2021房地产项目市场分析报告 12页

2021 房地产项目市场分析报告 房地产市场分析报告 1 随着我县经济的快速发展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消 费热点，尤其是住宅消费成为民众首选。我县的房地产业从 1998 年开始，受住房体制改革 的刺激，市场消费得到实质性的启动，目前，商品住房建设进入高潮，县城区涌现了幸福家 园，荣裕国际新城等高档次的住宅小区。__年, 我县房地产的主要行业税费(营业税、企业所 得税、土地增值税、契税)和土地出让总收入突 2 亿元,占到全县财政收入 1/5，房地产业已 成为我县经济快速发展的支柱产业之一。为促进我县房地产市场持续健康快速发展，笔者对 对全县房地产市场现状、存在的问题等情况进行了调研，形成了一些认识与思考。 一、我县房地产市场发展的现状 (一)县城基本概况。永兴县地处湖南省东南部、郴州市北陲，东邻资兴，南连苏仙，西靠桂 阳，北接安(安仁)耒(耒阳)，全县辖 8 镇 17 乡，土地总面积为 1979.4 平方公里，占湖南省土 地总面积的 0.93%，全县人口 63.85 万，是郴州市人口第二大县，县城区面积约 14 平方公里， 城市化率达到 36.75%。根据__年统计数据表明，我县城区常住人口约 12 万，城区户籍约 3 万户，城区现有居住建筑面积约 240 万平方米。 (二)房地产开发与发展情况。目前，我县三级资质开发企业有 10 家，具有四级房地产开发 企业有 1 家。近几年我县高品房年平均开发量达 17.8 万平方米。其中：__年开发量 1.01 万 平方米，完成投资 0.56 亿元;__年开发量达 14.7 万平方米，完成投资 1.17 亿元;__年 19.69 万平方米，完成投资 2.21 亿元;__年开发量 35.9 万平方米，完成投资 4.37 亿元。__年 1-6 月 份房地产开发投资 3.43 亿元，房屋施工面积 25.08 万平方米，房屋新开工面积 9.87 万平方 米,全县商品房销售面积 6.78 万平方米。 (三)商品房销售及价格情况：__年，我县商品房销售面积 1.1 万平方米，住宅均价 1193 元/ 平方米;__年，我县商品房销售面积 14.4 万平方米，住宅均价 1269 元/平方米;__年，我县商 品房销售面积 12.2 万平方米，住宅均价 1316 元/平方米;__年，我县商品房销售面积 15.9 万 平方米，住宅均价 1380 元/平方米; _X_，1-6 月县城区普通住房均价为 1458 元/平方米，电 梯房均价为 2350 元/平方米，商业用房均价为 4495 元/平方米。 1.需求方面分析：一是进城经商者和外出打工族的安居性需求。随着城镇化的不断推进及农 村富余劳动力的转移，不少农民进城先租房，做点小本生意，积累一定资金后，购买小面积 居室或二手房，以稳定和改善生活;外出打工人员赚钱后回乡购房，这是欠发达地区大部分 外出打工人员的中远期目标。二是居民改善居住条件的升级性需求。三是收入水平的提高使 居民住房消费能力逐步提高。四是消费观念与时俱进，对住房的要求也由过去的居家过日子 向追求高质量生活转变，住房升级需求强烈。五是储蓄存款利率走低，国债发行量小，股票 投资风险大及房地产增值的作用逐步凸现背景下，不少群众将投资投向向房地产业。 2.成本方面分析：目前我县多层住宅成本价在 1100-1400 元/平方米，高层建筑成本价在 1700-1900 元/平方米左右。造成房价成本上涨的主要原因：一是土地价格上涨直接导致房地 产价格整体走高。近年来，政府加强土地总量控制，实行统一公开拍卖，土地交易价格节节 攀升。二是税费增加推动成本上升。房地产方相关的税费多达 10 多种，且均有不同程度上 涨，增加了成本。三是建材价格及人工费等也在上涨，也增加了商品房建筑成本。钢铁、水 泥等建筑材料价格不断上升，直接增加了商品房的建筑成本，是导致房价上涨的一个原因。 四是现在的房地产项目都是成片开发，品质不断提高，环境改善了，售后服务、物业管理也 跟进了，都相应增加了商品房开发成本，从而拉动住房价格的上涨。 二、我县房地产市场存在的主要问题 (一)市场不景气。受国际金融危机和房地产周期性调整的双重影响，居民消费预期下降，消 费信心不足，观望情绪浓厚，对高层建筑的电梯维修更换、供水供电等不可预测因素和环境 配套档次存在顾虑，加之到县外购房者的外流量增多，导致我县销售进度放缓，销售面积减 少，部分楼盘特别是高层建筑销售状况低迷。 (二)总体规划滞后。在开发建设过程中，存在着盲目开发现象。占地混乱，没有统一划分区 域，不少所谓的住宅小区建筑规模小，档次低、环境差。用地的规划布局不合理，商业区和 生活区混杂，缺乏层次感。 (三)楼盘户型比例不尽合理。目前，我县房产市场上的住房主要以 90 平米-140 平米的户型 为主，而小户型的住房为数较少，不能满足中低收入家庭的购房需求。因为大户型的房屋结 构其开发成本较小户型来说要低，开发利润空间大，开发商不愿意建造小户型住宅。 (四)资金链紧张。房地产属于典型的资本密集型产业，资金投入量大，建设周期长。而我县 房地产开发企业大都是小企业，自有资金少，以期房预售为主，主要依靠滚动发展。在房地 产销售旺季，房屋销售顺畅，资金回笼快，扩大投资呈良性发展趋势;但在销售淡季，特别 是受__年金融危机的影响和市场不景气，商品房销售面积和销售额增速明显放缓，资金周转 困难，赖以发展的资金链受到了较大的影响。 (五)房地产开发企业实力不强。我县的房地产开发企业从九十年代初期的 1 家发展到现在的 11 家，以前大的项目都是外地企业来投资的，目前只有浴荣国际新城、昌兴花园等具有一 定规模的住宅小区是县内开发企业开发的。总的来说，县内房地产企业规模小、实力不强， 开发产品品位不高。 (五)住房二级市场不够活跃。近年来，我县住房二级市场(二手房交易市场)的交易量较以往 有所增加。但我县住房二级市场相对来说还是发展缓慢，对住房一级市场的调节作用不大。 主要原因：一是房屋交易信息不畅，交易行为不够规范，相关服务发展滞后;二是对住房二 级市场的宣传推广力度不够;三是消费者在购房观念上总想一步到位，二手房并不作为首选 目标，对消费者的吸引力有限。 (七)、建筑风格单一。大部分房地产开发企业层次低，技术含量低，开发样式单一，设计千 篇一律，缺少特色，造成建设档次与新的城镇发展不协调。在经济利益趋动下，不顾规划设 计，在审批土地上多盖楼、少建绿地的情况严重，大部分小区绿地都被小房、车库挤占，绿 地面积根本达不到设计要求。小区内配套设施不完善，缺乏统一标准，比较落后。 (八)物业管理滞后。我县现有 7 家物业管理企业，8 个小区实行物业管理,普遍存在着管理不 到位、发展滞后的问题。大多物业公司是从开发公司派生出来的，处在“谁开发、谁管理” 的阶段，房地产开发商注重开发、销售，忽视物业管理，物业管理市场化运营没有启动，缺 乏竞争。各住宅小区的业主自治机制没有建立，关心小区、自觉参与的意识和氛围没有形成。 (九)非市场化动作依然存在。 “委托代建”、“定向开发”等变相福利分的现象、利用单位 院内的土地新建联建房内及城乡结合部利用安置用地、集体土地进行“小产权房”开发仍然 存在，给我县房地产消费市场造成了一定的的冲击。 三、加快我县房地产市场发展的建议 针对存在的问题，必须以科学发展观为指导，把发展房地产业作为保障民生和改善民生、推 动大力培育和发展房地产业重要举措来抓。围绕实现永兴山水宜居的旅游城市的目标，加强 宏观指导，完善发展规划，落实调控措施，确保市场供需大体平衡，城镇居民住房得到有效 保障，城市化率及县城品位得到进一步提升。 (一)制定产业发展详规。把房地产业发展纳入县经济社会发展总体规划，作为保障和改善民 生、推动经济发展的支柱产业来抓。围绕经济社会发展目标的总体建设布局，制定城区房地 产业发展规划，落实建设项目和年度计划，确保房地产业有序推进。健全房地产开发投资机 制，引导外来企业和资本投资开发，不断提高房地产业对经济增长的贡献率。结合修编全县 总体规划，尽快制定“__”住房建设规划，健全和完善住房建设片区详细规划，为打造山水 宜居的旅游城市、改善居民住房条件、全面提升县城建设品位提供有效保障。 (二)控制土地开发规模。建议每年年初，向社会公布本年度拟出让土地计划、具体的规划设 计条件，做到有计划地出让，并接受社会监督;出让土地量，按每年开发 12.5 万平方米左右 (1280 套)建筑面积来控制，按照容积率 1.5 计算，共 120 亩土地。同时，房地产开发项目的 规模应在 4 万平方米以上，对不足 4 万平方米的不予审批，项目控制模式为“组团-小区” 式,实行带方案招标出让，开发方式上鼓励在新区，住宅结构上鼓励高层住宅建设，主要是 为充分考虑开发商的综合实力，确保小区品位的提升。在此基础上，政府采取有效措施，沿 每年基础设施的投资方向合理储备土地，土地的储备量为建设用地量的 10-15%，用于产业 用地和调控房地产市场。 (三)控制单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，建设部、监察部、 国土资源部联合下发的建住房[__]196 号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调， “自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关、公用事 业单位利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟 取住房利益。”因此，机关单位、公用事业单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立 “要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发” “联合 建房”等变相福利分房的现象。 (四)注重开发梯次结构。一是完善房产开发布局结构。以保障性住房建设为重点，加快廉租 房、启动经济适用房建设和普通商品住房建设步伐，适时规划建设一批现代化高层住宅小区， 完善服务功能，提升城区住宅档次和现代化水准，努力构建相互促进、互为补充的住房供应 体系，满足不同层次住房需求。二是控制住房建设户型结构。控制普通商品房开发套型面积 和价格，保持中低价位住房市场适度供应量。三是调整房产开发投资结构。制定房地产开发 相关优惠政策，鼓励和引导房地产开发企业扩大投资领域，围绕城市建设和服务业发展需要， 主动投资商场、宾馆、酒店等商业用房开发，带动第三产业发展。四是引导、扶植物业管理 行业的发展，提高物业管理水平及服务质量。 (五)优化产业发展外部环境。在房地产项目开发建设时，本着“谁受益，谁服务”的原则， 供水、供电、供气、广电、邮电、通讯、电信部门必须将水网、电网等各种管网及通讯网络 设施统一铺设至项目红线，并预留接口。政府要不断加大投入, 着力改善道路、交通等城市 基础设施, 加强教育、卫生、文化等民生工程建设, 创造良好的人文居住环境, 以吸引实力 更强的房地企业来我县投资。 (六)破_解产业资金瓶颈。受__年全球性金融危机及房产市场不景气的影响，加剧了房地产 企业资金的紧张。政府要当好银行与房地产企业之间的“红娘”，建立良好的组织平台、运 行平台、管理平台，形成政府、房地产企业和金融机构共同支持房地产业发展的完善的房地 产金融体系，促进银企对接，盘活开发商与银行的资金链。 (七)培育龙头企业。引导县内房地产企业通过重组、兼并、控股等多种方式实行强强联手， 拓宽发展思路，优化管理模式，树立品牌意识，打造精品建设，争取做成一批有概念、有主 题、有规模的房地产项目，同时要引进一批有实力的开发企业来我县投资，带动和推进我县 房地产市场的发展，把我县建设成全市最为适宜居住的县城之一。 (八)保障低收入家庭住房需求。相关部门要加大廉租房的建设资金的筹集力度和启动公共租 赁房、经济适用房建设，增加有效供给，完善廉租房的租住、退出、后期管理和公共服务制 度，建立健全以经济适用房和廉租房制度为核心的住房保障体系，解决低收入困难家庭的住 房问题。 (九)积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。进一步促进住房二级市场和租赁市场发展，促 进住房梯度消费，引导居民的住房消费习惯，形成合理的住房消费需求，以推动我县居民住 房消费结构的优化升级，使住房一、二、三级市场进入一个有效互补的良性循环。 (十)规范房地产市场。一是加强房地产开发建设全程监管，加大整顿和规范房地产市场秩序 的力度，坚持整顿与规范相结合，严格按照国家相关文件要求，加大执法力度，全面完成房 地产市场秩序的治理整顿工作，规范房地产开发经营审批程序，坚决杜绝或重点查处无资质 或无效资质开发经营行为，为培育和规范房地产市场创造良好的外部环境;二是建立市场预 预警预报体系。建立多部门参与的房地产市场预警预系统建，定期收集房地产市场的各项数 据和信息，认真做好房地产市场统计分析与市场发展形势预测，为政府宏观调控，稳定住房 价格提供强有力的支持，实现各种信息资源的快速传递和共享，实现政府、企业、公众的直 接沟通和互动。三是加强住调查，规划期内完成全县住房状况普查。(作者分别系县建设局 副局长、房产局局长、县房产局副局长) 房地产市场分析报告 2 一、背景介绍 从 20__年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向 平稳和有序迈进。据不完全统计，__市目前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计 300 余个。单拿__为例，房地产企业已达 428 家，开发项目 120 余个，我们从税收这个角度就可 以衡量出房地产业这几年的发展。20__年税收收入 0.9 亿，20__年截止 11 月份，已增到 12 亿，房地产行业已占地方税收收入 50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业， 该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。 纵观 200__年-20__年__市房地产走势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨”“抑制房 价过快上涨”“遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，__市的房价一直打着政府宏观调控 政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革， 集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对 房价产生一定影响。 