2012年8月中铁置业内刊刊物《视野》-养老产业地产特别专题 68页

中铁置业中铁置业视野视野CHINARAILWAYREALESTATEVISUALFIELD2012年8月二零一二年八月号n养老地产：核心不是房子而是服务随着中国房地产行业不断发展成熟，拿地、盖房子、销售的住宅开发模2011年度式，早已不再是唯一的方式。对于能够带来持续而长远利润的产业地产模式“世界企业500强”排名第95位的探索，是房地产行业在转型中最迫切的需求之一。近年来，中国人口老龄“中国企业500强”排名第4位化难题的日益凸显，养老产业开始成为众多企业眼中的“朝阳产业”，不少企业开始向养老概念转型。其中，养老地产作为养老产业的“排头兵”正在迅速崛起。中国养老地产发展趋势从七十年代开始生育率迅速下降开始，中国社会已形成了庞大的独生子女和少子女家庭。这些独生子女、少子女家庭的父母将现今已相继进入老年期，子女养老人均负担逐步升高。当前的社会竞争压力，造成很多家庭的子女对老人的日常照顾只能体现在“看望”上，周密的照料几乎是不可能。伴随老龄化持续加速，未来服务“夕阳人”的服务产业规模会不断扩大。国务院国资委宣传工作局副局长韩天（中）和企业文化处处长闵玉清（右）在中国中铁党委宣传部部长徐进陪同下，参观中铁置业企业文化成果展示。解析国外养老地产模式中国日趋明显的人口老龄化趋势正造就着养老地产的市场机遇。但国内缺乏发展养老地产可参考的模式。相比之下，发达国家进入老龄化社会早，已形成非常成熟的养老地产体系，可借鉴之处很多。本文旨在主要以美国和日内聚人心外树形象提升管理引领发展本为例，通过分析国外养老地产的开发及运营模式，为国内发展养老地产提供参考。中铁置业企业文化建设获国资委好评养老地产发展模式探索中铁置业创建“企业文化建设示范单位”工作取得决定公司开展“感恩母亲”活动的动人之举，深表赞许，对中铁置随着社会老龄化程度的加深，养老地产正吸引着越来越多的房地产企业性进展，近日受到国务院国资委验收组的好评，给予了“与一业在短短5年中形成如此丰富的文化成果给予了肯定。和各方社会资本。从现有了解的情况，万科、保利等房地产企业、各类投资基些行业内的企业比较，中铁置业企业文化更加丰富、更加全在检查验收会上，国资委验收组组长、国资委宣传工作金与保险资金，也都在逐步试探进入养老地产领域。然而，与发达国家相比，面、更加规范、更加具有创新性”的评价。局副局长韩天对中铁置业企业文化建设给予了高度评价，认中铁置业是股份公司唯一一家推荐申报国资委“企业文为中铁置业虽然是一个新组建的企业，但企业文化氛围十分目前我国养老地产的开发尚处于起步和探索阶段。多数企业都是都在试验和中铁置业视野化示范单位”的企业。集团公司自2007年2月组建以来，立浓厚，很有冲击力，感受很深刻。一是文化建设定位高、起点论证阶段，养老地产发展模式的有待市场检验。宏观环境还有待完善，相关政足新建企业的实际，实施文化兴企战略，着力打造以“家文化”高。中铁置业文化建设从一开始就树立了精品意识，朝着做双月出版策、法规支持不足也将给养老地产的发展前景带来诸多挑战。为核心的企业内涵，为企业快速健康发展提供了有力的文化精做深而努力，做到了文化与企业同生共长。二是文化建设2012年八月号支撑和精神动力。企业规模迅速拓展到全国19个城市，同步有特色。企业文化内容更丰富、全面、规范和更具有创新性。一些国家的老年人住宅开发项目31个，形成合理的全国性战略布局；营业收入和利三是文化建设落到了基层和实处。不仅是集团“大本营”，各润总额均大幅攀升，2008年和2011年，两次获得“中国房地产项目的文化建设也非常有特色，基层一线在文化建设中有创随着越来越多的人进入老年人队伍，老年人的居住问题已经引起人们的名企”称号。意有创造，而且很有成效。四是“家文化”亮点突出。中铁置业关注。本文介绍了美国、英国、日本、瑞典、新加坡、法国和澳大利亚的老年国务院国资委验收组一行在中铁置业企业文化成果展“家文化”建设不是提口号，内涵和外延都很深刻。韩天希望人住宅情况。览厅，详细查看了中铁置业文化建设相关资料，饶有兴趣地中铁置业进一步延伸、扩展“家文化”理念，让“家文化”不仅询问了“置业春晚”、“五讲五查五提升”活动、十大文体协会体现在企业内部，也体现在对社会、对客户上，体现到经营以及网站建设等情况。在项目文化展区，验收组对沈阳公司开发中。同时，结合中铁置业全产业链发展，将文化理念进一“廉洁鼠标垫”的创意、西安公司“楼书”的文化气息以及贵阳步细化到各业务板块，更好地发挥文化功效。（杨成）n>>中铁置业卷首寄语>>配套养老可操作性强在住宅市场出现“量价危机”、商业地产竞争激烈、旅游地产风险过高的现状下，“养老地产”这种开发规律接近于高端住宅、以适老化设计为核心，配建护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护等重点基础设施的新兴地产市场，已经越来越成为众多房企角逐的“战场”。从养老地产的起源看，它最初诞生于上个世纪70年代的北欧，目前在发达国家已盛行，如美国、加拿大、瑞典、荷兰、日本都有不少规模的老年公寓。在国外，通常是具有一定经济实力的中老年人才能消费得起。养老地产是为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容，依据老年人特点和需求，设计、建造的专供老年人居住的住宅；它是既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅；属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。从我国的人口结构看，逐步进入老龄化的发展态势将是养老地产兴起的内在动力。据预测，2010-2050年，我国60岁以上的人口将由现在的12.3%上升到31.1%，仅到2015年，我国老年人口将达2亿人，占总人口的15%。养老地产的前景，无疑是相当看好的，但是养老地产技术台阶很高，怎么让地产既能够符合老年人的需求，又能符合社会资金回笼的要求，开发经营模式的探索是研究的重点，从可操作性考虑，短时间内做社区配套养老或许是一个不错的发展方向。美国的经验是，老人喜欢生活在各种公共设施当中。如果你要建养老地产，就要把它作为总体规划中的一部分。要有青年人住在养老社区的对面，这样的项目才更有可能被老人接受。部分已经试水养老地产的龙头开发商，更多的是以配套方式来做，比如万科会拿出一两幢楼来做老年公寓，并将养老作为文/项目的亮点，但不会作为业务的核心。金地也是这样的思路。实际上，若将养山石老地产作为配套，那么在市中心也同样能做养老地产。可以预见的是，在2011-2020年这个阶段，中国整个福利保障、福利水平会不断提高，到2020年，老年住宅将会成为消费主题之一。现在40~50岁的中年人，正是中国现有财富最集中的阶层，5~10年后他们正是支撑老年产业的主流，因此，10年之内养老产业需求逐步放大。未来中国养老产业有可能将占房地产市场的3%~5%，提前布局养老地产是大势所趋。中铁置业视野·2012.8ChinaRailwayRealEstate1n中铁置业视野中铁置业视野双月出版八月号内部资料免费交流P04养老地产：核心不是房子而是服务P16解析国外养老地产模式P22养老地产发展模式探索n目录CONTENTSAUG2012卷首寄语01配套养老可操作性强/山石视野·关注业界聚焦04养老地产：核心不是房子而是服务/宫苏艺邵礼凤08“人口老龄化”催生中国养老地产/吕宁12中国养老地产发展趋势/陈荣国范庆涛16解析国外养老地产模式/吴云富周霞22养老地产发展模式探索/范庆涛28探路老年住宅市场的开发策略/赵艳丰海外见闻30一些国家的老年人住宅/木子34美国的养老村/李有观观点分享36楼市调控当前仍以稳字当头市场不具大幅反弹条件/周小苑37楼市回暖未成大势/天山38房企下半年目标上调要“低调”/李超视野·播报市场观察39保增长政策或将趋紧下半年市场回升有限/马兰422012年7月全国重点城市房地产市场数据分析50政策资讯52各地情报55房企要闻57金融动态视野·置业58置业报道60置业要闻中铁置业视野·2012.8ChinaRailwayRealEstate3n<<业界聚焦视野•关注中铁置业<<养老地产：核心不是房子而是服务文/宫苏艺邵礼凤随着中国房地产行业不断界定。于中高端、定价较高的养老项发展成熟，拿地、盖房子、销售如果借鉴商业地产、旅游地目，也曾受到质疑。的住宅开发模式，早已不再是唯产等复合型地产的概念，顾名思对此，公办民营性质的北京一的方式。对于能够带来持续而义，养老地产应当是用以养老的汇晨老年公寓理事长马剑认为，长远利润的产业地产模式的探地产。应该分清其中的界限，出于福利索，是房地产行业在转型中最迫而事实上，与之类似或是相保障目的的养老项目应该由政切的需求之一。近年来，中国人关的概念还有很多，比如，老年府去做，中高端的养老机构则更口老龄化难题的日益凸显，养老住宅、老年公寓、养老公寓、介适合用市场的手段去切入。产业开始成为众多企业眼中的护机构、照料中心、养老产业、全国工商联房地产商会会“朝阳产业”，不少企业开始向养养老住区、适老住宅等。长聂梅生则更强调养老产业和老概念转型。其中，养老地产作在新兴的老年公寓出现之养老住区的概念，认为养老产业为养老产业的“排头兵”正在迅前，我国只有养老院和敬老院等有地产属性，包括住宅、普通商速崛起。面向“五保户”和“三无老人”的业地产、医疗保健等，而养老住带有福利性质的养老机构。因区的开发则囊括了卫生医疗、服养老地产的概念还很笼统此，目前社会上对养老地产还存务业、咨询业、旅游产业、房地对于养老地产的概念，目前在一些误区，如认为养老地产是产业、金融业、保险业、老年设业内并未形成共识，更无明确的福利或是慈善事业等。一些定位施、家政服务等等产业链，是多中铁置业视野·2012.84ChinaRailwayRealEstaten>>中铁置业视野•关注业界聚焦>>种产业独立运作又无缝整合的全新产业。清城华筑建筑设计研究院副院长陈首春认为，养老地产是养老产业中非常重要的硬件组成，养老地产主要是由传统意义上的房地产开发商转型来进行开发建设的，由于其房地产开发的本质属性，追求投资回报效率是最大特质。而养老产业由于运老年社区离不开孩子和生活服务设施营服务的本质属性，持有及通过长期稳定经营获得收益是本质持。最后你会发现，养老院或是个中国老年市场，也就是“银发属性。因此，由于养老产业与养养老地产只是养老产业的一个产业”市场发展迅速、商机蓬勃，老地产在运营及盈利模式方面载体，同时需要完善和合理的制许多房地产企业在这个领域看的差异，我更关注的是，二者在度设置，养老地产不等于养老解到了新的经济增长点；从2008对于现金流的管理时是否能够决方案。年到现在，房地产市场连续宏观有效结合。在地产顾问王波看来，时调控政策，使大家觉得在房地万科副总裁、北京万科总经下养老地产已成为社会关注的产事业发展上，应该追求产业理毛大庆在接受北京晨报记者热点，应该说这是一种发展趋结构的突破；世界性的养生养采访时表示：目前中国养老地势。养老地产的发展，不是从立老地产的观念和理念不断被输产的概念还很笼统，有人以为简项拿地开始，而是要从对市场送进来，对中国企业的冲击和单持有一个养老地产项目并运的研究，从产品模式、商业模式启发都非常巨大。在某媒体举营就是养老地产，万科在研究了的思考开始。其中，对养老地产办的首届养生养老地产专家研三四年后发现其实并不那么简的社会政策诉求，绝不应该只讨会上，他说，“十二五规划”已单。万科是以住宅开发为主的地是几项优惠措施。对于养老地经把发展社会化养老体系的建产商，养老地产也是关注的一个产、养老产业的发展，更核心的设工作纳入了政府工作的任务重要内容，或说是未来转型的一问题是政府与市场的角色定位，和目标，近三年来我接触过各个方向。为此，我们从日本、瑞如何构建养老产业发展的公平级政府和开发商，总体的感觉士、美国到加拿大，这几年研究的市场环境，以及为引导产业是政府在养老事业建设方面观了各种国际养老模式和项目，发发展而出台的系统的支持政策，念、意识领先于产业的发展，这现养老地产其实很复杂。国外养如全民的养老保障、长期护理保是一件非常好的事情。不过，我老地产的群体划分比普通住宅险等，这些政策对于养老产业、们也应该看到，从政府层面来销售的六七个层次还多，从50养老地产的发展都构成了非常讲，许多政策还不够明确，例如岁、60岁的乐龄人群，到需要“临关键的因素。对养老机构拿地上，没有专门终关爱”人群，其间的每个不同的区分；政策宣讲不够，很多将成新经济增长点潜力巨大有志于投身养老地产发展的民年龄段人群、不同情况人群的需求，都要考虑到。此外，国外养目前全国范围内房地产企营机构不知道自己可以享受到老产业首先是让人延缓衰老，有业投身养老地产热情高涨，市场什么样的政策；没有相关的国保健指导；其次，帮老人和儿童、表现活跃。在全国房地产经理家标准，只有行业标准，甚至有子女进行很好的互动；还有个很人联盟副主席兼养生养老委员些方面行业标准都没有，这些关键的问题是，国外养老产业背会主任陈宏看来，这种热情来问题都是政府工作有待完善的后都有个强大的养老制度在支自于三个方面：近五年来，整部分。而把目光放到市场上，要中铁置业视野·2012.8ChinaRailwayRealEstate5n<<业界聚焦视野•关注中铁置业<<虑到残障老年人可以延长独立生活时间的特殊要求。另可设计满足多代人分而不离的居住房屋。这种多代人融合在一起的社区建设方式，大大优于房地产商建设的独立高级老年人住宅社区。老年人在这种环境中生活不易产生自身地位边缘感，可与亲人、熟悉人生活在同老年社区里的公共建筑一地域，这会使老年人产生较高安全感，另外便于代际之间完善的地方就更多了。我从开发达国家之前走的就是这条路。的情感交流和相互照料，从根始投身这一事业到现在，接触但随着老龄化问题的不断加剧，本上减轻或解决了若干年后必了几百家企业，其中真正能做这些发达国家也终于承认，让需通过重新调整住房才能满足好的不到10%。不是企业不想老年人回归家庭、回归社区，再照料需求。做好，而是不知道怎么做。具体通过外援式服务来支持，建立政府应为养老地产提供的问题如：没有专门的设计机复合式养老社区是时代的大趋政策性援助，一是定期向社会构和运营机构，而按照传统的势。同时，这不仅是世界各国政发布有关老年人口有关的各项房地产模式来运营；再就是没府、养老机构和老年人共同认信息；二是最大限度有效整合有专门的服务培训机构。识到的首选方案，也是中国养社会资源，政府在整合资源方为此，陈宏强调三个基本观老事业未来发展道路。现在，美面应该促进其合理使用的可能点：第一，想开发养老地产，一国、瑞典、日本等国都纷纷出台性，让其发挥最佳社会经济效定要和政府合作。第二，一定要与养老和社区相关的法律法规，应；三是应该制定出台有关照想明白你的商业模式是什么，商核心就是：充分考虑老年人的料型养老住宅建设规划指标。业模式没想好不要进入。第三，个人爱好和负担得起住房选择，此外，还可以借鉴一些国家经一定要呼吁养老地产的开发和促进在社区内就地养老。这对济手段，如为照料老人一起居资本市场对接，比如和养老保于我们现在的养老地产开发有住的购房家庭提供低息贷款或险、商业寿险之间的枷锁一定要直接启发作用的是，开发混合特殊贷款。打通。对于这个问题，我们已经式的养老社区是一个重要方向。但是，也有多位行业人士呼吁了近五年，我相信近期一定如在新开发建设的大型社区中，认为，在国内开发养老地产实属会有给力的政策出台。坚持按一定人口比例建有适合不易，付出与收获难成正比。经北京市老龄办原副主任、老年人的居住楼房(可在一栋纬研究中心主任曾英杰表示，跟中国社会科学院老龄科学研究楼中建有若干套老年人住房、或西方国家不一样，国内大部分养中心特约研究员伊密说，曾经有在楼群区独立建立一栋或几栋老需求都靠社区或家庭自行解一种观点认为，机构养老是解楼专供老年人使用)。室内设计决，无法像形成大量真正意义上决养老问题的最终途径。很多应充分考虑到老年人特点，考的养老地产项目。他认为，真正中铁置业视野·2012.86ChinaRailwayRealEstaten>>中铁置业视野•关注业界聚焦>>意义上的养老地产，首先需要从运营管理对于养老地产非常重要引导人们从机构到家里面来照技术上能够满足老年人的特殊保利地产董事长宋广菊则顾。美国很多养老物业经营者不需求，如扶梯要宽要缓，地面要在接受媒体采访时表示，与商业是开发商，也不是运营商，是养防滑，开关等需要适量放低位置地产、旅游地产不同，养老地产老服务商，很多养老服务商是上等。其次，养老地产物业需要配利润不会太高，未来房企也不会市公司，一家养老服务商下面会备大量的医疗功能，如医院、看大举进入。保利地产副总经理胡有上百个运营商，去管理几百处护人员等。另外，在物业管理上在新也曾对媒体表示，养老地产物业，实际上用服务拉动一个产也要能够满足老年人的需求。是一个颇具潜力的市场，但相比业的发展。有了市场化、产业化目前，由于盈利难，成为养国外日趋完善成熟的养老地产的服务，它可以弥补家庭照顾不老地产难以大规模发展的瓶颈。体系，国内的养老地产明显还处足的现状。二是资金的问题，这中国建筑设计研究院原副总建于摸索阶段：“建房子很简单，要求有金融环境，提供置换等手筑师、中国房地产研究会人居环但运转起来不容易，不同的城市段。三是环境、硬件设施，拿到境委员会副主任开彦认为，养老管理达到一定水平情况也不同，地以后怎么建设，让它更符合老地产难盈利的主要问题是土地这是最难的。”年人居住，如插座的位置以及地成本太高，开发商只能从公开市地产顾问王波提出，对于理环境等。最后一个是观念，是场获取土地。养老地产从一定意养老地产开发，完全不能理解为否能够离开子女、离开熟悉的环义上讲，为社会提供了养老产仅仅是硬件设施的规划、设计境，搬到陌生的养老机构里面品，为政府分忧，政府应该给予与建设，这是一种复杂的服务去。政策支持，如将养老地产土地类产品、是与经济社会发展息息养老地产行业的先行者、北似于保障房部分地块，鼓励开发相关的产业。他强调，运营管理京太阳城集团董事局主席朱凤商建设养老地产。陈首春则认对于养老地产的发展非常重要，泊说，我今年走了一圈，各省市为，现在养老地产发展体系还不养老地产产品的核心不是房子都去了，大多说做养老设施的，健全，养老属于民政部门管，土而是服务，所以项目的成功依赖注重项目的形象、建筑的档次，地属于国土部门管，而规划又属的不是短期的物业营销而是项根本没有把服务放在第一位。我于规划部门管，相互协调起来比目的持久运营。专业经验的严最开始做养老地产，拿出70%较困难。推进养老地产，还是应重不足、管理人才与技术人才的的土地做了老年住宅，30%的土在现有政策体系之下来发展。如缺乏、服务体系构建中诸多的地盖了持有的经营性物业。在太果开发养老地产决心大的房企，难点，以及如何在运营成本与阳城无论50岁住进来，还是90可以将社区定位为养老社区，将高品质服务供给之间进行平衡岁住进来，都有他对应的服务载30%~60%的房源卖掉，这样使都构成了养老地产发展的挑战。体，对这种老人，全部能够使用大部分投资得到回收，缓解资金中国社科院世界社保研究对应服务，这就叫持续照料。这压力，剩下40%~70%则可以用中心博士后张盈华介绍，经过对10年，探索出了太阳城的模式，于运营。而小步试点的企业，则美国、欧洲养老政策的制度、政有三层：第一层，开发运作模式；可以将社区10%~20%的房源设策、现状的研究，养老地产产业第二层，业态，养老服务的模式；计成适老化住宅，未来可以通过包括四个要素：一是服务，出于第三层，营利模式。这就是太阳运营公司来管理。成本的考虑，美国出台很多政策城模式的组成。中铁置业视野·2012.8ChinaRailwayRealEstate7n<<业界聚焦视野•关注中铁置业<<一、中国人口老龄化的员会办公室发布的《中国人口老口将达2.48亿人。现状及特点龄化发展趋势预测研究报告》指按照国际惯例，65岁及以21世纪的中国，面临的一出，21世纪是人口老龄化的时上人口占总人数比例达到7%，个严峻考验，就是人口老龄化。代。中国已于1999年进入老龄就进入老龄化社会，而我国也自70年代中期开始，“计划生化社会，是较早进入老龄化社会采用这个标准。2010年进行的育”政策在全国逐步施行，使中的发展中国家之一。统计数据第六次全国人口普查结果显示：国摆脱了“人口过剩危机”。但预测，在今后较长一段时期内，中国65岁及以上总人口为1.19同时这一政策也改变了社会的老龄人口的比例将以年均3.4%亿人，占总人口的8.87%，比人口年龄结构，加速了人口老的速度增长。从2001-2020年2000年“五普”时上升了1.91龄化。这一时期，平均每年将有596万个百分点。我国老龄人口比例2006年，全国老龄工作委人进入老龄，到2020年老年人已经远高于7%的“红线”。“人口老龄化”催生中国养老地产文/吕宁中铁置业视野·2012.88ChinaRailwayRealEstaten>>中铁置业视野•关注业界聚焦>>从各省份“六普”数据可以老保险、医疗保险制度完善的年来，尽管退休人员养老金连看到，在65岁及以上人数占比社会保障体系。因此，即使在续上调，但与社会平均收入增一项中，达到10%的省份有6进入老龄化社会后出现一些问幅相比，仍无优势。与在职收个，比“五普”时增加了5个。越题，也不会对社会发展产生较入差距较大的状况并未得到有过7%“红线”的省份已经达到大影响。然而对于中国而言，尽效改变，退休人员所构成的老了26个，比10年前多了13个。管经过近三十年的改革开放，年社群收入总体基数偏低，多而低于7%“红线”的仅有5个经济有了很大的发展，但在人数老年人在生活、医疗和养老省份。均GDP、经济发展质量等方面方面的消费还需要依靠子女的从人口数上看，“六普”数与发达国家相比，仍有很大差经济资助。据显示，我国65岁及以上人口距。预计到21世纪中叶，我国已有27个省份超过了百万，比人口老龄化达到峰值时，人均二、人口老龄化“五普”时增加了2个，人口大也只能达到目前中等发达国家对养老模式的影响省山东、四川、江苏、河南位列的水平。养老问题是社会面临的最前茅，山东更是接近千万，达到中国老年群体总体消费能主要的经济和社会问题。“老有942.98万人。力低，是另一个现实问题。如所养”既包括经济保障，又包括除了老龄人口数量上的巨今六十岁以上的老年群体都曾生活照料。从经济保障方面和大差异，中国与发达国家相比，为国家建设发展做出了巨大贡老人的生活照料和精神慰藉方还面临着更严重的“未富先老”献，这一群体为今日中国经济面来看，我国无论城乡仍主要由问题。发达国家的人口老龄化承担了绝大多数制度成本，而家庭承担。与家人共同生活，便都是在经济发达时期，经济承其中的多数却未能充分享受改于子女供养、照料老人，也是我受能力强，而且及时建立了养革红利，未能积累个人财富。近国老年人比较认同的生活方式。2.48亿人人口数量1.19亿人2010-2020年每年将有596万人进入老龄20102020从2010-2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达2.48亿人，我国老龄人口比例已经远高于7%的“红线”。