2021物业维修个人工作总结报告5篇 10页

2021 物业维修个人工作总结报告 5 篇 物业维修工作报告 1 物业公司维修个人总结 时光飞逝而过，，回顾一年的工作，紧张而又忙碌，一年来在物 业公司领导的大力支持和关怀下，本人遵纪守法，认真学习，努力钻研，扎实工作，以勤勤 恳恳，兢兢业业的态度对待本职维修工作，在维修部的岗位上发挥了应有的作用，主要有以 下几方面： 一、 做好维修部的管理工作、做好上级安排的任务和各部门的来电报修工作。 本人以身作则，要求组员遵纪守法，遵纪公司的规章制度，做到不迟到，不早退，加强 组员的责任心培训，认真做好设备的检查工作和运行记录工作。对上级安排的工作，合理安 排，调动组员,迅速处理。对各部门的来电报修，认真听讲，记录来电的单位，报修内容以 及故障的位置等，迅速调动组员迅速处理，对较大的故障或不能处理的问题认真向客户解释 并上报处理。 二、重视设备设施的安全运行和检查工作，以保障设备设施的安全运行。 维修部一贯将设施设备的安全工作放在首位，每到节假日前一个月都会制定节假日设备 设施安全检查、保养和维修工作会议，制定工作计划，落实计划内容、完成时间和责任人， 以及检查时间，明确各项工作重点，事后进性检查，以确保小区、市场的设施设备安全运行， 在日常工作时，强调维修工作时的安全操作和自我安全防范的意识，杜绝工伤事故的发生。 三、真抓实干 抓好安全管理 操作安全：由于部门工作的特殊性，维修组员工经常要接触用电器具，动电焊，用电等 作业。为了确保操作者的人身安全，上班前会对组员时常进行安全教育，加强部门员工的安 全操作意识。在动电、维修危险作业时，确保有人在场监护。全年维修人员无安全事故发生。 对维修组员工进行了设备安全使用常识的培训，提高了全体员工安全的意识。 设备设施安全：定期对各部设备专项安全检查，每月对大厦配电井，管道井设备进行安 全检查;每月对配电房变压器、低压配电柜进行安全检修、除尘。每逢节假日前都要组织对 酒店个部、办公室进行设施设备安全大检查。对重点运行设备进行一日一次的安全巡查，发 现事故苗头，立刻处理。 最后，自己作为电工主管，分管强电，弱电，小区、市场专业维修保养工作，深感责任 大，担子重，物业公司领导给予自己充分信任，信任就是自己勤奋工作，不断提高管理水平 的动力，自己必将认真高效，以身作则，配合各部门的工作，在新的一年戒骄戒躁，开创崭 新的工作局面。 物业维修工作报告 2 时间如梭,转眼间，又跨过一个年度之坎。回想过去的一年工作，在综合管理科直接领 导下，在全组成员的共努力下全市场水电、广播、监控等设备正常安全地运行，圆满地完成 了本年度的工作任务，简要总结如下： 一、精诚团结，攻坚克难，市场供电网改造顺利完成。 1、随着市场发展今年供电改造工作的重中之重。全组成员配合科室经过艰苦努力，于 年初完成新增 1000KVA 厢式变压器 1 台;新建与改造 10KV 线路 2.412 千米，低压工程新建与 改造线路 12.832 千米，铺设高低压铜芯电缆 270 米;新架钢杆 6 根。同时完成市场东西配电 房高温酷暑期降温配套设施(屋面隔热层、喷水降温)建设，确保供电设备平稳运行。 2、由于市场发展繁荣，在夏季高温用电高峰期时经营户申请安装空调剧增，全组人员 不顾休息和早晚完成了各组团的空调主线路的增设，安装了 167 台空调进户线。 3、确保全市场路灯系统、监控和广播系统正常运行，及时调整和安装肓区路灯。调整 晚间监控光源控制，图像达到预想效果。 4、协助施工单位对浙南鞋料市场线路改造;对国、地税，提升办等有关单位发生线路， 电器设备故障及时处理。 二、落实安全生产责任。 