商业物业总经理工作总结模板2021 14页

商业物业总经理工作总结模板 2021 物业总经理工作总结 1 (一)我橱柜门业精品城概况; “橱柜门业精品城”位于_______,是我股份有限公司投巨资收购原“橱柜厨具城”。商城为 业主和消费者提供了 8 部商用自动扶梯,3 部商用货梯,方便消费者参观购物。商城全部采用 自动化消防安全系统,配备了烟感报警、自动喷淋、自动监控,24 小时保安服务。商城现有摊 位 94 个,经营面积 5514,有近百家橱柜门业品牌入驻商场。 其中橱柜门业精品城建筑面积约为 1.8 万。其中商城分为东西两区,东区为精品橱柜、厨具和 电器用品,西区为精品门业。 “橱柜门业精品城”是区级标志性建筑。橱柜门业精品城的建设,是整体改造的重要组成部 分,预计年交易额近亿元,上缴税费300余万元,同时可安排直接就业人员500余人,间接就业人 员近千人,对于区域经济的发展,具有重要的现实意义。 (二)中城大厦概况; 中城大厦(原“大厦”)是由房地产开发公司投资兴建的。大厦建于 20_年,主楼 23 层、群楼 5 层,占地面积约 7,000,建筑面积约 2 万。现有商住 272 套,其中有 251 家已经入住,且大部分是 对外出租。大厦设有商务中心、共享大厅、和三部客梯,并为业主提供水源热泵供暖、制冷 及 24 小时保安服务。 (三)人员编制、部门设置: “橱柜门业精品城”与“中城大厦”对外虽然是两个独的机构,但其所有的经营及物业管理 由“物业公司”统一管理。所以我们的工作也依据这两个被管理的主体找到了侧重点。 1、人员编制 物业公司现有人员 103 人,其中集团委派管理人员 5 人、组织聘用人员 16 人、临时工 82 人。 2、部门设置: 因原荣达公司将工程部归由物业部统管,但工程方面的工作多而杂,工程又需单独一处办公不 能与物业部同在一室,归由物业部不利于管理。经张总及各部门负责人研究决定,将“工程部 分”从原工程物业部剥离开,成为一个单独的部门。另将原财务部划出由我股份有限公司财 务核算中心统一管理。研究后经集团领导批准,调整后的部门设置为因原荣达公司将工程部 归由物业部统管,但工程方面的工作多而杂,工程又需单独一处办公不能与物业部同在一室, 归由物业部不利于管理。经张总及各部门负责人研究决定,将“工程部分”从原工程物业部 剥离开,成为一个单独的部门。另将原财务部划出由我股份有限公司财务核算中心统一管理。 研究后经集团领导批准,调整后的部门设置为:办公室、市场经营部、大厦物业部、工程部、 消防保卫部,即四部一室的结构。 二、接管后的工作: 在正式接管后,物业公司在张总经理的领导下主要抓了四件大事。 (一)第一件大事(抓人员管理):稳定人心、建章、建制,为我公司选拔管理人才; 1、稳定人心、平稳过渡; 我公司接管原荣达大厦及北方橱柜厨具城时发现,决定继续留下来的原荣达员工,不论是中层 干部还是基层员工,在很大程度上都以观望的态度观察我股份公司以怎样的方式接管他们。 20_年 9 月 15 日在中城大厦 26 楼会议室,召开了与全体原荣达留用员工的见面会。在会上, 张述满总经理代表股份公司的主要领导讲话,传达了我股份公司接管荣达大厦及北方橱柜厨 具城后的经营方针及对原有荣达员工的留用政策。尤其是当他们了解到我股份公司接手后, 不但保持留用人员原岗位及工资待遇到 2015 年 12 月份前不做任何调整,而且还将保洁员的 工资由原有的 400 元涨到 500 元,原有荣达员工都深深感受到了我股份公司接纳他们成为我 股份公司一员的诚意。 2、建立健全管理制度; 原荣达各种管理制度虽然全面细致但过于苛刻,员工没有主动工作的意识。工作中经常出现 领导督促了就干点,领导不说就等、靠、望的现象。 在交接过程中发现,当时荣达的日常管理工作基本处于停滞状态。与荣达大厦及北方橱柜厨 具城相关的一些重要文件、证件、合约等均已被原荣达撤离人员带走。 