000年将获得大于100\n元的价值而产生增值，资金的增值即为资金的时间价值。对于资金时间价值的计算，通常采用单利和复利两种方式：单利是只对本金进行计息的方式，如10万元资金，年利率5%，存期5年，按单利计算可得利息为10×5%×5＝52.5万元；复利是以本利和为基数进行计息利滚利的方式，仍以上述数据为例按复利计算可得利息为[(1＋5%)10－1]＝10×0.629＝6.29万元。由此可见，相同数额的资金由于计息方式的不同而产生的利息是不同的。无疑，个人住房贷款中使用的贷款资金也要支付利息的，按现行制度规定，个人住房贷款的偿还是按复利按月计息的，即在贷款期限内每月均以相等的偿还额归还贷款本金和利息。其计算公式如下：每月等额偿还贷款本息=AI(1+I)T/[(1+I)T－1]其中：A：贷款本金（元）；T：还贷款期限，按月计算；I：贷款月利率由此得知,期初贷款本金A越大，贷款期限T越长，则所承担的利息负担越重。因此，作为贷款者应慎重考虑贷款数额、还款期限等。就拿我居住地恩施来说，恩施房价前期主要受两路利好消息刺激，加上外部非购房流动资金炒作，使得恩施房价过快升温，2003至07年短短四年，从每平600直升至3200，升幅近550%。连续四年禅连湖北省房价涨幅榜首。高速公路今年即将开通，对恩施经济促进效益会低于过高的预期，在全国房市一片跌声的宏观环境下，这样的事实大有利空出尽的意味。这就意味着前几年在恩施购买了房子的人民就因为这四年的时间，资金的时间价值涨了近5倍。4还款期限的选择及提前还款贷款期限是越长越好，还是短期的好？这主要取决于购房者的经济能力及其投资偏好。一般来说，还款期限越长，则每月还款额越低，负担就相对轻一些；反之，还款期限越短，则每月还款额越高，负担就相对重一些。可见，延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额，但是否期限越长越好呢？让我们来看一个例子。以借款一万元为例，采用银行按揭贷款，月利率为4.425‰,如果两年还清，每月还款440.10元，如果三年还清，每月只需还款301.10元，每月还款减少139元，负担减轻31.6%左右。而比较还款期为十九年和二十年，还款期19年时每月还款71.24元，还款期20年时每月还款69.24元，同样是延长一年，每月负担只减少2元，约为2.8%。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少，而白白增添了利息负担。显然,并不是选择抵押贷款的期限越长越好,问题出在期限越长的抵押贷款所支付的利息占贷款总额的比例较高，而且随着收入增长，过长的期限会造成过小的每月付款额，从而带来不必要的利息支出。举例来说，一个年利率10%，即月利率8.33‰，10万元的30年贷款，每个月利息费用878元，全部利息费用是21.6万元，是本金的两倍多，同样10万元的15年贷款，每月利息费用1075元，虽然比30年的多了197元，但全部利息支出只有9.35万元，比30年少了12.2万元，还只花了一半的时间就还清了贷款。因此，购房者应根据自己经济收入状况及未来预算，确定一个合理的抵押贷款期限，一般应选择10到15年贷款期限为适当。在香港1990年的一次房地产调查表明，年龄在40岁以下的首次购房抵押期为14.2年，岁以上的则为11.7到13.3年。40当然,预期的每月收入水平是决定还款安排的客观制约因素,根据发达国家住房贷款的经验，月均还款额占月收入水平的15-50%比较合适，超过50%后，借款人的日常生活及消费水平将受到不利的影响。如果购房者的收入发生变化，例如获得一份收入更高的工作，职位迁升后收入得到很大改善，支付能力提高了，为了减少利息支出，借款人可提前偿还全部贷款本息，银行按原期限利率\n和实际贷款的期限计算利息。其提前归还部分不再计收利息，已计收的贷款利息不再调整，从而缩短了还款期限减少了利息支出。尽管提前还款可以减少利息支出，但是住房贷款受国家政策鼓励，其利率水平比同期的汽车、小额质押贷款低，对于同时需要支付汽车或者小额质押贷款的借款人而言，收入变化后，首先应该提前归还后两种贷款，然后才考虑提前归还住房贷款。此外,收入水平提高后，是否提前还款还取决于其他投资机会，例如购买股票、投资基金、高收益的债券，只要这些投资的回报率高于住房贷款所需支付的利息，最好不要急于提前还款，否则会为失去更好的投资机会而懊悔。小结：当前房价炒作是愈来愈热，购房者鉴于对资金时间价值的缺乏和对房屋建筑价格把控的不稳很有可能因此而蒙受经济上的损失。资金不会自动随时间变化而增值，只有在投资过程中才会有收益，所以这个时间价值一般用无风险的投资收益率来代替，因为理性个体不会将资金闲置不用。它随时间的变化而变化，是时间的函数，随时间的推移而发生价值的变化，变化的那部分价值就是原有的资金时间价值。只有和劳动结合才有意义，我们应当合理的把握好房价市场，关注好银行贷款的信息，合理的运用资金的时间价值，提高资金效率，购到自己心里满意的住宅。参考文献：1《工程经济学》高等教育出版社2《财务管理学》3《中华人民共和国建筑法》4王应明．《技术经济学》．北京：中国经济出版社，1998