商业地产室内设计管控要点分析——以上海颛桥万达广场为例 3页

垫!!垒篁!塑!叁篁!望!塑!壅堑堡垫一』墅墼塞墼坠墼垫商业地产室内设计管控要点分析■王海波■上海青浦万达茂投资有限公司，上海201705摘要：国民经济的快速发展，以及国家对住宅项目的宏观调控，都促进了商业地产的迅速发展。然而在商业地产迅速发展的进程中，其规划设计管理，尤其是室内设计阶段的管理成效依然欠佳。本文以上海颛桥万达广场这一实际项目为例．结合大型项目设计特点以及项目设计目标要求，识别出影响该商业地产室内设计阶段管理的主要因素，总结分析颛桥万达广场项目管控过程中的重点与难点，最后提出相应的改进建议：关键词：商业地产室内设计管理项目管理现今公共类建筑呈现出工作庞杂，专业水平要求高等特点，与之相对应的，在室内设计方面难度系数也较高，但是目前的在室内设计方面的理论研究较多，实际应用较少，对商业地产室内设计方面的研究少之又少。面对经济发展所带来的改变，需要寻求新型管理模式来在提高室内设计品质。由于本人上海万达公司工作，主要从事购物中心室内设计管理工作，在针对上述的问题和需求以上海颛桥万达广场为例对商业地产室内设计管控要点进行研究，识别出影响该商业地产室内设计阶段管理的主要因素，总结分析颛桥万达广场项目管控过程中的重点与难点，最后提出相应的改进建议。1颛桥万达项目室内设计阶段主要管控要点及分析1．1设计任务书的编制与设计资源的确定设计任务书是指导设计院工作的顺利开展的基础，也是设计单位进行工作的依据，所以要重视其编制工作。上海颛桥万达项目建筑面积为15万平米，分地下两层，地上四层。室内公共区域装修面积为2．5万平方米，设计周期为3个月。颛桥项目设计任务书内容主要包括：工程概况、任务书整体说明、设计定位及成果深度要求、进度要求、成本限额要求等等。颛桥项目在编制前期重点把控以下几点：(1)及时与建筑设计院保持密切交流，任务书中明确装修设计区域，避免后续范围缺失造成出图遗漏；(2)需结合国家相关规范、集团标准化、以往项目复盘经验等文件，任务书中注明施工图出图深度与完成标准，有效的避免后续图纸产生较大的技术问题；(3)与成本部确定项目的建造标准，任务书中注明成本限额设计标准，避免后续方案设计超出成本限额。颛桥项目设计周期较短，因此在选择设计单位的时候优先考虑长期合作单位，一来长期设计合作单位对万达集团的设计标准要求比较熟悉，二来长期合作单位能在以往项目建设过程中遇到风险因素进行总结分析，并及时采取相应措施规避风险。1．2设计方案评审阶段方案设计是从一个混沌的设想开始，设计师由此面临着一个艰苦的探索过程。由于方案设计要为室内设计进程的若干阶段提出指导性的文件，并成为室内设计最终成果的评价基础，因此，方案设计就成为至关重要的环节。因为一开始如果方案上失策，必将整个设计过程引向歧途。颛桥万达公共区域室内空间由椭圆中庭、圆中庭、长街区域组成，面积为2．5万平米。在方案初期室内色系较多，整体杂乱，重要空间效果不够突出。针对方案前期发现的问题，设计部门在方案阶段要介入对附近商业广场项目风格进行调研。综合各部门评审意见后最终将颛桥万达项目椭圆中庭(见图1)、圆中庭(见图2)方案作为该项目的重要空间，并与建筑外立面风格相呼应，确定室内方案主题方向为“块面对比，材质组合”的设计手法，白色与金色铝板的折线贯穿，使得整个空间自然流畅，浑然天成。1．3初步深化设计阶段不同专业问的协调建筑设计和室内设计分属于不同行业和设计单位，通常情况下建筑设计在先，室内设计在后。在配合上，存在着建筑设计与室内设计的严重脱离的矛盾冲突。·64·——以上海颛桥万达广场为例幽i椭蚓小庭效果剀浏zI四l。