《资源经济学》课件 114页

资源经济学讲授人：丁忠义环境与测绘学院土地管理系E-mail:dzy2002@126.com电话：138521419102008级测绘工程\n什么是资源经济学？简而言之：资源经济学是研究自然资源与社会经济相互关系及其发展变化规律的学科。问题一：\n小结广义概念：凡是稀缺且有用的物质，也就是能形成资财之源的物质；狭义概念：资源就是或主要是自然资源--自然界进人生产过程的各种物质资源。\n资源：是指在一定的社会经济条件下，人们所发现的有用且稀缺的物质、能量及其功能过程的总和，它们往往以原始（自然）状态进入生产过程或直接进入消费过程以提高人类当前或未来的福利。《资源经济学》中的“资源”\n资源的属性1）具有用途并产生价值的物质人们能将其用于特定产品的生产或能以支撑持定的服务功能以满足人类自然在物质与精神两方面的需求。2）资源本身是一个动态的概念信息、技术的变化，人们能够拓宽资源的范围；随着人们需求、物质相对稀缺性的变化都能将以前没有价值的物质变成资源\n3）稀缺性在资源经济学的研究对象中强调资源的数量和人们的需求相比的数量是有限制的，有别于资源与环境科学中的资源范畴。4）天然性①强调资源以自然或以原始物质形式进入人类的经济过程；②区别于经济中常讲的资源，如中间产品、最终产品等；③功能性资源：生物链、自然循环系统等都是资源；④自然景观等。\n小结从上述分析可以看出，资源最本质的属性是有用性和稀缺性。它决定了人们应如何充分利用它的有效性，如何通过科技进步及合理利用等改善它的稀缺性。随着科学技术的发展和人们对自然界认识的深入，资源的概念和范围会有一个发展变化的过程，人们对资源的理解也会逐渐趋于完善。\n3.按照资源的社会属性来分类（资源的控制方式）1）专有资源（OwnedResources)或可控资源（ControlledAccessResources)指通过法律或所有权的界定，具有明确的所有者。2）共享资源（CommonPropertyResources）指没有明确的所有者或虽具有法律上的所有者，但不能行使其权利的。例子：公海、空气、草原\n资源的基本特性整体性地域性多用性数量有限性与潜力的无限性\n整体性资源之间相互联系、相互制约、构成一个有机的整体。“牵一发而动全身”植被被破坏→→水土流失、土壤肥力下降→→植被退化，甚至沙漠化；植被退化，土壤沙漠化→→动植物及微生物就会大量减少。相反，如果在沙漠化地区通过种草、种树慢慢恢复植被，水土将得以保持，动物和微生物就会集结繁衍，土壤肥力逐步提高，从面促进植被进一步优化和各种生物良性循环。\n地域性区域具有资源优势，资源分布具有明显的地域性。这种地域差异性最好的例证就是地球上五个地带的划分；各地带之间的资源状况有着很大的差异。全图煤炭资源探明的储量，27％集中在山两省，97％的钾盐集中在青海省。水资源南多北少,主要集中在川、滇、黔、桂、藏\n多用性资源一般部具有多种用途。如土地资源，既可用于农业，也可用于工业、交通等其他行业以及改善人们的居住条件；水资源既可以用于农业生产，也可直接用于人类生活。正是存在着资源用途上的多面性，才产生了如何将有限资源在不同用途上进行最优分配的问题。\n数量有限性与潜力的无限性在特定时间、地点条件下，任何资源的数量都是有限的，不仅可利用量有限．储量也是有限的，如地球上的土地面积、水的数量等。数量在技术一定条件下是有限的可更新性、再生性和循环性是相对无限的资源开发潜力的无限性正是人类社会经济可持续发展的物质基础。\n特尔菲法（专家咨询法）这是由美国兰德公司发展的一种新型专家预测方法。第一步：它通过寄发调查表的形式征求专家的意见：第二步：专家在提出意见后以不记名的方式反馈回来；第三步：组织者将得到的初步结果进行综合整理，然后反馈给各位专家，请他们重新考虑后再次提出意见；第四步：经过几轮的匿名反馈过程，专家意见基本趋向一致；第五步：组织者依此得出预测结果。\nABC分析法它是由意大利经济学家巴雷托首创，根据事物在技术或经济方面的主要特征，进行分类排队；识别出少数的但对事物起决定作用的关键因素和多数的但对事物影响较少的次要因素。该大致可以分5个步骤：（1）收集数据；（2）统计汇总；（3）编制ABC分析表；（4）ABC分析图；（5）确定重点管理方式。\n1.需求的定义需求是指市场主体在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意并能够购买的某种商品的数量的对应关系。需求是有支付能力的需要（潜在购买力）三个要素：①购买欲望；②支付能力③对应关系分类：①个人需求；②市场需求市场需求等于个人需求的加总二、需求曲线TheDemandCurve\n7.需求定理的特例（1）吉芬物品Giffen’sGoods：需求量与价格成同向变动的特殊商品。P→Q英国人吉芬发现1845年爱尔兰发生灾荒，土豆价格上升，但需求量却反而增加。在当时被称为“吉芬难题”。原因：土豆涨价引起英国靠工资生活的低收入者购买更多的土豆，而不是买得更少。\n三、供给曲线TheSupplyCurve供给：在一定时期内，在各种可能的价格水平，厂商愿意而且能够供应的商品量。供给是供给欲望与供给能力的统一“愿意---供给欲望”“能够---供给能力”这两个条件缺一都不构成供给。1.供给Supply\n4.影响供给的因素商品本身的价格相关商品的价格生产要素的价格生产技术的变动政府的政策厂商的目标厂商对未来的预期商品自身价格不变，生产成本上升会减少利润，使供给量减少。在一般情况下，生产技术水平的提高可以提高劳动生产率，降低生产成本，增加生产者的利润，生产者会提供更多的产量。\n均衡价格的形成均衡价格的形成：供求双方在竞争过程中自发形成的，是一个价格自发决定的过程。