2012年9月第24期cric地产观察杂志-产业地产之惑 110页

特别报道P66未来，已来！城市P78痛并快乐着的沃土专栏P105楼市调控进入观察期2012第九期总第二十四期克而瑞信息技术有限公司出品致力于成为中国最好的房地产信息综合服务商P20水煮产业，三论地产P36总部基地产业地产开发运营解决方案P42汽车流通产业下的汽车城开发P52杭州东部软件园P47运营模式与服务体系解析信息主题产业地产的设计开发探讨P56上海金融谷：打造中国金融服务外包产业旗舰nnn本期推荐INTHISISSUE2012年第九期总第二十四期未来，已来？特别报道陈啸天P66房地产突变的根本原因在哪儿？哪些元素将主导下一阶段的房地产市场？黄金十年已去，下一个十年中国房地产还有希望吗？主办单位EJU易居（中国）控股有限公司上海，一片痛并快乐着的沃土！出品单位克而瑞（中国）信息技术有限公司学术支持上海易居房地产研究院城市叶茂P78编委会主任她是海纳百川兼容并蓄的“魔都”，快节奏的生活让每个生活于周忻张永岳此的人都努力寻求着属于自己的片刻宁静，他们承载着各种压编委会委员力，却仍心存自豪地恋着这座城市……陈啸天丁祖昱胡晓莺黄子宁刘文超王路王永吴洋叶玮于丹丹张燕张兆娟（排名不分先后，以姓氏拼音字母为序）销售现场乃盗梦空间？总编丁祖昱营销宋家泰P96主编张燕执行主编张兆娟黄章林如何为你的客户营造一个梦境般的现场，如“盗梦空间”一般，责任编辑戴晨露张红贤在你的售楼处、样板区、样板房潜入他们的梦境，让他们自觉地编辑张雯蕊掏钱买单？撰稿包培莉卜诣玮陈啸天高晓伟何明胡永丹刘晓川宋家泰宋延庆孙田沈文施道红王嘉杰楼市调控进入观察期？徐和锋杨红旭叶茂叶檀张浩张霞朱俊专栏杨红旭P105（排名不分先后，以姓氏拼音字母为序）楼市的回暖是什么因素造成的？房价会不会出现大幅反弹？在稳设计总监金涛增长和稳楼市的双重压力下，房地产调控又该如何坚持？资深设计杨岚荆瑞霞武中君陈琦丰杰摄影戴晨露荆瑞霞整合推广营销推广中心下期预告THENEXTTRAILER欢迎关注本刊官方新浪微博@CRIC地产观察，您也可登录地产人网、悦读通及微盘，通过关键词搜索进行下载。拿地的战争地址：上海市广延路383号文武大楼三楼Address：3F.WenwuBuilding,383GuangyanRoad,Shanghai2012进入下半年，房企巨头集体出击，跑马圈地，相比之前的邮编（ZipCode）：200072电话（tel）021-60868888土地流拍，开发商拿地热情不高有很大的改观。如此迅猛的拿地势邮箱（E-mail）：cric.dcgc@cric.com头是否预示着土地市场开始回暖了呢？房企拿地热情再起，竞相拿版权声明本刊物内容为EJU易居（中国）控股有限公司所有，地为哪般？究竟该如何拿地，才能在此战役中所向披靡？未经许可，不得转载！本刊部分文章选摘自网络，有删减。请相关作者与本刊联系，拿地，了解市场是一切的基础，不同的拿地时机与模式都会带以便付奉稿酬。免责声明来不同的效果。拿地，不只是拿地部门的事，它与企业内外各部都本刊中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或评估。我司及其雇员对使用本刊中内容所引发的任何直接密不可分。拿地，是门技术活，思路决定出路，识时务者为俊杰。或间接损失概不负责。本期封面专题通过市场、策略及案例方法，为你重新武装自己，领你一起在这“拿地之战”的烽烟中冲锋陷阵，向着炮火前进！n产业地产，生存还是毁灭？2010年开始的整体市场调控使得房地产的投资需求被大抑制，之后大家才开始重新审视产业地产自身的价值。而产业地产不应该具备投资属性，当投资客离开产业地产之后，所有的开发商和运营者都会面临生存或毁灭的问题。本世纪初之前，中国的城市化都是由产业化来推动的，最近十年却变成了城市化推动产业化的方式。大多数政府对于一块区域都是先造城，再来引进产业，然后利用这个产业的概念回过头来再进行相关房地产的招商和开发。产业已然成为房地产的修饰语，也就出现了产业地产这样的冠名词。那么，到底什么是产业地产？是为产业配套的地产，还是产业本身就是地产？目前的产业地产从业者，到底是在做产业还是在做地产？我想，对运作者来说，不管承认与否，都是在用产业地产的概念在做地产。产业地产为什么会吸引这么多的参与者？首先核心问题在于成本。由于大多数产业地产都是用工业土地的名义做相关的开发，所以成本要比一般商住类的土地成本低得多，规模相对来说也比较大，这样有利于众多的开发企业以较低成本进行大规模的开发。其次，产业地产摇身一变，从工业地产实质可变成办公、商业，甚至配套住宅，在这个大概念下面，能够做更多原先工业地产无法实现的一些运作。在一些相对规划管理不成熟的区域，就可以通过产业地产的大概念做想要的任何地产。第三个原因，中国的消费者或是投资人，过去多年对房地产的投资完全是基于对其持续上升的一种坚信，认为不管什么地产，今天只要买了明天就一定会上升。如此，不管某个产业地产是否有产业，不管产业地产的性质和属性，也不管产业地产未来的运作和经营，只要叫地产，他们就购买。2010年开始的整体市场调控使得房地产的投资需求被大抑制，之后大家才开始重新审视产业地产自身的价值。而产业地产不应该具备投资属性，当投资客离开产业地产之后，所有的开发商和运营者都会面临生存或毁灭的问题。事实上，在今天产业没有清晰定位和成功招商的前提下，在土地性质无法调整等情况下，产业地产开始碰到一系列问题，最致命的问题是其规模导致了整个供求关系完全失衡。1～9月份，上海、北京、深圳、杭州等30个重点城市的工业用地成交幅数占整个土地成交幅数的52.8%。这些工业地产里有相当一部分变成了所谓的产业地产，其核心运作模式不是“开发—招商—经营”，还是简单的“开发—销售”模式。因此，产业地产势必碰到相应的瓶颈，迎来未来3～5年的中期大调整。同之前火爆过的旅游地产、养老地产一样，产业地产在当前中国的房地产领域中是一个细分的市场，运作得好能为中国的产业发展加分，但今天看来，未来可谓前景堪忧，方向不清，压力巨大。我们希望通过这期对产业地产的探讨，为已经投身产业地产的开发企业或运营者拨清迷雾，寻求突围和生存之道！EJU易居（中国）控股有限公司执行总裁上海易居房地产研究院副院长、首席分析师n编读往来RANTS房博网络科技（上海）有限公司新闻记者周宇：1《CRIC地产观察》2012年第一期《CRIC地产观察》第五期——《说不清的刚需》印象。1.微博节选跟进热点新闻，让读者可倾听到潮流的真实声音。2.全刊选题集中，全部围绕刚需。3.可以多插入些地产方面线下活动的现场报2012，房企何处去道，让读者透过纸媒有种活动的亲临感。综观2011年的房地产市场，形势不可谓不严峻，本刊：首先，谢谢您的支持与建议，微博是一个很房企们风声鹤唳。2012年新年首刊，为读者总好的互动平台，我们紧抓时事热点，每一期的选题结与预判未来发展趋势,与读者分享一个明朗的都是很好的体现，在线下活动方面，我们做的确实2012。不够，您对我们的建议非常好，今后我们会多增加一些线下的报道，让读者的感受更加亲近。易居中国市场和品牌部主管李卫斌（有邰散人-李卫斌）：《CRIC地产观察》每一期的选题都能紧2《CRIC地产观察》2012年第二期扣当下行业的热点话题，内容丰富全面，既有严谨的理论分析文章，也有轻松愉快的行业花絮，在排版设计上也很赞，对我们做企业文化宣传工作的人有很大的帮助和启发。下一站，养老？本刊：谢谢您的支持，也很高兴本刊能对您的工作无论从社会背景、政策角度、需求程度还是发展有所帮助，本刊拥有强大的编辑团队与设计团队，趋势来看，养老地产正面临前所未有的发展机每本刊物都想让读者看了之后有启发或者借鉴。能遇，渐渐成为炙手可热的香饽饽。得到读者的肯定是对我们工作的最大支持。宁波市迪赛房地产销售代理有限公司市场研究与发展部助理研展总监李耀权（宁波小破）：看了几期电子版的《CRIC地产观察》，觉得挺不错的。请问《CRIC地产观察》今年都出过哪些专题呢？3《CRIC地产观察》2012年第三期报刊亭里现在能买到吗？本刊：您好！非常感谢您对本刊的喜爱与关注。截止目前，本刊今年已顺利出刊8期——【2012，1000个热销的理由房企何处去】、【下一站，养老？】、【1000个热2012地产营销怎么弄？2011，严厉的政策调控之销的理由】、【再论城市综合体】、【说不清的刚需】、【重新发现超高层】、【中场不休息】、下，却也有深圳绿景香颂、贵阳花果园之类的项【价格的艺术】。目取得了不容小觑的成绩。我们相信，唯有“营销”，才有“赢销”！4《CRIC地产观察》2012年第四期再论城市综合体当各大开发商纷纷从单纯的住宅转战商业，当众多城市综合体项目如雨后春笋般拔地而起，我们更需正视眼前的机遇与挑战，透析城市综合体开发前后期存在的问题，多角度思考城市综合体未来发展的最佳途径与无限可能。n《CRIC地产观察》2012年第九期RANTS5《CRIC地产观察》2012年第五期说不清的刚需从目前的房地产市场形势来看，开发商为了解决资金困难，纷纷涉足刚需市场，倾心关注刚需客户，重磅推出刚需产品，挖空心思制定刚需营销策略。然而，到底什么是刚需？《CRIC地产观察》2012年第六期6重新发现超高层二十一世纪，超高层的定义一次次被修正，“世界最高楼”的高度一次次被刷新，而在中国，超高层的建设步伐更是以惊人的速度向世界展示着自己的美好愿景与实力。然而，对于超高层，你究竟又多少了解？且听专家为你全面定义“超高层”。7《CRIC地产观察》2012年第七期中场不休息2012年年中出刊，赛程过半，市场犹见复苏生机，而这场激战中各家战况如何？下半年的前景又将如何？这是最好的时代，谁信啊？这是最坏的时代，不至于！活在当下，赢在未来。中场不休息！《CRIC地产观察》2012年第八期8价格的艺术所谓专业，就是简单事情重复做，规定动作标准化。价格，房地本刊暂未正式出版，仅为企业内刊。您可通过关注本刊官方微博了解相关更新情况，并产营销的核心策略，不只是定价、报价、调价这么简单，也不只通过地产人网等网络平台进行本刊电子版本的下载阅读。是营销策划、销售执行的职责范畴，更是目标消费者与商品供应方的心理博弈，是产品策划者与广告运营商的精密战场。这，可欢迎关注：@CRIC地产观察@CRIC克而瑞咨询刊物下载：地产人网、悦读通、微盘能是房地产营销史上第一次系统全面的价格策略专题报道。联线编辑部：021-60867642戴晨露nn2012年第九期封面文章COVERSTORYP18P42产业地产之惑【模式】P36P47【模式】P20【模式】P56【案例】【特稿】住宅市场冷了，商业地产冷了，预示着产业地产的机会来了？被称为“史上最严”的本轮房地产调控给中国房地产行业种种束缚和捆绑，也催生出了产业地产热潮。事实上，“荣升”下一座金矿的产业地产热了，却不像住宅是地产领域的肥肉，而是难啃的骨头，困难也重重。P52【案例】做产业地产很难，然而究竟难在何处？从专家深入思考并解读产业地产之难处之问题，到不同产业主题的产业地产模式和实际案例解析。本期《CRIC地产观察》与您一同走进产业地产蓝海，诚邀产业地产专家及行业从业者等共同探讨产业地产话题，抛“砖”引“玉”，为产业地产真正“活”起来助一臂之力。特稿P20水煮产业，三论地产沈文、徐和锋、何明产业地产近年来方兴未艾，有住宅宏观调控的原因，有开发商多元化发展的原因，也有产业发展的本身需求。随着各类参与者的介入，产业地产毫无悬念地“火”了起来。然而产业地产是一种复合地产，相比住宅地产和商业地产，产业地产的开发和运作难度要高得多，存在诸多困难和问题。本刊特约克而瑞三位产业地产专业达人，与您一同走进产业地产蓝海，深入思考并解读产业地产之难处之问题，以期抛“砖”引“玉”，为产业地产真正“活”起来助一臂之力。模式P36总部基地产业地产开发运营解决方案上海易居房地产研究院P42汽车流通产业下的汽车城开发张浩P47信息主题产业地产的设计开发探讨施道红案例P52杭州东部软件园运营模式与服务体系解析高晓伟、卜诣玮P56上海金融谷：打造中国金融服务外包产业旗舰胡永丹、王嘉杰n目录/CONTENTS2012年第九期《CRIC地产观察》速览Information地产人网独家合作城市CityP14速览P78克而瑞城市笔记系列之三上海痛并快乐着的沃土叶茂特别报道SpecialreportP622012年度前三季度中国房地产企业销售TOP50CRIC克而瑞研究中心TOP50排行榜研究课题组P66致企业函：未来，已来！陈啸天你是否有关注《CRIC地产观察》最新推出的“克而瑞城市笔记系列”？在走过了深圳、游过了常州之后，本期我们将视线聚焦克而瑞总部所在的这座城市——上海。就让我们听克而瑞上海事业部项目总监叶茂与我们一起分享他眼中的这座发展迅猛、海纳百川的城市，让我们以一个地产从业者的角度，来感受他笔下的这片叫人痛并快乐着的沃土。市场MarketP72逆市下，消化周期成房企拿地“新参谋”孙田企业Company咨询ConsultingP75SOHO中国转型的原因和三个挑战宋延庆P84跟着KM学经典系列之四如何用7S战略评估模型系统研究标杆企业张霞旅游TourismP90简析温泉酒店运营模式朱俊n目录/CONTENTS2012年第九期《CRIC地产观察》营销Marketing专栏ColumnP94营销七日谈之五销售现场乃盗梦空间宋家泰案例CaseP96地产商业模式系列之一工业园区，让一个国家崛起的地产模式包培莉P104全球跌入“流动性陷阱”叶檀知名财经评论家、财经专栏作家全球货币进入新时代，即与信用脱钩的狂放时代。P105楼市调控进入观察期杨红旭上海易居房地产研究院副院长下一步，按照国务院对房地产市场调控工作的总体部署，各部门、各地区将继续坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性购房需求，支持居民合理自住性需求，促进房地产市场平稳健康发展。P106产业地产风水规划刘晓川CRIC克而瑞生态建筑研究所所长产业地产的风水规划有着不同其他开发模式的独特性与不可或缺的重要性，它通过调整人和区域内生活环境、办公场所之间的“气场”，使每一个人自身的气场和他生活活动环境的气场达到祥和的境地，引导人们趋吉避凶。读书Reading广告索引P102《商业地产风水规划图解》诊脉商业物业风水刘晓川封二CRIC2013P01CRIC2013P04地产项目全程策划五星档案作为居住环境的基址选择及规划设计P10CRIC2013商业地产抢先看的学说，风水学在P83无锡红豆·人民路九号人类文明的发展中P89CRIC2013咨询中心发挥过重要的作用。风水学说讲求P101绍兴信达银郡“宅因人而存，人因宅而兴”的天人合一状态，使人与所居住的环境协调统一，从而达到趋吉避凶纳福的目的，创造适于长期居住的良好环境。nCRIC2013全的模块新的体验——CRIC2013商业地产带您抢先看CRIC2013之前的栏目中，为您带来过两大全新模块:进入商业地产的首页后，界面头部商业地产和选材顾问，现在确定这两个新模块将（header）置顶有搜索框提供全系统关键字搜索，会在全新的系统中正式亮相。没错！新系统就是可切换高级搜索和地图搜索；“最新”内容：系克而瑞信息集团将要推出的中国房地产数据库统中各模块最新更新的内容在此呈现。首页其余CRIC2013，该产品会在今年第四季度上市，届时内容为各模块两点内容提炼，提供模块及模块下我们可以感受到全新房地产信息数据库的魅力。菜单快捷入口。（见图2）从下图的CRIC2013首页面中，您就会有耳目一点击第二个选项宏观，进入宏观首页，其首新的感觉，Metro界面简洁美观。下面我们点击本次页拥有四大块，对应宏观模块的四部分内容，显主角商业地产的市场版，为您展示。（见图1）示每部分的重点内容，提供多条路径进入内页。四大块分别为城市商业评价、城市商圈、经济指标和房地产市场四部分内容。城市商业评价，通过10多项基本指标，了解目标城市整体的商业发展情况；城市商圈，了解各城市的概况、商圈分布及供应情况；经济指标，各城市宏观经济情况，目前提供9张指标排行榜，支持城市各年指标走势及多城市对比分析；房地产市场，各城市房地产市场数据，单城市月度、年度走势查看，多城市对比。每个模块中的详细内容会在以后的栏（图1）目中一一介绍。（见图3）010nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期点击第三个选项土地，土地模块包括重点地现，各城市综合市场体整体存量及分布情况；排块、供应地块、成交地块、土地市场和排行榜五行榜，体量排行、城市存量及增量排行；案例报部分内容。重点地块，提供五星、四星地块的决告，精品案例、失败案例、海外案例。（见图5）策分析；供应地块，城市商业地块供应情况，每第五选项是分类市场——纯商业，包括纯商日更新；成交地块，城市商业地块成交情况，每业项目、市场表现、产品借鉴、排行榜和案例报日更新；土地市场，市场统计分析，城市供求走告五部分内容。纯商业项目，多条件组合搜索；势及结构分析；排行榜，全国地块供应及成交排市场表现，各城市商业供应、商业需求、租金及行、城市供应及成交排行。（见图4）销售型商业市场；产品借鉴，精品项目参考对点击第四个选项分类市场——综合体，包括比；排行榜，项目经营排行3张、项目体量及销售综合体项目、市场表现、排行榜和案例报告四部排行，城市销售、存量及增量排行；案例报告，分内容。综合体项目，多条件组合搜索；市场表精品案例、失败案例、海外案例。（见图6）图2图3图4图6图5011nCRIC2013第六选项是分类市场——写字楼，包括写字务数据，仅上市公司才有，企业财务情况；运营楼项目、市场表现、产品、排行榜和案例报告五指标，仅上市公司才有，企业运营情况（见图8）部分内容。写字楼项目，多条件组合搜索；市场第八个选项是商家，即商家搜索，提供2万多表现，各城市写字楼供应、写字楼需求、租金分家商家搜索。（见图9）布、租户分析及销售型市场分析；产品，精品甲当然不可以忘记在选项条最右边的第九和第级写字楼项目参考；排行榜，项目租金、体量及十个选项一键报告和知识中心，点击一键报告，销售排行，城市销售、存量及增量排行；案例报里面有城市商业环境、城市商圈信息集成、商业告，精品案例、失败案例、海外案例。（见图7）项目对比分析、写字楼产品对比分析、销售型商第七个选项是企业，包括城市布局、销售分业市场、商业地块信息集成、项目信息集成七大析、企业土地、企业项目、企业简介、财务数据类报告。知识中心提供了资讯和市场报告。（见和运营指标七部分内容。城市布局，企业全国进图10、图11）驻情况及各大区、各城市项目现状；销售分析，以上是CRIC2013中商业地产的市场版的大各城市销售走势及销售结构；企业土地，企业拿致内容介绍，详细的内容会以后的栏目中一一介地情况；企业项目，企业项目情况（销售项目、绍，敬请期待。持有项目）；企业简介，企业基本信息介绍；财（以上图片为内部测试所用，最终上线后可能会有所修改）图7图9图8图10图11012nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期Voice声音所在城市：长春所在城市：无锡公司名称：长春天正房地产开发有限责任公司公司名称：无锡奕淳房地产开发有限公司所在部门：营销策划部部门：销售部常用模块：市场顾问常用模块：市场顾问Q：对于CRIC2012的整体使用感受如何？Q：对于CRIC2012整体使用感受如何？A：新版界面更加美观、人性化，使用起来更A:新版CRIC界面更漂亮、更实用，而且模块直接，查询更为方便。通过这个平台，可以让我们化选择比以前需要安装几个版本更方便，很喜欢这公司查询到我们所需要的第一手的市场信息，小到个新版的，微博也是我的最爱，看看专业人士的解竞盘信息、市场项目的产品规划、推盘情况、销售读，受益匪浅啊！概况等；大到区域市场概况、城市市场概况和全国地产走势。数据资源丰富，功能强大。希望在今后的长春市场周报、月报、年报数据中将高新区分为（本文信息由CRIC克而瑞推广中提供。任高新南区和高新北区，这样会更利于我们对于市场何疑问及建议，请致电021-60868888）走势的把握。Q：CRIC2012给您带来的最大帮助是什么？A：可以第一时间掌握地产市场信息，为公司在售项目的营销策划，以及后续开发提供了详细而全面的市场依据。013n速览INFORMATION本栏目由地产人网独家媒体合作《CRIC地产观察》【宏观·政策】首部全国国土规划纲要呼之欲出10月初从国土部获悉，坚持全域立体开发、突出陆海统筹的中国首部《全国国土规划纲要》文本框架初稿已形成。据介绍，《纲要》初稿确立了国土规划基本思路，提出构建富有竞争力、安全、和谐开放国土的主题，扩大国土开放与开发合作走低碳绿色发展道路。五矿产业园发展有限公司产业新城规划研究院院长@长公子威_张威：国家层面国土规划指导的是下一层次（省域或是跨省区域）国土规划，城乡规划要与对应的国土规划互相协调，与这个国土规划对应的应该是全国城镇体系规划，不过这个层面规定的都是原则性问题，具体还要看各个城市。（10月7日来自新浪微博）国庆长假楼市成交大幅缩水，房价进拉锯状态据统计，中秋、国庆长假期间，北京、上海、广州等多数热点城市的楼市成交缩水明显，开发商提价动力也显不足。业内人士分析，限购、限贷等调控措施持续实施，再加上房企对利润的追求，将使未来房价处于“拉锯”状态。北京中原地产市场研究部总监@张大伟：房企“以价换量”的尝试已结束，目前库存压力有所消解，银行贷款有所松动，房企追求利润的动力远超回笼资金的压力，导致房企降价的动力不足；另一方面，限购、限贷等调控措施的效力仍存，不少城市对商品房备案价格进行限制，因此房企也不敢贸然提价。未来的房价走势将趋于平稳，大幅波动的可能性较小。（10月9日来自腾讯财经）国务院下放房地产预售许可权，加快发证速度10月10日公布的《国务院关于第六批取消和调整行政审批项目的决定》让外界认同颇多。房地产预售许可由原来“县级以上地方人民政府房地产管理部门”负责审批变更为设区的市级、县级人民政府房地产管理部门。这被解读为楼市政策的新信号。上海易居房地产研究院副院长@杨红旭：国务院将预售许可审批权由县级以上部门下放至县级部门，有人认为调控放松了！错！房地产管理法、条例等法律法规皆有规定：出让金交完，四证齐全，投入资金达到工程总投资的25％以上，才能发放预售证。即便放权到街道，也得这么办！对楼市无影响也。（10月10日来自新浪微博）【人物·观点】@牛刀：政府换届后中国的房价必然会大跌10月7日，牛刀在其博客中发表博文《牛刀：房价稳住了吗？》，称政府换届后半年左右，中国经济实现转型必须做两三件事：清理烂账、坏账，调整人民币汇率，迅速完善全社会保障机制，这将对房价泡沫产生实质性冲击，房价将大跌。深圳市美瑞商贸发展有限公司总经理@洪怀懋：也许把牛刀文章中的所有“跌”字改成“涨”字，比较靠谱。（10月8日来自新浪微博）014nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期@地产人网官博《CRIC地产观察》dichanren.fangchan.com【企业·项目】保利地产45亿夺上海徐汇滨江地块10月10日，上海市规划和国土资源管理局网站及网上房地产显示，经过100余轮的激烈竞拍，备受关注的徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块以45亿元成交。竞得人是保利集团旗下的上海保利建锦房地产有限公司，以及信保(天津)股权投资基金管理有限公司。山东瑞联房地产开发有限公司总经理@金瑞泽：保利、万科频繁出手预示房地产行业已经进入底部行情，商业地产未来发展以及投资价值高于住宅类产品，另外可关注些资产负债率和速动比合理的上市公司进行中，长线投资！（10月11日来自新浪微博）黄怒波：冰岛租地开发旅游敲定，10月签约租期99年2012品牌中国年度人物评选活动启动仪式9月19日举行。新闻发布会上，中坤投资集团董事长黄怒波表示，冰岛购地最终变成租地。在冰岛租地开发旅游资源事宜已经基本敲定，今年10月份将在北京签约，租期为99年。亚布力中国企业家论坛会员发展部经理@曹豫博：设想在冰岛东北部300平方公里土地上，修建高级酒店和生态度假村、户外运动基地等，纳入中坤旅游产业版图的北欧板块。（9月28日来自新浪微博）绿城开通建材B2B进军电商业务绿城也搞电子商务？这听上去像是一个营销噱头。继绿城集团董事长宋卫平高调宣布将进军农业后，9月中旬，绿城集团召开新闻发布会对外透露，绿城已建立了“绿城电商”平台，将深度涉足电商业务。不过，这次绿城并不是卖房子，而是卖建材。绿城电商总经理助理@钱晟磊：宋总（宋卫平）提出进军电商领域后，曾带着一帮人向马云请教，马云对此颇为看好，并给出了许多建议，他的唯一要求是旗下云峰基金必须在第一轮就参与绿城电商的融资。（9月25日来自新浪地产网）2012亚洲十大超级豪宅出炉2012年《亚洲10大超级豪宅》排行榜于9月27日揭晓，印度首富价值10亿美元的摩天宫“安蒂拉”蝉联第一。中国大陆有四大豪宅项目入选，上海滨江凯旋门、广州琶洲壹号分别占据第二、第三的位置。南方电视台《城事特搜》节目主持人@南方台陈星：豪宅属于奢侈品，具有稀缺性特点，因此抗跌性较强。很多富豪为了财富保值，持续购买或持有包括豪宅在内的不动产。（9月28日来自南都网）015n速览INFORMATION《CRIC地产观察》王健林450亿登顶胡润地产富豪榜，人均财富降5%10月9日发布的《2012胡润房地产富豪榜》上，万达董事长王健林以财富450亿元成为榜单首富，吴亚军家族以财富350亿元排名第二位，比去年减少50亿元。今年，上榜富豪财富平均缩水5%，比五年前时财富下降17.4%。胡润百富创始人兼首席调研员@胡润：地产富豪财富缩水主要是受国家对楼市宏观调控和中国经济放慢影响，销售业绩和利润率都有所下降。（对于地产榜中体现的房地产行业变化即从事商业地产的王健林三年内二度登顶）在房地产宏观调控下，大型开发商更倾向于综合地产开发。（10月12日来自北方网）嘉德置地集团宣布换帅，林明彦接掌帅印亚洲最大上市地产集团之一的新加坡嘉德置地集团刚刚宣布换帅：林明彦将于2013年1月1日从廖文良手中接掌帅印，出任嘉德置地集团总裁兼首席执行官，并进入嘉德置地董事局。上海中邦房地产营销有限公司策划经理@董佳祥：林明彦毕业于英国伯明翰大学，获得机械工程及经济系一等荣誉学位。他曾在2003年和2005年两度荣获上海市颁发的“白玉兰奖”，在2006年获得新加坡商业奖“优秀海外总裁奖”。（10月15日来自新浪微博）【土地·城市】贵阳楼市拉响过剩警报或成鄂尔多斯第二10月9日，有人对贵阳楼市做了一项统计：贵阳现有13个体量超过100万平方米的超级大盘，规划居住人口预计总计达110万人；超过50万平方米以及超过20万平方米的在建楼盘不下30个，规划居住人口近100万人。当一个城市的新建住宅供应量超过当地居民家庭户数，那意味着什么？中国西南省会城市贵阳，仿佛坐在了楼市崩盘的火药桶上。华与华营销咨询有限公司董事长@华杉2009：贵阳是中国避暑之都，很多人在那里买度假房屋，也有很大的养老城市发展潜力。房屋“过剩”正是个契机，提高城市整体建设和管理水平，让贵阳成为中国人最向往的城市。（10月9日来自新浪微博）三亚“最牛”违章建筑被拆，投资过亿内部无钢筋9月12日，三亚强制拆除一栋高13层，建有460套房，总建筑面积达22000平方米，并建有观光电梯的大型违建。该建筑总投资过亿元，但记者现场看到，水泥石块中根本未浇筑钢筋，而是被一根根铁条代替，用手轻轻一掰，铁条就变弯了。ChinaUnicom海南省分公司项目经理@王仁广：三亚这块土壤很难滋生小产权房。（9月13日来自新浪微博）016nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期@地产人网官博《CRIC地产观察》dichanren.fangchan.com广州限售高端住宅，各地布控狙击国庆房价上涨2012年9月24日晚，广州在全国率先公开推出“限售”政策，对中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施。广州将北京等地隐秘的“限售”首次公开化，也揭开了地方政府调控房价的面纱。方圆地产首席市场分析师@邓浩志：限售基本不会影响市场预期。虽然均价因为限售而出现下跌，但千万不要低估现在民众获取信息的途径，其实民众对官方公布的统计数据一直就存在质疑，所以这个所谓的均价下跌不会“纠正”购买者的预期，而统计数据上的“游戏”只会让人更进一步质疑官方数据真实性，更容易造成信息混乱，为不实留言的传播埋下种子。（9月27日来自新浪博客）北京小产权房将被分类处理9月中旬，市国土局已公布了自2008年以来在建在售的79个违法占地项目，并明确提示广大公众不要购买。但昨天在部分房产中介网站上，仍看到被曝光小产权房的房源信息，其中项目有中介公司表示“房源充足”。此外，大部分小产权房的咨询电话已经停机。天津财经大学经济学院副院长@丛屹：表面上看，好像问题很简单，但实际情况远远要复杂得多。问题的根源在于土地的农村集体所有和城市国家所有的“双轨制”上，加上城市化的扩散效应，形成了复杂的城郊灰色地带，往往“分不清，理还乱”。如果仅由部委下令“一刀切”，恐怕这事到最后要么是个“半吊子工程”，要么让很多人（农民或购房者）利益损失过大，引起不必要的麻烦。（10月1日来自新浪博客）深圳最大综合体即将入市佳兆业地产打造的佳兆业城市广场正好位于华为科技新城核心地段，属于中央科技城。项目占地面积约30万㎡，建筑面积约180万㎡，容积率为2.97，绿化率为30%。其中住宅90万㎡，商业MALL15万㎡，300m地标办公17万㎡，商务公寓3万㎡，万豪旗下五星级酒店3万㎡。新浪网友@ChowChiHo：龙坂片区将来最南端有星河雅宝、最北端有观澜湖新城，中部有天安云谷、龙华海岸城、佳兆业城市广场等大型项目落成，梅观高速取消收费后，与两旁的市政路接驳起来，周边数十平方公里的土地将大大增值，加上得天独厚的山湖资源及圳中地理环境，这片区会差吗？（9月25日来自新浪微博）【产品·设计】北京两年内将投资逾500亿建世界最大水上剧院9月30日，北京市政府与新濠国际发展有限公司签约在京建设北京新濠国际文化艺术中心。该项目落户朝阳“798”艺术区，两年内建成，总投资逾500亿元。届时，这里将成为世界最大的水上表演乐园。甲骨文中国软件系统有限公司战略客户经理@释然George：1．不可能大过威尼斯；2．市政府不认为北京属于缺水城市。017n产业地产之惑住宅市场冷了，商业地产冷了，预示着产业地产的机会来了？被称为“史上最严”的本轮房地产调控给中国房地产行业种种束缚和捆绑，也催生出了产业地产热潮。事实上，“荣升”下一座金矿的产业地产热了，却不像住宅是地产领域的肥肉，而是难啃的骨头，困难也重重。做产业地产很难，然而究竟难在何处？从专家深入思考并解读产业地产之难处之问题，到不同产业主题的产业地产模式和实际案例解析。本期《CRIC地产观察》与您一同走进产业地产蓝海，诚邀产业地产专家及行业从业者等共同探讨产业地产话题，抛“砖”引“玉”，为产业地产真正“活”起来助一臂之力。《水煮产业，三论地产》沈文、徐和锋、何明产业地产近年来方兴未艾，有住宅宏观调控的原因，有开发商多元化发展的原因，也有产业发展的本身需求。随着各类参与者的介入，产业地产毫无悬念地“火”了起来。然而产业地产是一种复合地产，相比住宅地产和商业地产，产业地产的开发和运作难度要高得多，存在诸多困难和问题。本刊特约克而瑞三位产业地产专业达人，与您一同走进产业地产蓝海，深入思考并解读产业地产之难处之问题，以期抛“砖”引P36“玉”，为产业地产真正“活”起来助一臂之力。【模式】P20【特稿】《信息主题产业地产的设计开发探讨》施道红P47【模式】要抓住信息主题产业地产的特征，从设计层面思考产业地产的运营，以全新的设计理念、全局的思考角度来构思，为产业地产的发展提供新的发展思路和可操作的发展模式，由传统“盖物业”的思维，转向为打造一体化的服务平台。018nCoverStory封面文章《总部基地产业地产开发运营解决方案》上海易居房地产研究院产业地产，尤其是总部基地产业地产，将会逐步成为支撑中国房地产业走好下一个十年的重要一极。简单地说，直接原因在于巨大的开发空间给了企业“做事”的机会，低廉的地价、尚未白热化的竞争放低了进入的门槛；根本原因还是在于我国经济结构和产业结构转型升级客观上需要产业地产的支撑。《汽车流通产业下的汽车城开发》张浩不同于其他产业地产资源整合，汽车城产业整合是以汽车这一消费型产品为核心。但汽车城的开发运营与一般产业园一样，由众多独立的企业实体共同组成，运作过程中的配套服务是构筑汽车城生态系统的关键，也将最终形成汽车城对外的核心竞争力。P42【模式】P56【案例】《上海金融谷：打造中国金融服务外包产业旗舰》胡永丹、王嘉杰上海金融谷项目除了凭借联合金融集团丰富的管理经验及其在金融领域深耕多年的产业资源之外，项目实现突破的关键在于如何重新审视未来嘉定对于上海国际金融中心复兴中所能承载的发展地位，以及项目在大上海金P52融格局中所可能扮演的角色。【案例】《杭州东部软件园运营模式与服务体系解析》高晓伟、卜诣玮通过完善创新体系建设，依靠科技创新能力提升市场竞争能力，突出园区及企业品牌建设，加速企业集群形成，充实企业内涵，加快相关特色产业的发展，东部软件园经过多年的发展，历经了种种竞争、发展和挑战，积累了宝贵的开发与服务经验，其运营模式与服务体系值得我们学习与借鉴。019n封面文章COVERSTORY水煮产业，三论地产——克而瑞眼中的产业地产之惑文/沈文CRIC克而瑞北方区咨询中心总监@徐和锋CRIC克而瑞城市运营顾问中心副总经理@克而瑞何明CRIC克而瑞上海事业部副总经理产业地产近年来方兴未艾，有住宅宏观调控的原因，有开发商多元化发展的原因，也有产业发展的本身需求。随着各类参与者的介入，产业地产毫无悬念地“火”了起来。然而产业地产是一种复合地产，相比住宅地产和商业地产，产业地产的开发和运作难度要高得多，存在诸多困难和问题。