}|艇效果削颛桥万达项目在建筑单体平面图及机电点位初稿确定后，室内专业对建筑平面提出优化意见，主要是商业空间中庭区域、电梯厅区域、卫生间等按照室内方案要求提出平面布局优化意见并将图纸提资建筑同步调整墙体砌筑，暖通专业将图纸提资室内专业后，室内专业需关注公共区域顶面空调送出风形式、消防排烟风口、空调风机设置位置等进行复合，并将顶面图纸等反提资暖通专业进行风管配管、风机位置的调整。给排水专业的喷淋头、消火栓位置对室内综合天花、立面美观影响较大，待图纸提资后，室内专业需进行顶面全元素合图，并将图纸反提资给排水专业进行复合。结构专业对室内影响主要体现在顶面完成标高上，室内专业需将精装区域的完成面标高，及时提资结构、机电专业进行完成面吊顶标高核查，特别是吊顶内机电管综安装标高对室内完成标高的影响尤为关注(见图3)。。剖，慧f??磬：-，i§矗建筑专』i汕害昙鬻Ⅷ⋯I|_一’图3初步深化设计阶段各专业协调流程示意(来源：作者自绘)1．4施工图设计阶段要点与设计阶段的成本控制施工图设计是设计成果的重要组成部分，又是现场施工的直接依据。施工图的设计对现场施工有着直接的影响。其设计深度不但必须达到国家规定的设计深度，并应满足万达集团下发的施工图完成标准的要求。过程中由于需要协调不同的分项工作(见图4)，在此阶段图纸数量往往较多，整合工作量较大，保持密切的沟通有助于加强专业间有效的信息共享。绘制过程中遇到问题应及时反馈给相关设计院进行协调处理。颛桥万达项目土地出让合同内注明预制率不低于30％，结构深化过程中整体荷载加大处理，公共空间梁高普遍为l米高左右，在加上风管、桥架、消防管等机电管线排布较多，对室内吊顶完成面标高造成了一定影响。针对项目的特殊性公司决定引入BIM技术，对公共区域做BIM管线综合(见图5)，提前将管线排布走向、安装底部标高、碰撞部位等提前排布确定。问题：颛桥项目二层以上原建筑层高为5．1米，室内连桥区域的顶面标高要求局部抬高为3．8米，扣除端头梁高为1米，剩余的空间300ram机电管线穿越后将无法满足室内标高要求。解决措施：经结构专业、室内设计公司、业主方讨论后决定将桥架等绕开连桥布置，连桥端头梁做@220预留套管来解决消防管线的穿越问题(见一阱瞰兰=～r¨靴●引===叫菇n图4施工图设计阶段流程示意(来源：作者自绘)图6)，这样不仅解决了机电管线的穿管问题，也保证了室内的吊顶完成面标高。图52F公共区域综台BIM模型图62F连桥区域牙越BIM模型颛桥万达扶手栏杆设计采用无框玻璃栏杆，玻璃跨度为1500mm，栏杆高度为1200ram，立柱为不锈钢实芯立柱，整个栏杆水平荷载按照1．2KN／M，竖向荷载按照I．2KN／M去设计，栏杆玻璃材质采用8+8钢化夹胶玻璃。由于栏杆玻璃跨度较大，栏杆的荷载受力基本在地面，这不仅要求内装在栏杆竖向固定节点上需要优化之外，还需要结构专业上的支持。通过计算：立撑顶部所受集中荷载设计值：1．5+1．4t1．2=2．52KN，立撑弯矩：2．52$1．2=3．03KN．111立撑截面：B=80ram，H=20mm，立撑惯性矩：20女80}80}80／12=853333，立撑抵抗拒：2}853333／80=21333，立撑强度设计值：215N／mm2，立撑强度验算：3．03$10000001．0521333=135．27N／ram2根据以往开业项目反馈的客流量统计，为保证后续高峰期运营安全，颛桥项目栏杆除实芯立柱与预埋件满焊外，与结构专业商讨后在不锈钢立柱两侧增加5#角钢对夹满焊来加强牢固性，增加5#角钢穿孔增加螺栓固定(见图7)，并把预埋件锚栓改为M12化学锚栓(见图8)，此次调整经成本测算每平米增加成本约30元／平米，与成本部协商后将辅助通道标准降低来维持成本平衡，但对后期安全运营增加了安全保瞳一-障色琏肢壤莹一白色硅腔壤箍醴业意焊fbf均-)一触瞧锌锯扳【e15∞啦j——-12佗学锚睦图7栏杆立柱固定竖向节点图设计费用的控制是节约成本的方法之一，但是所占的成本比例有限，另外的途径就是从主要材料的选择与应用上下功夫。