供求不平衡，市场出现两种状态：过剩与短缺。在市场机制的作用下，供求不相等的非均衡状态会逐步消失，实际的市场价格会自动地回复到均衡价格水平。市场价格>均衡价格：出现供大于求，商品过剩或超额供给。在市场自发调节下，一方面会使需求者压低价格来得到他要购买的商品量，另一方面，又会使供给者减少商品的供给量。这样，该商品的价格必然下降，一直下降到均衡价格的水平。反之如此。\n计算实例设某商品的市场需求函数为D=12—2P，供给函数为S=2P，均衡价格和均衡产量各是多少？P=3Q=6\n1.弹性弹性系数：表示弹性的大小。因变量变动的比率＝—————————自变量变动的比率弹性（elasticity）,物理学名词,指一物体对外部力量的反应程度。弹性是相对数之间的相互关系，即百分数变动的比率，或者说它是一个量变动1%，引起另一个量变动百分之多少（程度）的概念。对于任何存在函数关系的经济变量之间，都可以建立二者之间的弹性关系或进行弹性分析。弹性分析是数量分析，对于难以数量化的因素便无法进行计算和精确考察。\nD.E<1缺乏弹性（inelastic）需求量变动的比率小于价格变动的比率。主要是生活必需品D4病人对药品（不包括滋补品）的需求的价格弹性<1若某商品价格上升20％，其需求量下降10％，则该商品的需求价格弹性为缺乏弹性\nE.E>1富有弹性（elastic）需求量变动的比率大于价格变动的比率。主要是奢侈品。D5商品价格上升6%，而需求量减少9%时，该商品属于？富有需求弹性。\n计算：1.某种商品价格由8元下降为6元时，需求量由20单位增加为30单位。用中点法计算这种商品的需求弹性，并说明属于哪一种需求弹性。答：（1）已知P1＝8，P2＝6，Q1＝20，Q2＝30。代入：（2）根据计算结果，需求量变动的比率大于价格变动的比率，故该商品的需求富有弹性。\n“薄利多销”：对需求富有弹性的商品，E>1需求量变动的比率大于价格变动的比率。价格下调,总收益增加,对生产者有利;价格上调,总收益减少,对生产者不利。需求的价格弹性大于1，卖者适当降低价格能增加总收益。\n练习已知某种商品的需求是富有弹性的，假定其他条件不变，卖者要想获得更多的收益，应该：A适当降低价格√B适当提高价格C保持价格不变通过薄利多销的方法降价来增加总收益的商品是：化妆品√面粉×药品×\n讨论：为什么化妆品可以薄利多销而药品却不行？是不是所有的药品都不能薄利多销？为什么？答：（1）化妆品之所以能薄利多销，是因为它是需求富有弹性的商品，小幅度的降价可使需求量有较大幅度的增加，从而使总收益增加，而药品是需求缺乏弹性的商品，降价只能使总收益减少。（2）并不是所有的药品都不能薄利多销。例如一些滋补药品，其需求是富有弹性的，可以薄利多销。\n（3）恩格尔定律恩格尔系数＝食品支出总额/消费支出总额。恩格尔定律【静态】不同收入水平的家庭，其食品支出在总的消费支出中的比重不同：收入水平越低的家庭，其食品支出比重越高；收入水平较高的家庭，其食品支出比重较低。【动态】在其他条件不变的情况下，随着收入水平的提高，食品支出占消费总支出的比重有逐渐下降的趋势。或者：对于一个家庭或国家，富裕程度越高，食品支出的收入弹性越小；反之越大。\n一、基数效用论——边际效用分析法1、效用U（Utility）：消费者从商品消费中得到的满足程度。完全是消费者的一种主观心理感受。满足程度高，效用大；满足程度低，效用小。使幸福增加的有效方法是：（1）欲望不变而提高效用；（2）清心寡欲消费者需求某种商品的目的是为了得到满足。效用萨缪尔森提出：幸福=———欲望\n3、无差异曲线的特征（1）无差异曲线是一条向右下方倾斜的线，斜率是负的。（4）无差异曲线不能相交（3）在同一个平面上可以有无数条无差异曲线。表明为实现同样的满足程度，增加一种商品的消费，必须减少另一种商品的消费。同一条曲线代表相同的效用，不同的曲线代表不同的效用。（2）无差异曲线凸向原点\n同一平面图上可以有无数条平行的无差异曲线离原点越近的无差异曲线代表的满足程度越低，效用越低；否则越高，因为高位的无差异曲线的商品组合量大。I1I2I3XYI4\n四、序数效用论消费者均衡的条件把无差异曲线与消费可能线合在一个图上；E（1）把钱花光，买到商品的最大数量（2）追求最大的满足收入既定，预算线必与无数条无差异曲线中的一条相切；在切点上，实现了消费者均衡——效用最大化1、最优购买行为条件：第一，商品组合必须能带来最大效用。第二，最优支出位于给定预算线上。X1X2\n如果I与AB两条曲线相交（C，D），则是以较多的钱实现较低的满足程度,I2EI3I1MNBACDO无差异曲线与消费可能线相切时，商品的组合（M，N），是消费者在既定支出水平上（AB）所能实现的最大化效用（I2）2、解释I1I2，但无法实现。X1X2\n3、消费者均衡的条件在切点E，无差异曲线和预算线两者的斜率相等。效用最大化的均衡条件：一定预算约束下，实现最大效用，消费者应选择最优商品组合。使MRS等于两种商品的价格比。这时：消费者愿意交换的两种商品的数量比，应等于该消费者能够在市场上用一单位的这种商品去交换得到的另一种商品的数量。\n5、边际报酬递减规律的3阶段一种生产要素增加所引起的产量变动分为三个阶段：总产量要经历一个逐渐上升加快增长趋缓最大不变绝对下降的过程。第一阶段：边际产量递增总产量增加第二阶段：边际产量递减总产量增加第三阶段：边际产量为负总产量开始减少QLTPAPEL2ⅠⅡⅢGMPOL3L1FAB\n6、MP、AP和TP关系MP与TP之间关系:MP>0,TP↑MP=0,TP最大MP<0,TP↓MP与AP之间关系:当MP>AP,AP↑当MPAPAPMPL0，边际成本>边际收益，纺织厂将通过降低水质来增加利润。