有关物业经理工作总结4篇(Word版） 22页

有关物业经理工作总结 4 篇(Word 版）  　　物业经理工作总结 篇 1  　　去年是飞跃发展的一年，上台阶，上档次的一年，丰收的一年。 在这一年里，XX 物业管理处在公司的领导下，在开发商各级领导的 支持下，始终贯彻业主至上的原则精神，根据 XX 的实际情况，在搞 好服务的同时理顺完善管理工作，初步达到”工程程序化、操作规范 化、运用使用化、管理科学化”的管理要求。使小区前期物业管理工 作逐步走上规范化的轨道，物业管理工作取得了一定成绩，受到小区 业主的好评，现将去年工作总结如下：  　　一、日常工作目标管理的完成情况：  　　房屋管理是物业管理的重要内容之一。  　　为了搞好此项工作，我们建立了完善的房屋管理档案，制定了 房屋管理制度，编制了详细的管理计划，并责任到人定期检查。住户 房屋装修无破坏，外观统一，无危害房屋结构的行为，空房完好率为 X%。  　　为了保证小区广大住户的正常生活，在公共设施、设备的管理 方面，我们制定了完备的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查 有登记、小型维护有记录。维修电话 24 小时有人接听，全年完成小 型检修工作 X 次，应急维修工作 X 次，达到养护设施、设备到位， 维修及时，正常运行的管理要求。  　　为了给业主创造一个优美的生活环境，我们严格落实了绿化管 理措施，积极配合监督绿化公司，施工及养护工作，针对绿化公司在 施工养护过程中出现的问题，及时发出了整改通知与合理化的建议， 督促其整改，并在绿化警示牌没有到位的情况下，制作简易警示牌、 围栏，加强绿化防护管理工作，使绿地基本无破坏，践踏及公用现象， 绿化完好率为 X%。  　　环境卫生方面，我们针对小区环境逐步完善的情况，大家齐动 手定期、不定期组织进行大扫除，制定了严格的保洁程序与考核办法， 并对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生 检查工作，保证了小区的卫生清洁美观。  　　小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。  　　为给业主提供一个安全舒适的居住环境，我们狠抓了小区治安 消防工作，对保安人员定期进行岗位培训，智能设备操作培训、考核， 制定了严格的岗位考核标准，并坚持每日早操、早会，提高员工的身 体素质与日常工作管理，严格执行了工作程序、巡岗查岗、巡更制度。 要求保安人员认真巡查，文明执勤，礼貌训导，遇到坏人坏事大胆管 理，使去年安全防范工作情况良好。  　　二、今年完成的重点工作  　　（1）熟悉小区各项设施、设备的施工情况；  　　进驻 XX 后，我们为尽快熟悉小区施工情况，设备安装情况， 我处工作人员不怕苦、不怕累，顶着烈日跑工地，爬高楼，掌握了大 量的一手资料，为后期工作打下了坚实的基础，并受到了开发商的称 赞与好评。  　　（2）根据小区实际情况，完成工作预案，提出合理的建议；  　　在熟悉小区各项情况后，我们针对小区的实际情况，完成了小 区各项管理工作预案，如：车辆管理方案，治安管理方案，装修管理 方案等，共计 X 项，并提出合理化建议 X 项，开发商采纳 X 项，即 报奶箱设置在门厅内，安设绿化喷淋系统，部分雨水管接入地下管网 等合理的建议。  　　（3）搞好保安员前期的培训工作；  　　保安工作是物业管理中的窗口，为了保证小区保安前期服务质 量，我处安排保安员提前培训一个月，制定了详细的培训方案与计划 及考核办法，加强保安员的自身素质与业务技能，保证业主入住后有 一个良好精神面貌和业务素质的保安队为业主服务，保安队的工作受 到一致好评。  　　（4）配合开发商的售楼工作；  　　为了配合开发商的销售工作，我处在前期人员不足的情况下， 安排专人在销售部配合售楼工作，耐心解答客户关于物业管理方面的 疑问，制作了二块 XX 宣传牌，宣传本公司物业管理服务工作，并达 到一定效果。