1、科室领导把安全生产放在第一位，每天晨会王科长重复叮嘱。特别对各种生产工具 王科长和叶工程师亲自检查和监督，发现严重缺陷、破损的工具及时消毁。 全年里未发生人身、电网、设备、火灾等一切事故。 2、在 6—9 月中，为确保高温高峰期市场安全用电及用电质量，科室安排东西配电房、 厢式配电室专人值班制，及时排除设备故障并每一小时做好设备运行记录，确保各回路运行 可靠。 三、认真开展检查工作。 1、每天对市场的水电常规巡视，发现情况及时处理。在市场日常维修派出 870 余次。 2、配合综合管理科每月白天和晚上对市场生产、消防安全大检查工作。对检查出水电 方面有隐患的事项及时整改。 3、配合管理一科、二科对店面户内电表箱、用电设备与线路检查工作。整改了无电表 箱、电表箱缺盖将 约 400 户，有效防止因电表、设备、电线老化而产生的安全隐患。 4、每星期五定期对市场定时断电控制系统、路灯、广播监控系统检查，并作好检查记 录。发现异常情况随时调整处理疑难的及时向科室领导汇报。 5、定期对市场内给水管网检测，对老化、人为破坏的给水龙头和消防栓及管道破裂及 时抢修，杜绝市场内滴、漏现象。配合科室对消防管道的压力测试。 6、在每次台风来临之前对市场内供电线路网、电线杆及拉线等用电设备 ，户外广告牌、 电动卷门、排水管道、等 全面检查，做到未雨绸缪。 四、全力配合设备修试，加强设备维护保养 1、为适应市场发展的需求，中心投入巨资增设 1000KVA 厢式变压器，6 月 9 号正式投 入使用，在使用的过程中对存在的缺陷(电压偏低、接地线电阻偏差、线路调整分流等)给予 相应的整改措施使其使用达到最佳性能。 2、结合市场用电低谷期机会，克服困难分路拉电，11 月中旬对所有设备进行了轮换检 修、预试及消缺等工作。东西配电房设备检修与施工人员密切配合，完成了停送电设备的倒 闸操作、安全措施布置、现场安全监督管理。其中对 3 台主变更换已老化的高压耐油密封圈， 低压端导电管，绝缘瓷瓶等对东西配电房低压柜更换隔离开关(600A)8 组,主柜 DW10 断路器 (2000A)1 组，轴流风机 5 台，电容切换接触器 5 只，零星小配件等。同时，对高压房部分锈 蚀设备的底座、拉杆、箱面等部位进行了防腐处理。检修中对单一设备的操作、电源投切和 清扫维护，检修后设备的验收等工作。 五、做好全组本职工作，建立水电、广播、监控档案。 1、今年 7 月份在科室的指导下，水电组对整个市场的水、电表进行彻底查看，更换坏 表、死表 198 户，要求对市场用电(水)大户每月抄度一次，并对每户的电表的容量、表号、 每次的抄度录入档案。 2、每月对市场的 13 处总水表，东西配电房、厢变有功无功电表抄度，每次的数据登记 归档。 3、做好供电设备维修、年检报表。建立主要设备专户对每次维修的项目，更换设备材 料的型号、数量和检修后设备运行情况记录存案。 4、管理好电工仓库工作。定期做一次物品耗用报单及物品进出库存放表，对常用的备 品、备件应保证一定的库存，对出库的材料，用在的地点做好登记。 六、存在的不足 1、需加强安全意识(特别是自身安全)。 2、加强本职工作的责任心。 3、加强对专业知识的学习。新来的成员对配电房操作规程不够熟练，对市场场貌不够 熟悉，特别是支线路的分布情况还不了解及日常维护中经验不足。 4、加强常用工具及材料的管理。 以上是电工组全年的工作总结，即将迎来新的一年里，望大家对我们电工组提一些宝贵 的建议，让我们电工组在今后的发展中不段的完善自已，为市场发展作出一些贡献。 物业维修工作报告 3 今年我公司成立后围绕全局的生产，尽心竭力保障后勤，方便职工的生活，诚信服务送 惠上门，努力完成各项工作。