L=L0是最优点，均衡点。EL0MC供给曲线成本MR需求边际收益L，水质等级C，PP00\n假设游乐场拥有河流的支配权和使用权纺织厂就成了潜在的污染权需求方，游乐场就成了污染权的卖主。交易的结果可能是：游乐场将清洁河流水体卖给纺织厂，而自己迁往别处；或者不发生交易，让纺织厂搬迁或处理污水。假设河流的财产权属第三方第三方可将河流资源的使用权拍卖给出价最高的企业，从而达到资便最佳配置。假设将纺织厂和游乐场合并成一个统一的企业或公司这样公司高层必须考虑污染的影响，把所有的“外部费用”和“外部效益”当作内部问题来处理，即公司内部不同车间、分公司之间的污染排放交易，称“泡内交易”。\n（1）资金的时间价值资金时间价值是指等额货币在不同时点上具有不同的价值。51例如：某人年初存入银行100元，若年利率为10％，年末可从银行取出本息110元，出现了10元的增值。资金随着时间变化而产生的增值。\n52某人拟从证券市场购买一年前发行的三年期年利率为14%（单利）、到期一次还本付息、面额为100元的国库券，若此人要求在余下的两年中获得12%的年利率（复利），问此人应以多少的价格买入？\n53例:某厂1998年初借5000万元，1999年末又借3000万元，此两笔借款从2001年开始连续3年每年末以等金额方式偿还,问每年末应偿还多少？试绘出其现金流量图。（设年利率为10%）现金流量图：500030009798992000010203XXX\n资金等值：在考虑资金时间价值因素后，不同时点上数额不等的资金在一定利率条件下具有相等的价值。即“与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值”。54资金运动起点的金额称为现值，用符号P表示;资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或将来值，是现值在未来时点上的等值资金，用符号F表示;资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值或等年值，是指分期等额收支的资金值，用符号A表示。\n55广义投资是指人们的一种有目的的经济行为,即以一定的资源投入某项计划以获取所期望的报酬。投资可分为生产性投资和非生产性投资。所投入的资源可以是资金，也可以是人力、技术或其他资源。投资狭义投资是指人们在社会生产活动中为实现某种预定的生产、经营目标而预先垫支的资金。包括固定资产投资与流动资金。\n56（2）加速折旧法是按各年年初（即上一年末）的账面价值乘以固定折旧率来计算折旧额的方法。设：Bt－1为第t－1年的账面价值，Dt－第t年的折旧额，d－年折旧率则：,下面就来计算d\n57资本主义地租一、资本主义级差地租级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润。其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。1．产生级差地租的原因优等土地→劳动生产率高→产品个别生产价格低劣等土地→劳动生产率低→产品个别生产价格高同样的产品在市场上价格是一样的工业产品的价格由中等生产条件决定农业产品的价格是由为了满足社会对农产品的需求的最劣等土地的个别生产价格作为社会生产价格。\n58利用优越的自然条件所获得的超额利润形成垄断，而利用优越的经济、技术条件所获得的超额利润是暂时的；自然力的差异是产生级差地租的自然基础，由于土地有限而产生的经营垄断才是产生级差地租的真正原因。土地所有权的存在以及优越资源条件被部分经营者垄断→获得超额利润→级差地租2．级差地租Ⅰ（归土地所有者占有）级差地租Ⅰ形成的条件：土地肥力的差异、土地位置的差异3．级差地租Ⅱ在同一块土地上连续追加投资，每次投资的劳动生产率必然会有差异，只要高于劣等土地的劳动生产率就会产生级差地租Ⅱ。\n59土地等级所耗资本（元）C＋V平均利润（元）产量（公斤）个别生产价格（元）社会生产价格（元）级差地租Ⅰ（元）全部产品每公斤产品每公斤产品全部产品劣等100202001200.60.61200中等100202501200.480.615030优等100203001200.40.618060级差地租Ⅰ的形成一（土地肥力的差异）面积相同的优、中、劣三块土地，虽然投资水平相同（均为100元），但由于肥沃程度不同，其产量非别为300公斤、250公斤和200公斤。均按20%的平均利润率计算，其单位产品的个别生产价格分别为0.4元、0.48元和0.6元。在市场上如果以劣等地的个别生产价格（0.6元）为社会生产价格，那么全部产品的社会生产价格就分别为180元、150元和120元。由此，优、中等地就可以获得60元和30元的超额利润，转化为级差地租Ⅰ。\n60级差地租Ⅰ的形成二（土地位置即距市场远近的差异）地块距市场里程（公里）生产资本投入（元）运输费用（元）资本总支出（元）平均利润（按20％计算）个别生产价格（元）社会生产价格（元）级差地租Ⅰ（元）甲101005105211261326乙151007.5107.521.51291323丙2010010110221321320甲乙丙三块土地，面积和肥沃程度相同，由于距市场远近不同，其运输费用分别为5元、7.5元、10元。按20%平均利润率计算，个别生产价格分别为126元、129元、132元。在市场上按社会生产价格（距市场最远地块丙的个别生产价格）132元出售，则甲、乙两块土地分别获级差地租6元和3元。