村委会集体决定出租村财产协议有效吗- 参股合同协议书 11页

村委会集体决定出租村财产协议有效吗? 参股合同协议 书 精品文档，仅供参考 村委会集体决定出租村财产协议有效吗? 参股合同协 议书 村委会如若未经村民会议讨论，决定而订立的集体土地租赁 合同无效以下是本站分享的，希望能帮助到大家! 村委会集体决定出租村财产协议有效吗? 马家子村地处辽西 102 国道一侧，村小学坐落在村子东 南。近年来，农村计划生育政策成效显著，学生数量逐年减 少，村小学被镇中心小学合并。从此，马家子村小学成了一 块空闲场地。 2010 年 5 月起，先后有不少承租者找到村委会，分别请 求以年租金 3～5 万元的价格租赁村小学及南侧 5 亩空地。 最终，村委会经集体研究，以年租金 3 万元的价格承租给外 地人葛某用于建服装加工厂。村民们对村委会以较低的价格 租赁土地表示不满，纷纷找到村支书、村主任理论，得到的 回答是服装加工厂属于环保企业，而且该企业建成后还能为 村里解决部分剩余劳动力的就业问题。对于村干部的解释， 村民们却不认可，他们又到镇里反映情况。镇司法所受镇里 领导指派做村民工作，解释说村委会成员作为村民代表有权 代表村民行使民主权利。况且双方所签订的出租协议已是既 成事实，希望村民理解。 由于协商不成，村一、二组的小组长黄某、张某等 39 名村民联名起诉，请求人民法院依法确认该租赁协议无效。 人民法院审理此案后，支持了 39 名村民的诉讼请求。 法官释法：农村集体经济组织所有的财产属于该村全体 村民集体所有。每个村民对集体所有的财产均享有平等的权 利。村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基 层群众性自治组织，为了体现村民自己管理自己事务的自治 性，对一些涉及村民切身利益的重大事项，《村民委员会组 织法》做出了非常民主的规定，即必须经村民会议讨论决定。 如果村委会的管理者剥夺村民的这种权利，村民作为自治组 织的主人，就有权通过诉讼要求归还其权利。 根据我国《村民委员会组织法》第 24 条规定，以借贷、 租赁或者其他方式处分村集体财产，必须经村民会议讨论决 定方可办理。而本案村委会将村小学及南侧 5 亩地出租，并 未经村民会议讨论征得村民同意，明显违背了法律规定。依 照《合同法》第 52 条第 5 项的规定：违反法律、行政法规 的强制性规定的，合同无效。因此，人民法院支持了 39 名 村民的诉求，依法判决该租赁协议无效。 村委会集体决定出租村财产协议有效吗? 村委会未经村民会议讨论决定即将其所有的集体土地 出租给他人，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》 的规定，应当认定无效。 案情简介 一、文柏池与久裕村联合社签订《合同书》等合同，约 定久裕村联合社将其所有的总面积为 250000 平方米农用地 有偿出租给裕丰公司兴办工厂、宿舍和综合性建设。 二、文柏池向广州中院提起诉讼，请求：久裕村委会、 久裕村联合社支付文柏池补偿款 1193 万元。广州中院认为， 案涉合同未经村民会议讨论决定，是无效合同;文柏池在整 个投资过程中取回的款项已超出其投资款，故久裕村联合社、 久裕村委会无需再返还文柏池对涉案土地的投资款。广州中 院判决：驳回文柏池的诉讼请求。 三、文柏池不服，上诉至广东高院，主张《中华人民共 和国村民委员会组织法》中关于民主决定程序的规定，属于 管理性规定而非效力性规定。广东高院判决：驳回上诉，维 持原判。 四、文柏池仍不服，向最高法院申请再审。最高法院裁 定：驳回文柏池的再审申请。 裁判要点 法院认定案涉合同无效的原因在于，久裕村联合社将该 社所有的案涉土地出租，涉及全体村民利益的重大问题，根 据《中华人民共和国村民委员会组织法》(1988 年通过版， 已失效)第十一条关于涉及全村村民利益的问题，村民委员 会必须提请村民会议讨论决定的规定，该事宜应当经村民会 议讨论决定。然而案涉合同的签订均未经村民会议讨论决定， 违反了上述规定，故应当认定无效。 实务经验总结 前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出 如下建议： 一、当事人欲与村委会签订租赁合同租赁集体土地时， 应当要求村委会提供出租该集体土地经村民会议讨论通过 的书面文件，以确保租赁合同有效。在村委会提供该文件之 前，当事人不应向村委会支付租金，避免遭受损失。 二、租赁集体土地用于非农建设的，租赁合同无效，请 参阅公众号民商事裁判规则 20XX 年 9 月 30 日推送的文章： 《最高法院:能否出租集体土地用于非农建设》。 相关法律规定 《中华人民共和国村民委员会组织法》(1987 年通过版， 已失效) 第十一条 村民委员会向村民会议负责并报告工作。 村民会议由村民委员会召集和主持。有五分之一以上的 村民提议，应当召集村民会议。涉及全村村民利益的问题， 村民委员会必须提请村民会议讨论决定。 村民会议有权撤换和补选村民委员会的成员。 新法：《中华人民共和国村民委员会组织法》(2010 年修 订版) 第二十四条 涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨 论决定方可办理： (一)本村享受误工补贴的人员及补贴标准; (二)从村集体经济所得收益的使用; (三)本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包 方案; (四)土地承包经营方案; (五)村集体经济项目的立项、承包方案; (六)宅基地的使用方案; (七)征地补偿费的使用、分配方案; (八)以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产; (九)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村 民利益的其他事项。 村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的 事项。 法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事 项另有规定的，依照其规定。 