接管后我们的首要工作就是建立健全各类管理制度,俗话说“没有规矩不成方圆”。原荣达的 各种管理制度虽然全面,但据我们了解及原荣达留用员工反映这些规章十分苛刻,多数规章制 度都是以处罚为主,少则十元多则上百元。这样的规章致使原荣达员工认为多做多错、少做 少错、不做不错。所以表面上看各部门间、员工间沟通良好也很团结,但工作热情和积极性 不高,工作效率也很低。为了不挨罚,很多工作都没人过问。 如何改变现状,我们认真分析了原荣达的各种规章制度、岗位职责、工作流程,经过认真研究 由办公室起草经总经理办公会讨论通过编制了沈阳我物业管理有限公司管理手册。这本管理 手册是以股份公司的各种规章制度为标准结合我物业的实际情况而制定,是一本集规章制度、 岗位职责、工作流程、应知应会等于一体的一整套管理制度,这套管理制度的制定不仅遵循 了股份公司整体管理的方针政策,也充分展示了股份公司对员工的人性化管理。 为认真学习贯彻管理手册的内容,我们还将此手册下发到各部门并组织各部门负责人进行学 习,再由各部门负责人组织本部门员工进行学习。使每个人都对我物业的组织结构、基本情 况、管理政策、规章制度做到心中有数。下一步我们还将要把对这本管理手册的学习了解情 况列入到员工考核中,定期进行抽查切实地把各项管理制度落实到每个人。 (二)第二件大事(抓安全):企业繁荣、安全第一; 在我公司与原荣达交接时,由于原荣达人员对自己的去留还在未知,至使人心波动很大。我们 接管时,荣达的各项工作早已处于停滞状态,这也给我们接管后的工作开展带来了相当大的困 难。 尤其是原荣达的消防保卫部,原荣达保安不但工资为每月 1000 元同时还享受保吃住的待遇。 当我们说明新的工资标准后,所有原荣达保安竟然在 2 天内集体辞职,这样一来给商城及大厦 的安全保障带来了很大麻烦。为保证商城及大厦的安全,避免意外事件的发生,张述满总经理 当机立断聘用临时保安人员负责商城及大厦的整体安全保卫工作。对重点部位还严令死看死 守,同时还加强了干部值班制,当值干部编入夜间值班,主要夜间的安全保障,进行全面检查。 此外,在接管后我们还发现原荣达大厦消防监控设施不齐全存在着很大的安全隐患,经报集团 领导批准,我们在今年 11 月底对消防监控设施进行了升级改造,共投入资金二十多万元。改造 后的消防监控体系可实现对商城大厦全方面多角度的监控,真正的实现无盲区、无死角。从 各个环节上确保商城及大厦的财产、业户的人身安全不受损失。 (三)第三件大事(公司上下总动员,做好重新开业前的准备工作)配合领秀家居开业,认真做好 我橱柜门业精品城开业的准备工作。 “家居”、“橱柜门业精品城”于 10 月 18 日同期开业。根据股份公司安排,中城大厦作为参 加开业典礼嘉宾的休息区。为配合“领秀家居”做好各级领导、嘉宾的接待工作,我物业上 下齐动员,在认真做好“橱柜门业精品城”开业前的准备工作的同时,又从各部门中抽调了部 分人员专门负责开业当天主要领导和嘉宾的接待工作。为此我们还进行了精心的布置,在休 息区的每张小桌上摆放了鲜花,还为与会领导和嘉宾准备了茶水及香烟。使各位领导和嘉宾 感受到我股份公司员工“物业人”的热情好客及良好的员工素质,充分展示了股份公司的整 体形象。 (四)第四件大事(巩固商城的可持续性发展):“摸清家底”、重新规划,调整商城行业布局确保 商城的可持续发展: 1、摸清家底,重新签订租赁合同; 接手原荣达“橱柜厨具城”日常管理后,我公司市场经营部首先对原有橱柜城业户资料、摊 位面积、租赁期限、存在问题等情况进行的摸底调查。调查中发现原有摊位存在着使用面积 与合同中所签订的面积不符、拖欠款费等问题,还存在着业户与原荣达间的产权纠纷等问题, 如:1“方太”“迪嘉司”两户已签合同但款未交全。2 原荣达与业主孙宏毅产权纠纷。3 一楼 “蓝图”“凯帝”两家售转租的问题。 