本刊特约克而瑞三位产业地产专业达人，与您一同走进产业地产蓝海，深入思考并解读产业地产之难处之问题，以期抛“砖”引“玉”，为产业地产真正“活”起来助一臂之力。020nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期编者按：沈文，美国夏威夷大学MBA，10年以上房地产相关工作经历，对房地产行业有较深刻的理解，拥有丰富的专业视角。本刊特邀撰稿，从产业地产的开发视角进行了一些探讨，期待更广义的视角。沈文：从开发视角看产业地产本文观点提供：沈文CRIC克而瑞北方区咨询中心总监“产业地产是一个房地产开发与不动产运营相结合的产物，传统地产企业在参与产业地产开发的过程中应转变原有的开发习惯，在满足自身发展的前提下更好地提供企业发展的平台，才能真正做到基业长青。”随着房地产市场尤其是居住类地产市场的如商业地产、旅游地产、产业地产等，无不顶着不断成熟，其准入门槛的不断提升，限制了部分提振地区经济、增加就业、满足城市化进程的光企业的发展。居住类土地地价的连年上涨，更是环，形成了一个地产开发的新热潮！在本文中，成为桎梏部分开发企业的枷锁。而中国目前的城不再赘述这样模式的合理性，只是就产业地产的镇化进程的需要，也使大部分地方政府原有的土开发视角进行一些探讨，一家之言，不求达闻于地财政发展规划受到了更大的挑战！基于上述的天下，只望观文的业内同仁，能从更广义的视角种种原因，各类别的主题地产纷纷粉墨登场。例去看待产业地产。021n封面文章COVERSTORY水煮产业，三论地产P20总部基地产业地产开发运营解决方案P36汽车流通产业下的汽车城开发P42信息主题产业地产的设计开发探讨P47杭州东部软件园运营模式与服务体系解析P52上海金融谷：打造中国金融服务外包产业旗舰P56NO.1产业地产是一个平衡体。众所周知，产业地产的土地取得门槛较低，很多开发企业将其作为土地取得的方式，在没有做深度研究的情况下，以一个逻辑关系相对合理的产业故事，达到和地方政府的发展规划想切合的焦点，以便用较低的交易价格取得土地。更有甚者，部分企业甚至在取得土地阶段，是以区域住宅综合地价和商业综合地价作为评判的标准，这是非常不严谨的！反观产业地产，更多的是一个平衡体，即在区域政府发展规划，企业发展需求，地区原有产业特质，开发企业原有资源中寻求产业地产的定位依据。只有在定位满足上述各方的基本需求和资源配置能力的前提下，产业地产才具备进行前期可行性研究的基础。NO.2产业地产开发商是软件开发者和资政府明确相关的产业扶植和配套政策。同时，还源整合者。要兼顾地区的教育资源水平和产业地产专属服务随着产业地产开发的不断成熟，更多的开体系的建立，一个企业进驻新的产业园，首先面发商越来越认识到地区产业优惠政策对项目的支临的挑战绝不是资本或政策，而是人力资源和行撑作用，开始将其作为一项重点工作对待，这是政办公体系的重新建立和磨合，这也是很多企业一个可喜的变化，但如果说有个好的政策就能成不愿轻易迁移的原因。上述这些软件的开发和使就一个好的产业地产项目未免偏颇。产业地产固用，是产业地产从一个虚幻的故事到一个可能形然有很强的政策依赖面，但不能将政策理解为片成的实体之间的有力支撑！面的减免税和其他优惠政策，而是要通过与区域在有了上述包括政策扶持、人力资源和服务政府的充分沟通，了解区域产业规划未来和相关体系等软件的支持后，产业地产开发商还要进行项产业发展的扶植政策，才能对未来的驻区企业形目支撑性资源的整合。整合资源的思路要从企业需成根本的吸引力。鉴于目前各地方政府在产业规求和区域政府需求两个方面为发端，企业提升性发划上的现实能力，建议产业地产开发商在定位伊展都是需要有资本体系显性或隐形的支持，因此，始，就要充分论证项目的可行性，提出切实可行整合一个能针对企业不同发展阶段的资本支持体的产业地产发展方案，并根据发展方案和地方系，对产业园的发展至关重要。而区域政府的需求，更多的是提振经济的需求，有鉴于此，产业地产开发中一定要有产业聚集和交易平台的基本概念，有利交易功能就有了税收的可能，也就满足了区域政府发展产业地产的基本目的。NO.3明确产业客户的需求，尤其是核心的提升性需求，并提出相应的解决方案，是产业地产成功的前提。在产业地产开发过程中，明确客户是企业，企业进驻的前提是商务机会的扩大和企业发展提升的需求，只有从根本上解决这一问题，才能引导企业的进入。因此，在产业地产的开发伊始，就要搭022nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期建聚合性的政府认证服务平台和专属性的金融服务在产业地产开发中，面对的客户群是企业，平台，才能从根本上满足企业的发展需求。企业不可能将大量资金用于购买地产，因此，产业地产项目必须将收益进行细化处理，即将受益NO.4与其吸引成熟企业进驻，不如培养分为不动产租售收益和产业运营收益两部分进行成长型企业。核算。例如有的企业会自行建设产业地产配套的基于目前各区域产业地产开发的热潮，区域变电站，通过电费的调剂补充收入，有的企业利政府都面临着相当大的招商压力。经常会出现政用融物租赁的方式，股权合作的方式来助力企业府与产业开发商互相争度资源的局面。破局之法的发展，以便取得更高的潜在利润回报等。但如在于，可以选择和政府联动招商，即将产业地产要达到上述产期运营的条件，在产业地产开发的置于政府招商平台上进行运作，优势是可以进行伊始，发展商就要从根本上改变房地产所习惯的更广义平台的资源对接，劣势是不能满足政府的买卖关系，而变身为综合运营的服务提供商，并总体招商目标，而且容易变成承接政府一般性招有机的结合各种金融创新模式，在缓解自身开发商资源的平台，不利于初期产业定位的实现；也压力的同时，从更广义的范围去满足企业的需求可以在政府政策和招商配合的基础上，进行针对和自身发展的需求。成长型企业的招商，即将产业地产作为企业发展综上所述，产业地产是一个房地产开发与不提升的平台，优势是可以培养发展型的企业，能动产运营相结合的产物，传统地产企业在参与产将产业地产作的长久，劣势是招商难度较大，单业地产开发的过程中应转变原有的开发习惯，在凭开发企业很难进行有效的资源整合。但是，纵满足自身发展的前提下更好地提供企业发展的平观国内成功的产业地产开发案例，绝大部分都是台，才能真正做到基业长青。而产业地产作为新企业养成型的产业地产项目。而运作养成型产业兴的地产类别，在目前国家提振经济的各项利好地产项目的关键，就在于深度满足成长型企业的政策刺激下，必将成为未来地产发展中的一个重发展需求，才能取得良好的运营效果。点板块！NO.5产业地产更偏向于不动产运营的理CRIC克而瑞天津机构念，不能片面的将产业地产等同于房地产电话：022-58221717开发。地址：天津市南开区卫津路新都大厦A-1306023n封面文章COVERSTORY水煮产业，三论地产P20总部基地产业地产开发运营解决方案P36汽车流通产业下的汽车城开发P42信息主题产业地产的设计开发探讨P47杭州东部软件园运营模式与服务体系解析P52上海金融谷：打造中国金融服务外包产业旗舰P56编者按：徐和锋，多年从事房地产相关工作，参与过不同类型项目的前期战略研究，可行性分析，战略定位，规划建议以及运营及营销管理等工作，积累了大量的实战经验。本刊特邀参与产业地产专题，归纳了进入产业地产的三类企业和产业地产存在的四大难题。直面产业地产的“火”与“活”，是进是退，对照便知。徐和锋：产业地产的火与活本文观点提供：徐和锋CRIC克而瑞城市运营顾问中心副总经理“随着各类参与者的介入，产业地产毫无悬念地‘火’了起来，但要使产业地产能够真正地‘活’起来，除了地产操作经验之外，参与者们还必须对城市经济、产业经济有深刻的理解，这正是产业地产的难处所在。”作为一种新兴的地产类型，关于产业地产目成熟的产业园兼具有城市与产业区功能的特性，应具备以下几种基本功能：前业内还没有一个统一的定义。笔者认为：产业地产的核心是产业链的构建，即依托相关产业基商务功能产业园中心区重要功础，实现产业价值链向前后端延伸，最终打造高能，产业园中心区能休闲娱乐级成功提升的标志居住功能效完善的产业集群；其形式则是包括工业厂房、产业园中心区重要功产业园中心区配能，其中旅游功能非套最基本的功能商务花园、研发孵化楼，以及配套的城市功能，必备功能，但具备产业园升级的催化作用如公建配套、消费商业、人才公寓等等。产业地产是一种复合地产，相比住宅地产行政服务公建配套产业园中心区产业园中心和商业地产，产业地产的开发和运作难度要高得重要功能区必备功能商业功能产业园中心区重要配套设多。业内素来有“住宅地产高中生，商业地产大施，大型商业设施可称为产业区能量爆发性引擎功能学生，产业地产研究生”的说法。生产功能企业生产是产业新城的基本功能024nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期按理说，面对这样一种高难度、本属偏门的上游中游下游地产开发类型，传统的房地产开发企业应该避之食品制造产业链示意图唯恐不及才对。但现实情况是，已经有大量企业（直接产业）种植/养殖原料采研发加工印刷仓储销售终端集配送测试制造包装运输贸易零售开始涌入产业地产市场。这些企业中，不乏信心膨胀、病急乱投、头脑发热之流，但更多的企业武汉水产水产水产品冷链运水产育苗、副产水产品产品包水产期货零售做出这样的选择，其背后有清晰的经济逻辑和动产业园养殖输物流基地品深加工研究加工装运输交易大楼交易因。总结起来，进入产业地产的企业无非有以下三种类型：1．逼上梁山型。当前市场下，住宅调控严之间才能人才和知识的快速交流，最终促进行业峻化、商业竞争白热化，产业地产自然进入了部的不断创新。分地产开发企业的视野，变成了不少企业眼中的最近接触到一个水产产业园项目。该项目“蓝海”。以武汉丰富的水产资源为依托，在构建了水产养2．投机圈地型。由于能带来长期税源、解殖、水产交易、水产加工等基本产业链条的同决劳动就业，地方政府是敞开怀抱欢迎产业地时，还做了一系列产业链延伸的工作：（1）引入产的。所谓“拿地不走招拍挂，产业地标加文农科院等专业资源，建立研究机构，进行水产育化”，产业地产成了不少地产企业圈地的一把苗研究，研发经济价值更高的水产品类；（2）利器。进行水产副产品深加工研究，如对鱼鳞进行胶化3．资源盘活型。一些企业拥有划拨取得的处理，其胶原蛋白含量比猪骨等原料生产的产品工业用地，为了能在盘活土地资产的同时，避高出20%以上，可作为高端美容产品的原料；对免土地被政府回收，他们也加入了产业地产开鱼骨采用高科技手段细化研磨，加工成骨泥，人发的序列。体对这种骨泥中钙质的吸收率甚至要高于牛奶；随着各类参与者的介入，产业地产毫无悬（3）构建水产品冷链运输物流基地……念地“火”了起来，但要使产业地产能够真正地通过以上这些动作，水产产业园不仅提高了“活”起来，除了地产操作经验之外，参与者们基础水产品的市场竞争力，而且通过产业链的延还必须对城市经济、产业经济有深刻的理解，这伸，实现了产品的多元化，提高了园区的整理竞正是产业地产的难处所在。争力。要做到这些，没有对水产产业的深刻理解分解开来，这个难题可以用四个“来”来表达：是不行的。如果对产业的研究不透彻，即使房子建起来了，其本质上还是一堆没有灵魂的建筑材NO.1产业内容要“串起来”料的堆砌。正如开篇所说，产业地产的核心是产业链的NO.2产业载体要“轻起来”构建，只有形成了产业的集群，上下游产业之间才能形成产业流程上的互补和支持，上下游企业传统工业地产给人的印象，就是形象笨重、附加价值利润空间大高利润空间大模块零部件生产试制品开发等零部件生产售后服务销售利润空间小低组装业务工序上游下游025n封面文章COVERSTORY水煮产业，三论地产P20总部基地产业地产开发运营解决方案P36汽车流通产业下的汽车城开发P42信息主题产业地产的设计开发探讨P47杭州东部软件园运营模式与服务体系解析P52上海金融谷：打造中国金融服务外包产业旗舰P56污染严重的工业厂区。而产业地产的载体更多是商务花园、研发孵化楼，以及消费商业、人才公寓等城市配套。相比工业厂房的笨重，产业地产的载体则明显要“轻盈”得多。但是，产业载体只是一个壳子，它只有填充了产业内容才是有生命力的。所以，要使载体“轻盈”起来，首先必须使产业内容“轻盈”起来。这就需要开发者不仅对产业链有深刻理解，而且能够比较好地把握产业“微笑曲线”的规律。简单而言，“微笑曲线”反映的是，在整个产业链中，生产环节的价值往往是最低的，价值较最好的载体；要研究鱼鳞、鱼骨的深加工利用，高的部分一般是前端的设计研发以及后端的销售物园区则需要开发实验大楼；为了减少水产的季节流等环节，也即生产性服务产业。最近一个阶段，性价格波动，园区则需要建设水产期货交易大郎咸平一直在提的所谓“6+1”产业模式，实际上楼……也只是“微笑曲线”的另外一种表达方式。通过这些“轻载体”的开发，水产产业“微笑曲线”两端的产业才能落地，产业园区本身也价值产品设计零售才能“轻”起来。原料采购批发NO.3产业功能要“配起来”要实现产业的“串”和“轻”，有一个要仓储运输订单处理制造素是必不可缺的，那就是相关人才的集聚。目前很多产业地产的人员流动会出现明显的“钟摆效分类应”，白天车水马龙，晚上人烟稀少，甚至到了在传统的产业发展中，由于对人才、技术、晚上干脆变成一座“鬼城”。这样的园区是留不专业化程度等方面的原因，这些高价值环节的发住人才的，而没有人才的集聚，产业发展就是一展往往是中被忽略的内容。产业地产要做的，就句空话。是要大力发展“微笑曲线”两端的高价值部分。解决“钟摆效应”的途径只有一条，即“园这些产业内容，他们所需要的载体就是商务花区的城区化”，通过在产业园区配置合理的消费园、研发孵化等比较“轻盈”的地产载体。商业、人才公寓、公建配套，生活方便了，人才仍以前面提到的水产产业园为例：要引入专愿意留下来。业的研发机构，厂房显然不行，研发孵化楼才是这一点，地产开发企业当然是乐于去做的，因为这是他们的长项。不过，由于当前的市场上，“以产业之名，行地产之实”的情况比比皆是。如果在产业园区做相关配套的开发，一些政府会认为企业是在变相圈地，从而在规划上就不让通过。碰到这种情况，就需要开发企业通过合理的方式，说服政府，完成合理的配套规划，否则贻害无穷。这些弯路，国内一些已经很成功的产业区都是走过的。以外高桥保税区为例，上世纪90年代开发初期，整个保税区，配套区的空间比例仅20%左右，产业区存在严重的钟摆效应，产业发026nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期2007年前用地功能配比2007年后用地功能配比森兰·外高桥配套效果80%70%60%40%20%20%10%0产业用地公共服务用地综合开发用地2007年后外高桥新市镇整体规划森兰·外高桥项目规划2007年前——保税区单一规划森兰·外高桥：5.74平方公里居住区：100万m2商业区：52万m2体育公园：140万m2展本身也受到了一定程度的制约。2007年，外高的强大招商能力；其次要整合政府资源，产业地桥开始进行规划调整，大幅度增加配套内容，调产不是一种完全市场化的地产内容，它的发展需整之后的配套区空间比例达到了50%以上，基本要政府的诸多支持，包括招商平台的提供以及产满足了园区生产性和生活性的需求，从而迎来了业政策的支持。新一波的发展。事实上，随着产业地产的发展，国内目前通过“配起来”，产业地产才与工业地产有也有了一些产业招商做得比较成功的企业。比如了质的区别，传统的工业地产只关注“产业”部联东地产，作为一个专业从事产业地产开发的企分，而忽视“地产部分”。但产业地产通过整合业，已经在招商上形成了强大的力量。不仅积累资源，使“产业”和“地产”真正融为一体。了大量的产业客户，而且对于每一个产业地产项目，都会组建一个几十个人的招商团队，确保招NO.4产业招商要“落下来”商工作的快速推进。由于产业地产开发商，大量是由地产开发企这是一个最好的时代，这是一个最坏的时业转型而来。招商能力的缺乏，是他们的一个共代。产业地产在国内的发展尚处于起步阶段，市同弱点，这个弱点对产业地产来说，也是一个致场竞争刚刚进入战国初期，解决得了以上所说的命的弱点。产业研究再到位，产业规划再漂亮，几个“来”，自然能在产业地产市场占得一席之如果没有招商工作把它们落下来，一切都还是空地；反之，则只能交些学费后乖乖退出。架子。打造强有力的产业招商能力，需要做好两方面的事情：首先要沉得下心来做产业，沉得下心CRIC克而瑞城市运营顾问中心来积累产业资源和客户。只有通过长期的深耕，电话：021-60867753地址：上海市闸北区广延路383号文武大楼3楼才会有一批企业愿意跟随着你。这跟做商业招商是类似的，通过10来年的耕耘，万达才有了目前027n封面文章COVERSTORY水煮产业，三论地产P20总部基地产业地产开发运营解决方案P36汽车流通产业下的汽车城开发P42信息主题产业地产的设计开发探讨P47杭州东部软件园运营模式与服务体系解析P52上海金融谷：打造中国金融服务外包产业旗舰P56编者按：何明，在房地产开发公司从业8年，对土地取得、工程管理等开发全过程均较为精通。在克而瑞从事产品研究、产品咨询，对产品开发有着全局的控制和把握，尤其是在建筑设计方面有非常丰富的经验。本刊特邀撰稿产业地产难在何处，具体讲述了产业地产的“九九八十一难”，内容详尽，令人起敬。何明：产业地产面临“九九八十一难”本文观点提供：何明CRIC克而瑞上海事业部副总经理“结合项目操作经验，我粗粗整理了一下，挖掘出产业地产的‘九九八十一难’以供分享。希望盘点中国产业地产的‘九九八十一难’后，会有更好的‘九九八十一解’！”产业地产近年来方兴未艾，有住宅宏观调控的原因，有开发商多元化发展的原因，也有一九难：供求难产业发展的本身需求。而任何新生事物都是脆壹弱的，参与到产业地产大潮的各方是否做好了供总大于求：这几乎是覆盖所有品类市场的准备？对他们来说是生存还是毁灭？这是个值中国特色了。尽管新兴，但各级城市都已经有大量得研究的问题。项目供应，紧接着便是销售不畅，空置率直升，资结合项目操作经验，我粗粗整理了一下，挖金积压等等。掘出产业地产的“九九八十一难”以供分享。028nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期有效供应却小于需求：一方面总量供大于住宅、商业都铺满了，产业还不见踪影，政府求，另一方面有效供应又是远远不够的，拿地难卖地完毕万事大吉，开发商低价拿地捞好最后利是产业地产开发商共同的心声，政府基于影响力润，企业翘首以盼不知何年何月。和长期税收的需求，总倾向于“自己干”，留当然其他难处也是层出不穷。比如：很多地给“二房东”的大多是残羹冷炙，能拿的大多是方政府（如北京丰台）会干涉入驻企业的身份，“边缘危地”，难以形成有效供应，这个格局是做遥控控制；政府对产业地产开发商选择上国企其他品类市场中所没有的，这似乎让开发商们天央企身份优先；大型制造业企业拿产业用地身份生就是个庶出的，尴尬有加。也优先，逼得专业型开发商通过合资甚至收购企供求错配：产业地产中最不受待见的大概就业来曲线救国；不合法不合理供应干扰市场：比是物流用地了，占地大，重型车破坏道路，形象工业地更便宜的是农业地，农业地上干仓储的有差，“大房东”，“二房东”都不喜欢，偏偏这之，干厂房的有之，没有最低只有更低，虽经清几年电商崛起，物流用地供不应求，物流租金连剿，但“春风吹又生”，“一岁一枯荣”，你奈年上涨，我们是个本就物流高企的国家，这下更我何？变本加厉了。比如北京目前大约有400万平方米的物流设施，但是达到国际标准的不到150万平方二九难：融资难米，也就是说，符合现代物流标准的比率尚不足贰50%；总部办公倒是人见人爱，但这是个“奢侈房地产融资难是行业普遍现象，但是在产业品”，在省会以上城市才有市场，结果却是全国地产却更加冰火两重天。遍地开花，不知将来如何收场？内外有别，超国民待遇：产业地产是少数不入侵其他品类市场，但频受打压：产业地产限制外资的领域，正因为此，外资显现出了突出在其成分纯正的时候，只有物流、轻重工业、的竞争优势。1996年就进入中国如今占据物流地科研等几个细分，但在土地比价效应之下，产业产半壁江山的普洛斯，与之同一模式的嘉名、丰地上建办公、建商贸、建别墅等等，政府也不含树等，都依靠着超低的融资成本与国内开发商竞糊，禁分户销售、禁分层甚至禁独栋，控制单套争，成熟的金融市场可供选择的融资渠道多。比面积，保证持有比例等等，魔高一尺，道高一如美国，几乎所有类型的金融机构都参与到产业丈，调控板子不比住宅来得轻多少，也日夜牵动地产的开发与运营之中，包括商业银行、养老基着开发商的神经。金、辛迪加、产业地产投资信托、私人投资者、新城模式的产业黑洞：产业新城是二三线城合资模式、债券市场、商业抵押担保证券、信用市政府最乐于建设的，但往往是新城配套先起，公司、夹层贷款等等。海外投资商主要通过海外基金来完成产业地产项目的融资。而由于国内房地产基金一直没有获批，因此国内的融资渠道并不畅顺。国内地产商主要是通过私募或者直接的私人投资做产业地产项目。其缺点是往往很难做大，难以形成特定的规模。并且融资成本相当@杨永强TCG中盛高，普洛斯大约控制在6%～8%的即期回报率就可投资集团合伙人：以购地（以此推算，其融资成本大约仅在4%～6%产业地产基金是片“难者不会，会者不难”的领域，只有之间），国内成本低的也要在12%，除非自用与政府深入密切合作，并具备（大约仅要求5%～7%），反映在资产价格的报价出色招商引资能力和一流金融上要差接近一倍，这也是为什么目前物流基本由杠杆等能力的投资者才能在这片“兵家必争之地”做到真正外资寡头垄断的根本原因，国内物流地产的客户的“无所畏惧”。则基本集中在中小企业，大多在100亩规模以下的029n封面文章COVERSTORY水煮产业，三论地产P20总部基地产业地产开发运营解决方案P36汽车流通产业下的汽车城开发P42信息主题产业地产的设计开发探讨P47杭州东部软件园运营模式与服务体系解析P52上海金融谷：打造中国金融服务外包产业旗舰P56范围内，还要和农用地上的简易仓库竞争。低，企业用来融资金额也低，购买积极性也就低内内有别，国进民退：一方面是普通民营企一些；必须现房销售，资金周期更长，逼得开发业贷款利率高，贷款渠道少；另一方面，国资背商搞变相“预售”；市场上短期资金多，长期资景的园区类开发商依然可以通过多种渠道融资，金少，不符合产业地产价值规律，产业地产是经而且融资成本相对较低。海泰发展和大港股份获营性房地产，价值曲线类似于商业地产，但市场得的长期借款利率均低于7%，苏州高新和外高桥上的资金大多属于饮鸩止渴型；产证限制，小企也获得了基准利率的长期贷款，股市低迷使得向业融资更难，由于大多数产业地产按照栋来办理股民圈钱的途径都受到了极大的限制。产证，不能分层、分套，这一点不如商业地产性渠道少，代价高：目前正常渠道的融资大约质的，也因此，一般而言，工业地同等产品类有银行借贷，虽然成本低、但门槛高、行政干预型，价格只能在商业地的30%～70%，影响了产性大、受宏观调控影响加大。REITs，即房地产投业地产的价值；退出机制不完善，除了外资有顺资信托基金，是海外产业地产主要融资渠道，国畅的退出机制，国内产业投资大多在退出机制上内受限制，条件不成熟。信托融资：成本比相对没有合理途径，这其实进一步加剧了产业地产短较高，目前受到限制，国内目前在18%～25%，期化运作的特点；缺乏“售后回租”等多种融资并且一般就在2～3年。私募基金：是海外产业地通道，理论上作为经营性房地产，产生稳定现金产普遍运营的融资渠道，很多产业地产运营商都流，都可以作为金融融资产品，但目前这么做仅持有专门的产业地产专用投资私募基金，融资成是少数企业，银行等专业金融机构是相对缺乏本大约和信托差不多，当然法道深厚的，能融到的。比如普洛斯就包括：标准化物流设施、定制10%左右，但资金量相对就有限的很。服务、收购回租、咨询服务、物流设施出售再回利润低，流量慢，风险大：产业地产的市场租(CDFS业务)等五种方案。万通工社的模式，其价格的波动相对平缓，预期收益率比较确定，也核心是“售后回租”。与拥有工业土地储备的大因此行业利润率并不高，加上企业客户受“忽企业合作，把地卖给万通，然后回租。悠”难度更大些，目标客户又大多数属于“改善性”，对产品要求高，因此，销售的流量也不会三九难：竞争难很高，一年能卖15万平方米就是业内新闻了，但叁同时受到各种风险因素影响却一点不少，这也就产业地产开发商大多看中了巨大的市场潜使得融资成本成为非常重要的一环，是风险控制力，当时优质产品市场上供应几乎是空白，但一的首要环节，融资成本20%的，要同时和10%，旦踏入这片蓝海，却让人感觉到进退两难。7%，4%的同时竞争，风险大可见一斑。竞争大企业入驻难：同样作为经营性房地其他的难处还有：工业地的资产评估价格030nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期挤到极偏的位置，工业地的选址虽然不像商用地那么苛刻，但对于大多数想在工业用地建办公的开发商而言却不是个好消息，研发也好，总部也好都对公共交通条件有着较高的要求，很多工业地企业购买后出现长期空置，往往就是因为条件不成熟。竞争上的难处其实数不胜数，民营与官办、国企竞争难，由于政府也是直接或间接介入产业区开发的，所以当面临吸引同一企业入驻时，民营身份是得不到任何竞争优势的；全国化企业与地方保护的竞争难，当企业希望走出地方，便要面临与地方保护的斗智，产业客户和住宅类似，产，产业地产和商业地产有着相当的类似度，都地域性都比较强，很难异地“带客户”，而产业需要主力店，主力店稳定、吸引中小企业、自地产最希望吸引的大中型企业往往都有比较深的身有能力做营销、带动上下游产业链等等，当然地方根基了，迁址如同拔大树，断根连着筋；低“主力店”要价也都不低，较商业地产更为复杂水平重复竞争难，大多数开发商对产业地产规律的是，产业地产的“主力店”要看的不仅仅是租不熟悉，仍然停留在销售型房地产的模式，对区金，更需要看政府相关的优惠政策，一房东给出域项目的长久价值提升缺乏考虑，但在面对企业的优惠幅度往往是二房东无法给出的，一房东可客户时，短板便会显现出来，这会带来社会资源以送土地、可以送厂房、可以送住宅用地，所以的极大的浪费；信息渠道竞争难：很多区域规划一旦一房东和二房东竞争，二房东是必败的，今往往是某些企业前期介入就开始的，交通等配套天我们看到产业地产开发商成功作品少，几年后资源往往也随之跟进，并且往往能得到最好的区去一看，往往十分败落，大多与缺乏“主力店”位，圈外的企业信息掌握晚，系统研究也慢，有关。能拿到的更多是“飞地”；重复建设竞争难，物流寡头垄断，缺乏机会：今天普洛斯、嘉同一主题，同一产品，这是中国式产业跟风的民等国际物流企业基本垄断了我国目前中高端的物特点，各省份的产业导向的重复率相当高，这流市场，顶着500强的名号大肆拿地，他们融资成直接造成了产业主题的高重复度，进而造成了本低，建设标准高、通过国际平台锁定高端的欧美竞争上的同质化。企业，国内物流企业只能在中小城市、零星小地块中求生存，还必须面临农用地上的低价竞争，定价四九难：专业难权还基本操纵在寡头手中，不可谓不难。肆与实业企业竞争难：通用厂房相对而言技术产业地产的专业化由于这个行业的发展的畸含量较低，因此，很多实业企业往往选择拿超形而显得相当的怪异，应该专业化的方向往往发自身需求的土地，然后多建一块出租或出售，展不充分，反之则兴旺发达，特别是在利用相对成本更低，实业企业往往因为自己充当了“主力廉价的土地去干住宅、干商业、干办公等方面特店”，反而更容易存活，通过市场拿地，往往很别突出，盘点专业瓶颈，更是数不胜数。难与之竞争。专业开发商少：产业地产这个领域，专业级与其他性质土地竞争难：退二进三几乎是每的开发商其实非常之少，如果从销售金额，销一个地方政府的夙愿，三产比例高，往往意味着售量等方面去判断，更是与住宅不是一个数量级现代化已经来到，因此，做土地规划时往往优先的，联东作为一家自称“产业地产看联东”的专考虑商业性质的土地，商业、住宅等性质用地的业企业，一年不过10多亿的销售额，与万科、恒高地价也天然排斥工业性质用地，工业地往往被031n封面文章COVERSTORY水煮产业，三论地产P20总部基地产业地产开发运营解决方案P36汽车流通产业下的汽车城开发P42信息主题产业地产的设计开发探讨P47杭州东部软件园运营模式与服务体系解析P52上海金融谷：打造中国金融服务外包产业旗舰P56大等过千亿的比起来，真是小弟弟了，虽然现在来较高价值的金融、税收、人才等的平台服务；进入产业地产的开发商越来越多，但多是多元化专业商服服务公司少，如果对产业区入驻企业做运作的需要（如当需要拿几十平方公里的产业新满意度调查的话，80%会提及商服配套少，基本城时），并且缺乏拿得出手的作品。的餐饮配套都有，但针对商务客户、休闲娱乐等专业人员少：与产业地产的快速发展比起的就往往不足，产业地产的员工往往两极分化，来，专业人员就更少了，联东的人员流失率近年如何针对不同人群提供不同服务，国内目前大多来居高不下，频频被挖角，而联东自身尚谈不没有规模性公司来配套，产业区的客户似乎是被上成熟，大量原本做住宅的专业人员进入这个行遗忘的客户；专业设计少，产业地产在设计院的业，相反带入了很多“住宅”经验，使得专业化业务范围内也属于被遗忘的角落，很少遇到这方更难推进。面的专家，往往是完全依据业主方意见，产业地成功案例少：由于国内外环境上的巨大差产设计与原先的工业园设计理念是完全不同的，异，使得国外的成功经验很难在国内复制，国内更多需要考虑运营对设计的影响，营销管理难把目前能称之为成功的案例，大多数是官方背景，控：产业地产的营销工作也是比较特殊的，与豪供官方借鉴是可以的，民营的借鉴就会出问题，宅营销类似的周期长、单品总价高（即单品佣金联东有着少量成功案例，但其在全国复制中，同高）、客户寻找漫长等特点，同时还要考虑不同样碰到了水土不服的情况，中国式的产业地产成企业之间相互的影响等；专业策划也是难点，产功案例库离完善还有很远很远。业地产相对于商业、住宅而言，虽然土地比例是专业数据少：作为系统研究的需要，专业化最高的，但需要专业策划却是最少的，国内也缺的数据库在国内目前几乎是空白，既没有各个分乏专门对于产业地产的研究咨询机构。类市场的成交、租金，也没有对于产业地产非常重要的行业企业产品数据库，宏观数据也是不同五九难：经营难出口不同结论，相当混乱，而克而瑞在今天住伍宅、商业的数据已经达到了功能非常强大的定制经营绝对是大多数产业地产开发商回避的一阶段，总体而言，数据角度还处于非常初级的阶个问题，但却是个不容回避的问题。段，这给决策带来了非常大的困惑。经营管理不同于物业管理：目前的产业地产除了这些专业难点之外，专业配套公司也的经营管理公司本质上仍然是物业管理的职能，少，针对产业地产的专业服务公司非常少，一般或者简单的做些平台整合的工作，统一招聘、提都是开发商自建，自建由于缺少规模效应，成供融资机构等等，对于价值增长的管理是缺乏经本非常高，服务质量也差，特别是在能给企业带032nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期验的，而这也是经营管理的实质。胡永丹CRIC克而瑞套只是停留在口头或者宣传上，这绝对是影响园经营管理市场化成功少：目前绝大多数的经城市运营顾问中心项区可持续发展能力的。目总监：营管理都是以营利为目标，但实现不了营利。产业配套难：对于高科技行业，主要在于小人才，是影响产业地产成功的经营管理缺乏市场化的经验，营利渠道单一化，微企业的支持及人才引进等相关配套政策，对于三大问题之一。这里说的人对企业需求、员工效率、产品改造等缺乏深入挖才，是指入驻这个产业园区的大宗商品，交易中心的建立则非常重要，不同产掘，细化程度远远不及商业地产的管理水平。企业所需的技术人才，尤其集业导向需要不同的产业配套，而这种产业配套对中在ITO、BPO、KPO服务节能建筑管理难：低碳节能是大势所趋，欧于非实力型开发商而言是非常困难的，不同的地外包园、医药研发园，如何成美企业对于所入驻企业是否具备美国或欧洲节能功将企业所需的技术人才与各块往往具备吸引不同产业的地缘优势，不同产业城市院校实现链接、合作也是标准都是非常关注的，也为此开发商引入了大量又需要不同的产业配套，这种产业配套往往又不保障产业园区后期运作的最大的新型建材和设备，对于节能设备的管理运营又因素之一。是一日之功可以完成的，完成又很难在不同地块是一个急迫的问题，买了不会用，对于以长期运中复制，开发商、地块区位、产业配套往往很难营为目的的项目有很大影响。完全匹配，这都会对增加开发难度。事实上，经营管理目前是全方位落后的，缺产业政策难：目前产业政策往往是滞后的，乏品牌管理企业、没有成熟的市场化经营模式、而如果没有完善的产业政策很难吸引大型企业进奇缺的专业经营人才、经营管理公司的退出渠驻，现在产业政策又雷同多，针对性少。道、政府非市场化的干扰、开发商对经营管理的其他的，特殊产业选址难。比如：环保等不重视（这尤其在销售型的产业项目上普遍），行业选址受限多，一些需要低温冷冻、恒温、无总之，这会形成一个恶性循环，微利或亏损就无尘等条件的更难以找到合适的项目，如果企业没法吸引优质人才和优质企业介入，缺乏市场化推有能力自建，就难上加难了；产业研究难，产业动必然导致服务体系的不到位，从而对长期价值研究机构虽然不少，但针对产业地产的产业研究有了重大影响，经营最起码是和开发共重的，而却几乎是空白，每个产业都有其特殊要求，特别不是甩包袱。在物流、中试规模、定制厂房等领域，都需要深入的研究；产业升级难：产业升级几乎是每个政府或者说产业地产开发商所期盼的，因此，大量六九难：产业难陆项目或优惠政策都是围绕产业升级的，结果产业升级的规划产品远远超过了实际需求，产业跨度对产业的了解是考验开发商产业地产段位的差异大，中国是个自身差异化很大的国家，沿海主要衡量指标，事实上绝大多数的产业地产开发城市、发达城市、资源型城市等等，各有产业特商对各产业是不了解的。