我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对非普通住宅、商铺等高档住房 或奢侈品房的价格将会下降。 二、影响房价的变动因素 土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府转让土地使 用权的收入，也就是卖地，地价越高，土地成本越大，这部分成本都会转稼到消费者头上。 随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民 生的普通住宅的供应将会增大，也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市 场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降， 因此这是对房价的重要影响因素。 税金及费用：20__年房地产企业的税负率 7%左右，目前的税负率近 13%。拿目前销售不错 的首开房地产来说，当年的销售收入过 1.2 亿/80 套，新增税负就要达到 600 万，平均每套 房多承担税负 7.5 万，平均每平米房价增加 535 元。 房产税的开征现状：对从价的按房产的 1.2%征收，从租按照 12%，但对国家机关企事业单 位以及军队的房产免税，对个人的非营业用房产免税。 三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税，但对保障居民起码生活水平的用于个人居住 的非营业用房产我们认为开征的可能性很小。那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价， 所以我们认为普通住宅会按照市场供求关系确定价格，从趋势来看应该是上升的。 对于非普通住宅，利润空间较大。我们做过调查，恒实平阳的房产销售收入 70%来自于商铺 及写字间，开盘时 4 万/平米，目前已升至 6 万/平米。随着房产税的开征，投资者会转向别 的投资市场，导致市场上房屋供大于求房价会下跌。拿星河湾来说，开盘时一房难求 2 万/ 平米，到目前已降至 1.8 万/平米，该处房产代表了将来高端奢侈品房屋的价格走势。 建安成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润 2、社会因素国民经济的发展水平体制 改革的深化程度居民收入水平的变化政策导向社区环境选择地理位臵 其中，国民经济发展水平、居民收入水平，随着经济社会的发展，这两项都是逐年递增，这 些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水 平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越 多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越 低。从中国的情况来看，改革开放 20 多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就 是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。 三、政府的调控政策 三中全会提出，要让市场在资源配臵中起决定性作用，那么政府的调控政策就是保障，不能 主导，真正将资源推向市场，与国际接轨。体制改革的深化程度税制的设臵房地产税的开征 规范性文件的出台 国五条细则中未提及征收二手房交易 20%的个税问题。随着市国五条细则的出台，太原楼市 开始趋于明朗化，接下来一段时间成交量可能会有所上升;但也有相关人士反映：市房管局 对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的企业，加大了(销)预 售证等相关证件的审评力度，这在一定程度上将导致部分有合法证件的房价正再一次涨价。 四、房地产公司如何确定未来的经营战略 一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来促进销售已经成为 一种常态，那么就需要减少开发商的利润来降低房价，吸引消费者，达到销售目标。 对于二线城市来说，对于普通住宅的销售，如正规、知名房地产商，如首开等，房价缓中有 升，对于高档房，如星河湾，房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。 房地产市场分析报告 3 自去年下半年以来，国家相继出台了取消“限购”、降息降准、《不动产登记暂行条例》(以 下简称《条例》)等新政，为了解和掌握新政下巴中市区房地产市场发展现状，国家统计局 巴中调查队采取实地走访房产、国土等相关部门，与问卷调查社会群众相结合的方式，开展 了新政下巴中市区房地产市场发展现状调研，现将有关情况报告如下，以期为党委、政府及 相关部门提供决策参考依据。 