在摸清这些情况后,我们为了强化对业户的管理,由市场经营部负责制定了一份租赁合同,并 与所有在场经营的业户重新签订了租赁合同。 2、调整行业布局、繁荣商城业态; 现在商城内橱柜门业的布局很不合理。每层都是东区经营橱柜,西区经营门业,这样的布局不 仅杂乱无章,并且不符合消费者的消费习惯,还影响到三层商场也活不起来,我们计划在原有 业主租赁期(一年)满后,或在可能的情况下在春节前后实施调整改造。计划将现在的“东西区” 一、二层全部调整为门业;三、四层全部调整为橱柜行业。我们预测这样调整有一定难度:一 是橱柜的业户不愿意搬迁到三层经营,这需要我们去做工作(现没有征求意见)。二是需要适当 补偿搬迁费;三是一、二层原有橱柜业户数较多,全部调整到三层一定容纳不下,为此还要采取 些措施等等问题。 3、成立招商组、全力投入招商工作; 我橱柜门业精品城建筑面积近 2 万平方米,摊位使用面积为 9 千平方米(含 4 层)。现有业户 95 户,经营行业为橱柜厨具和门业,分布在 1-3 层,东区为橱柜、西区为门业(4 层原百 V 已撤场, 只剩 2 户,分别在南北扶梯口处,详情见“简介”附后)。 目前由于商城的行业布局不合理、橱柜门业的知名大品牌未进场、人性化管理不到位等客观 原因,致使商城的人气不旺,业户的经营状况自然也不太好。 为保证商场的可持续发展,繁荣商城业态,吸引更多的消费者,增加客流量,把专业化的橱柜门 业商城做大做强,经认真论证与考察,计划将商场四层全部面对橱柜行业进行招商。 (1)针对知名大品牌以省市为主,面向全国招商。实行“知名品牌”准入制; (2)确定租赁费(含物业费)。我们认为每平方米 70 元/月较为合适; (3)确定优惠政策。自“开业”之日起免交一年税费、延长装修期起租时间推后 3 个月。对 于知名大品牌摊位面积较大者,实行一户一议一报批。实行“先进场,放水养鱼,再收费”的原 则; (4)委派专人专职负责对外宣传及招商工作; (5)商城 5 层经营面积约为 1500 平方米,其东区将视情况面对厨具行业进行招商。主要有消毒 柜、热水器、水槽、高档酒具等。此外,商城五层还将面向家装行业进行招商,我们预计引进 5-7 家装修公司入驻。我们会根据招商情况适时召开招商说明会。 三、工作中存在的不足; 在接管原荣达的工作中,我们遇到了不少困难,在面对这些困难时也显现出我们对突发事件的 预见性不强,处理具体事务时对细节关注还不够。我们会在今后的工作中从认真总结经验教 训,从自身找原因,加强管理队伍及员工队伍建设,不断提升管理水平及员工素质,向管理要效 益。 沈阳我物业管理有限公司是一个刚刚成立的新公司,是我股份公司中最年轻的一个新成员。 在工作经验难免不足,但我们认真的工作态度、务实的工作精神将永远保持。我们将团结一 致,在工作中汲取经验,认真总结不断学习,把“我公司”这支团队打造成为综合能力强、有较 高管理水平的优秀团队。为我物业管理有限公司早日成为同行业中的领头羊而贡献全部力 量! 物业总经理工作总结 2 一年过去了，回顾一年的工作，我们公司有了较大的收获。作为物业公司的总经理，在管理 好我们物业上的工作的同时，还加强了对各方面的指导。我们物业管理的地方很多，管理的 人员又很杂，所以，我们的任务和责任也很重大。这也说明了作为物业总经理的重要性。我 的责任就是带领我们所有的工作人员一起加强对我们小区的管理，争取做到让人民没有怨言。 下面是我的具体总结： 1、准确迅速做好各种办文工作，如物业公司各种文件的编制、打印、复印、呈送、下发、 立卷、归档等工作。 2、协调各管理处做好服务质量体系的建立，包括业主投诉宗数与处理率、维修单数与及时 率、设备设施完好率、环境卫生达标率、费用收缴率等统计汇总。 3、重点做好_华庭 40-49 幢新交楼的业主资料的整理、入档工作。负责三个项目业主房屋档 案资料、工程图纸资料、设备台帐资料的收集、整理与存放工作。 