颛桥万达项目室内公共空间装修目标成本综合单价为1800元／平米，在材料控制应用下面的方法进行控制：(1)室内公共区域一层至四层原设计方案中大面积铺设单价为850元／平米的天然石材，不仅造价成本昂贵，而且天然石材的色差控制较难，经与各部门开会商议将一层、二层天然石材改为用单价为400元／平米人造石(花纹、色系按原设计方案中的天然石材标准去挑选)三层、四层地面改为单价为150元／平米仿石材砖，节省了地面材料采购费用约80万元整；(2)非主要区域的材料，如消防楼梯间、后勤区域等都是毛坯交付，相比原先方案玻化砖地面节约建造费用约30万元整。"E目≮■■柚’．-■■■‘ojt■hr日t‘翮日自mW“■■～■n■tltR’■q《■●《*船#《女～m{’1■■‘t·t々十}二弛卜}，茹：高攀竺_‘--!啊蔓11苎!Ic卅卜，⋯—一3十一1一i。|?。一j国一—上1冉扣1一L固——_；㈩?篁归擞熊；i图8栏杆立柱预埋件节点图2颛桥万达项目室内施工阶段主要管控要点及分析2．1加强精装修项目实施过程中图纸的会审设计单位虽然一般在进行施工之前做了相应的准备工作，但是不可能考虑的面面俱到，所以进行项目施工的时候，会有一些变化，颛桥万达项目精装修施工前，安排设计公司、施工方技术人员一起根据现场实际情况审查精装修图纸的图纸深度及可操作性、图纸详细做法及用材等，减少图纸与现场的差异。颛桥项目一层至四层公共区域扶梯按集团要求增加了玻璃护栏保证安全，材质8十8ram钢化安全夹胶玻璃，护栏高为1200mm高，扶梯侧面的装饰材质为为40}40+4镀锌角钢、2．5厚铝板(含干挂件)、厚黑色镜面不锈钢饰面，通过对电梯厂家钢架深化图纸会审发现电梯厂家的深化图纸未包含此部分的装饰荷载，存在一定的安全隐患。项目公司联合设计院一起复审计算得出。扶梯侧帮部分荷载值：计算得出平行双梯每延米恒荷载质量如下：40}40$4镀锌角钢质量m=pv=7．8$103kg／m3}(0．000304斫{81m)=192．1kg；另2．5mm厚铝板质，ffl=pv=2．7％103k．g／In5{(0．0025rr[$5m)=33．8kg；2厚黑色镜面不锈钢饰面质量m=pv=7．93$103kg／ITl3$(0．002前％3m)=47．58kg。故每延米双扶梯的装饰构造物质量为m=192．1kg+33．8kg+47．58kg=273．48kg，即双扶梯的装饰自重荷载为每延米约2．74kn。自动扶梯安全防护栏杆荷载值：采用的是8+1．14pvb+8mm安全钢化夹胶清玻璃，距装饰完成面1200ram，玻璃内插入构造钢架深度为220mm。据此得出每延米扶梯双侧玻璃的体积V=L+W+Hs2=(0．008女2)ms2=0．04608m3，故每延米扶梯双侧玻璃质量In=pv=2．5}103kg／m3{0．04608m3=115．2kg，即双侧玻璃栏杆自重荷载为每延米约1．15kn。以上两大项合计双扶梯装饰总荷载为每延米约2．74kn+1．15kn=3．89kn。得出以上结论后项目公司联合设计院一起发函至电梯厂家，电梯厂家根据以上荷载要求也进行了加固处理。为后续电梯安全运营打下了基础。2．2施工样板的评审通常装修工程在项目设计完成了之后，开发商为保证设计方案以及施工工艺的合理性，将会安排施工方建造现场样板段来验证效果与工艺，以确保后续大规模装修建设时不会出现大的偏差。