我们除派专人配合销售部，全体员工还放弃节日休息， 配合销售部”十一”售楼黄金周的销售工作。我们的工作受到销售部的 肯定和称赞。  　　（5）搞好业主入住前期准备工作，顺利完成交房工作；  　　为迎接业主入住，顺利完成交楼工作，在公司的指导和帮助下， 我们做了大量的前期准备工作，整理准备了大量的入住资料和必要的 文件。如入住通知书、前期物业管理协议等共计 X 项。根据方便业 主、服务至上的原则，我处针对小区的实际情况，合理制定了办理入 住手续的流程，和岗位，设置了业主入住须知，入住手续办理流程图， 装修须知，装修手续办理流程图，使业主在办理各项手续中能一目了 然。使交房工作顺利进行，目前办理入住业主 X 户，办理装修手续 户。  　　（1） 树立小区家园化，人性化管理服务理念。  　　进驻 XX 后，我们坚持实施家园化，人性化的管理，”以人为 本”的服务精神；业主的需要就是我们的工作中心，为开展服务，让 业主进入小区感到有一种温馨的感觉，我们开展特殊关照户的服务， 对小区有生活困难的业主，在生活上给予关心与照顾，服务上给予优 质服务，如 XX 业主老公是 XX，因工作长期不在家，家中只有业主 和小孩，针对这种情况，我们对此户进行特殊关照户服务，给其解决 一些生活上的困难，受到业主称赞。除此之外，我们还开展免费代办 服务，如代办电话、宽带、电费储蓄，使业主有一种”有困难，找物 业”的感受，服务工作受到业主良好的赞誉。  　　（2） 搞好维修服务工作  　　维修服务工作是物业管理的一个重要环节，为此我们狠抓维修 工作的及时率和完成率。为了搞好房屋及相关设施的维修工作，我们 紧密地与开发商、施工队、生产厂家联手，确定了维修程序和办法， 圆满完成年前无遗留维修工作的目标。今年共计接到维修投诉 X 起， 完成 X 起，及时完成 X 起，完成率为 X%，及时率为 X%。在公共设 施、设备方面，我们及时定期对各种设施进行保养、检查，发现问题 及时维修，及时处理，如 X 月 X 日，小区蓄水池浮球阀失灵，管理 人员巡查发现后，为让业主正常用水，我们首先是积极的进行抢修， 再通知厂家到场调查原因，保证业主正常用水工作不受影响。  　　（3） 加强小区装修管理工作  　　小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，它涉及到 物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观，这方面我们做了 大量的工作，并根据小区实际情况，与管理要求，我们制定了详细的 管理制度，如装修须知、屋顶花园管理规定等，并坚持每天对装修户 的巡查工作，做好记录，遇到问题及时解决，及时处理，坚持原则。 去年共处理违章施工 X 起，均已整改。保证房屋主体结构完好，在 房屋外观方面，我们坚持制度，保证小区外观整齐划一，完好美观。  　　（4） 认真听以业主意见，及时为住户排忧解难。  　　业主良好的工作建议，管理建议是我们的工作指针。因此我们 做到住户反映的问题认真记录，及时处理，增进与业主间的沟通，耐 心为业主作解释工作，并及时为住户排忧解难，如入住业主车辆停放 问题，业主装修用沙堆放点等问题。我们这种”为业主着想，以业主 为中心”的服务思想取得了良好的效果，受到业主好评。  　　（1） 组织员工进行职工道德与管理技能培训，提高工员工业 务素质。  　　管理处员工的综合素质与物业管理的服务的质量，水平是密切 相关的。根据这种情况，并结合小区大部分都是新进员工，接触物业 管理时间短的实际情况，我制定了详细的培训计划和考核办法，定期 对员工进行思想和业主管理水平的培训，并定期进行保安业务技能考 试，使员工在思想上得到充实，管理技能上得到了提高，去年共组织 人员培训 X 次，技能考核 X 次。  　　（2） 利用先进的管理手段，建立健全科学的管理方式；  　　我们紧跟社会发展步伐，使用电脑，对小区各档案收费帐目、 管理计划等工作进行电脑管理，大大提高了工作效率，使管理处的基 础，工作达到一个新起点，为今后的创优工作打下了坚实基础。  　　