水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告 67页

水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告目录前言1第一章项目总论1一项目名称1二项目地点1三建设期限1四项目承办单位1五项目定位1六形象定位1七资金来源1八建设规模九主要经济技术指标1十编制依据及范围第二章项目建设背景及必要性和可行性分析1一、项目建设背景1二、项目的必要性1三、项目的可行性1第三章拟建地址的建设条件1一、项目所在地概况1二、项目现状分析1第四章工程建设方案1一、指导思想1二、设计原则1三、规划目标1四、规划方案1第五章项目发展分析1一、发展条件SWOT分析1三、开发思路1四、目标市场定位1第六章环境容量及客源市场预测1一、环境容量预测1二、客源市场预测1第七章生态环境保护措施第八章消防与安全保卫措施一、景区防火1二、景区重力灾害防治1三、景区治安保卫1四、景区医疗救护设施设置1第九章投资估算及资金筹措1一、投资估算1二、资金筹措1第十章效益分析1一、景区盈利模式1..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告二、经济效益分析1三、社会效益分析1四、生态效益分析1第十一章项目风险分析1一、主要风险因素的识别1二、规避风险的措施1第十二章研究结论与建议1..水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告前言近几年来某市旅游事业围绕“旅游活市”的发展思路，克服重重困难，实现了持续发展。但随着越来越高的发展需求，旅游业发展的瓶颈问题逐一凸显出来。丰富的旅游资源、完善的基础配套设施及良好自然生态环境，已成为消费者的首选。所以整合旅游资源，打造精品旅游项目已迫在眉睫，依托某地区内的文化底蕴，凸显地方山水特色风情，已成为打造精品旅游项目的重要途径。本项目注重突出某特色并把地方文化与山水风光有机组合，实行观光和参与相结合的旅游模式，形成该地旅游景色中最有特色或最有魅力的重要组成部分，可以起到强烈的广告吸引和留住效应。依托某湖周边良好的自然环境，丰富的旅游资源，“湖滨观光大道”具备良好的旅游开发条件，发展潜力巨大，并具有良好的市场前景。我单位有组织有关技术人员就开发某水上运动及湖滨景区旅游项目作了深入的调查研究和分析，本着客观、公正、科学、负责的原则和态度，特编写了如下项目的初步可行性研究报告。在此过程中项目有关行政主管部门及有关领导给予了积极支持和大力帮助，在此一并致谢。..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告第一章项目总论一项目名称：某湖滨水上运动乐园综合旅游开发项目二项目地点：某市中捍镇湖滨大道西南方向三建设期限：2012年——2015年四承办单位：某水产食品有限公司五项目定位依托某地区丰富的旅游资源，引用参与式旅游度假模式，以生态化、国际化、和可持续发展的理念规划，开发项目拟建地周边丰富的自然旅游资源。打造地方特色浓郁的人与自然和谐共生的旅游度假精品。六形象定位“湖滨情天地外，东郊景有无中”诠释：身临感受浓浓的水域风情，你会感觉她就是唯一的，也是最让人留念的，达到极目；加之湖滨的景色在山水的怀抱中有一种朦胧美——似有似无，若隐若现，使游览者身处仙境一般。..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告七资金来源本项目总投资20000万元，其中：申请政府投资：2000万元自筹资金（含融资）：6000万元银行贷款：12000万元。八建设规模九主要经济技术指标（一）用地平衡表表1－1项目用地平衡表编号类别数量（亩）用地比例（%）1总项目面积12001002建筑用面积504.23水面面积100083.24绿地面积1008.35景区、广场504.3（二）技术经济指标表1－2项目景区主要技术经济指标编号类别技术经济指标1项目区总面积(亩)12002总建筑面积（m2）150003水上游乐及运动区面积（亩）1000..