\n61土地等级所耗资本（元）C＋V平均利润（元）产量（公斤）个别生产价格（元）社会生产价格（元）级差地租Ⅰ、Ⅱ（元）全部产品每公斤产品每公斤产品全部产品劣等地100202001200.60.61200优等地100203001200.40.618060（Ⅰ）在优等地上追加投资100203501200.340.621090（Ⅱ）级差地租Ⅱ的形成在优等地上追加投资100元，由于新投资的劳动生产率提高，每公斤产品的个别生产价格降为0.34元。如产品仍按社会生产价格（即劣等地个别生产价格）每公斤0.6元出售，全部产品可得210元，其中比劣等地全部产品价格120元多出的90元就是优等地追加投资所得超额利润，他将转化为级差地租Ⅱ。\n62级差地租Ⅱ的分配：在租约有效期内→农业资本家在租约有效期满后→土地所有者4．级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ的关系都是由于个别生产价格与社会生产价格的差异引起的超额利润转化而来的；级差地租Ⅱ是以级差地租Ⅰ为前提和基础的；级差地租Ⅰ的产生早于级差地租Ⅱ。5．当前的劣等土地将来也有级差地租因社会需求增加需要比原来更劣等的土地投入使用时；在较优的土地上追加投资，其劳动生产率降低到原来最劣等土地以下时；在劣等土地上追加投资，其劳动生产率降低到原来最劣等土地以下时。\n63土地投入资本（元）平均利润率（%）平均利润（元）产量（公斤）个别生产价格（元）社会生产价格（元）级差地租Ⅱ（元）全部产品单位产品单位产品全部产品最坏耕地50201050601.22.412060最坏耕地追加50201025602.42.460在最坏耕地上，原投资50元，产量为50公斤，追加投资50元，产量仅25公斤，劳动生产率降低了，追加投资的个别生产价格为2.4元。由于社会对农产品的需求增加，使这个劳动生产率降低了的个别生产价格成为社会生产价格。于是原投资50元，便能产生级差地租Ⅱ60元。因此，马克思说：“单纯就级差地租来说，所有的已耕地都会提供地租。”\n64评估价格按一定的评估方法对土地进行评估所得的价格。评估价格可能因评估方法不同而不同。课税价格国家或地方政府为了课征地价税，由估价人员估定的价格，一般比市场交易价格低。租赁价格承租方为取得土地租赁权而向出租方支付的价格。租赁价格的实质是定期支付的地租。抵押价格以土地为担保物而取得贷款时，银行对土地所估定的价格。抵押价格一般比市场交易价格低。\n65二、按因素的影响范围分类一般因素：指影响地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、社会经济发展状况、土地制度、土地利用计划与规划、社会及国民经济发展规划等。区域因素：指影响城镇区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。个别因素：指影响宗地自身的地价水平的因素，主要包括其自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。\n66土地价格的变动趋势及规律性土地价格总体上呈上升趋势（社会经济发展水平提高；人口数量及家庭户数增加；土地投机）土地价格呈周期性特征（经济发展周期影响；政府调节）土地价格具有明显的地区差异性（沿海城市波动大于内陆城市；中心区高于边缘区；商业高于住宅高于工业）地价在房地产价格中所占比重越来越大（经济发展，科技进步，劳动生产率提高，单位产品价值量下降，劳动力、建筑材料价格随技术进步和生产率提高而降低，在总价格中比重变小；土地自然供给无弹性，土地需求随人口和经济增长而扩大）\n67土地估价方法土地估价方法基本估价法应用估价法收益还原法市场比较法剩余法（假设开发法）成本逼近法路线价估价法标准宗地估价法基准地价系数修正法长期趋势法\n68收益还原法的特点收益还原法具有严格的理论基础：地租理论和生产要素分配理论收益还原法以收益途径评估价格，所以求得的价格称为“收益价格”收益还原法评估的准确度，取决于土地的纯收益及还原利率的准确度。收益还原法的适用范围收益还原法以求得土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。例如：租赁房地产或企业用房地产估价；而没有收益的机关、学校等公益用地的估价则不适用。\n69收益还原法举例例1：某市区一栋1997年建成的办公楼需要做抵押评估，该楼所占土地在1997年开发完成时就已补办了出让手续，出让期为50年。试根据以下条件进行测算，计算2002土地总价及单位面积地价。该楼建筑面积为20000平方米，容积率为5该楼全部用于出租，出租率为80%同类物业市场租金按使用面积计为150元/月·平方米同类物业使用面积与建筑面积之比为1：1.5房屋重置价格为2000元/平方米，耐用年限为50年，残值为0有关出租费用为：房产税按年租金的12%计；年折旧；物业管理费按使用面积每年100元/平方米；保险费按使用面积每年32元/平方米；房地产综合还原率为10%\n70待估房地产有稳定收益，适宜采用收益还原法年总收益A＝（20000÷1.5）×80%×150×12＝1920万元年总费用B＝房产税+折旧费+物业管理费+保险费房产税＝A×12%＝230.4万元折旧费＝（房屋重置价－残值）÷可使用年限＝2000×20000÷50＝80万元物业管理费＝100×20000÷1.5＝133.3万元保险费＝32×20000÷1.5＝42.7万元年总费用B＝230.4+80+133.3+42.7＝486.4万元房地年纯收益＝A－B＝1920-486.4＝1433.6万元\n71房屋现值＝房屋重置价×建筑面积－年折旧费×已使用年限＝2000×20000－800000×5＝3600万元土地总价＝房地总价值－房屋现值＝14139.3－3600＝10539.3万元土地单价＝土地总价÷土地面积土地面积＝建筑面积÷容积率＝20000÷5＝4000平方米土地单价＝10539.3万元÷4000平方米＝26348.3元/平方米\n72剩余法的特点剩余法是从开发商的角度分析、测算其所能支付的最高土地购置费用。