色，给企业的布局和研究也带来了很大的挑战，宏观经济的下坡路：事实上，由于这几年这是一个“发达国家和发展中国家”共存的地中，中国经济增长方式没有进步，直接导致了宏方，合作方（如政府）、客户自身意识、理念等观经济走向下坡路，进而带动了制造业，生产型都有很大差异；产业定位难，在中国，产业定位服务业的下滑，这种下滑对产业地产也形成了直往往是个险招，因为定位中的干扰因素太多，除接的影响，企业对未来前景不再看好直接导致了非企业有确定性的资源客户，比如做钢贸的一般对置业需求的降低，一般对于产业地产的购置，都是以前一个村的，人家挖也挖不走，否则隔行大多来自于企业的积累资金，当积累变成紧缺如隔山，进入陌生的圈子，风险非常大。了，自然不会再买房了。产业链难：产业地产一个重要的概念是能够形成产业链。比如上海安亭汽车城能够吸引大量七九难：客户难柒的下游企业进入，但能够形成完整产业链的毕竟是少数，大多数园区也在招商引资方面，更注重产业地产的客户是个令开发商纠结的事，是平方米纳税额这些指标，对于产业相互之间的配否需要屏蔽客户，如何引导客户？都是难题。033n封面文章COVERSTORY水煮产业，三论地产P20总部基地产业地产开发运营解决方案P36汽车流通产业下的汽车城开发P42信息主题产业地产的设计开发探讨P47杭州东部软件园运营模式与服务体系解析P52上海金融谷：打造中国金融服务外包产业旗舰P56对稳定，自己建厂建总部研发又拿不到地，更多是被逼到了产业地产中的，这一块蛋糕大家都在抢，往往又会陷入过度竞争的境地，某些区域内往往会集中多个产业地产项目，针对有限的客户源，陷入价格战。中国式的发展中，客户也不是纯净的。比如：产业地产中“诈骗”客户不少，很多企业，以落税收为名，骗取相关优惠政策，然后逃之夭夭，留下空置房，有时甚至说不清楚产权方，给开发商留下后患；改用途的客户，很多产业地产自身做出了两可用途的产品，结果用户进来后，擅自改变用途，对产业园的发展带来了影响，还有很多客户由于购买的是独栋产品，对立面擅自改造，更是形象杀手；二房东的客户，二房东的投资客要不要？无论哪个分类市场，都会存经营理念一般与一房东很难合拍，不同管理方在投资客，住宅市场中，政府对投资客限制多式，不同定价方式，也会给园区内客户造成困多，持有型商业对投资客往往屏蔽，销售型则惑，对园区价值不利。欢迎备至，产业地产面临相同的问题，作为经客户之间的干扰：一般完整的产业地产，一营性房地产，投资客对于以销售为目的的开发般包含了定制区、厂房、总部、研发、配套等商还是持欢迎态度的，投资客有一部分可以追等，虽然力求打造花园式的环境，但使用厂房、加投资进行改造，降低开发商的资金压力，但中试等性质的企业，往往会有噪音等干扰，进而另一方面也会对开发商的价格体系形成挑战，影响周边入驻企业，这也是招商和经营中必须解政府一般不欢迎投资客，会有各种手段进行限决的难题；定制客户的复杂：定制客户虽然一般制，比如北京的丰台总部园，投资客说到底是不是产业地产的主流，往往是带有特殊产品要求长短期利益的选择，这个选择对于大多数开发的，这类企业周期长，要求多，如果开发商产品商而言是难以抉择的。经验不丰富，施工容易出差错。大客户要不要？前文说到大客户往往是政府的宠儿，大企业知道自己的价值，往往要价很低，对于开发商是否如商业主力店去引入大企八九难：产品难捌业，引入之后效果如何？开发商往往心中没底，事实上也一直缺乏这方面的专业论证成果，因此产业链的整合与产品线的融合：由于需要整这也是个难题。合产业链促进园区的有机发展，必然包括各个产小客户要不要？小客户基数最大，干扰因素业的上下游企业以及各个生产运营环节，如研也相对少很多，容易吸引，所以做孵化器的园究、生产、管理、展示和销售等。于此同时也对区也比较多，但往往需要相关优惠政策，开发厂房、总部、研发等不同的物业类型提出要求。商需要承担“做市商”的职责，否则小客户租因此如何兼顾产业地产的功能、协调各个环节的金承受能力低，大多数也买不起，变动也大，关系，同时又保证整体的形象高度，成为产品规对周边教育资源的依赖也比较大，开发商往往划设计中一个重要难题。会算不上账。开发商的诉求与市场的需求：从企业运营层中型客户大家抢：目前产业地产真正的成交面上讲，多数产业地产开发企业对现金流和项目客户大多数仍然在中型企业，大企业不会来，小盈利性有一定需求，在产品设计上会更多的考虑企业看不上，中型企业有一定的购买力，也相控制成本、面积与总价而不是把重点放在使用企034nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期业的实际需求，因此产品在面积、车位配置、机@马彦文CRIC克而要，所幸与商业地产相比，产业客户相互之间的电设施配置、商业配套等多方面可能都不符合企瑞昆山机构总经理：影响没有商业这么显著，所以还不存在纯销售必以地方政府主导的产业集聚，业的实际需求。由于没有更好的选择，不少企业败的结局，但影响还是非常大的，项目大的影响最突出的表现形式是园区建也被迫退而求其次。而另一方面，部分开发商虽后期销售，项目小的没有规模效应。设，建设容易招商运营难。多然有长期的发展眼光和对品质的追求，但由于市个地方园区变荒区，究其原因租售结合模式：租售结合对资金的依赖也是有三：1．定位盲目。不从区场劣币驱逐良币，也不得不放低身段追逐市场。非常大的，一般是政府有要求持有的比例，这种域城市经济实际出发，或长官这在一定程度上都造成今天的产业地产产品难以意志，或追逐热门题材，或盲持有往往是被动的，有时候为了容积率指标也会突破的状况。目高端路线。2．不会招商。做一部分大体量建筑以持有，待租金稳定后再谋游击式招商策略，重企业品园区的共性与企业的个性：作为产业园区，整体销售，租售结合还有一个原因是和市场相对牌，轻产业导向，重短期政绩规划设计和外立面的相对统一，面积、层高、承轻长远发展，不研究产业环冷淡有关，被迫拿一部分出来租赁，将物业抵押重等相对统一，整体形象效果好，却影响了企业境，不研究招商对象需求。沟回流一部分资金。通效果差。3．体制瓶颈。政的个性化与辨识度。定制客户和定制产品虽然能合作开发：这可能是最适合中国国情的，也府强势主导下，管委会形式居解决一些问题，但也不利于项目的整体规划，特多的开发模式，建设环节有优是在环节众多的产业地产特征中寻求安全的一个势，但到招商和运营管理环别是地下车库、道路系统、规划审批等。方法，合作方一般是政府或者大型实业企业，前节，缺乏市场化、公司化、系同时，由于起步较晚产品一直处于低水平徘者可以有共同利益的捆绑，后者能建立起“主力统性的机制对接。徊，标杆产品和成功案例少，同时专业设计团队店”，但实际操作中也不是那么理想，强势的一经验也不足。由于建筑规范少，产品标准随性不方很难“伺候”，制肘也多。一，很难有统一的衡量标准，导致产品参差不齐其他的模式也是基本雷同的。比如：拿产鱼龙混杂。另外，项目开发之初缺乏精准的客户业新城的大区域用地，以住养产，往往住已起，定位或者缺乏开发经验，导致产品设计思路不清产未动；定制模式，融资易但周期长，施工风险目标不明确影响产品结果。市场、客户、客户需大；“擦边球”模式，亦产亦住亦商，政策风险求都在变，顺应客户的成长而产生的需求变化，非常大，容易被打压；产品模式，打造优秀产也是产品打造的一个难点。品，关键怕过于领先市场，成本控不住，价格下不来，法式石材贴面多见于一些独栋总部项目，往往费力不讨好，搞得企业招牌都没地方放，价九九难：模式难玖格又贵得离谱，维护保养还难。模式其实是以上这些难处的最终妥协后的选产业地产确实是新兴的房地产模式。未来十择，中国式开发带来了很多中国式的模式开发，年，我们要补上前十年欠的商业债、产业债。中国在我们看来，尚没有完美的开发模式，每一种开式开发虽然特殊，但终究会出现一批统领江湖的成发模式背后都有难言之隐，利弊清见。功者，中国式的智慧一定会弥补上这些不足，那些纯持有的模式：这是最难的也是相对最合理难处。有困难才有发展的动力，当然也有走捷径的的开发模式，政府背景的开发商以这种模式居小聪明。希望盘点中国产业地产的“九九八十一多，由于支持这种模式的是政府可以从税收及其难”后，会有更好的“九九八十一解”！他途径获得回报，所以一般开发商复制不了，此类政府也往往有较强的招商能力，对土地的控制力较强。外资纯持有模式：目前这个领域基本只在物流中出现，外资在前文提到的融资优势是这一闭环形成的关键，这种特殊性在今天的国内也没有CRIC克而瑞上海机构普及性。电话：021-60867500地址：上海市闸北区广延路383号文武大楼4楼纯销售模式：没有退出渠道，只能向客户035n封面文章COVERSTORY总部基地产业地产开发运营解决方案文/上海易居房地产研究院产业地产，尤其是总部基地产业地产，将会逐步成为支撑中国房地产业走好下一个十年的重要一极。简单地说，直接原因在于巨大的开发空间给了企业“做事”的机会，低廉的地价、尚未白热化的竞争放低了进入的门槛；根本原因还是在于我国经济结构和产业结构转型升级客观上需要产业地产的支撑。036nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期根据易居研究院产业地产项目部的咨询顾问地产开发的企业中，超过50%的企业是出于企业实践经验，并结合对津沪总部基地项目的调研，战略或行业前景的考虑，进行业务调整转型，进发现目前两地的总部基地发展总体呈现出以下六入产业地产领域。个特征：在开发主体上，天津以国企居多，上海天津总部基地开发企业业务范围情况以民企居多，且多数企业是通过战略或业务调整转型而进入产业地产领域；在项目选址上，出于混业经营环境、成本等因素考虑，主要集聚在一二线城市17.6%郊区；在入驻企业类型上，以依靠智力创造财专注房产开发富、对商务环境依赖度较低、办公环境要求较高82.4%的智力密集型企业为主；在产品类型上，企业独栋和双拼别墅是主流核心的产品；在园区功能定位上，商务办公和研发功能为主，辅之以生活与专注产业地产休闲功能；在盈利模式上，采用较多的是可快速41.7%实现资金回流的只售不租模式。转型产业地产剖析开发主体，转战产业地产新58.3%领域根据易居研究院产业地产项目部的咨询顾与天津稍有不同的是，上海总部基地开发主问实践经验，并结合大量调研分析发现，从津沪体中，民企是主力军，占比达52.6%，国企占比为总部基地开发主体的性质看，民企和国企都扮演36.9%，而外资企业在总部基地开发主体中也占了着非常重要的角色；从开发主体的业务经营范围10.5%的比例，如创智天地就是由杨浦区政府和瑞看，天津总部基地的开发主体中，专注于房地产安房地产联手规划开发的。开发经营的企业占多数，而上海总部基地的开发上海总部基地开发主体性质主体则以混业经营的企业居多，但其共同点就是外企两地大多数开发主体都是经过业务调整转型后进10.5%国企入产业地产领域。36.9%天津总部基地开发主体以国企居多，以58.8%的比例稍占优势，并且部分企业是政府为区域开民企发特意牵头成立的公司，如天津生态城投资开发52.6%有限公司就是由天津市滨海新区政府牵头，联合泰达控股、国家开发银行、天津市房地产开发经从业务经营范围来看，上海总部基地开发主营集团有限公司等股东成立，专门负责对天津中体与天津有所不同。调研数据显示，专注房地产新生态城进行开发。开发的企业和混业经营的企业几乎各占据半壁江天津总部基地开发主体性质山，占比分别为45.4%和54.6%；而专注房地产开发的企业中，仅18.2%的企业一直致力于产业地产民企41.2 %的开发。上海总部基地开发主体业务经营范围情况专注国企58.8%房产开发45.4 %从业务经营范围看，天津总部基地开发主体中专注于房地产开发的企业居多，占总数的54.6%82.4%，混业经营的企业只占17.6%。而专注于房混业经营037n封面文章COVERSTORY水煮产业，三论地产P20总部基地产业地产开发运营解决方案P36汽车流通产业下的汽车城开发P42信息主题产业地产的设计开发探讨P47杭州东部软件园运营模式与服务体系解析P52上海金融谷：打造中国金融服务外包产业旗舰P56上海总部基地项目分布专注产业地产18.2 %中心城区18.2 %81.8%转型产业地产81.8%城市郊区我们认为，出现上述情况的原因主要有两我们认为，房地产开发企业首选布局一二点：一是随着中央调控的加紧，无论是国企还是线城市郊区，主要是从总部基地开发运营的外部民企都感受到了住宅市场的压力，加之商业地产环境和内在条件两个方面进行考虑。首先，从外市场的日渐饱和，地产开发企业纷纷开始寻找转部环境来看，与三四线城市相比，一二线城市基型之路，而产业地产正是地产多元化发展的有效础条件和商务设施完善，研发能力和专业服务强路径；二是产业地产正处于起步阶段，未来发展劲，对外开发程度不断加深，政府服务意识不断看好，这也正是很多开发企业开疆拓土、建立品增强，为总部基地的开发运营提供了良好的外部牌的大好时机。环境。其次，从总部基地开发运营的内在条件考注重项目选址，布局一二线城市虑，总部基地的开发理念要求其要选择在绿化率郊区高、环境佳及交通便利的地方。与中心城区相比，城市郊区具有地域宽广、地价相对低廉、生根据易居研究院产业地产项目部的咨询顾问态环境保护较好、绿化可塑性较强等特点，更具实践经验，并结合大量调研发现，在津沪总部基备开发运营总部基地的良好条件。地项目选址上，开发企业往往优选交通便利、具有高增长、高潜力的一二线城市郊区进行总部基天津中心城区与城市郊区土地供应情况16002地的开发运营，以塑造高品质、具有地区辐射力1400及区域标杆示范作用的总部基地项目。12001.51000从天津总部基地项目选址情况来看，城市郊8001区是开发企业布局的主战场。目前，位于城市郊6004000.5区的总部基地占调研总部基地总数的83.6%，而位200于中心城区的总部基地仅占调研总数的16.4%。00200920102011天津总部基地项目分布中心城区(万平方米)城市郊区(万平方米)中心城区(万元/平方米)城市郊区(万元/平方米)中心城区16.4 %上海中心城区与城市郊区土地供应情况16002140083.6%12001.5城市郊区100080016004000.5上海总部基地项目分布特点和天津基本类200似，大部分总部基地项目分布于城市郊区。位00200920102011于城市郊区的总部基地占调研总部基地项目的中心城区(万平方米)城市郊区(万平方米)81.8%，而位于中心城区的总部基地仅占调研总数中心城区(万元/平方米)城市郊区(万元/平方米)的18.2%，城市郊区的总部基地分布比例远远大于中心城区。038nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期精选入驻企业，聚焦智力密集型我们认为，总部基地在入驻企业类型上聚焦企业智力密集型企业，主要是由产业发展趋势和总部基地内在条件决定的。第一，根据“十二五”规根据易居研究院产业地产项目部的咨询顾问划纲要所述，到2020年，节能环保、新一代信息实践经验，并结合大量调研发现，在入驻企业类技术、生物等智力密集型产业将成为国民经济的型上，目前津沪总部基地入驻企业以金融贸易、支柱产业，其产业增加值占国内生产总值的比重科技研发和咨询服务等智力密集型企业为主，工将达到15%左右。由此可见，未来智力密集型产程能源等资源密集型企业也占据一定比例。业将会大力发展，而总部基地在入驻企业类型上天津总部基地入驻的企业类型包括金融贸聚焦智力密集型企业，符合产业发展趋势，必然易、科技研发、工程能源、咨询服务和医学食品会带来自身的繁荣发展。第二，智力密集型企业等五类，其中智力密集型企业占据80%以上的比主要依靠智力创造财富，对商业氛围依赖度相对例。根据调研数据分析得知：在天津总部基地入较低，但对环境要求比较高，这正好契合总部基驻企业类型上，金融贸易类企业最多，占比超过地的自身条件。35%；科技研发类企业紧随其后，占比为29.4%；咨询服务类和医学药品类企业也在其中占据18%优化产品形态，主打独栋与双拼的比例；值得注意的是，包括地产、电气、燃气别墅等工程能源类企业在天津总部基地入驻企业类型根据易居研究院产业地产项目部的咨询顾问中占据不小的比例，是一支不容小觑的力量。实践经验，并结合大量调研发现，目前津沪总部基天津总部基地项目入驻企业类型分布地的主要产品类型包括企业独栋、双拼别墅、联排别墅、多层写字楼和小高层写字楼等。其中，企业贸易金融35.3 %独栋和双拼别墅是主流核心的产品类型。29.4%从产品类型来看，企业独栋是天津总部基地的科技研发医学食品主流产品类型。目前天津有企业独栋的总部基地占5.9 %到调研总数的67%以上，有双拼别墅的总部基地占17.6%咨询服务工程能源比为34.1%，有联排别墅的总部基地占比为25.0%，11.8 %而有多层或小高层写字楼的总部基地占比较少。天津总部基地项目产品类型上海总部基地入驻企业类型主要包括科技80.0%67.7%研发、金融贸易、咨询服务和工程能源等四类，70.0%60.0%智力密集型企业占据95%以上。其中，科技研发50.0%类企业以60%的占比在所有入驻企业类型中独占40.0%34.1%30.0%25.0%鳌头；金融贸易和咨询服务类企业分别位列第二20.0%16.7%和第三，共占比37%；而工程能源类企业占比很10.0%8.3%小，仅为3%左右。0.0%独栋双拼联排多层小高层上海总部基地项目进驻企业类型分布上海总部基地项目产品类型贸易金融90.0%76.3%28.6 %80.0%74.5%70.0%咨询服务60.0%8.6%50.0%49.0%42.7%37.5%40.0%2.9%60%30.0%工程能源科技研发20.0%10.0%0.0%独栋双拼联排多层小高层039n封面文章COVERSTORY水煮产业，三论地产P20总部基地产业地产开发运营解决方案P36汽车流通产业下的汽车城开发P42信息主题产业地产的设计开发探讨P47杭州东部软件园运营模式与服务体系解析P52上海金融谷：打造中国金融服务外包产业旗舰P56津沪总部基地项目功能分区情况园区配套其它2.1%11.4 %研发31.9 %办公54.6%总部基地功能定位的这一变化，是遵循和适应企业发展需求的表现。从入驻企业类型看，津沪两地总部基地的入驻企业类型主要包括：需上海总部基地产品类型的分布与天津的情要良好的办公环境以提高工作质量的智力部门，况略有不同：企业独栋和双拼别墅仍是上海总部如软件、研发等；需要独立办公环境进行统一人基地的主流核心产品类型，目前有企业独栋或双力资源管理的公司部门，如呼叫中心、快递服务拼别墅的总部基地均占到调研总数的75%左右，等后台服务中心；需要侧重企业内部的管理统但紧随其后的是有多层写字楼的总部基地，占比筹、工作性质决定了其不需要聚集在成本很高的49%，而有联排别墅或小高层写字楼的总部基地城市市区的机构，如某些公司的集团总部或区域占比相当，约为40%左右。总部。这些企业对总部基地功能的要求主要集中我们认为，总部基地是总部经济和商务花园在办公和研发，以及由此衍生出来的生活休闲功的结合体，具有低密度、低容积率、高绿化率、能，这也决定了总部基地在建造的过程中逐步剥花园办公、生态生活等特点。企业独栋和双拼别离生产功能，功能布局以研发与商务办公为主。墅之所以成为总部基地的主流核心产品类型，首我们认为，纵观国外总部基地发展历程，结合先是因为企业独栋和双拼别墅是总部基地低密对津沪总部基地的定位和功能分布现状，可以看出：度、高绿化率、花园办公等特点最完美的诠释载我国总部基地正处于第二代——商务与社区的起步阶体；第二，与其他产品类型相比，企业独栋和双段，该阶段的总部基地融进城市生活的元素，开始营拼别墅更能够满足企业改善办公环境、提升整体造出一种共同工作和生活的社区气氛。（表一）形象的需求；第三，入驻企业拥有对独栋、双拼别墅的自由冠名权，可以根据自身需要进行个性选准盈利模式，偏向于只售不租风格展示和设计，这有利于企业形象的建立和品模式牌价值的提升。根据易居研究院产业地产项目部的咨询顾问明晰园区定位，强化研发与办公实践经验，并结合大量调研发现，在项目的盈利模功能式上，目前总部基地项目主要的盈利模式有只售不租、只租不售和租售结合三种模式，其中只售不租根据易居研究院产业地产项目部的咨询顾问模式是总部基地开发商采用较多的盈利模式。实践经验，并结合大量调研发现，从总部基地园区功能定位来看，津沪总部基地已经将传统的生资金实力、运营能力与盈利模式的关系示意强产功能剥离开来，主要集中在研发和商务办公等运营能力功能上，辅之以生活与休闲功能。根据对总部基地项目功能分区情况的分析，只租不天津和上海的总部基地基本都具备办公和研发售模式租售结功能，并且平均约占86%的建筑面积，包括商业合模式只售不租模式配套和商务配套在内的园区配套则约占11%，仓弱储、厂房等所占建筑面积很小，仅为2%左右。资金实力强040nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期表一：国外总部基地发展历程第一代第二代第三代第四代工业园的演变商务与社区发展邻里关系NEWTOWN城市边缘，由多组小规城乡结合部，有一定的基本情况规模较大，交通便利大型综合社区模的建筑组成规模偏重于基于科学研发的科学研发企业为主；入园企业商业型企业为主大型综合型的跨国企业企业商业型企业出现研发、办公、部分商业办公、商业、居住、承担功能研发、仓储、办公办公、商业、银行设施教育、休闲场所营造出共同生活和工作与城市的联系也越发紧密，成为城市功能的一一个可以“自己自足”，以及可建筑标准较低，但比工特点的社区气氛，融合进城部分。出现私人空间和公共空间之分，但企业以提供足够内部交流空间的综合业园有所提高市生活的元素无法真正拥有优美景致的独立小环境社区只售不租是天津总部基地项目采用最多的盈通过分析津沪总部基地项目盈利模式的调研利模式。天津总部基地中，85%以上的项目采用数据，不难发现，只售不租盈利模式比较受总部的是只售不租的盈利模式，而采用只租不售和租基地开发商的青睐，而这种现象在天津总部基地售结合盈利模式的只占4.8%和9.5%。目前，除联项目中体现得更为明显。我们认为，出现这种情东U谷总部大观、中兴天津产业基地及泰达中小企况的原因主要有以下两方面：一是很大一部分总业园等少数几个项目外，大部分总部基地项目采部基地开发商都是由传统地产开发商转型而来，用的都是只售不租模式。且中小型企业居多，企业资金实力不是非常雄天津总部基地盈利模式分析厚，总部基地的开发和专业运营管理经验不足，9.5%因此在总部基地开发中选择与传统地产开发相近只租不售租售结合的快进快出模式——只售不租可以使开发商快速4.8 %回笼资金，减小资金压力，规避项目整体风险；二是目前我国总部基地产业地产的发展还处于初步发展阶段，未能形成良好的产业生态环境、合85.7%理的产业结构和可持续发展的产业空间，这对开只售不租发商长期运营总部基地形成较大的桎梏。只售不租仍是上海多数总部基地项目采用（注：文中图表资料来源均为上海易居房地产研究院产业地产项目部）的盈利模式，40%左右的总部基地项目采用只售不租模式。但与天津稍有不同的是，采用只租不售、租售结合盈利方式的项目的比例相对较大。其中，包括上海总部湾、张江润和国际总部园以及创智天地等项目在内的采用租售结合盈利模式的总部基地项目占比超过了三分之一，而采用只租不售盈利模式的总部基地项目占比为26.5%。上海总部基地盈利模式分析只租不售26.5%租售结合35.3%只售不租38.2%041n汽车流通产业下的汽车城开发文/张浩（@CRIC张浩）CRIC克而瑞城市运营中心项目经理不同于其他产业地产资源整合，汽车城产业整合是以汽车这一消费型产品为核心。但汽车城的开发运营与一般产业园一样，由众多独立的企业实体共同组成，运作过程中的配套服务是构筑汽车城生态系统的关键，也将最终形成汽车城对外的核心竞争力。nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期消费观念催生新汽车产业园区时代汽车产业园业态升级汽车在国内大众生活中所扮演的角色已经从小商品市场专卖店大卖场购物中心商办住综合体业态升级过去的高端奢侈品逐步转变为大众时尚化的消费汽车卖场4S店品牌专卖店汽车超市汽车城综合汽车城品。作为一个有巨大产业聚合力的产品，汽车所亚运村汽车交易上海东昌奥迪城深圳鹏峰汽车城北京东方基业汽安徽六安国际汽扮演的角色变化正在促使厂商对上下游采购、销市场市展厅车城车城售等渠道管理进行产业系统化升级。宁波中基奥迪城仁寿长安汽车超杭州汽车城市展厅市汽车渠道管理系统化升级业态特征：高档奢侈品普及化大众时尚化多个（非一级）经一级经销商出售单多品牌集聚，开放集聚4S店、展厅以汽车城建设为契销商集中出售多个一品牌，店铺有统展厅集中销售，专卖场等销售及检测机，同步建设商品牌，对店面装修一、严格的软硬件注于销售职能的实上牌服务等关联功务、居住功能及其对市场有限覆广泛覆盖市在各级市场针等缺乏严格要求。要求。现。能；附带购物、娱他非汽车关联零乐休闲功能。售、服务业态。盖，把精力场，通过对产对不同客户群集中于少量对品线的延长覆体展开有效营高质量服务有盖各类消费群销，规模生产和非凡需求的网体，整合上下渠道集中管理，大众汽车城承担的多项功能点，进入新市游产业尽可能严格把控产品质展览中心内部有全汽车娱乐汽车文化一座汽车历史的博物场的考察非常降低边际成量和销售模式，景剧院、模拟汽车馆，是德国汽车发展的详尽，决策周本，快速扩张渠道建设体现品设计设备、购物中年谱；除了大众公司的期也比较长。进入各级市场。牌价值。心、儿童游乐区、各式车型外，还拥有各酒吧餐厅等。种在汽车发展史上具里程碑意义的车种。馆内集团广场时间屋汽车产业还有播放介绍汽车发从北京亚运村汽车交易市场到上海嘉定国际展史的剧院，礼品店有模型车、书籍、纪汽车城，再到现今杭州汽车城，在经历了几代汽大众沃尔夫念品等。斯堡汽车城车城发展之后，汽车产业园的开发随着不同利益汽车塔是一座螺旋式汽汽车塔品牌展览区车仓库，塔高48公尺，汽车展示主体的介入，其功能和业态组合也在快速发生着单塔可容纳400部轿车。汽车服务客服中心汽车塔将汽车输转变。送至客服中心，完成汽车交接和从由经销商自发聚集的单一销售功能到由地服务工作。集团旗下奥迪、斯柯达、宾利、西亚特、兰博基尼、大众等7个品牌的主题方政府或厂商主导下销售、售后、行政服务等多展馆，外部造型及内部展厅设计充分反映了各个汽车品牌的特殊品质。功能聚集，再到产业地产商综合汇集了商务、居住、会展等城市功能，不同主体主导下的汽车产洛杉矶Cerritos汽车广场业园基本实现了单一的职能聚集向城市产业功能周边3条高速公聚集的过程。未来汽车城的发展正如商业发展趋路经过，可以方便的辐射洛城及势一样，进入综合购物产业综合体时代。周边区域。国外不同类型汽车城开发与国内汽车城现状喜瑞都城市中心（CerritosTowneCenter），它结合了商办大楼、喜来登饭店和包括Wal-1.沃尔夫斯堡大众汽车城——开发商（企Mart在内的主流商家，再加上电影院和表演艺术中心，提供居民消费、休闲和娱乐场所。业）主导型洛斯喜瑞都购物中心（LosCerritosCenterMall）拥有多元化商家及大型百货公司进驻，大众汽车城由德国大众汽车公司主导开发，是仅次于汽车广场的第二大税源。承担了企业品牌文化宣传的重要使命，同时综合除了实体专卖店外，同时利用发达的互联网渠道和广播、电视、标牌等拓展市场影响力。了零售、主题、文化、旅游和娱乐等多项功能，是德国最受欢迎的旅游景点之一。由于大众公司本身对产业强力的把控，其成功之处在于功能组喜瑞都汽车广场官网喜瑞都雷克萨斯官网标牌——world'slargest合的多样性和对汽车主题文化的充分演绎。2.Cerritos汽车广场——政府、经销商主导型洛杉矶Cerritos汽车广场是由政府牵头经销商别克、庞蒂亚克、雷克萨斯专卖店大众专卖店主导的自发型汽车城，结合了商办大楼、喜来登通用专卖店043n封面文章COVERSTORY水煮产业，三论地产P20总部基地产业地产开发运营解决方案P36汽车流通产业下的汽车城开发P42信息主题产业地产的设计开发探讨P47杭州东部软件园运营模式与服务体系解析P52上海金融谷：打造中国金融服务外包产业旗舰P56饭店和包括Wal-Mart在内的主流商家，再加上电分行业的产品类型、运作模式和发展方向都相对清影院和表演艺术中心，提供居民消费、休闲和娱晰，在每个整合维度的链条上均具有较高的利润收乐场所。由于经销商对渠道的掌控能力，利用其益，是产业地产发展中的一项新型产品。良好的区位和交通优势，这一汽车广场已经发展汽车城纵向上下游是对整车行业的整合，上成为一个完善的城市功能区，其成功关键在于经游研发、制造、物流、会展、销售等各类细分行销商在后期运营、经营中充分的主动权。业主要是由厂商和经销商掌握，而下游二手车、相比于国外的成功案例，长期困扰国内汽车售后、保险、租赁、装饰、培训、娱乐体验等行产业园开发的问题在于目前普遍徘徊于单一纵向业与上游的关联度较高，在汽车城开发中属于高发展的思维怪圈，或打着汽车城名义再次陷入地利润和散装分布市场。目前国内以整车销售为主产陷阱。究其本质，还要归咎于产业资源整合能的汽车城普遍需求弹性较大，受市场周期波动的力的缺失和对短期利润的过度追求上。影响较高。究其原因，在于对存量市场的后市场服务缺少上下游的整合。汽车城开发的产业机遇与趋势汽车城发展的主要路径纵向上游产业随着国内汽车产业的蓬勃发展，各类产业地产开发商通过自身在汽车行业的产业资源上下整合，围绕整车为核心的产业横向纵向整合趋势越来汽车物流汽车娱乐汽车会展旅游配套越明显。不同于其他产业地产资源整合，汽车城产⋯⋯整车销售··汽车主题公园业整合是以汽车这一消费型产品为核心，其每个细二手车交易··汽车主题博物馆零配件销售··汽车主题运动·……产业横向关联产业国内汽车城开发模式和问题汽车城产业横向关联产业汽车公寓··售后维修1模式一以大众消费和汽车文化娱乐为中心的旅游服务汽车商业··保险租赁汽车主题公园汽车酒店··装饰美容汽车博物与博览馆……·汽车装配生产厂参观汽车地产纵向下游产业相关体育活动设施，如赛车等配套·汽车企业办公购物、餐饮、住宿配套服务设施·汽车品牌体验2模式二以汽车消费者为导向的贸易增值服务·培训考试·……主要整车厂商品牌中心进口汽车经销服务国产汽车经销服务二手车市场而近年来逐步由政府或大型区域开发商主导与汽车消费有关的服务机构及功能的汽车产业园正是发现了这一问题，开始逐步将其它与汽车消费有关的入驻服务商3模式三以汽车商业客户为导向的商业增值服务产业触角伸向下游，通过后市场聚集的大量服务认证检测中心人员、区域人气，进一步推动汽车城对横向产业大学园区/技术、商业培训机构汽车工业技术中心整合的能力，将汽车主题运动、博物馆、公园、供应商研发中心汽车工业及其他行业协会一站式自驾游和汽车公寓、商业、酒店、地产配汽车服务商总部主要整车厂商营销总部套等等各类产业整合到汽车产业园的大片区概念新创企业中，在运作过程中逐步承担起城市功能，为开发4模式四以整车和汽车零配件生产厂家为中心的工业园区品牌整车制造企业商赢得更多政策空间，内部细分行业的联动也提制造企业上下游供应商大中型零部件制造企业高了产业对经济周期波动的抵抗能力。整车/零部件物流分拨中心汽车产业园具有产业地产开发的许多共同点：第三方物流运营商1.产业资源整合能力是成功的基本要素；现状1本质2结果32.以一部分销售型物业作为现金流保障，以ONETWOTHREE物业经营、服务和增值作为长期利润源；汽车消费市场空间庞大，汽车城过度依赖整车销售，汽车城规模无法做大，但后市场的开发强度不足，衍生产品线较短，陷入单维发展的怪圈，3.产业园开发运营最终以纳入城市运营和社因此未形成足够规模的支持整合行业资源能力较弱以汽车城的名义跑题发展。044nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期汽车城功能关系图汽车城开发价值链售前售后职能二手行政车服务土地和区域开发项目开发项目运营项目售后机构动机经营售后金融区域土地项目政策营销运营经营服务规划融资建设招商规划开发招商扶持销售管理管理售后售前装饰维修销售售后政府从城市管理和产业发展置换的角度出发，一方面通过基返客维修渠道政府繁荣商业础配套设施带来的土地升经销渠道带动就业值，另一方面通过产业导入销售途径售后带来的高税收和工作岗位。经销渠道采购零配新车件品牌营销产业延伸为了更好地实现整个产业资开发商在项目操作中导入汽主题衍生打造源的整合，满足下一个利益车相关产业，通过提供物开发商盈利性商业体的需求，一部分开发商会业、产业服务、配套功能等销售途径其他地产项目更早地介入土地开发，寻求实现盈利。与政府的合作。展示博览休闲研发基地呼叫中心运营商往往与开发商是利益绑行业营销价值最大通过日常运定关系，开发与运营的前后向运营商营销营管理盈利关联度在现实中也往往是两者为同一投资主体。品牌营销主题主题主题论坛住宅商业最终利润和升值来源经销商售车及其他于后期经营，经销商/其他业务主体将参与到实际功能和业态决策中。会管理为目标，具有极高的发展意义。相比于一般以提供智力服务的现代服务业为载体的产业园，汽车产业园是通过汽车这一消费依赖度，成为一个可循环发展的内部体系。品为核心载体，价值更为显像化，上下游市场的汽车生态系统聚集力更强。在汽车产业园的开发要素中占首要地位的产业资源整合能力在整个开发价值链中环汽车零配件销售商供应商环相扣，上一级利益体对下一级利益体的需求调研、产品开发和运营维护是产业地产开发的成功住宅汽车生态系统咨询关键。开发商（CarEcosystem）服务商构建汽车城生态系统配套维修服务商保养商苹果之所以成功，其产品创意以及广设AppleStore等营销手法都有巨大的推力，但最大的原因应该是苹果倾力建构的产业生态系统在由新车、二手车和零配件三大核心产品而（Ecosystem），这一生态系统包括应用（App）作者、艺人、唱片业、媒体及书籍出版商，以及苹果的供应链。苹果建立的iTunes和iCloud，一方面扩大苹果的生态系统，同时进一步增强消费者对系统的依赖程度。