4、建立_华庭小区物业管理软件信息库，包括业主资料的录入与维护，以及在试运行期间发 现问题的跟踪(联系科耐物业软件公司陈小红工程师给予技术支持，以便解决，并做好记录)。 5、做好对营销部转发和回收各楼盘业主签署的《前期物业管理服务协议》，交接时数目明确， 并签字确认。 6、物业公司各种会议的组织与"会议纪要"的记录、整理、下发，以及各小区每月度的物业 综合大检查的记录、整理、下发和整改的跟进。 7、每月 28 日提示和收集各管理处经理及主任人员下月度的工作计划;每月 5 日收集各管理 处经理及主任上月度工作总结;将相关计划和总结交 x 总监审核后，及时抄报董事办、总经 办以及行政人事部。 8、每日配合各部门对"工作联系单""材料申购单"等日常文件的传递，并做好记录，及时跟 踪并汇报工作进度。 9、及时与行政人事部沟通协调，配合物业总监及各管理处公干填写"用车单"的工作手续。 10、做好对日常张贴在各楼宇信息栏的文件的审核和盖印有"有效日期"的字章后，方可执行 张贴，并做好"小区楼宇信息档张贴记录"。 11、对来访宾客做好传达、记录、引带、介绍、沏茶等礼貌接待工作。 12、配合公司做好企业文化宣传和活动举办工作，如:8 月份的"新世纪花园音乐会"、"_华庭 装修知识讲座"9 月份的"中秋盆菜宴"、"员工追月晚会"10 月份的"_国庆水景宅院体验之旅" 等。 就在这的两个月以来，我深刻的认识到为什么广东的物业管理一直在国内遥遥，那是广东的 物业人在工作中，不是只单纯的站在"管理"的角度上来管理业主，而是真正做到了以"服务" 为前提、为重点来对待业主，以标准、规范、统一的经营管理模式，让广大业主能享受到更 优质和超值的物管服务，这一点在_发展各楼盘中都得到高度的体现。 物业总经理工作总结 3 由于客服部经理调动，我受公司领导指派，负责客服部近一时期的全面工作，根据我们公司 客服工作的工作重点，结合我多年从事物业客服管理工作的经验，现把_年尤其是这段时间 所做的工作及下一步工作工作安排及设想。 一、强化部门制度建设 1、由于部门人员变动，结合实际情况，对本部门工作分工进行调整，加强管理，提高工作 效率。 2、针对客服部管理制度空白的实际情况，对制度进行起草和修订。 制度建设共七则：例会制度、投诉处理规定、物业服务收费管理制度、维修处理规定、资料 档案管理制度、巡楼制度、前台管理制度。并将应用表格重新按照统一标准制作，并下发使 用。 3、加强员工精神风貌建设，实行每日晨会制度，及时传达公司相关文件精神，把工作落实 到到实处。 4、定期召开客服部全体人员会议，对现阶段存在的问题进行总结并及时整改，完善和提高 部门员工素质，改进工作作风，提高服务意识。 5、有针对性地开展部门培训工作，组织学习《物业管理条例》、《物权法》等相关法律法规 的学习，使各项制度得到落实。 6、对 B 区新进员工的招聘培训工作。 二、收费管理 1、对前期因房屋质量问题而要求物业公司赔偿的 52 户进行沟通，经过客服部管理员、主管、 经理直至物业总经理的多次艰难协商沟通，现已经集团批准同意已妥善解决 35 户。 2、对 201x 年到期物业费进行为期一个月的清缴工作，收缴率达 92%，收缴金额为 370,214.65 元.不含前期因赔偿未成而拒交物业费的 17 户，并将物业费、采暖费收取及赔偿金额进行统 计整理上报，明细附后。 3、家政创收收入_年计划为 10 万元，截止至 7 月末共收入 7410 元，于计划相距很大，主要 原因 首先为物业公司今年准备开展一些创收项目，如配送，为业户接送小孩等，但上半年一直未 实行; 其次是保洁人员数量精减一半，调整流动性比较大，造成计划完成率比较低。 下半年由于二期开始交屋也是家政服务开展的时机，力争创收达 2 万元。 