其可靠性如何，取决于以下几点：是否根据土地估价的最有效使用和合法原则，正确确定了土地的最佳利用方式；是否正确掌握了地产市场行情和供求关系，并正确判断了开发完成后的土地连同建筑物的售价；是否正确确定了土地开发费用和正常利润等。剩余法的适用范围待开发土地的估价；待拆迁改造的再开发房地产的估价，这时公式中的建筑费还包括拆迁费用；仅将土地或房地产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价，此时公式中的建筑费为整理费用；现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。\n73例3：某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标，该宗地出让年期为40年，规划限定建造2万平方米的宾馆，据该公司进行的市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后客房平均出租率为80%，可经营面积比例为75%，年租金为600元/平方米，房屋中每年的经营费用包括：管理费按年租金的3%计，年维修费按年租金的8%计，保险费不计，税金按年租金的12%计，年折旧费按年维修费的80%计。该类建筑耐用年限50年，残值为0，建筑费和专业费预计为1500元/平方米，第一年投入60%，第二年投入40%，贷款年利率为15%，房地综合还原利率为8%，投资利润率为15%，取得土地使用权需支付的法律、估价等专业费用为地价的2%。试估算开发商所能支付的最高投标地价款。解：1）用收益还原法计算开发后房地产总价：\n74年总收益＝600×20000×80%×75%＝720万元计算年总费用：管理费＝720×3%＝21.6万元维修费＝720×8%＝57.6万元税金＝720×12%＝86.4万元年折旧费＝57.6×80%＝46.08万元年总费用＝管理费+维修费+税金+年折旧费＝211.68万元计算房地年纯收益＝720－211.68＝508.32万元开发后房地产总价\n752）计算建筑费及专业费＝1500×20000＝3000万元3）计算开发利息4）计算开发利润＝房地总价×15%＝6012.85×15%＝901.93万元5）计算其它费用＝地价×2%6）地价＝房地总价－建筑费－专业费－利息－利润－其它费用＝6012.85－3000－0.3225×地价－506.69－901.93－0.02×地价＝1604.23－0.3227×地价∴地价＝1604.23/1.3227＝1189.24万元即开发商所能支付的最高投标地价款为1189.24万元。\n76疾病成本法/人力资本法步骤与方法识别环境中可致病的特征因素，确定致病动因与疾病发生率和过早死亡率之间的关系评价处于风险之中的人口规模估算由于疾病导致缺勤所引起的收入损失和医疗费用估算由于过早死亡所带来的影响\n77意愿调查价值法（CV，contingentvaluation)在既无市场也无替代市场的情况下,往往只有一种办法可以使用:直接询问人们对某个环境资源的评价。直接询问支付或接受意愿直接询问表示上述意愿的商品或劳务的需求量,并从询问结果推断出支付意愿在非使用价值评价方面，CVM是唯一可用的方法。通过直接调查，推导出人们对环境资源的价值，是环境资源价值评估的最后屏障。\n78意愿调查价值评估法的问题信息偏差（informationbias）调查者可能向被调查者提供太少或错误的信息。支付方式偏差（instrumentbias）这是指支付方式引起的回答的偏差。用什么方式收取人们支付的货币，可能影响被调查者支付愿意的大小。起点偏差（startingpointbias）这是指调查者在设计问卷时，所建议的支付意愿和接受补偿意愿的出价起点高低引起的偏差。假想偏差（hypotheticalbias）是不直接观察实际的市场行为的调查中出现的一般性问题，是由调查的假想性引起的。策略性偏差（strategicbias）这是指被调查者在回答问题时采取策略性的行为，隐瞒真实的回答。支付意愿与接受补偿意愿的不一致抽样结果的汇总问题\n79环境价值评估方法比较类型具体评估方法适用条件优点局限性市场价值法简单市场价格法生产率变动法人力资本法机会成本法有市场价格的物品和服务简便易行、结果较客观只能评估直接实物使用价值；行为与产出的物理关系难以估测替代市场法旅行费用法替代费用法内涵资产定价法适合于能够观察或找到替代某种生态服务功能的情况比较成熟、特别适用于评估间接使用价值需要大量的数据调查；替代品选择可能影响结果的真实性；存在取样偏差模拟市场法意愿调查价值法要求样本人群具有代表性，对所调查的问卷感兴趣并且有一定的了解；有充足的资金、人力和时间能够揭示生态系统服务的存在价值，是最后的方法存在信息偏差、战略偏差等；WTP与WTA结果不同；确定相关群体的困难性；价格与范围的敏感性；评估结果的可信度变化幅度大\n财产类型私有产权：包括关于资源利用的所有权利。但任何权利都要受到约束和限制。它也可以多人所有，如地主和佃农分别拥有土地的部分权利。关键是每个人拥有的权利不重叠，个人对其所有权利的行使的决策是私人做出的。社团产权：某个人对一种资源行使某权利时，不排除他人对该资源行使同样的权利，即财权是共享的。