一、近期巴中市区房地产市场发展现状 (一)新建商品房售价企稳，销量同比呈下降趋势 一是售价企稳，同、环比基本持平。根据巴中市房地产管理局提供的数据：今年以来，受“降 息降准”等新政因素影响，1-2 月巴中市区新建商品房市场均价为 4079.5 元/㎡，较__年 1 季度的 3988 元/㎡上涨了 91.5 元/㎡，同比上涨 2.3%，较__年 11-12 月的 4124 元/㎡下滑了 44.5 元/㎡，环比下降 1.1%。 二是销量同比明显下降、环比增幅收窄。在《条例》颁布实施的影响下，1-2 月市区新建商 品房销售套数与面积分别为 3093 套、325451 ㎡，较__年 1-2 月同比下降 19.3%、16.2%。同 时今年 1-2 月的环比增幅较去年 1-2 月的环比涨幅降低了 15.6%。一家二级资质开发商反映： “去年仅 1-2 月销量就达 500 余套，而今年截止 3 月中旬才销售了不到 300 套，表明今年新 建商品房销售情况整体不容乐观。究其原因主要有两个方面：一是__年国内整体经济发展呈 下行态势，作为巴中购房主力军的外出务工人员，带回热钱大幅减少，致使购买能力减弱; 二是一系列新政出台后，促使刚需型购房群体驻足观望，改善、投资型购房群体放缓或大幅 减少购买”。 (二)二手房交易总体下行，租赁市场有所降温 今年来，巴中市主城区二手房交易市场发展呈现出房源增加，销量、单价双下行，租赁市场 价格小幅下降的总体趋势。 一是受《条例》影响，房源同、环比均有所增加。通过对 5 家房地产中介实地走访了解，今 年一月以来，受《条例》颁布实施的影响，二手房房源呈现了三个新特点：首先，房源同、 环比小幅增加。今年 1 季度较去年同期和四季度均呈现增长趋势，同、环比上涨幅度分别达 10%、18%。其次，业主主动投放的房源比例提升约两成。据各中介反映，__年以前，业主 主动投放房源与中介挖掘房源的比例大约为 3：7，而在《条例》实施、房产税不久将开征 的背景下，今年的房源构成比例变成了近 5：5。第三个新特点是主动投放房源的以有多套 房屋业主居多。一家中介今年 1-2 月共接受主动登记的二手房房源 28 套，其中 12 套房源业 主拥有 2-3 套以上住宅，其中一名业主一次性投放房源 3 套，《条例》影响可见一斑。 二是交易量回落明显，单价小幅下降。据 5 家中介企业反映，今年 1-2 月月均交易量较去年 月均交易量明显下滑，平均降幅至少在 10-15%，其中一家中介去年月均销售 30 套，而今年 月均不到 20 套，降幅达到了 33%以上。同时企业反映单价下降幅度达 4-10%左右，如去年 江北 120 ㎡的普装二手房交易均价在 48-52 万之间，而今年交易价格降到了 44-48 万之间。 三是租赁市场有所降温，租金环比下降明显。由于去年以来国内经济下行压力较大、物价低 位运行，同时随着巴城拆迁还房工作有序推进，巴中市区二手房租赁市场有所降温。今年春 节后，二手房年租金均价环比下降 8-12%，如地处江南老城黄金地带的南湾国际小区，100 ㎡的二手房年租金由__年的 2-2.2 万降到了今年的 1.8-2 万，江北的 100 平方米二手房租金 由 2.4 万左右降到了 2.2 万左右。 二、《条例》反响明显，心态影响市场 通过对 100 名社会群众(包括城乡居民，机关、事业单位工作人员，国有、民营企业员工， 个体工商户，离退休人员)进行入户面访、问卷调查发现，《条例》试点实施以来，群众表现 出知晓率关注度高、对内容作用了解甚少、改善投资性购房步伐放缓、不动产处置等待观望 等特点。 一是新政社会关注度高。3 月 1 日，《条例》正式落地四川泸州，标志着《条例》正式实施。 此次问卷调查数据显示：有 86%的人知道《条例》已经开始试点实施;对不动产登记改革及 《条例》试点实施关注度调查发现，仅 16%的受调查者表示不关注，有 49%的受调查者表示 非常关注，有 35%的受调查者表示比较关注。表明社会各界对《条例》实施关注度很高。 二是具体内容知之甚少。《条例》已试点实施近一月，社会公众对《条例》的详细内容、登 记范围、实施步骤等知晓几何，通过调查发现，除 16%的受访者表示了解，有 33%的人对此 不了解，有 51%的受访者表示知之甚少。究其原因，部分受访者表示:一方面是由于不动产 改革目前仅在部分地方试点实施，个人直接利益尚未受影响;另一方面是因为没有出台配套 政策，群众处于观望状态;再者是因为《条例》试点实施时间短，宣传解读信息量少，信息 获取渠道狭窄、宣传解读工作有待进一步强化。 三是观望心态比较普遍。通过调查发现，受调查者中仅有 10%的人考虑近期购置不动产，刚 需购房者仍然是主力，改善和投资性购房者观望政策和市场行情意向明显增加;64 名拥有多 处不动产的受访对象在回答“是否准备在近期处置不动产”问题时，仅有 6 人选择“近期急 于出手”，所占比例不到 10%;有 36 人表示看政策和市场行情变化再作决定，所占比例达到 了 56%，表明拥有多套房产者观望情绪明显。 