上海颛桥万达项目，重点需要抓好以下几个方面：(1)整体风格评审：在样板段建造完成后，需组织公司设计部门，工程部门联合设计单位一起对样板段进行验收评估，并召开专题会讨论，形成专题会议纪要。重点评估样板段的风格是否符合设计本身的定位；(2)整体建造费用评审：通过样板段的建造，组织成本部门再次复核室内公共区域装修的建造成本，对于超出成本范围的部分，设计部门及时调整，优化相关图纸，控制装修的总造价；(3)整体施工工艺评审：样板段施工过程中，对施工工艺与装修材料进行优化，这是设计管理过程的一个重要组成部分，通过总结可以更好地提高了装饰的质量，以及降低建造成本。·65·囝n!垒!三垒篁!塑!望篁!堡塑!：：：：：==婆亘翼塾：：：：堡篁量：壑|l堡童建阳市狮子山水厂扩建工程设计●郑瑞飘福州市规划设计研究院，福建福州350001摘要：水厂是地区建设和社会经济发展的重要基础设施，是地区发展和人民生活、生产不可缺少的物质条件，是实现地区可持续发展的重要保证。随着海西建设的加快，动车线路不断拓展，建阳市经济发展迅速，城市规模不断扩大。因此水厂扩建是当前十分必要和迫切的。关键词：建阳市狮子山水厂扩建工程设计1建阳市城区给水现状建阳市现有一座自来水厂(崇阳溪狮子山水厂)，建成投产能力为3万rtl3／d，近期实际供水量为2．3万n13／d。远期，水厂的供水规模将扩大至设计规模5万ITl3／d，以满足城区居民及周边工业使用，城市供水管网也随着城市建设发展同步扩大。同时建阳市武夷味精厂、森岚人造板厂和青松化工厂等企业有自备水源，总的自备水源量约1万m3／d，加上各企业的自供水能力，目前建阳市日供水总量约3．5万m3／d。2工程条件本工程输水管线全长6．50kin，主要沿现状303省道铺设，部分管道铺设于崇阳溪河滩中，沿程经过村庄、河滩、防洪堤以及跨越河道等地段，管线施工时，必然会对周边环境及交通运输有所影响，为此应做好与当地政府及村民的协调工作，以保证工程顺利实施。施工期间有土方、石方开挖、淤泥堆放，建材运输等，应注意施工安全及堆土、弃土对环境的影响。3工程总体布置本工程总体设计包含以下三部分，新建规模5万m3／d取水泵站一座，5万m3／d输水管道6．5km，净水厂区扩建工程(包含2万rtl3／d重力式无阀滤池、2万n13／d反应沉淀池、3000m3清水池)。加药、二级泵房改造及配水管线改造等不在本次设计范围。4取水泵站设计4．1泵站工艺设计(1)泵站站址：经现场踏勘情况并征求建设单位意见后，于建阳市崇阳溪南岸芦上村，新设1座取水泵站。规划占地2401112。泵站大门通向西南侧防洪堤，地下一层，地上双层结构，其地下部分为进水间和吸水间，潜水泵置于吸水间内；地上一层为泵房，地上二层为值班室及配电间。压力出水接至同步设计输水管道。(2)泵站规模：泵站远期规模5万m3／d。土建及设备按远期一次建成、安装。泵房主要有进水间、吸水间、泵房等构筑物，进水间共2格，单格吸水井尺寸为5．15m×2．70m，进水间容积97m3；吸水井共2格，单格吸水井尺寸5．15mX5．80m，吸水井容积188m3。(3)水力计算：泵站原水管道至原取水泵站，本次设计输水线路长度6．50kin，另原取水泵站至厂区段与303省道改造同步建设，由业主另行委托设计，长度0．90kin，故输水管线总长度为7．40kin。建阳水厂扩建后规模确定为5万n13／d，净水厂自用水量和输水管道的漏水量按10％计算，故本工程输水设计流量5．5万m3／d。根据《室外给水设计规范》等有关规定，总水头损失按下列公式计算：h，=i、r2·L，h=1．1hf，i=去；式中：h一总水头损失(m)；m一沿程水头损失乙一n1(m)；c一流速系数，C=—LR“6；n一粗糙系数，球墨管取0。