为了发扬成绩，推进后勤服务，找出差距及时弥补不足，我们 将全年的工作予以归纳汇报，总结经验，吸取教训，以求物业公司不断自我完善和发展。 一、深化内部改革，管理提效，创新发展 为了适应公司后勤经营专业化发展的战略要求，实现电力后勤的体制性改革，物业公司 在今年年初以建立现代企业制度为目标，进行了初步的公司制改组，树立了管理标准化、服 务规范化、经营社会化的主题工作思路，重新划分了部门，设立了综合部、财务部、工程部、 维修部、保洁部、服务部、餐饮部和宾馆八个部门，理顺了运作机制，实现了对内对外的商 业化运营。并且实行统一财务核算，内部分帐考核，逐步建立起自主经营、自负盈亏、自我 约束、自我发展的现代企业制度。 立足于强化管理，加强物业管理制度建设，夯实管理基础。管理出效益，管理出生产力， 管理树形象，强化管理是任何企业生存的根本。我们先后修订完善了管理标准、工作标准 49 项共六万多字，制定了物业管理规章制度以及各部门各岗位的考核标准，加强了财务、 物资的集中管理，降低了成本，压缩了不必要的开支，堵塞了漏洞。设备和现场管理完全按 照发供电企业创一流的标准，实施星级工程、形象工程，严格考核标准，实行承诺服务，加 大了对于值班电话“6226”的管理力度，实行 24 小时值班制度，有效地提高了服务水平和 服务质量。加强了服务标准化、规范化建设，不定期开展服务质量检查和抽查，及时发现工 作质量上存在的问题，督促整改。 二、加强物业管理，提高优质服务水平 我们树立以物业管理为主、生活后勤为辅的工作思路，本着“有效性原则”，轻过程， 重结果，轻数量，重质量，坚持以优质服务为宗旨，以经济效益为中心，重点抓好一个服务、 两个突破、三个提高。一个服务是强化内部管理，努力做到“无微不至”地为主业提供全方 位优质服务。两个突破就是以物业管理为龙头，实现后勤改革体制突破;广开思路，引入竞 争机制，实现用人机制上的突破。三个提高就是提高服务质量和效率，提高队伍素质，提高 经营效益。 从建立物业公司以来，我们对公司各办公区进行综合规划治理，收效显著，保持了公司 大院“示范办公区”称号，同时加大了对河西、南城办公场所的物业管理，争创示范办公区。 配合太原市政府“六项整治”工作，完成了局大院楼体立面 15000 平米的粉刷工作，并对于 各个生产区的治理工作以大力配合。完善和改 物业维修工作报告 4 2018 年是我们物业公司起步与发展的一年。这一年里，在公司领导的关心、支持下， 我们始终贯彻业主至上的.精神，根据我公司的实际情况，在搞好服务的同时进一步理顺并 完善管理工作，按照“工程程序化、工作规范化、服务优质化、管理科学化”的要求，使公 司管理工作逐步走上了规范化的轨道，物业管理工作取得了一定成绩，收到广大职工的好评， 现将今年的工作总结如下： 1、 上下水内处网的管理：上下水管道是小区的命脉，它直接关系 业主的正常生活，为了搞好此项工作，我们对管线进行了通水、打压、单体楼逐个通水 试验，闭水试验，通球试验等。并制定了详细的管理计划，责任到人定期检查，以保证上下 水管畅通，满足业主的需求。 2、 公共设施、设备的管理：为了保证小区广大住户的正常生活， 在公共设施、设备的管理方面，我们制定了完善的维护、保养计划和应急方案，做到日 常检查有登记，小型维护有记录，开通维修热线电话，基本达到了养护设施、设备到位，维 修及时，正常进行的管理要求。公共设施、设备的完好率达到 95%以上。 3、 安全防范工作：安全防范工作是物业管理中的重中之重。为给 业主提供一个安全舒适的居住环境，我们对社区的消防管线进行严格的打压检验。