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告4综合商务中心（亩）505亲水乐园区（亩）506湖滨名品街（亩）507风情一条街（亩）508湖滨游乐园（亩）508建筑密度0.9%9容积率0.0110绿化率82.5%11停车位（个）500九项目编制依据及范围（一）、编制依据1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2011）2、《安徽省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2011）3、《安徽省十二五旅游发展规划》（2011）4、《某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2011）5、《某市旅游业发展总体规划》（2006）6、《某北岸旅游概念规划》；（2008）..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告7、《安徽省环某旅游开发规划》；（2004）8、《某风景名胜区2006-2020总体规划》（2009）9、《某市居巢区旅游十二五规划》（2011）10、《环某旅游度假区发展规划》（2010）11、《国务院关于加快发展旅游业的意见》（2009）；国家、安徽省、某市有关鼓励和发展旅游业的通知、会议文件；国家林业、环保、旅游业及相关产业的政策、标准，安徽省、某市相关的政策、法规和文件；国家工程咨询协会有关编制项目建议书的规定及要求。（二）、研究范围项目建设规模与功能用途、项目开发与运作模式、工程设计方案、环境保护、项目开发、消防安全、项目组织与管理、投资估算和资金来源以及效益分析等进行研究，并提出研究结论和建议。..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告第二章项目建设背景及必要性和可行性分析一、项目建设背景某市“十二五”旅游产业发展的主要任务是：一、优化配置旅游资源，完善旅游空间布局。二、争取某湖滨旅游产业发展取得大突破。高质量、高水平规划景区景点，全面提高旅游服务质量。以“休闲度假、康体养生”产业为重点，突出“区位、气候、生态、山水、红色、地热”等地方特色，着力建设“康体天堂、休闲湖滨”旅游品牌。某湖滨集休闲度假、康体健身和红色文化生态体验等旅游活动于一体，不仅符合某市的旅游发展规划，而且具有很好的开发价值和市场前景。在各种政策的扶持和指导下，根据项目拟建区的自然资源优势和区位条件及某市旅游业发展态势分析，某湖滨景区通过观光休闲项目以及各种特色的参与性体育运动休闲项目启动旅游市场，逐步把项目区产品推向市场。最终实现从湖滨观光型旅游向休闲度假健身型参与式旅游的转变。二、项目的必要性某市人民政府把发展作为强市富民第一要务，某..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告市水上运动及湖滨景区旅游项目的提出，就是充分发挥本地优势，突出地方特色。实施可持续发展战略，培育新的经济增长点，着力解决人民脱贫致富的问题，以及满足社会、经济需要的重大举措。某旅游业滑坡不在于宣传促销不力，其根本症结是产品老化、单一，从而引发出环环相扣的关联问题。时代的发展和市场供求的变化决定了某旅游业已不可能再凭单一的牡丹奇花去再创昔日的辉煌。虽仍是某旅游业中的一个基础产品和重点产品，但已不是龙头产品和拳头产品。某旅游业必须从体制改革、资源整合、招商引资、旅游产品创新、培养人才、提升档次、增加卖点、迎合休闲旅游、度假旅游和会议旅游的时代需求等各个方面科学有序而又大刀阔斧地推进，方能重振雄风，再现辉煌。根据某旅游资源的价值及其开发潜力，加上政府的信心与全市人民的努力，某的旅游业完全能够再度兴旺起来，以新的产品和好的效益去赢得更大的市场。所以本项目建设是必要的，其必要性体现在如下几个方面：1、水上运动及湖滨景区项目开发建设是某市经济快速发展的需要。今日某在改革开放政策的指引下，全市各项事业都取得了长足的发展。随着旅游业的兴起，旅游产业被列入某市新的经济增长点受到党委、市政府高度重视。积极招商引资，大力发展旅游业，已成为某市经济发展不可缺少的一部分。2、是国家产业结构调整政策的需要..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告某市经济属农业型的结构，虽说近几年我们尽了最大力度重视农业这个基础产业的发展，但由于诸多原因，农业带来的经济效益仍是十分有限的。某市的现状迫切需要进行产业结构的调整，加大招商引资力度，发展旅游业，将为某市提供新的产业支柱。3、是充分开发利用旅游资源，加强生态环境保护的需要。某湖滨附近地貌多样，以滨水缓坡地带为主，具有丰富的自然资源和深厚的文化底蕴，多少年来一直被弃置，资源得不到开发利用，生态环境得不到保护和治理。该项目的建设，使某市的旅游资源得到充分开发利用，既改善了生态环境，又开发了一个新的旅游景区。