搞好对外协调工作是物业管理工作顺利开展的关键，为此，我 们紧密与开发商配合，积极主动与洪山房地局，城管局，电信局联系， 并圆满完成环卫开办；申请门牌、委托合同、服务协议备案，电信局 协议的签定等工作。  　　三、存在的问题和教训  　　虽然，我们在去年的工作中取得了一定成绩，但还有很多需要 完善与加强的地方。第一、管理人员整体素质不高，服务意识不强各 方面考虑不全面，实际处理事务的能力还有待提高；第二，与业主的 沟通不够，了解不足。第三，设备、设施管理力度还需加强，针对以 上几个问题，在二零一六年工作中，我们将吸取经验与教训，努力提 高员工的业主技能与管理水平，把工作做得更好。  　　在新的一年里我们将加快步伐，不断提高自身物业管理水平， 不断完善小区各项管理工作，为使 XX 早日跨入优秀物业管理小区做 贡献，为 XX 物业公司的发展添砖加瓦。  　　物业经理工作总结 篇 2  　　一、全力配合的集团地产开发  　　小区管理品质不断提升今年，为了配合的集团的物业发展，公 司调整了发展战略，奉行“先品牌、后规模”、“把工作重心放在改进 集团开发物业的服务品质”的思路，适度放慢对外拓展速度，集中优 势资源确保为集团开发的精品楼盘提供配套的精品物业管理。为此， 公司进行了一系列的调整：首先强化了领导分工，由总经理直接分管、 各副总协助参与集团开发物业的管理服务工作，并专门设立了集团开 发物业周工作例会制度，缩短发现问题和解决问题的周期；优化人力 资源配置，调换部分管理处负责人；收支实行“取之于集团物业，用 之于集团物业”的政策，作为整体不提利润要求。同时，重点抓好以 下几方面工作：  　　第一，抓好制度建设。制定“封闭式管理规范标准”，以集团开 发物业小区为试点，并向各全委小区全面推广封闭式管理；加强对各 小区的安全评估，对小区内易攀爬部位实施安全防范，采取各项防攀 爬措施；实行管理处主任-安全主管-分队长的安全管理组织架构，安 全总监-安全管理部-安全主管垂直领导，通过测评考核确定安全主管 人选 34 人；通过理论考核和现场实操，从 114 名保安骨干中确定分 队长人选 76 人；根据工作岗位的变化，合理调整，分流保安骨干 18 人，为安全管理工作迈上新台阶打下了坚实的基础。  　　第二，调整保安培训重点，强调保安的敬业精神和纪律性，以 及对值班时各类事件的处理规范，特别是外来人员车辆管理及各种异 常情况的处理办法。全年保安培训时间达 126 小时/人。  　　第三，加强对保安工作和生活的关心。对保安工资实行了大幅 度的调整，解决了保安的社会保险问题，平均增幅达 200 元/人·月； 同时投入 20 余万元资金，完善保安宿舍物品的配置工作；开设公司 职工食堂，解决队员的吃饭问题；配置了报纸、金地期刊、金地物业 报、金地保安园地等报刊杂志，极大地丰富了保安员的业余生活。  　　第四、严肃纪律和检查处罚。坚决执行请销假制度，防止私自 外出；实行严格的查岗查哨和晚点名制度；加大检查督导的力度，查 处睡岗 26 人，脱岗 13 人，其它违纪 31 人；增大处罚力度，受处罚 70 人次。  　　今年，公司全面强化“以业主为中心”的服务意识，率先在深圳 业内提出并推行“7ｘ24”服务模式，力求最大限度地满足业户需求； 推出入户维修免费服务，集团开发物业全年上门维修 4107 次，得到 业主的好评，大大提高了业主对小区服务的满意程度。公司全年组织 了 15 次有关职业技能和行为规范培训，共 28 项内容，培训课时达 56 小时/人。据集团公司三季度对开发物业进行的调查，业主对我们维 修服务的满意程度达到了 100%。  　　在销售配合方面，筹备成立上海、武汉分公司和深圳管理部， 克服非典困难及异地资源短缺问题，全力投入深圳翠堤湾、北京格林 小镇和国际花园、上海格林春晓和春岸等项目的前期介入和销售配合 工作，全面展示金地物业管理良好形象，满足集团地产销售配合工作 的需要。  　　