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- 2021-10-18 发布
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2016 全新精品资料 -全新公文范文 -全程指导写作 –独家原创
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签订商铺租赁合同注意事项
签订商铺租赁合同的注意事项:
解约退租分为以下三种情况:
第一,商铺出租方违反约定,使承租方的合法利益受到
损害。
第二,由于第三方原因使合同无法继续履行时,如何解
除合同。
第三, 由于自己的经营情况发生变化, 如业务经营不善,
承租方需要终止协议的处理事宜。
明确条款
1、必须订立正式的租赁合同所谓正式的租赁合同就是
经工商备案认可的租赁合同 . 你可以到当地工商部门购买。
2、必须要求出租方出示房屋产权证书原件和身份证件。
如系共有产权的需共有人一起签字方可生效。
3、在订立合同时除租金外还必须明确其他各项费用的
承担方如房屋租赁税金物业管理费修缮费用等。
4、如所租商铺需经装修后方可使用的需明确装修的范
围。
5、如商铺所有权人在租赁期间出售或抵押商铺的须在
合同中明确应保证承租人继续租赁的权利否则出租方需赔
偿损失。
6、应在合同中明确是否允许承租人转租他人。
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7、订立合同时所有权人和共有人需同时到场签字并盖
章 . 不可由他人代替。
诉讼时效
关于租金延付或拒付的时效。我国《民法通则》第 136
条第三项规定:延付或拒付租金的,诉讼时效期间为 1 年。
例如,原告应在约定的每次支付租金的截止日期届满后一年
内向被告主张权利。如第一次交纳时间为 20xx 年 10 月 20
日前 10 日内,原告则应在 20xx 年 10 月 20 日前向被告索要
20xx 年 8 月 11 日 10 月 10 日两个月的租金,依次类推。但
原告在一年的诉讼时效期限内并没有向被告催要过 20xx 年 8
月 10 日 20xx 年 7 月 10 日前的租金,应视为放弃索要该期
间租金权利。
另据《合同法》第 227 条规定:承租方逾期不交房租,
出租方有权解除合同,收回房屋,追求承租方的违约责任。
原告在起诉前长达 1 年多的时间内,从未行使过上述权利,
即使被告因种种原因未及时交纳房租。
1、调查商铺的产权
承租商铺之前,应当赴该商铺所在房地产交易中心进行
产权调查,确认以下几个重大信息:
1) 、房屋的用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商
业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,
否则,将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。
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2) 、房屋权利人,以确保与房屋权利人或者其他由权利
人签署租赁合同。
3) 、房屋是否已经存有租赁登记信息,若已经存有租赁
登记信息的,导致新租赁合同无法办理登记手续,从而导致
新承租人的租赁关系无法对抗第三人,也会影响新承租人顺
利办出营业执照。
如果承租人无法查清,可以委托律师到相关部门进行调
查。
2、免租装修期
商铺租赁中,免租装修期经常会出现在合同之中,主要
是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公、
营业,此种情形下,出租人同意不收取承租人装修期间的租
金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念,因此,在签
订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间,免除支
付的具体费用,一般情形下,只免除租金,实际使用房屋产
生的水费、电费等还需按合同约定承担。
3、租赁保证金
俗称“押金” ,主要用于抵充承租人应当承担但未缴付
的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用
比较高,因此建议押金应当适当高一些,以免不够抵充上述
费用,另外,还需要特别注意的是,承租人在承租过程中,
不断地拖付相关费用,押金抵扣不够的情况下怎么办可以在
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合同应当约定补足 “押金” 的方案, 即每次出租人用 “押金”
抵扣相关费用后, 承租人应当在合理期限内补足支付 “押金”,
如果经出租人通知后一定时间内补足的话,则出租人可以单
方解约, 并追究承租人相应的违约责任。 若合同中有此约定,
则可以有效整治承租人“老赖”行为。
4、税费承担
按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定,出租或
转租商铺的,出租人或转租人应当承担以下税费:
1) 、出租:
营业税及附加租金 *%
房产税租金 *12%
个人所得税所得部分 *20%(所得部分为租金扣除维修费
用,维修费用每次不超过 800 元 )
印花税租金 ( 总额 )%( 在第一次缴税时一次性缴纳,按租
期内所有总租金计算。 )
土地使用税按房屋地段每平方米征收,具体以代征机关
实际征收为准。
2) 、转租:
营业税及附加转租收入 *%
印花税印花税转租租金 ( 总额 )%
在实践中,商铺租赁税费德缴纳比较多样,上述标准只
是法定征收标准,不同区域或许存有不同的征收方法,具体
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可在签订商铺合同前咨询实际代征点工作人员。
虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人,但租赁合
同中可以约定具体税金数额的承担人,此时,无论出租人和
承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高,应当慎重考
虑长期税费调整增加的费用后,再行约定具体承担人,不要
被某些代征点短期内较低的税率所迷惑。
签定合同时要注意的重要内容
5、营业执照
承租商铺的 ' 目的在于开展商业经营活动,而商业经营
活动首要条件就是必须合法取得营业执照,因此,在签订商
铺租赁合同时,许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置,