四是作用意义理解偏差。受访者在回答“《条例》实施作用”时，大家都知晓“简政放权、 保护权利人合法财产权”、“利好刚需购房、有效调控房价”、“提高政府治疗效率和水平、方 便企业、群众”等核心作用以及“反腐败”、“为房产、遗产税开征夯实基础”等其他衍生作 用，但存在着主次不明的现象：选择“反腐败”、“为房产、遗产税开征夯实基础”两项的分 别达到了 68%、55%，在作用重要程度中分别排第一和第三位，由此可见，群众在认知《条 例》的作用意义上存在着主次不明的情况，有待进一步正确解读引导。 五是担忧新政泄露隐私。对“《条例》实施后最大担忧”的问题，有 60%的受访者选择了“怕 个人信息等隐私被泄露”，表明受访者对《条例》中的“登记信息共享与保护”存在不理解、 有疑虑，希望在这方面进一步完善查询、调阅机制，确保个人信息等隐私不被非法窃取。其 次有 51%的受访者选择了“多处房产会被征过高的税。”表明公众对舆论传导的房产税、遗 产税等税开征的隐忧、更表明了公众期待政府及时公布相关政策实施时间表，利于群众妥善 处置相关事宜。同时有 44%的受访者对不动产登记程序是否简化便民产生担忧，亦表明希望 《条例》实施具体方案应尽快出台落实。 三、新政影响初现，程度尚需观察 (一)企业多措并举适应新政 为了适应《条例》实施、“降息降准”等新政实施，巴中市区多数房地产开发商、二手房中 介积极采取举措，应对新政实施带来的影响。 一是开发企业稳中求进、积极应对。首先，走访的 5 家房开企业中有 4 家采取了调整营销策 略、优化促销方案、积极宣传政策等举措对在售楼盘进行销售策略整合，力促稳价保量。其 次，对已纳入开发计划的项目进行整体发展评估，择优选择开发，放缓整体开发脚步;同时 针对巴中市区房地产市场实际情况，结合新政影响，减少购地计划，有的放矢地购买土地， 确保企业发展稳中求进。 二是二手中介多措并举、促成交易。面对二手房交易市场供大于求的局面，部分企业首先取 消看房佣金、降低提成费率，力促降低买卖双方交易成本;其次强化服务保障，提升贷款办 理、房产过户、纳税报备等工作效率，切实提升服务水平，降低买卖双方时间成本;同时采 取切实可行举措，积极做好买卖双方沟通说明工作，认真履行居间职责，努力提升交易成功 率。 (二)百姓买跌卖空持续观望 一是购房者观望心态较重，等待价格继续下行。在新建商品房、二手房单价出现下降，房源 供给大于需求的背景下，不少购房者认为《条例》等新政实施必然会使更多的房源涌现，价 格势必会继续下行，因此问多买少、持续观望、期待价格继续下行的现象较为普遍。 二是大量抛售未出现，希望相关政策尽快出台。二手房源虽然较同期相比小幅增长，但由于 《条例》实施现属于试点阶段，且各地实施细则及相关配套制度还未建立健全，致使大幅降 价趋势未有显现，故巴中市区未出现抛售潮。同时多数多套房产拥有者希望《条例》实施细 则、房产税实施时间表等尽快出台，利于社会群众做出合理判断和相应举措。 (三)新一轮政策出台，博弈心态将凸显 3 月 30 日，五部门相继出台降低二套房购买首付及调整征收营业税期限相关政策，标志着 新一轮房地产刺激政策将进一步冲击市场，作为房屋销售将迎来利好，尤其是二手房销售在 降低首付和 2 年以上住房免营业税双重利好政策的推动下，将会一定程度上扩大交易量;但 由于《条例》实施、房产税实施方案未出台的影响，作为改善型需求的购买者博弈心态也将 凸显。 四、相关意见及建议 通过问卷收集和实地面访，现将群众提出的意见和建议归纳如下： 一是强化政策宣传，正确引导解读。进一步强化不动产登记改革方案和《条例》的宣传解读， 特别是针对普通群众，利用电视、网络、报纸、微信等采取通俗易懂、群众喜闻乐见的方式 强化宣传引导，确保群众清楚了解不动产改革方案和《条例》实施细则，并给予支持配合， 为不动产登记改革及《条例》实施稳步推进夯实群众基础。 二是强化责任落实，出台配套政策。针对不动产登记改革和《条例》实施的具体问题及时研 究出台配套政策，如改革后监管及个人信息隐私的问题、房地产企业发展的问题、反腐败的 问题、不动产征税的问题、多部门联动充分发挥衍生作用的问题等，进一步明确责任，逐步 完善配套政策，努力构建符合群众主体利益需求的体制机制。 三是强化配套服务，夯实物权保障。进一步梳理职能，简化和优化办事程序，提高工作效率 和服务质量，从基本工作职能和各项具体业务事项出发，做到一窗受理、一次性告知、一条 龙审批，让老百姓少跑冤枉路;同时，重点规范登记行为，提高登记质量，严厉查处各类违 法违规行为，增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力，保护群众合法权益。 四是强化监管职能，优化市场环境。加强对不动产登记监管工作，建立不动产登记信息管理 基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，实现跨部门、 跨领域、跨地域信息实时传递和对接，消除“信息孤岛”;另外，加强市场监测和行为监管， 建立健全完善的社会信用体系和市场监管体系，保障房地产市场健康、有序运行。 