2012房地产法律制度简答题 11页

1.房地产业的基本活动：①土地开发和再开发；②房屋开发；③地产经营（土地使用权出让、转让、出租、抵押）；④房产经营（房产买卖、租赁、抵押、典当、信托）；⑤房地产中介服务（信息、咨询、估价、测量、律师、经纪和公证）；⑥物业管理（居家服务、维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付）；⑦房地产金融（信贷、保险和房地产金融资产投资）2.房地产业的地位、作用(1)可以为国民经济发展提供重要的物质条件。房地产是国民经济发展的基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产。(2)房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展，促进国民经济持续快速健康增长。(3)可以改善人民的住房条件和生活环境。(4)可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌。通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施。(5)有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。(6)可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。(7)可以增加政府财政收入。3.房改的基本内容可以概括为“三改四建”：　“三改’’即改变计划经济体制下的福利性的旧体制，包括：改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制，改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化，专业化运行的体制；改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配的货币工资分配为主方式。　“四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，包括：建立以中低收人家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收人家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。4.现行城市土地使用制度的基本框架：在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护；需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价。5.房地产法调整房地产关系。具体内容包括如下5点：土地、房屋财产关系;土地利用和管理关系;城市房地产开发经营关系;城市房地产管理关系;城市的整体规划;.城市物业管理关系6.征收土地的特点：Ø征收土地的主体是国家，土地征收具有强制性，是国家的行政行为；Ø征收土地必须以土地补偿为必备条件；11\nØ被征收后的土地所有权发生转移，集体所有的土地变为国家所有的土地。征收的标的只能是集体所有的土地。7.征收集体土地的原则Ø1.珍惜土地，合理利用土地；2.保证国家建设用地；Ø3.妥善安置被征地单位和农民；4.有偿使用土地；Ø5.依法征地。8.集体土地征收的批准权限Ø征地报批前：告知，确认征地调查结果，组织征地听证Ø征地权限：国务院和省级人民政府Ø由国务院批准：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（3）其他土地超过七十公顷的。征收其他土地的，由省、自治区和直辖市人民政府批准，并报国务院备案。9.土地征收时的注意事项：建设单位申请征地不得化整为零征地；分期建设的项目，分期征地，不得先征待用；项目施工所需的临时设施用地，应尽可能在征地范围内。征收土地时必须进行征地公告，否则，有权拒绝办理征地相关手续。10.征收土地公告的内容：1)征收批准机关、文号、时间和用途；2)被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；3)征地补偿标准和农业人口安置途径；4)办理征地补偿的期限、地点。11.征地补偿方案公告：l被征收土地的位置、地类、面积、地表情况；需安置的农业人口数；l土地补助费、安置补助费的标准、数量、支付对象和方式；l地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；l农业人员具体安置途径；l其他有关征地补偿安置的措施。12.国有土地的范围(1)城市市区的土地；(2)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；(3)国家依法征用的土地；(4)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；(5)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；(6)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。13.土地使用权出让合同的内容？1)出让合同正本、副本：签约人、地块情况、地价款及付款方式、动工日期、取得土地方式及违约责任等2)11\n出让合同附件：四至、界址点、土地利用条件、建设要求、规划限制等。1)补充合同：合同中的未尽事宜的协商。14.划拨土地使用权的范围1)国家机关用地和军事用地；2)城市基础设施用地和公益事业用地；3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4)法律、行政法规规定的其他用地。15.闲置土地的范围1)未按国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书的规定的期限开发利用土地；2)自用地合同生效或者建设用地批准书颁发之日起满１年未动工开发建设的；3)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足２５％且未经批准中止开发建设连续满１年的；4)法律、行政法规规定的其他情形。