汽车产业生态系统的建立，是基于在汽车流通产业分散的普遍市场现状基础之上，同时在汽车城内依托产品服务的多样性，使参与者能够充分共享生态系统内相互之间的资源，并增加之间的黏性045n封面文章COVERSTORY水煮产业，三论地产P20总部基地产业地产开发运营解决方案P36汽车流通产业下的汽车城开发P42信息主题产业地产的设计开发探讨P47杭州东部软件园运营模式与服务体系解析P52上海金融谷：打造中国金融服务外包产业旗舰P56衍生的汽车产业生态系统中，一方面新车通过上根据研究发现，200～300亩规模是汽车城生游的零部件采购、技术研发和下游销售、售后服态系统向外扩张，衍生汽车关联的主题型功能的务形成产业纵向主线，另一方面上下游的产业系关键点。当规模超过800亩以上时，汽车城的生态统进一步延伸至二手车交易、行政服务、主题服系统将基本形成，逐步形成非汽车关联的城市居务，对产业系统的支持能力最强。国内汽车城目住、商务功能，进而推动区域价值快速提升。在前普遍采用新车销售这一功能作为汽车城内部的300亩向800亩的规模扩大过程中，相关的配套能主力功能，但并未充分发挥其他衍生功能业态对否支持汽车纵向产业扩大成为功能转型的关键，生态圈的扩大。纵向上下游的零配件、二手车和售后服务通过新规模功能分析车销售整合到汽车产业园内时，对基础设施配套、区域人口导入、商业氛围形成等居住、商务1000千亩级功能的兴起具有关键意义。800除传统自发形成的汽车专业市场以外，现600在更多的汽车城都是选择城市近郊、尚无市场的300亩400位置开发，大规模的汽车城如何在短时间内抢占200亩200100亩这种目的型消费市场，并逐步推动区域向城市功能的过度，初期引擎往往决定了汽车城的发展方0占地面积(亩)向。以整车发展方向为例，通常由集团型经销商或地方政府与经销商合作主导，通过若干个中高数十个4S店外，可包含顶级品牌；进一步增千亩规模加展览展示、休闲娱乐、体育竞技、商业办端品牌4S店的引入，可迅速形成区域内的市场氛汽车城公、酒店等大体量和非汽车销售的功能。围，后续将吸引4S店和展厅的快速集群，集聚效应将进一步带动行政服务、二手品牌店、租赁、300亩规20~30个左右4S店外，在上一规模段功能之上模汽车城主要增加文化体育、娱乐餐饮乃至居住等功能美容装饰等产业功能的形成，从而确立市场地位，实现区域土地的价值提升。除了10~20个4S店外，还配有二手车、农用200亩规车市场，培训中心，综合商办楼、改装厂等模汽车城扩展职能。结语100亩规一般以10个左右4S店为主要功能，为庞大主总的来说，汽车城的开发运营与一般产业园模汽车城要市场类型（考虑投资）一样，由众多独立的企业实体共同组成，运作过程中的配套服务是构筑汽车城生态系统的关键，单亩投资额分析也将最终形成汽车城对外的核心竞争力。汽车城500运营初期，提供良好的金融合作伙伴，通过物业400抵押、流动资金贷款等各类融资方案，将有效降低土地出让或出租、物业建造的巨额成本所造成300的招商门槛。2001000每亩投资(万元)从投资看，随着汽车城规模的增加，每亩投资额整体上保持一个增长态势，主要要与功能复杂度增加有关。200万元/亩左右的投资额成为密集区块，涵盖较广的规模差异。046nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期信息主题产业地产的设计开发探讨——以德国FTA建筑设计信息主题类项目为例文/@施道红德国FTA建筑设计中国区执行董事要抓住信息主题产业地产的特征，从设计层面思考产业地产的运营，以全新的设计理念、全局的思考角度来构思，为产业地产的发展提供新的发展思路和可操作的发展模式，由传统“盖物业”的思维，转向为打造一体化的服务平台。047n封面文章COVERSTORY水煮产业，三论地产P20总部基地产业地产开发运营解决方案P36汽车流通产业下的汽车城开发P42信息主题产业地产的设计开发探讨P47杭州东部软件园运营模式与服务体系解析P52上海金融谷：打造中国金融服务外包产业旗舰P56产业地产的崛起价值链高端化相对于传统的工业地产，产业地产更倾向于01服务于高科技、服务型企业。构建全价值链、整产业地产崛起的背景合上下游产业资源，构建全产业链的发展平台，推动区域的经济增长。产业地产越来越凸显了其全球产业转移强大的辐射和带动作用。随着经济全球化的深入推进，中国与全球随着信息产业的迅猛发展，新一代信息技各国的经济合作不断加深，国际范围的技术转移术的不断出现，信息产业的范畴不断扩大，其应和合作已经成为重要趋势。中国以不断强大的经用实践领域也不断拓宽。信息产业以技术的更新济实力和开放的姿态，吸引了众多跨国企业的进为特征，价值链重点环节逐步迈向微笑曲线的两驻。在新一轮的产业转移的背景下，产业地产作端。与之相辅相成的产业地产也由传统“盖物为新的产业聚集形态，创新了产业发展的载体形业”的思维，转向为打造一体化的服务平台。式，通过整合地方政策资源、企业资源，为国内产业主题聚焦外产业的融合发展构建了高效率的发展平台。随着产业发展的不断细分，同类产业逐渐产业由分散走向聚集聚集，呈现了不同主题的产业类型，如科技研受规模经济的需求驱动，产业由分散走向聚发、服务外包、高端金融后台等产业类别。以信集是必然的趋势。产业发展往往形成围绕主导产息产业为主题的产业地产的开发，对于资源和物业，联动上下游企业的集群式发展。不断衍生产质等硬件的依赖较少，对技术、智力等软性要求业链条、完善产业配套，产业聚集的形式也呈现更多。作为物质载体的产业园区，往往也呈现出了快速变化的态势。特定的主题，如“信息谷”、“物联网产业园”产业聚集模式的演变等，以聚集上下游产业，引导其集聚发展。城市的发展也带动了产业模式的不断演变。城市融合性传统的第一代产业，是简单的单位混合模式，功城市化意味着生产要素、人口、技术与生产能单一，生活不变，并各自为政；第二代进化成力向城市集中，这带来了强大的集聚效应；而这工业园区模式，有了明确的功能分区，注重科学种集聚效应更促使优势技术及知识型人口进一步化、数字化与标准化的实施；第三代产业模式演向前沿城市集中，尤其是在一些产业创新度较高变成产业集群模式，注重产业协同，关注人文关的城市，往往城市化率也较高。此类城市第二产怀、体验感和循环发展。而目前正在涌现的第四业及第三产业的从业人口已占大多数，生产要素代产业园区，则更注重产城联动，体现了与城市与从业人口的集聚提升了二、三产业的生产力，其他功能的和谐共生关系。产业地产将产业价值、土地价值有机融合，为产业发展提供了更高的发展平台。02信息主题产业地产的发展特征信息化浪潮席卷全球，人类已经步入信息化时代。信息产业也越来越成全球经济增长的重要引擎。以信息产业聚集为特征的产业地产，为信息技术及时地提供了发展平台，也成为产业地产发展的重要支撑力量。产业地产具有价值链高端化、产业主题聚焦、城市融合性等几种发展特征。048nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期将加快推进产业的升级转型。FTA的6个信息产业类园区规划实践举例信息产业对于城市交通、医疗、教育、办以上6个项目的用地规模不等，产业结构均为公、居住等的应用逐步深入，因此信息主题产业以一种主导产业为主，相关集群产业为辅。其中地产的发展与城市的结合更为密切。在地产开发昆山花桥国际信息港InfoCity、昆山花桥金融园、的过程中，应更加关注其城市特性。苏州2.5产业园等三个项目一期已完工，并顺利完成部分招商及进驻。信息主题产业地产的设计实践02伴随着信息主题产业园的不断涌现，德国FTA结合其设计实践，形成了从策划、设计、建信息主题产业地产设计要点设到运营一体化的设计咨询服务团队，成功参与寻求利益相关者共赢的设计了多个产业园区的设计及建设全程，积累了丰富园区从设计到开发，无论是建筑构造、环境的设计咨询经验。FTA的设计源于对建筑全生命营建、配套设施和招商策略，始终关注设计者、周期的思考，充分考虑项目质量、成本及运营的使用者、建造者的利益，实现社会效益、经济效可行性。益和生态效益。以昆山花桥国基信息港InfoCity01为例，项目在打造信息产业载体的同时，以共享式生态环境的营造、提升城市能级的产业平台搭FTA信息主题产业地产实践建，兼顾了产城联动、可持续发展和上下游产业作为处在激烈的转型升级中的产业载体，在链的集聚整合，以设计实现了发展共赢。以上需求的驱动之下，新型产业园区对园区物质1共享式的生态环境营造形态规划提出了更高要求。现以德国FTA建筑设园区突破传统模式的限制，引入生态型园区计有限公司的6个信息产业类园区规划实践为例，的规划理念，在以环境为依托的生态型园区里，要对信息主题产业地产的开发设计理念进行探讨。让置身其中的人有机会接触自然，不仅通过观赏和近距离的接触，更重要的是强化使用者对不同环境项目名称规模主导产业规划形态的体验。在配套设施上，借鉴国际生态园区经验，苏州建屋2.5产业用地11.54公顷，总建高端知识数据服引入服务于园区及周边区域的优质的服务配套。园园筑面积17.31万平方米务外包区营造的良好生态景观，不仅提高了园区的环境品质，也提升了城市的生态环境质量。用地11.4公顷，总建信息服务外包、2提升城市能级的产业平台搭建昆山花桥金融园筑面积15万平方米数据服务Infocity从生态环境、功能载体到产业平台，搭建了信息产业的发展载体，为昆山城市发展和昆山花桥国基信用地26.7公顷，总建产业转型注入了新的发展动力，提升了产业发展信息服务外包息港InfoCity筑面积21.3万平方米能级。青岛信息谷用地2.5平方公里信息技术蓝湾云计算中心用地约6公顷云计算技术天津学府物联网用地约12.3公顷物联网产业产业园凯捷总部基地效果图049n封面文章COVERSTORY水煮产业，三论地产P20总部基地产业地产开发运营解决方案P36汽车流通产业下的汽车城开发P42信息主题产业地产的设计开发探讨P47杭州东部软件园运营模式与服务体系解析P52上海金融谷：打造中国金融服务外包产业旗舰P56适应信息企业需求的产品及建筑设计2绿色建筑1模块化与兼容性花桥金融园绿色建筑-通风花桥金融园绿色建筑-日照园区的产品设计上，建筑上从形态到立面到材料选取，不仅以产业特色为建筑元素，在材料花桥金融园模块化的选取上都以环保节能材料为标准，打造三星绿色建筑环境。如FTA昆山花桥金融园，以三星级绿色建筑标准来打造。园区设计中采用多项生态节能措施，如室外采用的外墙保温和外遮阳系统、室内采用的能量回收新风系统、雨水回收技术、建筑结构材料采用高性能、高强度的材料及可循环可再生材料等。以绿色生态的环境和全方位的服务，致力于高端产业聚合，带动产业升级和城市转型，辐射周边区域。信息产业链的空间构建产业地产的核心是产业，设计要服务于产业价值链构建。信息产业覆盖面广、设计行业较多，产业界限较为模糊，在产业链载体构建上需要明确定位，为企业发展打造合理的发展空间。FTA在苏州建屋2.5产业园的设计实践中，成天津物联网产业园-产品适应性功实践了产业链式的园区设计。建屋2.5产业园依托建屋集团品牌效应及优势资源整合能力，立足根据信息类企业的特性，设计从解决建筑BPO产业链的高端地位，开发分三期进行，目标产品的开发与需求之间的矛盾出发，推敲最基本打造成为“业”、“商”、“服”于一体的一站的建筑模块，而后通过不同模块的组合形成不同式BPO发展平台。规模和类型的组团，可分可合，可大可小，满足苏州建屋2.5产业园一、二期打造了企业管理从小客户到大集团，上下游企业等不同的客户需支持中心、金融后台支持中心、工业设计研发中求，解决了产品生产的标准化与需求多样性之间心和建筑节能及智能技术示范中心四大模块，三的矛盾。期注重与一、二期的衔接，以入驻企业的前后端关联企业为服务对象，在空间及产品打造上都考建屋2.5产业园050nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期虑到目标企业的特殊需求，引入文化产业及远程禁考勤系统、人脸识别监控、人脸识别电脑安全教育、创意设计、建筑智能节能及新能源、新一防范、人脸识别来访登记等方面。代信息技术等企业。智能生活：涵盖智能购物、智能家居、智能园区的智能化设计教育、智能安全等领域。可进行安防保障、影音信息产业地产的开发，在构建产业发展载播放、空调系统控制、车辆探测等。体的同时，也在空间设计上体现了信息产业的特智能交通：通过交通信息号、夜视灯、车载征。以青岛信息谷为例，从信息这一主题出发，电子标签、车辆监控等，保障青岛信息谷内交通思考如何升级信息产业、植入特色主题、彰显区体系的智能化和安全。域特色为目标，注重信息分为的营造，打造了新智能基础设施：青岛信息谷通过环境控制中一代信息技术创新智慧园区。青岛信息谷智能交通心的打造，构建智能化的基础设施系统，以减少1信息氛围的营造或消除对传统石化燃料的依赖为目的，保证园区在营造信息体验的氛围上，以科英布拉大学的可持续运营。城为借鉴，将信息谷与学校群落相连，实现信息的共享与互动，同时，从独立办公庭院到中央共结语享院落，处处体现信息共享的理念，构建思想自由的天堂。产业地产，是植入了产业思维的地产开发，兼顾硬件载体和软性服务的提供。主题产业地2新一代信息技术创新智慧园区产，是更为突出个性化的设计和服务。FTA作为青岛信息谷践行了数字化的园区发展模式，为智慧青岛的建设注入新的发展动力，实现了智能办一家国际化设计公司，力求以一体化设计的思公、智能生活、智能交通和智能基础设施4大体系。路，从搭建产业链平台、以运营为导向来践行园智能办公：涵盖智能会议、智能管理、智能区设计。同时，源自德国的前沿建筑设计理念，通讯、智能消防、移动办公等领域。利用高端智如生态、低碳、智慧、可持续发展，以及面向未能技术，提供高度智能化的办公服务。如人脸识来的前瞻性设计理念，有效地升级了信息产业园别系统，融合计算机图像处理技术与生物统计学区及其他类型产业的园区的建设发展方式，提升原理，采集人像特征，应用于人脸识别出入、门了区域价值。051n封面文章COVERSTORY水煮产业，三论地产P20总部基地产业地产开发运营解决方案P36汽车流通产业下的汽车城开发P42信息主题产业地产的设计开发探讨P47杭州东部软件园运营模式与服务体系解析P52上海金融谷：打造中国金融服务外包产业旗舰P56通过完善创新体系建设，依靠科技创新能力提升市场竞争能力，突出园区及企业品牌建设，加速企业集群形成，充实企业内涵，加快相关特色产业的发展，东部软件园经过多年的发展，历经了种种竞争、发展和挑战，积累了宝贵的开发与服务经验，其运营模式与服务体系值得我们学习与借鉴。杭州东部软件园运营模式与服务体系解析文/高晓伟（@高晓伟-CRIC-区域开发）CRIC克而瑞城市运营中心项目总监卜诣玮CRIC克而瑞城市运营中心高级顾问东部软件园地处于杭州市中心、文教区与杭设立了浙江省第一家企业化运作的软件园区。园州国家级高新开发区江北区东部，文三路信息一区属于国有控股，经营团队占10%的股份，通过条街的首位，是杭州市天堂硅谷重要组成部分，企业化管理、市场化运作来强化园区的竞争力。也是杭州信息港的形象和窗口。从交通区位上看，园区位于杭州市科技、智力、人才和信息最三大办公载体功能各异密集的区域，园区距萧山国际机场21公里，距杭园区内主要有东软科技广场、东软创业大厦州火车城站4.6公里，距火车东站5.6公里，到各个和科技大厦三个办公载体，在功能上各有侧重。交通枢纽十分便捷。从周边资源上看，园区周围汇集了大量的高等院校、科研院所和一批实力雄【东软科技广场】厚的高科技企业，是科技、智力、人才和信息最位于东部软件园东南部，总建筑面积为25586密集的区域。平方米，地上六层，地下一层，单层面积4300平园区初期规划占地120亩，分为综合商务区、方米(可自由分割)，于2005年5月交付使用。科研办公区、生活配套区三大区域，历经三年时从定位上看，科技广场致力于为中国以及世间建成。经过多年发展，培育和入驻企业超过界ICT企业和国际投资机构提供商业机会、构筑200家。早在2001年，东部软件园以存量物业为基国际桥梁、打造国际合作与交流平台。础，将集成电路设计和软件企业作为目标客户，在特色上，科技广场设立了国际软件外包接052nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期单中心、国际信息交流中心与ICT技术产品展示中创业大厦内建立了“两委四平台六中心”服心，开发合适市场需求的技术与产品，并组织进务体系，以市场为向导，以营造环境为起点，以行软件外包接单、加工与出口，为园区企业提供机制创新为突破口，以整合现存资源为基础，为交流展示的窗口。同时建设国际人才教育与培训IC企业营造良好的物业服务环境，技术支持环境中心，开展人才培训、咨询、交流、人事代理、和创业投资环境，全方位的提供优质服务，吸引人事档案管理等业务，为国际高科技企业发展提国内外IC设计企业、设计人才、管理人才和风险供一流人才。最后通过建设国际资本通道，联合投资加盟，培育企业，集聚人才，大力推动了省国内外投资基金、风险投资公司、银行、担保公市集成电路设计产业的快速发展，成为浙江省集司等，为高科技企业提供投融资服务，为具有发成电路发展的聚集港。展前景的高科技企业提供上市服务。【东软科技大厦】【东软创业大厦】科技大厦是东部软件园科研办公区的标志性创业大厦是园区整体发展规划的重要组成部建筑，地面20层，地下一层半，占地面积3300平分，是全国七大集成电路设计产业化基地之一杭方米，高75米，总建筑面积5万平方米。州IC基地的形象大楼，共12层建筑面积约3.6万平科技大厦主要定位IT中小企业的孵化器，针方米。对IT企业的特殊需求，制定了一系列的服务与专053n封面文章COVERSTORY水煮产业，三论地产P20总部基地产业地产开发运营解决方案P36汽车流通产业下的汽车城开发P42信息主题产业地产的设计开发探讨P47杭州东部软件园运营模式与服务体系解析P52上海金融谷：打造中国金融服务外包产业旗舰P56业配套标准使之充分满足中小企业的发展需求。政府文件[2001]65号》《滨江区产业优惠政策》在设计上科技大厦利用专业大容量高速智《滨江区海关优惠政策》等一系列措施为企业发能化综合布线，形成区域宽带多媒体网络信息平展提供了良好环境；西湖区签发了《西湖区重点台；通过双路供电、通讯、信息、消控、安保多扶持产业和企业以及招商引资政策》，在招商引系统集成，保障科研商务活动快捷高效；配备会资方面为园区大开绿灯。议中心、产品展示、演示中心等完备的设施，提供成熟完善的物业、商务、会务服务。发展历程及特色服务体系园区经过多年发展，目前共有企业238家，上在园区起步阶段，在与部属国企与管办园区市企业占20%，其余是以中小企业为主。的不平等竞争中，园区通过自身的综合性和特色作为成功的软件园区，东软拥有两个孵化化的服务逐渐发展壮大，找到了自己的位置与生器：一个是浙江省的IT孵化器，正在申报国家级存的空间——走向综合服务方案提供商，既包含的；另一个是浙江唯一的集成电路孵化器基地，星级物业服务，又包含高层次专业增值的“双栖中国七大集成电路孵化器基地之一。概念”。目前阿里巴巴、神州数码、中兴通讯、华为园区依托自身优势打造了优质物业服务、商杭研所、网盛科技、amdocs、csk、webex等国内外务休闲服务、信息化服务、科技创业服务、人才著名高科技企业云集东部软件园，天夏科技、中正开发服务、投资担保服务等六大特色服务体系和生物、家和智能、星软科技、国芯科技等一大批中资本服务平台、创业服务平台、物业服务平台等小科技企业在东部软件园得到快速发展，东部软件三大服务平台，为园区企业提供全方位的服务。园已成为浙江省科技企业集聚密度最高的区域，连同时，为了打造“省内最好，国内一流，国续三年在杭州科技园区评比中名列第一。际知名”并具有国际辐射能力的“中国科技创新作为杭州信息港的形象和窗口，园区在政策示范园区”。园区不断发展和改善自身的孵化能方面受到了方方面面的支持与帮助。各级政府建力，通过自身经验的积累逐渐形成了满足企业各立了省—市—区三级政策体系，既增强了园区对个发展阶段的特色的创新孵化体系，整个体系主龙头企业的吸纳能力，也为园区自身潜力企业的要围绕四个阶段进行：培养提供了制度保障。在企业起步阶段，为解决科技型企业的资浙江省政府先后颁布了《浙江省人才引进、金短缺困扰，园区组建了杭州东部科技投资有限创业优惠政策》和《西部大开发税收优惠政策公司，建立银企战略合作关系，组织投融资讲座问题的通知》，在优秀人才引进和创业孵化方面等，形成具有直接投资、引入投资、协助投资功提供了保障；杭州市则通过《杭州市上城区人民能的多元投资体系，通过提供种子资金、项目资054nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期软件工程师认证课程，为人才培养做出了保证，同时也开创了新的利润增长点。另一方面借助浙江与新加坡政府合作的机遇，与新加坡信息通讯协会（SITF）共同筹划和设立“千里马新加坡实习就业工程”出国就业项目，充分发挥了新加坡国际化市场环境和中国丰富的人力资源优势，现在已经送出了900多位培训员工，已经有22人拿到了新加坡的绿卡。盈利、运营模式与发展瓶颈由于园区土地是已有企业的留存物业并且存量有限，这给园区在盈利和运营上造成了一定的金、基础资金等手段为企业提供投融资支持。困难。在巩固阶段，园区设立了“东部知识产权事首先，因为土地不归园区所有，园区整体的务部”，为入驻企业提供知识产权顾问、专利咨盈利点只能集中在园区运营上，通过物业收入、询、申报、诉讼等服务外包业务，维护园区企业服务收入以及其他的投资收入实现园区盈利。专利权，鼓励企业自主创新。为让入驻企业融入物业收入包括园区办公物业租金和基础物业市场，园区通过信息发布、成果展示交易、技术管理费用等项目。从目前的情况看，物业收入占服务等手段，推动高新技术的产业化进程。据了园区收入的绝大部分；服务收入包括向企业在发展阶段，园区组建了杭州市企业信息化提供的知识产权顾问、专利咨询、申报、诉讼等技术服务中心，建设了园区企业信息化创新服务业务及人才培训、技术服务和双软认证等服务，平台、孵化器公共服务平台、无线传感网、电子这方面的收入相对较少。在其他收入方面还包括商务和集成电路设计等产业平台，为企业提供了建立投资基金，直接在孵化过程中对企业进行投良好的服务平台。资及通过引入服务外包企业，争取政府对服务外在提升阶段，企业的产值越来越高，对于品包的支持资金等方式。牌的推广需求也越来越大。园区通过杭州市企业其次，东软的运营模式是以园区及政策支持信息化论坛、东部IT俱乐部、东部科技沙龙、东作为起点，逐步吸引企业，所得收入追加投资做部论坛、科技简报企业创业环境建设、新加坡高大园区以进一步吸引企业的滚动开发模式。这样科之春项目等活动，提升园区品牌的影响力间接一个企业发展和园区壮大互相促进的“滚雪球”提升企业影响力，促进知名企业交流与合作。模式，因为土地存量的限制，规模无法扩大，良好的孵化体系对外产生了极强的吸引力，只能在企业数量限制的条件下寻求企业质量的提进一步加强了园区招商引资能力，对内也达到了升，而这本身又与园区的主要功能孵化功能相冲集聚效应，牢牢抓住了一批又一批的成功企业。突，成为园区发展的桎梏。随着企业的发展壮大，对于人才的需求成为了园区发展瓶颈，为此园区正逐步向人才培训这一新结语的利润增长点倾斜，通过与知名培训公司合作办通过完善创新体系建设，依靠科技创新能力学等方式，通过培训与实训相结合的手段，向企提升市场竞争能力，突出园区及企业品牌建设，业输送急需的技术人才。加速企业集群形成，充实企业内涵，加快相关特一方面园区与中软培训中心强强联合，成立色产业的发展，东部软件园经过多年的发展，历中软培训中心杭州分中心。与北大青鸟联手专为经了种种竞争、发展和挑战，积累了宝贵的开发希望步入IT领域的高中/中专生或以上学历的青年与服务经验，其运营模式与服务体系值得我们学而设立。推出了APTECH计算机教育提供的ACCP习与借鉴。055n封面文章COVERSTORY水煮产业，三论地产P20总部基地产业地产开发运营解决方案P36汽车流通产业下的汽车城开发P42信息主题产业地产的设计开发探讨P47杭州东部软件园运营模式与服务体系解析P52上海金融谷：打造中国金融服务外包产业旗舰P56上海金融谷项目除了凭借联合金融集团丰富的管理经验及其在金融领域深耕多年的产业资源之外，项目实现突破的关键在于如何重新审视未来嘉定对于上海国际金融中心复兴中所能承载的发展地位，以及项目在大上海金融格局中所可能扮演的角色。上海金融谷打造中国金融服务外包产业旗舰文/胡永丹CRIC克而瑞城市运营顾问中心项目总监王嘉杰CRIC克而瑞城市运营顾问中心项目经理上世纪二三十年代，上海曾是闻名遐迩的远业性，其产业链环节、客户需求均存在行业特殊东地区国际金融中心……性。开发主体深圳联合金融集团藉由拥有的金融而在当代，上海金融业的历史荣光又将外包服务的业务资源，成为嘉定区政府近期重点以怎样的面貌得以复兴？上海“金融中心梦”引入产业地产项目。本项目的成功开发，不仅将的第二华章序幕又将如何揭开？2012年初，带来实实在在的金融产业落地，同时为加速形成《“十二五”时期上海国际金融中心建设规划》嘉定金融副中心提供产业载体，服务对接嘉定工的出台，又再次将上海推上金融复兴的历史潮业区企业，并藉此开启嘉定工业区产业“退二进头。怎样的产业载体将成为助推上海金融复兴的三”的发展新局面。助推器？正在打造的“上海金融谷”项目，将有这样一个高端金融主题产业地产项目，怎机会能够承载起大上海金融复兴的光荣与梦想，样才能实现产业+地产的双赢发展？我们认为,上成为大上海金融复兴之舟搏击世界金融大潮而再海金融谷项目除了凭借联合金融集团丰富的管理次扬帆起航的领航旗舰。经验及其在金融领域深耕多年的产业资源之外，上海金融谷位于上海嘉定区北部，由深圳联项目实现突破的关键在于如何重新审视未来嘉定合金融服务集团有限公司投资建设，规划用地面对于上海国际金融中心复兴中所能承载的发展地积1000亩，总建筑面积逾100万㎡。作为专向定制位，以及项目在大上海金融格局中所可能扮演的打造金融产业办公园区，项目具有较强的主题专角色。056nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期搭准时代发展脉搏国际金融中心享有得天独厚的地理区位和交通便大上海：踏上国际金融中心复兴利的条件。之路在现代中国，上海作为国际金融中心的优势【雄厚的经济实力】是其他任何城市所无法比拟的。她不仅拥有强大上海是全国的经济中心，具备了汇聚国内商的遗传基因，清晰的历史记忆，还有迫切的需求贸并辐射全国乃至海外的作用。国内主要城市横驱动。在2012年1月出台的《“十二五”时期上海向比较，上海在国内生产总值、固定资产投资总国际金融中心建设规划》的指引下，上海国际金额、社会消费品零售总额、外贸出口总额等方面融中心的建设与复兴步伐从此将进入快车道。处于领先地位。上海经济的蓬勃发展积蓄了深厚的经济实力，这本身就为其发展成为国际金融中【优越的地理位置】心奠定了坚实的根基。上海位于太平洋的西岸，与东京、香港、新加坡相邻或处于同一时区，也能与国际金融中心【规模庞大的金融机构】伦敦、纽约构建连续24小时的接力交易。上海又目前，已有375家各类外资和中外合资金融机位于远东的中心点，邻近的是全球经济最具活力构汇聚上海，占在沪金融机构总数的44.1%。也就的东亚地区。与国内诸多大城市相比，上海构建是说，上海近一半的金融机构属于外资。其中，057n封面文章COVERSTORY水煮产业，三论地产P20总部基地产业地产开发运营解决方案P36汽车流通产业下的汽车城开发P42信息主题产业地产的设计开发探讨P47杭州东部软件园运营模式与服务体系解析P52上海金融谷：打造中国金融服务外包产业旗舰P56有17家外资银行总部设于上海，占全国外资法人发展的基础，也让嘉定成为资本市场关注的焦点。银行的2/3。5家外资法人财产险公司将境内总部首先，嘉定建立了以打造“未来先进制造业设在上海，占外资法人财产险公司总数的5/7。另基地”为目标的高水准的市级试点工业园区，为金外，一半以上的中外合资保险公司和合资基金管融产业的发展提供了雄厚的产业基础。园区内年税理公司集中在上海，还吸引了境内众多中外资银收亿元以上的先进制造业企业将近10家。区内现有行的资金管理中心入驻。互联网、电子商务以及文化影视企业13000多家。国家七大战略性新兴产业、上海九大高新技术产业【完善的金融市场体系】中，有五项在嘉定是发展重点或重要板块。国家关于上海金融中心建设的系列政策，其次，嘉定区城市规划合理、生活配套齐为上海金融谷项目占尽天时、地利与产业发展良全、交通体系完善，为金融产业发展提供了良好机。上海已成为中国大陆金融产品最丰富、最集的城市环境。嘉定新城的城市规划布局与四个产中的地方。至今，上海已基本形成了包括股票、业高地建设的产业规划布局有机融合。区内引进债券、货币、外汇、商品期货、OTC衍生品、黄了上海瑞金医院、同济大学、凯悦酒店等一批代金、产权交易市场等在内的全国性金融市场体表中国一流水平的生活配套设施。同时，结合虹系，是国内金融市场中心，也是国际上少数几个桥枢纽的建设，地铁、高铁、高速道路等交通网市场种类比较完备的金融中心城市。上海金融市络使嘉定成为整个长三角的交通枢纽。场的影响力和辐射力正日益强大。更重要的是，嘉定正在打造上海金融副中心，通过三大举措大力培育金融产业助推资本转拔高嘉定金融地位型发展，为金融服务外包中心提供了更多政策扶嘉定：打造上海国际金融“副中持。嘉定区副区长费小妹表示，围绕上海金融中心”心建设，嘉定正在打造上海金融副中心，目标有嘉定拥有得天独厚的区域优势，位于沪宁、三：一是形成资本市场的“嘉定板块”；二是打沪杭发展轴上，雄踞长三角城市群的中心地带，造嘉定上市企业及总部商务区；三是打造嘉定新北与江苏太仓接壤，南与嘉定新城相连，西邻上型金融产业集聚区。海国际汽车城和江苏昆山，东界上海宝山，是辐种种金融发展趋势显示：上海亟需发展与陆射长三角的聚集点。家嘴金融集聚前台相匹配的“金融副中心”。而嘉定拥有雄厚的产业基础、良好的城市环金融谷落地上海嘉定，符合金融产业市场需求及境、人性化的成熟的政府服务，这些都是金融产业国家的政策导向，也与上海城市总体发展规划纲058nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期要方向相一致，前景十分广阔。未来，上海金融谷将发展嘉定金融“副中心”的大势下，成为上海国际金融中心发展的新引擎。缔造大上海2nd金融总部上海金融谷：“金融产业之心，外包经济之核”目前上海的金融产业主要布局在以陆家嘴为核心的“一城一带”金融功能区，呈现出核心区前台过度集聚、空间发展有限的发展现状，亟需为其配套的中后台集聚区，难以形成主次相辅、中心（呼叫中心）等等。功能互补的金融发展格局。著名的国际金融中心，如纽约曼哈顿、伦敦由此，为健全上海金融前、中、后台产业格均设立了为其提供对应金融外包服务的中心。纽约局、服务与对接陆家嘴金融前台而提供解决思路曼哈顿，在距离其以西100公里的新泽西市就发展的“2nd（第二）金融总部”项目定位概念涌现。成为其相对应的金融外包服务基地。新泽西市政府那么，怎样的产业载体才能满足引领上海金融复凭借地理优势和成本比较优势，推出系列措施，以兴最为迫切的发展之需？便利的交通、优雅的自然环境、高档的办公场地和金融危机后，国际金融业加速调整重组，金配套设施以及优惠的税收政策吸引众多金融机构后融机构业务加速分离，这为金融服务外包行业带台业务落地。在全球金融外包服务主要集中在美国来极大的商机，也有利于进一步促进金融产业的和印度，在全球100强服务企业中，来自印度和美发展。国的服务企业数目占70%以上，印度的班加罗尔已金融服务外包是指金融机构利用外包服务经成为了金融外包服务的领军人物。商来完成以前由自身承担的部分业务活动。这些全球金融服务外包规模达到1.2万亿美元，汇业务活动一般都不是金融机构的核心业务，而是丰、花旗等大型跨国金融集团已经建成全球后台业为其核心业务提供支持与服务的周边性业务。例务处理网络。埃森哲、塔塔等与业化外包服务商相如，金融软件开发，金融数据处理，支付清算的继涌现，新泽西、印度、爱尔兰等地区逐步发展成部分环节，自动柜员机服务，票据整理、缩微和全球著名的后台基地或服务外包中心。近几年来，仓储，信用卡业务，现金运营与处理，客户服务金融外包服务已呈现出由发达国家转向发展中国家，由后台低端服务转向前台高端业务，由单一简单服务转向综合高端服务的发展态势。目前中国金融服务外包仍处于初级阶段，原因有二：一是金融服务外包监管等配套政策出台时间较短尚未完善；二是金融服务外包的规模还较小。近几年来，中国金融服务外包发展迅猛。数据显示，2010年中国金融服务外包市场规模达500亿元人民币。随着中国金融市场建设的脚步加快，预计2015年，中国金融服务外包市场规模将达2100亿元人民币，2020年市场规模将达4700亿元人民币，金融服务外包市场可谓前途无量。随着上海国际金融中心建设的脚步逐渐加快，建立与之相对应的金融外包服务中心的呼声越059n封面文章COVERSTORY水煮产业，三论地产P20总部基地产业地产开发运营解决方案P36汽车流通产业下的汽车城开发P42信息主题产业地产的设计开发探讨P47杭州东部软件园运营模式与服务体系解析P52上海金融谷：打造中国金融服务外包产业旗舰P56在金融服务外包领域多年的开拓创新、精耕细作，给联合金融带来了辉煌成就。联合金融集团也是行业内最早获得ISO9000国际质量体系认证的，并多次被授为国家级高新技术企业、深圳市重点软件企业，获得深圳市金融科技进步一等奖、金融创新一等奖等多项荣誉，赢得了中国人民银行，各商业银行等各类金融机构及政府、企业客户的高度认可。来越高。上海金融谷在嘉定区的落户，将逐步把上海建设成国际跨国金融机构的亚太总部和服务全球健全金融格局，融入服务理念的金融后台，真正使上海成为名副其实的国际金融打造与陆家嘴前台对接与互补的中心。未来，上海金融谷将与美国的新泽西、印度金融后花园的班加罗尔等金融服务外包中心相媲美，成为上海上海金融谷将打造以金融科技服务业为主题这座国际金融中心不可或缺的部分。的第五代全产业链复合型基地，集区域金融机构网点、金融服务外包产业、金融产品交易中心、凸显联合金融产业优势金融信息技术研发、投、融资平台、PE孵化等功深挖内外部产业优势资源助推产能为一体。