今年，针对北京格林小镇存在的问题，公司先后从深圳总部抽 调 2 名工程师、2 名客服主管、15 名维修人员及 2 名客服人员充实到 管理处，给予人力资源的支持。同时派出客服人员参与和组建应急维 修队，在地产客服中心统一调度下统一工作，全力参与地产维修整改 工作，使小区工作各项管理步入正轨。海景方面，积极配合地产公司 做好业户走访工作，“黄牌”数量从高峰时期的 130 户 270 块，减少到 目前的 2 块（字朝里放置于阳台内），最大限度地降低了在社会上形 成的负面影响，减弱和抑制了对翠堤湾的销售工作产生的不良影响， 有力地配合了地产公司的品牌策划和销售工作。翠堤湾方面，面对销 售、入伙、装修、业主生活同时并存的环境条件，公司全力以赴提供 一流的销售现场管理、入伙前与业主的主动沟通及规范的入伙手续办 理、服务导向的装修管理，尤其是超前做好复杂环境下的封闭式管理 和快速反应的维修服务，使已入伙业主的生活成为潜在客户看得见、 摸得着、信得过的促销样板，使得翠堤湾在 5 月份便基本完成了全年 的销售任务。  　　今年以来，翠盈嘉园、芳邻等 6 个小区先后成立了业主业委会， 金地花园业委会完成改选。金海湾、金地花园、金地翠园等 9 个管理 处完成了物业管理合同的续签工作。金地海景顺利通过安全文明小区 的复检工作；翠堤湾、彩世界、太阳新城小区通过市级安全文明标兵 小区的考评；彩世界通过深圳市物业管理示范小区考评；嘉多利花园 通过广东省物业管理示范小区考评；公司通过质量体系认证复审，同 时被沙头办评为环卫工作标兵单位。太阳新城、嘉多利花园两个小区 清洁工作实施外包；碧华庭居、金地翠园消防系统进行了外包。金海 湾花园电梯签订了外包协议。为公司相关外包工作进行了有益的尝试。  　　二、品牌宣传效应显现  　　今年，为配合公司市场营销工作，公司切实加大了品牌宣传。 根据“管理项目树品牌，顾问项目创效益”的思路，以开发商、中介公 司和物业管理同行为重点宣传对象，一方面打造塑造精品小区，通过 让客户参观小区以及接受业务培训等方式，亲身感受金地物业的管理， 达到业务拓展的目的，仅金海湾花园，全年共接待公司、地产、集团、 置业的参观超过一百批次，参观人数近千人次，同时接待了来自西安、 桂林、洛阳、南京、武汉、石堰等全国各地顾问单位物业公司人员的 实习。另一方面，我们以报纸、广告、参展等多种形式，全方位进行 品牌宣传。XX 年公司共出版《金地物业管理》报 12 期，平均发行 数量为 11000 份/期，发行范围遍及 27 个省市。公司内外部网站在今 年也进行了改版，全年共上传各类文章 616 篇，在报道公司重大新闻 和重要信息、展现公司业务规模和市场拓展步伐、宣传公司业务类型 和服务特色、反映员工思想动态和改进建议等方面发挥了积极的作用。 《金地物业管理信息》也于今年下半年面世，以每 10 天为一期的频 度对外免费推出，目前阅读人次节节升高，反应热烈，要求订阅的与 日俱增，公司的品牌得到进一步的推广。在 11 月底举行的住交会期 间，我们接待了来自全国 28 个城市的 43 批客户，为明年市场拓展打 下了坚实的基础。  　　三、市场拓展频创佳绩  　　XX 年，在抓好集团开发物业管理品质提升的同时，我们还按 照集团领导的要求，丰富公司的物业管理类型，延伸产品线。自去年 实现写字楼顾问管理市场突破后，今年再接再厉，取得了写字楼（万 基大厦）、酒店式公寓（白领公寓）、学生类公寓（重庆学府大道 69 号）以及中心区顶级豪宅（熙园）等业务的拓展，尤其是万基大厦与 白领公寓的接管，实现了该业务市场零的突破，标志着公司产品结构 开始进入真正意义上的调整。  　　今年，公司以品牌求发展，将精力投入到中高档市场的开拓上， 注重项目的投入产出，理性选择合作伙伴，全年新签 22 个项目，其 中：全委项目 6 个，顾问项目 16 个。新拓展项目的管理面积 243 万平方米，其中：全委项目 64.2 万平方米，顾问项目 178.8 万平方 米。目前，公司共接管项目 118 个。