16.房屋拆迁申请的提出，提交的文件有：Ø建设项目批准文件；Ø建设用地规划许可证；Ø国有土地使用权批准文件；Ø拆迁计划和拆迁方案；Ø办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。17.拆迁协议的主要内容有：Ø补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。Ø拆迁协议一般还应包括违约责任、解决争议的办法等条款。Ø具体的拆迁协议内容，视拆迁补充方式的不同而定。18.对违规估价机构和估价人员的处罚  对有下列行为之一的估价机构和估价人员，应进行处罚，或记入其信用档案：   (1)出具不实估价报告的；   (2)与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；   (3)以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的；   (4)允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的；   (5)多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的；   (6)违反国家标准《房地产估价规范》和本意见其他规定的；   (7)法律、法规规定的其他情形。19.拆迁行政裁决裁决书包括的内容：1)申请人与被申请人的基本情况；2)争议的主要事实和理由；11\n1)裁决的依据、理由；2)根据行政裁决申请需要裁决的补偿方式、补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等；4)告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及申请复议期限、起诉期限；5)房屋拆迁管理部门的名称、裁决日期并加盖公章。20.不予受理的拆迁行政裁决申请1)对拆迁许可证合法性提出行政裁决的；2)申请人或者被申请人不是拆迁当事人的；3)拆迁当事人达成补偿安置协议后发生合同纠纷，或者行政裁决做出后，当事人就同一事由再次申请裁决的；4)房屋已经灭失的；5)房屋拆迁管理部门认为依法不予受理的其他情形。21.强制执行拆迁的限制条件：Ø一是拆迁双方达不成补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决，当被拆迁人或房屋承租人在裁决规定的期限内未搬迁的，管理部门就可以提请当地政府责令进行强制拆迁；Ø二是拆迁方需要提交提请强制拆迁的文书、拆迁纠纷裁决书、房屋拆迁许可证、房屋拆迁评估材料、拆迁人向公证机关办理的拆迁补偿款提存公证、补偿方案以及其他需要报送的材料；Ø三是实施强制拆迁3日前须在强制拆迁现场张贴公告，并事前就有关事项向公证机关办理证据保全；Ø四是强制拆迁开始前，执行人员要向被强拆人宣读《决定书》；Ø五是强制拆迁的执行机关要将强制拆迁过程记入笔录，搬迁财物要制作清单。同时，强制拆迁房屋中搬出的财物，由执行部门运送到指定场所，交给被强拆人。22.行政裁决的六项主要制度   (1)行政调解制度。   (2)拆迁听证制度。(3)集体决策的制度．(4)对违法违规行为建立责任追究制度。(5)不服行政裁决的救济制度。   (6)回避制度。23.被拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：　　(1)裁决申请书；　　(2)申请人的身份证明；　　(3)被拆迁房屋的权属证明；　　(4)申请裁决的理由及相关证明材料；　　(5)房屋拆迁管理部门认为应当提供的与行政裁决有关的其他材料。24.房地产开发企业的设立条件1、有符合公司法人登记的名称、组织机构；2、有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；3、注册资本100万元以上；4、有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上的专职会计人员；5、法律、法规规定的其他条件。25.房地产开发企业设立的程序11\n新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起３０日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：1.营业执照复印件；2.企业章程；3.验资证明；4.企业法定代表人的身份证明；5.专业技术人员的资格证书和劳动合同；6.房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。26.《项目手册》应记录的主要内容：l（1）前期筹备情况。包括房地产开发企业的基本情况、房地产开发建设项目的立项计划、项目规划、建设用地的取得、拆迁情况、设计审批等内容；l（2）施工情况。包括项目建设进度计划、实际建设投资完成情况、开工情况、委托监理、质量监督、参与施工的各个单位情况及工程款支付情况等内容；l（3）竣工情况。包括竣工验收、拆迁安置情况、竣工综合验收情况、《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》执行情况及委托物业管理等内容；l（4）经营情况。包括项目的转让情况、项目联建情况、商品房预售、商品房实际销售、商品房出租、房屋抵押及贷款情况、商品房空置、委托销售代理及商品房在销售过程中的各种投诉及处理情况等内容；l（5）开发项目审批情况。对项目开发经营过程中管理部门的审批文件进行登记；l（6）其它情况。包括公建配套、基础设施情况、开发过程各种投诉及重大问题处理情况、各种所需材料的报送情况和被处罚情况等内容。27.甲级城市规划编制单位资质标准：1.具备承担各种城市规划编制任务的能力；2.高级城市规划师不少于4人，具有其他专业高级技术职称的不少于4人；3.达到国务院城市规划考核标准；4.有健全的技术、质量、经营、财务管理制度并得到有效执行；5.注册资金不少于80万元；（乙50、丙20）6.有固定的工作场所，人均建筑面积不少于10平方米。（一样）28.修建性详细规划确定规划区内部的布局结构和道路系统，对建筑、道路、绿地等作出功能布局和环境规划设计，确定工厂、住宅、公共设施、交通、园林绿化及市政工程、消防、环卫等设施的建筑空间具体布局及用地界线。