中铁置业视野·2012.8ChinaRailwayRealEstate9n<<业界聚焦视野•关注中铁置业<<根据上海市的调查，超过95%的制约因素，如社会保障体系几乎为零。目前我国的养老主的老年人对子女赡养和生活照的覆盖面低、缺乏系统的老年要是依靠家庭养老，但现代职料状况表示满意，同时有96%服务体系、老年人口的收入水业压力和越来越快的生活节奏的老年人倾向于在家养老。但平偏低等。社会养老在很大程愈发体现，独生子女养老压力是，随着人口老龄化进程的不度上只能作为家庭养老的一个趋于明显化，且老人对生活品断深入，家庭养老模式面临越补充。质的要求越来越高，养老机构来越严峻的挑战。的发展迫在眉睫。首先是人均负担成倍增长。三、国内现有的2、机构养老。机构养老从七十年代开始生育率迅速下几种主流养老模式是指由专门的养老机构，包括降，中国社会已形成了庞大的独家庭养老、机构养老和社福利院、养老社区、老年公寓、生子女和少子女家庭。到2015区居家养老是我国目前几种主临终关怀医院等，其是将老人年前后，这些独生子女、少子女要的养老方式。家庭养老是传集中进行全方位照顾的一种社家庭的父母将相继进入老年期，统的养老模式，机构养老和社会化养老模式，其是住宅地产子女养老人均负担将逐步升高。区居家养老都是社会化的养老和服务两者的有机结合体。随在2010-2040年间，20%~30%模式。不同的是，社区居家养老着社会经济的发展和人们生活的老年人将是独生子女的父母，兼顾了家庭养老和机构养老模观念的改变，机构养老也正在这些老人的生活照料、精神慰式的特点。成长为我国重要的养老模式之藉和经济保障将成为一个严重1、家庭养老。中国是崇信一。而养老地产属于典型的养的社会问题。儒家文化的国家，长期形成了老机构，养老地产从产品形态其次是家庭养老的难度加“家庭养老”模式，养儿防老、家上更接近于高端住宅产品，但剧。尽管多数老年人生活在大长的主导地位、几代同堂等传统又有所不同，养老地产的标准家庭中，但是子女与父母分居观念根深蒂固。选择家庭养老更高，功能和设施更全，是根的情况越来越多。随着我国人的人们，他们生活在家庭中，感据老年人的需要，从居住、餐口寿命的延长，一是高龄老年到“熟悉”和“自由”，经济上也饮、护理、医疗、康复等方面量人不断增多，家庭内的代际数比较划算。从社会的角度考虑，身设置。将相应增加；二是伴随着父母家庭养老的社会硬件设施成本3、社区居家养老。社区居年龄的提高，子女的年龄也在相应提高，导致低龄老年人供养高龄老年人的局面产生，家未来我国人口老龄化预测庭供养能力会有所下降。535所有这些转变无疑都会对60岁以上人口（亿人，左轴）465岁以上人口（亿人，左轴）28家庭养老产生负面影响，因此，60岁以上人口比例（%，右轴）大力培育社会化服务，弥补家365岁以上人口比例（%，右轴）21庭养老功能的缺失，满足日益214增强的社会养老需求，是人口17老龄化提出的一个现实要求。00但就我国目前的情况而言，社20002005201020152020202520302035204020452050会化养老的发展同样面临较多中铁置业视野·2012.810ChinaRailwayRealEstaten>>中铁置业视野•关注业界聚焦>>家养老是一个无围墙的养老院，调查。其中，在老人入住养老机61.6%的调查对象认为还应具也是社会化养老的重要组成部构意愿和养老机构设施服务需备老年专科医院，36%的老人分。社区居家养老的基本做法求的调查结果如下：认为还应具备医务室。是：在城市各个社区建立养老1、入住养老服务机构意愿（2）养老服务机构必备设护理服务中心，老人仍然居住在调查施服务：对设施服务的要求顺自己的家里，享受服务中心提供（1）入住养老服务机构意序为，选择餐厅的比例最高，其的营养、医疗护理以及心理咨愿：有55.6%的调查对象考次为图书室和健身房，然后是询，并由服务中心派出经过训练虑在一定的条件下或长期或小卖部和棋牌室，最后依次是的养老护理员按约定定时到老短期居住在养老服务机构，有美发室、种植、茶室、垂钓、门人家中为老人提供做饭、清扫、44.4%的调查对象不考虑在养球和其他。整理房间等家务服务和陪护老老服务机构。（3）养老服务机构必备服人、倾听老人诉说等亲情服务。（2）在选择养老服务机构务项目：对各项服务的需求依开展居家养老服务更加适应大时，总体来讲，只有26.7%的次为定期体检、日常保健、定期多数老年人的生活习惯和心理表示只选国家开办的福利性养郊游、送餐服务、日常护理、定特征，有助于他们安度晚年，也老机构，62.6%的调查对象表期联欢、老年大学、法律咨询和更为符合中国实际。2010年,全示更看重服务好的养老机构。其他。国老龄工作会议在太原召开,（3）养老服务机构环境：（4）养老服务机构房间必太原市的“居家养老”模式受到在交通便利的情况下，选择方备设备设施：电话、电视、呼救国家老龄委的肯定,并且吸引便同时吵闹的市区的调查对象系统、冰箱、洗衣机、餐桌、安了众多省份前去“取经”。占24%；选择距离远同时安静全扶手、浴缸、写字台、书柜、的郊区的老人占68.3%；选择电脑和其他。四、老年人的养老意愿和其他类型的仅占7.8%。这一调查比较典型地反映需求特点2、养老服务机构设施服务了当前中国养老需求的现状。中国老年学学会养老与护需求从入住意愿上可以看出，一半以理专业委员会曾在近年开展过（1）医疗需求：养老服务上的老人能够接受入住养老服对北京市场老年人养老需求的机构除拥有专业的医务人员外，务机构，无论从绝对数量还是相对数量上来说，这是一个相当庞大的数字。从数据上分析，未来各种形式的养老服务还有未来中国总人口、劳动年龄人口及人口抚养比预测很大的市场发展空间。从养老7016总人口（亿人，右轴）15-64岁人口（亿人，右轴）人口抚养比（%，右轴）服务机构设施和服务需求上看，6014老年人对医疗保障等方面要求5012比较高。同时，老年人对养老机40构的各种活动及精神抚慰等软1020件方面也有较高的期望和要求。810这些都对中国养老地产的发展6020002005201020152020202520302035204020452050提供了有益的依据和借鉴。中铁置业视野·2012.8ChinaRailwayRealEstate11n中国养老地产发展趋势一、养老市场的前景“十二五”时期，北京市老年人口当今社会，很多家庭的子将持续快速增长，预计2015年增女对老人的日常照顾只能体现长到340万人，预计未来5年将在“看望”上，周密的照料几乎有47万老年人需要护理型照顾。是不可能。大量的“421型”家预计到2020年，中国老龄庭和少子女家庭中的非自理老人口将达到2.48亿人，即使按照人亟需社会化养老服务，以弥补“90%由家庭养老、7%由社区养家庭养老的不足。老年人生活老、3%由机构养老的官方推荐照料、康复护理、医疗保健、精比例来计算，仍有2480万老年神文化等项的社会化养老服务人需要由养老社区和养老机构需求急剧增加，现在已经形成提供服务。而与一般产业相比，了的巨大市场需求。伴随老龄养老产业具有产业链长、涉及领化持续加速，未来服务“夕阳人”域广、环境友好、健康可持续等的服务产业规模会不断扩大。特点，涉及看护护理、医疗康复、根据2009年在北京和上海金融、旅游、文化等二十多个行执行的一项调查，在两市各抽业，并对上下游产业如建筑、钢选的998名60岁以上（含）老人材、水泥、机械等有明显的带动中，有14%和13%的人回答说效应，对增加就业、创造新型消他们的日常生活需要照料。仅在费市场都有积极作用。北京，日常生活需要照料的老年二、社会化养老的机遇与挑战人就约有24.4万人，也就是说，在现代家庭能够提供的养北京人口为1740万人×10%的文老资源的数量逐步减少，而老老龄人口×14%需要照料的老/陈荣国人对养老资源的需求程度却不年人数=北京有24.4万老年人断增加。这些因素导致居家养需要照料。上海需要照料日常范庆涛老模式开始瓦解和分化。这一生活的老年人约有19.4万人。2009年对日常生活需要照料的老人进行的调查城市老龄人口总数需要照料的老年人所占百分比需要照料的老年人总数北京174万人14%244000人上海149万人13%194000人中铁置业视野·2012.812ChinaRailwayRealEstaten>>中铁置业视野•关注业界聚焦>>变革促使更多的老人开始选择场机遇。但机构养老是具有较三、养老模式的发展趋势社会化养老服务模式，给予发高专业化的服务行业，优质的老中国的老龄化、421家庭结展社会化养老前所未有的机遇。年医疗服务和专业看护服务是构等客观环境催生了家庭养老养老机构的市场总量供应机构养老的核心资源，是不可模式的转变。通过调查显示，老不足，养老机构床位存在巨大缺或缺的。当前我国高质量的医年人入住机构进行养老的意愿口。截至2011年底，全国有各疗资源相对稀缺，大型综合医比例也较大，超过了50%，社会类老年福利机构38060个，床位院人满为患已是现实问题，优化养老是个庞大的市场。但同时266.2万张。从国际经验来看，质专业的老年医疗和护理人员应清醒的看到，这些愿意选择机市场经济发达国家的养老服务更是少之又少，专业化人才的构养老的老年人中，多数是完全机构每千人拥有的床位数在50匮乏严重制约产业发展。不能自理、家庭无法照护情况之至70张。在中国，65岁以上的以养老护理员为例，目前，下的无奈被动之举，是因为需要老人每千人拥有的床位数不过北京市的养老护理员有4000余协助生活才选择护理型养老机23.5张。保守估计，养老机构的人，其中只有2400余人有护理构。而健康老人主动脱离原有已床位缺口数量在300万张以上，证。而具备高级护理员资格的熟悉的生活，去机构养老的比例供给与需求严重失衡。专业人才，北京只有21人。从还是较少。现有大量的养老机构环境全国来看也存在同样的状况，全从根本原因分析，文化传和服务亟待升级。国内大部分国的养老护理员有20余万人，统仅是一方面。数据显示，即使养老院是政府出资建设经营的而拿到护理证的只有2万余人，在美、日等发达国家，其养老社福利性养老院，属于社会保障持证上岗的只有10%。目前，我区发展已经相当成熟，但入住体系的一部分，早期主要是收国养老人才的培养已经不能满养老社区的健康老人平均比例留、救助“三无”老人，其相当足养老机构发展的需求，严重也不超过老人总数的10%。多比例的养老院硬件设施和服务、制约养老机构的发展。国内还数健康老人更愿意选择家庭养环境普遍都比较差。随着社会没有一所学校为养老机构培养老，也是只有在完全不能自理经济发展和收入的增加，有一专业的护理人员，中国需要大的情况下，才被迫进入护理型定经济实力的老年人开始转变量的受过老年学和老年护理学养老机构。从心理上分析，老人养老观念，希望得到更好的服特殊教育和技能培训的各类护更喜欢已经熟悉的环境，生活务与保障，他们会选择高品质理人员。自由、可以安逸舒适地享受晚的养老服务机构，对硬件设施庞大的需求和微小的供应，年生活。与青年人不同，老人在和服务有较高的要求，原有的成为养老地产发展的契机。中外界和健康状况没有巨大的变福利性养老院远不能满足要求。国的养老地产事业，任重而道化下，他们从内心是不愿去改虽然养老方式的转变为养远。变现状，更不愿意去适应新的老机构的发展提供了良好的市中铁置业视野·2012.8ChinaRailwayRealEstate13n<<业界聚焦视野•关注中铁置业<<环境，这与文化和经济能力无企业都在探索阶段，养老地产发上没有给予积极的支持，尤其关。正如中国社会科学院老龄展模式的有待实践，而相关政是目前一些地方政府依靠土地科学研究中心特约研究员伊密策法规支持不足，也将给养老出让的收入来维持地方财政支所说：“对于健康和相对低龄的地产的发展前景带来诸多挑战，出，较为公益性质的养老产业老人，家庭是最好的养老场地；致使养老地产的发展尚存一些土地的出让、投资、建设等给对于生活有一定的困难，需要制约：政府带来的收益不高，因此这得到一定的外援，我们主张打1、政策有待完善，缺乏些地方政府对养老产业的发展开家庭的大门，引入社区服务，国家标准。由于养老地产带有关注度不够、积极性不高，在或者依靠托老所、日间照料中一定的社会福利性质，所以政一定程度上阻碍了养老产业的心等提供生活照料和精神照府的政策扶持对养老地产的发展。近日，全国人大在首次料。当老人身体状况较差、不仅发展至关重要。但在现阶段，审议《老年人权益保障法（修订生活需要他人提供照料，而且各级政府出台的优惠政策都草案）》时便指出，全国各地养必须长期依靠医疗辅助服务的是针对非营利性养老机构而老项目均面临“用地难”问题，时候，我们认为最好选择去养言的，还没有任何具体政策建议养老项目用地纳入城区整老机构，这样可以得到专业化表示可以对养老地产的开发体规划，像建医院、学校一样，的照料和服务，提高生命质量。过程提供优惠，如在用地政策按区域面积配置。如果个人、子女等经济状况非上，只有非营利性的养老机构目前，政府制定拿地政策常好，选择高档的老人公寓以可采用划拔或协议出让的方尚有所顾虑，一方面要鼓励民及休闲度假式的养老方式，也式供地，这种无保障的政策是间资本进入养老行业，一方面是非常积极的养老方式。”养老地产投资者首先要面临又要预防企业以养老的幌子拿未来中国的养老趋势还将的风险。在没有政策支持的情地搞商业地产。是多种模式并存局面：况下，开发商如果按开发普通3、消费理念制约。养老地1、多数的健康老人还将选房地产的理念开发养老地产产作为一个新兴的市场自然要择在家庭养老，晚年生活自由，必然赔钱。除了养老地产的建面对新兴市场所要面对的风险。与家人联系紧密，未脱离原有设硬件标准高外，老年人需要由于中国传统观念及人们多数社会关系，且养老成本低廉。的医疗、护理、社区服务、餐对这一产业还不熟悉，新兴事2、机构养老综合环境好，饮保健等，都需要在养老地产务被理解和接受是需要一个适配有专业医疗人员和康复、护理项目里建立专门的服务机构，应期，再加上老年人风险意识等服务，但其运营费用高昂，需而这些机构不可能利润很高，很强、行事谨慎等原因，使得养要客户有较强的经济实力。这因为当今中国老年人的支付老地产的投资企业可能出现面种养老模式毕竟为少数人所有，能力很弱。如果不从政策上补对着巨大的消费群体，但却面不可能成为养老模式的主流。贴、税收上优惠，很可能出现临市场不认可的风险。3、未来潜力最大、也是普通人住不起的高端养老项例如：云山镇高端养老俱需求最大的养老机构将是基目，和运营后难以为继的中低乐部项目，位于天津市宝坻区，于社区的，针对高龄老人、非端养老项目。总建筑面积约70万平方米，该自理老人护理和照护的护理2、土地的瓶颈。很多地方项目采用会员制模式，从市场型机构。政府认识有局限，认为养老社预热到正式销售已有半年时间，区对地方和区域经济支持力和但会员卡的销售仅数十个。项四、发展养老地产的制约因素贡献不大，在区域引入大量老目销售遇冷固然是综合因素所目前我国养老地产的开发人集中居住反而会增加政府的致，但市场对新兴事物接收和尚处于起步和探索阶段。多数负担。因此在地价、土地获取消费观念转变还是主因。中铁置业视野·2012.814ChinaRailwayRealEstaten>>中铁置业视野•关注业界聚焦>>4、投资额高回收期长。由对房地产企业而言更有一定的途径，兼具机构养老和居家养于近些年中国楼市的迅猛发展，难度。老的特点，更适合国情、符合国地价的涨幅令人咋舌，而商业型情，也更适合地产企业的特点。养老项目基本都建在国有出让五、投资建议子女和老人同时在社区中购房，土地上，由于在城市规划领域没目前，很多政府都在大肆方便子女看望老人，缩小与父有养老产业用地这一土地用途，宣扬、鼓励、支持养老产业，但母的距离感，子女和老人可以多数养老项目的土地只能以“招多停留在口号上，由于当前养老互相照应。社区配套建设养老拍挂”方式获得，导致前期投入行业的困惑尚未真正影响到中服务设施，也满足老人的养老的土地成本非常高。国经济、社会的发展，所以政府服务需求。高土地成本的养老项目是还没有到不得不制定相关政策房地产企业投资养老地产，不能与普通住宅相比的，普通的阶段。虽然当前市场中不乏建议能够利用好地产企业的自住宅可以全部销售，而养老地成功的养老社区，但面对新兴市身优势和资源，在已开发或已产项目在配套方面的投入很大，场，独立开发建设养老社区，尤获得土地的大规模项目中，规如医疗保健中心、老年活动中其大型社区会面临诸多的风险划或建设少量适合老年人居住心、商业购物中心等大量的医和不确定性，初次进入此行业的住宅产品，发展方向以社区护及配套设施设备。尤其是医的企业投资风险还是较大。因居家养老模式为主题，这样既疗配套设施不仅需要投入大量此，建议国家要在立法上、税费可利用现有的客户资源，又可的建设资金，后期更要承担较政策上予以重视，鼓励地方政以增加项目新的亮点和扩大品高的运营成本。府发展养老产业，同时政府相牌影响力，促进项目的销售，并养老地产建设要投入比普关部门也可通过各种途径和政且有利于开发商积累发展养老通住宅项目更多的资金，但出售策鼓励社会资金积极介入，大产业的经验。的价钱又不能太高，导致经营力推进养老产业发展。4、老年住宅产品以公寓形压力加大，持续发展也面临问1、鉴于发展养老产业的紧式为主，配备必要的生活家具；题。在持有经营的方式下，项目迫性和必要性，或可将养老产业在社区配套设施方面除了必备需要一定时期的经营才可以收用地列入未来城市规划中，合的老年会所，包括餐厅、老年活回投资，这种长时间的占用资理界定区位、建设比例等，以规动室、老年健身等文化、娱乐、金一方面增加了机会成本，另划促进养老产业的快速发展。体育设施外，还建议在配套护一方面也在无形中扩大了企业2、目前各地养老产业用地理院，主要针对非自理老人，建的投资风险。基本为住宅、旅游和综合用地，议此部分和专业护理机构合作；5、运营服务难度高。养老因为不同性质土地成本、使用年在后续服务上，建议委托专业地产入住人群的特殊性，要求限、政策等区别较大，建议可单的服务机构对社区的老年配套其要有更加完善的后期物业服独列为养老类产业用地，一方进行管理，包括提供老年人的务，包括为老年人提供管家式服面可以保证养老项目真正实现，上门服务、护理等服务内容。务、医护服务、保健服务、活动另一方面可以使养老项目的运5、各级政府应尽快完善养组织、日常课程、特殊饮食护理营资金问题得到缓解。当然，政老社区服务机制，明确服务人服务等。传统开发企业做硬件府也应加强对养老项目的监管、员职责，建立服务评估机制，加这一块是很强的，但一旦做到认证制度，避免养老项目一度强对服务人员的专业培训，建护理、医疗，就缺乏专业性。这沦为开发商拿地的幌子、噱头。立一支专业人员与志愿者相结个和物业管理不同，物业管理3、通过对市场和当前环境合的养老社区服务队伍，使社的专业性容易掌握，而护理、医分析，社区居家养老模式应是区养老走上专业化的道路，提疗、养生专业不容易掌握。这点地产企业介入养老地产的最佳高养老社区服务水平。中铁置业视野·2012.8ChinaRailwayRealEstate15n<<业界聚焦视野•关注中铁置业<<中国日趋明显的人口老龄化趋势正造就着养老地产的市场机遇，再加之国家房地产市场调控政策从紧，重压下的地产商开始寻找新的发展空间，养老地产便是其中的一根救命稻草。但国内缺乏发展养老地产可参考的模式。相比之下，发达国家进入老龄化社会早，已形成非常成熟的养老地产体系，可借鉴之处很多。本文主要以美国和日本为例，通过分析国外养老地产的开发及运营模式，为国内发展养老地产提供参考。中铁置业视野·2012.816ChinaRailwayRealEstaten>>中铁置业视野•关注业界聚焦>>解析国外养老地产模式文/吴云富周霞按照世界卫生组织的标准，当某国所有的生活配套设施，甚至可以完全容家或地区60岁以上的老人超过总人口纳一个高尔夫球场。②陪助型老年住数的10%时，就步入了老龄化社会。目宅：向居民提供与日常生活有关的各前中国60岁及以上老年人口达1.77亿种服务，包括做饭、洗澡、喂饭、洗衣、人，占总人口的13.26%，其中65岁以体检、喂药和其它个人生活等方面的需上老年人占总人口的8.87％，并且这求。③特护型老年住宅：除了上面两种一比重还在持续增长。有专家预测，中类型所提到的服务外，还提供全面的医国将于2025年前后正式步入老龄社会。疗服务，包括从传统的医护房间到特别在这种背景下，国内各大开发商纷纷探为老年癌症患者提供治疗的房间。索养老地产模式。本文中，作者通过介在运营模式上，美国采用将保险、绍国外养老地产模式，为如何发展养老地产、养老产业融合在一起的商业模地产打开一扇窗。式，将地产开发与创造消费者生活方式结合在一起。一、美国的“保险+地产+养老产业”老年社区会根据老人的需求方式，模式与老年人签订不同的服务合同，采取不养老地产，在美国也被称为老年同的支付模式。目前，养老社区的主流住宅，或者老年社区。美国具有设施完支付模式是租赁模式和入门费＋月费善的老年住宅体系，分为赢利性和非赢模式。所谓租赁模式，是指住户无须预利性两类。在美国，环境好、规模大的先支付入门费，每月按提供的护理服务老年社区一般都坐落于大城市的郊外，支付相应的护理费用。协助生活和独立多为私人投资并进行商业化运作，社区生活设区普遍采用租赁模式。而入门费中包括各种专门为老年人服务的配套＋月费模式多与长期护理保险相结合，设施，形成老年产业的发展基地。有接近80%的老人护理社区选择此模美国的老年住宅若按照物业为老式。入门费是住户自行承担的，而对于年人提供帮助、护理与医疗服务类型与月费及其他医疗服务费，联邦医疗保险数量的不同，可分为3类：①自住型老和长期护理保险一般可以覆盖老年社年住宅：不为居住者提供任何与日常区的一般性基础护理服务，而超出了保生活、药物服务有关的协助，只是提供险范畴的高端服务的费用就需个人支一个环境优美、舒适的居住社区，包括付了。中铁置业视野·2012.8ChinaRailwayRealEstate17n<<业界聚焦视野•关注中铁置业<<上述费用主要通过“倒按揭”、退休金或私人居住区：①活动自理型社区：用于给55岁以上储蓄等方式支付。“倒按揭”是指老年人将房屋产生活完全可以自理的人群居住；②持续照料型退权抵押给银行等金融机构，使用权则继续归自己休社区:根据顾客的需要，提供不同层次的照料保留并可长期居住，同时每年或每月从银行等金服务；③辅助生活社区：为住在单元中的生活不融机构取得借款作为晚年养老费用，至该老人亡能自理的顾客提供日常的全方位照料；④退休社故、出售房屋或者是迁徙他处时，贷款即到期，此区：以出售或者出租的形式，提供给生活完全可时，银行等金融机构才将该房屋收回，进行销售、以自理的退休人群；⑤专业护理社区：可以以单出租或拍卖。美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁独的形式进行专业护理，或是在“辅助生活”的以上的老年人。服务中提供专业护理；⑥特别护理服务社区：专经典案例：美国“太阳城（SUNCITYARIZONA）”为老年痴呆症患者提供该服务。