4、下半年收费分三部分 一是对_年 6 月 30 日到期因各种原因迟迟不交的 21 户进行清缴; 二是进行_x 年 7 月末到期物业费的收取工作，针对公寓多为出租户的特点，主要以电话通 知辅以书面的形式进行催缴; 三是对前期索赔未达成协议的 16 户进行跟进，尤其是重点解决一直未来协商的 5 户，力争_ 年底前将此项遗留问题妥善解决。物业费收缴率力争达 99%以上，采暖费收缴率达 100%。 三、服务管理 1、对前期物业档案和资料进行整理，并规范档案借用制度，安排专人管理，实行借用登记 制。 ①对客户基本信息进行重新整理;重点对 4 号、5 号公寓分布情况汇总成平面图，将业主与租 赁住户分开，方便查阅和日常管理; ②对业主及各外协单位的联系方式进行更新整理; ③对维保厂家资料进行统计整理，联系地产办公室确定验收合格日期，为客户维修提供有利 依据; ④将前期信报箱钥匙、电磁炉、门禁卡领用情况逐一进行情况统计，核实剩余数量，查找缺 损原因，为今后工作的开展做好准备; ⑤对现有空房钥匙及室内设施设备进行整理，安排联系维修及室内清洁工作，为销售做好准 备，并实行定期空房巡视制。 2、对客户前期房间的工程质量问题进行修缮，重点处理了防水、门槛石、墙面裂纹、水浸 维修、地板裂纹、淋浴屏漏水、卫生间渗水及卫生间地砖倒坡、更换室内门锁、维修入户门、 维修洗水盆下水等问题。 3、对 4#807 因洗衣机水龙头在未关的情况下断裂造成漏水导致地板、墙面等受损要求赔偿 进行处理，多次沟通业主及相关责任单位，在未果的情况下致函要求责任单位限期答复，现 已做出书面承诺于 7 月底对业主进行地板进行恢复处理。同样的问题针对不同的责任单位进 行不同处理，如 5#506 同样的原因业主因漏水受损后，由物业公司将业主及责任单位约见面 谈，双方达成维修意向，即为业户尽到了责任，也维护了物业公司的利益不受损失。 4、加强走动式管理，规范日常大堂岗位及巡楼工作，组织多次集体巡楼，发现问题、及时 处理。并将近期未能解决的问题进行拍照统一整理以书面的形式，转相关部门处理，并进行 回访跟进。 5、管理小区内养犬问题 一是下发“小区内加强管理养犬规定”的通知，并公示举报电话; 二是请民主广场派出所配合，清理整顿违反养犬规定的业主并下发清理通知; 三是专门设一部电梯，通知引导携带宠物者乘坐货梯并做电梯指示，以免人、犬冲突等问题 的发生。 6、针对前期管理方面存在的一些问题，强调并加大检查公寓业主二次装修情况，一经发现， 按相关规定要求业主停工并到物业公司办理相关装修手续，方可开工，同时请安管部在班后 及夜间按公司对装修业户的规定实行严格的监督和管理。 四、B 区工作准备 1、与地产集团销售中心沟通联络，取得 B 区所有业主祥细资料及户型图，提前做好交屋准 备，提高工作效率。 2、对 B 区交屋需要的程序、资料进行思考准备，改进完善制定 A 区交屋程序，避免产生同 样的错误及失误。根据 A 区资料参考《物权法》等法规对 B 区所需文件进行整理准备，并 请示集团后准备印刷。 3、进入 B 区施工现场，了解进度，对已完工项目进行初验，为正式接管开始准备工作，为 10 月 1 日顺利交屋做好准备。 4、下年进行 B 区全面交屋入伙工作，安排交屋后需要维修项目工作，做好回访。 5、B 区交屋入伙资料的存档工作，钥匙的保管借用管理。 五、保洁管理 1、接管管业部后，针对之前存在的问题，立即对工作情况进行整体安排。 一是对人员分工、工作范围、工作标准、作息时间、工作周期和频率等内容统计进行布置， 对重组的保洁班进行内部选拔，目前已选出试用班长两名;公寓实行二班制，保证早 8 点前 将公寓大堂全部清理完毕，给业主留下清洁明亮的视觉享受。 二是对公寓及商街工作标准进行提高及细化，加强清洁质量; 三是对费用计划进行掌握，并在原有工作基础上进行分析，提出新思路，节支增效; 四是协助仓库管理员合理储存和使用保管保洁用具，用品，进行建帐，入库、领用严格实行 登记，并由领用人、班长及经理签字后方可出库，并控制其合理的使用，并进行月底盘点， 做到帐实相符。 