对强 电线路、设施、设备的合格率严格按照程序进行。 4、 加强管理服务工作：提高服务质量，搞好维修服务工作。维修 服务工作是物业管理的一个重要环节，为此我们狠抓维修工作的及时率和完成率，定期 对各种设施进行保养、检查，发现问题及时维修，及时处理，保证业主的正常使用。在我们 的监督下，工程方处理各个楼宇屋面防水面积达 2000 ㎡。全年完成小型维修 67 次，应急维 修 12 次，更换下水管道 100 多米。 5、 努力提高管理水平，促进物业管理上档次。首先对员工进行职 业道德与技能培训，提高员工的业务素质。员工的综合素质与物业管理的服务质量、水 平是密切相关的。根据这种情况，并结合本部门员工的实际情况，制定了详细的培训计划和 考核办法，定期对员工进行职业道德和业务水平的教育培训，并定期进行业务技能培训，使 员工在思想上得到充实，业务技能上得到提高，今年组织人员培训共计 8 次。 6、 存在的问题: 虽然，我们在一年的工作中取得了一定成绩，但还存在很多不足，有很多需要完善与加 强的地方。具体表现在：首先员工整体素质有待于进一步提高。二是与业主的沟通不够，了 解不足。三是对公用设备、设施的管理力度还需加强。 针对取得的成绩与存在的问题，我们要加强员工的职业素质养成教育，努力提高员工的 业务技能，牢固树立“服务于企业，服务于业主”的职业理念，把工作做得更好，不断提高 自身物业管理水平，不断完善小区各项管理服务工作，为公司和谐、为业主安居乐业作出我 们应有的贡献。 物业维修工作报告 5 在自然、人为及时间因素的共同作用下，居住物业或早或迟会出现不同程度的损坏，直 接影响居民的安居乐业，因此，物业维修是一项常规性的管理工作。由于“三分建、七分管”， “小洞不补，大洞吃苦”，所以在居住物业的维修管理中，日常养护管理(又称便民小修服务、 小修养护服务、窗口报修服务等)又成为基础性的工作。物业维修工作总结就居住物业的日 常养护管理(简称“养护管理”)进行探讨，以求抛砖引玉，认识深化。 一、养护管理的涵义及其关键 早在 1985 年 1 月 1 日，城乡建设环境保护部(后改名建设部)颁发了《房屋修缮范围和 标准》，对物业维修工程进行了分类，其中“凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等 级为目的的日常养护工程为小修工程”，其“综合年均费用控制在现时造价的 1%以下”。这 里所称的养护管理，便是物业公司对房屋小修工程行使的各项管理职能，其主要环节包括报 修、查勘、派工、计划、组织、验收、抽查、结算、回访等。 养护管理是物业公司经常性、持久性的基础工作。为了恢复和确保居住物业正常的使用 功能，管理人员和维修人员必须采取各种手段，及时修复已经出现的各类小损小坏，有效防 止小损小坏的发展及可能发生的后果，以最快的速度解除居民因功能失常造成的困境，维修 费用控制(包干)在现时造价的 1%以下。进而言之，不论物业原有的质量等级如何，不论完 好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房还是危险房，在整个物业寿命期限(屋龄)中， 只要物业零部件因损坏而功能失常，在居民报修之后(如突然断电断水等)，或因公共部位无 人报修(如走道窗玻璃破碎等)，物业公司都要及时进行预检修复。修复之后房屋原来的完损 等级不变。 在这里，“及时修复房屋的小损小坏”，成为养护管理的根本要求和关键词语。为了“及 时修复”，就要强调“养护及时率”与“质量合格率”，并要求物业公司防患于未然，对物业 进行计划性、制度性和季节性的主动检修。 