房地产市场分析报告 4 南京房地产开发投资额仍在增长，销竣比显示供需仍不平衡。20__年南京房地产开发累计投 资额 445.97 亿元，同比增长 27%，20__年 1-2 月房地产开发完成投资额 77.2 亿元，同比增 长 41%。__年以来平均销竣比为 2.64，__年全年呈现供不应求的局面，但是__年前两个月销 售面积跟不上竣工面积，主要原因可能是受市场"拐点论"的影响。 __年南京商品房销售均价平稳增长，__年初售价同比增长 10.1%，环比略有下降。20__年， 南京市商品房全年销售均价为 5303.8 元/平方米。 __年 1-2 月份商品房销售均价为 5331 元，同比__年 2 月份增长 10.1%，相比__年全年销售 均价增长 0.5%，但是比较__年末的销售均价略有下降。__年 12 月份南京市商品房成交量显 著放大，__年前两个月成交量较少，相比__年 1-2 月份同比减少 60%多。 __年前 4 个月南京住宅市场成交量表现比较平稳，较__年同比有所减少。__年 3 月份累计成 交面积约 40 万平方米，同比减少 17%左右，4 月份截至到 4 月 22 日累计成交 40.2 万平方米， 有望超过 3 月份的成交量，但同比__年 4 月仍有缩减。 南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召，土地供应不会对房地产市场过度限制。 未来两年南京的住房建设计划将逐步落实"90/70"政策，增加中低价位、中小户型商品房的 供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，__年土地供应相比__年减少 135 万平方米左右，但是__年将在__年的基础上增加 200 万平方米的土地供应，因此未来两年南 京房地产市场不会受到土地供应的限制。 二，__年以来南京商品房销售情况 20__年，南京市商品房全年销售额为 603.51 亿元，销售面积 1137.88 万平方米，销售均价 为 5303.8 元/平方米，其中住宅全年销售额 533.42 亿元，销售面积为 1064.52 万平方米，销 售均价为 5011 元/平方米，现房全年销售额为 77.58 亿元，销售面积为 190.27 万平方米，销 售均价为 4__7 元/平方米，期房全年销售额为 455.84 亿元，销售面积为 874.24 万平方米， 销售均价为 5214 元/平方米。 __年 1-2 月份南京市商品房销售额为 24.74 亿元，销售面积 46.41 万平方米，销售均价为 5331 元，售价同比__年 2 月份增长 10.1%，相比__年全年销售均价增长 0.5%。其中住宅销售额为 20.61 亿元，销售面积 42.63 万平方米，销售均价为 4835 元/平方米，同比增长 16.23%，现 房销售额为 2.05 亿元，销售面积为 4.37 万平方米，销售均价为 4691 元/平方米，同比下降 22.2%，期房销售额为 18.56 亿元，销售面积 38.26 万平方米，销售均价为 4851 元/平方米， 同比增长 27.83%。 从各月商品房销售均价的走势来看，__年南京商品房销售均价呈现稳步上涨态势，但是__ 年末到__年初房价有略微的下降。 从图表 6 的每月销售量来看，20__年 12 月份南京市商品房成交量显著放大，__年初可能受 淡季因素和房地产"拐点论"影响，成交量较少，相比__年 1-2 月份同比减少 60%多。 __年以来，南京市各区域板块住宅成交数量不一，成交量位居前两位的是江宁和浦口两大板 块。截至到__年 4 月 22 日，江宁板块累计成交近 5000 套，约 38.9 万平方米，浦口板块累 计成交近 3400 套，约 32.9 万平方米。江宁板块 3 月份成交约 11.5 万平方米，浦口板块成 交约 12.44 万平方米，分别占全市总成交额的 29%和 31%。河西板块属于南京市的高尚住宅 区，该板块的项目大多属于知名开放商，楼盘房型结构和质量也相对比较好，但是价位偏好， 离市中心较远，适合有车族的消费群体，__年该板块成交量位居全市第三。城南板块 4 月份 成交量有显著放大，截至到 4 月 22 日，城南板块 4 月份成交近 8.7 万平方米，占全市总成 交量的 14.8%。 四，南京各区域主要在售楼盘 根据搜房网提供的信息，南京各行政区域主要在售楼盘情况如图表 9 所示。 玄武、白下、鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前三位。玄武区的楼盘售价在 9000 元/ 平方米~25000 元/平方米之间，白下区普遍在 9000 元/平方米~15000 元/平方米左右，鼓楼 的房价普遍在 10000 元/平方米以上，位置较偏的苏宁千秋情缘在 7000 元/平方米左右。