确定规划区内给水、排水、电力、电讯及煤气等工程管线及构筑物位置、用地、容量和走向。进行竖向规划设计，确定用地内的竖向标高、坡度、主要建筑物、构筑物标高。29.项目选址意见书的内容：1)建设项目的基本情况11\n（项目名称、性质，用地与建设规模，供水与能源的需求量，采取的运输方式与运输量，以及废水、废气、废渣的排放方式和排放量）。1)建设项目规划选址的主要依据（经批准的项目建议书、与其他规划的衔接协调）。2)建设项目选址、用地范围和具体规划要求。30.建筑工程规划管理的内容：1)建筑管理（建筑物性质、容积率、建筑密度、建筑高度、建筑间距、绿地率、建筑高度、基地出人口，停车）；2)市政管线工程规划管理（电力线、有线通讯线、给水管、燃气管、供热管、雨水管、污水管和其他特殊管线）；3)市政交通工程规划管理（①地面市政交通；②高架市政交通工程；③地下市政交通工程）。4)审定设计方案；5)核发建设工程规划许可证；6)放线、验线制度。31.勘察设计业务承接方在承接业务中不得有下列行为：不执行国家的勘察设计收费规定，以低于国家规定的最低收费标准进行不正当竞争；采用行贿、提供回扣或给予其它好处等手段进行不正当竞争；不按规定程序修改、变更勘察设计文件；使用或推荐使用不符合质量标准的材料或设备；未经委托方同意，擅自将勘察设计业务分委托给第三方，或者擅自向第三方扩散、转让委托方提交的产品图纸等技术经济资料；法律、法规禁止的其他行为。32.工程建设监理的主要任务三控：造价（工程投资）控制、进度（指设计准备、设计、施工、使用前准备各阶段）控制、质量控制；两管（合同管理、信息管理）；一协调（协调处理好业主、施工、设计等单位间的关系），是建设监理能否成功的关键。协调的范围可以分为内部的协调和外部的协调，外部的协调是指包括与业主有合同关系的施工单位、设计单位的协调和与业主没有关系的政府有关部门、社会团体及人员的协调。33.建设工程的监理范围：1）国家重点建设工程；2）大中型公用事业工程；3）成片开发建设的住宅小区工程；4）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；5）国家规定必须实行监理的其他工程。34.建设工程竣工验收的条件（1）完成工程设计和合同约定的各项内容。（2）施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查（3）对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。11\n（4）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报（5）有完整的技术档案和施工管理资料。35.房地产交易管理机构主要职责是：(1)执行国家有关房地产交易管理法规，制定具体实施办法；(2)整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；(3)办理房地产交易鉴证等手续；(4)协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；(5)为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等服务；(6)发布市场交易信息制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。36..房地产转让合同内容由当事人协商拟订，一般应包括：① 双方当事人的姓名或名称﹑住所② 房地产权属证书的名称和编号③ 房地产坐落位置﹑面积﹑四至界限④ 土地宗地号﹑土地使用权取得的方式及年限⑤ 房地产的用途或使用性质⑥ 成交价格及支付方式⑦ 违约责任⑧ 双方约定的其他事项37.房屋租赁的条件（不得出租的情形）1)未依法取得《房屋所有权证》的；2) 司法机关和行政单位依法裁定﹑决定查封或以其他形式限制房地产权利的；3) 共有房屋未取得共有人同意的；4) 权属有争议的； 属于违章建筑的；5) 不符合安全标准的； 已抵押，未经抵押权人同意的；6) 不符合公安﹑环保﹑卫生等主管部门有关规定的。38.不得设定抵押房地产：1.权属有争议的房地产；2.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；4.已依法公告列入拆迁范围的房地产；5.被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；6.依法不得抵押的其他房地产。39.权属档案管理的内容1.应当建立健全房地产权属文件材料的收集、整理、归档制度。2.对归档的房地产权属文件材料应当及时进行登记、整理、分类编目、划分密级、编制检索工具。3.应当掌握房地产权属变化情况，及时补充有关权属档案材料，保持房地产权属档案与房地产权属现状的一致。4.应当逐步采用新技术、新设备，实现管理现代化。5.11\n应当与城市建设档案管理机构密切联系，加强信息沟通，逐步实现档案信息共享。40.土地面积测算不计入用地面积的范围    （1）无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地；    （2）市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地；    （3）公共使用的河滩、水沟、排水沟；    （4）已征用、划拨或属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；    （5）其他按规定不计入宗地的面积。41.房地产估价师撤销注册的情形：1.本人未申请续期注册的；2.有效期满未获准续期注册的；3.完全丧失民事行为能力的；4.受刑事处罚的；5.死亡或者失踪的；6.脱离房地产估价师工作岗位连续时间达二年以上（含二年）的；7.以不正当手段取得房地产估价师证书的；8.按照有关规定，应当撤销注册的其他情形。42.房地产估价师的义务1.遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范；2.遵守房地产评估技术规范和规程；3.保证估价结果的客观公正；4.