2、日常保洁管理。 一是对保洁班目前工作依照考核标准进行每日巡查，对发现问题进行整改; 二是组织班长召开工作布置会议，对其工作提出新的要求，做到工作有计划，事后有总结; 三是定期召开全体人员会议，进行阶段性总结，将新标准、新要求在班组内进行贯彻落实提 升班组精神面貌。 经过一个多月的调整，保洁工作无论从精神面貌还是从工作质量标准上均有明显的改观，多 次受到公司领导的肯定及表扬。 3、B 区商铺及公寓的保洁开荒工作。 综上所述，这段时间我虽然在负责客服部全面工作时取得了一些成绩，但由于时间所限，有 一部分工作仍在继续进行中，我的想法是将前期未完成的工作全部整理并理顺完毕。 后期工作安排主要为 B 区的筹备工作，同时在制定落实公司、部门现有规章制度，提升部门 工作作风，在努力完成经济效益指标的基础上，有步骤地完善小区的房屋公共设施和综合服 务管理。 以身作则，调动员工的积极性，保质、保量的完成各项工作。 物业总经理工作总结 4 时光荏苒，岁月匆匆，转眼间，20_年即将成为历史，自 20_年 5 月 1 日加入万阅城项目以 来，得到了公司领导对我工作支持、关心和照顾，让我从中学得到了很多管理、技术等方面 的经验，为我在万阅城项目工作做了铺垫。在此我非常感谢公司领导给我的这个机会。现将 工作情况汇报如下： 一、回顾调入_X 开展工作所得总结 1、自觉加强管理、技术知识学习，努力适应新的工作环境 为了尽快适应新的工作环境，通过赵经理了解项目的基本情况，每周工作例会让我对各部门 的工作岗位及岗位职责有了不断的了解，为我开展工作掌握了第一手资料，在熟悉工作的同 时，通过与相关施工单位之间的联系学习工程土建维修、消防、排水等知识，虚心求教各部 门经理，不断理清工作思路，总结工作方法，使之尽快融入到工作当中。 2、严格律己，树立良好的管理人员形象 物业管理的项目管理就是现场管理，在日常工作当中，我时刻严格要求自己，以身作则，工 作中认真听取员工的意见，尊重、团结每一位员工，不搞一言堂，不搞特权，不谋私利，始 终以堂堂正正做人，踏踏实实做事的原则要求自己，在员工中树立一个良好的管理人员形象。 3、加强日常管理工作，提升物业服务水平 管理出效益、团结出战斗力。先从紧抓员工思想工作入手，牢固树立项目“一盘棋”的指导 思想，引导员工转变服务观念、每日写日志、每周写工作总结及下周工作计划，强化管理人 员自身素质及业务培训的不断提高。 在经过加收换热站运行费用一事上，业主对于我们现在的管理所出现的问题产生了疑问?事 后深知项目目前存在严重的问题，为秉承“和心物业”的服务理念，加强了对员工服务意识 的思想教育，针对于业主提出的问题陆续整改，并将整改的情况，反馈给相关业主，通过项 目全体员工的努力，现在的管理和服务比以往有了较大进步。 4、对待业主投诉，不卑不亢，认真对待，落实到人，回访跟上，解决问题 物业客服中心每天都会接到业主的投诉，客服中心认真接待每一位投诉的业主，详细记录相 关投诉内容并反馈给相关的部门负责人，负责人通过整改情况告知客服中心，客服中心将有 关整改情况的进展程度报给业主，最终将投诉问题解决好，按照这个流程我们项目部完成不 少工程遗留问题。通过定期回访、责任落实，不但加强了与业主的沟通，还提高了我们服务 水平。 5、物业费收取工作 我小区住户有 690 户，从 9—12 月份物业费收取情况来看，除个别业主因开发公司工程遗留 问题不交物业费，(正在协调开发公司处理)大多数业主都按时足额缴纳物业费收缴率在 92% 以上。 二、在工作中当中存在的问题及整改措施 在日常管理工作中，没有把一些工作要求及标准认真的贯彻好，导致了在工作中出现了诸多 问题。 1、部门管理人员工作态度、服务意识较差 部门管理人员业务知识、自身素质、会议传达、工作相互扯皮等相关问题，已经在工作当中 暴露出来，为杜绝这些问题的出现，项目部加强对部门管理人员的培训。