上海金融谷将重点发展以管理咨询、业落地技术咨询为主的知识流程外包（KPO）；以数据上海金融谷由联合金融集团投资开发。联合处理、财务结算、信用卡服务、呼叫服务为主金融为深圳金融电子结算中心下属企业，其业务的金融服务外包（BPO）；以软件研发、测试中管理机构为中国人民银行深圳市中心支行。心、灾难恢复、数据备份为主的IT基础设施服务联合金融集团具有16年以上的金融服务外包等信息技术外包（ITO）。产业运营经验，业务范围覆盖整个金融服务外包上海金融谷一期由金融服务核心区与金融产产业链，拥有一支1万多人高素质的员工队伍，旗业功能区，其中金融服务核心区主体为数联网大下拥有13家专业公司，业务网点覆盖全国80多个厦，内置金融机构网点、信贷交易中心、基金路城市，服务于全国超过20000个金融机构网点，为演中心、金融超市、汽车金融中心、以及金融培金融机构提供信息技术、银行业务流程、第三方训中心等核心功能；产业功能区包含3000～5000支付、金融服务基地建设运营等一体化服务。平方米、1500平方米、1000平方米左右的独栋花060nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期园式办公建筑。适合大型金融机构及外包企业运海金融服务中心。营中心、适合金融ITO、BPO、KPO企业中部、金第三步，建立起成熟的金融市场及投、融资融上、下游产业链企业及私人银行会所等。平台，整个金融谷进行有机、系统的运营；形成上海金融谷倡导办公生活化理念，景观设计较大规模的金融产业城，产生强烈的产业聚集效充分利用水岸及微地形，打造出立体化、多元化的应，成为长三角、中国乃至亚太地区重要的金融园区景观，让企业人员带着愉悦的心情投入工作、产业中心。以发挥出更大的创造力，同时也给每位到访的客人以心灵的震撼，从而提升园区企业的形象。结语上海金融谷的发展目标是成为符合金融服综上所述，项目组在为联合金融集团提供深务外包产业需求的、高标准的生态型产业集聚基度咨询服务中，为上海金融谷项目解决了产业落地，打造辐射亚太地区的国际金融产业服务基地、客户来源、产品塑造、运营建议等围绕项目地，进一步成为全球首席金融服务外包基地。为开发运营的一系列发展难题，同时也在健全大上了实现这个宏伟的目标，上海金融谷制订了三步海金融产业格局战略层面，创造性的引入金融外走的战略方针：包服务，为上海国际金融中心建设与复兴探索了第一步，通过联合金融的金融资源及政府平全新的思路。台，将实现金融产业的功能配套模块引进项目，上海金融谷项目于2012年7月17日成功举行同时引进商业银行网点及龙头金融外包服务机奠基仪式。未来，一个承载着大上海国际金融中构，率先将金融谷打造为嘉定区的金融前台聚集心复兴之梦的金融后花园将崛地而起，成为金融地，为周边区域（苏州、杭州、宁波、南通、南服务及相关高端服务产业综合功能区和上海重要京）的金融上、下游企业提供进入上海金融市场经济增长极，促进上海嘉定建设新兴的国际金融及从上海金融市场辐射周边区域的平台。科技服务中心，助推上海国际金融中心的伟大复第二步，形成一定的规模与聚集效应，广泛兴，进而辐射长三角及国内各大经济区域乃至亚吸引金融产业上、下游企业进驻；金融谷核心金太经济圈。又一个全球首席金融服务外包基地的融服务中心——信贷交易中心、基金投资交易中出现指日可待。我们深信，上海金融谷必将谱写心、金融超市、国际金融峰会全面运营，成为上中国金融产业主题地产新的篇章。061n特别报道SPECIALREPORT2012年度前三季度中国房地产企业销售文/CRIC克而瑞研究中心TOP50排行榜研究课题组2012年房地产市场风云诡谲、变幻莫测，TOP20企业面积入榜门槛为140万平方米，持续的调控、经济的不确定性、市场走势的不明略高于2011年前三季度的133万平方米，金额方朗等多方面的因素，使得企业对未来市场走势预面，TOP20企业的入榜门槛为158亿元，同比增长期出现了较大的分歧。在这样的形势下，我们看31%。到规模房企却能积极抓住市场窗口期，在“淡季2012年前三季度房地产企业销售排行榜门槛对比图（单位：亿元、万平方米）不淡”的三季度市场，通过调整推案策略、积极金额入榜门槛（亿元）面积入榜门槛（万平方米）营销、调整集团管控模式等策略从而实现主动增300276长。保利、中海、绿地等央企、国企更是爆发出245203扩张激情，销售规模奋起直追，已大大缩小了与万1701401671561211339589科、恒大这两个市场领头羊的差距。（榜单附后）TOP10TOP20TOP10TOP202010年2010年门槛：2011年2011年2012年2012年企业紧抓窗口期，金额面积入榜门槛双双上升2012年三季度以来，由于经济的不确定，格局：政策调控预期多空交替上演，市场房价博弈转向各梯队差距拉大，央企表现抢眼地价博弈，给6、7、8三月带来一波向好行情，房地产开发企业强者恒强的企竞争格局更但受政策、经济因素影响，整体市场趋势仍不明趋明显。超大型房企在复杂的市场环境中越战朗，9～12月市场将再度进入震荡期。而标杆房越勇，逐渐甩开跟进的大中型房企，以本次榜企则紧紧抓这个有利的“窗口期”去存化，从而单为例，500亿以上的房企与300～500亿的房使得今年前三季度标杆房企整体销售表现优于去企金额均值差距达397亿元。超大型房企的绝对年同期。优势主要有赖于央企的强势表现，拥有央企背体现在企业入榜门槛上，相较于2011年前景的房企竞争优势凸显，保利、中海、绿地等三季度，今年金额与面积的入榜门槛均有较大央企表现优异，前三季度销售业绩已与万科、幅度上扬，其中TOP10入榜企业销售面积同比涨恒大相差无几。幅最大，从2011年的203万平方米上升至276万平在销售金额上，从梯队分布来看，今年前三方米，同比增长36%，金额入榜门槛也同比增长季度，第一梯队的房企数量大幅增加，总数达到22%，达到300亿元。10个，比去年三季度多3个，第二梯队数量减少一062nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期个，可以看出，随着市场情况转好，大型房企的2012年前三季度房地产企业销售业绩梯队格局2012年前三季度销售金额2011年前三季度销售金额竞争优势逐渐显现，市场把控力较强；从销售均TOP50榜单（亿元）TOP30榜单（亿元）级别值来看，第一梯队500亿以上房企金额均值突破范围企业个数均值范围企业个数均值500亿以上5764500亿以上5673700亿元，与2011年同期相比，增长了14%；从标第一梯队565592300～500亿5367300～500亿2390杆企业表现来看，500亿元以上房企依然是万科、第二梯队150～300亿9213150～300亿10220恒大、中海、保利与绿地。第三梯队50～150亿319550～150亿13109在销售面积上，梯队分布出现明显变化，与2012年前三季度销售面积2011年前三季度销售面积级别TOP50榜单（万平方米）TOP30榜单（万平方米）去年前三季度相比，今年前三季度，第一梯队数范围企业个数均值范围企业个数均值第一梯队400万以上6739400万以上6650量保持不变，第二梯队数量增加了6个；从销售均第二梯队150～400万14233150～400万8206值来看，前两个梯队同比分别增长了14%与13%；第三梯队50～150万308750～150万16118从标杆企业表现来看，销售面积突破400万平方米面积），其中2012前三季度全国商品房销售金额（面积）是资料来源：CRIC，中国房地产测评中心的房企有6家，恒大再度位居榜首。根据2012年1～8月数据及增长速度估算而出。标杆：集中度：保利、中海扩张迅猛，万科、恒大地位不变调控下行业分化加剧，企业集中度继续提升标杆企业中，保利、中海凭借其央企的优这一轮调控的长期化，促使行业内部分化加势，第三季度的销售业绩呈现迅猛的增长势头。剧，大型龙头企业逆市下持续增长，从而推动标而万科、恒大作为行业两大领袖的地位仍然没有杆房企市场份额的不断提升。更改。数据显示，2012年前三季度销售金额全国保利今年前三季度的销售额已经与去年全年TOP10企业市场份额达到14.06%，较2011年前销售额基本持平，部分地方公司已提前完成全年三季度的12.58%增加了1.48个百分点；TOP20企目标。与其他以价跑量的企业不同的是，保利今业，2012年前三季度其市场份额为19.25%，高年的平均销售均价与去年同期没有明显下降，我出2011年前三季度17.11%的市场份额2.14个百分们认为企业雄厚的资金实力、适当的产品结构以点。此外从近年来数据变化也可以发现，2010年及对政策环境的准确把控等因素共同造就了保利三季度至今，TOP10与TOP20的市场份额在逐年增引以为傲的销售业绩。加，表明房企的集中度在逐渐增强。中海在8月份将企业全年销售目标由800亿上榜企业销售金额集中度港元提升至1000亿港元，而前三季度中海已经完2012年前三季度2011年前三季度2010年前三季度TOP10企业14.06%12.58%10.48%成新的销售目标的九成，随着“金九银十”以及TOP20企业19.25%17.11%14.46%“双节”的到来，中海超额完成新定的全年销售资料来源：国家统计局，CRIC，中国房地产测评中心目标已板上钉钉，极有可能成为“千亿俱乐部”销售面积方面，相比于2011年三季度，2012的又一成员。年前三季度TOP10企业及TOP20企业市场份额分万科、恒大两家的行业领先地位依旧没有动别增加1.49与2.3个百分点。结合销售金额，房企摇，继续领跑三季度房地产市场。万科今年的表在销售面积上的表现进一步证实企业业绩稳步提现较为稳定，5月以来连续四个月销售破百亿。值高，综合实力加强。得关注的是，第三季度万科在土地市场上表现较上榜企业销售面积集中度为突出，成为近期拿地的主力企业，可见万科对2012年前三季度2011年前三季度2010年前三季度今年销售业绩胸有成足，对于市场政策走向和推TOP10企业8.39%6.90%5.74%案节奏的控制游刃有余。TOP20企业11.25%8.95%7.65%恒大对于形势的把控同样具备充分自信，资料来源：国家统计局，CRIC，中国房地产测评中心年初主动减速、降低推案量，二季度抓市场时机备注：集中度=企业销售金额（或面积）/全国商品房销售金额（或加紧推货，三季度则乘胜追击、迎战“金九银063n特别报道SPECIALREPORT十”，由于企业年初目标制定较为谨慎，恒大超潜力企业2012年前三季度销售金额和销售面积表现2012前三季度额完成全年800亿元的销售目标应该没有压力。销售金额销售面积企业名称同比增幅同比增幅（亿元）（万平方米）路劲基建75.0117%85.0151%焦点：旭辉集团70.0102%76.5132%世茂、龙湖逆市攀升，融创借势发力资料来源：CRIC，中国房地产测评中心在行业背景持续紧缩的情况下，世茂、龙续增长。下半年，佳兆业将在深圳区域推出四大湖、融创等企业以其优异的业绩表现成为了今年项目，在继续保持三四线城市项目快速周转的同众所关注的焦点。时，兼顾了企业对利润的诉求。随着这些项目的其中，世茂房地产前三季度实现了同比63%的入市，佳兆业全年的业绩更值得我们期待。增长，在“价值服务年”战略的推动下，世茂从城此外，路劲基建、旭辉集团今年前三季度销市能级布局深化、产品结构调整、营销体系提升等售表现优异，同比增长超过100%。路劲基建销售方面强化企业核心实力，同时加大推案量、适当调金额同比增长117%，公司采用“分散地域及业务整产品价格以触动市场需求。龙湖今年回款率、利模式”已完成在华东、华北、华南、华中的布局。润率、单城市产能、周转速度四个方面在行业内无整体销售稳中有升，其中路劲屿东城和隽御凤凰城一不是名列前茅：92%的回款率高于行业80%的一二期等项目受到购房者的青睐。旭辉集团则一直坚般水平；上半年28.3%的净利润率也远超过普通房持以客户为导向，在今年调控持续下，加大刚需产企20%不到的平均水平；同时，单城市产能达到23品的比重来满足当前的市场需求，并以高周转、轻亿，上半年总资产周转率为0.14次，表现均相当优资产发展所需的地块。今年北京旭辉御府项目销售异。我们认为，通过今年调整土储结构和供货节异常火爆，在开盘初始就多次创造了市场传奇，为奏，龙湖的业绩前景值得看好。旭辉集团的销售添上华丽一笔。另外，在目前的市在逆市下，行业洗牌加剧，竞争之中也存在场环境下，旭辉集团坚守为客户创造价值的经营理机遇，通过合作能够、使企业获得更快的发展，念，坚持走高品质产品路线，品牌价值得到提升，融创就是这方面的佼佼者。融创通过与绿城项目获得了客户的一致认可。合营，从而借助绿城的品牌打入上海市场，不仅企业品牌价值进一步提升，销售业绩也出现了飞【联线作者】跃。今年前三季度，融创录得金额同比增长四成@CRIC研究中心左右，可以想见，融创全年的业绩必将交出一份电话：（021）60867863吴小姐满意的答卷。地址：上海市闸北区广延路383号文武大楼6楼CRIC研究中心是易居中国旗下克而瑞信息技术有限公司潜力：的专业研发部门，咨询研究网络覆盖全国百余座城市，佳兆业、新城稳步上升，路劲、旭辉成长组建十年以来，一直致力于对房地产行业及房地产标杆企业的深入研究，并将相关研究理论转化为实战应用。翻倍基于研究，集咨询、培训两大核心业务，CRIC研究中在潜力企业中，新城控股、佳兆业、路劲、心为企业量身定制的战略运营、营销、品牌3大顾问产品服务包，致力于全面解析企业所需，迎合企业个性化旭辉等企业逆流而上，销售业绩持续增长。此诉求。迄今已为近千家企业提供战略咨询、综合顾问、外，在弱市的环境下，这些企业在经营策略方面专项研究，以及企业内训和考察等服务。连续2年被业也适时根据市场形势谋求转变。界评为房地产行业咨询与内训的第一品牌。新城控股前三季度销售额达到115亿元，同研究中心主要业务如下：比增长53%。企业在深耕长三角的同时，先后进战略运营综合顾问服务营销顾问服务品牌顾问服务入了长沙和武汉等中部区域，积极拓展了版图，市场监测为进一步做大做强打下了基础。佳兆业则在“快战略类服务标杆企业监测品牌战略企业运营顾问项目监测品牌推广品牌推广营销培训速周转、抢占刚需和城市更新的双轨制战略”品牌体系培训企业定制内训消费者研究定期交流下，前三季度销售额达107亿元，较去年同期继064nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期2012年前三季度中国房地产企业销售金额TOP50榜单2012年前三季度中国房地产企业销售面积TOP50榜单排名简称销售金额（亿元）排名简称销售面积（万平方米）1万科地产959.01恒大地产996.02保利地产764.02万科地产917.03中海地产757.03绿地集团778.04绿地集团725.04保利地产666.05恒大地产615.05中海地产585.06万达集团470.06碧桂园493.07华润置地382.07万达集团390.08世茂房地产355.08华润置地344.09绿城中国328.09世茂房地产296.010碧桂园300.010龙湖地产276.011龙湖地产279.011远洋地产251.012远洋地产240.012雅居乐231.013富力地产221.013荣盛发展218.014金地集团218.014富力地产188.015融创中国212.015招商地产187.016招商地产210.016金地集团186.017雅居乐207.016保利香港186.018保利香港172.018佳兆业178.019中信地产158.019绿城中国174.020中国铁建140.020中信地产156.021和记黄埔129.121中国中铁141.122金融街127.022中国铁建139.023长江实业121.323新城控股128.024荣盛发展121.024融创中国127.025中国中铁120.725建业地产121.726九龙仓117.726首创置业117.427新城控股115.027中南建设106.028越秀地产110.028九龙仓103.028首开股份110.029恒盛地产97.030佳兆业107.030中天城投92.231北京城建106.631越秀地产90.032合景泰富106.032和记黄埔86.033金科集团105.033路劲基建85.034新世界中国101.434长江实业82.335首创置业86.135金融街80.036中南建设83.036金科集团79.037恒盛地产82.037合景泰富77.038大华集团81.037金辉集团77.039中粮集团80.539旭辉集团76.540卓越置业80.040新世界中国75.741建业地产79.041首开股份74.042仁恒置地78.042苏宁环球73.643复地集团77.043复地集团67.044路劲基建75.044金隅股份63.345厦门建发72.845卓越置业63.046soho中国70.746花样年61.047金隅股份70.647广汇股份60.348旭辉集团70.048厦门建发54.749金辉集团68.049大华集团54.050滨江集团65.050北京城建52.2资料来源：CRIC，中国房地产测评中心资料来源：CRIC，中国房地产测评中心数据说明：1.企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。2.项目属性：本榜单成交数据为商品房数据。同时，不考虑项目权益划分问题。3.数据来源：涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。4.时间跨度：此次榜单各项数据若不作特殊说明，其统计时间段均为2012年1月至2012年9月。065n特别报道SPECIALREPORT致企业函：未来，已来！——关于当前房地产业基本发展形势的判断文/陈啸天CRIC克而瑞研究中心总经理站在新旧十年的重大交汇点上，套用一句俗话：道路是曲折的，前途是光明的。对于房地产业而言，中短期的四大背景的变化和三大关系的调整注定行业的多变，而中长期城市（镇）化的推进依旧不改行业进入整体上行通道！【回顾】回顾二：经历了三个半月的去库存周期，进回顾一：2011年房地产市场经历了三轮打入9月以来，目前连续两周成交量的持续下滑，压——1.26新国八条，7.12和11.6号总理的两次紧尤其是第二周我们看到的54个城市周度成交量创急表态，房产价格最终全面高位跳水；而2012年5下16周以来的新低，这也进一步印证了我们五月月下旬以来，由于经济的不确定性，保增长的基底发出的：尽管市场回暖，但基于多方面因素变调发出，住建部、国税总局和央行轮番发力，市动，行业内的供求关系将主导6、7、8三个月市场场全面回暖，至八月底，持续的热销使得企业在向好，9～12月将由于系统外政治、经济因素主导一定程度上摆脱了捉襟见肘的困境，这个结果基而再度进入震荡期，即季度性行情的结论。本上回应了我们年初的研究基调：由于市场博弈焦点从房价向地价转移，因而博弈的性质也就从【症结】绝对博弈变成相对博弈，注定2012年总体市场环近三年来，行业走势始终在震荡中反复！尤境要好于2011年。其是近期，行业出现了三个维度的看似矛盾的信066nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期息：城市数据与典型企业数据的走向逆反，甚至置业可以基于预期而有所超前。回顾2009年为什城市内部一线二线与三四线走向逆反；政策信号么房地产置业需求释放的这么大？按说刚刚经历正面和负面的交杂在一块，尤其是关于政策的舆了2008年全球次贷危机我们置业行为该谨慎，但论传播更是混乱不堪；未来走势预期多与空的轮彼时彼刻大家都相信，全世界经济出问题，就中番上阵，甚至某些大型企业今天看多明天突然看国经济风景独好，既然经济向好，房产置业就不空。为什么会出现这些看似矛盾的信息，到底是用担心，价格还会上扬。不仅2009年，过往十年什么在主导行业，下一步行业到底走向何方？的需求尤其是投资性需求的释放很大程度来自于在上半年房企销售前五十强排行榜的序言对经济预期的看好。所以当经济走向发生可能逆中，我们曾提到结论性观点：阶段行情，不改我转的变化之后，尤其是在预期进一步不明朗的情们仍在冬天的现实。这个冬天就是指我们这个行况下，刚需尤其是弹性系数较大的投资性需求，业将在相当长时间内处于震荡期，在此，CRIC研反倒会萎缩。经济动向是房地产业最大的背景及究中心将从行业发展本质的角度来一步尝试着分发展变数，走势发生变动将导致整个国民经济及析和解释我们当前所面临的困境的根源所在，从社会体系全面发生震荡，作为国民经济一员的房而探索我们下一步发展的路径选择。地产业自然也受到冲击。本次研究尝试着解释三个方面的问题：二、宏观政策调控的成真第一，自2002年以来，为什么持续火爆十年这点相信大家都有感触，过往十年，针对之久的房地产业，会突然之间变得扑朔迷离，根房地产业的调控往往由于各种因素都变成“空本原因在哪儿？调”。以至于2011年1.26新国八条出台伊始，包第二，什么因素将主导下一阶段房地产市场括开发商、消费者在内的行业普遍持怀疑态度，的何去何从？随后6月底市场大反弹；7.12号总理紧急表态继续第三，前十年已去，下一个十年中国房地产高压，10月下旬随着龙湖地产、中海地产在上海还有希望吗？降价后市场需求进一步大反弹，调控再度面临失控的危险；11.6号总理在俄罗斯再度紧急表态，【解惑之一：四大背景变化，决这才最终迫使所有人都相信“房价还是总理说了定了当前行业走向的扑朔迷离】算”，随后全国性的房价应声而落。从“空调”到“真调”，愈发让行业感觉政策走势不可控。首先，我们来谈谈行业巨变的根源。和企业面临环境变化时需要及时调整战略类似，当前三、企业规模化后路径选择的分化房地产行业的四大基础发展背景经济、政策、企过往十年中，我们看到了从2002年到2011业、需求等已经全面发生重大变化，房地产业也年，万科业绩从44亿成长到1215亿，翻了27倍；就自然进入一个新的自我调整期。中海从40亿港币成长到870亿港币，翻了近22倍，一、经济增长神话的存疑金地地产从8.6亿成长到309亿，翻了近36倍！这是我们房地产企业过去十年发展的重要成果，同正如最近总理在达沃斯论坛上面所说的，自时也看到了房地产业集中度不断的提升。2012年2002年以来的十年，中国的经济年均增长10.5%！上半年数据显示，前十强销售金额占比（与全国这十年，伴随着经济的一路上扬，房地产市场也相比）已经达到18%，越是市场波动集中度更是一路高歌。但，今年所有人都看到了，上半年加速提高。当没有规模的时候，企业普遍会将规GDP增长创新低，8月的数据我们仍没看到好转趋模化作为第一选择，因为规模化才有话语权，但势。可能不少朋友会说，这个和我们有啥关系，随之而来的问题是，随着规模化到底一定阶段之请注意，经济向好是我们置业需求释放的最大动后，很多企业开始进入思考选择期，是进一步规因，因为经济向好，所以收入预期也向好，所以模化还是要差异化还是要开始考虑追求利润？我067n特别报道SPECIALREPORT们也知道最佳状态是规模化加利润化，但这往往八十年代初期，农村方面，有四川及安徽农村改很难！比如我们看到的万科、保利、中海、恒革的成功；城市方面，有诸多经济特区出现推动大、绿地无疑在进一步在规模化上展开竞争，而城市改革的成功。其次是八十年代后期到九十年我们也看到了龙湖的表态要在适度规模化上要考代初，“南巡”讲话后中央更加进一步的快速分虑利润，看到了孙宏斌在提升城市产能的同时进权，给经济注入了巨大的动力。在取得巨大经济一步在追求规模化，还关注到佳兆业近几年以来成功的同时，我们也关注到以海南为主的局部房持续拿地扩张的欲望，以及新城控股、蓝光地地产泡沫逐步产生。产、旭辉资本化的需求等等。企业的思考并不意第二轮关系调整：主要是以两次中央收权味着已经结束而是才开始，小有小的烦恼，大也为主导，同样也是两次，1994年的分税制和1998有大的烦恼，何去何从仍在探索。年的金融改革，其背景正是基于九十年代初急速放权后出现了中央财政紧张，政策执行乏力，产四、消费者需求认知能力的提升业发展存在泡沫隐患等等诸多起因。这两次收权我们不需要怀疑，2002年开始以来，刚需是的结果是中央在经济和政策方面的话语权大大加为主导，同样我们也无需怀疑，未来越来越多的强，不仅仅是财政和金融方面，还表现在宏观调房地产市场开始面临着改善型需求开始进入主导控的政策推行方面。客观的说这个收权过程非常期；同样，经历了十年的房地产市场的教育，消及时与正确，很好的实现了过热经济的平稳着费者的投资置业风险意识、维权意识、产品鉴赏陆。但我们也观察到，随后正是由于经济集权导力、品牌认同力等等全都得到大幅度的提升，这致地方财政收入的受到很大影响之后，地方政府反过来对政府的管理能力、对企业的专业能力都开始在诸多领域诸如房地产等行业寻找财政突提出了新的要求。需求结构的变化和需求意识的破，很大程度上这也房地产业2000年以来快速发成长同样是房地产业的巨大成果，但给行业尤其展的一个动因。是企业发展也带来巨大的挑战。正如我们经常所说的，生产力决定生产关四大基础背景的巨变，再叠加新一轮换届的系，生产关系影响生产力。在当前中国经济出现到来，市场走势进入迷离期，行业信息进入混沌诸多不确定性，社会面临诸多矛盾的时机上，第期，是为必然。三轮的中央与地方的关系同步也在逐步调整中，这必将对房地产业再次带来全局性的影响，方向【解惑之二：三大关系的调整，何在，我们拭目以待！将决定房地产业的何去何从】二、企业与政府的关系作为国民经济的一个小的组成部分，房地产不知大家是否关注到，开发企业和政府的关业无疑难以独善其身，随时随刻都受到宏观面和系已经发生重大的调整，主要表现在三个方面：行业等多个层面的影响，在此我们尝试着将这些第一，规模与品牌。这两年，我们经常性的听到影响梳理为几层基本关系的变化。行业需要重新很多开发企业朋友向我们反映，与某某地方政府构建这几层基本关系，事实上，这几层关系的重谈合作，地方政府往往拿出你们CRIC研究中心新调整也一直都在进行中。每个季度定期发布的前十五强房企销售业绩报告一、中央与地方（政府）的关系与其交流。言下之意，规模小的企业他们（地方政府）是不怎么欢迎的。政府对于投资企业的规所谓中央与地方的关系，本质上就是收权与模和品牌要求，已经溢于言表，远非之前的欢迎放权的变化。回顾近三十年改革开放历程以来，任何企业前往的做法，这点尤其是表现在一些房中央与地方的关系已经经历了两轮大的调整。目地产市场经历过一轮发展并且进入结构调整阶段前正进入第三轮调整周期里。的城市；第二，土地结构。确切的说，主要还是第一轮关系调整：主导方向是两次中央向自2009年开始，一夜间诸多房企发现，地方政府地方分权，首先是改革开放早期，确切的说是068nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期出让的土地结构中至少含有一半的非住宅用地，一般性开发商都急切希望的肥肉（纯住宅用地）几乎是没了，即使你和政府去私下洽谈得到的结果也是“至少一半非住宅，爱来不来”。毕竟这些年地方政府通过与房企之间的不断磨合中学乖了，纯住宅用地难以支撑长期财政收入。尽管我们不得不承认正是基于这种全国性地方政府供地结构的调整，导致今天我们看到全国性的商业地产由于供应高峰而潜在泡沫，但这毕竟是房地产市场发展到一定阶段后地方政府的必经行为，企业改变不了这个趋势，短期只可能是企业去适应这个方向；第三，长期发展性。我们也发现地方于品牌和品质的认知能力提升，导致行业越是调政府目前出现的一个习惯性行为——经常会拿着控消费行为越是往规模化和品牌大企业靠拢，比一块土地与某长期在该地经营的企业A去洽谈，告如这些年来尤其是今年以来我们看的更加明显的诉A尽管某外部企业B想以高价拿该地，但基于A是规模化的如万科、中海、保利、华润、龙湖、企业长期在本地发展，为本地的发展做出了长期世茂。品牌企业如融创、佳兆业、新城控股、越的贡献，愿意以适当低一点的价格转让给A。秀地产等企业业绩不断攀升，消费者的理由很简说一千，道一万。回到我们上面所谈的中单，行情不好置业风险存在，大企业和品牌企业央与地方（政府）关系变化中所说的，正是由于的抗风险能力高，既然价格同样都回落的差不多经济集权的发生，地方政府财政收入锐减的背景我当然选择他们，更何况其品质也至少不会差。下，在对待房地产企业的价值取向上经过了一轮其次是风险规避意识加强。由于前面所提囫囵吞枣后，地方政府应对企业的招数明显多到的消费结构的变化因素以及这些年政策调控导了，不再是来者皆是客，而是开始着眼于构建地向的原因，我们很明显的关注到需求导向的市场方长期的、稳定的财政收入结构出发，自然也就因素全面让位于行政因素，以今年5月下半月到8有了对规模化及品牌化企业、非纯住宅性质供地月底这波行情为例，其主因还是在于保增长基调结构以及长期深耕企业的三个维度的转变。这其发出后，多部门配合轮番发力驱赶需求入市，从实也是题中应有之义。而有了近三个半月的去库存期。而正是这种非市场因素的导向，导致需求的风险意识大大强于以三、消费者与企业的关系往，从而也直接导致了行业尤其是城市成交量骤随后，绕不过去的还有消费者与企业之间关起骤落的现象频频出现。系，我们也积极的关注到了目前的结构性变化。如果我们用一个数学公式来解释的话。成交十年以来，房地产市场已经开始完成一轮周期性量=供应量×到访客户量×该项目的需求转化率。发展的主要性城市中，其需求结构发生重大转我们会发现成交量的波动，在今日更多的还是来变，主要特征就是，一开始是刚需支撑行业的高自于需求转化率的急剧下滑，简而言之，前几年速发展，随后这批具有购买力的消费者由于进入的房产销售，200组到访客户很可能解决100套房社会中坚结构。并且早期置业受益较大同时收入源，而时至今日很可能的结果是卖掉这100套房子始终处于上升通道，转而开始变成改善型及投资需要2000组客户，即该项目的客户需求转化率从性的需求结构，而该部分客户群体一方面对于房50%下滑到5%，这个所谓转化率实质上就是风险地产市场及产品具有相当辨识能力，同时经历多规避弹性系数提升的结果。这也就是为什么以往轮调控对风险具有相当的防范意识。这就导致了我们的营销可以是“坐商”，而今日必须要“电消费者与企业之间关系发生了两个主要的变化。商”的原因，因为我们无法解决供应因素，也无首先是行业集中度的进一步提升。消费者对法解决由于政策频繁震荡导致需求转化率急剧下069n特别报道SPECIALREPORT滑的趋势，唯有能做的是提高客户到访量，而在的是每年年初资本界朋友与我们探讨当年成交量解决这个问题上，“坐商”解决不了，唯有“电（面积）是否能够继续增长问题。商”才能利用渠道有效解决。2009年，9.37亿平方米，比2008年增长了近以上三大关系的调整，中央与地方(政府)关系50%。资本界当时认为这是因为2008年需求被压的调整将主导行业发展方向，企业与政府关系的抑，累积到2009年释放出来，再叠加2009年本来调整将主导企业发展模式选择，消费者与企业关就应该释放的刚需，“1+1”才导致了这个高位，系的调整将主导企业专业发展重心。三者中中央所以2009年应该是未来五年成交量最高位！但当与地方（政府）关系的调整具有全局性意义，而时我们的回答是2010年成交量还将攀高。这也将和新一届政府的政策取向息息相关。2010年，10.43亿平方米，比2009年的高位数据又增长了超10%！首次破10亿平方米大关，资本【解惑之三：城市（镇）化，决界当时曾认为那是因为2010年调控是空调有三波大定了房地产业仍有第二春】行情导致的，所以2011年数据不可能更高！但当时我们的回答还是2011年成交量继续要增长。探讨完以上两个命题后，我们可以得到两个2011年，10.99亿平方米，调控三轮同比却再结论：第一，目前的变化来自于环境之变，四大因度增长5%！又有很多朋友在探讨2012年全国成交素也是个从量变到质变的过程，这个变化导致了我数据的可持续增长问题。们的迷茫；第二，房地产业未来的走向取决于三大在此，我们也相信成交量数据不可能一路往关系的调整，这个调整其实一直都在进行而且还将上无极限，但我们还是相信除非有重大变数，否继续进行，无非是今日到了一个关键时间点上，阶则未来五年左右中国房地产成交量理论上还是要段性的定性将会随着换届因素趋于明朗化，这个明持续增长，道理很简单，我们很多朋友都是管中朗化的过程包含着我们对未来的期待。窥豹。在此，和大家说三个简单的数字。客观的说，正是由于以上两个方面原因，中全国地级市：288个（含新成立的三沙市）短期房地产业注定了是个震荡期。所以，我们更全国县级市：374个愿意从企业中长期发展战略的高度来探讨下一个全国县：2862个十年行业发展空间的问题。统计局所公布的全国房地产成交量的数据是由于这个命题较大，我们仅从城市（镇）化指288个地级市的数据，不含县级市以及县的数来进行探讨，因为通过跟踪研究这些年国家层面据，而即使是288个地级市的数据，我们很多同重大政策和手段走向上，我们相信这注定是中国行及资本界朋友的判断依据往往是根据所看到的下一个十年经济、社会发展的主要手段和方向。十大城市甚至多一些三十个大中城市房地产成交同时，我们也相信不会有人会质疑城市（镇）化变化情况，而更多的剩下还有将近250多个城市对中国房地产业发展的重要性，过往的十年房地的数据你看不到，但十大城市从最早占全国数据产的供求两个方面都来自于城市化推动。在此，（成交量）比重近30%，这几年迅速下滑到10%多我们不过多的理论性的探讨城市化率这个概念，一点，已经注定了我们大家并没有看到中国房地因为关于这个概念的争论实在是太多，有说50%产城市市场的全貌，就好比你看到了大海表面的以上，也有说如果剔除相关因素实际上只有35%波涛汹涌，而大海以下始终平静一样。尽管一线等等。本文仅仅是想从微观层面来谈一些现象，二线主要城市成交放量受政策影响，但更多的城大概可以分为三个方面。市由于城市（镇）化，房地产需求还在持续稳定第一个现象：为什么，在调控不断情况下，的放量中，形象一点的说，今天我们摊开中国地这些年中国房地产成交量的不断增长？