其权利在成员中不可分，不具备排他性，是完全重合的。公共物品一般置于公共产权。集体产权：对于社团产权来讲，一个人如何行使权利无需事先与他人协商。如果一种产权是集体的，则关于资源使用的各种权利的决定必须由集体按一定的程序做出——如股份公司。不满意可以“用脚表决”（voting-with-feet）。\n3、产权的基本属性（1）排他性：能够独立行使，具有都特定权利的垄断性。存在排他成本，当其低于排他的可能性收入时，排他才是必要的。排他必须可能：有对财产权利独占和保护的能力或条件——能够支付排他成本；存在对产权进行保护的公共性保护或服务。为了降低排他成本，多少会容忍一定程度的产权模糊。（2）有限性：一是产权之间有清晰的界限——否则导致产权纠纷；二是任何产权都限定在一定的范围——数量、时空的限度。\n（3）可交易性：整体交易（产权空间或属性可分或不可分）或部分交易（产权可分）；永久性交易（时间可分或不可分）与有限期交易（时间可分）。可交易的条件：能够排他有性限：有边界、可计量，能从特定产权中分离出来可交易性是实施产权保护的重要方面——转让也是一种保护可交易性是保护资源的重要手段\n（4）可分性：对特定财产的各项产权可以分解并分属于不同的主体。两方面的含义：权能行使的可分工性、利益的可分割性可分性不是无限的（技术约束、界定成本约束）是针对产权的使用、收益、处置而言的，对一客体的分解则是财产的分割产权分解必须在技术上可度量产权分解与产权合并都是产权配置的手段产权的分割为资源配置提供了广泛的空间\n（5）行为性：产权主体在财产权利的限度内有权做什么、不做什么、有权阻止别人做什么，是针对产权权能而言的。每个主体的产权行为包括：保护行为、排他行为、内部管理行为、处置行为等保护行为与排他行为相关，但不等同。排他行为是阻止别人进入自己的产权领域行动、获利或损害的行为，实现排他是保护行为的一个方面。内部管理行为是产权主体对其产权对象所采取的独立行为处置行为包括交易或让渡行为（入股、买卖、出租、承包、合作等）、破坏与滥用行为。\n材料：非洲的津巴布韦于1975年开始实施《公园和野生动物法案》，80年代又实施了《遗产行动》和《公共地区本土资源管理计划》，津巴布韦从上世纪70年代中期就开始实施一种新的产权制度——让村子对所在一定地区的拥有所有权，即村民拥有权力对来到其地界观看大象的游客进行收费，并且还可以向捕杀大象的猎人收费——即创建集体产权制度。案例分析：非洲大象的产权制度\n结果：20世纪70年代，津巴布韦的大象数量约为三万到四万头，80年代末为五万头，到了90年代末是六万到七万之间；而同期非洲大象（公共产权制度下或私有产权制度下）从1980年的120万头减少到十年后的60万头。目前津巴布韦政府允许每年捕猎六万到七万图大象中的二百头；而同期肯尼亚被认为在80年代就损失了百分之八十的大象，单单1989年每天被非法偷猎者捕杀的大象就有17头——非洲所有大象的数量由于偷猎而减少了一半。津巴布韦挣扎在贫困线上的村庄已经能够用他们赚来的钱修建学校和医疗站；而同一时期非洲的整体生活水平、教育医疗状况却一直停滞，甚至有局部地区陷入饥荒、战乱的困境而不能自拔。\n结果分析：在这个案例当中，我们必须明确大象这种产权客体的交易技术结构及其相应的不同产权制度下所可能发生的交易成本。（1）大象首先是一种较倾向于野生的动物资源，这决定了其需要较大的生存地带以进行必要的生活繁殖——活动空间较大意味着人们保护、监督成本很大（非个人所能独自承担或需大量雇佣劳力进行），必要的繁殖意味着人们在捕杀与饲养的行为决策间存在取舍比较；（2）其次大象的象牙具有非常高的经济价值——相对大象在旅游观光方面产生的短期经济效益而言。因此，大象这种产权客体存在资产可分性较强、但资产属性的度量保护监管难、捕杀的短期经济收益很高等特性，所以这些特性所决定的交易技术结构必然是私有产权和公共产权下的交易成本较高——监督成本过高和保护方面的有效激励不足，而集体产权下的交易成本较低——激励机制较完善、经济绩效较理想。\n类型制度结构行为特征经济绩效政府所有属全民所有产权，公共财产问题严重村民不能直接拥有和掌握相对应的剩余控制权和剩余索取权村民缺乏激励去保护大象和打击偷猎者部分村民具有机会主义倾向先下手为强——自行偷猎而不会互相监督以约束“邻居”的偷猎行为具有保护大象的规模效应，但缺乏对村民的有效激励，且战线过长，导致保护乏力由于偷猎行为得不到有效抑制，整体的大象数量下降村民共有属集体产权，存在一定的公共财产问题村民间形成利益共同体关系村民集体拥有相对应的剩余控制权和剩余索取权村民拥有充分的激励去保护所在土地的大象和打击偷猎者村民会投入资源去有效饲养大象村民之间会互相监督和约束，防止“内盗”现象大象数量上升具有保护大象的适度规模效应偷猎大象的行为得到有效打击和防范，同时村民的短视行为（内盗）的动机得到抑制私人所有属私人产权，不存在公共财产问题村民只能靠自己的力量和资源去保护自己的大象其他村民缺乏激励去协助保护他人私有的大象大象数量下降缺乏保护大象的规模效应偷猎大象的行动成本较小从而得不到有效抑制\n案例：同一产权制度的不同绩效以山区林地的开发为例进行阐释，以期从农户层次上来考察我国山地产权制度安排的行为意义及其经济绩效，从而说明没有明确界定的产权，将对资源环境造成怎样的损伤。不过，我们的兴趣在于，同样是家庭承包制的制度安排，当决策层将其引入非耕地领域，特别是山区林地时，本来期望它能促进农户对山地的开发和更有效地利用，但结果却出人意料，这一改革的初衷不仅没有预期实现，相反却在许多地方出现了严重的乱砍滥伐现象。这一悖论，被有人形象地描述为“双向积极性”。\n材料：贵州省从1979年底就开始了大面积推行家庭承包制。