4、是社会发展和改善人民生活水平的需要当前，随着社会对精神文化的需求，随着社会经济的发展，随着人们生活水平的不断提高，追求高尚、健康、优雅舒适，多层次多内涵的观光休闲与旅游正成为一种时代气息的生活方式，回归大自然、瞻仰革命前辈风采已成为当代人们生活的主流和发展方向。我市在这两方面有独得的优势，某水体及湖滨景区项目的开发是社会市场经济发展的需求。5、是发挥本地资源优势和地方特色，创造财富的战备选择。某市的发展仅仅依赖农业是远远不够的，必须大力发展第三产业，有这样丰富多彩的旅游资源不利用、不开发，是一种极大的浪费，因地制宜，建设符合大众消费的旅游区是对资源的合理利用，是实事求是的必然选择。..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告综上所述可以看到，某市发展旅游业有很多优势和机遇，某山水及湖滨景区项目的建设只要在明确某市旅游发展动力的基础上，采取有效的对策，确立合理的发展战略和目标，利用好资源和区位条件，就能达到满足市场需求，构建有益于某市旅游业快速有序发展的旅游产业体系的目的。所以说某水上运动及湖滨景区项目的建设是必须的。三、项目的可行性1、优越的区位优势，丰富的自然资源和红色文化资源为旅游开发奠定了坚实的基础。2、项目基础牢固，前景广阔，发展空间大，风险系数小。由于与某“天下第一奇花”—银屏牡丹、中庙姥山岛、紫薇洞旅游专线不远，所以客源充足，用以作为休闲娱乐、民族文化教育、避暑、度假的市场前景广阔。同时，其电力、水资源和通讯生活设施到位为项目开发提供有力保障。3、与现时代人们的生活方式相适应。随着人们经济收入的增长，素质的不断提高，对精神生活的需求日益增大。追求文明、向往高位的生活方式越来越成为一种潮流，这样为项目的开发提供了可持续发展的空间。4、从市场经济上来讲，项目的开发克服了随意性和盲目性，只要抢得市场先机，一定会给当地的经济带来腾飞。..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告综上所述，只要因地制宜、合理布局、科学规划、有效开发有效资源，它将成为投资见效快、风险系数小、可持续发展的好项目，项目建设是必要且可行的。第三章拟建地址的建设条件一、项目所在地概况某市居于皖中盆地、某之滨，某被誉为全国“五大淡水湖”..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告之一。东有南京，南接芜湖，西连合肥。市辖无为县、庐江县、和县、含山县及居巢区（原巢县）。某市旅游区具有良好的旅游资源基础，利用自然水域发展湖滨旅游的区位优势明显，特别是与其靠近的南京市是六朝古都，芜湖是古代四大米市之一，合肥位居长江流域武汉经济圈和南京经济圈的中间地带，为某发展跨境旅游提供了有利条件；加之相邻的江南风光和黄山两大旅游热区的辐射和带动作用对某市旅游业发展产生强大的联动作用。项目位于某市中捍镇湖滨大道西南岸。与周边的中庙姥山岛、银屏山牡丹花、紫薇洞、亚父公园构成了一个比较集中的景观带。紫薇洞暨双桥洞位于某市西北一公里，洞内夏无酷热，冬无严寒，洞穴以奇、险、幽见长，融自然、人文景观为一体，环境优美、空气清新，成为人们休闲度假、避暑疗养之所。亚父山公园，位于市区的东部。居市区3公里，园内有亚父亭、范增墓，拥有古朴、古树名木、珍稀植物、奇石珍宝等生态园林景观。银屏牡丹旅游区坐落在某市城区南郊。奇花——千年白牡丹，怪洞—仙人洞，古寺—龙兴寺，名亭—牡丹亭浑然一体山。四周山清水秀，郁郁葱葱，环境幽雅，视野辽阔。高耸挺拔，雄伟壮观，气势恢宏。中庙姥山岛位于某的湖心，是湖中最大的岛屿，距某某市40公里，山体植被丰茂，覆盖率达80%..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告以上，以黑松、毛竹、杉木、板栗林为主。山呈椭圆形，远看是三山，近瞧有九峰。河流、湿地、田园交叉，具备开发旅游房产、观光休闲景区的潜力。从整体上看，此项目景观带将成为某市的一道风景线,而某水域及其周边的湖滨景点还处于开发规划阶段，是发展某旅游业的重点项目；分开来看，各景点在内容和侧重点上各不相同，有效的形成互补和联系，共同推动某市旅游业的发展。“某湖滨水上运动乐园综合旅游开发项目”规划区域资源丰度较高，人文资源和自然资源相得益彰。二、项目现状分析（一）地形、地貌及环境条件拟建场地长条形，地势平缓，部分为空地，海拔1049—1133米。现状地形大体西低东高，大部分为山林地形，东部最高点海拔1133米，局部地势比较陡。土地利用类型主要包括林地、山地、道路以及未利用地等类型，以山林地及未利用地为主。基地内地貌比较单一，基本可以分为缓坡地、台地及山地三种情况。