主要涉及以下几个方面:
1) 、原有租赁登记信息没有注销,从而导致新租赁合同
无法办理租赁登记,从而导致无法及时办理营业执照 ;
2) 、商铺上原本已经注册了营业执照,而该营业登记信
息没有注销或者迁移,从而导致在同一个商铺上无法再次注
册新的营业执照 ;
3) 、房屋类型不是商业用房,从而无法进行商业经营活
动,而导致无法注册营业执照 ;
4) 、涉及特种经营行业 ( 娱乐、餐饮等 ) 的,还需要经过
公安、 消防、 卫生、环境等部门检查合格, 取得治安许可证、
卫生许可证等证件后,方可取得营业执照 ;
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5) 、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。
对于上述第 1、2、3、5 条情形,可在合同中设定为出
租人义务,并给予出租人合理宽限期,超过一定期限还无法
解除妨碍的,应当承担相应的违约责任 ; 上述第 4 条情形,
可设定为无责任解约情形,以保障承租人万一无法办出营业
执照时可以无责任解除合同。
6、装修的处置
商铺租赁中,往往需要花费大额资金用于铺面装修,为
了确保装修能够顺利进行,以及保障装修利益,在合同中应
当注意几个问题:
1) 、明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修,
以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等,若有特别
的改建、搭建的,应当明确约定清楚,对于广告、店招位置
也可约定清楚。
2) 、解除合同的违约责任,不仅仅考虑违约金部分,因
为违约金常常会约定等同于押金,数额不高,往往不及承租
人的装修损失,因此,应当约定在此情形下,出租人除承担
违约金外,还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。
3) 、明确租赁期满时,装修、添附的处置方式。
7、水、电、电话线等
因商铺经营的特殊性,对于水、电、电话线均可能特殊
需要,这些公共的供应又会受到各种因素影响,建议承租商
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铺前,应当先行考察是否满足使用需求,若不满足的,确定
如何办理扩容或增量,以及办理扩容或增量所需费用,并在
合在同明确约定相关内容,以及无法满足正常进行需求的情
形下,承租人人免责解除合同的权利。
签定合同之后的疑虑
8、租赁登记
租赁合同登记备案,属于合同备案登记性质,此登记的
效力主要包括以下内容:
1) 、登记与否不影响合同本身的生效,即使没有办理备
案等记,合同依然在生效条件满足时就生效 ;
2) 、经登记的案件, 具有对抗第三人的法律效力, 比如,
若出租人将房屋出租给两个承租人的,其中一个合同办理了
租赁登记,另一个没有办理租赁登记,则房屋应当租赁给办
理租赁登记的承租人,出租人并向没有租赁登记的承租人承
担违约责任。
因此,建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租
赁备案登记。另外,大多数工商部门在办理营业执照时,均
要求租赁合同经过租赁备案登记。
9、转租问题
商铺市场中经常会遇见许多 “二房东” “三房东” 情形,
这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律
规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让” ,依法律规
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定, “转租”是指上手租赁关系不解除,本手在此建立租赁
关系,而“承租权转让”是指上手租赁关系,新承租人直接
替代原承租人与出租人 ( 业主 ) 建立租赁关系。在这两种形式
下,需要注意以下问题:
1) 、转租必须取得出租人书面同意, 同样承租权转让中,
解除原租赁合同和重潜心租赁合同,也需要征得出租人同意。
2) 、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费,主要补
偿装修损失等,此笔费用不属于法定承租人应承担费用,但
法律亦没有明确禁止,因此,只要双方当时协商同意的,亦
会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时,应当考虑
分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付,以此降
低资金风险,并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退
还或解除情形。
鉴于商铺租赁合同牵涉问题较多,涉及合同金额较大,
建议对此类合同应谨慎签订,必要时,聘请专业人士把关,
以免合同履行过程中出现纠纷引起诉讼,更是得不偿失。
10、买卖与租赁
许多承租人经常担心承租商铺之后,业主将商铺出售了
怎么办,其实,承租人完全无须担心此种风险,因为法律对
于承租人赋予了两重特殊保护:
1) 、出租人在出售时,承租人享有同等条件之下的优先
购买权,即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买
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该商铺的,则业主必须将该商铺出售给承租人,以此保障了
承租人的使用利益。
2) 、即使承租人不想购买承租商铺的,业主出售后,新
的业主也应当履行租赁合同,否则,新业主应当承当租赁合
同中的违约责任。
11、其他注意事项
在承租商铺之前,需要了解该商铺的商业规划和有关政
策等,如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和
有关政策,比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设
酒店,必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下,
承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件,
以此避免遭受不必要的违约责任。
s("content_relate"); 【签订商铺租赁合同注意事项】
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