20_年项目部将本 着努力创建学习型服务团队的基本目标，从部门管理人员到员工定期开展业务培训，以确保 项目部服务水平的提升。 2、管理人员突发事件的处理应变能力不强 从 20_年度发生几起服务投诉、创建文明城、换热站运行费用情况来看，应急预案的培训、 突发事件的有效处置仍存在欠缺，随着业主对小区管理及物业服务的要求逐步提高，在明年 工作中作为重点内容进行培训。 3、作为项目负责人，管理模式及管理方式方法存在不足 管理方式有待改善，实践证明粗放型、保守式管理最终将会被抛弃，为适应新的要求，严于 律己，不断增强管理业务学习，改变管理模式。以公司的眼光看问题，想问题，对于管理的 流程进行在梳理，总结一些好的方法和经验，通过实践进行应用，定期组织管理人员进行探 讨、学习、交流管理经验取长补短，鼓励员工对公司和项目部提出合理化建议，寻求管理工 作的经验。以此带动带动整个项目管理水平。 4、物资浪费严重，增加了支出 在物资使用上存在着浪费问题，为了节省支出，杜绝浪费，在今后的工作当中减少物资浪费， 加强对物资管理工作，化减少成本支出。 5、客服服务意识不够，工程遗留问题未及时处理、工作标准不一、收缴率未达标 为了提高客服服务意识，曾强对客服人员培训，严格统一客服人员服务标准，增加与社区业 主的沟通，主动服务，了解业主真正所求，提高服务质量，夯实服务基础，以此来提升客服 服务水平。在工程遗留问题上，与开发公司联系尽快解决工程遗留问题，对于因工程问题欠 费业主，及时处理，情理并上，在原有物业收费率上提高收缴率。 6、保安工作责任心不高，要求不严，出现了车辆乱停乱放、丢车、丢鞋事件 对于保安工作，加强理论培训与实际操作相结合，在理论培训上通过观看视频“物业管理是 怎么炼成的?”实质让每一位保安员了解物业管理服务的工作，在实际操作中掌握突发事件 预案程序，工作中对每一位保安员采取岗位落实职责，提高整体安保服务，杜绝各类事故的 发生，让业主生活在一个安全舒适的环境中。 7、保洁卫生打扫不彻底存在死角 保洁对于小区卫生打扫好与坏，直接关系到小区整个门面，在今后工作中以保洁主管为中心， 全面培训所有保洁人员的实际操作，培训完毕不管是日常打扫卫生、家庭保洁还是保洁等开 荒都能够全面提升保洁工作的流程化。 三、项目部 20_年工作计划 回顾 20_年的工作，有经验也有不足，我将立足优势，改正不足，全力本着认真整改的态度， 做好_物业管理工作，工作计划总结如下： 1、做好春节期间院内装饰工作，悬挂红灯笼，以及做好春节期间的安全工作，让业主度过 一个安全祥和的春节。 2、根据业主提出的有关问题，积极与开发公司领导协调处理。 3、加强对员工培训及管理，提高员工自身素质，提升物业服务质量。 4、对于院内绿化缺少部分，及时补种，增强院内绿化美观。 5、举办一些对小区有意义的活动，如邀请晚报进社区活动、少儿绘画比赛等，增强社区文 化，丰富业余生活。 6、积极与开发公司协调处理工程遗留问题，做好收取 20_年度的物业收费工作。 7、提前做好小区电梯报检、年检工作及 20_度暖气试压、供暖工作。 8、根据工作需要其他临时性工作。 纵观 20_年的发展前景，我有足够的理由深信新的一年将是不断应对挑战和解决压力的一年。 在公司领导的支持和帮助下，我认为 20_年的工作会在我带领的团队下做的更加出色。 物业总经理工作总结 5 今年 x 月份调入物业管理处任职物业部经理以来，我努力适应新的工作环境和工作岗位，虚 心学习，埋头工作，履行职责，较好地完成了各项工作任务，我们校区的物业管理取得了辉 煌的成绩，下面将任职来的工作情况汇报 一、自觉加强学习，努力适应工作 我是初次接触物业管理工作，对综合管理员的职责任务不甚了解，为了尽快适应新的工作岗 位和工作环境，我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法，现已 基本胜任本职。 