在农业种植方面极大地调动了农民的生产积极性，大大缓解了始终不能解决的群众温饱问题。但在山地开发方面则诱发了农民的破坏积极性，创造了农村改革后毁林开荒的“奇迹”。1980年全省毁林开荒32.25万亩，1981年50.60万亩，1982年虽采取了管制措施，但毁林仍达30.56万亩。从而成为继1958年“大跃进”时的“大炼钢铁”、“十年浩劫”中的“以粮为纲”之后的第三次生态大破坏。在湖南省怀化地区，承包制在山地上也并未象在耕地上一样，立即唤起农民对土地的生产性热情，而是在许多地方出现了乱砍滥伐现象。尤其是1984年在中央“１号文件”放宽林业政策，取消木材统购，开放木材市场，允许林农和集体木材自由上市后，一下子在全区范围内出现了多起大面积乱砍滥伐事件，如在该区的通道县，22个乡镇中仅有２个未发生此类事件。\n产权主体不明由于承包制的推行及相应的机构改革，在山地承包中，原有的生产队组织已经解体，意味着法律上的所有权主体不清，人们弄不清“土地法”中的“集体”到底指谁，导致所有权主体“虚置”，而农户的山地使用权范围亦界定不明（特别是没有向农民作出收益权的承诺），导致农户对山地经营的漫不经心，对集体产权的侵蚀以及对山地资源的滥用和生态环境的破坏。\n山地的集体所有制随时可能变动意味着社区集体的每个成员都天然平等地享有对山地的使用权利，一旦家庭成员数量发生变动，必然要求山地承包范围的重新划界，以追求产权界定的公平性，即使那些没有进行重划的地区，由于耕地普遍调整的示范效应，也势必会影响农户的预期，从而加剧了农户山地经营的不确定性，即投资收益的不确定性、山地调整时利益补偿的不确定性等等\n任何一种产权安排，如果它不能帮助人们形成他们经济行为的稳定预期，不能有效地克服机会主义行为，或者排他性软弱，从而不能保障人们通过生产努力最大化来实现收益最大化，那么，不仅经济增长成为幻想，而且会导致经济秩序和社会生活的混乱。山地承包之所以没有取得象农地那样的效果，而是诱发了反向积极性，关键就在于其产权安排的不合理，即已经给出的制度安排与农户山地经营所需的制度服务环境的不一致，从而造成了农户行为的预期不足，而且现有的产权制度安排的运作和实施费用亦十分高昂。\n其一，产权中的收益权规定了产体主体获取与其努力相应收益的权利。产权经济学家将经济行为的努力分为两种：一种是生产性努力，它指人们努力创造财富；另一种是分配性努力，是指人们努力将别人的财富转化为自己的财富。当产权的排他性软弱，当分配性努力比生产性努力成本更低、收入更高时，人们就会选择分配性努力。从这个意义上讲，产权，特别是收益权是否得到明确界定和有效实施，对山地承包制具有怎样的激励功能和保险功能将是决定性的。\n和耕地相比，对山地资源的投资具有以下几个特点：一是它的投资周期更长，如柑桔的投资一般要在３年后受益，而收回林木的投资则需10年甚至20多年；二是投资更具规模性，在小块山地上投资往往不经济，一般需要成片投资开发；三是由于投资规模大且投资周期长，因而投资风险也大可见，除非产权安排对农户行为具有十分稳定的预期保障，否则农民是不会轻易地进行投资开发的。由于如前所述的农户面临的多重不确定性，使耕地上的产权安排对山地承包经营所具有的投资激励功能与收益保险功能极为脆弱。这恐怕是山地承包引致反向积极性（分配性努力）的主要根源。\n其二，产权界定是为了促成交易如果资源的产权主体明确，并允许产权的自由转让，同时与这一转让相应的收益得到有效地保护，则产权主体才有可能最大限度地在产权约束的范围内配置资源或自发流转以获取最大收益，促进资源的合理配置。如果产权是不稳定的和容易受损害的，人们就可能选择对抗而不是交易的方式来解决他们对稀缺资源的需求冲突。山地承包下的情景正是这样。如湖南怀化地区1982年以来在其统计的11个乡中即发生山地产权纠纷达2434起，其中发生在农户之间的纠纷为1873起，占77％。而广州市发生在所有权主体之间的纠纷仅1993年即达443起。\n不仅山地产权不稳定，而且农户的山地使用权是不允许转让的。事实上，对转让权的不当限制（更不用说山地承包制对转让权的禁止），会使产权界定在很大程度上失去意义，它直接引致的后果是：一是资源不可能流向对其评价最高的地方，资源配置效率不能不受到损害；二是必然导致有效竞争的缺乏，由于产权主体相互间的冲突不能通过竞争性的转让方式解决，那么就会陷入无休止的“内耗”或者容忍资源利用不充分的低效率；三是由于以上原因也必然导致农户收益权受限制与侵蚀\n其三，同一经济体制中的产权制度形式或产权安排可以是多样的（因产权的可分性引起）山地承包制下的产权安排，其运作与实施费用却是高昂的。既然每个成员对山地的使用权是均等的，这就意味着他们在山地面积、质量及负担的分摊上都是均等的，因而产权的清晰界定相对耕地而言是更“费钱”的活动为了保证地权的平均分配，一旦人口数量变动就会面临产权重新界定的压力（再次界定与初始界定是同样的“费钱”），同时山地的重新调整必然影响农户无法形成对土地投资的长期预期，极易诱致短期化行为。\n山地产权要找到全体成员一致接受或认可的分割方案，无疑将支付较高的谈判费用。广州市为解决山地产权纠纷，从市直各单位选派科级以上干部组成３个工作队１１个工作小组，进驻农村近一个月，仅解决了市派工作队所担负的16起纠纷中15起，足见谈判费用之高为了保证山地资源资产不致被弱减，集体对农户行为必须进行监督，以避免农户的掠夺性开发。但由于山地的空间广泛性与资源类型的多样性，要对分散的众多农户的经营进行监督，费用之高使这种监督几乎不可能\n结果分析：正如不同的制度安排会导致不同的经济绩效一样，同一制度安排在不同的经营背景下其绩效差异依然不可小视同一制度安排在不同的资源环境下，具有不同的比较优势。