图，除了沿海一线的城市房地产市场都得到启动这些年，从中国统计局每年发布的数据，了之外，往内陆推进除了部分省会等中心城市之我们可以很清晰的看到中国房地产业的成交数据外绝大多数二三线城市还没有得到有效启动，更（金额与面积）持续攀高。这几年印象最为深刻不用说四五线和中西部。070nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期第二个现象：为什么说城市房地产市场呈现方米！前者做产品溢价，后者模式正好相反做流阶梯式传导效应？量周转。当然我们更关注后者，因为在贵阳一个接着上述所谈的中心城市与周边三四线城市项目一年销售250万平方米，这实在是不可思议的关系来谈，我们想介绍一下中国房地产市场的城一个现象，大家印象中贵阳购买力没这么大啊，市传导效应。但今年上半年根据我们发布的数据，可能大家再举个例子，2000年～2004年期间，上海房地度发现一个更大的奇迹：宏立城的花果园项目上产市场率先启动，随后杭州市场被带动也快速发半年单项目销售157万平方米！又是个贵阳！为什展起来，即使是苏州市场也开始活跃，但这期间么看上去不富裕的地方房地产需求的购买力却突南京房地产市场始终没有反应，包括温州人炒作然爆发出来了？！尽管我们相信有价格因素，也两轮也都无功而返，当时的观点是“南京没产业有渠道因素，但更多的我们还是理解为：今天我支撑，需求购买力不够，所以市场没法起来”。们的城市（镇）化背后所隐藏的是城乡二元化结而就在温州人撤离之后，2005年南京房地产市场构，是户籍政策！是这个户籍政策背后所暗含的当年成交量直接冲上900万平方米高位！随后业内优势的医疗、教育等优势社会资源的分配不均衡观点又是“合肥土地供应量足够未来五六年消化性，驱使了梯队性的需求城市（镇）化！短期，的，产业没有支撑，购买力不足，泡沫太大”。二元化城乡结构无法从根本上解决也就注定了城但2008年次贷危机背景下，全国主要城市受影市（镇）化也必将持续，而这个持续的进城过程响，合肥市场逆势大反弹。就是购房入户的过程，这就是行业发展的根本性我们想表达的结论是：中国房地产市场的驱动因素。结合这几年我们持续关注的李克强先城市传导效应客观存在，一方面是区域型的即中生的城镇化的观点来看，我们认为，行业未来可心城市房地产市场发展过程中会带动周边低一级能还有波动，但发展的动力并没有改变。城市房地产市场的成长，这十年中，长三角区域下一个十年，尽管经济社会发展因素越来越先是上海、杭州、苏州，然后是南京、无锡、复杂多变，注定房地产业面要持续进入震荡期，合肥、常州，基本上这个脉络和顺序是非常清晰但我们对房地产业向上的预期仍在！的。另一方面是跨区域型的如一线城市北京、上海、深圳，之后南京、杭州、广州、合肥、石家站在新旧十年的重大交汇点上，套用一句俗庄。总体上还是个房地产市场的自上而下的传导话：道路是曲折的，前途是光明的。对于房地产带动模式。业而言，中短期的四大背景的变化和三大关系的全国到现在为止仍旧只有局部区域和部分调整注定行业的多变，而中长期城市（镇）化的城市房地产市场发展到了一个成熟阶段，更多的推进依旧不改行业进入整体上行通道！这是本文城市还处在阶梯式的发展过程中，尽管说有时间想表达的核心，如果本文能够帮助同仁通过理解差，但总体趋势仍在前行。我们相信由于城市化行业的变因而看到未来的信心，则善莫大焉！驱动需求仍旧很大，而城市房地产市场由于受到而通过这个分析过程，CRIC研究中心更进一城市经济、人口结构、消费习性等等多维度差异步想表达的是：我们之所以迷茫是因为我们的习化而导致所处不同房地产发展周期，结合中心城惯性判断由于外部因素的重大调整而不再准确，市的城市传导效应因素，注定未来城市房地产市我们之所以恐惧是因为我们的习惯性行为由于缺场走势将会在不断差异化的同时持续推进城市房乏创新而不再安全，我们之所以落后是因为我们地产发展周期走向成熟阶段。的习惯性思维由于固步自封而不再有优势。时代第三个现象：从世纪金源和贵阳花果园现在前行，环境在变化，今日之变不是突然而是注象，来探讨需求规模问题。定，明日之变随即而来，变是永恒，唯有主动拥最后再介绍需求规模问题，2009年中国房地抱变化才能从迷茫、恐惧和落后中走出来。产业出了两个典型企业案例。星河湾地产一个项未来，已来！目销售40多亿！世纪金源三个项目销售600多万平你准备好了吗？！071n市场MARKET逆市下，消化周期成房企拿地“新参谋”文/孙田（@CRIC孙田）CRIC克而瑞研究中心研究经理受困于资金链，房企在拿地时不得不考虑自身的土地消化情况，并根据土地消化周期制定最新拿地策略。摄影/荆瑞霞今年以来世茂零拿地，绿城拿地成本最高，期企业拿地建面占销售面积的比值接近为零，这逆市下，房企拿地策略分化明显，但在严控成本类企业目前存在资金链紧张等问题，库存亟待消方面企业达成共识，环渤海、中西部为企业拿地化，所以企业暂停拿地是理智的选择。热点区域。就拿地规模、拿地价格、拿地区域方绿城集团曾一度陷入“倒闭”的舆论漩涡面四类不同消化周期类型的企业又呈现出各自的中，但从目前来看，企业运营良好，通过卖项目独特性。等方式，绿城快速获得少量资金回流，长时期的暂停拿地之后，今年7月在上海新增一幅住宅用地。合理消化周期企业拿地最积极较高消化周期企业拿地规模控制得较为适从拿地规模来看，今年以来，高消化周期企中，拿地建面占销售面积比值的平均值为51%。业、较高消化周期企业、合理消化周期企业、低远洋地产和世茂房地产是这个类型的企业中唯一消化周期企业四类不同消化周期类型的企业呈现没有新增土地的企业。这类企业中，建业地产拿明显的差异性（图1），其中较高消化周期企业拿地较为积极，今年1～7月拿地建面将近是其销售地最积极。面积的3倍。根据CRIC研究中心最新研究显示，高消化周远洋地产在拿地上的谨慎以及销售业绩的072nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期提升使其7月底的消化周期较今年2月底下降了九城、融创联合体溢价37%获得，其中绿城和融创的个百分点。世茂地产今年以来处于零拿地状态，权益各占一半，地块周边有保利、万科的别墅项相对于消极拿地这一面，世茂在销售方面略显积目，预计绿城也将把这个地块打造为高端住宅区。极，对其销售队伍进行了大力整改，从龙湖地产此次拿地，绿城采取了一贯的合作拿地方式，能有等知名企业挖掘销售人才，以期提高全年销售业效缩小企业的资金风险，而且绿城拿地金额仅占企绩，可见世茂地产正全力为加速去化做努力。业销售金额的8%，风险控制较为良好。合理消化周期企业的拿地建面占销售面积比较高消化周期企业拿地平均楼板价为1708值的平均值为75%，是四类企业中均值最高的。元/平方米，拿地金额占销售金额比值的平均值这类企业中，绿地集团拿地分外积极，其前7月为10%。建业地产集中在河南省拿地，其新增土拿地建面占销售面积的127%，绿地具备国资背地楼板价这类企业中最低，仅为546元/平方米，景，所以受宏观调控的影响并不大，尽管企业土除了两幅地块，企业新增地块全部位于三四线城地储备总量较高，仍然大肆补充土储。龙湖地产市，地块属性以住宅用地居多，楼板价最高的地的拿地建面占销售面积的比值也较高，达186%，块也仅为九百多元每平方米。龙湖今年的扩张势头非常明显，6、7月份的拿地合理消化周期企业不仅拿地规模占销售面建面均超过200万平方米。碧桂园是这类企业中新积比值较高，而且拿地成本也是四类企业中最高增土地规模最小的企业，碧桂园一向以拿地廉价的。其中，新城地产拿地成本最高，平均楼板价著称，而且土地储备总量也在行业中靠前，企业为3688元/平方米，其今年拿地规模并不大，但是掌有大量廉价地块，储备充裕，宏观调控持续的所拿地块都处于一二线城市等地。另外，招商地背景下降低新增土地比例很有可能是为了缩小风产的拿地成本也相对较高，达3377元/平方米，分险，现金为王，等市场情况好转再拿地。析企业新增地块楼板价可以发现，招商拿地主要低消化周期企业只有万科一家，万科的消化集中在三四线城市，拿地成本低廉，但由于企业周期略微偏低，可以适当加大土地扩充量，但是在北京新增一幅核心地段住宅地块，拉高了企业今年以来万科一直保持较为谨慎的拿地态度。今拿地成本整体水平，而且招商也是合作拿地，所年一季度万科没有新增地块，自5月起拿地步伐以不会对企业造成较大的威胁。加快，尤其是7月拿地规模超200万平方米，一反低消化周期企业万科的拿地金额占销售金额年初时寸土不拿的状态。万科对于土地储备量有的14%，属于合理拿地范围，拿地楼板价为2047自己的标准，他们认为土地够3～5年开发就可以元/平方米。万科拿地主要集中在二线城市，在二了，不会一下子拿过多的地块占用资金。除此之线城市的拿地金额占比为85%，拿地成本为2302外，今年年初万科拿地的谨慎应该还与市场环境元/平方米。万科今年在一线城市广州新增了一幅有关，年初由于处在传统淡季，同时调控走向不明，政策预期不清楚，所以万科没有贸然拿地。图12012年1～7月企业拿地建面与销售面积比值情况300%合理消化周期企业平均拿地楼板250%价较高200%从企业拿地成本、拿地金额占比情况来看，各150%类型企业的拿地成本普遍控制较好。其中，合理消100%化周期企业的平均拿地楼板价相对较高（图2）。50%高消化周期企业仅绿城一家，绿城中国今年0%新增了一幅地块，该地块位于上海市唐镇，拿地楼板价为15054元/平方米，该地块曾在2011年出让雅居乐碧桂园绿城中国恒大地产富力地产建业地产远洋地产荣盛发展龙湖地产华润置地招商地产绿地集团金地集团新城地产保利地产中海地产万科集团流标，今年挂牌起始价下降了3万多元，最终由绿世茂房地产数据来源：CRIC073n市场MARKET商业用地，楼板价为5000元/平方米，万科今年在图22012年1～7月企业拿地成本、拿地金额与销售金额比值情况商业地产、旅游地产方面有所动作，在土地市场1600060%14000上的表现也反映出来了。50%1200040%10000环渤海、中西部为企业拿地热点800030%区域600020%4000从企业拿地的区域走势来看，全国布局的大10%2000型企业仍然保持在各个区域的拿地进度（图3），00%而深耕某一区域的企业则继续侧重在区域内拿雅居乐碧桂园地，整体来看，环渤海、中西部成企业拿地热点绿城中国恒大地产富力地产建业地产远洋地产荣盛发展龙湖地产华润置地招商地产绿地集团金地集团新城地产保利地产中海地产万科集团世茂房地产区域。平均楼板价拿地金额/销售金额数据来源：CRIC高消化周期企业中，由于绿城拿地规模大幅图32012年1～7月企业拿地区域分布情况收缩，仅在长三角区域新增了一幅地块，在资金14000状况仍未全面改善的情况下，绿城在长三角的一12000线城市拿地，表明了重点城市以及核心地块对于10000绿城的重要性。另外，据了解，绿城今年在上海8000新增地块周边的C-1-1a、C-1-5a地块是绿城20096000年获得的，成交楼板价高于今年新增地块的价4000格，这两幅地块加起来总建面约为13万平方米。2000所以绿城新增地块一是土地价格较往年有所回0落，二是补充项目土储以便于后期开发。雅居乐碧桂园较高消化周期企业更偏重在环渤海及中西部绿城中国恒大地产富力地产建业地产远洋地产荣盛发展龙湖地产华润置地招商地产绿地集团金地集团新城地产保利地产中海地产万科集团世茂房地产环渤海长三角中西部珠三角数据来源：CRIC区域拿地，企业在这两个区域拿地建面占总建面的比值分别为48%和43%。这类企业中只有恒大在四个区域均有新增地块，恒大去年及今年的销售业绩均非常理想，以价换量、快速周转的策略使绿地、龙湖全国布局之下，部分企业更注重恒大在2011年荣登销售面积第一的宝座，在良好深耕大本营。碧桂园作为广东发展起来的企业，的资金状况保证下，企业继续全面摊开，在全国在宏观调控持续下，只在珠三角区域新增了少量范围内补充土储。土储，巩固大本营，拿地态度较为保守。新城地合理消化周期企业也侧重环渤海和中西部区产保持在长三角的实力，新增土地以长三角区域域，在中西部新增土地建面占比最高，为39%，为主，但也兼顾中西部区域，首次进军武汉，逐将近占到企业拿地总建面的四成。这类企业中仅步向其他区域跨越，作为一家深耕江苏的企业此绿地集团和龙湖地产两家企业在四个区域都有新时入驻武汉，在逆势下扩张布局。增土地。绿地集团的资金实力较为雄厚，在拿地低消化周期企业万科在全国范围内都有新增策略上并没有受到太大影响。2012年应该是龙湖土地，其中，万科在中西部新增土地建面占企业的扩张之年，通过进军厦门，龙湖终于实现了全新增土地总建面的比值最高，为47%，其次是环国化布点的目标，龙湖6月在厦门新增50万平方米渤海，占比为27%，万科在珠三角新增土地建面土地储备之后，7月龙湖深入晋江，斥资26亿补充仅占3%。万科在中西部新增的土地多位于二线城了百万平方米土地。今年至今，龙湖在珠三角新市，包括重庆、成都等地，在重庆新增的土地量增土地建面远远超过其他几个区域，龙湖蓄意扩最多，而在环渤海区域，万科在青岛、烟台等沿张的意图非常明显。海城市的拿地量较高。074nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期SOHO中国转型的原因和三个挑战文/@宋延庆兰德咨询总裁随着房地产市场竞争越来越激烈，市场竞争格局已经发生了较大变化。企业要想在新的市场形势下生存发展，实现逆市突破，就必须尽快做好战略调整、转型和“练内功”工作。无论转型是主动还是形势倒逼，无论今后面临什么挑战，个人认为，SOHO中国转型都是必要的，而且早转肯定比晚转好。正如任志强所说的，“这是聪明人干了聪明事”。SOHO中国为什么要转型？潘石屹的说法是代城”以来的十几年里，一直采取散售模式。这“战略性的布局，内外部压力都有，销售税高，种模式甚至可以前溯到更早期的万通商业广场。每年利润一半以上都交了税”；张欣表示，最大关于这种模式的弊端，已有很多专业分析，在此的动力是受租务市场的“召唤”。个人认为，不再赘述。突出问题是房产的所有者、经营者、“散售模式”商铺散卖，又潘、张两人基本说出了SOHO中国转型的原因（在称产权式商铺，即开发商将商管理者分离，利益诉求不统一，难以形成品牌和房地产企业家中，能坦诚面对媒体的，为数不铺卖给小业主，然后再协助其市场合力。其实更深层的原因是，在散售模式出租招商。作为一种常见商业多，潘石屹算是其一），但在此还是想全面剖析下，作为开发商的SOHO中国赚取了高额收益，甚地产运作模式，其是否合适和一下其转型的真正原因。有效，长期以来一直是业内争至在某种程度上透支了未来的物业增值收益，进论的焦点之一，也是近年来在第一个原因，SOHO中国的散售模式确实难以而导致所有者难以获得预期投资。在高房租压力地产界除房价外争议最多的一为继。个概念。下，经营者也难以获得预期经营收益。大凡单赢我们知道，SOHO中国自开发第一个项目“现的模式，都不可能持续太久。075n企业COMPANY第二个原因，SOHO中国的市场布局和产品结SOHO中国2011年各项目销售金额占比（亿元）SOHO中国2011年销售额占比（亿元）构都过于单一。46.7984.2121%77%SOHO中国的市场布局集中于京沪两市，主要是在核心地区开发SOHO商住房。虽然其产品不10922.950%在限购之列，但其项目所在的京沪两市却是限购10%政策较严厉的城市，而且其目标客群以投资投机16.57性需求客户为主。这类客户在过去几年里大都已8%14.5221.28“离场”。7%20%4.713.623.62如果说2011年是因为货源少而导致销售额下2%2%3%滑的话，今年SOHO中国可销售的存货并不少，而望京SOHO银河SOHOSOHO中山广场丹棱SOHO北京上海其他楼盘滞销问题却比较严重。我们没有任何理由怀SOHO东海广场其他合计疑SOHO中国的营销能力，这只能归因于其开发模式有问题。业收入和利润率增长。在房地产业内，削峰填谷第三个原因，SOHO中国的项目数量少，会因式的“调剂”是普遍现象，并不违背财务政策，结算资源不均衡导致业绩波动大。尽管有“粉饰”之嫌。（如图1）房地产开发销售特点和财务政策决定了，如但如果企业规模小，项目数量少，想粉饰也果期内结算资源少，就会出现营业收入随之也少都难，比如SOHO中国和万方地产。的情况（虽然有可能合同销售额挺高）。例如，对SOHO中国，要对冲业绩波动，使业绩增长2012年中报显示，万方地产的营业收入为“0”，曲线更漂亮，只能转向以租赁为主，哪怕业绩短原因就是期内没有项目可以结算。如果是非上市期有可能降幅很大。但不这样，就难以获得投资的小企业，这种情况实属正常，但是，一旦成为者青睐，今后融资也将会比较困难。上市企业，则会导致业绩曲线波动很大，这是投第四个原因，也是最显在的原因，是商业租资者难以容忍的。SOHO中国就属于这种情况，相售市场的此消彼长。信这也是潘石屹所说的压力之一。当散售模式遇到“天花板”且难以突破时，SOHO中国五年来主要业绩指标变动情况（单位：百万元）2011年至今，京沪租务市场却表现强劲。相关数25,00023，810据也不再罗列，相信SOHO中国肯定也做了大量的20,00018，215市场研究。在可预见的未来几年内，如果经济基15,00013，680本面依然不乐观，企业投资信心指数将会进一步10，91310,0007，7257，4136，500走低。表现在办公物业市场上，销售增速将会放5，6855,0003，1213，3003，5123，8921，222缓，而租务市场将会进一步走强。从这个意义上399613020082009201020112012中说，SOHO中国转型的确有主动成分。销售额营业收入净利润如果因市场变化而要求企业必须转型，那么同是上市企业的万科、保利、恒大等，因为就尽快转——转总比不转好，早转总比晚转好。企业规模大、项目数量多、市场布局和产品结构无论是SOHO中国，还是其他企业。多元化，就能对冲这种波动。当然，也不排除有很多媒体问，SOHO中国转向“开发—自持”计划、有目的地“预留”结算资源的可能性。以模式后，150亿元的期末现金量能不能支持转型？万科为例，2010年万科合并报表范围内已销售未在此再次强调一下我的观点：SOHO中国肯定是经结算资源面积为680万平方米，对应合同金额820过缜密测算了，说不定也做过资金压力模型测试亿元。2011年，万科的这两项数据则达到了1085了，凭SOHO中国谨慎有余的风格，我们没必要替万平方米和1222亿元（超过同年1215.4亿元的合人家担忧。同销售额），分别增长了59.6%和49.0%。如此高其实，SOHO中国在转型期内面临的真正挑战的预收账款足以支持万科2012年度的销售额、营可能来自以下三个方面。076nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期图1“万保招”2003～2011年营收情况800717.83全国六万多家房企已形成多梯次格局，多样性群体系统700第一梯队：千亿，500亿，300亿其他企业：雅居乐、金地、世茂、富力600群体数量：2011年共有14家507.14488.81第二梯队：100～300亿级500470.28典型企业：招商、远洋、SOHO、融创、华侨城、佳兆业、恒盛、华409.92夏幸福、新城、首创、瑞安、金科、合景泰富⋯⋯400355.27358.94群体数量：13～20家第三梯队：30～100亿级300典型企业：建业、万通、亿达、花样年、禹州、中骏、鲁商、天地源⋯⋯299.87178.48群体数量：130家左右200151.11155.2第四梯队：10～30亿级105.59典型企业：华远、亿城、中弘、越秀⋯⋯各省市非上市优秀企业⋯⋯10063.876.6781.15137.8240.27101.38群体数量：1100家左右48.3934.7626.5941.1235.736.2115.5923.5629.39末级群体：10亿元以下，约占94%0200320042005200620072008200920102011一是产品模式的挑战。我们知道，SOHO中维和开发、经营、管理理念的转变往往最长，也国的主流产品是亦商亦住产品，但反之也可以说最难。对SOHO中国来说，因为转型后仍然有部分是非商非住，甚至不宜商不宜住产品。今后京沪物业要销售。今后租售物业及比例如何切分，不租务市场上，这种产品肯定还有市场空间，但毕仅是技术问题，还可能会导致企业在战略转型上竟不是高端租务市场。绝无任何偏见地说，客户游移不定。人最难改变的是什么？是思想，企业是卖咖啡机、咖啡豆的三五个人的创业期小微企亦然。业，还是壳牌（中国）这样的大企业，产品定位SOHO中国是近年来房地产企业转型潮中的其的区别很大。恰恰，去年以来强劲的租务市场是中一家。万科涉足商业地产市场，恒大加快推行中高端办公物业。SOHO中国是继续在自己熟悉的标准化战略，万达大举进军旅游地产和文化产业市场上做自己熟悉的产品，还是转向高端租务市等等，其实都是转型。只不过，SOHO中国更显高场，还是细分出新的“蓝海”市场，无疑是一大调和毅然，才引起高度关注。挑战。无论转型是主动还是形势倒逼，无论今后面二是经营管理模式的挑战。由散售为主转为临什么挑战，个人认为，SOHO中国转型都是必持有经营为主后，SOHO中国的经营管理模式必要的，而且早转肯定比晚转好。正如任志强所说然也要做相应调整。以管理模式为例，首先，组的，“这是聪明人干了聪明事”。个人也希望并织管控及组织结构需要重新设计，比如增设租务预祝SOHO中国转型能顺利成功。管理部及项目招租部。其次，转型后价值链延长随着房地产市场竞争越来越激烈，市场竞了，业务重心也发生了转移，除了优化调整既有争格局已经发生了较大变化。在可预见的未来几的开发流程外，还要新建经营流程。而且，新流年内，房地产行业的利润率将会越来越低，房地程体系运行的效果要满足转型后企业绩效目标的产企业的业绩分化将会进一步加剧。企业要想在要求，即能为企业转型和经营目标的实现提供强新的市场形势下生存发展，实现逆市突破，就必有力的支持和保障。第三，人力资源团队的调整须尽快做好战略调整、转型和“练内功”工作，和配置。转型后，原来的销售团体可能要遣散部包括企业定位的调整，战略规划的调整，产品结分人员，要转岗部分人员，同时还要组建规模更构的调整，管理模式的调整等等。谁能主动适应大的经营团队。调整和配置好新团队后，要使新市场变化，谁能及时做出战略转型，谁能加强创团队成为一只权责清晰、紧密协助，具有较高凝新，谁能不断提高企业经营管理水平，谁就可能聚力和执行力的团队才是目的，这无疑也是一个尽早实现逆市突破，也就可能实现领先，成为持挑战。续稳健发展的优秀品牌企业。三是思维理念转变的挑战。通常，企业战略或许几年后，潘石屹笑看地产江湖时，转型期需要1~3年时间，新产品模式的定型和新经他又会得意地说“2012年转型是英明的、果断营管理模式的建立可能只需不到一年。但战略思的”……077n城市CITY克而瑞城市笔记系列之三上海痛并快乐着的沃土文/叶茂（@叶茂1981）CRIC克而瑞上海事业部项目总监你是否有关注《CRIC地产观察》最新推出的“克而瑞城市笔记系列”？在走过了深圳、游过了常州之后，本期我们将视线聚焦克而瑞总部所在的这座城市——上海。就让我们听克而瑞上海事业部项目总监叶茂与我们一起分享他眼中的这座发展迅猛、海纳百川的城市，让我们以一个地产从业者的角度，来感受他笔下的这片叫人痛并快乐着的沃土。本站深圳常州漳州南京杭州厦门武汉成都西安大连上海078nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期作为上海人，曾在浦东星河湾销售团队面前人应该承认上海这座城市为GDP所做的贡献是惊玩过一小段的“海派清口”（话说那时周立波的人的，在这里每一块土地，每一个项目所吸引的笑侃三十年似乎还没出世呢）——我被要求向他投资强度是位于世界前列的。“上海人有钱”这们讲述上海这座城市的特点，不谈政策法规，不句话的概念要被扩大，上海这座城市的投资价值谈楼市结构，不谈未来走势。任何好的产品总有高，在上海的置业者和工作者都对上海的财富建水土不服的时候，也要考虑因地制宜，更要借着设起到关键性的作用！城市的特点健全发展中的某些残缺。我认为，浦THREE最奢侈秀场东星河湾在尊重地方文化与保持高姿态之间的矛上海是中国奢侈情结的舞台。上海的三大时盾协调，做得很棒！尚地标：外滩、南京路梅泰恒、新天地，大家都在此，借着“克而瑞城市笔记”这个系列，知道。全球超过八成的奢侈品牌也都聚集于此，我想通过城市文化、地产印记、置业素描三个部彼彼绽放，光华夺目。为什么呢？因为上海的消分把曾经聊过的一些东西再翻新一下，关于这座费力够强！爱买奢侈品！只有在上海，你才会城市、这里的房地产市场与客户。看到，从那些石库门危楼群里走出一位亮丽的美女，一身名牌地去挤公交上班！奢侈品情结在这城市文脉座城市中是极为严重的！买得起的买正品，买不关键词：国际形象、海派文化起的去“韩城”（昔日襄阳路的商城版）淘个A货，仿得和真的一样。结果搞得老外来上海旅游若是有十个理由就能让中国被世界认可，也要去“韩城”逛逛了。那么，“因为上海这座城市”很有可能是这十大理由中的一个。想要了解上海，其实通过六个FOUR最集齐的外来文化“最”就可以实现。很多人都会说上海没有属于自己的文化和风ONE最繁荣都市格，我不同意！让我们来看一下哪些产物是上海没有的？我在那次培训中问了大家一个问题：如果你戏剧——沪剧、京剧、越剧、淮剧、话剧、的朋友初来上海，你会带他去哪里？答案惊人地芭蕾……集中，不外乎：南京路步行街、陆家嘴、外滩、音乐——流行音乐、古典音乐、歌剧……城隍庙、新天地这五个地方，我们很容易找到了艺术——中国书法、传统水墨、欧洲油画、一个共同点——为拍照恐怕要挤破头，买任何东雕塑展示……西都不划算。饮食——国内川、粤、京、鲁、江浙、淮扬我又问了一个问题：找一张图片来形容上菜系、传统名点、茶酒文化、美式快餐、各国风海，你会选择哪一类？答案更集中了，全是高楼味的西餐、咖啡……矗立的上海标识，看不到一片植被，比如陆家上海是一个海纳百川，兼容并蓄的城市，在嘴。这里，你可以惊讶地看到多国文化完美地融合在所以在大多数人的印象中，上海是一片钢筋一起。别人的东西学过来并不稀奇，要把自己的混凝土形成的森林，人流如织，有中心，有副中影响力扩散出去，才是真的国际化。心，连外围都是繁华似锦、美不胜收的。所以这就是上海特有的文化，有一种兼容并TWO最具财富高度上海六个“最”蓄的海派包容法则，百年来不断汲取、冲突、并最繁荣都市据胡润百富榜统计，长三角地区2010年排再融合的地域人文。最具财富高度名前800富豪达到280人，占比高达34%，而其中最奢侈秀场FIVE最美的夜生活上海的富豪在长三角地区中所占比例又在三成最集齐的外来文化最美的夜生活我还记得小时候很兴奋的一件事情，就是每以上。一个城市财富拥有者的数量远高于多个城最安全的居留地年十月国庆都会和朋友们去南京路看灯，那个时市！当然，这只是一个数字的表达，我相信更多079n城市CITY候，那个场面，真可以用来诠释“人山人海”这个成语的。到了深夜十二点，仍然是绵绵无尽的人头攒动，商业灯火通明，两边的霓虹灯流光逸彩……可是现在，我早已经麻木了。因为上海的商业街早就应了一句话：无利不起早，有利不关门。上海已经有了太多的商业中心越夜越亮，把美丽的不夜城的光晕散发开来，惯坏了上海人“吃喝玩赏”的夜生活。一条南京路的国庆观灯时代早已过去。SIX最安全的居留地上海是公认的犯罪率最低的国内城市之一，而且犯罪表现主要为城市边缘化。也就是说，在上海城市中心，你的出行是相对安全的。这和我们的治安能级有关，但更和城市人口素质有关。摄影/戴晨露这里大多数的人会天天喊穷，但还不致于挨饿；会天天吵架，但很少动手；有文化、有认知、有业管理，但每个月的水电费都设立了公用账簿，每城市主人翁的意识。户轮流做帐收费，以尽权利义务之责，也以示公上海人很少会自动萌发犯罪意识，也是不太正。那时的弄堂里，没有什么秘密，家里吃什么容易冲动或走极端的群体。所以，在上海居住、菜，从过道经过的邻居一看就知道，特别是到了晚工作、学习，是可以放心的！上，叫哪家阿婆打牌的呼唤声，母亲打孩子的斥责声，甚至老婆和老公的吵架声，都是我们几百家人家人人知晓的，更是早上家庭妇女涮马桶时的“谈地产印记资”。石库门就这样磕磕碰碰，平平安安地度过几关键词：居所变迁、发展格局十年，现在老房子里的孩子都长大了，工作了，在我有限的记忆中，上海最早的居所只有三结婚了，搬走了。老房子里的老人们差不多都过世种：石库门，公房和花园洋房。了。熟悉的面孔不会再现了。我从小是在石库门玩大的，在长寿路的“红老公房也就是现在大家经常看到的某某新寿坊”：一个主入口，进去后有十多排典型的弄村，五至六层的房子，比较老一些的是五、六十里人家。有两大块空地，俗称“天井”，一块空年代造起来的，煤卫合用，木制楼梯，私人空地落着两口井和一根自来水管，后来那井被废弃间只有一间房间，一家几口都要在这个房间里了。另外一块则是大家夏日里纳凉之所，特别地生活，拥挤不堪。到了八十年代又有新的一批公热闹。石库门的外表是坚固的，门前两根石柱就房，有一室户，一室半，二室户等，房型都一是它的标志，地板是水泥铺的，楼梯是木制的，样，最重要的是，厨房和卫生都是在房间内的，进门后的天井都是内封闭的，楼上楼下的厢房，卫生间有抽水马桶。这种房子当时是上海人心中每间房都有不同的人家住，而且家家有阁楼，哪的向往，因为那时未实行商品房制度，还是实物怕在阁楼上连坐起来都有困难。分房，由单位集中分配，八十年代这还是非常抢上海的里弄文化很值得一说。那时的人，没手的。有隔阂，没有陌生，天井从没有人专职打扫，但老洋房是指那些现在还掩映在上海闹中取静总有人悄悄地打扫干净；地面凹凸不平了，有人地区中的西洋别墅，如丁香花园、白公馆等。直一发动各家就出代表铺泥铺砖；水笼头坏了，也到现在，我一直认为上海真正算得上豪宅的只是是能者多劳，费用安人头分摊。那时没有现在的物华山路、新华路上的这些老洋房。这里的地段、080nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期历史、人文、自然环境和建筑本身交织在一起就置业素描是一段经典，不可复制。因为过于高贵，寻常百关键词：上海人、需求特点姓多是染指不得的，也只有一些专供参观的遗址一说到上海男人，不少外地小姑娘会不自觉或用于企业办公、餐饮、住宿的洋房才有机会一地眼里放光，这是真话。若是用一个字来形容上见。现在有许多变异的多层建筑，在市场中流通海男人，她们给的答案就是：好！好男人！在很时也被唤作“花园洋房”，但和我所说的花园洋多北方男人眼里，上海男人没用，怕老婆。但全房相差太大了。国女人都普遍喜欢上海男人的作派：尊重女性，从实物分房到了货币分房，上海房地产终于能养家，会赚钱，家务勤快，感情细腻；再用一开始了实质性的跳跃，走向了商品房的时代。刚个字来形容上海女人，很多人的回答又是很统一开始商品房的时候，所宣传的都是“地段论”，的：作！作天作地！是的，上海是出产精致小女因为上海是一个非常讲究地段的城市。那时候还人的，有很多共通的地方——懂得生活情调，拒没有“环线”的说法，在选择住所时多选择浦西绝“买汰烧”的黄脸婆生活，高概率的月光族，而不要浦东，因为浦东那时还很荒芜，算是“乡在她们眼里，赚钱是男人的事，花钱是女人的下”。在浦西有“上只角”和“下只角”的概事。念。大约在上个世纪三十年代，人们把买办、洋上海的男人和女人很可爱，但现在上海人的人、社会名流聚集的地方称为“上只角”，主要概念正在发生变化，我曾经就做过一个上海人演指以现在淮海路为中心朝西南面发展的地区，而变过程的趋势图（如下所示）。我们现在所说的把闸北、南市区为中心朝东北面发展的贫民居上海人祖籍大多不是上海本地的，如今也已经有住区称为“下只角”（其他地区则均为乡野之更多有户口的上海人不会说上海话，未来上海的地）。因为当时租界多在西南区域，有钱人也多发展格局必然是一个国际型的移民城市，所以上居于此，而大型工厂多在东北部，贫苦人多住在海人的概念将越来越开放和宽广。此处。所以，哪怕是近些年，内环内的闸北火车上海人买房有几个特点是必须要知道的：站和南市区（现在黄浦区中华路以南）也是少人1.跟风问津的。因为生活方式和社会文化习惯的差异，不知道为什么，上海人特别容易“好奇”。这些“下只角”的区域在上海人的印象中就是常有马路上一大堆人围观交通事故或者吵架之类“脏、乱、穷”。小事的情景。这种“好奇”折射在房产销售上，但在90年代末，上海楼市却出现了“下只你就会发现上海人特别爱排队。整洁的售楼处对角”的豪宅，就是现在位于复兴路上的“太阳都上海人的吸引力不如人满为患的长队来得大。哪市花园”，在静安才卖四、五千元一平方米的时里队排得越长，越是想要去排，有时甚至不知道候，这个楼盘报出了六千九的天价。在我个人看自己在排的是什么队。来，这是一场“产品力首次超越地段论”的经典战役！之后，人们渐渐地发现，地段并不是唯一上海只有百年历史，而上海人这个概念也有一个演变的过程的，还需要关心房型、景观、建筑立面等等。2000年之后上海楼市飞速发展，房地产企过去现在将来业开始了大规模地扩张，上海的房子太好卖了，有蓝印户口、契税减免、贷款低息、零首付的各原住民移民+原住民老上海人+新老上海人+外国人常驻民+移民项优惠措施，推动了供求结构双向巨增。只要有新上海人最早以前上海开埠改革开放国际大都市国际移民城市钱，都想做房产商，都想圈块地卖房子，只要卖居住在浦东、江苏、浙江等移民潮真正掀国际化城市的定位随着城市在国际宝山、南汇、地区移民开始起，国内各地移使得国外人士成为地位的提升，外房子，都可以赚得钵满盆满。嘉定、松江等涌入，尤以苏民进入上海，从了上海新的人口组来务工者的数量区域的原住民北、宁波最多此上海发展增速成部分，并且其比和生活周期会增但，好日子不会一直存在的，和股市一样，重在不断地增加加，预期会成为一个国际化的移上海楼市最终还是冷静下来了，这些内容大家都民城市关键词：国际人口导入增加可以在网上查到，这里不表。081n城市CITY摄影/戴晨露2.精明少麻烦”了。一方面，我们不难发现装修房日渐上海人很聪明，会精打细算，特别是购买大受到青睐，那正是因为很多上海人没那么多精力宗物品，不太会只听别人的意见。