这六大居住区适位于美国亚利桑那州的太阳城项目由DEL应不同类型老人的需求，住宅与各种生活配套及WEBB公司开发。整个项目共约9472英亩，14.8娱乐场所交织，创造了一种完善、有活力的生活平方英里。社区共有10500个住宅单元，入住来自方式。美国各州和世界50多个国家的住户1.6万户，约项目产品类型多样，主打以下四种产品：①44000名退休老人，平均年龄为73.4岁。该项目是单户住宅：拥有2间或3间卧室，1个或2个浴室，目前世界运作最成功的养老地产项目，其成功经并有车棚或车库；②复式住宅：有两个并排连接验对美国乃至于世界多国的养老地产发展都起到单元组成，有2间或3间卧室，1个或2个浴室，并了深远的影响。有车棚或车库；③四舍合院：有着共同的侧壁和项目地理位置优越，距离凤凰城23.4公里，后壁，共有四种不同的类型可供选择；④花园公全年有312天能够接受日照，周边有lakepleasant寓：拥有三种花园公寓计划，包括不同的户型设地区公园和whitetanks地区公园，整个区域的气计可供选。候和风景都很适宜老年人的居住喜好。如下图所项目娱乐和商业配套丰富多彩，拥有7个示：康乐中心、130家特许俱乐部、11个类型各异的高尔夫球场等各种活动场所，所有老年人都能够找到自己喜好的娱乐方式。而面面俱到的商业配套更是使整个社区如同一个小型城市一般，几乎居民所有的需求都能够在这里自给自足。详见图二：项目在产品设计上更是凸显了作为“老人城”的需求特色，小区内实现无障碍设计：无障碍步行道、无障碍防滑坡道，低按键、高插座设置，社图一：美国太阳城地理位置图区住宅以低层建筑为主，实施严格的人车分流，空间导向性非常好。项目定位于以拥有固定收入的退休老人为主SUNCITYAZ明文规定：所有居民必须是55要客户群体，建设包括住宅、娱乐和商业设施的综岁以上的老人，18岁以下的陪同一年居住不超过合性社区，使得该社区能够进行自我维持和运转。30天。下表为社区内居民的年龄构成：项目建设规划的整体思路是首先完成商业中年龄段0-18（岁）19-24（岁）25-44（岁）45-64（岁）65（岁）以上心、高尔夫球场、娱乐中心、宾馆、邮局等配套娱比例0.40%0.20%1.30%15.10%83%乐和商业设施建设，然后再建设养老住宅。这种思路后来也成为了美国其他养老社区规划的学习社区有各种各样业主自发组织的俱乐部，开对象。设课程和组织活动超过80种，如业余无线电、计根据不同类型老人的需要，项目规划为六大算机、缝纫、卡片收藏、投资和舞蹈等。这里可以中铁置业视野·2012.818ChinaRailwayRealEstaten>>中铁置业视野•关注业界聚焦>>图二：美国太阳城商业配套图帮助老年人完成年轻时未竟的理想。比如，您曾看护服务；③健康型养老院：类似面向老年人入经是一个外科大夫，但年轻时您可能一直喜欢做住的宾馆，院方负责打理老年人的日常家务，但木匠活，退休后生活在太阳城里，您可以到木工不负责照顾入住者的日常起居。坊随意去做您喜欢的事情。日本政府和企业在建设各类养老设施时，十最为与众不同的是，这里的大部分社会服务分注意专业化问题，如住宅居室设计、家居用品设机构如社区委员会、城市治安以及大部分商业机计、餐饮配备、看护和服务人员培训等，而每一个构均由老年人志愿组成，并且不收任何酬劳。因专业问题都涉及更为深入的细分领域，因此，养此有“志愿者之城”的美誉。老院的主办方往往将这些细节外包给专门企业。3、狠抓老年人配套房产建设。日本房地产二、日本“养老地产+医疗看护”模式业重视养老房市场，其产品主要分为两种类型：日本是亚洲率先进入老龄化社会的国家。围一类是休闲疗养型养老房产，多依托日本特有绕庞大的老年人口，日本社会逐渐形成了与之相的温泉、海滨和森林风貌，利用目前日本地方上应的医疗看护、养老居住、老年旅游等产业，并且人口减少、空余土地较多的特点，以低廉价格供已将其中部分产业作为未来经济的增长点。其养应房屋。另一类是充分考虑医疗看护功能的房老地产具有如下特点：产项目。其中涉及房间装修、家具家电、看护设1、政企多方建设养老设施。在日本，政府、备的预留位置和接口、室内无障碍设计，以及安企业和非盈利组织均可建设养老设施。政府主要防和报警装置等。一些开发商抓住这一商机，或提供基本福利范围内的养老设施，而企业和非盈是为逐渐步入高龄的用户提供全套房屋改装服利组织则根据老年人不同群体、不同需求建设相务，或是将此类设计融合于带有养老特色的房应的商业或公益性养老设施。产项目出售。2、分类建设个性化的商业养老院。①看护型以下表格简单介绍了日本典型养老地产的产养老院：主要供身体不便和患病老人入住，由养品特点及运营方式：老院下属团队为入住者提供看护服务。此类养老经典案例：横滨太阳城院通常与医疗机构有固定协作关系；②住宅型养横滨太阳城位于横滨市近郊，距离地铁横滨老院：供身体状况正常的老人居住，当老人需要站约20~25分钟车程，周边为成熟居住区边缘。看护服务时，院方寻找上门看护，企业提供临时项目地处高地，视野开阔，景观良好，天气晴朗时中铁置业视野·2012.8ChinaRailwayRealEstate19n<<业界聚焦视野•关注中铁置业<<可俯瞰整个横滨市，如下图。币）。两人入住一次性入住金在上述价格上上浮1000万日元（约合人民币80万元）/居室。一次性入住费用15年内可根据实际情况退还部分，入住满15年后一次性入住费用不再退还。月金包括管理费和餐饮费两笔费用，其明细如下表：102,900日元（约合8,232管理费元）/月/人（公共空间水电费+物业管理费+行政费）150,150日元（约合12,012元）/月/两人66,150日元（约合5,292元）餐饮费/月/人图三：横滨太阳城位置图除以上费用外，还包括室内水电费、停车费、项目分自理型住宅和介护型住宅两种产品介护用品使用或租赁费等额外费用。介护老人服类型，总户数601户，其中自理型480户，介护型务人员配置为1.5(老人)∶1（服务人员）。老人121户。自理型住宅单元的户型面积为44.6~82.3入住后可至终老。平方米，平均面积61.6平方米；介护型住宅单项目定位高端，入住者多为高收入老人，多数元的平均户型面积为22.3~27.9平方米，平均面有国外生活背景，入住费用自己承担。积22.9平方米。公共空间比例占到项目总面积的38%，是项目一大特点。项目内设置提供日常健康三、英国“社区照顾”模式管理诊察的就诊室，当老人需要医学就诊时，通过“社区照顾”概念的提出是相对于“住院式照外部合作医院进行救助。项目产品设计采用高星顾”而言的。所谓“住院式照顾”的机构就是将孤级酒店的装修风格，室内外景观结合引入，拥有良老、残疾人和精神病患者安置在与生活社区隔离好的室内外景观视野，无障碍设计遍布每一个空的福利院舍中进行照料。这种服务方式并不能很间。主要配套有ATM机、邮筒、便利店、干洗店、好地满足受助人的需求，特别是精神生活难以满健身房、酒廊、浴场、园艺区、几乎涵盖所有所需足。于是英国政府推行融合了传统家庭照顾和集的公共功能。中机构照顾长处的“社区照顾”模式。这种方式横滨太阳城的运营方式，采取一次性入住金至少有两种含义：一是不使老年人脱离他所生+月金的收费方式。一次性入住金根据房间大小收活、所熟悉的社区，在本社区进行服务；二是动费3000~9800万日元不等（约合240~784万人民员社区资源，运用社会人际关系即社区支持体系SunCity日医学馆SECOM项目名称ORIX千叶横滨藤尺横滨银座墨田北浦和成城世田位置近郊市中心近郊居住区近郊居住区近郊居住区近郊居住区远郊近郊居住区规模（万平方米）56,01239,2773,6552,22322,4033,43010,1472,000601362户数（户）自理型480户介自理型314户76481576123338护型121户介护型48户定位高端高端中端中端高端中高端高端低端月付或一次性入住金一次性入住金一次性入住一次性入住金一次性入住金+营收方式一次性入住金+月付月付+月金+月金+月金+月金月金月金自理老人自理老人自理老人自理老人吸纳对象自理老人自理老人自理老人介护老人介护老人介护老人介护老人介护老人自理居所62%自理居所68%自理居所30%入住率90%31%95%90%100%介护居所47%介护居所53%介护居所70%所有项目均承诺老人入住后可直至终老中铁置业视野·2012.820ChinaRailwayRealEstaten>>中铁置业视野•关注业界聚焦>>开展服务。社区照顾能够使被照顾者像正常人那老人院：集中收养生活不能自理又无家庭照顾的样在自己熟悉的社区环境里生活，而不再产生被老年人的院舍，主要针对单身或与配偶分居、子女抛弃感。不在身边的老人。“社区照顾”根据不同居住特点分为以下几个综上所述，各国养老地产项目在开发、运营方方面：①社区活动中心：按照社区居民的数量、面有以下几点共性：规模设置，服务内容包括为本社区内居住的老人1.项目大多选址于城市近郊土地价格相对较提供娱乐、社交的场所，对那些行走不便的老人则低，并且环境良好、交通便利、配套完善的地方。定期用车接到中心参加活动。②老人公寓：由一这样既可以保证老人居住的经济性、又能享受生个个面积不大但功能齐全的二居室单元组成，楼活的便利性及舒适性。内设有洗衣房、活动场所，每个单元都设有“生命2.项目在规划时根据老年的特殊状况开发出线”紧急呼救装置。③家庭照顾：它是英国政府为适合各种特点老年群体的居住产品类型，如自理使老人留在社区、留在家庭而采取的一种政策措型社区及护理型社区等。施，对在家居住、接受亲属照顾的老人发给与住院3.老年住宅在产品设计上以老年人为核同样的津贴。④暂托处：为减轻家庭亲属的压力心，充分考虑老人的身体特点，保证其生活安而设置的一种短期护理服务机构。实行家庭照顾全、便利、舒适。并且特别重视室内公共活动空的人如果疲惫不堪需要休整或有事外出，就可把间的设计，以利于老人交往和进行集体性的活需护理的对象送到暂托处，让那里的工作人员代动等。为照顾。⑤居家服务：针对居住在自己家里，尚有4.各国老年住宅在收费上均与其国情相匹部分生活能力但又不能完全自理的老人提供的一配，以解决老人在养老方面的支出问题。种服务，项目包括上门送餐或做饭、洗衣、洗澡、5.老年住宅在运营理念上更加注重老年人的理发、搞清洁卫生、购物、陪同上医院等。⑥社区心理需求的满足，保证老年人活得充实、快乐。中铁置业视野·2012.8ChinaRailwayRealEstate21n<<业界聚焦视野•关注中铁置业<<养老地产探索文/范庆涛中铁置业视野·2012.822ChinaRailwayRealEstaten>>中铁置业视野•关注业界聚焦>>养老地产是一个较为宽泛制模式、养老保险模式：老服务功能，导致了社区最终的概念，其类型包括养老社区、房地产模式，即在房地产与普通商品住宅无异。老年公寓、养老院、护理院等，项目建筑设计中引入老年住宅会员制养老社区模式，通其实质是一种机构养老的服务的设计标准，在项目配套中加入过收取会员费或年费的形式回模式，也是社会化养老的重要老年服务设施。此类项目是通收投资、获取收益。社区完全由环节。过销售房产获得资金和利润的投资企业持有经营，仅对会员让随着社会老龄化程度的加回收，投资企业为了尽快获得利渡项目的使用权，并不发生产权深，养老地产正吸引着越来越多润和投资回收，在购房资格和的转移。会员制养老社区是面的房地产企业和各方社会资本。入住社区管理上不强行限制为向老年人服务，配有完善的养从现有了解的情况，万科、保利老年人。实质就是具备老年住老服务体系，如老年医院、老年等房地产企业、各类投资基金与宅设计和服务概念的商品住宅。护理院、老年餐厅、会所等。对保险资金，也都在逐步试探进房地产模式的养老社区存入住客户的年龄均有严格限制，入养老地产领域。然而，与发达在严重弊端，例如绿地21城孝养老服务设施能够持续运营，保国家相比，目前我国养老地产贤坊，在实地调研中了解到，社证了社区的养老服务功能。的开发尚处于起步和探索阶段。区虽然入住多年，但配套的老会员制养老社区的客户区多数企业都在试验和论证阶段，年服务中心、老年大学等直至域性强，绝大多数来源于周边养老地产发展模式有待市场检现在没有投入使用。项目前期地区。例如亲和源社区，会员来验。宏观环境还有待完善，相关宣传的老年人专属服务——老源以上海为主，而上海以外的政策、法规支持不足也将给养老年养生会馆、老年家政服务、老极少。客户主要是上海本地老地产的发展前景带来诸多挑战。年大学等老年文化、生活服务人或者随子女工作来到上海长并不存在。期居住的老人。一、养老地产模式这类老年地产项目，虽然会员制养老社区在经营上，养老地产，从建筑设计、园在规划设计上采用老年建筑设一般都需要3~5年才能达到一林规划到装饰标准，这类老年计，在社区配套了老年人服务设定的入住率，进入成熟期。会员地产的建筑产品开发接近于高施，但在销售对象和社区入住制养老社区的另一特征就是费端住宅产品开发的规律，核心在上没有强制限定为老年人，所用高昂，会员费少则几十万元，于适老化设计。从护理、医疗、以入住后，实际的老年客户比多则上百万元，入住后还需按康复、健康管理、文体活动、餐例较低，老年设施和服务无法月缴纳服务费，此种费用不是饮服务到日常起居呵护，增加按照预先规划启动，失去了养普通家庭可以承受，入住的老设施设备和专业管理团队。近年来，新建设的养老社区、老年公寓等养老地产项目逐步增多。各类养老地产的定位均有所不同，有以养生度假为主，有以护理服务为主，有些仅是以养老为概念的房地产项目；从养老地产的经营方式上，有些采用完全销售产权、有些采用持有经营方式。通过研究分析，从经营模式上，将市场中的养老地产归结为三类，即房地产模式、会员⊙上海浦东亲和源老年社区中铁置业视野·2012.8ChinaRailwayRealEstate23n<<业界聚焦视野•关注中铁置业<<人或资助老人的子女需要有一解决老人记忆力差、忘带钥匙、有游泳、水疗、康复理疗、健身、定的经济实力。IC卡无法进门等问题。电梯内电影院、美容、SPA等）。养老保险模式，仅是起步设有扶手和可视窗、房间采光、（3）房屋设施：家具、壁挂阶段，据了解目前只有泰康人通风都专门为老年人精心设计，式空调、独立卫生间、淋浴、电寿投资的位于北京的“泰康之家墙角由传统的直角改为钝角、门视、电话、紧急呼叫器、被动报旗舰社区”开始建设，还未建成，洞经过特别加宽，最大程度方便警器（如果老人一动不动时间过其经营模式是采用与保险结合老年人出入。全装修房阳台还长的话，监控器就会有提示）、的方式，利润来源于养老保险设有可升降晾衣架，方便老人马桶护杆、24小时热水、全自动的销售。的洗晒衣物。进户门900mm，厨洗衣机、微波炉，设有厨房。与“泰康之家旗舰社区”房、卫生间、阳台门宽850mm，（4）服务对象：社区对入挂钩的寿险产品“幸福有约终方便老年人出入。住的健康老人有严格的年龄限身养老计划”当前最低价格为（4）经营模式：孝贤坊经制，一般要求女性在55岁、男趸交200万元、10年期期交每营采用销售方式，同普通商品性在60岁以上。年20万元。此种模式具有特方式相同。对购房客户的年龄（5）经营模式：社区全部殊的行业属性，对一般养老社和入主条件无限制。为开发企业持有经营，采用会区的投资企业没有过多借鉴意2、亲和源老年社区员制，针对自理老人采取“押义。（1）项目概况：项目位于金为主”的收费方式，出售会上海浦东，南汇区康桥镇，2006员卡，既购买会员卡后，才具二、养老地产典型项目年开始建设，现已经全部建设完备进入社区居住的资格，会员1、绿地21城孝贤坊毕，于2008年5月正式运营。项卡35~90万元/张，分A卡和B（1）项目概况：绿地21城目总占地125亩，总建筑面积10卡；入住后每年定期缴纳年费，位于昆山市花桥镇，项目总规万平方米，其中自理型共834套年费2~6万元，包括定期清洁、划面积为13平方公里。孝贤坊房间，非自理型为200个床位。保险、体检、物业、社区班车，是绿地21城的社区之一，孝贤834套使用面积在45~90平方米享受其他服务另收费用。坊住宅总建筑面积约为26万平公寓，精装修、设备齐全，类似针对非自理老人采取“月方米，一共2000多户。包括玫酒店式公寓。租金为主”的收费方式。瑰园联排别墅区、约536套联（2）配套设施：老人餐厅（6）经营情况：通过调研排别墅和140套电梯公寓；合（2575平方米）、老年大学（2000了解到，该项目自2008年投入欢园电梯公寓区，约有1900套平方米）、老年活动中心、曙光运营后，会员卡销售情况很不公寓。老年医院及护理院（300个床位，理想，会员卡销售率不到20%。（2）配套服务设施：社区9700平方米）、一座主题为康复2010年下半年后，会员卡销售老年服务中心，其中包括老年理疗的健康会所（8000平方米，转好，目前会员卡销售率约为养生文化馆、营养配餐中心、购物中心、家政服务中心、老年大建筑面积会员卡缴费年费缴费卡种年限备注学。在医疗方面，在社区建设了(平方米)标准（万元）标准（万元）90(三室一厅)6同济医院绿地昆山医院，永久(可继70(一室一厅)3退卡时扣押金（3）建筑及相关设计：孝A卡90承,可转让)10%45(一室一厅)2贤坊客户定位为老年人群体，在建筑细节和相应设施上也做90(三室一厅)85消耗性卡,住终身(15年70(一室一厅)53满15年后押了不同于普通住宅的设计：在B卡2内可退)45(一室一厅)35金不退还,住每栋楼的单元入口设有指纹锁几年扣几年45(一室一厅)2智能识别系统，方便老人进出，中铁置业视野·2012.824ChinaRailwayRealEstaten>>中铁置业视野•关注业界聚焦>>室、婴儿游泳室、多功能厅等功能区间。诊所：绿城医院门诊部。含全科诊室、输液室、治疗室、化验室、针灸推拿室、理疗室、心电B超室、牙科诊室、康复中心等，可以对接医保，平价医疗。护理型洗浴中心：引进日本专业老年洗浴设备，分为全自动型和半自动型。园区食堂：食堂为园区业主提供早、中、晚餐服务，对于有特殊要求的老人提供送餐服务。文体活动中心：包含读书⊙昆山市绿地21城孝贤坊阅览室、茶室、棋牌室、沙弧球室、台球兵乓球健身等。蓝庭老年大学：设阅览室、多功能厅、舞蹈教室等功能室。酒店式服务：包括大厅客服人员接待来访来电、商务服务、迎宾、搬运、开车门等常规⊙杭州余杭区绿城蓝庭颐养公寓酒店服务；在酒店服务模式的基础上，引入医院式、商务式服80%。一层：健康服务中心、社务模式，为酒店式颐养公寓提供3、绿城蓝庭颐养公寓区门诊及园区食堂。专属服务。管家式服务将代管房型床位费（元）护理费（元）合计（元）二层：园区文体活动中心、房屋、买菜、卫生、订餐、被子豪华房(月/间)450050009500洗护中心及园区食堂。整理、鲜花布局、聚会策划、订包房(月/间)350045008000三、四层：绿城护理院（30票等。三人房(月/人)130018003100套），80张床位。（5）经营模式：酒店式颐四人房(月/人)120015002700五层以上：酒店式颐养公养（老年公寓）与普通商品住宅（1）项目概况：绿城蓝庭寓（86套），户型为60~70平方项目相同，采用销售模式。颐养公寓位于杭州市余杭区，是米的一房和两房，全部为精装护理院由绿城医院经营，绿城蓝庭项目中的一栋老年公修，家具家电成套交付，包括卫实质相当于绿城医院的老人病寓，总建筑面积1.3万平方米。浴、成品橱柜，空调、冰箱、洗房，对外接收自理和非自理老包括护理院、酒店式颐养公寓衣机、热水器、电视机等电器，人，入住老人可以使用医疗保（老年公寓）。床、沙发、桌椅等家具。险支付部分床位费和医药费用。项目功能分区由护理院、（2）配套设施：健康服务护理院床位收费根据房间标准酒店式颐养（老年公寓）、配套中心、康复理疗室、足疗室、保收取，在50~80元/月，护理费服务设施三部分组成，各功能健美容室、健康沙龙区、体能检用根据老人自理能力的等级不区竖向分布如下：测厅、健康工作室、音乐休疗同，护理费用在1500~4000元/中铁置业视野·2012.8ChinaRailwayRealEstate25n<<业界聚焦视野•关注中铁置业<<月。张”和“改造30%现有床位（约4、北京爱暮家长者天地90万张）”两项具体建设任务，（1）项目概况：位于北京市海淀区香山，是在一所会所的基础以确保规划目标的实现。据了上改造而成，2008年10月正式开业。建筑面积9000平方米，155套解，按照2015年我国老年人口房间。将达到2.21亿人推算，届时我（2）配套设施：老年食堂、阳光茶吧、医务室、棋牌室、乒乓球、国养老床位总数将达到约663网球、门球、图书资料室、绘画室、手工室、台球、多功能厅、KTV。万张，比“十一五”末新增340（3）房屋设施：家具、壁挂式空调、独立卫生间、淋浴、TOTO智多万张床位，5年新增床位数超能马桶、电视、电话、紧急呼叫器、马桶护杆、24小时热水；全自动过建国60多年床位建设总和。洗衣机、冰箱公用，套房有厨房。2、2006年6月，国务院办（4）经营模式：采取“月租金为主”的收费模式，会员费在合同公厅转发全国老龄委办公室和终止时全额无息返还，一般合同期限为1~3年。实行按套或按床位发展改革委等部门关于加快发出租，出租金额见下表：展养老服务业意见的通知，支持社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为房间面积（建筑面积）押金（元）床位月租金（元/床）包房月租金（元/套）基础、社区服务为依托、机构养标准间（30平米，两张床）400002000-40003200-7000老为补充的服务体系。鼓励社一室一厅（60平米）400008000会资金以独资、合资、合作、联两室一厅（130平米4000014000营、参股等方式兴办养老服务业。“十二五”发展规划纲要也提出要积极应对三、国家产业政策人口老龄化。1、老龄化问题已引起社会广泛关注，国家高度重视，将老有所养列为改善民生的重要内容。2011年12月16日，国务院办公厅印发了《社会养老服务体系建设规划（2011-2015）》（以下简称《规划》）。这是建国以来国家第一次将社会养老服务体系建设纳入专项规划范围。其中着重提出了实现“建立与人口老龄化进程相适应的，与经济社会发展水平相协调的社会养老服务体系”和“优先发展社会养老服务”等目标。《规划》深入贯彻落实党的十七大“老有所养”、十七届五中全会“优先发展社会养老服务”和“十二五”纲要“建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系”精神，将发展社会养老服务提升到促进国家经济社会发展的高度，明确了“十二五”时期我国社会养老服务体系建设的指导思想、基本原则、基本内涵、功能定位、具体建设任务和保障措施，是指导“十二五”时期我国社会养老服务发展的纲领性文件。《规划》指出，“十二五”时期，社会养老服务体系建设要以满足老年人的养老服务需求为目标，从我国基本国情出发，坚持政府主导、政策扶持、统筹规划，基本建立与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系，让老年人安享晚年，共享经济社会发展成果。