临地水域开阔，岸边接地处为缓坡。根据国家建设用地竖向标准，坡度大于25%的地区不适宜进行开发，而通常作为森林保育用地或景观用地。整体来说，生态基础比较好，条件完备，地块降水丰沛，水资源丰富，土壤地质适中，保肥力强，气候适宜，光照充足，地块植被覆盖率较高。（二）水文地质条件拟建场地地层系第四纪（Q..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告）沉积层，表层为耕作土，其余为冲洪积成因的粉质粘土，含砾粉质粘土、砾砂土。地层岩性及厚度相对稳定，无不良地质现象存在。（三）交通条件拟建场地位于某市城区边缘，距巢城约10公里，有一条30米宽的柏油马路可直接进入，项目地点距该马路约1公里，总体情况较好，已改建为景观公路。（四）社会环境条件某市作为某区域中心城市，历史文化底蕴深厚，旅游景点多、但规模小、点面杂，缺乏能利用某湖光山色，民族文化体育于一体的标志性景区。自然景观主要有：姥山、亚父山、鼓山、卧牛山、龟山、凤凰山、紫薇洞景区、银屏山景区、半汤温泉、东庵森林公园等。人文景观主要有：中庙、文峰塔、昭忠祠、银山猿人遗址、某水下古（城）遗址、放王岗、温家套惨案遗址、李鸿章家族当铺、冯玉祥旧居、李克农故居、张治中故居等。本项目的实施，对某的经济社会发展、旅游功能的完善和知名度的提高产生较大影响，受到社会各方面的关注。（五）公共设施条件拟建地点已纳入某市城区规划，道路、供电等外部条件已具备，只需在原有基础上稍加完善，供水、排水需根据需要，建设给排水系统。（六）综合评价..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告结合某市社会经济发展的特征和“十二五”发展规划，该项目有几方面的有利因素：一是近年来某市经济发展速度明显加快，招商引资政策优惠，城镇化水平日益提高，旅游资源十分丰富，存在着良好的发展基础条件；二是目前整个某市范围内缺乏具有现代气息，融民族文化体育的休闲娱乐旅游设施，存在着投资建设的市场契机；三是市委、市政府及相关部门非常重视这一项目的建设。总之，该项目是一项能较快占领市场，获取良好回报的较佳的投资行为。第四章工程建设方案一、指导思想1、以市场为导向，把环境效益和经济效益结合起来，首先要保护好风景区的自然环境和资源，成为全人类子孙万代永续利用的财富。..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告2、要保护自然资源的特色，贯彻“保护、利用、保护”的原则，严禁破坏生态平衡，人工设施必须与自然环境协调统一。3、要具有高质量的环境，采取高标准的建设，满足高层次的游览，适应高效益的旅游，达到高觉悟的利用，实行高水平的管理，建设一流的风景游览胜地——某湖滨水上运动乐园综合旅游项目。二、设计原则1、市场导向原则：市场是检验产品开发是否成功的试金石，本规划坚持以市场为导向，充分把握市场规律，了解市场消费特征和趋势，进行旅游产品设计和相关产业链的配套规划，以保证项目赢取相当的市场份额。2、突出特色，打造精品原则：把项目置于某市乃至安徽省旅游度假区的全局考虑，打造精品旅游路线中的某片区旅游规划。打造以休闲、观光、度假、购物、参与健身活动、领略山水风情为主题的旅游线路。3、整体协调原则：规划设计自然化、文脉化、人性化、可持续性。4、建设规范原则：严格按建设程序办事，按自然规律和经济法则管理项目；工程建设严格执行国家建设部、发改委、环保局等相关强制性规范、规定。5..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告、经济促进原则：项目开发建设与推进城镇化建设、市域经济发展相结合，促进民族地区经济腾飞。6、环境保护原则：在项目规划过程中，坚持以保护为前提，保护与开发利用相结合，确保当地旅游资源和生态环境的良性循环。三、规划目标以市场导向为原则，以“以人为本”为指导思想，明确景区今后一段时间内的发展定位，从资源的可持续性、形象的品牌性、旅游管理的先进性出发，通过政府主导下的跨越式大旅游总体发展战略和相关策略的实施，将某水上运动及湖滨景点旅游项目建设成为景区重点突出、旅游主题鲜明、创新能力强、产品丰富、市场发育良好、运行有序、管理规范、服务精良、社会认同度和美誉度高、产业拉动力大、综合效益好的旅游强市和国家级优秀旅游区，从而实现对资源的积极保护和旅游产品结构调整和品质的提升。四、规划方案（一）功能分区根据功能分区整体结构追求旅游区生态环境、社会经济和旅游利用综合功能的最优化，保证旅游地的可持续发展的特点，“某水上运动及湖滨景区旅游项目”以突出“运动”为主体，将地方风情，湖光山水、度假购物、观光休闲穿插于其中，形成了..