北方人经常是去做采购、设计、监理等等繁琐的工作。此外，“我买哪里，我亲戚和我朋友就会跟到哪里”。对于一个楼盘而言，建立一套完善的服务体系也但上海人基本不会，多是根据自己的意见去选能减轻上海人在日常生活中的负荷。比如提供清择。在上海造房子，若是产品得房率低的、使用洁打扫、家人陪护的家政服务、提供房屋托管服率低的，最好就不要冒险进军沪市了，除非你有务、提供多项手续代办服务等。服务内容不用多大幅下调价格的心理准备。在上海楼市逐渐走向尊贵，但一定要实用。老实说，现在要上海人花成熟的几年间，为了保证住房价格的合理性，沿精力自己动手打理家庭生活，是一件多么让他们袭了许多从深圳、广州学来的手法，以控制面害怕的事情啊。积，提升得房率，达到总价的合理性。后来开始这是一座发展迅猛的城市，让我们承受了太偷面积、送面积、送夹层、送空中花园、送露多太多。台，后来连窗台都不放过，这也是和上海人的精这是一座海纳百川的城市，让我们经历了太明需求有着直接的关系。多太多。3.怕麻烦快节奏的生活中，每个上海人都在寻找属于上海是国内首屈一指的快节奏城市。对于自己的宁静片刻，我们都在痛并快乐地生活着，一个普通家庭而言，每个适龄成员都会去找一份但仍心存自豪地恋着这片沃土……工作，并且工作压力还不小。所以，对于怕麻烦的上海人而言，晚上下班回家很多都不愿起油CRIC克而瑞上海机构锅，大多会在外面吃点或者带点熟菜回家。将这电话：021-60867500种“偷懒”引申到买房这件事上，那么想在上海地址：上海市闸北区广延路383号文武大楼4楼卖好房的房企就需要考虑如何才能为购房者“减欢迎关注上海机构官方微博082nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期083n咨询CONSULTING跟着KM学经典系列之四如何用战略评估模型系统研究标杆企业文/张霞（@CRIC张一一）CRIC克而瑞咨询中心知识管理平台经理作为一个房地产咨询顾问，我们如何系统而深入地研究企业的发展战略？本文在给读者介绍麦肯锡7S战略评估工具的基础上，将系统地讲解如何用7S的工具来研究标杆企业，给大家提供一个系统深入的思考模式。在做企业战略研究的时候，大家可能会觉得其次，还有一个跟我们工作关联最大的原企业是个很复杂的东西，如何系统地研究企业？很因，即开发商是我们的客户！如果想把项目做透难找到一个很成体系或者很系统的东西来描述它。做精，那么对于我们服务的开发商的企业是需要我们在做标杆企业战略研究的过程当中，越来越体去深入了解，并且有必要去研究的。研究开发企会到整个7S模型可以相对系统深入地用来做企业战业，有利于我们最快地去了解客户，这也是我们略研究。现在，我们就把这个方法论介绍给大家，可以最好地服务于客户的方法之一。在介绍7S战略评估模型的基础上，我们还会给大家最后，我们再来看，我们为什么要研究企讲述如何来分块研究企业的发展战略。业。实际上，我们提供了一种新的发展思路，而且企业战略研究是我们一个重要的业务方向。只我们为什么要研究房地产企业？有深入地对标杆企业进行研究，才能深入地了解首先，房地产业开发的主体，尤其是整个中他们需要的是什么，而不是一味地追求我们能提国房地产业开发的主体可以分为三个：一是消费供的是什么。者，我们经常说以客户需求为导向，消费者是我们房地产开发的一个主体；二是供应者，也就是我们如何系统地研究开发企业？房地产开发商；三是在中国房地产市场上绕不过我们研究开发企业的出发点有很多，可以从的一个主体——政府。我们把整个房地产开发的跟着KM学经典系列财务状况出发，从项目出发，也可以从区域选择之一：SWOT分析在房地产主体分为三个部分：消费者、开发商和政府。我咨询中的运用出发，甚至可以从其人员架构或者整个管理层思们研究政策，研究项目，研究消费者需求，无非之二：波士顿矩阵在房地产咨路出发来研究标杆企业。下面我们将系统地讲解询中的运用就是从另外两个角度研究另外两个房地产开发的如何用7S的工具来研究标杆企业，给大家提供系之三：3C战略三角模型在房主体，对于重要的房地产开发主体之一的企业，地产咨询中的运用统深入的思考模式。也必然是我们需要重点研究的一个内容。084nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期什么是麦肯锡7S战略评估模型？7S系统研究企业战略模型是麦肯锡用的比较成熟的理论模型框架，（Strategy）的6大维度7S系统是全面分析企业经营策略的有效工具。研究企业战略的核心点7S系统强调优秀企业在发展过程中必须全面考虑的各方面情况，包括企业愿景、企业战略、发展利润/周转区域聚焦区域单一/多元化模式区域扩张选择开发/持有领导风格、组织人力（组织架构、管理体系、关键能力），企业最终的竞争力和业绩取决于土地储备土地在每个方面的合理选择和相互的有效支撑。融资融资渠道管控模式选择区位选择战略战略激进/保守支撑企业竞争力与业绩的元素品牌品牌体系产品线细分产品Structure战略品牌战略精细化开发战略组织架构维度1发展模式Skills关键能力StaffStyle发展模式主要考虑利润与周转、单一与多StrategyShared组织人力领导风格业务战略values元、开发与长期持有的选择。如龙湖地产十分依企业愿景赖其住宅物业，其商业运营部分占其业务比重较小。据了解，未来龙湖地产将会加强在商业部分Systems的投资比重，逐步减少对单纯住宅物业的依靠，管理体系硬件软件形成住宅与商业结合的多元化布局。龙湖地产商业项目的运作，初步采取“择优持有，少量出企业愿景（Sharedvalues）售”的模式。经久不衰的推动力龙湖地产各业务收入比及持有性物业增长图管理大师德鲁克认为企业要思考三个问题：2009住宅销售第一，企业是什么？第二，企业将是什么？第97%年龙湖各业务收入比例三，企业应该是什么？这三个问题集中体现了一家企业的愿景。企业愿景代表企业家的立场和信仰，是企业最高管理者头脑中的概念，也是其对企业未来的设想，持久性的回答和承诺了“企业是什么”、“企业将是什么”。企业愿景是企业战略发展的重要组成部分。物业出租2%物业管理服务在西方，许多优秀的企业大多具有一个特点——1%强调企业愿景的重要性。因为借重愿景，才会有龙湖计划在未来五年内，以不超过每年出售型物业15%的比效的培育与鼓舞企业内所有员工，激发个人潜例增加持有性物业目前90%住宅能，提升生产力，达到形成企业竞争力的目标。目前10%商业90%有实践研究发现优秀企业成长的背后，总有70%一股经久不衰的推动力——企业愿景激励着企业50%不断向前。优秀企业的企业愿景展示30%10%0%让每人拥有成为全球的中国房地产行业一台计算机超级娱乐公司200120032005200720092011的持续领跑者数据来源：企业相关年报085n咨询CONSULTING维度2区域选择2010年1～10月十大房企销售及新增土地表销售金额新增土地总价销售额比销售面积新增土地面积区域选择主要研究企业的区域发展战略与选企业名称（亿元）（亿元）购地总价（万平方米）（万平方米）可开发周期万科869.34242.05731.8194531.89择方式、扩张节奏。如保利集团采用随销售金额保利地产503.2409.191.23560.61150732.26的晋级，稳步拓展新城市的区域选择方式。中国海外4691672.8142056616.17绿城中国4221472.8720143125.73保利地产2003～2009年各城市销售情况恒大地产411.6190.732.16659255246.47富力地产239723.32192.7839624.65单位：亿元龙湖地产236.7154.61.53-719.5-世茂地产236.57174.211.36192.2673746雅居乐226932.4320525915.16434金地集团198.2658.333.40169.09123.598.77205170维度3土地战略8423土地是不可复制的有限资源，是房地产企业156一项根本性的生产要素。土地战略主要研究企业2003200420052006200720082009进入城市上海重庆岳阳包头南昌成都南京获取土地的节奏及土地获取标准。武汉沈阳佛山杭州青岛大连长春丹东阳江天津无锡拿地方式1：有多少钱拿多少地——保利地产备注：2003年之前保利地产已经进入了广州、长沙、北京数据来源：CRIC土地储备原则保利地产等量储备的原则：一方面在土地保利扩张的三大节奏，第一，100亿以下时，储备量上要等量，本年新开工多少今年就至少要每年拓展1~2个城市；第二，突破200亿时，每年储备多少；另一方面是土地储备经济效益上的等拓展3~4个城市；第三，先一线后二线，步步为量，就是土地储备的经济价值要与资产、利润等营。其对城市选择的标准，更注重战略位置这个相匹配。在具体的土地储备过程中，企业非常重关键点，选择战略位置重要的直辖市或者省会城视控制风险，根据资产实力量力而行。市作为各大经济圈的中心辐射点，向各大经济圈保利地产基本通过协议收购进入、广积粮缓周边地区辐射发散，在此基础上继续向其他发展称王。保利每进入一个新的城市都会先尝试开发潜力较大区域经济中心城市拓展，完善公司全国杭州下沙区一个小项目，了解当地市场，然后再慢慢铺开扩战略布局。作为杭州城市总体规划“一张地图。主三副”空间结构的重要一环，下沙副城建设目标是以拿地方式2：专攻城市次中心或新区——龙湖案例高新技术产业与先进制造业地产奠定城市发展基础模式为基础，集教育科研、商务龙湖地产持续变化的区域聚焦战略居住等功能的花园式生态型龙湖地产2009～2010年新增土地龙湖地产在2004年之前深耕重庆，实行多业的现代化新城。城市宗地名称属性建筑面积杭州下沙区综合项目商住办58.03西安大兴区态、多并联的运营模式，从2005年突破西南及进沈阳沈北地块商住8.40大兴新区综合改造作为西安市重庆大石坝组团B分区宗地商住94.08入成都之后开始进行全国化布局的步伐。委、市政府批准实施的首例成成都金牛区五块石地块商住69.182007年一直坚持在区域市场内追求高周转高片旧城改造、工业企业搬迁改重庆沙坪坝区西永组团商住138.48无锡XDG(XQ)-2008-50地块商住22.62造区域，是西安城市规模化综溢价的产品。不开发具有开发隐患的地块，例如常州天宁区青龙生活区地块住宅36.27合性改造的重要区域。北京顺义区牛栏山镇居住用地商住22.50有需要动迁的地块。常州恐龙园区天津津高新（挂）2009-27号商住2.352009～2011年，企业发展战略也有所变化，恐龙园的主体建筑中华恐龙馆西安大兴新区国际商贸基地地块商业15.93青岛城阳区白沙河地块商住62.00是中国国土资源部、中国地质同样追求高周转，但不再排斥面积大、开发周期成都新津花园镇、普兴镇地块商住53.80博物馆与常州市人民政府的上海A15-1、B05-1地块商住办14.13较长的地块。合作共建项目，“国家5A级常州HX-020707、XH-020702商住42.52景区”、“全国科普教育基常州HX-020602、XH-020709商住58.13龙湖地产持续变化的区域战略上海松江区龙兴路R19-2地块住宅14.84地”、“中国文化产业示范基有组织的朝阳区常营大型居住区三期土地全国重点北京商住46.29区域聚焦地”等多项“国”字号殊荣，一级开发A-001-A-005城市扩张多业态多异地扩张成为常州对外交流的一张闪亮沈阳道义II期住宅40.96单业态多单业态单项目并联项目并联沈阳辉山II期住宅61.05项目串联的城市名片。常州中华恐龙园南侧1、2号地块综合84.641997~19981999~20012002~20042005~20062007~20082009~2011数据来源：企业相关年报086nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期龙湖地产首先会选择城市次中心或新区，土龙湖地产领导人风格及管理示意图地供应量较大，成本较低；其次，将政府重点规企业家精划区域，或具有良好规划的区域纳入选择范围；神职业经理操心完善集权价值人最后，在新区新增土地与当地政府形成良好的合文化与实现授权体系超级员工作关系，为企业未来在该城市发展奠定基础。开盘前，吴总维度4产品战略一定检查售楼处，对细部提设计前，员工自行出整改调研几千个高端客产品战略是企业对生产与经营的产品进行管理信户样本细致息系统的全局性谋划，它与市场战略密切相关，是企业检查范围甚至有效有效进行十余次PMO会经营战略的重要基础。企业要依靠符合市场需求于角落里的一集权授权议，讨论项目实施点灰尘计划的、具有竞争实力的产品，开拓并占领市场赢得集权组织结构躬亲在投资委员会提出顾客，获取经济效益。产品战略的正确与否，直要求必须要有否决吴总的意见亮点，无亮点接关系到企业的兴衰成败。不轰动不允许开盘地产企业选择的产品战略主要为：全产品线、精品战略、细分市场战略。最优化，已经成为企业融资战略研究的重点。维度5品牌战略我国房地产市场已从价格竞争、质量竞争，领导风格（Style）逐步走向品牌竞争。随着企业外部经营环境的变管理者受其组织文化及管理哲学影响所表现化，品牌战略特别受到国内企业界的重视。从企出来的风格、行为模式等，领导方式是在长期的业的角度看，实施品牌战略有4大意义：第一，有个人经历、领导实践中逐步形成的，并在实践中利于消费者市场的维护和拓展。第二，提高产品自觉或不自觉地稳定并发挥作用，具有较强的个售价及附加价值。第三，进一步拓展企业业务范性化色彩。领导风格研究的理论价值和现实意义围。第四，更易获得各方面的支持和合作。在于它更能反映现实的领导活动，解释领导有效维度6融资战略性的差异。企业融资战略是指企业为了有效地支持投案例资所采取的融资组合，融资战略选择不仅直接影龙湖地产“操心文化”与超精细化管理响企业的获利能力，而且还影响企业的偿债能力和财务风险。分析融资环境、选择企业的融资方企业女性领导人的独有性别特征，造就了龙式、衡量融资成本和融资风险，实现融资结构的湖地产产品温柔、婉约的特质。龙湖地产管理风格的各种表现中国房地产可以运用的6大融资手段项目宣传页面链接选择动物等图标，宣传语用散文诗的形式产品融资成本优点缺点上海龙湖滟澜山北京龙湖滟澜山银行成本较低，6%～8%受宏观政策影响1贷款产品成熟贷款信托成本高，>10%灵活性大贷款风险大成本低，债公司债4%～5%申请困难且时间长期限长权2%～成本低，融债券可转债分享股权收益2程序简单资成本低，短融3%～4%期限短程序简单企业成本低，适用基础建设类资产2.5%～4%资产期限灵活项目3证券银行<资产平均化适用于银行资产资产利率地产融资方式灵活，回报要求高，4—股基金能够信用增级条件苛刻权流动性高，外部约束和影响股票融55%～8%资金永久使用，较多，融资资再融资方便分享股权收益成本低，期限长，国内尚未开放，上海龙湖蓝湖郡北京龙湖滟澜山6REITs4%～5%流动性高海外上市要求高项目绿化采用颜色鲜艳的花卉087n咨询CONSULTING样板房功能房装饰中散落的玩具，衣橱中的衣物，凸显“女主人”地位方面都到位。因为决策能力的高低、经验的多寡北京龙湖滟澜山上海龙湖湖蓝湖郡以及拥有资源等因素并非是企业管理和商业经营走向成功的决定性因素，而拥有足够的责任感去解决问题，才是破解一切发展障碍的主要方法。责任感不可传授，但能够培养，可以在企业内部建立责任管理体系及机制。如龙湖通过PMO组织体系，调动职能和资源，达到项目高效运转的运营目标。３．关键能力（Structure）上海龙湖滟澜山北京龙湖滟澜山样板房中鲜花装饰随处可见，打造安逸、宁静的气氛房地产企业的关键能力包括：土地获取、融资、产品等。组织人力（Staff）衡量土地获取的能力分为三种情况：短期、企业人力资源管理是企业管理的一个重要中期、长期获取土地能力。例如，2008年受市场组成部分，概括地说，它是为了实现企业战略目调控影响，保利地产依然保持了以往正常的扩展标，通过一整套科学有效的方法，对企业全体人速度，逆市拿地，新增土地储备的楼板价普遍偏员进行的管理。企业的人力资源涉及人才培养、低，为企业未来高盈利提供了保障。薪酬管理、绩效等核心问题。龙湖企业融资手段极为丰富，积极与金融机构密切合作。商业物业的反复抵押为企业赢得资１．组织架构（Structure）金周转，并获取稳定地地价增长。组织结构设置基于三种模式：财务管理、战保利地产项目运营效率极高，单个项目贡献略管理、运营管理。组织架构需要根据企业总目率高于同等企业。标，把企业管理要素配置在一定的方位上，确定龙湖有三大产品战略：第一，积木理论，建其活动条件，规定其活动范围，形成相对稳定的立标准化模块，通过模块个性化组合的积木搭建方科学的管理体系。适宜、高效的组织架构能够最式，有效解决了产品快速复制和中高端客户对产品大限度的释放企业的能量，使组织更好发挥协同独特性要求的矛盾；第二，突出景观优势，龙湖独效应，达到“1+1>2”的高效运营状态。有的五重景观体系和坡地景观成为龙湖一线城市项组织架构的3大模式板块运目的标签，加大龙湖项目的差异化特征，成为龙湖功能作方式财务管理型战略管理型运营管理型和范围产品核心；第三，产品创新，产品品类不断创新、对管理财务控制财务和战略财务，战略和运营的要求升级、加强产品独特性，满足客户随着物质水平提价值管理价值管理价值管理高后对高品质住宅的更高追求。财务/资金/财务/资金/现金管理财务/资金/现金管理现金管理公司计划/集团战略公司计划/集团战略（本文的编辑整理工作倚赖于麦肯锡公司的相关专业书籍，在此集团证券管理集团控制/会计集团控制/会计财务控制感谢麦肯锡公司对全球企业战略咨询的贡献，向麦肯锡致敬。）并购并购并购投资者关系投资者关系投资者关系法律，税务⋯⋯法律，税务⋯⋯3大获取土地的能力表现法律，税务⋯⋯公司层面的交流公司层面的交流主要管理的发展管理的发展功能协同管理协同管理短期中期长期业务审计业务审计集团市场营销/品牌集团市场营销/品牌价值价值技术研发土地获取融资能力开发/管控水平产品开发企业品牌采购/物流谁能拿到便宜的土地谁能承受更大资金压力谁能经营的更好谁能开发更好的谁有更强势的品集团市场营销/销售二手土地减少，拿地为保证未来开发用地土地获取的规范和产品牌效应人力资源经营/管理逐渐规范，价格逐渐的充足，大量储备土资金压力急剧上升通过更好的竞争的进一步升公司部门上升，竞争重点转为地使企业将更加依托产品吸引消费级后，市场产品低收入的~0.2%高的运营成本谁能拿到更便宜的土策划、运作和经营者，获取更高趋于同质化政府操作日渐规范，地的能力的产品溢价通过更好的产品开发资金和各类费用吸引消费者，获谁能拿到土地的交纳无法拖欠通过选择更好的项产品开发的竞取更高的产品溢２．管理体系（Structure）在土地“招拍挂”政国家宏观调控、银行目管理，控制成争将在市场需价策前，获取土地的主紧缩贷款，企业融资本、加强企业管求基本稳定的竞争有向品牌转要方式是依靠各种关正确的企业战略并不能完全保障企业的成能力决定其发展速度控，在快速发展过时候迅速形成移的趋势系程中控制风险功，成功的公司一定是在战略方向和执行力两个088nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期089n旅游TOURISM简析温泉酒店运营模式文/朱俊（@magical_zj）CRIC克而瑞旅游地产事业部项目顾问本文就当下比较具有代表性的温泉酒店运营模式进行了简单的分类及分析，提供读者对温泉酒店运营模式的简单参考，并且对未来的发展趋势进行了一定的预判，但是，旅游地产是一个富有创造力的地产开发领域，起步较晚的温泉酒店最终未来会发展成何，还要接受现实的检验。目前，中国温泉酒店的开发，已经从原来的盈利效应，这不仅是一大批已建成的温泉度酒店沐浴、疗养、休闲、娱乐时代进入了全新的主题亟待通过改造来重塑吸引力，而且新开发的温泉化、复合性、度假型温泉时代，开发水准也得到度酒店更需要通过创新来构建核心竞争力。大幅度提升。在这样的大势下，运营模式的选择显得尤为重要，同样的规模、同样的资源、同样温泉酒店运营模式的简单概念梳理的区位、同样的管理，而运营模式的差异导致其其一，温泉酒店是以温泉为吸引物和特色结果的不同。从战略上直接决定着温泉度假村的而形成的集度假、休闲、娱乐、保健等产品于一090nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期体的旅游住宿设施，主要服务于度假、休闲、会子公司，主营业务涵盖了酒店、会展、医疗、建议、奖励旅游等市场。简单来说就是以温泉为特筑、商贸、制造等行业。九华游乐设备主要针对色吸引物的酒店。大型游乐机械的制造，九华影视文化针对电影电其二，运营是对企业经营过程的计划、组视等文化娱乐行业等。织、实施和控制，是与产品生产和服务创造密切1995～2000年九华山庄依托温泉资源，相关的各项管理工作的总称。简单理解的运营模其定位为保健、疗养酒店，抢占市场先机；在式，就是经营方法。2001～2004年市场瓶颈出现，由此开始挖掘会议其三，温泉酒店的运营模式即是以温泉为核市场，改善功能配置；在打开新的市场之后，从心吸引物的酒店的经营方法。2005～2010年开始向规模化集团化方向发展，形成品牌知名度。温泉酒店运营模式分类从它的发展历程可以看出，九华山庄在面对由于温泉酒店的运营模式以酒店运营模式为市场环境改变时作出了灵活并且迅速的应变，使基础载体，本文对温泉酒店的运营模式分类时主之可以不断跟上时代需求，实现质的飞跃。这就要参照了酒店运营模式，即温泉的运营模式主要是自主经营的好处，可以快速灵活地应变市场环有三种：自住经营、委托管理和特许经营。境的变化，不用顾忌合作者以及繁琐的流程。这里需要提到的是九华山庄虽然已建立自己的温泉一、自主经营，只涉及酒店业主单方面的品牌、酒店经营管理公司，但目前仅是自主开发运营模式，不涉及其他机构。并经营项目，品牌暂时还未对外输出。由于国内温泉管理品牌的缺乏以及品牌对酒店项目较高的选址要求，大部分温泉酒店或度假村开发商酒店开发商均使用自主经营的运营模式进行管理经营。自主投资建造经营基本有以下特征，酒店业主基本参与全部投酒店酒店资，并拥有酒店的管理运营的主动决策权。自主所有权经营权经营需要有大量资金投入，其发展速度会受到相对限制，回报周期相对较长；对业主方的酒店大量管理经验和技术有一定的考验；酒店业主自负盈资金投入亏，整体项目的风险程度略高。国际上对于自主经营的解释是指酒店资产所有者自己从事生产经营活动并自负盈亏，业主同时拥有酒店的所有权和经营权。案例链接九华山庄九华山庄位于北京市昌平区小汤山镇，这里从元代起就被开辟成皇家园林，成了历代封建帝王专有的享受。九华山庄是古典园林庭院式宾馆，别墅套房、四合院、标准间，户户通温泉。九华山庄，总占地2000亩，投资额约为20亿，客房量为2300间，由北京九华山庄集团股份有限公司自主开发并经营的集商务会议、休闲娱乐和医疗保健为一体的温泉度假型酒店。北京九华山庄集团股份有限公司是在北京九华山庄有限公司的基础上发展组建而成的，现在拥有众多九华山庄091n旅游TOURISM二、委托管理，酒店方聘请专业管理集团某些温泉品对酒店经营管理。酒店温泉酒店牌会参与前期项目开发开发商管理集团酒店方聘请委托管理时酒店管理方一般不参与投资,原则酒店开发商投资建造管理集团管理负责酒店经营管理集团上拥有酒店管理营运的主动决策权。部分温泉品牌会介入前期的投资开发环节。右图中可以看到酒店酒店所有权经营权开发商拥有所有权，温泉酒店管理机构拥有经营权，主要的特征为高标准的管理。案例链接高标准管理天沐集团天沐集团温泉度假项目全国分布图天沐温泉旅游投资集团股份有限公司是中国温泉旅游度假行业的龙头企业，专业从事温泉度假综合体开发、经营和品牌管理输出的综合产业集团，其经营范围从温泉的投资开发、运营管理到规划设计、策划顾问及天沐基金皆有。天沐集团在多年的发展也获得了较多的荣誉，比较著名的为2009年“中国最佳旅游度假胜地”2011年“中国最佳温泉酒店管理集团”荣誉在建/在营项目未来规划项目称号。天目集团总部天沐在国内温泉市场耕耘近10年，温泉度假箱根温泉度假项目全国分布图区遍布10多个省市，覆盖的客源地近20个省市，其品牌和实力在温泉行业中处于领先地位。目前全国有20多家在营在建项目。比较著名的委托天沐温泉管理的温泉为格林康泉府温泉酒店、河南元润温泉大酒店、山东聊城天沐温泉度假村等。箱根温泉机构需要特别说明的是此箱根非彼箱根，它和日本著名的箱根温泉联系并不大，箱根温泉机构在建/在营项目是以重庆箱根温泉投资顾问有限公司为核心，以况有了明显好转。中国、日本和台湾等国家和地区的资深温泉SPA目前国内成熟的温泉品牌不到10个，委托管专家团队合作创立的国际性温泉SPA专业服务公理的温泉酒店所占比不到总数20%，委托管理主司。从温泉咨询顾问公司发展到温泉运营管理要有如下特征，酒店管理者不参与投资,原则上拥的公司。其主要的经营内容有前期策划、规划设有酒店管理营运的决策权。计、技术顾问以及管理咨询。品牌与酒店有双向选择关系，酒店需要接受近五年来，重庆箱根温泉投资顾问有限公司品牌的整体价值评估。业主方可通过管理方的专完成项目60余个，80%以上的业务分布在重庆以业管理技能和品牌知名度快速成功地立足于酒店外地区，辐射全国13个省、市、自治区。其中在市场，投资风险相对减小。不管酒店是否盈利，营项目有20余个。酒店业主都将支付管理方相应比例的管理费用。比较著名的委托箱根温泉机构管理的温泉有天津团泊湖温泉酒店和无锡绿羊温泉。需要提及三、特许经营，指酒店管理集团将其具有的是绿羊温泉是本身有小体量的温泉，但是经营知识产权性质的品牌、管理模式与服务标状况不佳，后来在箱根的策划并经营下，经营情092nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期准等的使用权出售给酒店业主，由酒店业品牌加盟主依照品牌的质量标准与规范营运要求自酒店温泉酒店出售品牌开发商管理集团使用权主经营管理酒店。酒店开发商投资建造自主经营开发商特许经营中最简单的例子便是肯德基、麦当劳，只是使用品牌，产品自主开发，所以有蘑菇酒店酒店品牌只所有权经营权是产权鸡肉饭这种产品，国外是没有的。比较可惜的是目前国内温泉酒店及度假村中，没有代表性的特许经营的案例。但是从目前品牌优势现有的温泉酒店品牌中我们必须提及一个品牌，它的未来发展与特许经营息息相关——御温泉。着未来温泉项目的增加，以御温泉为首的几家高珠海御温泉是一家四星级温泉休闲旅游度假端品牌正在逐步开展自己的品牌连锁计划，可以村，集温泉沐汤、健康调养、膳宿会务、休闲娱预见的是未来将有大批特许经营温泉酒店出现。乐等服务项目一体，目前御温泉集团主要参与全国温泉投资及开发，咨询策划、顾问服务交由旗运营模式对比分析下咨询公司励邦英雄。励邦英雄是集投资分析、策划定位、规划设计、营运督导、培训顾问等于运营模式优点缺点有自主决策权，不需要支付对酒店的管理经验、技术要一体的温泉策划机构。未来，推动御温泉品牌连自主经营其他管理费用，运营方式更求更高，资金投入大，风险为灵活相对略高锁化、将御温泉酒店管理引入大陆将是两大工作有经验的酒店管理集团，收不管酒店是否盈利，业主都委托管理益因为合同而有所保障需支付相应比例的管理费用重心，2014年左右正式开始御温泉的品牌连锁。一种有效的、低成本的集团温泉品牌所带来的直接经济特许经营扩张和品牌输出方式效应酒店业主很难考量特许经营的最大特点是酒店业主在签约期间得到酒店集团在酒店服务与营运方面一系列的支未来温泉酒店运营模式的趋势较为鲜明，温持，并享受品牌推广服务。业主酒店自主经营签泉酒店管理集团将会增加，温泉加盟品牌出现，约的特许经营酒店，管理公司不往酒店派驻专门特许经营与委托管理管理的比重将会提升，向着的酒店管理人员。温泉品牌所带来的直接经济效多元化的方向发展。应酒店业主很难考量。旅游地产是一个富有创造力的地产开发领当前国内并没有具有代表性质的特许经营温域，起步较晚的温泉酒店最终未来会发展如何，泉酒店，未来在国内是否可行还有待商榷，但随还将接受现实的检验。093n营销MARKETING营销七日谈之五浙江国恒西溪置业有限公司营销售现场乃盗梦空间销经理@cicy语薇：激发感官系统的潜在消费，便可掌握经济文/@宋家泰上海万科滨江事业部副总经理利益的主动权。（6月15日15:09来自新浪微博）当客户踏入我们的售楼处，看到售楼大厅、样板区、样板房@理想主义David：购物前、中、后的体验感知，这个在奢侈的时候，我们应该提供给他们一个梦，我们就像盗梦空间一品营销里面体现得淋漓尽致，不过房地产样，要潜入他们的梦境，向他们说“买吧，买吧”。相对来说简单许多。（6月14日09:31来自新浪微博）七日五日六日三日营销七日谈之七一日真理也许就没法二日四日长出一副荡妇的面孔营销七日谈之五营销七日谈之三销售现场乃盗梦空间活在对真实的解释中营销七日谈之一公关第一营销七日谈之二营销七日谈之四营销七日谈之六广告第二地拿砸了定价要有穿透设计规划就一切都砸了人心的力量产黄金094nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期这是我最近的一次讲演《一个房地产操盘和喧闹之中，那这杯咖啡就要15美元一杯了。手的十个瞬间》中的部分文字，选取出来作为营明白了这个例子，大家就应该明白：当客户销七日谈，欢迎大家拍砖和交流。我觉得太阳底踏入我们的售楼处，看到售楼大厅、样板区、样下没有新鲜事，本来房地产营销跟其他行业比起板房的时候，我们应该提供给他们一个梦，我们来，整体水平就不高，因此不要追求方法论的高就像盗梦空间一样，要潜入他们的梦境，向他们精尖，一些营销的经典理论和方法，如果能够活说“买吧，买吧”。学活用的话，已经能创造出很多奇迹了。房地产这个感官展示动作列表，我们可以从陈利文营销真的没啥神秘的，也没啥高深的。在这次营的《房地产营销19讲》中看到，可以拿来参考一销七日谈中会推荐一些书，“绝技练成从君看，下。《主题售楼处》说中国的售楼处和样板房、要将金针度与人”，希望大家一起从阅读上汲取样板间一定要和未来的愿望密切联合，体现出一养分，共同进步。种对未来物质的占有、享受某种成功和一种进步的生活，是一个漂移的秀场。曾经有一个词叫“体验经济”，说“每项业　金地·未来域售楼处是由澳大利亚设计师设计务都是一个舞台，因此工作就是剧场”，为啥需的，它与世博会的澳大利亚馆有点相似。要“体验”？因为一旦让客户认识到是商品，就只剩下价格、价格、价格了。这本书举了一个例上海金地·未来域会所理性透明宁静集中人造封闭子：咖啡、咖啡豆是产品时，每磅1美元，差不——流动的曲线接收/释放冷空间多5～25美分一杯；如果是一个小餐馆，或者街头与住宅弧形组团遥相呼应，会所以一条彩练挥舞的造型独树咖啡，这就要0.5～1美元一杯了，这就是商品；一帜、魅力非凡。若干曲线相如果到星巴克，或者五星级酒店，每一杯细细品连形成一个个独立又串联的空暖空间味，有腔调，这就要2～5美元一杯了，这就是服间，为休闲、健身等功能提供沟通实在场地。曲面颠覆了传统空间内通明开敞务了；那如果是在威尼斯的圣马克广场的弗劳里感性与外的界线，将室内外环境融自然活跃安咖啡店（CafeFlorian）喝咖啡，在早晨清新的为一体。空气下啜饮，完全沉浸在旧世界最为壮观的景色$6.00$5.00$4.00$3.00$2.00$1.00产品商品服务体验咖啡提供物的价格感官展示动作列表户外广告高调形象，占据要点，包括户外T形广告牌和灯柱广告昭示展示地盘包装领域界定，区域强势，主要包括工地导示系统、引导旗和工地围挡等内部销售中心“剧院效果”与“温馨家居”空间样板房充分展示生活方式和产品价值点，如赠送空间等生活商业内街展示步行体系、共享空间、标志系统和景观空间等社区商业街四大标准体系，充分展示营造成熟社区的感觉概外部会所重点展出会所未来的功能，如瑜伽、健身、阅读、餐饮等功能念展空间广场展示独特造型或雕塑小品等节点示园林重点展出煽情点如泳池、跌水、游乐场等节点，布置生活场景如花车，或者移植异域的场景体验服务物业服务包括保安、保洁、侍应等人性化服务095n案例CASE地产商业模式系列之一工业园区，让一个国家崛起的地产模式文/@包培莉EJU易居（中国）控股有限公司总裁办资产管理部资产评估小组组长新加坡裕廊集团的“海外工业园区”商业模式，将新加坡政府、国有控股公司、当地政府和投资者、企业这五个“利益相关者”的资源整合起来，让各方获利、多方共赢是怎么做到的呢？这又是怎么样一个神奇的商业模式？且看下文分解。1个圈，成就了171个新加坡1家企业，为该国贡献了25%的GDP上世纪60年代，新加坡失业率极高。裕廊集团成立于1968年，经营管理着新加坡李光耀在裕廊划了个圈，划一片土地建工业的工业园区。园区。就是从这个圈开始，新加坡这个土地和自到2003年，裕廊集团在新加坡本国范围，已然资源有限的国家，飞速发展成为了“亚洲四小经开发了30多个工业园区，雇佣全国1/3劳动力，龙”之首。也正是这一个圈，成就了新加坡“工并用近半个世纪时间，积累了闻名于世的工业园业园区商业模式复制大师”的美名——将工业园区规划、管理等关键资源和能力。靠这30多个工区复制到印度、印尼、菲律宾、中国等地，园区业园区，裕廊集团为新加坡贡献了25%的GDP。总面积竟相当于171个新加坡。受限于本国有限的土地和自然资源，裕廊集团开始向海外复制“工业园区商业模式”。知名096nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期者如印度班加罗尔科技园、印尼巴淡工业园、菲海外案例律宾卡梅尔第二工业园、越南-新加坡工业园，卡新加坡裕廊工业园塔尔自由贸易及物流储存区，阿联酋阿布扎比工新加坡裕廊工业区，成立于1961年，是新加业城、苏州工业园等。坡最大的现代化工业基地，被认为是亚洲工业区海外拓展让裕廊集团进一步提高盈利能力。中的一个成功典型，也是新加坡赖以崛起的工业2007年营业收入23亿美元，净利润12亿美元，净园区商业模式海外复制的源头。利润率高达52%。裕廊工业区位于新加坡岛西南部滨海地带，面积约70平方公里。目前已发展成为新加坡最大1套商业模式，实现政府、企业、投资者的现代化工业基地，工业产值占全国的2/3以上。