《规划》提出，到2015年，我国“每千名老年人拥有养老床位数达到30张”，并提出了“增加日间照料床位和机构养老床位340余万中铁置业视野·2012.826ChinaRailwayRealEstaten>>中铁置业视野•关注业界聚焦>>3、《财政部、国家税务总局关于对老年全额扣除。服务机构有关税收政策问题的通知》（财税〔《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》2000〕97号）在企业所得税、房产税、土地使（民发〔2005〕170号）在用地、税收、水电、医保定点等用税、车船使用税等方面给予养老机构优惠，方面给予养老机构优惠，具体如下：具体如下：（1）社会办福利机构的建设用地，按照法律、法规（1）对政府部门和企事业单位、社会团体规定应当采用划拨方式供地的，要划拨供地；按照法以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非律、法规规定应当采用有偿方式供地的，在地价上要营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得适当给予优惠；属出让土地的，土地出让金收取标准税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船应当适当降低。的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。（2）对社会办福利机构及其提供的福利性服务和（2）对企事业单位、社会团体和个人等社兴办的第三产业，以及单位和个人捐赠支持社会福利会力量，通过非营利性的社会团体和政府部事业的，国家给予税收优惠政策，按照现行国家税法门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐规定执行。赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予（3）对社会办福利机构的用电按当地最优惠价格收费，用水按居民生活用水价格收费；对社会办福利机构使用电话等电信业务要给予优惠和优先照顾。（4）对社会办福利机构所办医疗机构已取得执业许可证并申请城镇职工基本医疗保险定点医疗机构的，可以根据劳动保障部的有关规定，经审查合格后纳入城镇职工基本医疗保险定点范围。国家高度重视养老产业和人口老龄化问题，作为产业支持也相应出台了系列相关政策，积极推进养老产业发展，但目前对引导社会投资养老产业的政策和环境还有待完善、明确。首先，单就具体税收等优惠政策而言，通过调研了解，目前社会力量兴办的养老机构中，仅限于“福利性、非营利性的老年服务机构”才可以享受到相应的政策优惠，而采取公司化运营的养老服务机构则享受不到相关优惠政策，一定程度上降低了社会资金对养老产业的投资热情。其次，政策涉及多部门，协调复杂难落实。政府出台的养老方面的政策为社会力量进军养老产业提供了政策支持，但因涉及政府的各职能部门较多，存在政策协调难、落实难的问题，很多土地、税收等方面的优惠政策在实际中很难落实。面对当前政策对社会投资的养老机构支持不足，建议政府应积极加大对社会投资养老机构的扶持力度。在建设用地中优先安排养老服务设施的建设用地，所有养老服务设施建设都要减免各项配套费。针对目前国家对社会投资的养老机构税收优惠不具体、缺乏可操作性的问题，建议明确税费减免的具体税种⊙上海浦东·亲和源老年社区和比例。中铁置业视野·2012.8ChinaRailwayRealEstate27n<<业界聚焦视野•关注中铁置业<<探路老年住宅市场的开发策略文/赵艳丰早在上世纪90年代，中国的支持，如广州的颐年园就得到了广数计算。若老人在预定的年数内房地产开发就已进入了市场细分州市财政的资金支持。去世，开发商将于房主去世时，一时代，到目前各个市场的竞争局房地产企业还可以通过和养次性偿付还未付的剩余房款。如面都已近乎白热化，甚至有大批老领域的一些机构进行合作，通果老人健康长寿，老人超出预定开发商涌入了一些前景难料的市过引入战略合作者从而达到融资年限的住房免费。在这种模式下，场。在此种状态下，谁都不可能对的目的，如上海的亲和源就请了房屋的产权属于房地产开发企业。老年住宅产品这块大蛋糕视而不国外的一些专业服务机构作为战见。传统的家庭养老观念已经不略合作伙伴加入，譬如专业经营商业模式选择能再适应当下日益增长的老年人老人社区的美国艾玛客公司、提当下，老年住宅的商业模式对晚年居所消费的需求，当前我供餐饮服务的法国索迪斯公司。主要有三种：长期持有、出售及国很多大城市老年住宅的有效需最近媒体讨论较多的“以房出售和持有相结合。由于老年住求每年至少数十万平方米。去年养老”，经过引入相关的机构也是宅需要一系列配套的医疗、酒店、及今年房展中，上海、北京、广州一个不错的融资渠道。如通过和保购物中心、康体娱乐等配套设施，等地的老年住宅的地产项目引起险、房屋中介等机构进行合作，将后续物业服务方面的盈利能力显了很多老年人和普通投资者的关老人的房屋产权或者使用权让渡著，所以，养老型地产的开发，需注，在老年公寓的展区里，许多老给中介机构，中介机构提前预付老要建立综合性的盈利模式，如“居年人和投资者纷纷询问，场面异人养老住宅的费用以及按时付给家养老住宅销售+养老地产持有常火爆。因此，可以肯定老年地产老人日常生活开销等费用。早在经营+综合性商业租售运营”，从项目将会在未来一段时间里成为2007年，北京市石景山区就出现了而形成一个完整的产业体系。新的热点开发项目。北京市首家“养老房屋银行”，开始目前东方太阳城、北京太阳了这方面有意义的探索。老人通过城、上海亲和源等老年住宅采取融资方式委托房屋中介将原住房对外出租，了“销售+持有相结合”的商业运当前，我国还没有制定出专租金用于抵扣老人在养老中心产作模式。东方太阳城整体是个综门针对养老住宅的融资政策举措，生的相关费用。与一些地区试行的合老年社区项目，包括银龄老年但作为一个极具发展潜力的产业，“倒按揭”方式不同，该项目不涉及公寓、购物中心、娱乐康体中心、养老住宅巨大的市场引起了房地老年人的房屋产权，消除了老人对酒店、农庄、医院和住宅区。他们产商、各种战略投资者、保险公司家庭财产流失的顾虑。将老人退休后的生活分为4个阶及其他金融机构的关注，由于这些房产商还可以跟银行合作采段，分别是健康阶段、生活半自理机构的参与，养老住宅的融资模式取老年住宅投资反本融资的模式，阶段、完全失去自理能力、弥留之除了传统的房地产融资模式以外，这种模式主要是指老年人一次性际。根据这些阶段的特点，制定了还可以通过引入保险资金等方式支付100%的房款，自老年人入住养老全程化方案。在养老方式上，融资。尽管政府没有具体的支持养的第二个月起，房产商(社会养老制定了居住养老，租住养老，度假老住宅的金融政策，但是许多项目机构)每个月向住户平均返还入养老模式。其中，居住养老是出售在具体的运作过程中通过和地方住本金，所反金额按照老人所住产权的房屋，销售仅面对老人群政府进行协商，可以取得部分资金房屋的全部房款和一定期限为基体；租住形式的银发老年公寓采中铁置业视野·2012.828ChinaRailwayRealEstaten>>中铁置业视野•关注业界聚焦>>取会员制，会费2~30万元不等，21城人文新镇。选择此类社区的客中；老年设施选址一般不宜选在会费在老人退宿时返还，会费越户，可以是老两口在此养老，享受山区或坡度较大的区域，适合选高每月房租也就越低，是一种以较好的环境和精神文化生活，还有择建在地势较平坦的区域。“销售+持有运营方式”结合的运必要的医疗设施。也可以是老两口功能设计：老年建筑本身具作模式。亲和源更多的在服务上住老年社区，小辈住在其他社区，有很强的专业性，包括无障碍设下功夫，通过提供休闲、娱乐、文两代人平日各取所需，相互照应又计，楼电梯的尺寸，楼梯的比例，化、物业管理、医疗保健等服务，十分方便。社区内，有公寓、连排走廊的宽度都有非常专业的要求，长期实现稳定收入，房地产只是别墅、花园洋房等多种住宅样式，在监测、显示、应急、应急广播等整个养老地产基础。这种模式既选择余地很大。系统设计上一定要非常全面，周可以通过老年养老住宅本身的运建造医疗、生活、安保等服务到、细致和实用。比如恭和苑项目作盈利，又可以通过商业化运作功能齐全的小户型房。当下，南京在所有的老人浴室中进行了应急医疗、商业、娱乐、旅游等项目实的很多小户型房源，出乎意料地受的设计，在每个户外的呼叫显示系现盈利。到老年人的追捧。老人们有自己的统可以让人在走廊里面一眼就看颐和地产推出的老年养老地生活方式，他们中间越来越多的人到呼叫的房间。同时在应急广播系产项目采取出售的模式，该种模已经不愿意和子女居住在一套房统不仅设置了扩声器，还设置了灯式通过将建成的老年住宅出售，子里，而是想拥有自己的天地。很光显示器，让一些听觉衰退的老人能够快速收回投资，风险较小。多有经济实力的老年人，都选择给及时的知道信息，所有的对老人所北京暮馨国际敬老园、各式自己买一套面积较小、总价较低的单独处的房间门都是可以及时开经营性老年公寓等把养老地产视公寓颐养天年，同时把原来住的3启的，在老人需要帮助的时候可以做商业地产项目长期经营，这种模室1厅或2室2厅的大房子让给子更快的提供服务。另外还需要有很式回收周期长，回报较慢，但能够女住。顺应老年人的购房潮，南京多专门的针对特殊需求的设计细长期具有稳定的收益。在老年住宅的小户型楼盘正在打“老年牌”。根节，比如说老年人一般洗浴的时候的实际开发过程中，开发商往往以据对老年人群体的不同细分，必定穿衣服的时间比较长，比较慢，所上述三种模式为基础，根据老年养有相当数量的老人对小户型房有需以老人的浴室室内设计风格往往老住宅的形式和项目所处区域的求。因此，具备完善的医疗、生活、比一般的高一些，避免老人感冒，具体特征，创造各种各样的商业模安全保护、无障碍等服务功能的小既不能太硬又便于清洁，而且不能式。如广州肇庆超凡养老度假基地区内的小户型房必将成为老年人购具有渗透性，及时清洁以后没有任考虑到所在区域风景优美、又背靠买公寓的另一选择。何的气味。生态农业区，形成了一种“生态农老年建筑同时有一个很强的业+养老住宅”的养老旅游的商业产品设计策略地域性特点，我国的地域广阔，各模式。选址：过去的许多老年设施地的气候、文化、人们的生活习惯大多是选择在远离市区的风景区，都有很大的差别，同时在同一个产品定位选择虽然环境优美，但是由于各项设区域内不同的小环境，比如说市老年住宅设计要更注重细节。施都远离城市和人群，只能使老区、郊区、风景区都有各自不同的针对不同年龄层次、身体状况和家年人更加的寂寞。通常讲，老年地理环境，老年建筑同样在他所庭状况的老年人，对居住条件的要设施的选址和设计应考虑以下原处的不同地区的时候，保证专业求不尽相同，因此对老年住宅的设则：要考虑选择没有噪声干扰，性的同时一定要符合当地的地域计因地制宜，采用不同的开发模交通方便，最好是在闹中取静的性，比如在南方，老年建筑重点需式。绿地21城·孝贤坊属于社区都市内或交通便捷的近郊区；要要解决的问题就是防潮、除湿、防型的典型代表。作为一个尊老社环境清静优雅，公共服务设施方雨，而在北方重点要解决的问题区，她和其他的度假社区、国际社便、完善；考虑建在社区里，使老就是要有充足的日照，防风、防区、商务社区等，共同组成了绿地年人生活在自己日常熟悉的环境尘、保温、维护的问题。中铁置业视野·2012.8ChinaRailwayRealEstate29n<<海外见闻视野•关注中铁置业<<一些国家的老年人住宅文/木子随着越来越多的人进入老年人队伍，老年人的居住问题已经引起人们的关注。下面介绍一些国家的老年人住宅情况。美国在美国，老年社区或老年公寓十分普遍，它们分为赢利性和非赢利性两类，前者大多为私人①美国的老年公寓公司所建造，后者主要由教会或慈善机构兴建，政府部门给予部分补贴。环境好、规模大的老年社区一般都坐落于大城市的郊外，大多为私人投资并进行商业化运作，社区中包括各种专门为老年人服务的配套设施。美国的老年人住宅形式多样，主要可分为以下几种：1、健康老年人住宅：专供身体健康、生活自理的老年人居住，同时提供最简单的家务服务。②英国的老年人住宅例如，一天一次饮食服务，一星期换一次床单和打扫一次卫生等。2、多户老年人住宅：由政府出资建设的住宅，同时为老年人提供必要的家务与护理服务。3、无医疗设施的老年人住宅：专供身体略为衰弱的老年人居住的住宅。除医疗之外，每天都要向老年人提供一日三餐，家务劳动以及穿衣、洗澡等24小时护理服务。4、可调换居住的老年人住宅小区：这是一种③日本的租赁式老年公寓综合性的老年人住宅小区，可保证入住者终身在小区里居住。包括健康老年人住宅、无医疗设施中铁置业视野·2012.830ChinaRailwayRealEstaten>>中铁置业视野•关注海外见闻>>的老年人住宅以及特别看护养人住宅。现在的趋势是更多的老年人愿老院等，老年人在小区内可以英国的老年人住宅一般都意选择在老年人之家度过余生。调换居住。是按照特殊的需要而设计建造3、老人救济院。在具有慈美国的老年公寓市场情况的，室内温度、窗户、楼梯、浴善性质的老人救济院里，老人比较复杂，甚至出现了过度开发室、卫生间、灶具等都有特殊的生活是免费的，或交纳很少的现象，所以市场竞争非常激烈。标准和安全要求，以适应老年象征性的费用。慈善机构、私人老年公寓主要分为3类：人的特点。英国的老年人住宅和政府部门都会捐款给这些救1、自住型老年公寓：不为主要有以下类型：济院用于改造房屋，增添设施。居住者提供日常生活和医疗服1、老年公寓。这是专门为务，只提供一个环境优美、舒适老年人设计的组合式单元住房，日本的居住社区，包括所有的生活公寓内部为无障碍设计。每一日本住宅的技术和电器化配套设施，有的甚至拥有一个个住房包括1～2个卧室、厨房、程度很高,这特别体现在老年高尔夫球场。浴室，整幢公寓中都有供暖系人住宅和为老年人提供的公用2、陪护型老年公寓：向居统，使各个部位都保持温暖。楼设施上，使得老年人能够在生住者提供与日常生活有关的各梯、走廊上都设有扶手，电器开活中充分实现自助和自理,这种服务，包括做饭、喂饭、帮助关安装在容易触及的部位，卫生也是日本老年住宅的最大特点。洗澡、洗衣、体检、喂药和其它间、浴室采用防滑地板，浴缸、日本的老年人住宅主要包个人生活方面的需求。抽水马桶都设有扶手。括无障碍设施的住宅、具有看3、特护型老年公寓：除了住房内都有紧急呼叫系统，护性质的住宅以及能和家人共上面两种类型所提到的服务外，只需按一下按钮，管理员就会同生活的(二代居)住宅。这三还提供全面的医疗服务，包括来提供服务。在公共走廊和其种老年人住宅在社区内共存，从传统的医护房间到特别为老他部位也都设有紧急呼叫按键。可以形成满足各类型老年人基年癌症患者提供治疗的房间。凡不设电梯的公寓，均不超过本生活需求的老年人生活社区。美国老年公寓的市场竞争两层。公寓的附近有商店和邮当然，在社区内还需要提供完主要在价格、舒适性与服务水平局等设施。老年公寓中还设有善的配套设施，用于满足老年方面。因为美国老人一般不与公共活动室、洗衣间和供来客人在健康和精神方面的需求。儿女住在一起，而是独自生活，住宿的房间。日本的老年人住宅在设计因此服务水平与舒适程度就显2、老年人之家。目的是为中力争做到：得尤为重要。总的来说，政府要老人们创造一个适宜的居住环1、舒适方便。对于使用轮求开发商在控制好成本的前提境，并提供多方面照顾。那些已椅的老年人来说，需要确保轮椅下，以合理价格向老年人提供经无法在家独立生活的老人，不的通行宽度和转向空间；家具、舒适的居住公寓，否则费用太论其经济能力如何，都有权进卫生器具和电器设备的尺寸要高导致大多数老年人负担不起。入老年人之家，享受良好的照符合老年人的身体特征，应该顾和服务。目前英国老年人之设置在便于操作的位置。英国家发展很快，每一个老年人之2、确保安全。地面要采用以前，英国不少老年人喜家的规模有所缩小，新的老年防滑材料；排除地板高低差；欢住进福利院安度晚年。而现人之家一般住有40位左右的老根据需要设置扶手；在色彩、在，越来越多的老年人难舍对人。老年人之家收取的费用是照明上要能够唤起注意力；在家的依恋，愿意呆在自己家里按成本标准计划的，如有老人支使用家具、器具和电器设备时，度过生命的最后日子。于是，英付不起，则仅需交纳基本退休金即使操作错误也能够保证安全；国的房地产商们为满足老人对的3/5至4/5，其余至少1/5以在发生火灾等紧急情况时，能家的不舍之情，纷纷推出老年上的退休金仍可留作个人零用。够保证安全避难。中铁置业视野·2012.8ChinaRailwayRealEstate31n<<海外见闻视野•关注中铁置业<<瑞典一家老年人公寓的内部设施新加坡的老年人公寓法国一家养老院3、保持卫生。一般来说，瑞典的老年人住宅主要有老人慢性病房以医疗为目的，老年人在室内停留时间较长，因以下形式：1979年后，出现以康复为中心的此需要特别考虑日照、通风、采1、普通住宅。瑞典88%的单人房化的新型慢性病房。光、换气等环境卫生问题。老年人拥有自己的私宅或租房。4、提供散步道、公园等各居住在普通住宅的老人由社会新加坡种室外健身和休闲场所，有利福利机构提供看护、帮助和其新加坡建屋发展局在1998于老人开展体育活动，同时增他服务。年3月首次推出了“老年人公进居住小区内人际交流。2、年老者专用公寓。这是寓”计划。老年人公寓一般都建5、住宅的维修、管理费用设立在普遍公寓中的老年人专在成熟社区内，各种设施齐全尽可能低，以减轻老年人负担。用住宅单元，室内设备为适应完善，公共交通便利。老年人公老年人专用而设计，还配备管寓最高为12至14层,户型一般瑞典理人员，老人生活可依靠社会分为35平方米和45平方米，价瑞典的社会福利制度比较服务机构上门服务。格5~7万新加坡元(约合人民完善，其住房政策以扶助老年3、服务住宅和家庭旅馆。币23.5~32.9万元)。人独立生活为目标，同时尽最内设多套居住单元，每套单元新加坡老年人公寓设计的大努力满足老年人长期居住在都有厨房、浴室，还有公共食主要特点是:房间的门比较宽，熟悉的地方和环境中的意愿。堂，老人可集体用餐，设医务室便于轮椅通行；室内地面平坦，凡是领取普通养老金的老年人，和各种报警系统。没有高度差。都可以领到住宅津贴。不适于4、老人之家。这类住宅主厨房和卫生间的面积适当年老者居住的一般性住宅，可要为单人房间，带一个盥洗室，加大，便于坐凳或坐轮椅使用；以由老年人自行改建，政府发建有公共餐厅、公共休息室、图厕所都靠近卧室，并设长明灯；给修建补助或贷款。同时，政府书馆和健身房。开关、门铃和门窗把手等设施还为养老金领取者在普通住宅5、公立养老院、老人慢性的位置适当降低,便于弯腰驼区内建造老年公寓。病房。由地方政府提供，原来的背的老人使用；老人容易摔倒，中铁置业视野·2012.832ChinaRailwayRealEstaten>>中铁置业视野•关注海外见闻>>地方，以便更好人村的居民都是满头银发的老地加以照顾。凡人，他们的平均年龄在84岁左是想在父母居右。为方便老年人的生活，村内住的组屋区内邮局、杂货店、图书馆、美容美购买住房的人，发店、健身中心、游泳池、酒吧、可以优先挑选餐厅、音乐厅、活动中心等一应户型，并且在价俱全。各类文化、娱乐活动，如格上享有一定桥牌、舞会、音乐会、森林野餐、的优惠。戏剧课、雕塑课、绘画课及水中体操，更是老人们的精神食粮。法国这些活动通常由年轻人负责策法国的老划安排。法国一家养老院澳大利亚的老年公寓年住房产业比较发达，其养老精神矍铄、耳聪目明的老设施大体上分为四种，即收容年人，可以在老人村里享受快所、老年公寓、护理院和中长乐而充实的生活。病痛缠身、行期老年医院。收容所包括公立动不便的老年人，也可以安心和私营两种，是为生活能够自住进特别设计的屋内，由一批理的老人而建的一种收费较低专业医务人员照料。这些老人地面和浴池底都防滑，浴池、厕的住宅形式。其费用由老年人的生活与地方社区紧密结合在所、楼梯和走廊两侧都设扶手；自理，国家也会为一些低收入一起。村里的游泳池，每星期免老人视觉功能下降，房间光照度的老年人提供住房补贴。收容费开放一次给附近的小学上游提高2倍以上，同时抑制炫光；所除了提供食宿外，通常还会泳课。小学生们每个月由老师老人听力降低，提高报警声响；提供一般医疗保健和文化生活带队，到老人村里吃一次晚餐，各种用具开关的字体很大，以服务。老年公寓通常具备完善跟老爷爷、老奶奶谈学校的课利于老人辨识。的服务设施，包括膳食、淋浴、程及趣事。放长假时，老人村更除了兴建老年人公寓之阅览、文化活动和医疗保健等热闹。从各地来的家属，与老人外，新加坡政府还采取其他一项目。根据不同的收入和生活们欢聚一堂，陪他们吃饭，有的些措施以更好地保障老年人能习惯等情况，老年公寓可以提还会住上几天。得到更好的照顾。建屋发展局供单间，也可以仅提供床位。护理院主要收住失去生活自理澳大利亚在设计组屋时，专门推出了满足几代同堂的户型，而且在价能力的患病老人，有较完善的澳大利亚政府十分重视为格上给予优惠。这种户型和互医疗和生活服务设施。中长期老年人提供合适的住房。考虑相连通的两套住宅很相似，既老年医院则以治疗为主，属于到老年人住在一起可以相互照能分开，又可以合起来。不但康复医院性质。其收治对象为顾，各城市都有专为老年人建造尊重了老人的生活习惯，满足经过治疗后有希望恢复生活自的老年公寓。户型包括一室户、了年轻人的特别需求，而且可理能力的老年患者。二室户和三室户，设施完备，每以让长辈和晚辈彼此照应，融此外，为了能够让老人们层均设有老年人活动室，在电梯洽相处。顺便提一下，组屋是生活得更快乐、更有意思，法国内备有凳子，供老年人坐；每由政府投资建造然后再低价销各地政府还兴建了不少老人村。三户设置一台公用洗衣机、烘售的福利房屋。政府大力提倡其中具有代表性的是位于伊夫干机；每户的紧急信号器接通那些不和父母住在一起的子女林省什弗赫兹谷地的圣雷米老底层活动室；室外有草坪、喷尽可能迁居到离他们近一些的人村。这里处处绿草如茵，老泉等。中铁置业视野·2012.8ChinaRailwayRealEstate33n<<海外见闻视野•关注中铁置业<<美国的养老村文/李有观在美国马里兰州的切维查事实上，贝蒂清楚地知道处理的家务事，并为那些不能斯，杰克·奥康纳和贝蒂夫妇其他的选择是什么。她看望过够开车的老人安排交通事宜。和越来越多的人正在联合起来，生活在辅助生活院和养老院里至今美国全国各地已经建相互帮助，以便能够在家里养的朋友，她说，她发现那些地方立了60多个这样的“养老村”，老。令人沮丧。“我们喜欢和年轻人还有100多个即将建成。随着老奥康纳85岁，贝蒂80岁，在一起。”贝蒂说。“那里有这么人数量的日益上升，可以预期他们目前还独立生活在郊区自多的步行者，我为他们感到难这种趋势将更快发展。己的有后花园和游泳池的家里，过，因为他们只能在长长的走养老村的组织者说，关键不能不说是一个胜利。5年前奥廊里走来走去。”是训练老人们学会请求帮助，不康纳因为意外跌倒造成了脑损因此，奥康纳夫妇制定了过这可不是一件容易之事。“我伤。