不准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务；5.不得同时受聘于两个或者两个以上房地产价格评估机构执行业务；6.保守在执业中知悉的单位和个人的商业秘密；7.与委托人有利害关系时，应当主动回避；8.接受职业继续教育，不断提高业务水平。43.房地产经纪人的职业技术能力：1.具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平，并具有丰富的房地产专业知识。2.能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律。法规和行业管理的各项规定。3.熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能。4.具有丰富的房地产经纪实践经验和一定资历，熟悉市场行情变化，有较强的创新和开拓能力，能创立和提高企业的品牌。5.有一定的外语水平。44.房地产估价机构信用档案的主要内容包括：机构基本情况、机构良好行为记录、机构不良行为记录、估价项目汇总、估价项目基本情况、股东(合伙人)情况、注册房地产估价师基本情况、机构资质年审情况、投诉情况等。    注册房地产估价师信用档案的主要内容包括：个人基本情况、个人业绩汇总、估价项目、继续教育情况、科研能力表现、良好行为纪录、不良行为纪录、投诉情况等。11\n45.中国房地产估价师学会的主要职责包括：·开展房地产估价理论和方法的研究，协助政府有关主管部门进行房地产估价师考试、注册工作，组织房地产估价专业培训和注册房地产估价师继续教育，制订房地产估价行业标准、职业道德规范，开展国际学术交流等。建设部正将一些行业管理职能移交给中国房地产估价师学会。46.住宅小区的物业管理为例，常规性的公共服务大致包括以下内容：一、房屋公共部位的维护与管理二、物业装饰装修管理服务三、物业共用设施设备的运行、维护和管理四、环境卫生、绿化管理服务五、机动车和非机动车的停放管理六、物业管理区域内的公共秩序、消防和车交通等协助管理服务。七、物业档案资料的管理47.《物业管理条例》的十项基本制度1.告知制度。2.业主委员会备案制度。3.招标投标制度。4.承接验收制度。5.保修责任制度。6.资质管理制度。7.人员资格制度。8.交接制度。9.报告制度。10.专项维修资金制度。48.业主大会履行下列职责：　　(1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；　　(2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；　　(3)选聘、解聘物业服务企业；　　(4)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；　　(5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；　　(6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。49.物业管理合同的内容双方当事人的基本情况；物业管理的区域和管理房屋的面积；物业管理的项目、内容及考核标准；物业管理的收费项目、收费标准与管理要求；双方的权利、义务；合同期限；违约责任；其他事宜。物业服务企业在承接物业时，应当办理物业验收手续，新旧物业服务企业之间要做好交接工作。50.房地产税收的特征n房地产税收是一种比较稳定的税收来源n房地产税收一般具有较强的政策功能n房地产税收是一个多环节征收的税收体系n房地产税收不仅包括财产税，而且还包括行为税、资源税n房地产税收的征收成本一般较高11\n51.我国现行房地产税收体制n房产税n城镇土地使用税n耕地占用税n土地增值税n契税n相关税收52.土地增值税---扣除项目n扣除项目1.取得土地使用权时所支付的金额2.土地开发成本、费用3.建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目(从事房地产开发的可按(1+2)×20%加计扣除)53.城镇土地使用税---减税、免税n国家机关，人民团体、军队自用的土地；n由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地n宗教寺庙、公园名胜古迹自用的土地；n市政街道、广场、绿化地带等公共用地；n直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；n经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5％~10％；n由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地。54.职工住房消费提取    1)职工购买、建造、翻建、大修自住住房时的提取；    2)偿还购房贷款本息时的提取；    3)房租超出家庭工资收入规定比例时的提取。房租超出家庭工资收入的比例由当地住房公积金管理委员会确定，目前一般为10％～15％。职工丧失缴存条件的提取    职工与单位建立劳动关系是缴存住房公积金的前提，当缴存条件丧失时，即在以下任一情况下，职工可以提取其住房公积金，同时注销该职工住房公积金账户：    1)离、退休；    2)完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系；    3)户口迁出所在的市、县或者出境定居；    4)职工死亡或者被宣告死亡的。55.住房公积金财务管理的主要任务：u编制住房公积金和管理中心管理费用年度预决算；u建立职工住房公积金明细账，记载职工个人住房公积金的缴存、提取等情况；u依法办理住房公积金委托贷款业务，防范风险；严格执行住房公积金管理委员会批准的住房公积金归集、使用计划；u核算住房公积金及其增值收益；11\nu严格执行财政部门批准的管理费用预算，控制管理费用支出，努力降低住房公积金运作成本。56.住房公积金会计核算的内容    (1)住房公积金的缴存核算；        (2)住房公积金的提取核算；    (3)住房公积金的使用核算；    (4)与住房公积金相关的债权债务核算；    (5)业务收入核算；    (6)业务支出核算；       (7)住房公积金增值收益及其分配核算。11