二、养护管理的特点及其意义 养护管理具有以下四个特点： 1、养护任务，面广量大 居住物业(物业区域)构成要素的复杂性，决定了每一幢不同类型、不同结构的房屋，每 一幢房屋的不同区域和不同部位，每一幢房屋的不同业户，都会产生因物业功能失常而引发 的修理诉求，因此，养护任务面广量大，地点时点分散，不如大修、中修工地相对固定，也 不如保安、保洁、保绿等工作相对集中。根据传统房屋管理的经验总结，以及房地产行政管 理部门历来的有关规定，养护范围包括： 1)屋面筑漏，修补屋面、泛水、屋脊等; 2)钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换窗纱、油漆等; 3)修补楼地面面层，抽换个别楞木等; 4)修补内外墙面、抹灰、窗台、腰线等; 5)拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等; 6)抽换个别檩条，接换个别过梁、屋架、木柱、修补木楼梯等; 7)水卫、电气、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等; 8)下水管道、窨井的疏通，修补明沟、散水、落水管等; 9)房屋检查发现的危险构件临时加固维修。 从上可见，居住物业日常养护的内容林林总总，点多面广，具有分散性。养护工人经常 是“打一枪换一个地方”，流动性强，在管理上较难控制。 2、技术工种，复杂多样 居住物业结构、装修、设备设施及其构成零部件的多样性，决定了损坏项目和技术工种 的复杂多样。因此，虽然某些项目技术比较简单，却十分强调不同工种之间的密切配合。例 如：水电工在调换管道时，常会遇到泥工的活计;沟路工在施工时，常需绿化工的协助;油漆 工在油漆门窗时，少不了钢窗工或木工的配合等。为此，养护管理对养护工人提出了技术全 面(多面手)的要求，需根据实际情况经常变换修理技术、工艺、方法、材料及工具。 3、施工现场，条件较差 居住物业小修工程在施工时，不论在室内室外，均易受到季节、气候和环境的影响。有 时现场施工条件较差，周转不便，清除建筑垃圾不易，还必须接受来自于业户的直接监督， 因此，对养护工程质量(合格率)和服务者的综合素质(包括应知应会、适应能力、服务态度、 劳动纪律等)提出了更高的要求。 4、报修业户，要求较高 从居民报修的项目看来，虽然都是“小事”，但直接影响使用功能，其中不少项目还具 有应急的性质，关系到“水”与“电”的正常供给，称为“水电急修项目”，如：室内线路 故障的停电、漏电，电梯运行时突发故障等等，不及时修复就会中断居民的正常生活。又如 阳台、晒台、扶梯的扶手栏杆松动，具有一定的危险性，不修复很可能发生意外。有些非属 应急项目，但也不能掉以轻心，上海市曾发生因公共走道窗玻璃破损不及时调换，雨水进入， 天冷冰冻，造成某业主滑倒而骨折的案例。因此居民报修时常抱有急躁的心情，常会因缺乏 理解(或服务者缺乏耐心)而发生抵牾。在报修时，居民不仅讲究实际效果，要求服务者具有 较高的技能，而且讲究时空效果，要求省力、省时、省麻烦，提供礼貌服务和微笑服务。 上述四个特点充分说明：养护管理虽然所需工时、费用较少，实属“小修”之列，但却 不能等闲视之。“百姓利益无小事”，进一步加强城市管理，推进城市精神文明建设，必须从 细微处入手。细微处即管理中的“小事”。“管理无小事”，“细节决定成败”，那是微 观管理学上经常强调的名言，而物业管理则是典型的微观管理。因为“小事”的放大效 应、叠加效应或连锁效应，将会换来管理上的遗憾。 养护管理既能保证居民的安居乐业，使物业公司争取到更多的满意率，从而改善与提升 企业形象，又能减轻大中修的压力，延缓修房周期，延长物业的使用年限，还能为大中修和 综合维修提供勘察、施工的资料依据。