以下为该案在法院审理阶段，判决书中本院认为就该问 题的论述： 久裕村联合社与香港裕丰发展公司等签订《租用土地使 用合同书》，将久裕村联合社的案涉土地有偿出租给香港裕 丰发展公司兴办工厂、宿舍和综合性建设，并对租用土地地 点、租用土地年限、租用土地价格及租金管理，以及租用土 地用途等均做了明确的约定;文柏池主张该合同不是土地租 赁协议，而是一份土地使用权租赁的前期协议，是对拟租赁 土地的前期开发协议。原判决以久裕村联合社将该社所有的 案涉土地出租是涉及全体村民利益的重大问题为由，认定无 论《租用土地使用合同书》性质如何，均应经村民会议讨论 决定;同时，因《协议一》和《协议二》是双方当事人对案 涉土地的处理问题签订的补充协议，均涉及久裕村全体村民 的重大利益问题，亦认定应经村民会议讨论决定。原判决以 《租用土地使用合同书》、《协议一》、《协议二》的签订均未 经村民会议讨论决定，违反了《中华人民共和国村民委员会 组织法》的规定为由，认定上述协议无效，于法有据。因此， 文柏池关于原判决适用法律确有错误的再审申请理由，本院 亦不予支持。 村委会集体决定出租村财产协议有效吗？ 案情介绍 2013 年 12 月 1 日，原告白云区钟落潭镇某村经济社与 被告阿贵签订《旧仓库改造承包合同》，将禾塘路仓库出租 给阿贵使用，租金为每年 12000 元，改造投入使用五年后按 18000 元/年交纳租金;租期为 70 年。合同加盖了经济社的公 章，还盖了时任社长阿通的私章，有队委萧某雄、萧某和、 冯某球、萧某周等人的签字。 合同签订后，经济社将案涉仓库交付阿贵管业，阿贵向 该社账户支付租金至 20XX 年 11 月 30 日。 本以为相安无事可以一直租赁下去，没想到这里面竟然 藏有猫腻。 在经济社改选后发现，这份合同签订时所定价格远远低 于当时的市场价，不合常规。经了解后社员们发现，阿贵与 前任社长阿通及萧某雄等四名村委均具有亲属关系。 原来他们利用熟人关系，在没有召开村民代表会议的前 提下签订了合同。 该社以阿贵严重损害村民的共同利益，以及该合同关于 承包期的约定违反相关法律法规为由提起诉讼，请求法院确 认该合同无效，判令阿贵返还案涉用地并支付承包费用。 法院查明： 1、阿贵承租仓库后既没有使用，也没有对仓库进行改 造; 2、仓库为经济社所建，没有办理农村宅基地使用证， 亦未取得建设工程规划许可证; 3、前社长阿通与被告阿贵为亲兄弟关系，案涉仓库的 出租没有召开村民会议讨论通过。 法院认为 首先，经济社将仓库出租给阿贵使用，双方签订的《旧 仓库改造承包合同》的性质为租赁合同，而非农村土地承包 合同，故本案属于租赁合同纠纷。 其次，经济社向阿贵出租的仓库没有取得权属证书，亦 未取得建设工程规划许可证，故其与阿贵签订的合同无效。 而且，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二 十四条的规定，通过租赁方式处分村集体财产需经村民会议 讨论决定方可办理。经济社未经集体讨论决定，将仓库直接 出租给时任社长的直系亲属，显然违反法律规定的民主议事 程序，故案涉《旧仓库改造承包合同》当属无效。根据无效 合同的处理原则，阿贵应将仓库交还村社管业。 最后，关于场地占用费问题。仓库没有取得合法手续， 且从根据现场照片显示，该仓库比较破旧，需改造才能使用。 而阿贵承租后至今，没有使用该仓库，没有实际获益，故阿 贵需支付场地占用费可参照合同约定的租金标准(1000 元/ 月)。 简单的说，就是在这起租赁合同案中，因仓库没有权属 证书，也没有建设工程规划许可证，且处分村集体财产时没 有履行法定的民主议事程序，合同作无效认定。 法院判决 原告钟落潭镇某经济社与被告阿贵签订的《旧仓库改造 承包合同》无效，阿贵将仓库交还该村社管业，并支付实际 占用期间的场地占用费。 判决后，阿贵不服一审判决提起上诉，二审法院审理后 认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉， 维持原判。 法条链接 《中华人民共和国合同法》第五十二条 第五十二条 有下列情形之一的，合同无效。 (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国合同法》第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予 以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有 过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错 的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条 涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办 理： (一)本村享受误工补贴的人员及补贴标准; (二)从村集体经济所得收益的使用; (三)本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包 方案; (四)土地承包经营方案; (五)村集体经济项目的立项、承包方案; (六)宅基地的使用方案; (七)征地补偿费的使用、分配方案; (八)以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产; (九)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村 民利益的其他事项。 村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的 事项。 法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事 项另有规定的，依照其规定。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具 体应用法律若干问题的解释》第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设 工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合 同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证 或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。