合同法房屋租赁案例 13页

合同法房屋租赁案例 房屋租赁 __ 例 【案例】 徐某自 1995 年以来一直租赁县保洁公司位于 A镇的两 间楼房经营， 1999 年 3 月徐某经保洁公司同意后将该楼房转租给陈 某。但 2000 年仍是以徐某的名义与保洁公司签订的租赁协议， 2000 年 8 月保洁公司在未通知徐某与陈某的情况下， 以 80000 元 （国有资 产管理局评估价） 将该两间楼房卖给了季某， 季某将款付清并办理房 产过户登记手续后，通知徐某、陈某搬迁，但陈某拒绝搬迁。 xx 年 至 xx 年，徐某与保洁公司仍然签订了租赁协议，徐某仍将该楼房转 租给陈某。 季某以陈某、 保洁公司及徐某侵犯财产所有权为由起诉至 法院，要求陈某反还房屋，徐某和保洁公司赔偿损失。 李海波律师指出本案争议的焦点是季某与保洁公司的房屋买卖合 同是否有效，徐某和陈某是否具有优先购买权。 （1）转承租人是否享有房屋的优先购买权 《合同法》第 224 条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物 转租给第三人， 承租人转租的， 承租人与出租人之间的租赁合同继续 有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。转租是 指承租人不退出租赁关系， 而将租赁物出租给次承租人使用收益。 在 转租中， 出租人与承租人之间的租赁合同仍然有效， 虽然次承租人与 出租人之间没有权利义务关系， 当因次承租人的原因发生租赁物损害 时， 出租人有权向承租人要求赔偿， 同时次承租人也不能向出租人主 张权利， 因此如次承租人不能得到租赁权而遭到损害时， 其只能向承 租人请求赔偿， 因为次承租人的租赁权是基于承租人的租赁权而产生 的。 综上所述，次承租人在出租人买卖房屋时不享有优先购买权，当 然，当原租赁合同未到期时，因原租赁合同继续有效，转租合同也仍 然有效，次承租人仍可占有、使用租赁物。但在原租赁合同有效期限 届满后，次承租人就不能占有、使用租赁物了。 （2）如果徐某主张优先购买权，应在何时提出 《城市私有房屋管理条例》第十一条规定“房屋所有人出卖、出 租房屋，须提前 3 个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购 买权。”《合同法》第 230 条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在 出卖之前的合理期限内通知承租人， 承租人享有以同等条件优先购买 的权利”。从上述规定看，出租人在出卖租赁房屋时，应提前通知承 租人，如果没有通知，就违反了法律规定，构成对承租人优先购买权 的侵害，承租人就可以主张买卖合同无效。但是，超过合理期限，承 租人就丧失优先购买权。 所以， 房屋所有人与购买人买卖租赁房屋没 有提前通知承租人， 该买卖合同并不是必然无效的， 只有当承租人在 一定的合理期限内主张权利时，才有可能使买卖合同无效。 本案徐某及保洁公司均知道租赁房屋已卖给季某的情况下，双方 仍然签订了房屋租赁协议， 季某虽然早已付清购房款，并办理过户 登记手续，但一直未得到房屋，其权益受到侵害也是比较明显的。因 此， 虽然买卖出租房屋未通知承租人， 但承租人应在知道房屋买卖后 的三个月内行使优先购买权的权利， 比较合理， 也与出卖前三个月通 知承租人的规定相吻合。这样，即维护了承租人的权利，也保护了房 屋买受人的权利。 （3） 保洁公司与徐某 xx 年至 xx 年的租赁协议的效力问题 从上述分析看 ，该租赁协议是无效的， 保洁公司房屋所有权转让 后，已无权出租该房屋，徐某在知道房屋被出卖后，一直未主张优先 购买权， 其已丧失该项权利， 故季某与保洁公司的房屋买卖合同已成 为有效的合同，而保洁公司与徐某 xx 年至 xx 年的租赁协议时无效的。 综上所述，陈某与保洁公司及徐某侵犯了季某的财产所有权，陈 某应停止侵权，搬出所占房屋，并赔偿季某的经济损失。 《合同法》 第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务， 但当事人另有 约定的除外。 第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在 合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修， 维修费用由出租人负担。 因维修租赁物影响承租人使用的， 应当相应 减少租金或者延长租期。 