预防担保合同纠纷的方法 5页

预防担保合同纠纷的方法 抵押财产应当可以进入民事流转程序而又不违反法律禁止性规 定， 抵押物合法性应从以下方面进行考察， 如抵押物是否为法律禁止 流通物， 是否为根本不能变现的物品， 抵押人是否拥有抵押物的所有 权。同时应对担保人的身份进行考察，防止担保人不符合法律规定， 致使担保合同无效。 抵押财产应是法律上没有缺陷，真正为抵押人所控制及占有的 财产。抵押财产没有其它法律负担，在此之前没有设置过抵押，抵押 的价值没有超过抵押财产自身的价值，抵押财产没有设置多重抵押。 对抵押财产要充分考虑其变现的能力，即使真实合法的财产其 变现能力也会因各种原因降低， 从而使债权人的利益受到损失。 另外 应充分考虑到抵押财产不能变现的可能性， 以免出现债权人无力接受 该项财产又无法变现的情况。 另外对一些价值虽然很高， 但专业性很 强的设备等财产应特别注意， 由于专业性很强这类财产一般很难进行 变现，一般不要接受这样的抵押。 采用保证形式进行担保的情况，对保证人的资信能力及信誉必 须进行认真的考察， 同时必须注意担保人是否为法律限制进行担保的 主体，以免出现因担保主体不符合法律规定而使担保无效的情况。 应当与担保人订立担保合同，合同必须是书面形式。按法律规 定应办理抵押登记的， 按规定到不同的登记部门去办理抵押登记手续， 抵押合同自登记之日起生效。 第三， 对法律没有规定办理抵押登记的， 为防止合同欺诈， 可到当地的公证机关去办理登记手续。 办理抵押登 记的优点在于登记后，抵押物可以对抗第三人的要求 ; 在办理登记的 审查中可以发现不良苗头，及时对可能出现的欺诈进行防范。 在合同签订前，应当运用合法的调查手段通过不同渠道来核实 担保财产的真实性、 合法性。 抵押权人应当要求所接受抵押财产凭证 应一律为原件。 对数额较大的不动产要求抵押人提供有关机构所作的 资产评估报告。 担保合同无效的原因主要有： 1 、主体违法：当事人是无行为能力人或限制行为能力人 ; 保证 人资格不合法 ; 法律规定的其它情况。 2 、客体违法：抵押财产是担保法禁止的 ; 抵押或质押财产是赃 物或遗失物。 3 、违法：如债权人以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危而使人在 违背真实意思的情况下扣担保的无效 XX 市 xx 广告有限公司 ( 以下简称霓虹灯广告 )，向中国农业银 行 XX市 XX区支行 ( 以下简称 XX区农行 ) 借款 8 万元， 5 月 18 日到期。 当日， XX市民马 xx 与 XX区农行签订《房地产抵押合同书》，以其 合法的房产作为抵押物，为霓虹灯广告提供债务担保，并在 XX市房 地产管理部门办理抵押登记。 11 月 10 日，XX区农行向霓虹灯广告送 达《逾期贷款催收通知单》，要求霓虹灯广告归还借款，霓虹灯广告 负责人进行了签收。 XX 区农行发出催款通知书后，霓虹灯广告并未主动归还分文， 担保人马 xx 也未主动代为偿还。 而作为债权人的 XX区农行， 在以后 长达 15 年的时间内，既未向借款人追要欠款，也未向法院起诉，更 未向担保人马 xx 行使抵押担保权。 借款到期后， 担保人马志刚找 XX区农行， 要求退回自己抵押的 《房权证》，由于这笔借款没归还，遭到了拒绝。 去年 11 月 20 日，马 xx 将 XX区农行告到法院，请求法院依法 确认自己对该笔借款的保证责任免除， 解除双方的房产抵押登记， 并 返还自己的《房权证》。 审理后认为： 1. 霓虹灯广告向被告 XX区农行所借的 8 万元借款，已于 xx 年 5 月 18 日到期，距今已有 15 年之久。被告对借款人的主债权早已超 过诉讼时效，且不存在诉讼时效中止、中断情形，被告亦未在主债权 诉讼时效结束后两年内，行使抵押权。被告怠于行使其权利，原告所 诉于法有据，法院予以支持。 2. 被告 XX区农行辩称， 原告起诉已超过诉讼时效， 原告已丧失 胜诉权，因原告所诉是排除其物权上的妨害，不涉及债权，不适用我 国民法关于诉讼时效的规定，对被告辩称法院不予采信。 根据合同法、担保法相关规定，法院遂判决：终止原告马志刚 与被告 XX区农行之间的抵押合同 ; 被告 XX区农行在 __ 生效后十日内 将原告马志刚的《房权证》返还，并协助其办理抵押权解除登记。 XX 区农行不服一审判决，请求 XX市中院撤销一审判决。昨日 上午， XX市中院终审认为，按照有关法规，上诉人已丧失了主债权 的诉讼时效。因此，上诉人的抵押权不受法律保护。原审认定事实清 楚，处理正确， 上诉人 XX区农行的上诉理由不能成立， 维持原判。 一 般诉讼时效 指在一般情况下普遍适用的时效，这类时效不是针对某一特殊 情况规定的， 而是普遍适用的， 如我国 《民法通则》 第 135 条规定的： “向 __ 请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定的 除外。”这表明，我国民事诉讼的一般诉讼时效为二年。 第二种意见认为，邓某用房屋抵押担保的主债务虽已过诉讼时 效，但债权债务关系本身并未消灭，抵押担保仍然存在。况且诉讼时 效属抗辩时效，即在债权人向法院起诉主张债权时，法院不予保护。 现该笔贷款的债权人银行并未起诉要求黄某或邓某归还欠款， 邓某将 时效抗辩理由作为债务解除理由， 起诉要求退还房屋产权证， 没有法 律依据，法院应不予支 内容仅供参考