自那时起，髋关节置换手术一个计划：当奥康纳再也不能们这一代人从小就被教导‘独使得他的身体虚弱，而且，手术爬上楼梯时，他们就会把一楼立，自立，自己的事自己做。’”麻醉时的过敏性反应还使得他的客厅改成一间卧室。但是，他华盛顿特区的国会山养老村的的记忆力大大下降。们仍然需要帮助，所以贝蒂已执行主任盖尔·科恩说：“现在“奥康纳真是一个奇迹。”经开始招募朋友和邻居，以便我们活到这样的年纪了，当别贝蒂说。“丈夫和我都不想离开建立“养老村”——一种致力于人对你说‘我们希望你提出自己家。”“哦，不离开。”奥康纳表示帮老年人留在自己家里安度晚的要求。’这会使我们大家感到同意。“我不知道还有什么其他年的志愿者组织。只需要交一不好意思，好像自己变成了依选择，但是我想不出一个更好点年费，这些养老村就能帮助靠别人的人。”的方法。”老人料理他们自己已经不能够三年以来，国会山养老村中铁置业视野·2012.8美国的养老村34ChinaRailwayRealEstaten>>中铁置业视野•关注海外见闻>>里已经拥有了350名会员。每人以及帮助会员保持体形的健身颤巍巍地蹒跚而行。一位志愿500~800美元年费的这笔收入活动。者刚刚把她从医生诊所接回家，被用于支付养老村的办公室少“我们的志愿者有三分之送到她家门口。量工作人员的工资，他们的工一是30岁以下的年轻人，”盖“好了，非常感谢你。”她一作是负责协调许多志愿者。尔·科恩说，“他们很喜欢与我边颤巍巍地摸钥匙，一边对志最近的一个早上，朱莉·马们的会员玩游戏，这有助于会愿者说。威特的一只眼睛几乎吉安卡达女士正在养老村管理员们保持平衡能力。”养老村还失明，另一只眼睛正处在手术后着24小时求助电话。她为一位经常安排志愿者为会员们免费恢复阶段。她不久前刚做了心会员联系上了一家地毯清洁店，讲解自我保护知识，以帮助他脏瓣膜更换手术。她不能忍受这家地毯清洁店是一系列经过们防止在淋浴时发生意外事故离开家住进养老院的想法，但她彻底审查检验、可靠也承认，自己已而且费用合理的服经开始感到越来务商之一。她又打了越力不从心了。另一个电话，找了一“我非常担位志愿者为一位老心，我会一跤跌人的花园浇水。组织倒，再也起不来者强调说，老人们的了。”威特说。“我要求无小事。需要上下楼梯，许多养老村都它们又陡峭又狭位于比较富裕的地窄。”不过她的区，但国会山养老村愿望还是独立生和其他养老村使用活，甚至还准备私人捐款或公共资采用一种应对方金，这样他们就能够法。“我可以用对需要它的人收取我的膝盖爬到楼非常低廉的年费。对上。”她说。帕特里夏·威特赞扬养老村帮助她留在家里安度晚年于频繁使用养老村但是威特家服务的老人来说，他们交这点或下楼梯时跌倒。大门前的台阶已经成为一种威钱花得有价值。健身、提供技术帮助和安胁。国会山养老村找了一位修盖尔·科恩说，老人需要排乘车等，听起来都是小事一理工给她装上了栏杆。搭养老新科技方面的帮助占了很大的桩，不足挂齿，但加在一起，这村里的车为她节省了打出租车比例，例如“请帮我修复电脑”、种支持可以产生巨大的影响。的钱。然而最主要的是，她知道“请帮我设置一下电子表”或者会员们说，有了这些服务，他们背后有一个支持小组在关心她，“为什么我不能够下载这个文件有信心再多坚持数月甚至数年，意味着她住在中西部的孩子不呢？”等。住在自己家里养老，而不需要必为她太担心。为老人安排交通也是一项搬入辅助生活院和养老院。“我爱我的孩子们，他们非经常性的工作。例如养老村联在一个绿树成荫的街道上，常支持我。”威特说。“但是我们系车辆送会员去赴医生的预约，75岁的帕特里夏·威特女士，不能生活在一起，这一点非常困去杂货店采购，以及去机场等。在她的白砖楼房前面，慢慢地难。”她希望养老村能尽量长久当会员不得不去急诊室救护时，从一辆汽车里走了出来。她戴地帮助她，使她能够不受干扰地养老村会派遣志愿者陪同。此着一付那种老年人喜欢的四四独立地住在她深深热爱的老房外还有一些经常性的社交活动，方方的黑色太阳镜，拄着拐杖，屋里，度过生命的剩余时光。中铁置业视野·2012.8ChinaRailwayRealEstate35n<<观点分享视野•关注中铁置业<<楼市调控当前仍以稳字当头市场不具大幅反弹条件文/周小苑4月份以来，全国房地产尽管各地房价均出现了上头。对此，督察组已向有关地市场逐渐出现回暖趋势，房价涨的现象，但是并不能就此认方人民政府提出明确整改意的再次上涨引发了管理层的担为楼市已全面回暖。北京中原见，要求各有关地方深入贯彻忧。为调研房地产调控政策落市场研究部总监张大伟认为，落实房地产市场调控政策措实情况，国务院7月下旬委派目前整体市场的成交复苏仍非施，要求出现放松调控政策苗8个督察组奔赴16个省市对各普遍性，市场虽然松动，但限头的地区立即予以纠正，并强地房地产市场进行专项督察。购、限贷依然指向投机、投资调各地不得以任何理由变相放从督察情况看，房地产市场调需求入市，这样就难以支撑全松调控。控的各项政策措施得到了较好面回暖。所以虽然量价可能同“国务院房地产督察组的落实，调控成效不断显现，投涨，但价格上涨幅度有限。工作将会达到‘一石三鸟’效机投资性需求得到有效抑制。“这次回暖的基础尚不牢果。”住建部政策研究中心副同时强调，要求各有关地方深固。”中国房地产协会副会长、主任王珏林认为，一是督察现入贯彻落实房地产市场调控政秘书长朱中一分析认为，不一有政策的执行情况，对于全国策措施，不得以任何理由变相定要看房价本身的高低来评判有警戒作用，会让一些有意微放松调控。业内人士表示，督市场回暖怎么样，不同的城市调政策的城市就此打住；二是察组此番表态再次重申了楼市市场回暖情况也不一样。全国防止政策执行可能存在弱化问调控的决心，未来调控政策不每个城市因其所在区域、辐射题；三是全面了解上半年全国会放松，现在认为楼市已全面范围、调整速度的不同，市场房地产的各个方面情况，为下回暖还为时尚早。回暖情况也不一样，不能单纯半年的政策提供决策参考。参看样板城市的价格涨幅来判中国房地产学会副会长楼市并非“全面回暖”断自身市场回暖情况。陈国强认为，自调控以来，地据国家统计局7月份楼市方政府和中央一直处于博弈状数据显示，全国70个大中城地方“小动作”被关注态，在土地财政压力之下，不市新建商品住宅价格平均环事实上，除了刚性需求的少地方政府屡次试盘松绑调比上涨0.14%，已连续两个月集中释放和信贷政策的利好控，部分城市房价上涨幅度较上涨。其中，50个城市房价环外，个别地方政府“松绑”限大，但尚无地方政府因此受到比上涨，价格下降的城市仅有购政策也是造成房价上涨的重问责。因此，问责制的重启尤9个，持平的城市有11个，而要原因，而这也是此次国务院为重要，若没有房价控制目标，北上广深等一线城市房价均呈委派督察组重点调研的内容之就缺乏问责地方政府的依据，上涨趋势。亚太城市房地产研一。也就无法落实地方政府的责究院院长谢逸枫认为，从今年督察组发现，一些城市房任。前7个月全国商品房销售成交价环比出现上涨，导致市场预均价走势看，今年上半年全国期发生变化，稳定房价的压力政策调控加码可能较小商品房销售成交均价同比上涨加大。此外，个别地方存在通如果下半年房价仍然继续5.3%，房价呈现小幅度补涨过放松限购条件、发放购房补上涨，调控政策是否还会加码反弹态势。贴等方式，刺激住房消费的苗成为目前市场关注的焦点。对中铁置业视野·2012.836ChinaRailwayRealEstaten>>中铁置业视野•关注观点分享>>楼市回暖未成大势文/天山此，谢逸枫认为，新一轮中今年以来，尤其是进入数地方严格限购，投资需求央房地产调控主要是维持既6月，房价环比出现上涨苗仍在场外。只要稳住市场预有政策，再度调控加码的可头，部分城市初现量价齐升期，稳住刚需释放节奏，楼能较小。的态势。于是，一些房企和市需求不会井喷。“从国家层面目前还是中介开始着急而欢喜地喊：所以，尽管6月份房价不要出政策的好。”朱中一“楼市眼瞅要全面回暖了，快环比上涨城市有所增加，但认为，因为上半年的形势来来买呀！”基本属于恢复性上涨，大部之不易，而且现在国际整个果真如此？其实未必。分城市房价仍然低于去年同经济形势还不明朗，在这种是否全面回暖，关键要看两期水平。所谓全面回暖，更情况下国家一定不要调整政点：投资和交易。从楼市当像营销噱头。策，作为政府来说肯定还是前表现来看，二者整体并不楼市虽未全面回暖，但要继续关注房地产市场的一火爆。反弹风险不容忽视。部分城种态势，做好加强对市场的先说投资吧。往细分，市交易回暖、价格回涨，很监测和分析。楼市投资分两块——买地、容易影响购买预期，使部分朱中一表示，当前经济盖房。刚需提前释放，使房价涨势的财政政策、适度放松的货本轮调控以来，房企拿危及全局。币政策都不会变，房地产业地一直谨慎，至今仍未彻底进一步说，根据楼市规由于地域特点比较强，所以改观。这一点，从各地土地律，交易回暖、价格回涨数建议每个地域的每个省，本财政收入情况可以得到印月之后，房企买地、盖房热着稳定房地产市场的责任各证。上半年，国有土地使用情恢复，很可能形成新一轮自出台一些政策，比如地方权出让收入继续减少，直降房地产热，催生新的楼市泡土地供应少的可增加土地供27.5%。沫，酿成新的经济风险，对应，二套房信贷政策宽松的至于盖房子，多数房企此尤须高度警惕。适当收紧等。也不积极。眼下房企主攻出近期，决策层反复强调，“若已有政策能从严执货，新盘开工持续低迷。5月当前仍处关键时期，楼市调行，则市场不具备大幅反弹份，甚至出现开工面积的负控不能放松，并加强信息监的条件。”张大伟表示，未增长，房地产开发投资增速控，督察执行情况，抓紧研来加强对地方政府的监管也延续高位回落态势。究对策。一旦房价反弹超出问责、严格执行预售资金监再来看交易。今年以预期，随时出台新的调控政管、进一步规范预售流程，来，随着房企以价换量，部策。甚至限制房价涨幅目标等，分刚需逐步释放。可从成交问题在于，各地政府要都可能成为下一阶段调控的实情看，郊区房较多，二手和中央保持一致，心往一处储备政策。而这些政策能否房较多，且多数前期降价明想，劲往一处使，莫让杂音逐渐出台并发挥作用，将成显。干扰预期，把稳楼市走向，为影响未来市场走向的重要更重要的是，目前买巩固调控成果。因素。房者，自住需求是主流。多中铁置业视野·2012.8ChinaRailwayRealEstate37n<<观点分享视野•关注中铁置业<<房企下半年目标上调要“低调”文/李超房地产业暴利时代似乎渐行于下半年销售业绩指标的上调。下滑也是有目共睹的。因此，在渐远。这几乎成了当下开发商营销我看来，这样一个特殊的市场转在上半年营业收入总额同比部门开会中最重要的议题。型阶段，房企不必过急于上调下大幅增长近40%的背景下，“万中海上调下半年销售业绩指半年销售业绩指标进一步扩大规保招金”（万科、保利、招商、金标，冲击千亿军团，突显了在“去模，追求“量”上的增加，而应该地）四大标杆房企的净利润率从投资化”的楼市调控背景下房地在“质”上也就是利润率上也应去年同期的15.9%跌至今年的产行业集中度越来越高。但是，调该注重加强。11.7%，下降4.2个百分点。整下年目标有望冲击“千亿”还是最关键的是，下半年大多数不过，从四家龙头房企所公个别房企的行为，不代表整个房企业对待上调销售目标这个问布的数据来看，得益于信贷松动和企对于房企业绩指标的下半年的题，我认为还是“低调”一些好。市场回暖，调控以来房企紧绷的资趋势。从上调目标的企业的类型换句话说，如果房企上半年金链压力已有所缓解，销售收入的来看，往往是高周转类型的房企，完成的业绩达标，下半年房企销增加使得企业手持大量现金。因为他们受到调控影响比较小。售目标可以在原有销售业绩目标按照这样的态势，除了行业近期房地产行业上市公司上制定高一些，但是，不一定会龙头万科，中国房地产行业的“千齐发中期公告，不得不说，从成对外高调公布。原因很简单，如亿俱乐部”成员很可能会在2012交量逐渐回升的行情来看，的确果卖得过好“高调”对外不一定年增加至三家，中海地产和保利房企业绩有改善的方面，尤其是是好事情，一方面卖得过好会让地产正在全力冲击。以高周转为主的房企，采取以价外界认为房地产市场日子不再难向中国房地产行业的“千亿换量的方式取得了不错的销售业过，另外一方面，如果卖得过好俱乐部”冲击最突出的表现莫过于绩，跑赢了市场大势。但是，由市场价格会反弹，价格反弹就会继续以价换量的市场策略以及对于降价的因素而导致的利润率的引起相关政府部门注意。而事实上，房地产行业的利润率不断降低，中小房企生存环境不断恶化，房地产市场基本面还没有完全回暖。在房地产市场基本面“回归正常”的过程中，下半年房企应更加务实一些，继续坚持以价换量的市场策略，做到业绩指标的实际增长，而不是高调的去说去表演。上半年不管目标是否完成，下半年行情如何谁都无法给出答案的情况下，房企还是要注重修炼内功，包括通过管理、产品标准系列化、成本控制、融资成本等多方面，注重利润率盈利能力的提升。中铁置业视野·2012.838ChinaRailwayRealEstaten>>中铁置业视野•播报市场观察>>保增长政策或将趋紧下半年市场回升有限2012年上半年，数十个城松动等政策环境的改善，置业文/马兰市楼市微调（详见表格一：传者的观望情绪有所缓解，促进言部分城市微调楼市调控政多地成交量回升，其中，一线策），信贷持续放松，刚需释城市置业者的观望情绪渐趋放，造成了部分重点城市量价缓解，在刚性需求持续释放的逐渐回升的现象。楼市政策的基础上，积压已久的改善性需微调似乎给整个房地产市场求也积极入市，推动一线城市带来了更多的希望与寄托。究成交量明显回升；二线城市受竟2012年下半年楼市是否还影响程度小于一线城市，且其会继续回暖，楼市调控政策是内部分化也较为明显，回升力否会逐渐放松，认真分析后我度总体不及一线城市；而三线们认为：政策环境趋紧仍将决城市政策环境最为宽松，过去定市场走向，下半年市场回升两年受影响程度最小，加之市有限。场多靠本地需求支撑，今年以2010年以来，中央持续加来市场需求增长乏力，成交量强对房地产业的调控，市场需持续低迷。求明显受到抑制。2012年上半年随着货币政策预调微调问题及分析一力度不断加大、首套房贷政策楼市调控和限购政策放中铁置业视野·2012.8ChinaRailwayRealEstate39n<<市场观察视野•播报中铁置业<<松的可能性：4月13日，国务个百分点的基础之上，5月继金政策松绑，还有调整普通住院常务会议指出“坚持房地产续下调存准率，6月、7月连续宅标准、减税或补贴、户籍放调控政策不动摇，决不让调控两次下调基准利率，甚至存在松等方面。出现反复”。5月19日，温家继续下调的可能。货币政策方2、任何“救市”的举措将宝总理在鄂调研，主持召开经面微调力度加大，上半年来多继续被叫停。为巩固房地产调济形势座谈会，指出“稳定房次降存准率，三年来首次降息，控效果，防止市场出现反弹，地产市场调控政策，严格实施极大促进观望情绪的缓解和成中央政府将要求地方政府继差别化住房信贷、税收政策和交量的稳步回升，那这一切背续严格实施各项政策，地方政限购政策，采取有效措施增加后的原因是为了“救楼市”吗？府突破限购“救市”的举措将普通商品房供给”。5月23日，回答是否定的——央行行长周继续被叫停。7月19日，国土国务院常务会议上温家宝总小川曾公开表示：“存款准备资源部、住房城乡建设部联合理指出“稳定和严格实施房地金率调整主要是调节市场上的下发的《关于进一步严格房地产市场调控政策”。可见，当前流动性，不代表货币松紧。下产用地管理巩固房地产市场房地产调控政策的重点是“稳调存款准备金率释放出的资金调控成果的紧急通知》进行部定”，限购一旦放松，可能形广泛分布在国民经济各个方署，要求坚持房地产市场调控成房地产调控放松的预期。今向，没有典型的方向。”楼市方不放松，密切配合做好各项工年春节以来成交量低位反弹，面，中央多次强调要加强房地作，不断巩固调控成果，坚决购房者观望气氛有所缓解，加产调控不放松，促进房价合理防止房价反弹，最直接反映了上货币政策微调，如果此时限回归，抑制投资投机性需求依政府对楼市调控的坚定决心。购放松，刚刚呈现稳中有降趋然是调控的重点，商品房市场同时，在2009年的刺激政策势的房价可能再度反弹，这销售在低位运行，开发企业的的前车之鉴，政府不会再随意将极大不利于中国宏观经济资金链较为紧张的局面不会因发布救市政策，如果交易量一和房地产市场的长期健康发为本次“降准”而改观。旦大幅反弹，房价快速增长，展和中央政府反复强调的“本中央必然不会坐势不管，严厉届政府之前不放松调控”大方问题及分析三的政策势必还会陆续出台。向。所以，以往的差别化住房下半年的政策环境和市场3、下半年政策环境趋紧信贷、税收政策和限购政策仍走向：的可能性加大。上半年，特别要继续严格实施，明显放松楼1、楼市调控主旋律不会是二季度货币政策微调力度市调控政策、打破政策稳定预改变，但以首次置业为代表的加大，货币信贷投放加快，经期的行为仍不会被允许。合理购房需求一直受到政府济下行趋势放缓，同时也造成的支持和鼓励。但对于首次了房地产市场的明显回暖。为问题及分析二置业的刚需人群，央行、住建了稳增长，下半年货币政策仍多次降息对房地产行业部、国家发改委等部门多次表有微调的可能，但是力度会缩是重大利好吗？近日央行发布示支持首套房，支持自住性需小。如果货币政策继续微调，《2012年第二季度中国货币政求，促进市场活跃，多数城市其对房地产市场的影响愈加策执行报告》指出，2012年上的首套房贷利率从去年下半明显，连续的降存准率、降息半年，中国经济增速保持在预年的基准利率下浮至85折，的累积效应对房地产市场形期范围之内，经济运行总体呈从目前统计数据显示，2012成实质利好。从目前的形势来现缓中趋稳态势。为保持流动年上半年共有30多个城市微看，由于房价出现反弹迹象，性合理适度，降低企业融资成调楼市鼓励合理需求（详见表政策趋紧的可能性正在加大，本，央行加大货币微调力度，二：2012年上半年楼市政策抑制房地产投资投机不放松在2月下调存款准备金率0.5微调的城市），且多数为公积的大方向不会改变。中铁置业视野·2012.840ChinaRailwayRealEstaten>>中铁置业视野•播报市场观察>>表一：近期传言部分城市微调楼市调控政策城市传言/澄清主要内容三类人群的现有住房不计入家庭拥有住房套数，即“购房人除与父母共同购买的住房外，无其他住房”；购房人现有住房并非个人(家庭)独立产权，产权系与他人共有；以及继承的房子。具有下列情形之一的，允许在厦门新购一套商品住宅：购房人原为本市户籍，因就学、入伍等原因已迁出户籍的；购房人在厦虽有两套以上住2012.05.25（传闻）房，但人均居住面积低于本市人均居住面积(40.97平方米)；外地企业因在厦投资厦门(注册资本金在5000万元以上)，其须在本市长期参与经营管理的非本市户籍中层以上管理人员需在厦购房的，可由企业一次性申请获得购房指标；购房人属引进人才，取得《厦门市人才居住证》且与厦门市用人单位签订合同书的。2012.05.25（厦门市5月25日，上海证券报报导称“传厦门楼市政策微调多类人群有望获再购房资格”，国土资源与房产管引起众多新闻媒体转载。为避免在社会上引起误解，在此，我局郑重澄清，我市严格理局：澄清）执行中央关于房地产市场各项调控政策，继续实行限购不变，不存在“微调”说法。湖南发改委召开的全省经济形势座谈会上，下发文件明确表示在房地产调控总基调2012.05.29（传闻）不变的情况下，为了促进刚性需求，引导市场形成统一预期，将推出利率优惠、降低湖南首套房首付比例、减免相关税费等措施，支持居民购买首套普通住房。2012.05.30（湖南省湖南发改委信息中心副主任田拥军接受《经济参考报》记者采访时表示，关于湖南省发改委：澄清）出台楼市微调政策的报道并不属实。他强调“湖南发改委从未研究楼市救市措施”。1、家庭人均住房低于30.6平方米可购第三套房；2、工程进度达到25%就能办预售2012.05.31（传闻）许可证；3、放宽商品房抵押担保条件；4、鼓励用自有存量土地建经适房；5、限购石家庄实施前购房可申请备案。2012.05.31（石家庄该负责人表示“将坚定不移的贯彻国家政策，遏制投资性住房需求”。市房管局负责人）河南省住房和城乡建设厅联合省金融办、人行郑州中心支行、河南监管局等6部门下发了《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》，对该省楼市政策进2012.06.25（传闻）行微调：凡家庭名下(含借款人、配偶及未成年子女)无房产登记购房的均视为首河南套房，金融机构在风险收益平衡的基础上，原则上应给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。2012.06.26（河南银网上所传河南房贷新政是误传，这个政策并没有最终出台。监局权威人士）2012.7.1319：45珠海市政府会议决定全市取消限价，前山河以西取消限购。分（传闻）2012.7.140：30双限令松绑措施虽然不违反楼市调控的原则，但因种种原因，已被紧急叫停，珠海楼分（珠海市住规建局珠海市双限政策维持原状不变。主要负责人）2012.7.14下午珠海市房地产市场调控的具体措施没有任何调整，相关措施如果要进一步精细化，（珠海市住建局召开必须经珠海市委市政府批准。新闻发布会）表二：2012年上半年楼市政策微调的城市微调方式城市普通住宅标准调厦门(2012.01)、天津(2012.02)、上海(2012.02)整乐山(2012.01)、连云港(2012.01)、厦门(2012.01)、信阳(2012.03)、日照(2012.04)、南昌(2012.04)、蚌埠(2012.04)、济南(2012.04)、克拉玛依(2012.04)、大连(2012.04)、滨州(2012.04)、遂宁(2012.04)、公积金政策松绑宿州(2012.04)、江门(2012.04)、郑州(2012.04)、武汉(2012.04)、常州(2012.05)、南宁(2012.05)、漳州(2012.05)、沈阳(2012.05)、芜湖(2012.05)、重庆(2012.05)、乌鲁木齐(2012.05)、永州(2012.05)、临沂(2012.05)、莆田(2012.05)、池州(2012.05)、西安(2012.06)、南京（2012.07）减税或补贴芜湖(2012.02叫停)、扬州(2012.05)上调限价中山(2012.01叫停)户籍放松上海(2012.02叫停)、从化(2012.02)中铁置业视野·2012.8ChinaRailwayRealEstate41n<<市场观察视野•播报中铁置业<<2012年7月全国重点城市房地产市场数据分析07一、土地市场：供应成交下行，成交均价环比小幅增长1、供应情况：7月全国主要城市土地供应量小幅下降，共推出土地3220宗，推出面积12880万平方米，环比减少2%，同比减少8%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）986宗，推出面积4355万平方米，环比增加9%，同比减少9%。