制度安排所包含的激励功能、约束功能、收益与预期保障功能，具有重要的行为发生学意义制度绩效的高低在相当程度上取决于制度安排所导致的对生产性努力与分配性努力行为预期。而不同的经营环境条件，同一制度的预期是不一样的理解经济组织成败得失的关键仍是交易费用，其中的监督与计量费用以及契约的维护费用尤为重要\n101土地使用制一、土地使用制的含义土地使用制：是对土地使用的程序、条件和形式的规定。土地使用权：是依法对土地进行利用、管理并取得收益的权利，是土地使用制的法律体现。二、土地所有制与土地使用制的关系1．土地使用制与土地所有制都是在土地利用中产生的人与人之间的关系；2．土地所有制决定土地使用制；3．土地使用制不仅是土地所有制的反映和体现，而且也是实现和巩固土地所有制的一种形式和手段；4．同一种土地所有制可以有多种不同的使用制。土地使用制对于特定的土地所有制来说，也具有相对独立性。\n102中国现行农村土地使用制度的改革与完善明确承包经营权完善承包经营权的权能结构土地承包期长期化建立健全农村社会保障体系\n103明确承包经营权既不能否认农民对土地承包权的要求，也要使承包经营权变成真正的使用权。因此，正确处理所有权与使用权的关系就成为承包经营权的核心内容。\n104完善承包经营权的权能结构应将承包经营权应有的买卖、转让、入股、转租、抵押等各项权利完全赋予承包经营权的内涵，使之成为一完整的土地使用权，以利于土地使用权权利的充分实现。\n105土地承包期长期化土地承包期的不断调整影响了农民土地使用的合理预期，致使农民对土地进行粗放经营，不利于土地的合理使用对承包期规定一个较长期限是赋予农民长期而有保障土地使用权的根本保证。\n106建立健全农村社会保障体系农村社会保障体系的建立与健全，能够对土地的保障功能进行替代，降低农民的“恋土”情结，消除由于农地产权的福利性安排而阻止土地产权的流转。因此，加快农村社会保障体系的建立，能够发挥土地市场的作用，提高资源的配置效率。\n107土地利用的含义与基本内容一、土地利用的含义（1）是指在国民经济各部门各项目上的分配和使用。（2）是人们根据土地资源的特性、功能和一定的经济目的，对土地的使用、保护和改造。（3）是人类通过与土地结合获得物质产品和服务的经济活动过程，是人类与土地进行的物质、能量和信息的交流、转化过程（含义）就生产力方面看，土地利用为一切生命的滋生、存在和繁衍提供了环境，为人类进行生产和生活提供了场所，为社会生产奉献着一切初始的物质基础。就社会关系方面而言，土地利用反映了人与人，人与地的种种关系，决定着人们在生产生活过程中所建立的社会关系和利益分配机制。土地利用是个技术问题，又是个经济问题，土地利用的概念是动态的。\n108投资收益增长率，如投资回收期动态分析法即考虑资金的时间价值，将所有的收益和支出均换算到同一时间点进行比较。\n109一、农业区位论——屠能的《孤立国》农业土地利用类型和农业土地集约化程度的影响因素：土地的自然特性、经济的发展状况、生产力发展水平→农产品生产地到消费地的距离孤立国的假设1）有一个圆形范围的“国家”，外围为不能耕种的土地，土地全部投入使用，要获得尽可能高的纯收益；2）只有一个城市，且位于“圆心”，其它均为农用地，城市是唯一的农产品贩卖中心且是工矿品唯一供应者；3）城市与农村全部通过陆上道路（马车）联系；4）土质和气候是相同的；5）农产品的运费与产品的重量和生产地到消费地的距离成正比。\n110园艺和饲养奶牛森林集约农业种植牧草三年轮作制放牧屠能根据上述基本假定，逐步形成他的农业区位的向心圈理论模式。（1）第一圈距市场最近，种植园艺作物，饲养奶牛，以及种植饲料、土豆、甜菜等；（2）第二圈发展林业因为它的产品量大、运费高；（3）第三圈以非常集约的方式种植农作物，并实行二年轮作。（4）第四圈种植牧草及粮食，不实行集约生产；（5）第五圈实行粗放的三年轮作制；（6）第六圈放牧，也可发展粗放的种植业。在六圈外，由于距消费地太远，只能供作狩猎。\n111根据屠能的农业区位向心圈理论可知易腐烂、不宜长途运输的农作物应布局在消费中心附近；重量大、单位价值小的农作物应布局在距消费中心较近的区域；接近消费中心的区域，土地利用的集约度也相对较高。\n112四、西方城市土地利用理论——圈层说与级差地租距市中心越近的圈层，土地面积也越小，不可能充分满足各方面的需要，因而对这些土地有剧烈的争夺；由于上述原因，越是接近市中心的地块，级差地租也越高，只有那些出得起最高地租的企业主，才能把他的企业配置在市中心。而那些出不起高额地租的企业就不得不到离开市中心较远的外围圈层去找自己适宜的位置。边际位置指的是不产生级差地租的位置。\n113零售业为了占有市中心的位置，可以支付很高的地租，但一离开市中心位置，它支付地租的能力就急剧下降。而独立住宅根本不要求布局在市中心，它的最佳位置在郊区，但又离市中心不太远的地方。为了争夺这个区位，富裕户愿意付出相对较高的地租。市中心距离支付地租能力曲线零售业支付地租能力支付地租能力支付地租能力支付地租能力市中心距离市中心距离市中心距离工业高层公寓独立住户\n1141.圈层布置设想以距市中心的距离为主要依据进行城市整体布局。支付地租能力愈大的功能单位，分布得愈接近市中心。第一圈层指市中心最内部的一个圈层，属于中央商业区和闹市区的最核心部分。包括零售商业、金融业、服务业、公司总经理处或分支经理处、办事机构、律师事务所、会计师事务所；第二圈层处于中央商业区的外层，靠近市中心，交通方便，发展重点是学校、博物馆、体育馆、戏院、影院、图书馆、政府机构等；第三圈层是低收入居民居住区与轻工业区交错的圈层；第四圈层是居住区；第五圈层为城市郊区，有大量独家住宅。