等多方共赢园区距离市区约10公里，具有建设现代化工业区“海外工业园区”商业模式，将新加坡政的自然地理条件，和海陆空交通条件。园区由初府、国有控股公司、当地政府和投资者、企业这五期的出口加工制造等逐步向通讯技术、生命科学个“利益相关者”的资源整合起来，让各方获利。等众多高新技术企业演化。举个身边的例子，苏州工业园区2007年的利润为3.6亿元。新加坡方面（按照30%的股权计发展过程算）从中获得1.08亿元收入。中国政府得到税收裕廊工业区的发展是一个整体规划——分步和就业机会，截至2008年初园区累计上缴各类税建设——应需演变的漫长过程。收700多亿元，提供就业岗位50多万个。地方政府新加坡裕廊工业区发展分为五个阶段，经历则通过招商引资，增加了财政收入：园区共吸引基础建设、石化带动、复合工业与产业升级转型到1.5万家国内外著名企业，园区GDP达836亿元，发展为成熟的宜居城市。人均GDP接近德国。怎么做到的？这是怎么样一利用最初石化的带动，中期石化产业链形个神奇的商业模式？成，中后期复合型工业区发展，高新产业园区的成这个商业模式的盈利点主要有两个：租赁收熟，裕廊工业园已经发展成为集科技工业、居住、入和中介服务费。办公、商业为一体的配套完整的综合工业区。第一块是租赁收入，来自于园区中的土地使目前园区实施国外人才安居计划，吸引外来用权、厂房设施、生活设施如住宅区的租赁……高级人才，包括5000间公寓、300间独立住宅和只要是土地和设施的租赁，一切皆有可能。1200间宿舍，主要为园区内企业提供住宅服务，第二块是中介服务费，这个花样可就更多并提供相适应的综合生活、休闲环境，如公园、了，比如给客户做整体的园区项目规划、做建成学校、体育馆、商场等，形成生产和生活的综合后的项目管理，或是只卖管理方案……这个好比是知识管理，经验是现成的，利润率更高！还有，还有——裕廊工业区的发展历程与政府发展目标高度契合的定位策略，赢得在大量一般综合工业进驻后，进驻成熟阶段5企业发生产业转型（升级后）才对了政府支持；商业、居住、工业三种功能相互独房地产产生了急速推动作用区域城市化发展成熟4（平稳发展期）立、互为补充的分区规划策略，使上班人流和逛街工业区高新产业人流合理分开，解决了交通拥堵难题；邻里中心模发展程度发展直接推动区工业区发展及转型推域城市化动城市化（全面建设式集合了所有商业、社会服务设施，一站式满足了化工簇群完善区域产业期）链并带来更多人口工作者的生活需求，亲商服务理念把100余个审批3石化区拉动区域发展手续大刀阔斧地“砍”到国家规定的3项，透明一2（建设初期）致、简便快捷的招商模式让投资企业拍手叫好！1石化区拉动区域发展区域初步发展（启动抓住商业模式的精髓，成功可以不断复制！区域基础建设期）且看下文裕廊的两个案例分析。时间097n案例CASE体。优质的住宅和商业配套满足了园区中产业人裕廊工业区整体规划布局图群的生活需要，吸引并留住了更多高素质人才。中心区（居住、新兴工业和无而这一切并不是一蹴而就的，在园区不同的商业、办公）污染工业区发展阶段，产生了不同的居住需求：第一阶段：启动期。10年，基础设施建设及行业工人，产生临时低层次居住性需求。第二、三阶段：建设初期。20年，核心项目建设期，大量专业性的蓝领建设者，产生中高层次的居住需求。外来资本开始涌入，选此为生产基地，并进入产业转型期。规模效应开始产生。外来资本居住区的进入，让园区进入了一个高速发展的时期。市中心第四阶段：全面建设期。10年，产业转型后高收入技术蓝领、白领与管理者成为长期固定工作人员，相对高层次的住所、商业配套、教育休闲配套轻工业和一港口和重工业石化区般工业区自由贸易区的需求应运而生，同时对写字楼的需求开始呈现。第五阶段：平稳发展期。10年大项目基本建成投产，产业布局基本完成，产能不断增长，区国内案例域发展成为集工业、居住于一体的综合性城区。苏州工业园发展关键苏州工业园，全称“中新苏州工业园”，成可以说，地产需求和物业类型是随着园区开立于1994年，在中国已成为开发区典范。其背后发而不断进化与演变的，切忌先期“求大求全求的新方财团就有吉宝集团及裕廊集团。高”盲目投入，应需而建有利于投资开发企业的园区位于苏州古城东侧，行政区划288平方公资金流转于投资回报。里。其中，中新合作区80平方公里，下辖娄葑、作为新加坡最大的工业园区，新加坡政府唯亭、胜浦等三个镇，户籍人口31.5万（常住人从一开始就将裕廊确定为全面发展的综合型工业口61万）。周边发达的高速公路、铁路、水路及区，精心规划、科学布局。园区开发必须考虑整航空网与中国和世界的各主要城市相连。个园区的社会功能和经济功能，考虑园区如何成苏州工业园区的功能定位与发展目标是建为整个城市的有机组成部分，在园区内部形成高设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现代效率“内生循环系统”的同时，与整个城市乃至化、国际化、信息化的创新型、生态型新城区。地区发生交换。苏州工业园区初步形成了国际科技园、中其中，科学规划，合理布局，综合发展尤央商务区、出口加工区、独墅湖高教区、信息产为重要。根据具体地理环境的不同，把靠近市区业园、出口加工区、现代物流园、中心科技生态的东北部划为新兴工业和无污染工业区，重点发城、阳澄湖休闲度假区等功能完善的分区。苏州展电子、电器及技术密集型产业；把沿海的西南园区规划上形成的功能完善的分区，不同的功能部划为港口和重工业区，安排发展钢铁、造船等分区在园区的发展中承担不同的功能和作用，为大型骨干企业，炼油业则安排在沿海的几个小岛园区的快速发展奠定了基础。上；中部地区为轻工业和一般工业区；沿裕廊河园区内功能用地划分借鉴了新加坡的布局结两岸则规划了住宅区和各种社会生活设施。构，中心地带是商业区，外围依次是居住区和工前期整体规划为后期发展预留空间，也是裕业区。这样，分流了上班和逛街的人流，轻型与廊工业区发展经久不衰的关键，值得借鉴。重型的车流。098nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期苏州工业园总体规划图商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内的零散商铺，而是立足于“大社区、大组团”进阳澄湖休闲度假区行功能定位和开发建设。邻里中心不是“社区内现代物流园中新生态阳澄湖科技城的商业”，而是“服务于社区的商业”。邻里中心不仅杜绝了底层商铺的环境污染、噪音扰民等出口加工区问题，更改善了人居环境和城市面貌，营造出一出口加工区金鸡湖中央邻里中心以人为本，科学地设置了12项必备基本功能商务区信息产业区独墅湖高教区独墅湖超市洗衣房维修店银行美容美发店文体活动中心配套发展邮政药店邻里生鲜苏州工业园区配套发展先于产业和住宅发餐饮店书店卫生所展，邻里中心首先担负园区配套功能的职责。邻里中心是新加坡的一个社区服务概念，是种和谐发展的商业氛围。邻里中心采用组团式商指在3000～6000户居民中设立一个功能比较齐全业服务中心的形式，有效改善居住区商住环境；的商业、服务、娱乐中心。采用“大社区、大组必备功能与推荐功能相结合，提供产品可复制的团”的规划理念，由独立公司提供一站式服务的模块。由此，邻里中心被业内人士誉为“区域性区域型商业服务中心。商业服务中心开发建设的一个新的里程碑”。这一先进的工业园区配套模式在进入苏州工业园区后，根据中国国情结合当地具体情况，对前期规划其业态组合进行了创新，如开发了“邻里1+1”在建设前期的规划中做到3统一：统一规划+中餐连锁等。同时，指标系数也有相应调整：建统一招商+统一经营管理。筑规模——总建筑面积约1.5~2万平方米，服务每一座邻里中心都围绕居住配套功能，从人群——以2万人为一个服务组团，辐射半径——“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，充分满足市0.5至1.5公里范围左右。整个苏州工业园区共规民物质文化生活需求。以便民服务为例，每个邻划17座邻里中心，每个覆盖半径0.5公里，约1万里中心都建有300～500平方米的阅览室，全部免多户居民。费开放，一年投入超过140万元。还有像修理铺，独立公司——苏州工业园区邻里中心发展有每个邻里中心内都有，完全是为了便民。邻里中限公司成立于1997年11月。借鉴新加坡经验，第一心既是社区商业中心又是社区文化中心，还是体个邻里中心新城大厦于1998年建成。目前，公司在育中心、娱乐中心、卫生中心、教育中心，更是苏州工业园区运营有湖东、玲珑、翰林、新城、贵社区的信息发布中心，是社区居民的生活中心，都、师惠、沁苑7座邻里中心，总投入近4.5亿元，成为了居民的共享空间。共享空间人流集中信息总建筑面积超过12万平米。公司在开发、运营等方集中必然带动商家集中，既促进了社区和谐，也面逐步形成了中国式“邻里中心”完整、独特的经培养了商圈。营理念，并将随着园区的发展进程，适时、适地开除了科学务实的规划建设，邻里中心在后期发建设并运营好17座邻里中心。运营中注重公益活动与品质管理。邻里中心创立了“以房屋租售为经营基础、热心公益——又如前3个邻里中心的免费阅览以市场需求作为功能定位、以所有者身份进行行室，从图书购置到人员工资，都是政府给钱；公业管理”的特有模式，成功改写“社区商业”定司赢利后主动承担回报社区。“贵都模式”就是义，将商业和公益项目有机结合，完善和优化商45%的公益和55%的商业相结合的全新开发模式。用产业组合。邻里中心摈弃了沿街为市的粗放型特色活动——做商业没有人气，如同巧妇要099n案例CASE做“无米之炊”。300余次主题活动树立了邻里中以邻里中心的方式集中设置社区主要配套设施，心良好的企业形象，一年一度的“邻里之夏美食为社区居民提供综合性、全方位、多功能的服节”更引来万千市民流连忘返，当举办到第八届务；工业区以综合性便利中心的形式为外来务工时，成了苏州市美食节的一个分会场。人员设置集中的宿舍区和商业便利服务设施。品质管理——除了用特色活动打造品牌外，管理是“邻里中心”塑造品牌的一个重要手段。交通规划2004年，“邻里中心”以“零缺陷”通过了美国科学的交通规划，使上班人流和逛街人流合AQA公司ISO9000质量体系认证。“零缺陷”就是理分开，解决了交通拥堵难题。管理团队具备了自我纠错的能力。工业园区随着人口的密集、区域功能的复杂，交通拥堵的问题也会日益显现。如何解决产后期运营业人口与居住人口的交通动线？借鉴新加坡工业在后期运营中做到3满意：居民满意，有效缩园区的先进经验，苏州工业园区在规划之初已关短居民出行距离、方便了居民生活；商家满意，注上述问题，未雨绸缪地进行了立体交通网络同时由于布局合理，形成商业集中、客流集中，规划，通过完善立体道路交通设施及公共交通规也保障了经营者的收益；开发商满意，由于“3统划，深化公交规划，研究地铁、轻轨、出租车等一”保障了企业规模化、社区商业产业化、品牌出行比例，为园区今后实现立体交通网络系统及连锁化，最终实现企业可持续的盈利。早规划。第三方调研机构上海市商业经济研究中心顾苏州工业园区功能用地布局结构独特，首期客满意度调查数据显示，86.7%的受访者对邻里中开发区采用了轴向布局形式，中间是生活居住用心总体表示认可。地，商业用地位于核心，两边为工业用地，这种功随着园区规模的扩大、园区产业的转型升能布局缩短了人们居住于就业、购物、休闲、娱乐级、园区人口的导入及其需求的多样化，邻里中等生活需要的空间距离，大大缓解了城市交通的拥心已不能满足需要，CBD的规划建设使园区的配挤。此外，工业用地运输量大，重型车辆多，它们套更加完善。被布置在园区的南北两边，远离商业区而仅靠园区《苏州总体规划2004～2020》提出了市域外围的交通干线，可以使不同用途的交通需要自然CBD在园区的概念，把园区的发展上升到城市的分开、有效避免重型与轻型交通夹杂混乱的局面。高度；与此同时，邻里中心的发展更加成熟，二、三区的总体布局，在上述优点得以充分发挥的大型商场开始进驻园区，特色商业街开始形成。同时，又考虑了苏州市的主导风向，工业区布置在如：左岸商业街、湖滨新天地、联丰广场等规模主导风向的两侧。最后，邻里中心的建设，把原来型特色商业街区陆续出现。“哪里有路哪里就有商业”的传统社区商业配套全逐步完善CBD功能，修建李公堤商业街圆通部集中在一个“盒子”里，也有效地疏导了居民生时代广场、东方之门。围绕金鸡湖的高品质用地活的地面交通，从某种角度看，也是发展了社区商都用作生活与商业性用途，不作为工业招商之业街的“交通立体化”。用，金鸡湖环境的打造大大提升了区域价值；环总结来讲，苏州工业园区立体网络交通规金鸡湖4平方公里的地区成为了苏州全市最富现代划有三大亮点：亮点一，规划中鼓励公交进住气息的都市新商圈。依托两大湖区，结合工业旅区，公交与镇区商业、新镇中心及住宅组团紧密游和丰富的休闲娱乐配套，发展成为苏州七大旅结合，地下与地面、地上交通衔接，减少平行交游板块之一。苏州工业园综合保税区工业旅游项叉，加大畅通度；亮点二，园区鼓励在居住区、目，已顺利通过了国家旅游局的最终验收并获得商业房、商住楼设计建造立体多层、高层车库，了高度评价，成为全国工业旅游示范点。可不计容积率；亮点三，严格控制主要道路两侧据此，形成了三级配套的商业体系：商业设用地，形成良好的都市景观带，并有利于预留未施按城市级、分区级、邻里级三级配套；居住区来立交桥的实施。100nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期101n读书READING《商业地产风水规划图解》诊脉商业物业风水文/@刘晓川CRIC克而瑞生态建筑研究所所长加完善与丰富。作为对传统风水观念的继承和去粗取精的优化，现代建筑风水学在地产规划中越来越被广泛运用，并得到了前所未有的关注。而面对商业地产兴起、在开发的过程中缺乏经验、发展时间短等现状，这本《现代商业风水规划实例图解》意在推动现代建筑风水学与商业地产更紧密的结合。目前，在台湾、香港、日本、新加坡等地，风水学已深入介入大量商业地产开发的全过程，而国内却未有统作为居住环境的基址选择及规划设计的学一、权威的理论体系，此类书籍也是少之又说，风水学在人类文明的发展中发挥过重要的作少。经过多年的努力，作者参与了大量风水与用。风水学说讲求“宅因人而存，人因宅而兴”商业地产相结合的案例，积累了宝贵的实际操的天人合一状态，使人与所居住的环境协调统作经验。此书深入浅出，从选址、外形、整体一，从而达到趋吉避凶纳福的目的，创造适于长规划、细节设计、业种业态分布、后期营销等期居住的良好环境。方面，分别对购物中心、社区商业、商业步行在现代科学高度发展的今天，传统风水学说街、专业市场和主题商场五类典型的商业地产吸纳了积极而科学的因素，使得整个学术体系更类型，进行详尽的风水规划阐述。同时，利用102nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期大量成功的海外风水案例，为大陆的商业地产的成功投资项目，将取得开发商、投资者、经营风水规划提供可靠有效的借鉴，深化风水规划者多方共赢的局面。对于精益求精的设计院，本的实际操作性。书宝贵的风水经验也有助于专业的设计人员扩宽对于国内群雄逐鹿的开发商，本书意在给予思路，具备更多的灵感来源，使得商业地产项目合理、完备的商业地产风水规划参考。主流地产在开发初期即自然融入风水元素，从而使项目最的风水规划设计在此书中都有具体详尽的阐述，终成为藏风聚气的上乘之作。对目前商业地产开发中存在的不足，以及风水与而对于力求拓展的品牌商家，本书细节处专业知识缺乏等现状，本书细致的理论归纳与相的讲解对其商铺选址、与周边商铺的阴阳五行配应的案例研究会为商业地产的开发提供全方位的合、商铺的装修等都有指导意义，助其更好的掌决策支持。相信开发商在经过实地调研的基础握聚气求财之道。上，结合本书的理论依据，能够更理性地合理投新书《商业地产风水规划图解》已出版上资商业地产项目，而以精心筹备和充足风水经验架，相关地产从业者推荐参考。新华书店、机场为依托的商业地产项目，也会是好格局、好风水书店、当当网等渠道开售。易居图书2012新书目录【地产人读书时间】所属系列书名出版社作者《精品户型设计图典小户型设计精选》上海荒岛房产工作室副总经理@黄欣伟：每现代户型设计《精品户型设计图典中大户型设计精选》化学工业出版社天上下班路上是难得的阅读时光。最近在看这本时尚先锋系列《精品户型设计图典超大户型设计精选》香港80后的书，看完之后传递出的正能量是希冀我《地产销售冠军实战培训》地产销售精英们可以相信“我们今天社会的不和谐，香港都曾经《地产销售新手入门指南》中国建筑工业出版社训练营系列《地产销售经理必备修炼》面对这种时代青春痘之扰，所以我们要相信一切都《房地产市场调研攻略》会过去的”。上班前，看看这本书很有好处！《房地产投资决策模型》《房地产土地获取通路》克而瑞（中国）9月20日10:46来自新浪微博信息技术有限公司《房地产市场定位技巧》组织编写《房地产产品策划法则》房地产无师自通《房地产规划设计指南》中国物资出版社知名地产商@任志强：这几天看完了手册系列《房地产招标流程解读》《房地产施工节点控制》《倒转红轮》回顾了从专制到改良，从改良到革《房地产成本控制方法》命，从革命到革命后的反思。用几代作家的变化过《房地产品牌营销策略》程分析历史的发展过程。许多年轻人也许没读过这《房地产销售组织设计》《房地产物业管理全案》些作家的作品。不知道这些书曾对过去的几代人产《商业地产风水规划图解》大连理工大学出版社刘晓川生过重大影响。但历史就是在这种记忆中反复的。昨天的许多现象都能从书中找到解释。9月16日08:48来自iPhone客户端CRIC董事长业务助理@tina叶婷：大概8年前，我师傅@CRIC刘文超推荐我读了本书叫《交往与空间》，作者为丹麦扬•盖尔，这本书是我对“尺度”的启蒙，至今我认为这本书总结的一些规律堪称经典。8月25日15:54来自iPhone客户端103n专栏COLUMN全球跌入“流动性陷阱”全球货币进入新时代，即与信用脱钩的狂放时代。@叶檀知名财经评论家、财经专栏作家历史博士，财经论者。从2000年左右走出书斋，到报社撰写经济类评论，迄今为止已在报刊杂志发表大量文章，偶尔在电视台财经频道客串点评经济新闻，9月6日，欧洲央行公布“直接货币交易计划”和短期利率，实行扩张性的货币政策。1999年初，也出版过历史方面的书籍。是经济领域的市场派，文化上的保守主义者。（OMT）；9月13日，美联储推出第三轮货币量宽采取了零利率政策，以刺激经济恢复为目的。在（QE3），每月购入400亿美元的按揭抵押证券（MBS），2001年开始继续实行宽松的货币政策。奇怪的是，直至美国失业率“实质改善”为止。9月19日，即使日本负债率远超GDP，货币依然没有进入实体日本中央银行追加货币宽松措施，将用于购入资产领域，储蓄率居高不下，国际投资者使日元维持在的基金规模扩大10万亿日元（约合1264亿美元），高位。日元作为全球性的虚拟资产货币，货币与实其中5万亿用于购入短期国债，5万亿用于购入长体经济之间失去了弹性。日本的房地产价格没有上期国债。这是今年4月份以来日本央行再推货币宽升，而日本的大型企业如夏普等在21世纪以来的松措施。日本央行还决定，将作为基准利率的银行技术战中败下阵来，日本经济前景黯淡。日本的量间无担保隔夜拆借利率继续维持在零至0.1%的实化宽松政策甚至在资本与货币市场都不起作用。质零利率水平。美国商业银行不缺资，全球资金向美国流动。目前的货币时代，是前所未有的新时代，货币2010年以来，美国商业银行超额储备长期维持在1失去了任何束缚，只要经济下行、股市下挫、总统万亿美元以上，股市价格大涨，金融机构与苹果等大选，总之，有任何说得过去的借口，货币量化宽公司并不缺钱。从去年下半年开始，美国房地产市松就有了充分理由。场进入拐点，今年房地产市场已经回暖，建筑材料不过，宽松的货币存在边界，一旦突破临界点，下降，房价平稳，看房者络绎不绝。8月份，美国货币政策的效应将直线下降，甚至出现负面效应。新房开工率经季节调整按年率计算为75万套，稍新凯恩斯主义的领头羊、一直为美联储量化宽逊于预期的77万套，环比上升2.32%，与2011年松政策充当啦啦队队长的克鲁格曼先生，在东南亚同期相比，大幅上升29.09%。可见，量化宽松不金融危机时强调经济效率的重要性，强调存在流动足以让全球实体经济走强，而会让美国的房地产市性陷阱，也即名义利率到零或者接近于零，一旦进场、美国股市企稳。与日本不同的是，全球投资者入这样的陷阱，发放多少基础货币都不会起到拉动对美国经济还未绝望，因此货币政策在虚拟市场收经济的作用。克鲁格曼提出的方法是，发放更多的到了一定效果。货币，让市场产生强烈的通胀预期，在恐惧心理的欧洲同样存在流动性陷阱，欧央行释放的货币驱使下，人们就会进行投资或者消费。美联储目前没有流向实体经济，而是在金融体系内循环，这从正是这么做的。而凯恩斯则认为，在流动性陷阱中，央行的存款数据可见一斑。更严重的是，欧洲银行即使利率降至负利率区间，人们也愿意只有货币，体系两极分化严重，“欧猪四国”银行一年间流走只能靠财政扩张政策创造经济增速。3260亿欧元存款，7大核心国银行却录得逾3000以货币拯救经济倒果为因，任何一个经济体实亿欧元存款增长。体经济的好坏决定于企业的效率与赢利，而不是一美欧的量化宽松让贵金属、原油、外汇市场个24小时印钞的央行。狂欢了几天之后，原油市场价格首先下挫，欧洲量化宽松在类似于日本这样的经济体是无效股市体力不支——流动性陷阱张大嘴，等待着下的。从1991年开始，日本银行多次下调再贴现率一个日本。104nCRIC地产观察CRICREALESTATEOBSERVATION2012年第9期楼市调控进入观察期下一步，按照国务院对房地产市场调控工作的总体部署，各部门、各地区将继续坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性购房需求，支持居民合理自住性需求，促进房地产市场平稳健康发展。@杨红旭上海易居房地产研究院副院长财经评论员、专栏作家，政府咨询座上宾，企业战略咨询专家，兼顾实战与理论、微观与宏观、逻辑与文采之长。在持续了两年多的严厉房地产调控下，今年限购城市继续执行限购年初，一线城市房价出现了明显的回落。然而，住建部有关负责人表示，下一步，按照国务随着3月份开始成交量持续回暖，房价也出现了院对房地产市场调控工作的总体部署，各部门、各回升的态势。楼市的回暖是什么因素造成的？房地区将继续坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政价会不会出现大幅反弹？在稳增长和稳楼市的双策，坚决抑制投机投资性购房需求，支持居民合理重压力下，房地产调控又该如何坚持？自住性需求，促进房地产市场平稳健康发展。首先要坚定不移地执行好现有调控政策，巩首次置业需求推动楼市回暖固调控成果。继续指导督促限购城市严格执行住“据我们监测，6、7月份一些城市住房成交房限购措施，确保限购措施实施效果。适时对执量有明显回升，主要原因是大量新楼盘陆续上市，行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快商业银行连续下调购房贷款利率，并在基准利率上涨的地区实行问责。加快研究并完善房地产市水平上进一步下浮了购买首套住房的贷款利率，场调控政策措施，完善房地产市场调控长效机制。使一段时期以来积累的住房需求集中释放。”住建同时，要继续落实差别化住房信贷、税收政策，部上述负责人表示，也有一部分群众受社会舆论坚决抑制投机投资性需求。继续强化住房税收政的影响，改变了市场预期，急于购房。总体来看，策的执行和征管，进一步完善应用房地产价格评当前市场的购房者多为首次置业的自住住房需求，估技术加强存量房的税收征管工作。加快推进扩大部分城市这个比例高达90%以上。大房产税试点城市范围工作。房价尚不具备全面反弹的条件在继续调解需求的同时，要加大住房用地供社会各界对房地产市场、尤其是房价的下一应力度，增加普通商品住房供给。有关部门将督步走势尤为关注。统计局公布的数据显示，8月促各地切实提高住房用地供应计划完成率，加大份70个大中城市中，新建商品房价格环比下降的普通住房用地供应规模，尽快形成住房有效供应。城市有20个，上涨的有36个，环比上涨的城市中，指导各地提高行政办事效率，加快普通商品住房涨幅均未超过0.6%。新建商品房价格同比下降的项目的建设和上市，进一步增加中小套型普通商城市有53个，持平的城市有3个，上涨的城市有品住房供应。14个。8月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均有关部门还将继续做好房价、地价动态监测，未超过1.3%，涨幅比7月份回落的城市有2个。密切关注住房成交量、房价等关键指标的新变化，住建部这位负责人表示，随着交易量回升，做好防止房价反弹的政策预案。指导各地严格按部分城市房价环比出现微涨，但多数城市房价同照规定全面实施商品住房销售价格公示制度。进比仍为下降。从近期督查情况看，尽管不少城市一步规范二手房交易行为和中介服务市场监管；环比上涨，但同比涨幅普遍仍为回落，有的仍是严肃查处蓄意炒作房价、不合理收费、发布不实负增长，没有出现大范围的房价大幅反弹现象。信息欺骗误导消费者的违法违规行为。105n专栏COLUMN产业地产风水规划产业地产的风水规划有着不同其他开发模式的独特性与不可或缺的重要性，它通过调整人和区域内生活环境、办公场所之间的“气场”，使每一个人自身的气场和他生活活动环境的气场达到祥和的境地，引导人们趋吉避凶。@刘晓川CRIC克而瑞生态建筑研究所所长地产风水大师，创建易学地产规划理论，长于从易学角度理解、剖析城市与楼盘，深度研究风水学在建筑产品中的应用。产业地产以产业为依托，地产为载体，将产业楼等等，这些建筑在外形设计上可以简洁明了，无个人网站：www.ichingnet.com运营与地产开发进行有机结合，打造出一个产业价需过于奇异的建筑立面。但是必须要有与整体产业值链一体化平台，实现土地的整体化开发与运营。相符的一致性，与所处的地块五行相符，更重要的产业地产的风水规划有着不同其他开发模式的独特是这些不同物业形态的建筑要有一定的整体感，统性与不可或缺的重要性，它通过调整人和区域内生一感，彰显出该产业园区的特色，这样才能融合整活环境、办公场所之间的“气场”，使每一个人自个区域内建筑的气场。在规划排布时，仍需按照四身的气场和他生活活动环境的气场达到祥和的境神兽的格局以达到藏风聚气之效果，园区内建筑的地，引导人们趋吉避凶。坐山需当令有靠，向星当令有气，成就旺山旺向的产业地产大多都是以园区的形式组团而成，是格局方能财源广进，一帆风顺。园区内主要办公楼同一产业集聚的载体，能够通过不同建筑以及业态可设立在整个地块的财位之上或旺气方；研发楼当的排布做到五行相衡，阴阳协调。例如一些以生物设立在整个园区的文昌位上；而凶位处可以安排仓医药为主的产业园区，五行若以木属性为主，则在库、停车场等不常活动的功能空间。同时若是有选址时可选在城市的北方或者周边有河流溪水之员工宿舍楼或者食堂等建筑，要求要低于办公楼，处，水木相生来催旺整个地块的运势。而另一些提而建筑内位置风水布局也应符合易理。供高科技技术支持的高科技产业园区，产业五行若作为一个要长远发展的开发项目，产业地产招以金为主的，则可选择建设在城市的东北方、西南商也是非常之重要。产业地产的招商范围很庞大，方等土属性较旺的地块，以生助运势。除了择地选各个企业之需求也更加多种多样，而若是地块在规址外，在大门选向、景观规划、物业排布、内部装划之初便能较好地与未来招商、运营配合，充分考修等各个方面设计都需要考虑该产业的五行属性。虑未来企业的企业特点与风水需求，则能使各个企一个完整的产业园区能够使分别掌握在各种业未来运营与发展有更有利的天时地利支撑。另外社会组织中的各类资源集聚在一起，协同发挥作用。风水在规划阶段的提前介入亦可以有效引起普通客产业地产通常具有丰富的资源和适宜的环境，也较商的兴趣，并吸引一批对风水重视的高端企业前来能够吸引那些选择差别化竞争战略的与产业地产设投资。阐述该产业园区的选址、装修、业态等风水计相符的企业进入，从而形成一个产业及其周边产优势，也有利于促进招商工作的顺利进行。业集聚。但是这其中园区内整体规划的融合性和一产业地产脱胎于工业地产、商业地产，既与体性就要尤为注重，其实便是同一类型场态物质之工业地产、商业地产有一定的类似属性，又具有集聚，这其实与风水中常说的“气场”不谋而合。其自身特征，因此其在风水规划上较之工业地产产业地产无疑都各自拥有该产业独有的气场，因此及商业地产也更有专属性与独特性，将风水贯穿在开发设计要着重考虑不同物业形态以及不同功能产业地产整个运作，也必将给这类新型开发模式空间与整体风水气场的相融合。注入新的生机。产业地产的物业形态多有写字楼、厂房、研发106n总部华北区域电话：021-60868888电话：010-85886558地址：上海市广延路383号文武大楼地址：北京市东城区广渠家园5号楼首东国际大厦9层北京机构电话：010-85886558上海区域地址：北京市东城区广渠家园5号楼首东国际大厦9层天津机构电话：021-60867500电话：022-58221717地址：上海市闸北区广延路383号文武大楼4楼地址：天津市南开区卫津路新都大厦A-1306上海机构青岛机构电话：021-60867500电话：0532-85726027地址：上海市闸北区广延路383号文武大楼4楼地址：青岛市市南区香港中路40号数码港旗舰大厦27层济南机构电话：0531-67883686华东区域地址：山东省济南市历下区经十路15982号第一大道1101室沈阳机构电话：021-60867697电话：024-23531515/23531159地址：上海市闸北区广延路383号文武大楼4楼地址：沈阳市和平区皇朝万鑫国际大厦A座3101南京机构大连机构电话：025-66670270电话：0411-82518550地址：南京市汉中路89号金鹰国际24楼C1座、C2座地址：大连市中山区同兴街25号世贸大厦37层杭州机构长春机构电话：0571-86091013-801电话：0431-88981755地址：杭州市西湖区教工路18号EAC大厦B609-B611地址：长春市西安大路727号中银大厦A座7楼合肥机构哈尔滨机构电话：0551-5666330电话：0451-51881316地址：合肥市濉溪路278号财富广场二期A座1007室地址：哈尔滨市香坊区中山路172号常青大厦2219室苏州机构太原机构电话：0512-67290755电话：0351-4126776地址：苏州市狮山路88号金河国际中心705室地址：山西省太原市迎泽区柳巷南路15号千里商厦1219室无锡机构电话：0510-82727309-8008地址：无锡市中山路531号红豆国际广场A座1228室福建片区宁波机构电话：0574-87199603电话：0592-5200305地址：宁波市中山东路181号中农信国际商厦写字楼16楼1606地址：福建省厦门市思明区嘉禾路321号汇腾大厦2101室常州机构厦门机构电话：0519-89996925电话：0592-5200305地址：常州市延陵西路19号嘉宏世纪大厦1120室地址：福建省厦门市思明区嘉禾路321号汇腾大厦2101室徐州机构福州机构电话：0516-85936887电话：0591-88000260地址：徐州市中山北路29号国贸大厦19层A1-A3室地址：福建省福州市鼓楼区五四路158号环球广场B区8-F长沙机构泉州机构电话：0731-84426715电话：0595-28699069地址：长沙市五一大道456号亚大时代15A06地址：福建省泉州市丰泽街明鑫中心明珠阁1101漳州机构电话：0596-2953281华南区域地址：福建省漳州市芗城区南昌中路香格里拉（观园）14幢803室电话：020-61073288地址：广州市珠江新城珠江西路8号高德置地广场D座13楼西南区域广州机构电话：020-61073270电话：028-86203812地址：广州市天河区花城大道87号高德置地广场一期B座1505室地址：成都市人民南路一段86号城市之心22楼J座深圳机构成都机构电话：0755-82192488电话：028-86203813地址：深圳市南山区海德三道天利商务中央广场B座1804号地址：成都市人民南路一段86号城市之心22楼J座南宁机构重庆机构电话：0771-5705011电话：023-63318611地址：南宁市民族大道38-2号泰安大厦2501室地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号西安机构电话：029-87651418华中区域地址：陕西省西安市碑林区南关正街88号长安国际广场D座11层贵阳机构电话：027-85565866电话：0851—5530737地址：武汉市建设大道568号新世界国贸大厦26F地址：贵阳市云岩区富水中路恒生大厦1幢1单元23楼1号武汉机构电话：027-85565866地址：武汉市建设大道568号新世界国贸大厦26F海南片区郑州机构电话：0898-66597579电话：0371-55695803地址：海南省海口市龙华区国贸大道时代广场2号27楼地址：郑州市花园路39号招银大厦10楼1005室旅游地产事业部昆明分部南昌机构电话：0871-3561886/3529618/3526876电话：0791-6663909地址：昆明市官渡区春城路219号东航投资大厦604室地址：南昌市青云谱区解放西路49号明珠广场H栋904室n克而瑞（中国）信息技术有限公司CRIC（CHINA）INFORMATIONTECHNOLOGYCO.,LTD.Address地址上海市广延路383号383GuangyanRoad，Shanghai，ChinaZipcode邮编200072Tel电话021-60868888Fax传真021-60867749E-mail:cric.dcgc@cric.com网址http://www.cric.com