建 邺区的楼盘大多集中在河西板块，该板块环境比较好，楼盘质量也比较高，知名地产开发商 如中海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目，老南京和新南京都喜欢在此安家落户， 目前该板块的销售均价都在 10000 元/平方米以上。 新楼盘比较多的是江宁区，江宁区是南京高新技术开发区，环境也比较好，售价相对较低， 比较适合来南京落户的外地大学生，目前普通住宅售价大概在 6000 元/平方米左右，各个不 同的楼盘价格差异也比较大。由于江宁区房价相对较低，环境较好，并有大量别墅项目，是 富人聚集地，同时将受惠于即将开通的地铁 2 号线，预计江宁区的房价会有较大升值空间。 五，南京未来两年住房建设计划 根据南京市住房建设计划，__年南京各类住房上市量将达 1120 万平方米，其中普通住房上 市总量约 850 万平方米，经适房(含廉租房)约 240 万平方米，比__年 120 万平方米的经济适 用房供应量增加了近一倍，中低价商品房约 30 万平方米。__年南京廉租房建设计划投入资 金 3.6 亿，筹建廉租住房 1000 套，约 5 万平米。__年各类住房建设用地计划供应量为 850 万平方米，其中住房建设用地 700 万平方米，保障性住房建设用地约 150 万平方米，相比__ 年土地实际供应量 985 万平方米减少约 135 万平方米。 __年南京普通住房上市量约 800 万平方米，相比__年的 850 万平方米有所下调，其中，中低 价位、中小户型商品房约 560 万平方米，将逐步落实"90/70"政策;经济适用住房约 225 万平 方米，与 08 的计划基本持平;中低价商品房(含限价房、拆迁复建房)可上市供应总量为 60 万 平方米，比__年 30 万平方米的供应计划将近翻了一倍;廉租房建设计划投入资金 3.4 亿元， 筹建廉租住房 1000 套，约 5 万平方米。__年各类住房建设用地计划供应 1050 万平方米， 其中各类普通商品住宅建设用地 850 万平方米，保障性住房建设用地 200 万平方米，相比__ 年的土地供应量有所增加，预示土地市场将持续活跃。__年南京市住房建设计划总量与__ 年大致持平。 总之，未来两年南京的住房建设计划将逐步落实"90/70"政策，增加中低价位、中小户型商 品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，__年土地供应相比__年减少 135 万平方米左右，但是__年将在__年的基础上增加 200 万平方米的土地供应，因此未来两 年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。 房地产市场分析报告 5 世界范围内西安物业公司 发生过两次著名的度假物业泡沫事件,一次发生在上世纪 20 年代 的美国佛罗里达,另一次则是发生在近期:著名的迪拜房产泡沫。迪拜在统治阶层操纵下完成 的房产繁荣与美国佛罗里达在经济繁荣下由集体乐观情绪引发的泡沫虽然起源有西安物业 公司 所不同,但却共同印证西安物业公司 了房产泡沫的两大规律:即泡沫的持续繁荣必须得 到政府层面的支持以及宽松流动性的支撑,而泡沫的破灭无论由全球危机或市场预期改变引 发,根源西安物业公司 则在于流动性支撑力的彻底消退。 与 92-93 年海南房地产泡沫明显不同,全国富裕人群购买力是海南此轮的房价上涨背后最基 础的支撑力量。但我国的富裕人群高度集中在东南地区的省份,而此部分人群对海南冬季温 暖气候环境的渴求度远远小于北方省份居民。换言之西安物业公司 ,愿意参与海南房地产市 场投资西安物业公司 的富裕家庭并没有市场所一相情愿期望的那么多,在海南房价已被快 速炒高后,后续接盘的动力并不如市场预期般充足。 当前三亚的房价水平已超越国内主要大西安物业公司 城市,也已经超越迪拜、纽约、伦敦等 国际大都市。我们认为三亚房价短期内将缺乏持续上涨的动力。但房价的过度波动将对政府 后期的西安物业公司 土地出让不利,西安物业公司 市场在目前的价格水西安物业公司 平 上维稳是符合地方政府利益的最佳走势。此外出于对上一次海南泡沫破裂的深刻记忆,商业 银行在海南此轮房产上涨过程中较为谨慎,并未深度参与。因此即使未来由于国家货币政策 的收缩带来流动性的收缩,其对海南房地产市场的影响也要远远小于 93 年。 判断海南房价短期内也难以明显回落。 93 年房产泡沫破西安物业公司 裂后,海南经济发展缓慢,地方西安物业公司 财政实力较弱。 海南很多地区的政府都通过以土地代替现金支付的方式,吸引入大型开发商替政府兴建市政 道路等公共基础设施。因此当前海南的房地产市场格局当中,市政规划建设能力较强的全国 型的大型房地产开发企业如鲁能西安物业公司 、以及与海南的经济发展关系西安物业公司 紧密的西安物业公司 企业如海航、农垦集团控制了较大规模的土地储备。在海南本轮房价 的快速上涨中,最大的获益者实际正是这批先期以极低西安物业公司 的成本进入海南的地 主型开发商。