其中：全委项目 34 个、顾问 项目 84 个；管理总面积 1648.6 万平方米，其中：全委项目 389.4 万平方米，顾问项目 1259.2 万平方米。  　　至此，公司管理项目已发展到全国 31 个城市，其中今年新拓 展城市 8 个，分别为洛阳、厦门、佛山、宜兴、烟台、潍坊、海口、 镇江。  　　四、管理工作改进明显  　　进一步强化清单式管理，推行月度工作计划考核网上填报和考 核，网上工作日记填报、顾问项目管理信息填报等，规范提升了管理 的力度和效率。  　　完善顾问运作工作指引，强化前方项目经理，后方专家顾问团 的运作，保障并进一步提升项目管理品质。  　　积极搭建金地物业管理网上办公平台，先后开发包括计划考核、 项目管理、物流管理、人力资源等在内的十余个模块，为公司办公信 息化建设奠定了坚实的基础，提升了公司形象和管理效率。  　　加强分支机构财务核算、稽核、审计管理力度，建立了公司经 济效益测算模式、对分支机构业务管理及指导的体系，改变了财务部 原简单的核算职能，确立了财务管理在日常工作中的作用和地位。品 质管理体系的健全完善，作业操作文件体系的修订、品质检查方法的 改进、质量问题的整改跟踪督导，逐步形成兼顾、覆盖各地管理的管 理体系建设。  　　完成会所移交工作，改进会所经营管理，有效的改变各会所长 期亏损的局面，逐步形成良性运作。  　　安全管理工作的改进提高，保安人才的建设、小区封闭式管理 的实施、安全管理垂直管理模式的探讨和尝试，保安员社保、工资改 革、居住伙食条件的改善，推动安全管理的有效实施。  　　小区设备管理模式的探讨和实施，工程部在业务管理地位的明 确，强化了各小区的设备日常维护工作，改善了设备运行效果。  　　狠抓制度执行落实，通过月度工作计划和考核、工作日记、着 装、劳动纪律等的检查，确保公司各项制度得以执行。  　　分公司基础管理工作的强化及区域运作模式的总结。  　　五、人才队伍建设效果显著  　　今年以来，公司就人才引进的渠道和方式进行了探讨，人员招 聘组织、管理的改进，为公司在人才引进特别是高素质人才引进奠定 了基础。一方面立足业绩考核和能力评估，不拘一格，积极选拔内部 人才，共晋职晋级 169 人。另一方面大胆引进外部人才。通过参加现 场招聘会、网络发布招聘信息等手段，共招聘管理层员工 96 人，本 科以上占 31.2 %，其中硕士生 1 人，本科生 29 人；主办以上占 48%，其中主管 11 人，主办 35 人。同时加大对项目管理人才和保安 骨干的招聘力度，共招聘项目管理人员 24 人，保安骨干 20 人。  　　推进保安招聘与基地化建设。通过多种渠道，与多个学校、人 才市场建立了长期合作关系，进一步完善保安的基地化建设，共招聘 518 余名保安员。  　　在公司内部推行三级培训管理，公司级培训共计 16 次；职能 部门组织对口培训共计 24 次；部门内训约计 774 次。管理员培训时 间达 121.5 小时/人年，保安人员培训时间达 126 小时/人。  　　六、企业文化精彩纷呈  　　这里特别值得一提的是，在 XX 年，我们遭遇了前所未有的非 典疫情，在这场没有硝烟的战斗中，我们的管理处广大员工身处战斗 第一线，承受住了巨大的压力，在公司的高度重视与细心指导下，积 极投入到抗击非典的工作中去，以无私奉献的高尚品质，为防抗“非 典”做了大量的工作。如长期坚持对小区进行消杀、消毒，向全体业 主宣传抗“非典”知识，努力为业户创造一个健康安全的生活环境。尤 其是在北京成为非典重灾区，碧华庭居、彩世界管理处分别出现一例 疑似病例的情况下，我们的员工没有退缩，他们克服自身的恐惧，忠 于职守，不顾个人安危，一如既往地坚守在工作最前线，表现出优秀 的职业素养和崇高的思想品质，赢得了开发商和业主的嘉许和赞誉， 也展现了金地物业公司强大的企业凝聚力。  　　物业经理工作总结 篇 3  　　20___年在忙忙碌碌中，在与业主的频繁沟通中，渐渐的就要 过去了，回首这一年的工作，感觉到苦辣酸甜各在其中。