本月全国主要城市住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）推出量为1-7月单月最高值，但仍低于去年同期。随着下半年土地市场进入供地高峰，住宅用地市场也将有明显起色。2、成交情况：本月少数优质地块成交对土地市场影响有限，成交量无明显上涨。7月全国主要城市共成交土地2259宗，成交面积8364万平方米，环比减少19%，同比减少28%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）584宗，成交面积2497万平方米，环比减少12%，同比减少29%。1-7月，全国主要城市住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）单月成交量仅2月高于去年同期，整体走势较平稳。近期虽然有楼市回暖、降息等利好消息影响，但调控政策并未放松，开发商资金压力犹存，拿地比较谨慎。3、成交价格：本月一线城市优质地块接连成交，地王频现，土地价格有所回升，住宅类用地表现尤为明显。7月，全国主要城市成交楼面均价为959元/平方米，环比上涨10%，同比下跌12%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1440元/平方米，环比上涨28%，同比下跌3%。1-7月，全国主要城市住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价除3、4月外，均低于去年同期，楼面价在本月达到今年最高值，较前期明显上涨。4、溢价率：7月，全国主要城市土地平均溢价率为11%，较上月增加3个百分点，较去年同期减少2个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率为11%，较上月增加1个百分点，较去年同期减少2个百分点。1-7月，单月住宅类用地溢价率均低于去年同期，6、7月有明显上升趋势，接近去年同期水平。中铁置业视野·2012.842ChinaRailwayRealEstaten>>中铁置业视野•播报市场观察>>二、住宅市场：二三线城市成交量环比上涨，成交价格稳中有升1、供应情况：7月多数城市库存有所减少。本月除上海、深圳库存量增加，其余城市库存均有不同程度减少。北京、青岛库存降幅都超过10万平方米。2、市场需求：本月主要城市中，超过六成城市成交量环比上涨，其中哈尔滨涨幅最大，达到149.29%。上海、南京、武汉、成都成交环比上涨，且南京、武汉、成都成交量都创下新高；下跌城市中仅杭州降幅超过10%，其余城市降幅均在10%以内。3、成交价格：本月主要城市成交价格稳中有升，其中深圳环比涨幅最大为6.51%。除上海由于保障房成交致均价下降7.56%，其余城市波动不大。可售情况完成交易情况成交价格城市套数面积套数面积均价环比环比（套）（万平方米）（套）（万平方米）（万平方米）北京82040983.3311095128.18-9.19%上海65656985.3113502143.4915.77%16568-7.56%天津790283.77-6.79%10016-2.37%重庆18471175.95-7.31%70293.58%深圳25712239.71328629.87-19.97%201946.51%广州52177691.50841894.89-8.93%126102.38%杭州10008106.51-10.60%147560.30%南京46421530.54852890.2517.70%128900.11%武汉17239183.6214.35%73440.12%成都113.7128.92%8410-0.45%苏州34437537.0311076126.07-18.32%青岛1068831171.70951296.3637.34%10457-0.08%宁波132205959.78536753.1042.81%129435.19%厦门24006296.20497155.83-2.61%128060.14%福州17350237.19228727.4754.98%12977-0.02%长沙16169170.3914.42%71260.37%哈尔滨9691101.37149.29%6924-0.30%海口273530.5911.59%11887-0.13%三亚4704.473.33%23517-11.57%大连248522.0341.21%114310.10%贵阳704976.60-38.41%60540.84%昆明874178.4216.15%南宁456143.8820.37%东莞81831565656.59-1.65%82463.10%汕头8326.415.88%6300-11.83%包头250127.42-5.46%4499-2.45%蚌埠131013.97-19.53%5354-3.53%济南4233长春598761.3111.08%丹东3073.09-35.75%3527-8.88%中铁置业视野·2012.8ChinaRailwayRealEstate43n<<市场观察视野•播报中铁置业<<三、分城市市场交易分析1、北京：7月成交略降，环比下降9.19%7月北京市商品住宅销售11095套，成交面积128.18万平方米，环比下降9.19%，同比上涨29.74%。进入2012年，由于对今年市场的不乐观，1月又正逢春假，为历年淡季，成交大跌。2月虽略有上扬，但总体市场仍处于低位。3月北京楼市出现“小阳春”现象，得益于房价回落和首套房贷利率下调，加之保障房成交，住宅成交大涨。4月成交小降。5月为传统旺季，房地产市场逐渐趋暖，开发商推盘力度大增，促进购房刚需大量释放，成交面积突破百万平方米。6月楼市继续向暖，受降息和开发商以价换量带动，成交继续上涨，创2011年1月以来新高。在连续两个月的大涨之后，7月成交正常回落，但仍保持在近130万平方米的高位。北京商品住宅成交面积走势图万平方米图：北京商品住宅价格走势图2、上海：7月保障房拉动楼市，成交环比上涨15.77%7月上海市商品住宅成交13502套，成交面积143.49万平方米，环比上涨15.77%，均价16568元/平方米，环比下降7.56%。2012年1月，楼市处于春节淡季，成交量大幅回落。2月上海楼市政策面不断出新，加之促销盘大力推动，楼市小幅上扬，但在楼市限购政策的紧逼之下，成交量并未冲出低谷。进入3月，大部分楼盘开始以价换量，吸引刚需积极入市；同时改善型和一些高端的自住需求也趁机出手，成交大幅上涨。4月，上海商品住宅成交价格回升明显，同时受清明假期和五一假期的双重影响，成交量跌破90万平方米。5月上海楼市稳步上扬，且内环成交大增，致成交量价均有所上扬。6月受降息降存准率、首套房利率优惠进一步扩大、开发商加大推盘力度等多重影响，成交量创2011年2月以来新高；同时改善型、中高端需求纷纷入市，致价格继续小幅上扬。7月上海保障房大量上市成交，拉动成交持续上扬，本月成交面积创2011年1月以来新高。中铁置业视野·2012.844ChinaRailwayRealEstaten>>中铁置业视野•播报市场观察>>万平方米图：上海商品住宅成交面积走势图图：上海商品住宅价格走势图3、天津：7月量价齐跌，成交环比下降6.79%7月天津市商品住宅成交7902套，成交面积83.77万平方米，环比下降6.79%，均价10016元/平方米，环比下降2.37%。2012年1月受元旦、春节假期影响，天津楼市大跌。2月楼市走出谷底，但仍未达去年年末水平。3月在市场放量、首套房贷利率以及开发商“以价换量”销售模式的刺激下，刚需释放，成交增长近一倍。4月成交正常回落。5月天津楼市重振旗鼓，商品住宅成交量回升。6月成交延续上升趋势，为2011年10月以来峰值。7月天津缺失29日数据，楼市成交稳中略降。2011年天津商品住宅成交均价稳中有升。进入2012年，天津商品住宅均价有所松动，2月稳中略降，3月均价开始回升，4月持续小幅增长，5月楼市以价换量，成交均价微降。6月部分开发商试探市场对价格的接受程度，取消或缩小优惠幅度，致价格微升。7月成交均价微降。图：天津商品住宅成交面积走势图万平方米中铁置业视野·2012.8ChinaRailwayRealEstate45n<<市场观察视野•播报中铁置业<<图：天津商品住宅成交价格走势图4、重庆：7月成交回落，环比下降7.31%7月重庆市商品房成交18471套，成交面积175.95万平方米，环比下降7.31%。2012年1月进入春节传统淡季，成交量同比环比均大跌。2月虽然较1月环比大幅上涨，但仍不及去年年末成交水平。3月供应量加大、价格维持低位，刚需集中释放，致使成交环比上涨近一倍。由于3月成交大幅上扬，4月成交虽有较大幅度回落，仍高于上年月均水平。5月成交平稳，与4月成交水平相当。6月由于市场依然实行“以价换量”，加上高供应刺激，刚需和非刚需都有一定程度释放，致成交微升，维持高位。7月重庆楼市均价重回7000元/平方米，成交量小幅下降。图：重庆商品房成交面积走势图万平方米图：重庆商品房成交价格走势图中铁置业视野·2012.846ChinaRailwayRealEstaten>>中铁置业视野•播报市场观察>>5、深圳：7月价涨量跌，成交环比下降19.97%7月深圳市商品住宅成交3286套，成交面积29.87万平方米，环比下降19.97%，同比下降11.67%，均价20194元/平方米，环比上涨6.51%。2012年1月受天气因素、元旦春节“双节”因素影响，加之房地产调控政策不动摇，深圳商品住宅成交惨淡，为2010年6月以来最低值。2月环比上涨，但成交水平并未冲破去年均线水平。3月开发商推盘热情进一步上升，且继续采取降价换量的销售模式，部分楼盘降价幅度明显，加之首套房贷利率继续下降，成交继续大幅上涨，超过上两年月均水平。4月成交环比略有小降，但仍高于去年月均成交水平，且较去年同期有较大幅度上涨。5月深圳楼市明显走强，多个重点楼盘集中备案，成交大幅上涨。6月受刚需拉动，及新开盘入市影响，成交延续上涨趋势，为2011年1月以来最高水平。7月深圳成交正常回落，同时受均价拉高影响，成交跌至30万平方米以下。图：深圳商品住宅成交面积走势图万平方米图：深圳商品住宅成交价格走势图6、杭州：7月成交回落，环比下降10.6%7月杭州市商品房成交10008套，成交面积106.51万平方米，环比下降10.6%。（本月不含萧山和余杭地区杭州商品房成交5269套，成交面积56.15万平方米）。2012年1月由于房地产市场调控及春节假期的双重影响，杭州楼市似乎呈现了半停滞状态，主城区成交量为2007年以来最低值，全区亦为有记录（2011年2月）以来最低。2月市场逐渐恢复，成交量环比上涨，但仍处于较低水平。3月受下沙、滨江、萧山、余杭等降价及低开楼盘拉动，杭州主城区及全区成交均大幅上涨。4月成交持续回升态势，量价双双小幅上扬。5月杭州楼市继续上升，江干区等区域多板块楼盘低价促销，致成交上涨明显。6月除刚需楼盘支撑外，改善型需求楼盘、商业综合体项目亦纷纷入市并取得了不错的销售成绩，致成交大增，主城区及包括萧山余杭区域成交，均创2011年2月以来新高。7月杭州成交正常回落，但依然保持在百万平方米的高位。这主要是由于该城市上月成交量猛增，本月正常回落。中铁置业视野·2012.8ChinaRailwayRealEstate47n<<市场观察视野•播报中铁置业<<图：杭州商品房成交面积走势图万平方米图：杭州商品房成交价格走势图7、武汉：7月成交继续上升，环比上涨14.35%7月武汉市商品房成交17239套，成交面积183.62万平方米，环比上涨14.35%。2012年1月楼市低位运行，成交量为2010年3月以来最低值。2月楼市略有起色，但仍未走出低谷。3月房企以价换量，刚需购房者纷纷出手，致成交大幅上涨。4月成交环比略降，较去年同期仍有显著上涨。5月成交平稳，成交面积继续保持在120万平方米水平。6月武汉成交呈现较大幅度上涨，突破160万平方米水平。武汉楼市持续回暖，7月楼市火爆，成交上涨至2009年以来月度峰值。图：武汉商品房成交面积走势图万平方米中铁置业视野·2012.848ChinaRailwayRealEstaten>>中铁置业视野•播报市场观察>>8、南京：7月成交维持升势，环比上涨17.7%��7月南京市商品住宅成交8528套，成交面积90.25万平方米，环比上涨17.7%。进入2012年，1月受元旦、春节假期影响，成交大幅回落。2月成交回升至去年年末水平。3月入市房源猛增，开发商促销降价带动成交大幅上涨。4月成交环比回落明显，但同比增幅超过150%，亦远高于上年月均水平。5月成交稳步回升，成交面积回升至60万平方米以上。6月在降息、首套房利率优惠等利好带动下，南京楼市继续上扬，成交量成为2010年1月以来最高水平。7月南京楼市持续回暖，成交再创新高，达到90万平方米。图：南京商品住宅成交面积走势图万平方米9、成都：7月成交回升，环比上涨28.92%7月成都市商品房成交面积113.71万平方米，环比上涨28.92%，其中商品住宅成交9059套，成交面积88.07万平方米。进入2012年，1月受元旦春节双节影响，成都住宅成交大幅下跌，2月受一些项目积极促销、以价换量带动，成交大幅回升。3月各大房企进一步加大优惠力度，刚需集中释放，成交大幅上涨。4月回落至正常水平，但由于上月成交大涨，故环比成交降幅较大。5月为成交旺季，市场需求释放，成交大幅上涨，重回100万平方米左右。6月由于优惠缩水，加之需求于上两月大量释放，成交有所下滑。7月成都楼市多个楼盘表现突出，成交大幅上扬，达到年内新高。图：成都商品房成交面积走势图万平方米中铁置业视野·2012.8ChinaRailwayRealEstate49n<<政策资讯视野•播报中铁置业<<政策资讯POLICYINFORMATION胡锦涛：改善宏观调控外来人员均可申请公共租赁住房，但申请人为外来务工人员的，应在本地稳定就业达到规定增加中小套型住房供应年限。办法明确，公共租赁住房可以通过新建、7月31日，中央政治局召开会议，分析研改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由究上半年经济形势和下半年经济工作。中共中政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力央总书记胡锦涛主持会议。会议要求，坚定不量投资。办法同时规定，无正当理由连续6个月移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制闲置公租房的应退回；违法违规转租公租房者，投机投资性需求，切实防止房价反弹，增加普不但会被强制收回房屋，更需缴纳违法所得3倍通商品房特别是中小套型住房供应，抓好保障以下、不高于3万元的罚款。性安居工程建设，满足居民合理的自住性住房需求。财政部：下半年严格实施差别化温家宝：经济下行压力仍然较大住房税收政策6月26日，财政部部长谢旭人部署下半年决不能让房价反弹财政工作重点时指出，要继续实施积极的财政7月6-8日，中共中央政治局常委、国务院政策，促进经济稳定增长。下半年要严格实施差总理温家宝在南京主持召开辽宁、江苏、浙江、别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节安徽、广东五省经济形势座谈会。温家宝说，目相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政国土部：坚决遏制房地产市场策，毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控异常波动工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹。7月12日，国土资源部表示，今年上半年全同时，抓紧研究推进房地产税收制度改革，加国地产市场总体下行，个别城市再现高价地也快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策未改变市场整体偏冷格局。国土资源部下一步体系。将对市场波动影响加强调控，保持市场均衡协调运行。继续做好土地供应与市场调控工作，严格落实首付款比例等政策要求，规范各地土地出让行为。统计局：上半年房地产开发持续下滑7月13日，国务院新闻办新闻发布厅举行新闻发布会，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运介绍今年上半年国民经济运行情况时表示：全国房地产开发投资30610亿元，同比名义增长16.6%（扣除价格因素实际增长14.3%），增速比一季度回落6.9住建部：出台公租房管理办法个百分点，比上年同期回落16.3个百分点，全外来人员也可申请国商品房销售面积39964万平方米，同比下降10.0%，房地产开发企业土地购置面积175436月12日，住房和城乡建设部公布了《公万平方米，同比下降19.9%。共租赁住房管理办法》。根据这个办法，本地及中铁置业视野·2012.850ChinaRailwayRealEstaten>>中铁置业视野•播报政策资讯>>国务院督察组赴16省督查楼市调控截至7月25日，国务院已派出8个督察组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察。此次督察的重点是检查住房限购措施执行情况、差别化住房信贷政策执行情况、住房用地供应和管理情况、税收政策执行和征管情况。此次督察的地区是：北京市、天津市、河北省、辽宁省、吉林省、上海市、江苏省、浙江省、福建省、山东省、河南省、湖北省、湖南省、广东省、重庆市、四川省。对其他地区落实情况，国务院有关部门也将通过各种方式进行督察。住建部：要消除民资参建保障房的政策障碍国税总局：企业合并后存续土地7月23日，住建部表示，近期发布的鼓励民可免征契税间资本参建保障房的通知中要求，要积极采取措8月7日，国家税务总局纳税服务司在就税收施，消除民间资本参与保障性安居工程建设中的热点问题进行解答时表示，自今年1月1日起至政策障碍。今年8月底前，各地要对本地区民间2014年12月31日，两个或两个以上的企业，依资本参与保障性安居工程建设和管理的各项政据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，如策进行梳理，包括取消不符合法律、法规和有关果合并后原投资主体存续，对其合并后的企业承政策的规定。同时，通知对民资参建保障房的具受原合并各方的土地、房屋权属免征契税。此外，体方式、所享有的政策都做了明确。此外，通知企业如果按照规定分设为两个或两个以上投资主要求，对已列入年度建设计划的保障性安居工程体相同企业，对派生方、新设方承受原企业土地、项目，各市、县住房和城乡建设部门要及时公开房屋权属，不征收契税。项目名称、位置、占地面积、建设规模、套型结构、总投资、开竣工时间等信息，以便民间资本全国宗地统一代码电子文件管理参与。试点工程项目启动8月9日，全国宗地统一代码电子文件管理试财政部：廉租房发放租赁补贴户数点工程项目启动会在长春举行，国土资源部介绍所占权重调为80%了试点工程的进展情况：此次宗地统一代码是国7月23日，财政部表示已会同住建部修订家为实施土地和城乡地政统一管理，实现全国宗了《中央补助廉租住房保障专项资金管理办法》。地编码的标准化，使每宗地均获得唯一一个代码《办法》将发放租赁补贴户数以及购买、改建、租以适应土地登记的需要而制定的统一标准。宗地赁廉租住房套数两项因素所占权重，分别从40%统一代码电子文件管理是各地在宗地统一代码编和60%调整为80%和20%，以后年度两项因素制示范和推广实施过程中加强信息化基础建设的权重由财政部根据各年度廉租住房保障情况适时过程，逐步实现纸质资料的电子化。调整。另外，《办法》明确廉租住房保障数据抽查比例不低于全省（自治区、直辖市）申报数据的20%。同时明确，将加大对地方上报数据不及时问题的处罚。中铁置业视野·2012.8ChinaRailwayRealEstate51n<<各地情报视野•播报中铁置业<<各地情报AROUNDCHINA北京：公积金贷款利率下调强税收征管。金融机构要将个人住房贷款情况与网签合同紧密关联，在发放个人住房贷款时，应在7月7日，北京市公积金管理中心宣布调整公网签系统中标注贷款审核结果及额度；申请注销积金存贷款利率，公积金贷款1-5年的，贷款利率有贷款标注的网签合同时，购房人应先解除贷款从4.2%下调到4%；公积金贷款5-30年的，贷合同，并由金融机构在系统中做解除标注。《通知》款利率从4.7%下调为4.5%。调整后，公积金贷中重申商品房预购人不得将所购预售商品房在房款80万元期限20年的首套房购房家庭，每月月供屋登记前再行转让，并再次强调继续严格执行住从之前的5148元下调为5061元，月供减少87元。房限购政策，进一步加大对违规开发企业和经纪机构的查处力度。北京：保障房配租配售今年增5000名额年底前竣工10万套北京：存量房交易平台正式揭牌7月10日，北京市住建委主任杨斌表示，本促进房地产交易规范化市今年原计划建设收购各类保障房16万套，竣工7月24日，由北京产权交易所、北京市房地产7万套，公开配租配售4万套。而这一数字，如今交易所、北京市保障房建设投资中心共同出资设已经被刷新为力争竣工10万套，配租配售4.5万立的存量房的交易平台在京正式揭牌。北京市副套。这意味着将有5000个中低收入家庭有望提前市长吉林表示，此举是北京市促进房地产的交易在今年年底前入住新居。截至6月底，北京市已实现信息化、快捷化、便民化、规范化健康发展的经实现了保障房新开工项目50个，数量共计7.2重要举措。该平台已由北京市住建委统一搭建，并万套，完成全年任务的45%；竣工项目已经达到由北京市海淀区于2011年7月1日率先试点，旨了42个，共计5.6万套，完成全年任务的80%。在利用各区县的房屋行政管理部门的存量房交易照此进度，11月底前可以保证完成全年开竣工计服务的窗口，提供房源信息发布、租售信息核验、划指标，力争竣工量达到10万套。交易信息查询、买卖合同网上签约及交易资金监管等服务事项。北京：保障房资金池多渠道扩容北京：试点外地户籍申请公租房7月11日，北京市保障性住房建设投资中心与农行北京分行签订了未来3年300亿元授信的需满足三个5年标准战略合作协议。此举无疑为北京“十二五”期间的8月10日，北京市住保办等多部门联合发布保障房建设增添了又一层保障。此前，投资中心消息称，北京市石景山区已经开放外地户籍工作已与7家商业银行敲定了1250亿元的综合授信。人员的申请公租房窗口，这也成为北京首个出台投资中心的相关人士表示，目前该中心也同时在外地户籍在京工作人员申请公租房标准的区县。尝试包括发债、REITs、信托等多种渠道参与的资外地人在北京申请公租房需要满足三个硬件条件，金池筹备。