012；R一水，I力半径(m)。泵房进水问水位标高131．51，扩建水厂反应沉淀池进口水位高程为144，25，泵站至建阳水厂沿线管道总水头损失20．10re，泵房内部水头损失按2．Om考虑，厂区内部至反应沉淀池进口水头损失按2．Om考虑，安全水头按2．Om考虑，故当泵站出水规模为5．0万m3／d时，提升泵站水泵扬程为38．84m。泵房进水间水位标高131．51，扩建水厂反应沉淀池进口水位高程为144．25，泵站至建阳水厂沿线管道总水头损失7．40m，泵房内部水头损失按2．Om考虑，厂区内部至反应沉淀池进口水头损失按2．Om考虑，安全水头按2．Om考虑，故提升泵站水泵扬程为26．14m。·—卜一—-卜一—-卜-—-卜一—卜—+一—·卜-—·卜-—卜-—卜-—·卜-—-+一一—-+．一—·+一一+*--卜“—-+一”+”—·卜一—_卜-+一+一+·-+··+··+--4---+-+“+”+一+“+”+”+．--4-．+-+-+一+一+一+”+-+一+一+一+·2．3实时过程的监控项目施工过程中的中期监控也是非常重要的。在上海颛桥万达公共区域施工的过程中，本人和项目管理团队花了大量精力去跟踪现场，以保证设计意图能在现场正确的体现。为了保证设计施工的质量，设计师及开发商的设计负责人应对设计变更与现场进行严格控制，并注意以下几点：(1)加强对施工阶段的质量控制，对于现场未按图施工、施工工艺错误等问题，及时反馈给工程部、监理公司等相关部门，并跟踪后续现场整改情况；(2)对施工总承包单位提出的设计变更进行统筹考虑，确定其必要性，要严格控制设计变更的签批手续，以明确责任，减少索赔；3室内设计项目管控中的经验与分享颛桥万达项目目前在积极的施工进程中，作为室内设计其直接的参与和执行者，体会颇多，现予以总结与大家分享：(1)前期定位的重要性：要与建筑师及集团，项目公司各部门充分沟通，了解项目产品的定位，因为它是后续精装修设计工作开展的指南针；(2)费用控制的要点：①项目总体费用的70％以上在设计阶段已经决定，要舍得在设计阶段花时问花钱，这样可以花小钱省大钱；②要注意材料选型的性价比，豪华材料的堆砌未必能做出好项目，如大面积的天然石材可用复合或人造石材代替，但是一定要控制整体的效果；③简化无谓的复杂造型，要恰到好处，有主有次，可节省一定人工费用；(3)后续现场的跟踪服务：商业地产项目由于体量大、工期紧、多专业协同等特点，因此后续的现场跟踪切勿忽视，及时发现问题、解决问题能有效的控制造价成本、节·66·约施工周期，将设计方案最终在施工现场得到体现。4结束语商业地产项目的设计管理工作是一个复杂的系统的过程，不仅涉及设计阶段，而且涉及施工阶段。在颛桥万达项目室内设计阶段，通过设计任务书的编制与设计资源的确定，设计方案评审，初步深化设计阶段不同专业间的协调，施工图设计阶段的成本控制来进行完成设计阶段的管控；施工阶段主要通过加强精装修项目实施过程中图纸的会审，进行施工样板的评审，实时过程的监控。在管控过程中，只有在各个阶段做正确的工作，保证每个阶段各专业衔接配合好，才能保证项目最终的品质。参考文献[1]孔祥如，陈广明，刘莉．工程项目成本管理[J]．吉林交通科技，2007(5)：50一154．[2]梁水燕．论述建筑装饰装修工程质量控制及通病防治[J]．中华民居(下旬刊)，2014(04)：278．[3]吕红冰．装饰装修工程全过程控制的实践与策略[J]．有色金属设计，2010(04)：75—78．[4]庄莉．建筑工程装饰装修质量通病的防治措施探讨[J]．经营管理者，2013(17)：367．[5]陈圻，刘曦卉．设计管理理论与实务[M]．北京北京理工大学出版社．2010．