这一年的工 作中，在公司的领导下，同事们的支持下和员工的配合下，自己能够 格尽职守，思想坚定，基本完成了属于自己的本质工作和公司领导交 办的临时性工作，现将我们项目部，20___年这一年的工作全面的回 顾一下，具体有以下几点：  　　一、安全工作：  　　在这一年里各方面人员没有出现任何安全事故，唯独垃圾车出 现一些故障，当时是在 3 号楼前装垃圾，装完垃圾要走时，控制器失 灵，造成电瓶车停不住，撞倒了停在旁边车，人员没有受伤，当时我 们就想了各种办法及时解决了，把损失降到了最低。作为一个项目最 担心的就是安全的问题，如果各方面人员平时不注重安全，就会造成 不必要的经济损失。在项目部无论是例会还是培训，第一件事强调得 就是安全问题，希望大家都要重视，尤其是外围的人员和清理垃圾人 员还有维修人员每时每刻都要注重安全。  　　二、环境卫生工作：  　　在这一年里我们卫生方面的工作整体还是受到了业主的表扬， 尤其是卫生城复检的那段时间，组织了各方面人员加强巡视、努力工 作，各方面领导对我们的工作还是满意的。因为项目部这块是一级站， 来检查和参观的领导比较多，大概每个月就能迎接 3、4 次检查，有 时全天都迎接检查。每次接到站里领导的电话时，说有检查团，我们 就安排各方面人员，快速行动，提高卫生质量，男卫生间和站台安排 安保员看抽烟。因为每次来检查的，都非常重视地面的烟头。记得今 年有两次来检查，由于车站这块队员去其它项目支援，没有人员看抽 烟的，检查团提出地面有烟头，说扣项目部的分。当时业主把这样问 题通知我，让我们想想办法，应该怎样做，我听了业主说的问题，我 心里觉的非常不舒服，必定是咱们的工作不到位造成的，因为那段时 间暗访的人员很多。后来想了一个办法让男卫生间保洁员带上禁止吸 烟的标志，看有吸烟的随时招呼一下，前后站台让保洁员每天要勤扫 几遍，因为项目部这个区域要想做到一个烟头没有，非常有困难，必 定是客流量大的地方。  　　每隔 2 个月组织维修员、保洁员进入男卫生间清理顶子和墙砖。 我观察了一段时间这个办法很好，抽烟的少多了，卫生间的异味也比 以前好多了。每次我碰到站长去男卫生间出来时，我都先问一下男卫 生间卫生怎么样，站长还是满意的，虽然简单的一句话，让我对卫生 保洁这块更有了信心。这也是我们项目部，这几年在工作中积攒的各 方面经验，所取得的成绩。因为保洁这块必须做到勤检查、勤监督、 勤指导、发现问题及时处理。不能等检查团或是公司行政部下来检查 在做，那跟本做不过来，必须打持久战，经常保持。做物业这个行业 也没有太大的难度，只要项目部全体员工行动起来，明白业主就是上 帝，因为我们收取业主的物业费，业主提出的问题，就是我们全体员 工存在的问题。从哪方面有问题，要从哪方面想办法解决，不能找任 何理由和借口，或是拒决业主提出的问题，有困难我们自己克服，给 业主一个满意合理的答复，让业主满意、让业主放心，让业主对我们 有一个好的评价，这就是我对我们最大的奖赏。  　　三、维修养护工作：  　　项目部项目最让我头疼的一项工作，尤其是商户的业主，他们 分不清哪些工作是公共部位，哪些是自用部位。不管是哪方面的工作， 只要是打电话，就的立马倒位，如果有其它工作没有及时去。他们就 在电话里不停抱怨，说我们服务不好，交物业费都管做什么，还的耐 心的给业主解释，遇到通情打理的还好说，如果不明是非的人，说话 很难听，每次遇到这方面的问题，想到了忍一下就会过去的，不要和 业主计较。毕竟每天都要和这些人打交道，如果闹僵了，物业费也不 好收，影响公司的利益。  　　由于项目部这块商厅开饭店的很多，排水堵的平凡，基本每天 都要通下水道，有时一两天时间排水都通不开。为了不影向业主正常 营业，就得用污水泵黑白的抽，一直抽到管道畅通为止。有时候接到 电话就得立马安排人员去维修，如果稍晚一点，业主就不满意。总之 这一年当中，维修方面的工作尽可能都让业主满意，尽可能在安排工 作时分清工作的性质，如果急需维修的要马上去，比如跑水、或是电 路有问题，不太着急的活往后推一下，可以缓一缓在去。只有这样商 户对我们的工作安排基本就满意了。  　　