首先是需要在北京工作满5年，其次还必须在本地缴纳社保以及纳税满5年，只有满足这三个“5年”北京：多部门发文遏制阴阳合同的标准才有可能申请公租房。7月20日，为进一步遏制二手房买卖“阴阳合同”，北京市住建委会同市地税局、市银监局联上海：再度收紧楼市限购政策合印发了《关于进一步加强房屋买卖合同管理的上海浦东和松江房地产交易中心表示，自6月通知》，并于8月1日起施行。《通知》规定，买卖15日起，对于不能提供2年内在上海市累计缴纳1双方网签注销后再签同一套房的，地税部门将加年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会中铁置业视野·2012.852ChinaRailwayRealEstaten>>中铁置业视野•关注各地情报>>保险）缴纳证明的非上海户籍居民家庭，暂停在上海：楼市调控再出重拳上海向其售房。这意味着，外地居民要取得在沪严格执行差别化住房信贷购房资格，需提供2年内在上海市累计缴纳1年7月30日，上海市人民政府办公厅发布以上个税缴纳证明或社保（城镇社会保险）缴纳《关于进一步严格执行房地产市场各项调控政证明。策的通知》。通知要求，严格执行差别化住房信贷、税收和住房限售政策，加大保障性住房上海：下调住房公积金存贷利率和普通商品住房土地供应力度，严格按照房屋7月7日，上海市公积金管理中心下发通知用途加强交易管理，并在下半年开展房地产调称，根据中国人民银行《关于下调金融机构人民控政策执行情况检查。对贷款购买第二套住房币存贷款基准利率和调整贷款利率浮动区间的的，按照现有政策，严格执行“认房认贷”的通知》对本市住房公积金存贷款利率作出如下认定标准、首付款标准、贷款利率标准；支持调整：下调个人住房公积金贷款利率。五年期首套自住性购房和符合条件的本市居民购买以上个人住房公积金贷款利率由4.7%下调至共有产权保障住房(经济适用住房)个人住房4.5%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷公积金贷款。款利率由4.2%下调至4%。7月6日(含)以后发放的个人住房公积金贷款，执行本通知规定。7上海：住房公积金援建月6日前发放的未到期个人住房公积金贷款，自明年1月1日起执行。同时，通知还明确本市利用保障房办法获批住房公积金贷款支持保障性住房建设试点项目贷8月2日，上海市公积金管委会正式通过款，贷款利率按五年期以上个人住房公积金贷款《上海市住房公积金支持保障性住房建设项利率上浮10%执行。目贷款管理办法》，通过管理办法的实施，住房公积金支持保障房建设贷款将更加安全规范，保障房建设资金筹集渠道也得到进一步拓展。深圳：启动土改试点5月25日，国土资源部、广东省政府宣布，批准实施《深圳市土地管理制度改革总体方案》，确定8大改革重点和20个改革事项。此次土地改革亮点是产权制度创新，包括土地产权制度改革和土地二次开发利用机制创新，调控手段围绕土地用途管制制度改革和土地有偿使用制度改革两大重点。根据《改革方案》，深圳将以“产权明晰、市场配置、节约集约、科学调控”为土地管理制度改革原则，先行先试，建立高度城市化地区土地利用和管理新模式，推动土地资源配置市场化、土地利用高效化和土地管理法制化。中铁置业视野·2012.8ChinaRailwayRealEstate53n<<各地情报视野•播报中铁置业<<各地情报AROUNDCHINA深圳：住房公积金贷款石家庄：创新保障房分配机制最高拟限80万元石家庄市参照高考录取模式对廉租房进行分配，同高考填报志愿一样，廉租房申请户可充7月17日，酝酿已久的《深圳市住房公积金分考虑到方便自身工作、生活，自由填报不同保贷款管理暂行规定》(征求意见稿)开始公开向障房小区的“居住志愿”。最终，再按照申请户市民征求意见。根据征求意见稿，深圳市住房公从高分到低分，由第一志愿到最后志愿的先后积金贷款的对象为在深圳市缴存住房公积金的职顺序，等额确定每个小区的入围家庭名单。入围工，贷款范围仅限用于购买保障性住房和商品住家庭将通过摇号的方式确定具体的房号。宅，贷款额度为缴存余额的10倍，个人申请公积金贷款最高额度为50万元，公积金家庭贷款最高可贷80万元。河南：房产新政出台购首套房利率优惠可达30%广州：拟降低公租房准入门槛6月25日，河南省住建厅、省发改委、省国转租最高罚款3万元土资源厅、省人民政府金融服务办公室、中国人民银行郑州中心支行、中国银行业监督管理7月16日，广州市住房保障办表示，目前委员会河南监管局等6个部门联合下发《关于支广州将尽快出台公租房管理办法，拟降低公租持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意房准入门槛，只要符合收入、资产、住房等准入见》，对有关政策给予明确。意见明确凡家庭名条件，外来人员交足一年社保就可申请公租房。下无房产登记的均视为首套房居民，购买首套公租房的轮候时间有望参照香港，控制在3年房贷款利率下浮30%，对从事中小户型、中低左右。价位普通商品房和保障房开发的房地产企业给予支持等。西安：启动违法用地问责机制6月7日，西安市国土资源局表示，针对南京：挑战“限购”红线西安市违法用地整改不利情况，西安市国土局启动了问责机制，如若发生此类事件，所在曲线救市区域的国土所长就地免职，主管局长应主动7月23日，南京市政府召开新闻发布辞职。西安市国土局还要求，西安各区县政会，发布《市政府关于进一步扩大内需拉动府、开发区管委会是违法用地整改的责任主消费的若干意见》，出台一系列扩大内需、体，主要领导是第一责任人，对西安市整改办拉动房地产消费的政策，对住房公积金缴存下达的违法用地要逐宗拆除，复垦到位。对工者首次购房家庭给予公积金贷款支持等。该矿用地、城中村改造项目、农村宅基地、新农意见表示，南京年底前发放10~20亿元住村建设等违法占地建设行为，做到早发现、早房公积金贷款支持保障房建设。积极支持人报告、早制止。才住房消费，入选“321”计划的人才，正常缴纳公积金的可优先享受公积金贷款；首厦门：继续实行限购次购买自住商品房住房，视同南京户籍，并可按五年内个人所得税市以下留成部分，给5月28日，厦门市房管局相关负责人作出正予购房补贴。面表态，厦门市不会出台限购放宽的政策，更不存在微调的说法，厦门市将严格执行中央关于房地产调控的各项政策，继续实行限购。中铁置业视野·2012.854ChinaRailwayRealEstaten>>中铁置业视野·播报房企要闻>>房企要闻REALESTATEENTERPRISESNEWS万科：6月销售133亿元绿地：发布公益品牌“绿地心计划”买地21亿元仍创新高实现企业社会责任8月6日，万科率先公布半年报，显示6月万在绿地集团成立20周年并成功跻身世界企业科实现销售面积122.4万平方米，销售金额133.2500强之际，7月17日，绿地集团发布全新企业公亿元，环比分别增长19.4%及24.2%。这也是万益品牌“绿地心计划”，绿地集团2012年社会责任科今年以来销售面积及销售金额最高的月份。今报告也同时发布。“绿地心计划”公益品牌由四组行年1-6月累计实现销售面积602.5万平方米，销动构成，分别是：水滴行动、温暖行动、聚力行动、售金额625.4亿元，归属于上市公司股东的净利润希望行动。37.25亿元，同比增加25.09%。不过与去年相比，虽然销售面积有所增加，但销售金额却出现了微保利地产：上半年销售大幅增长降。2011年前六月，万科累计销售面积为565.5万净利降12.13%平方米，销售金额为656.5亿元，粗略计算，万科7月10日，保利房地产（集团）股份有限公司今年上半年的销售均价约为1.04万元/平方米，披露6月销售情况简报和半年报快报显示，保利地而去年同期则约为1.16万元/平方米。产上半年实现签约面积437.83万平方米，同比增长28.43%；实现签约金额502.96亿元，同比增万科：低调布局养老地产长27.47%。上半年营业收入达201.83亿元，同比7月6日，万科方面表示“北京万科幸福汇”增长32.86%；净利润为24.55亿元，同比下滑了将推出146套养老地产房源作为试点，这100多12.13%。套老年公寓在去年11月开工，预计2013年下半年完工。“北京万科幸福汇”将包含两种业态，分远洋地产：6月销售环比上涨两倍别是利用商业配套建设的“活跃长者之家”和配建于住宅部分的“活跃长者住宅”。前者具体的超额完成半年目标经营管理将由上海亲和源负责，万科则是资产持7月12日，远洋地产宣布公司今年上半年有者；后者则是面向市场销售。除此之外，万科累计录得协议销售额约人民币137亿元，同比还曾表示，计划在青岛万科城项目中提供约60去年上升11%，已完成全年270亿元销售目标套老年公寓产品，以及在中粮万科长阳半岛中配的50%。远洋显然对该成绩相当满意，更指完建部分养老产品。成情况好于公司计划目标。按照远洋年初定下的销售计划，考虑季节性影响，预计上半年完绿地：9亿美元投资韩国济州岛成目标三分之一，即80亿元左右。若按目前的数据计算，远洋已超额完成上半年销售任务的7月11日，经过半年多的前期拓展与筹备，七成。绿地集团与韩国济州国际自由城市开发中心在上海正式签署协议备忘录。此举标志着绿地集团对韩投资进入具体的实施阶段。根据协议，富力地产：6月销售27.8亿元绿地集团此次独资开发济州“六大核心项目”中预下半年向好的健康医疗城的项目，总占地面积约110万平7月2日，富力地产宣布，按照已签署的销售方米，总投资达9亿美元，规划建设观光修养设协定，公司6月协议销售额约为人民币27.78亿元，施、医疗服务设施、商业购物中心、旅游度假酒销售面积约252,100平方米，比上月增加19%和店及住宅等。29%，比去年同期增加9%和58%。截至2012年6中铁置业视野·2012.8ChinaRailwayRealEstate55n<<房企要闻视野•播报中铁置业<<房企要闻REALESTATEENTERPRISESNEWS月，富力地产录得总销售收入约人民币146.45中海地产：半年完成全年八成任务亿元，总销售面积约12万平方米，分别较去年同7月10日，中海地产公布半年报，今年前6个期上升9%和42%。月累计销售651.5亿港元，同比增长24.7%。其中，仅6月就贡献了148.4亿港元销售额。截至6龙湖：6月销售环比增35.5%月，公司已完成全年800亿港元销售目标的81%。下半年将继续推盘在完成年度目标方面，中海表现超前。其他如龙湖、融创、绿城都实现了年度目标过半；万科完成7月5日，龙湖地产发布新闻稿公布，2012年度销售目标42%；而碧桂园与雅乐居都只达到年6月集团单月实现合同销售金额45.4亿元，环了全年销售目标的40%。比上月增长35.5%。2012年1-6月，龙湖地产累计实现合同销售金额174.6亿元，其中西部区域、环渤海区域及长三角区域分别占比51.7%、首开：出售8物业项目25.1%及23.2%。上半年，在龙湖集团12个有转让价格合计12.05亿元销售的城市中，9个销售额位居当地商品房销售7月16日，首开股份拟向北京首开商业地市场前10的城市分别为重庆、成都、西安、北京、产有限公司转让铂郡商业项目等8处物业，转青岛、烟台、无锡、常州及杭州。让价格合计约12.05亿元。此次转让的建筑物包括铂郡商业项目、沃尔玛商业、璞瑅商业、四首创置业：上半年销售61亿元处常青藤独立商业和厦门领翔商业，评估建筑同比上升约20%面积合计为9.08万平方米，评估价值合计为12.82亿元。7月5日，首创置业发布6月业绩。6月单月，首创置业实现签约的销售面积19.7万平方米，签约金额人民币17亿元，同比上涨约54%中粮地产：布局深圳前海和49%。今年1-6月，首创置业共实现签约金额将给予重点投资发展61.3亿元，同比上升约20%，完成全年120亿元7月17日，中粮地产公告，公司全资子公司目标超五成；实现签约面积82.7万平方米，较中粮地产集团深圳房地产开发有限公司7月16去年同期上升约66%。日与深圳市前海深港现代生活服务业合作区管理局签订了合作框架协议。协议双方约定将在招商地产：1-6月实现签约销售金融、物流、地产领域的合作，而中粮地产深圳161.3亿元公司具体负责前海合作区项目的推进、统筹、协调等工作。7月10日，招商地产披露2012年第二季度及上半年销售情况。2012年4-6月，公司实现签约销售面积68.93万平方米，实现签约销售金额合生创展：半年仅销售58亿元103.15亿元。今年1-6月，公司实现签约销售面7月19日，合生创展发布公告称，截至2012积116.94万平方米，实现签约销售金额161.31年6月30日，公司累计实现认购销售额58.2亿元亿元。招商地产表示，鉴于销售过程中存在的各人民币，对比去年同期认购销售额53.2亿元人民种不确定性，上述销售数据可能与公司定期报告币，同比增长9.4%，按合生创展今年150亿元的披露的相关数据存在差异。目标计算，仅完成约39%。中铁置业视野·2012.856ChinaRailwayRealEstaten>>中铁置业视野•播报金融动态>>金融动态FINANCIALMARKET央行：短期内连续两次降息社保基金：160亿元支援保障房6月7日，中国人民银行宣布，自6月8日起7月11日，全国社保基金投资无锡保障房10下调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金亿元信托贷款项目签字仪式举行。社保基金部门融机构一年期存贷款基准利率分别下调0.25个表示，今后还将继续加大投资力度，积极支持各百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房地的保障性住房建设。截至目前，全国社保基金公积金存贷款利率相应调整。此后，在不到一个理事会已先后通过信托贷款方式，投资保障房超月的时间里，央行于7月5日宣布，自7月6日起，过160亿元。下调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期保监会：松绑险企投资不动产贷款基准利率下调0.31个百分点。可投公租房等企业股权7月25日，保监会网站公布《关于保险资金住建部：下调个人住房公积金投资股权和不动产有关问题的通知》。今后，险资存款利率投资股权以及不动产的范围、比例较现行规定均6月8日，住建部下发关于调整住房公积金有较大的放宽。其中，新规将不动产投资比例从存贷款利率的通知，通知规定从2012年6月8日原先的10%提高至15%，且比例限制仅限于“非起，下调个人住房公积金存款利率。当年归集的自用性”地产，未限制自用性地产。个人住房公积金存款利率下调0.10个百分点，由0.50%下调至0.40%；上年结转的个人住房银监会：刚需受益差别化房贷政策公积金存款利率下调0.25个百分点，由3.10%7月30日，银监会主席尚福林表示，坚决贯下调至2.85%。彻国家房地产市场调控政策，严格控制过热地区和高负债房地产企业贷款规模。与此同时，下半国投信托：首引6亿元社保基金年银监会将支持中低价位、中小套型普通商品房挺进保障房建设，优先办理居民家庭首套真实自住购房按揭6月14日，国务院国有资产管理委员会发布贷款。此举实际上是采取差别化的个人住房贷款公告称，5月30日国投信托成功地引入了6亿元政策使刚需购房者进一步受益。社保基金，设立了“国投信托·杭州经济适用房单一资金信托”项目。该项目通过信托贷款方式央行：继续严格执行将社保基金用于杭州市保障房项目建设，并由浦差别化房贷政策发银行为其信托融资提供担保，该信托计划预期8月8日，中国人民银行发布了《二季度货年化收益率略高于6%。币政策执行报告》，下半年将继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制投机投资性购房需求。报告指出，央行在信贷政策方面将着力优化信贷资源配置，加大对经济结构调整的支持力度，更好地服务实体经济发展。加大存量信贷资产的结构调整力度。加强与产业政策的协调配合，改进和完善宏观信贷政策指导。中铁置业视野·2012.8ChinaRailwayRealEstate57n<<置业报道视野·置业中铁置业<<中铁置业召开2012年上半年经济活动分析会8月6-8日，中铁置业在西安召开了2012在重重压力之下，为实现各项目标任务所作的不年上半年经济活动分析会。集团公司董事长、党懈努力，并对下一步工作提出了要求。郑勇强调，委书记郑勇，总经理王子光出席会议并讲话，集企业当前的发展形势十分紧迫，面临很大困难，团公司领导马永红、邓荣飞、陈月东、王玉良、但总的来说，还是机遇与挑战并存，全员上下要朱洁、朱长清出席会议。会议由副总经理、财务不畏困难，勇于拼搏，紧紧抓住工作重点，牢牢把总监马永红主持。集团公司各部门负责人、各子握发展机遇，时刻铭记肩负职责，全力完成好企分公司总经理、财务总监及分管成本和营销工业各项任务，为不断开创中铁置业发展新局面而作的副总经理共102人参加了会议。努力奋斗。本次会议目的是为全面分析集团公司上半年王子光总经理对各子分公司经济运行情况逐经济运行情况，加强和改进企业管理，提高企业一作了点评，并分别提出针对性要求。就2012年运营质量，促进年度各项任务目标实现。会上，集上半年全集团经济运行情况，他指出集团公司上团公司各部门分别就本系统业务运行情况作了分半年经济运行处于平稳态势，市场开发工作取得析，各子分公司就今年以来主要预算指标完成情成效，成本控制得到加强，营销状况逐渐好转，一况、本年度及2013年度主要指标预计完成情况及级开发收益明显。但同时也存在很多现阶段开发下一步工作思路作了汇报。企业的共性问题，必须采取有力举措加以解决。郑勇董事长在讲话中指出通过经济活动分析针对企业今后一个时期的发展，王子光强调房地这种手段，及时发现企业经营管理中的突出问题，产行业发展将由拼规模、拼速度的阶段步入比创促进企业进一步挖掘潜力，改善管理，提高经济新、比管理的新阶段，中铁置业要继续围绕促进运行质量，对于规模不断扩张的中铁置业来说尤企业“健康、持续、快速”发展，优化市场布局，完为重要。要把经济活动分析作为企业一项非常重善产品线，强化成本控制，提升品牌价值，降低财要的制度，长期坚持并不断完善，使之规范化、全务杠杆，推行管理精细化和业务标准化，弥补管面化和常态化。郑勇肯定了各单位各部门上半年理“短板”，严控运营风险。中铁置业扎实做好2012年高校毕业生接收工作7月24日至8月2日，中铁置业2012年高校成才等方面展开，同时外请专家对房地产行业发毕业生入职培训在京举行。本次培训历时10天，展趋势解析，树立“职业形象”、打造“职业心态”，内容设置丰富多彩，既有内部讲座、又有外请授MBTI性格分析、个人发展与团队建设三个课题分课，既有项目考察、又有座谈研讨，既有团队拓别授课，配合团队拓展和实地参观中铁置业北京展、又有演讲抒情。15位公司总部各部门总监级花溪渡项目，为38名新入职高校毕业生准备了一以上内部教师的授课，围绕中铁置业基本情况和份丰富的“入职大餐”。基本制度解读、房地产开发情况概述，“十二五”中铁置业领导高度重视此次培训工作，集团发展战略，经典项目设计方案解析，营销建设讲公司董事长、党委书记郑勇在开班典礼上代表座，特色企业文化宣贯，品牌建设讲座，廉洁从集团公司热忱欢迎来自不同高校的毕业生加盟业讲座，财务管理制度讲解，成本合约管理讲座，中铁置业，向各位新员工简要介绍了公司的发房地产法律法规知识讲座，质量、环境、职业健展历程、经营情况等，并就新入职高校毕业生如康安全管理讲座，物资管理流程简介、青年成长何在中铁置业发展自我、成就自我提出了六个中铁置业视野·2012.858ChinaRailwayRealEstaten>>中铁置业视野·置业置业报道>>方面的希望和要求:一是要融入中铁文化，做一了中铁置业未来良好的发展形势，并对毕业生们提名实实在在的中铁置业人；二是要继续加强学出了五点希望和要求：一是要平和心态、定位角色；习，尽快适应岗位要求；三是要结合个人实际，二是要适应文化、融入环境；三是要主动思考、创搞好自己的人生定位；四是要在状态、有激情；新工作；四是要勤奋学习、学以致用；五是要爱岗五是要负责任、珍惜岗位；六是要知礼仪、讲尽职、忠于企业。规矩。戴玉民为激励毕业生快速成长成才，对毕业7月27日，集团公司总经理王子光，党委副书生们提出了富有哲理的54字箴言：有激情、志记、副总经理、纪委书记、工会主席戴玉民与新入职向高；勤学习、善思考；讲正气、做派好；肯吃高校毕业生亲切座谈，6名毕业生代表在座谈会上苦、能奉献；会交流、善协调；善总结、悟性高；踊跃发言，他们畅谈了初来置业的感受、参加培训懂规矩、能自律；讲责任、敢担当；能干事、业以来的心得体会、未来的职业生涯规划以及对企业绩好。戴玉民希望毕业生们在各自的岗位上谨发展的意见和建议。记这54个字，领悟深刻含义，快速转换角色，融王子光代表集团公司党政工团组织对毕业生加入置业。盟中铁置业表示了欢迎。他饱含深情的讲述了个人本次培训效果良好，新入职高校毕业生一致认的成长经历，启迪毕业生们要把握机遇，走好人生为加入中铁置业是他们的正确选择，内容丰富、形的关键几步，设计好个人职业生涯发展规划。王子式多样的入职培训让他们收获颇丰，对中铁置业和光介绍了中铁置业五年来艰苦创业的发展史，分析个人发展充满信心。中铁置业召开创先争优（五讲五查五提升）总结表彰大会6月29日，中铁置业创先争优（五讲五查五得新成效。提升）总结表彰大会在京召开。集团公司董事长、王子光总经理在讲话中总结了全集团上半年党委书记郑勇发表讲话，总经理王子光主持会议经营开发情况，他指出,各单位要进一步树立危并讲话，副总经理邓荣飞宣读表彰决定。集团公机意识，增加紧迫感，加快各项工作进度，全力司党委副书记戴玉民，副总经理王玉良、张学军、以赴保证年度目标实现。王子光对近期工作提出朱长青出席会议。八点要求：一要抓住机遇，加大营销力度。二要郑勇董事长在讲话中全面回顾了创先争优多方运作，加大资金回款力度。三要统筹规划，开展两年来情况，深入总结了创先争优主要成效做好新项目推进。四要查找问题，深化管理提升和基本经验，对继续深化创先争优提出要求。郑工作。五要加强管控，规范区域公司建设。六要董事长强调，创先争优只有“进行时”、没有“完认真总结，做好经济活动分析工作。七要敢于加成时”，要在总结经验的基础上，积极建立长效压，确保年度目标实现。八要自我约束，加强党机制，推进创先争优活动向深度和广度拓展，推风廉政建设。进“五讲五查五提升”活动的深化，推动企业实会上，集团公司领导为先进单位和个人代表现持续健康发展。郑董事长对深化创先争优提出颁发了奖牌和荣誉证书，蚌埠公司、沈阳公司、贵五点要求：一是要在围绕中心、攻坚克难上展现阳公司、天丰公司分别介绍了创先争优经验做法。新作为，二是要在推动企业发展上水平上取得新集团公司在京单位党政主要领导、集团公司机关成果，三是要在提高党建科学化水平上迈出新步部门负责人及全体党员在主会场参加了会议。各伐，四是要在领导班子和领导干部作风建设上实子分公司全体员工通过视频在分会场收听收看了现新加强，五是要在构建创先争优长效机制上取会议。