第二百三十一条 因不可归责于承租人的事由， 致使租赁物部分或 者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因 租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人 可以解除合同。 第二百三十三条 租赁物危及承租人的安全或者健康的， 即使承租 人订立合同时明知该租赁物质量不合格， 承租人仍然可以随时解除合 同。 房屋租赁纠纷《案例》 案例一： 法院经审理认为，原告在出租房屋存在漏雨的情况下，至今未对 房屋进行维修，显属违约； 被告作为承租方，在原告不履行维修义务 的情况下，既不自行修缮， 又不将已空关的房屋交付原告，导致房屋 空关 至今造成租金损失。对此，被告亦有过错，应承担相应的责任， 对被告空关房屋期间的租金损失双方应各半承担。 案例二 一、基本案情 xx 年 1 月 1 日，某公司（以下称“我方”）与刘某某签订了房屋 租赁合同。合同约定： （1）我方承租刘某某位于某小区 A1楼 401 房； （2）房屋租赁期间，刘某某保证房屋符合出租房屋使用要求，负责 对房屋及其附着物的定期检查并承担正常的房屋维修费用， 因出租人 延误房屋维修而使承租人或第三人遭受损失的，出租人负责赔偿。 （3）我方在入住前对房屋内的各种配套设施进行检查并在使用期 间保证完好无损（包括附件设施），因使用不当或其他人为原因而使 设施损坏的，承租人负责按价赔偿或给予维修。 xx 年 10 月 5 日，我方租住房屋的厨房水槽进水管软管发生故障， 向外喷水，导致屋内漏水，并漏至楼下。 10 月 7 日，刘某某要求我 方赔偿房屋损失，我方拒绝，刘某某扬言要把我方物品扔出，我方人 员报警， 110 出警到现场，建议双方通过法院调解解决纠纷。 10 月 13 日，我方给刘某某寄送《关于终止房屋租赁合同的函》，要求刘 某某退还费用共计 5250 元。 10 月 18 日，受理法院向我方送达刘某某诉我方财产损害赔偿一 案的法律诉讼文书， 刘某某诉称我方没有尽到管理职责， 导致租住房 屋漏水，要求我方赔偿地板、墙面损失 7000 元。 另：受理法院向我方送达陈某诉我方相邻损害防免关系纠纷一案 的法律诉讼文书，陈某认为我方没有尽到管理职责，导致屋内漏水， 并漏至其楼下房屋，造成其房屋受损，要求我方赔偿屋顶处理费、灯 具费用、在外住宿费等费用共计 35380 元。 二、办案思路 接受委托后，我对案情进行了分析，并对当事人提出以下处理思 路： 1. 对刘某某一案提起反诉或另行起诉。 2 ．申请陈某一案中止诉讼。 3 、在陈某一案中追加刘某某为我方。 三、法庭审理 法庭审理中，结合举证、质证情况，我向合议庭提出四点代理意 见： 1. 房屋漏水的根本原因，是刘某某房屋设施出现故障所致 本案的基本事实： xx 年 10 月 5 日下午，我方所租刘某某某小区 A1楼 401 房屋漏水。我方得知情况后，立即派人到漏水现场查看， 并及时采取弥补措施，避免损失扩大。第二天下午，我方与刘某某、 物业公司楼管员靳某某等人进出租房屋查看漏水原因。 如靳某某所言， “经查看， 系厨房洗菜盆下连接阀门和洗菜盆之间的软管 （即水槽进 水软管）发生漏水，水在往外射，而不是滴，其余地方再无漏水”。 10 月 8 日，刘某某找装修工人熊某某更换了进水软管。 刘某某、我方向法庭提交证据均能证明上述事实。所不同的是， 刘某 某提交证据：物业公司《 A1-401 渗水至 A1-301 情况说明》，载 明是“ 401 室内厨房水龙头软管漏水，导致 401 室内木地板大面积翘 起”。至于“水龙头软管漏水”的具体指向，结合房屋内漏水现场照 片，可以确定是厨房水槽进水软管突然破裂导致漏水。据此可知，刘 某某房屋设施出现故障，是导致房屋漏水的根本原因。 2. 刘某某出租房屋设施存在严重缺陷， 没有安装进水总阀门， 没 有尽到定期检查义务和修缮义务，也是造成房屋漏水的重要原因 依 照合同法和双方当事人签订《房屋租赁合同》的相关约定，出租人负 有对出租房屋及其附着物（包括水、电、煤气等设施）定期进行安全 检查、维护和修缮的义务， 并保证房屋本身及附属设施、设备处于能 够正常使用状态。 本案中， 房屋租赁期间厨房水槽进水软管突然破裂， 进而引起房屋漏水，有水压的原因、厨房水槽进水软管材质的原因、 安装的原因， 更有刘某某没有尽到定期进行安全检查义务的原因和对 设施存在故障不积极修缮的原因， 而非我方的使用不当造成。 同时， 需要特别指出，刘某某房屋设施存在严重缺陷，疏于履行以下义务， 也是导致房屋漏水的重要原因： （1）刘某某在出租房屋时， 没有向我方提供出租房屋及附属设施 的使用说明。 （2）刘某某对其装修所用材料材质可能存在的缺陷， 既没有尽到 定期检查修缮的义务，也没有告知我方在使用过程中应注意防范； （3）刘某某出租房屋提供的附属设施存在严重缺陷， 没有安装进 水总阀门， 楼层总进水阀又由物业公司控制， 使得我方离开房间时无 法 切断水源。如果刘某某事先给出租房屋安装了进水总阀门，使我 方离开房屋时能够关闭阀门，也不会引起房屋漏水。 综合以上分析，刘某某在租赁合同履行期间，不仅没有保证房屋 符合出租房屋使用要求， 也没有对房屋及其附着物履行定期检查和及 时维护、修缮的义务，导致厨房水槽进水软管突然破裂，进而引起房 屋漏水的后果。因此，刘某某应自行承担出租房屋所受损失，并赔偿 我方因此而受到的物品损失。 3 ．我方已尽到注意和管理义务，及时采取弥补措施，减少损失的 扩大。 （1）房屋租赁期间，我方已尽到注意和管理义务，不存在不当使 用房屋和附属设施的情形。 根据双方当事人向法庭提交的证据， 房屋 漏水发生在 10 月 5 日白天，当时房屋使用人、我方总经理华某某正 在公司值班并检查工作，加之进水软管突然破裂，我方无法预料，而 非我方不履行管理和善良注意义务。 （2）房屋漏水后，刘某某及时采取弥补措施，避免损失的扩大。 10 月 5 日下午，当得知房屋漏水后，房屋使用人华某某立即安排公 司办公室人员前去查看，并及时采取弥补措施，用笤帚、拖把等工具 清理房间积水，避免损失的扩大。由此，进一步说明我方积极履行了 管理义务。 4. 刘某某提交的证据《某某装饰公司工程预算书》，是刘某某单 方委托装饰公司做出的工程预算， 不属于鉴定结论或评估报告， 不具 有公信力， 不能客观反映案件事实， 依法不能作为认定案件事实的依 据。 一个涉及房屋租赁合同生效要件的案例 【案情介绍】 王某是某市某大学 xx 届的毕业生， 因为刚刚参加工作， 工资不高， 不得不在外面租房子住。 xx 年 8 月，王某通过某房屋中介与张某签 订了一房屋租赁合同，合同约定： “张某将其所有的位于某路某小区 11 幢 402 房出租给王某使用， 租赁期限 2 年，从 xx 年 9 月到 xx 年 9 月，租金为每月 500 元，每三个月付一次，第一次租金在 xx 年 9 月 1 日支付，王某在 9 月 1 日入住，房屋的定金为 200 元。”合同签订 后，王某按照合同的约定支付了定金 200 元，并在 xx 年 9 月 1 日支 付了第一期租金 1500 元，入住了该房屋。 xx 年 5 月 6 日，张某见附近的房屋租金价格上涨了，便与第三人 李某就该房屋又签订了另一份房屋租赁合同， 租金为 700 元每月， 从 xx 年 6 月 1 日起履行，李某和张某于合同签订当天办理了房屋租赁 合同备案手续。张某在 5 月 27 号通知王某，原来的房屋租赁合同没 有办理登记备案手续， 是无效的， 现在该房屋已经出租给了另外的人， 请他在 5 月 30 日搬出去。 王某认为双方已经签订了房屋租赁合同，不愿意搬出去。双方就 此发生了纠纷，李某起诉到 __ ，请求确认其与王某签订的房屋租赁 合同无效。 【法律分析】 本案是一个涉及房屋租赁合同的生效要件的案例。 《合同法》第 44 条规定： “依法成立的合同，自成立时生效。法 律、行政法规规定应当办理批准、 登记等手续生效的， 依照其规定” 。 《城市房地产管理法》第 53 条规定： “房屋租赁，出租人和承租 人应当签订书面租赁合同，决定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修 缮责任等条款， 以及双方的其他权利和义务， 并向房产管理部门登记 备案。” 《城市房屋租赁管理办法》第 17 条规定： “《房屋租赁证》是租 赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的， 《房屋租 赁证》作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的， 《房屋租赁 凭证》可作为公安部门办理户’口登记的凭证之一。”该办法第 32 条还规定： “违反本办法有下列行为之一的，由直辖市、市、县人民 政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚； ( 二) 不按期申报、 领取 《房屋租赁证》的，责令限期补办手续，并可处以罚款。” 本案中，王某和张某的合同依照法律的规定签订了书面方式的租 赁合同，合同已经依法成立，虽然没有办理房屋的租赁备案手续，但 这并不影响王某和张某之间的房屋租赁合同的效力， 该房屋租赁合同 仍然是有效的，法院应该依法判决驳回李某的诉讼请求。 相关法律咨询请关注中国房产律师网【 /mlist2145/59089/ 】 内容仅供参考