一方面，干中学、学中干，不断掌握方法积累经验。我注重以工作任务为牵引，依托工作岗 位学习提高，通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼，较快地进入了工作情况。 另一方面，问书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。在各级领导和同事的帮助指导下，从 不会到会，从不熟悉到熟悉，我逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，把握住了工 作重点和难点。 二、心系本职工作，认真履行职责 (一)耐心细致地做好财务工作。 自接手管理处财务工作的半年来，我认真核对上半年的财务账簿，理清财务关系，严格财务 制度，做好每一笔账，确保了年度收支平衡和盈利目标的实现。 一是做好每一笔进出账。对于每一笔进出账，我都根据财务的分类规则，分门别类记录在案， 登记造册。同时认真核对发票、账单，搞好票据管理。 二是搞好每月例行对账。按照财务制度，我细化当月收支情况，定期编制财务报表，按公司 的要求及时进行对账，没有出现漏报、错报的情况。 三是及时收缴服务费。结合的实际，在进一步了解掌握服务费协议收缴办法的基础上，我认 真搞好区分，按照鸿亚公司、业主和我方协定的服务费，定期予以收缴、催收，201x 年全 年的服务费已全额到账。 四是合理控制开支。合理控制开支是实现盈利的重要环节，我坚持从公司的利益出发，积极 协助管理处主任当家理财。特别在经常性开支方面，严格把好采购关、消耗关和监督关，防 止铺张浪费，同时提出了一些合理化建议。 (二)积极主动地搞好文案管理。 半年来，我主要从事办公室的工作，的文案管理上手比较快，主要做好了以下 2 个方面的工 作： 一是资料录入和文档编排工作。对管理处涉及的资料文档和有关会议记录，我认真搞好录入 和编排打印，根据工作需要，制作表格文档，草拟报表等。 二是档案管理工作。到管理处后，对档案的系统化、规范化的分类管理是我的一项经常性工 作，我采取平时维护和定期集中整理相结合的办法，将档案进行分类存档，并做好收发文登 记管理。 (三)认真负责地抓好绿化维护。 小区绿化工作是 10 月份开始交与我负责的，对我来讲，这是一项初次打交道的工作，由于 缺乏专业知识和管理经验，当前又缺少绿化工人，正值冬季，小区绿化工作形势比较严峻。 我主要做了以下 2 个方面的工作： 一是搞好小区绿化的日常维护。 二是认真验收交接。 三、主要经验和收获 完成了一些工作，取得了一定成绩，总结起来有以下几个方面的经验和收获 (一)只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能尽快适应新的工作岗位 (二)只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态 (三)只有坚持原则落实制度，认真理财管账，才能履行好财务职责 (四)只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做好。 四、存在的不足 由于工作实践比较少，缺乏相关工作经验，201x 年的工作存在以下不足 (一)对物业管理服务费的协议内容了解不够，特别是对以往的一些收费情况了解还不够及时; (二)食堂伙食开销较大，宏观上把握容易，微观上控制困难; (三)绿化工作形势严峻，自身在小区绿化管理上还要下更大的功夫 五、下步的打算 针对工作中存在的不足，为了做好新一年的工作，突出做好以下几个方面 (一)积极搞好与公司、业主之间的协调，进一步理顺关系; (二)加强业务知识的学习提高，创新工作方法，提高工作效益; (三)管好财、理好账，控制好经常项目开支; (四)想方设法管理好食堂，处理好成本与伙食的关系; (五)抓好小区绿化维护工作。