因此，它是最经常、最直接的为民、便民、利民服务， 也是服务性最强的“窗口”服务。这正是小修服务经常成为社会热点的原因，也正是党和政 府各级领导经常在不同场合强调养护服务必须“叫得应、修得及时、修得好”的由来。养护 管理在物业管理中的基础性是不容置疑的。 三、养护管理的类型及其要求 养护管理的类型包括： 1、零星养护 零星养护是指物业构部件突然损坏而引起的居民报修，或在主动检修中结合实际情况确 定的小修。零星养护的修理范围很广，项目技术简单，突发性强，时间紧迫。其中养护任务 (单)的获得，一是被动式的窗口报修、电话报修、报修箱;二是主动性的管理人员走访，或定 点设摊，使养护工作走在居民报修之前。在管理中必须贯彻报修先行原则，业户先报先做， 保证养护单不积压。 历来房地产行政管理部门规定，养护管理必须做到：“受理有登记，办理有专人，完成 有时限，工作有标准，投诉有答复，结果有记载”。为了保证报修及时率，还提出：急修项 目不过夜，一般项目不过三(天)。后来又补充规定：水电急修 2 小时内赶到现场，24 小时内 修复，如不能修复须作出限时承诺。 2、计划养护 为了实践物业管理的宗旨——物业保值增值，物业公司既要“有求必应”，又要“找米 下锅”。计划养护是指在零星养护任务完成的基础上，确定科学的定期保养周期，科学设计 楼宇保养周期表及设备设施更新周期表，制定房屋构部件的各类保养制度，如：下水道、窨 井巡回疏通制度、门窗定期油漆制度、外墙及公用走道天棚定期粉刷制度、电路明线暗线定 期检查制度、电梯常规(年、半年、周保)保养制度、水箱每年两次清洗制度等等;或按房屋单 元(户幢、组团)，或按工种，或按季节，进行循环检查和维修养护。例如根据季节特点安排 不同的计划任务，如冬季来临前的水管包扎防冻、梅雨台汛来临前的筑漏普查等。计划养护 具有预检性，有时被称为“预检维修”，在预检中应修尽修，人工费用较少，以区别于中修 或大修。 零星养护与计划养护的主要区别是：前者具有突发性和一次性，后者具有计划性和循环 性。两者都要求主动服务，但计划养护的主动性更强，物业管理的含金量更高。 四、进一步改善养护管理的若干建议 “物业管理无小事”，一旦放松了日常管理，极易出现“一年新、二年旧、三年乱、四 年面目全非”的后果。在考察中发现，管理操作人员不按管理标准与程序操作的事例时有发 生，部分管理人员理念缺失，行动迟缓，习惯于自上而下的运动式整治，而不善于制度化、 规范化的长效式管理。尽管政府有关部门从民生出发，对物业管理行业进行了连续不断的调 控，大部分物业公司已经达标或创优，整体水平不断提高，但“三差”现象仍有所见，管理 成果存在反复。小修养护基本处于“你报我修，不报不修”的状态，主动性的计划养护成为 薄弱环节，致使许多小损小坏项目，如刚窗锈蚀、粉刷脱落等，已经变成了大损大坏。报载 甚至有屋漏报修 18 次仍然如故的案例，有的小区“不报我休”，甚至消极等待政府的“实事 工程”。因此，亟需引起有关方面的进一步重视。 1、完善居住物业日常养护管理的考核指标 “及时修复房屋的小损小坏”的要害，是养护及时率和质量合格率。因而，养护管理最 基本的的考核指标是“两率”。在实践中影响“两率”的因素是多方面的，比如：缺少相关 工种技术人员;服务者责任性不强，敷衍了事;有关人员因病假、事假、读书、开会而调休; 暴雨季节房屋渗漏剧增而缺少人手;相关工种整体配合较差;操作工人技术不过硬;缺少维修 技术通才(多面手)等。因此，要经常分析影响“两率”的相关因素，总结其规律，既要采取 一般性措施，又要采取针对性措施，提倡求真务实，“有诺必践”，将考核落到实处。 