四、保安工作：  　　在这一年里安保工作有时做的还不到位，尤其是公寓楼的私堆 乱放、路边的小广告，没有及时的清到位。今年的上半年老队员离职， 基本全是新来的队员，区域熟悉的很慢，有些问题闹不明白，这就需 要我们耐心的指导、检查、监督。要告诉他们对业主说话要注意什么、 巡岗要注意什么，因为车站这快商户随意性很大。如果物业对公共区 域的私堆乱放管得紧，他们就不随意乱放，如果你有几天不去管理， 他们就把物品放在公共区域，这一年因为这些问题也跟业主发生过争 吵，有的业主无论你怎么说，他们都不当回事，没有办法，只有先把 物品拿走替他们保存，等他们想通了再取回，以后业主就不让公共区 域随便乱放了，我们的管理工作也好做了，环境也能有所改变。  　　五、绿化工作：  　　今年的绿化工作做的还可以，春季把所有的柳树的树头截掉， 让重新发芽。今年 8 月份站前广场修地下通道，占了部分绿地，绿地 里有部分树木需要挪，最后组织相关人员将所有树木挪到了指定的位 置。冬季浇水时，由于天气很冷，一旦断水水管容易冻裂，所以只能 昼夜轮流加班浇水，大概一周左右，终于把所有的’草坪浇完。又组 织了人员把所有的柳树刷了白灰，安排人员把所有浇绿地自来水井的 地下总阀门关掉，把水泄了，以面冬季天冷，把自来水管道冻坏，明 年影响浇绿地，今年的绿化工作告一段落。  　　六、收费工作：  　　今年的收费工作不是很乐观，距离收费总额还差很多，这让我 们很着急。收费不乐观，有很多方面因素，有的业主房屋没租出去， 不缴费。有的业主电话号换的频繁，联系不上，上门去收费又不知道 家庭住址。联系上的业主，打电话时说的非常好，说过几天来缴费， 就一直拖着不来。有的业主把收费用的电话号都记下来了，打电话跟 本就不接，尽管是接了，听到是物业的电话，什么都不说就把电话给 挂了。还有部分商厅和公寓没有和物业签合同，他们不认可物业服务。 还有部分业主房屋已经出售了，以前的物业费，现在的业主不认可， 找原业主去要。  　　项目部整体无论是商厅还是公寓，无论是签合同的、还是未签 合同的，物业基本都在服务，公共区域的工作一直都在做。比如外围 的清扫、生活垃圾的清运、排水管道、化粪池的清理。这些工作每天 都在做，如果不做的话，影响缴费的业主。给他们服务，他们不积极 的缴费，有时候也非常气愤，不缴费的业主不给他们服务，但又一想 如果不服务，就形成恶性循环，就更不好收费了。这让我们的工作又 是着急、又是气愤，还没有太好的办法，只能靠法律手段维护我们的 利益。  　　七、生活垃圾：  　　项目部的生活垃圾非常多，以前有部分商厅没有开业，还好一 点，现在基本都开业了。每天的垃圾都能达到 7、8 车，有的业主乱 扔垃圾，遇到刮风时，垃圾满大街乱飞。影响保洁质量，给保洁员增 加了工作量，尤其是上级下来检查时，无论是城管或是街道的，都要 提前打电话说垃圾一定要清到位。总之这一年里，为了把垃圾能及时 的清理干净，让业主满意，想了各种办法。尤其临时工老王这块非常 辛苦，平时没有休班，有时起早或贪晚，只有春节安排调休几天回家 过年。但他从来没有一点怨言，也没有过抱怨。  　　20___年这一年的工作，让我体会到了做物业行业的苦处和难 处。尤其是担任项目部负责人，这一年经历了许许多多这样那样的问 题，让我真正感受到身心疲惫，酸甜苦辣，每天的工作压力很大。就 怕是稍有疏忽，业主对我们的工作就不满意。但又一想，不要过于担 心，每天要对自己工作有信心，让员工对工作有信心，就能顺利的完 成各项工作，取得一定的成绩。  　　物业经理工作总结 篇 4  　　今年份调入物业管理处任职物业部经理以来，我努力适应新的 工作环境和工作岗位，虚心学习，埋头工作，履行职责，较好地完成 了各项工作任务，我们校区的物业管理取得了辉煌的成绩，下面将任 职来的工作情况汇报如下：  　　一、自觉加强学习，努力适应工作  　　我是初次接触物业管理工作，对综合管理员的职责任务不甚了 解，为了尽快适应新的工作岗位和工作环境，我自觉加强学习，虚心 求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法，现已基本胜任本职。 