中铁置业视野·2012.8ChinaRailwayRealEstate59n<<置业要闻视野•置业中铁置业<<中国中铁董事会、监事会考察调研组中粮集团副总裁史焯炜参观水映青城到贵阳公司考察调研6月6日，中粮集团副总裁史焯炜在中铁置8月3日，由中国中铁非执行董事韩修国，独业集团公司董事长、党委书记郑勇陪同下，参观立非执行董事贺恭、贡华章、王泰文组成的中国中了水映青城项目。史焯炜认为水映青城依山傍铁董事会考察调研组，在中国中铁副总裁戴和根、水，交通便利，周边配套齐全，项目很有特色。董事会秘书于腾群、投资发展部部长冯慧光、中铁置业总经理王子光等陪同下，到中铁置业贵阳公司全国工商联房地产商会会长聂梅生考察调研。考察中铁·子悦薹考察调研组实地查看了贵阳十二滩项目地7月6日，全国工商联房地产商会会长聂梅生块和逸都国际项目开发建设情况，对两个项目现到三亚公司考察中铁·子悦薹项目，指出项目站阶段各项工作给予肯定。对逸都国际项目的开放位高、品质高、效益高，样板间设计新颖，住宅空式设计、开放式规划、准确的产品定位及符合市间利用合理，热带风情园林结合东南亚风格建筑，场需求的价格制定，给予了“果然做得优，果然精致的户型设计搭配细致独到的装修，保证了休做得强”的高度评价。考察调研组要求贵阳公司闲度假生活的私密性，让人耳目一新。中铁·子悦继续坚持运用战略思维，充分控制风险；继续坚薹作为三亚市首个CBD城市综合体，规划合理、品持抓好队伍建设，培育文化，凝聚人才；继续坚质优秀、性价比高，独有的设计理念搭配完美的细持做好资本运作，搞好滚动开发，形成良好的开节处理，为三亚市房地产行业树立了标杆。发模式；继续坚持将自身品牌同地区特色紧密结合起来，通过持续努力，打造出西南区域的标戴和根到沈阳公司视察杆项目。8月13日，中国中铁副总裁戴和根、投资发戴和根要求中铁置业以本次董事会考察调研展部部长冯慧光、资本运营部部长林鑫一行，在中为契机，认真总结经验，查找不足，抓好逸都国铁置业董事长、党委书记郑勇，总经理王子光陪同际的后续开发和十二滩项目的规划、定位、设计，下，先后视察了沈阳公司开发建设的丁香水岸项让中国中铁和中铁置业的品牌在西南片区深入人目、万科香湖盛景项目、人杰水岸项目。心。戴和根对中铁置业提出五点要求：一是要对8月15日，中国中铁股份公司监事会主席、党沈阳市未来房地产市场充满信心。二是要通过与万委副书记、纪委书记王秋明，监事刘建媛、张喜学、科的合作，加强沟通，学习先进的管理经验以及产林隆彪、陈文鑫，董（监）办副主任张睿开一行，在品研发和设计理念。三是要加大市场开发力度，要中铁置业董事长、党委书记郑勇，监事会主席、党加大土地储备，打造能够滚动开发7~8年的大项委副书记戴玉民的陪同下到中铁置业贵阳公司考目。四是要增加公司资本金，拓宽融资渠道。五是察调研。要逐步完善报表体系，建立有效的、符合市场规律考察调研组实地踏勘详细了解了项目开发建的奖罚管控机制和激励机制。在沈期间，戴总代表设情况，对贵阳公司在房地产开发运营、企业管控、股份公司看望慰问了沈阳公司一线员工，亲手为人团队建设等方面工作给予肯定，对项目的混搭建筑杰水岸项目的农民工兄弟送上防暑降温食品药品。风格及开放设计理念表示赞赏，对贵阳团队不畏艰苦、勇于拼搏的精神风貌予以高度评价。关于贵阳王秋明到济南公司调研公司下一步发展，王秋明提出三点要求：一是要加8月6日，中国中铁党委副书记、纪委书记、强对政策的研究，始终把风险控制放在突出位置；监事会主席王秋明一行在中铁置业党委副书记、二是要加强成本控制，始终把效益放在第一位；三纪委书记、监事会主席戴玉民，副总经理张学军和是要进一步健全和完善薪酬体系，激发人才队伍活中铁十局主要领导的陪同下到济南“中铁·逸都力。各位监事也对贵阳公司下阶段工作提出建议和国际”和“中铁·汇苑”项目调研工作。希望。中铁置业视野·2012.860ChinaRailwayRealEstaten>>中铁置业视野•置业置业要闻>>王秋明实地考察了项目施工现场和营销中省长赵克志等嘉宾出席会议并发表演讲，中铁置心，充分肯定了中铁置业与中铁十局的合作开发业作为特别支持单位参加会议，公司董事长、党模式。他指出，中国中铁一直以传统工程施工为主委书记郑勇在会上作了题为《践行央企社会责任，业，现在要大力促进经营发展方式转变，要发展上共创绿色发展未来》的致辞。游产业，济南中铁·逸都国际项目是中铁置业与中铁十局合作共赢的典范，要充分发挥优势，把项中铁置业召开产品交付质量现场交流会目做成精品。他要求中铁置业要高度重视产品质7月5-6日，中铁置业在沈阳皇冠假日酒店量、重点抓好风险防控、积极探索强强联合的合作召开产品交付质量现场交流会，集团公司副总经模式和加强人才队伍建设。理王玉良、副总经理张学军，营销部、项目管理部及23家子分公司营销、工程系统相关管理人员参中铁置业董监事到山东区域加会议。沈阳公司、西安公司、天丰公司、中铁第各项目调研考察一太平公司、中铁九局分别从产品交付质量管理、6月1-4日，中铁置业外部董事韦忠信、李平、工法样板管理、工程质量管理、提升产品质量和管范胜利，外部监事程广朝、张利生在公司监事会主控，质量控制维护等方面进行了经验介绍。参会人席戴玉民、董事会秘书侯社中陪同下，先后到济南员针对工程质量、营销实施、物业管理三方面工作中铁逸都、青岛中心、青岛华胥美邦、烟台中铁逸进行分组讨论，重点对集团公司产品交付过程中都等项目调研考察。调研组一行实地查看了各项出现的问题及反馈的建议进行了研究。目施工现场、售楼处和样板间，听取了各单位负责同志的工作汇报，详细了解了各项目关键指标的中铁置业召开2012年设计研发完成情况，并对做好下一步的开发工作分别提出暨科技工作会议了指导意见。7月12-14日，中铁置业在京召开2012年设计研发暨科技工作会议。集团公司总经理王子光、韦忠信调研水映青城项目副总经理朱长清出席会议并讲话，总部相关部门、6月18日，中铁置业外部董事韦忠信在四川各子分公司主管设计的副总经理和设计部部长等新锐公司总经理王有云的陪同下，视察了水映青共计60余人参加会议。会议宣讲了集团公司2012城项目，察看了施工现场、样板间，听取了新锐公年设计管控思路及“十二五”科技发展规划，举行司工作汇报。韦忠信认为，项目景观有特色，产品了2012年科研课题合同签订仪式，通报了各项目有档次，有潜力可挖。正值端午节前夕，韦忠信还产品线建设情况，同时邀请专家开展了景观设计与王有云一起，把飘香的粽子送到了水映青城项管控讲座。目销售代理公司和物业管理公司的全体员工手中。王子光在讲话中肯定了一年来设计研发部从制度建设、设计管控、人员配置、设计优化、设计郑勇受邀参加2012生态文明研发、科技工作等方面做了大量实质性工作，对下阶段的设计管理工作提出了总体思路和具体措施。贵阳会议并致辞朱长清做了关于全面搞好设计研发工作，为提高2012生态文明贵阳会议于7月27日召开，会中铁置业核心竞争力，提供智力支持的报告。议由全国人口资源环境委员会、科学技术部、环境保护部、住建部、北京大学、贵州省人民政府中铁置业开展“增强三个意识”共同主办，以“全球变局下的绿色转型和包容性增长”为主题，探索生态文明建设理论，交流生态形势任务教育活动文明建设经验。中共中央政治局常委、全国政协针对严厉市场调控带来的巨大压力和公司发主席贾庆林对本次会议作重要批示，全国政协副展繁重任务，近日中铁置业采取印发宣传提纲，进主席李金华，德国前总理施罗德，贵州省委书记、行会议宣讲、专题党课、内网传播及板报橱窗等途中铁置业视野·2012.8ChinaRailwayRealEstate61n<<置业要闻视野•置业中铁置业<<径，在全公司广泛开展危机意识、责任意识和发展的现状。三亚市政府各相关部门要大力支持中意识教育，引导全员充分认识房地产市场调控的铁·子悦薹项目，协调解决项目推进中的问题，长期性、复杂性，认清实现全年目标任务的重要性推动三亚商圈的不断扩大，共同打造未来崭新和艰巨性，坚定完成目标任务的信心和决心，为实的“世界岛·三亚心”。现全年奋斗目标而努力。都江堰市副市长陈汝龙视察水映青城中铁置业开展全员营销保目标6月20日，都江堰市副市长陈汝龙在中铁置劳动竞赛活动业四川新锐公司总经理王有云的陪同下，视察了近期，中铁置业工会提出“人人要当售楼员，人水映青城项目。王有云对都江堰市委、市政府对中人学做置业顾问”的活动口号，建立全员营销信息库，铁水映青城项目的全力支持表示感谢，就项目的及时掌握活动动态。围绕年度销售目标，根据不同区市场定位、规划设计、项目推进、营销策略等工作域、不同产品类型和产品特点，提出差异化营销策略，向陈汝龙作了介绍。制订营销激励措施，有力调动了全员营销热情。陈汝龙表示，都江堰市委、市政府将会继续大力支持中铁水映青城项目的开发工作，并就当前房地产行业的大环境对项目开发运营提出了建中铁置业工会开展对异地工作职工设性意见，建议四川新锐改变固有思路，优化产品“五关爱”行动定位，最终达到销售成功的目的。近期，中铁置业工会完成了对异地工作职工调查摸底工作，出台了《对异地工作职工“五关西安公司建立“工法示范区”爱”行动实施意见》，明确提出让异地工作职工“患病家属有人看，重大节日有人问，突发事件有推进标准化施工人帮，日常困难有人管，重大困难有人助”，并制将房建施工中涵盖的钢筋、模板、混凝土、订了具体保障措施，努力解决两地分居职工的实砌体、外保温等几十道重要工法及工序，在项目际困难，切实传递企业温暖。现场制作搭建出一比一的实物样板展示区，供施工单位及作业层人员对照执行。“工法示范区”建中铁置业团委组织开展立两个月来，日益成为标准化施工的生动教材，成为展示企业开发实力和产品品质的重要窗口。“严控成本青年建言”活动全公司19个共青团组织分别召开专题座谈会，北京公司启动“三无忧两加强”活动围绕如何从投资决策、策划定位、建筑设计、工程建设到房屋销售、物业服务等环节，加强成本管理近期，中铁置业北京公司启动了“三无忧两加的全过程控制，从团员青年中征集合理化建议36强”活动，“三无忧”即：爱岗敬业，生涯无忧；开条，集团公司团委开展了优秀建言评选活动。心减压，健康无忧；放心工作，生活无忧。“两加强”即：加强思想宣传，加强互帮互助。通过该活动开展，进一步营造良好工作生活环境，帮助员工成长三亚市副市长周高明到成才，解除员工后顾之忧，激励员工积极投身于公中铁·子悦薹现场办公司发展中来，为完成全年各项目标而共同努力。7月5日，三亚市副市长周高明率三亚市住建局、国土局、人防办等职能部门到中铁·子悦香湖盛景开放法式景观示范区薹项目现场办公。周高明对中铁·子悦薹项目“一7月8日，中铁置业与沈阳万科合资开发的心两轴”、“迎宾之门”的设计思路给予了肯定，中铁万科香湖盛景项目开放法式园林景观示范指出中铁·子悦薹作为三亚市首个CBD城市综合区。为配合示范区开放，项目举办了皇家宫廷仪体，要进一步优化设计方案，通过下沉式功能区仗队检阅、法国红磨坊康康舞表演、法式香水、发挥立体式商业圈作用，弥补项目整体商业不足中铁置业视野·2012.862ChinaRailwayRealEstaten>>中铁置业视野•置业置业要闻>>红酒和鸡尾酒品鉴、智力水上航模比赛、法式薰衣烟台中铁·逸都盛大开盘草香包DIY，儿童互动捕鱼、美味法式BBQ烧烤等7月7日，烟台中铁·逸都举行了隆重的开盘一系列法式风情特色活动。仪式和营销中心启用仪式。仪式在金狮递剪中开始，香湖盛景项目园区景观由埃尔萨的创始人皮现场鞭炮、礼炮齐鸣，彩花绽放，动感时尚的爵士舞埃尔阿兰设计，以法国著名的凡尔赛宫、马尔利宫和抽奖环节将现场气氛逐步推向了高潮。开盘当日，和维康府邸作为设计蓝本，打造了“建筑在花园中、推出78—117平方米畅享三居、四居户型，共吸引了花园在建筑中、花园是建筑的延伸”三大景观特色。500多组客户，当天热销销售170余套，销售额近亿此次开放的示范区包含马尔利中轴花园，另元。同期绽放的6000平方米营销中心气势恢宏，与有大型休闲广场、炫彩商业街区、小区中央景观20000平方米景观示范区五重立体景观，形成了完美轴、洋房宅间景观区，以及洋房和高层样板间，面的视觉体验。积近2万平方米，加上湖岸售楼处及大型湖岸休闲景观区，形成了全方位、立体式风情湖居综合体。中铁·华胥美邦二期iHome顺利开盘在宏观调控不放松、周边竞品恶性降价、项汉峪新区价值论坛暨目一期集中交房等不利因素的影响下，5月27日，济南中铁置业品牌发布仪式隆重举行由中铁置业投资开发的青岛中铁·华胥美邦二期5月30日,主题为“新城心,新未来”的济南iHome开盘热销，当天销售187套，销售面积1.6汉峪新区价值论坛暨济南中铁置业品牌发布仪式万平方米，销售额9300余万元，在青岛房地产市在泉城开幕，济南市高新区管委会党工委书记张新场引起广泛关注。文,中铁置业集团总经理王子光，济南市地产界知名人士参加活动，济南中铁置业品牌发布仪式引起成都晨丰公司邀请知名企业了社会各界的广泛关注，各大媒体争相报道。参观中铁轨道交通高科技产业园品牌发布仪式上，与会嘉宾就汉峪新区功能定8月8日，成都晨丰公司邀请参加“成都轨道交位和未来规划展开了深入而广泛的探讨，随着金钥通协会筹备成立大会”和“国家轨道交通产业技术匙的转动，济南“中铁·逸都国际”项目正式亮相。创新联盟会议”的众多知名企业参观考察中铁轨道仪式表演了为中铁逸都国际项目量身打造的舞蹈和交通高科技产业园项目。歌曲，运用裸眼3D和3D全彩激光秀等全新的高科技上海莱茵、杭州东忠、成智重工等轨道行业手段，成就了一场前所未有的视听盛宴。中具有代表性、引领性的大中型企业代表，参观了中铁轨道交通高科技产业园展示中心，了解了中铁会济南分会正式启动中铁产业园整体规划，晨丰公司介绍了产业园项为打造济南中铁置业客户服务平台、扩大品牌目“国家级轨道交通高科技产业创新与服务基地”影响力、整合社会资源，6月16日，在济南逸都国际的建园宗旨和“瞄准轨道交通全产业链，倾力构营销中心，中铁会济南分会举行了“清凉一夏，玩转建高端、国际、专业、生态、可持续发展的产业园欧洲杯暨中铁会启动仪式”，组织了飞镖大赛、桌上区”的发展目标，展示了产业园项目“产业联盟”足球、体感游戏机、“冰激凌DIY”等趣味活动游戏。和“企业服务超市”两大理念和“企业基础服务体系”、“企业支撑服务需求”、“企业发展服务体系”济南中铁·逸都国际体验中心正式开放三大创新专属服务。7月28日，济南中铁·逸都国际体验中心开放，70至180平方米样板间同期开放。当日共有中铁西城·中铁会亲子活动温情上演3000余名客户咨询参观，体验中心人气爆棚，来访6月2日，中铁置业成都蓉丰公司邀请了中铁会客户对中铁置业品牌理念和中铁·逸都国际的品的会员家庭，让他们带着自己的宝贝来到中铁西城推质表示高度认可。广中心参加“宝贝总动员童心乐一夏”亲子主题活动。中铁置业视野·2012.8ChinaRailwayRealEstate63n<<置业要闻视野•置业中铁置业<<活动特别邀请到成都国际学校校长Martyn叔叔海、谯城区住建委主任马吕彬一行到蚌埠滨湖新区和他的团队，由他们带领孩子们戏游卡通世界，愤项目进行考察学习。考察组先后参观了滨湖新区市怒的小鸟、T恤涂鸦、创意蛋糕、时尚XBOX体感游政道路及安置房施工现场，详细询问了有关项目市戏，欢乐儿童游园天地、梦中的卡通城堡、中铁会政道路、安置房、水系等规划、设计和建设的情况，近百个家庭约300余人全家上阵，孩子们在活动中对现场的工程质量、安全文明施工及项目进度给予变成了开心的小鸟，家长们也仿佛回到了童年时光，了高度评价。在座谈会上，蚌埠公司与考察组一行中铁西城推广中心化身成一个七彩的卡通世界。针对土地一级开发中涉及的项目资金管理、运转程序和办法，招投标管理，合同管理，变更签证管理，深圳城市更新项目联合动工仪式隆重举行项目审批及土地拆迁补偿等关键问题进行了广泛探6月18日，深圳市龙岗区政府举行城市更新项目讨，并深入交换了意见。联合动工仪式，对18个城市更新项目实施统一动工。由中铁置业深圳粤丰公司开发建设的坂田马安堂新围仔湘潭市国资委考察组到亳州公司考察交流城市更新项目同步举行项目拆除启动仪式，深圳市龙岗6月27日，湘潭市国资委主任李明申带领湘潭区、坂田街道办及合作单位相关领导、粤丰公司领导班市国资委及韶山市有关领导一行九人，到中铁置业子成员和业主代表近120人参加了拆除启动仪式。亳州投资发展有限公司考察，亳州公司总经理苏中友介绍了中铁置业主要情况和亳州项目开发模式及贵阳中铁·逸都国际A组团三期交房项目进展情况。李明申对中铁置业丰富的城市开发6月28日，中铁置业贵阳中铁·逸都国际A组建设经验和资源、品牌、市场优势表示赞赏，就韶山团三期交房。贵阳中铁·逸都国际自面市以来，不总体规划、沪昆高铁新城项目作了推介，希望借鉴亳断优化资源、提升品质，以“营造美好空间，造福社州项目成功经验，加强双方交流。会大众”为使命，打造低碳节能、绿色环保新家园，为顺利交房打下坚实基础。中铁第一太平签约北京“悦港城”此次交房活动持续至7月9日，共交房1326户。8月1日，中铁第一太平与天地控股有限公司开贵阳公司在集中交房期间还为业主搭建了家装、购发的北京顺义“悦港城”项目正式签订物业服务合同。车、婚庆等方面的咨询服务平台，根据业主需求量“悦港城”项目位于北京市顺义区府前中街，建筑面身定制中铁·逸都国际的“幸福生活”。积20.2万平方米，以商业、写字楼和LOFT公寓为主，中铁第一太平获得项目前期物业顾问服务资格和前安徽省主流媒体聚焦蚌埠滨湖新区期物业全委管理服务资格。“悦港城”项目是中铁第7月10-11日，《安徽日报》《新安晚报》《蚌埠日一太平继河北邯郸中道国际大厦、河北石家庄盛邦报》等省内主流新闻媒体应邀来到蚌埠公司，对中铁大都会项目后斩获的第三个市场项目，也是第一个置业蚌埠公司承建的滨湖新区项目进行宣传。公司总物业全委托市场项目，物业合同的签订，标志着中铁经理陆全发向媒体记者详细介绍了蚌埠公司土地一第一太平拓展北京市场取得新突破。级开发的合作模式、滨湖新区项目概况、推进情况和该区域对蚌埠未来发展的重要意义。记者们参观了施中铁新业成功中标泛华集团工现场，了解了施工工艺和工程进度，称赞中铁置业总部基地项目施工现场管理规范、建设品质优秀卓越，并对滨湖新7月12日,中铁新业投资顾问公司在泛华集团区成为蚌埠市新兴的商贸文化中心充满信心。华东总部基地项目方案策划招标中，力挫三家竞争对手,一举中标。泛华集团总部基地项目位于江苏亳州市谯城区政府考察组省苏州市常熟高新园区内，占地50亩，是泛华建设到蚌埠滨湖新区考察集团与江苏省常熟经济开发区高新技术产业园管委6月15日，亳州市谯城区政府办公室主任李发会联合打造的产业园项目。中铁置业视野·2012.864ChinaRailwayRealEstaten养老地产：核心不是房子而是服务随着中国房地产行业不断发展成熟，拿地、盖房子、销售的住宅开发模2011年度式，早已不再是唯一的方式。对于能够带来持续而长远利润的产业地产模式“世界企业500强”排名第95位的探索，是房地产行业在转型中最迫切的需求之一。近年来，中国人口老龄“中国企业500强”排名第4位化难题的日益凸显，养老产业开始成为众多企业眼中的“朝阳产业”，不少企业开始向养老概念转型。其中，养老地产作为养老产业的“排头兵”正在迅速崛起。中国养老地产发展趋势从七十年代开始生育率迅速下降开始，中国社会已形成了庞大的独生子女和少子女家庭。这些独生子女、少子女家庭的父母将现今已相继进入老年期，子女养老人均负担逐步升高。当前的社会竞争压力，造成很多家庭的子女对老人的日常照顾只能体现在“看望”上，周密的照料几乎是不可能。伴随老龄化持续加速，未来服务“夕阳人”的服务产业规模会不断扩大。国务院国资委宣传工作局副局长韩天（中）和企业文化处处长闵玉清（右）在中国中铁党委宣传部部长徐进陪同下，参观中铁置业企业文化成果展示。解析国外养老地产模式中国日趋明显的人口老龄化趋势正造就着养老地产的市场机遇。但国内缺乏发展养老地产可参考的模式。相比之下，发达国家进入老龄化社会早，已形成非常成熟的养老地产体系，可借鉴之处很多。本文旨在主要以美国和日内聚人心外树形象提升管理引领发展本为例，通过分析国外养老地产的开发及运营模式，为国内发展养老地产提供参考。中铁置业企业文化建设获国资委好评养老地产发展模式探索中铁置业创建“企业文化建设示范单位”工作取得决定公司开展“感恩母亲”活动的动人之举，深表赞许，对中铁置随着社会老龄化程度的加深，养老地产正吸引着越来越多的房地产企业性进展，近日受到国务院国资委验收组的好评，给予了“与一业在短短5年中形成如此丰富的文化成果给予了肯定。和各方社会资本。从现有了解的情况，万科、保利等房地产企业、各类投资基些行业内的企业比较，中铁置业企业文化更加丰富、更加全在检查验收会上，国资委验收组组长、国资委宣传工作金与保险资金，也都在逐步试探进入养老地产领域。然而，与发达国家相比，面、更加规范、更加具有创新性”的评价。局副局长韩天对中铁置业企业文化建设给予了高度评价，认中铁置业是股份公司唯一一家推荐申报国资委“企业文为中铁置业虽然是一个新组建的企业，但企业文化氛围十分目前我国养老地产的开发尚处于起步和探索阶段。多数企业都是都在试验和中铁置业视野化示范单位”的企业。集团公司自2007年2月组建以来，立浓厚，很有冲击力，感受很深刻。一是文化建设定位高、起点论证阶段，养老地产发展模式的有待市场检验。宏观环境还有待完善，相关政足新建企业的实际，实施文化兴企战略，着力打造以“家文化”高。中铁置业文化建设从一开始就树立了精品意识，朝着做双月出版策、法规支持不足也将给养老地产的发展前景带来诸多挑战。为核心的企业内涵，为企业快速健康发展提供了有力的文化精做深而努力，做到了文化与企业同生共长。二是文化建设2012年八月号支撑和精神动力。企业规模迅速拓展到全国19个城市，同步有特色。企业文化内容更丰富、全面、规范和更具有创新性。一些国家的老年人住宅开发项目31个，形成合理的全国性战略布局；营业收入和利三是文化建设落到了基层和实处。不仅是集团“大本营”，各润总额均大幅攀升，2008年和2011年，两次获得“中国房地产项目的文化建设也非常有特色，基层一线在文化建设中有创随着越来越多的人进入老年人队伍，老年人的居住问题已经引起人们的名企”称号。意有创造，而且很有成效。四是“家文化”亮点突出。中铁置业关注。本文介绍了美国、英国、日本、瑞典、新加坡、法国和澳大利亚的老年国务院国资委验收组一行在中铁置业企业文化成果展“家文化”建设不是提口号，内涵和外延都很深刻。韩天希望人住宅情况。览厅，详细查看了中铁置业文化建设相关资料，饶有兴趣地中铁置业进一步延伸、扩展“家文化”理念，让“家文化”不仅询问了“置业春晚”、“五讲五查五提升”活动、十大文体协会体现在企业内部，也体现在对社会、对客户上，体现到经营以及网站建设等情况。在项目文化展区，验收组对沈阳公司开发中。同时，结合中铁置业全产业链发展，将文化理念进一“廉洁鼠标垫”的创意、西安公司“楼书”的文化气息以及贵阳步细化到各业务板块，更好地发挥文化功效。（杨成）n中铁置业中铁置业视野视野CHINARAILWAYREALESTATEVISUALFIELD2012年8月二零一二年八月号内部资料免费交流