在影响“两率”的因素中，关键是“管理”及操作人员“综合素质”。目前的物业维修 工大多是农民工，普遍缺少维修技能和服务理念的培训，且流动性大。故为了提高养护队伍 内在综合素质，应稳定队伍，探索内涵型发展道路，制订应知应会的培训计划，开展技术比 武，奖励敬业爱岗，而非动辄“炒鱿鱼”了事。 最终还要考核住户满意率。住户满意率包含“硬”与“软”两个方面，它既是居民对工 程质量(是否平整、牢固、安全、和顺、可以使用)的总体评价，也是居民对养护服务态度(是 否及时、方便、诚恳、和气)的心理感受。养护及时率和质量合格率当然包含在住户满意率 中。“顾客就是皇帝”，居民的满意应当是物业公司追求的最终和最高目标。 2、完善居住物业日常养护管理的主要环节 1)报修：固定接待窗口、报修箱、特设地点;建立夜间值班制度，实行 365 天全天候服 务;张贴小修项目收费标准;公布物业公司的有关承诺;报修填单不漏项，登记后发放凭证、集 中编号; 2)查勘：由查验员查勘后估料派工。当日或三天内能够及时解决的，可直接派工，此外 的预先查勘，明确损坏部位及范围、修理项目及工程数量、工时及材料定额、安全设施及工 具要求，并负责向住户预约修理日期，以便根据轻重缓急组织均衡生产，防止任务单人为积 压，有利于定额松紧及路线远近合理组合，落实修理责任; 3)修理：修理工按约定时间上门修理，佩带胸卡，表明身份，说明来意，文明施工，并 落实带修、转修的项目。完工后由报修人验收、签字; 4)验收：检查填单是否有误项漏项，养护人是否按(查勘)要求施工，是否存在应做未做 或扩大范围，工程质量、材料耗用及折旧料回收是否符合要求，住户对养护人的服务态度和 服务纪律是否满意，工程修理数量是否符合套用定额。不合格修理项目及时补开返工单。根 据修理标准和工程量结算修理费用; 5)监督：外部措施有监督电话、投诉接待、热线电话、发放联系卡、发放征询表、走访 居委会等;内部措施有建立回访制度，抽查制度，制订考核办法、奖惩办法，对不及时、不 合格项目进行会诊，根据保修规定及时返工。 3、梳理并修订物业维修管理的有关文件 传统房屋维修管理经过长期而广泛的实践，已经具备一整套的做法，某些方面已形成相 对稳定的经验，但当前对其精华深入研究、继承、推广似不足。例如：以提高房屋完好率为 目标的维修管理体制已不复存在，1999 年 9 月 1 日曾在普陀区试行的《上海市成套职工住 宅修缮管理规定》已达 6 年之久，至今未见推行等等。因此，梳理原有的物业维修管理的有 关文件，修改、制订、完善现行的物业维修管理文件，已成为业内当务之急。 4、完善养护管理的有关制度和服务方式 通常的养护管理制度，有报修制度、值班制度、查勘鉴定制度、修缮责任制度、回访制 度、验收制度、巡视制度、考核与奖惩制度等。 在长期的养护管理实践中，曾涌现出许多颇具特色的养护制度，如：特殊对象(烈军属、 离休干部、残疾人、孤老、30 年以上老教师等)服务制度;十大节日(元旦、春节、国庆节、 清明节、劳动节、儿童节、建军节、教师节、老人节、圣诞节)服务制度;多面手培训制度; 废旧料回收制度等。还总结出许多行之有效的服务方式，如：365 天均衡服务，四季热点服 务，落手清服务，“险”、“漏”、“堵”、“水”、“电”、“绿”重点服务，三个“三”服务(每季 三次主动上门服务，每张养护单上门三次方可注销、屋内维修必须敲门三次方可进入)、“六 个提前服务”(用水高峰前抢修水泵水箱、雨季前普查翻做屋面、寒流前包扎外露水管、大 风前抓紧查险抢险、暴雨前修补低洼路面、节日前重点疏通窨井化粪池)等等，均值得大力 推广。