一方面，干中学、学中干，不断掌握方法积累经验。  　　我注重以工作任务为牵引，依托工作岗位学习提高，通过观察、 摸索、查阅资料和实践锻炼，较快地进入了工作情况。另一方面，问 书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。在各级领导和同事的帮助指 导下，从不会到会，从不熟悉到熟悉，我逐渐摸清了工作中的基本情 况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点。  　　二、心系本职工作，认真履行职责  　　(一)耐心细致地做好财务工作。自接手管理处财务工作的半年 来，我认真核对上半年的财务账簿，理清财务关系，严格财务制度， 做好每一笔账，确保了年度收支平衡和盈利目标的实现。一是做好每 一笔进出账。对于每一笔进出账，我都根据财务的分类规则，分门别 类记录在案，登记造册。  　　同时认真核对发票、账单，搞好票据管理。二是搞好每月例行 对账。按照财务制度，我细化当月收支情况，定期编制财务报表，按 公司的要求及时进行对账，没有出现漏报、错报的情况。三是及时收 缴服务费。结合的实际，在进一步了解掌握服务费协议收缴办法的基 础上，我认真搞好区分，按照鸿亚公司、业主和我方协定的服务费， 定期予以收缴、催收，xx 年全年的服务费已全额到账。  　　四是合理控制开支。合理控制开支是实现盈利的重要环节，我 坚持从公司的利益出发，积极协助管理处主任当家理财。特别在经常 性开支方面，严格把好采购关、消耗关和监督关，防止铺张浪费，同 时提出了一些合理化建议。  　　(二)积极主动地搞好文案管理。半年来，我主要从事办公室的 工作，的文案管理上手比较快，主要做好了以下 2 个方面的工作：一 是资料录入和文档编排工作。对管理处涉及的资料文档和有关会议记 录，我认真搞好录入和编排打印，根据工作需要，制作表格文档，草 拟报表等。二是档案管理工作。到管理处后，对档案的系统化、规范 化的分类管理是我的一项经常性工作，我采取平时维护和定期集中整 理相结合的办法，将档案进行分类存档，并做好收发文登记管理。  　　(三)认真负责地抓好绿化维护。小区绿化工作是 10 月份开始 交与我负责的，对我来讲，这是一项初次打交道的工作，由于缺乏专 业知识和管理经验，当前又缺少绿化工人，正值冬季，小区绿化工作 形势比较严峻。我主要做了以下 2 个方面的工作：一是搞好小区绿化 的日常维护。二是认真验收交接。  　　三、主要经验和收获  　　完成了一些工作，取得了一定成绩，总结起来有以下几个方面 的经验和收获：  　　(一)只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能尽快适 应新的工作岗位  　　(二)只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环 境中保持好的工作状态  　　(三)只有坚持原则落实制度，认真理财管账，才能履行好财务 职责  　　(四)只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做 好。  　　四、存在的不足  　　由于工作实践比较少，缺乏相关工作经验，20xx 年的工作存 在以下不足：  　　(一)对物业管理服务费的协议内容了解不够，特别是对以往的 一些收费情况了解还不够及时;  　　(二)食堂伙食开销较大，宏观上把握容易，微观上控制困难;  　　(三)绿化工作形势严峻，自身在小区绿化管理上还要下更大的 功夫  　　五、下步的打算  　　针对工作中存在的不足，为了做好新一年的工作，突出做好以 下几个方面：  　　(一)积极搞好与公司、业主之间的协调，进一步理顺关系;  　　(二)加强业务知识的学习提高，创新工作方法，提高工作效益;  　　(三)管好财、理好账，控制好经常项目开支;  　　(四)想方设法管理好食堂，处理好成本与伙食的关系;