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告“一基地、一中心，二街一环线”的功能分区，即：“一基地”—--水上运动基地在项目地点水上区域岸边设有浅水码头（港口）、“未来水世界”亲水乐园----游艇、碰碰船、滑水、水上蹦床、水球等，做到“凭波碧水心自爽，老少皆宜都开心”。湖面水域设有水上运动项目----水上摩托艇、帆板、帆船等，利用某的内陆湖水域，全力打造安徽省水上运动项目基地，同时结合某地区的地方风俗，举办一些群众性的水上运动比赛----划龙舟等。“一中心”——综合商务中心处于整个项目的中心区域，其中设有商务接待中心、游客接待中心、中心广场、休闲游乐中心、水上乐园、风味小吃餐饮等。该区域是湖滨景区的主要商务、休闲娱乐场所，主要突出轻松愉悦的氛围，景观上给游人一种“满园深浅色，照在绿波中”的视觉享受。..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告“一环线”——景观游览主道湖滨景区主要游览路线呈环状设置，将景区内主要景点串联起来，游人可通过步行、自行车、观光电瓶车等形式游览景点。“二街”——湖滨名品街、地方风情街。湖滨名品街：目前某市商业以综合商业街为主，商品中高中低档混编，没有明显的区分，定位高端的购物街区尚属于市场空白区，湖滨名品街可以打造成某名品街的标杆。湖滨名片街一旦形成品牌，对景区人脉形成极大推动。1、游客接待中心——兼有导游服务、咨询、管理、摄影、医疗救护等功能，为是L长形建筑，总面积660平方米。2、商品销售中心——作为旅游纪念品和土特产品销售地点。设置在游客接待中心西侧兼顾公交车和自驾游两类旅游群体的需要，面积667平方米。..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告生态风情街：以生态保护为主，培育绿色环境概念。作为自然环境来管理，向游客提供户外娱乐活动和简朴自然的设施，控制机动车道的通行。用一种最原生态的景观亲近游人，使人“回归自然，返璞归真”。游客在林中的游览活动区，包括快活林、林间休憩、户外自助休息区（帐篷服务等）、游客留念林。1、快活林——在林间辟出一定的区域，开发参与性较强的休闲性旅游项目。如改变传统杨树林的种植方式，设置迷宫式或曲线式种植，游客可以空中悠游、林中攀爬、自行车（1人、2人、多人）林间穿行、树上寄居等，在此尽情享受意杨林带来的快乐。林间休憩——设置林间休闲小木屋多处，每处20－35平方米，提供茶水、棋牌等服务；在快活林的过渡地带设林下散步道、休息座椅、小亭子、垃圾桶、厕所等。2、户外自助休息区——以游客中的时尚消费者为服务对象，提供帐篷、野营装备服务等。..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告3、游客留念林：在周围山林稀疏区域开辟一片区域作为游客留念林。游客可以购买树种亲自栽种，并制作牌子识别，已达到游客到此一游的心态，又环保、又有收益。个人可以种下“爱情树”、“友谊树”、“亲情树”等，单位团体可种下“全家福”、“企业林”、“知音林”等。留念林平时由开发商或农场统一照料和管理。4、管理服务用房——林间游憩区的服务管理设施，面积36平方米。（二）景区的主要建设项目1、中心音乐广场：面积14536平方米，是项目景区的中心活动场。在专题活动期间是开幕式、闭幕式的主会场。其内建有景颇族的目瑙纵歌场和傣族的龙亭。目瑙纵歌纵歌是德宏景颇族的传统节日，一般在农历正月十五日举行，节期四至五天。泼水龙亭是傣族泼水节标志，每逢傣历六月中旬，就是了傣族送旧迎新的泼水节。节日前夕，男女青年将上山采摘鲜花树枝编织成花水树，届时全部傣族人民将围绕这个泼水塔及花水树尽情唱歌跳舞，并相互泼水祝福吉祥如意。游戏简单而热情高，遍及全国各地，大人小孩都可以参与。在整个景区中可以说是一个热点，也是景区收入的一个主要点。3、藤球场：面积962..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告平方米，傣、景颇族风格。藤球运动是两队隔网竞赛的运动，是一项观赏性、竞技性很强的项目。藤球的体积小、重量轻，要用脚去支配和控制球，但技术动作比足球更加精确、高难，主要针对青少年，不仅增加体魄，还具有很大的挑战性，学习工作中的一切烦恼在这里都可以尽情的释放，明天一定会更美好。6、游乐场：面积64631平方米。配备基本的娱乐设施，如疯狂老鼠，激流勇进，滑梯，过山车，碰碰车，章鱼（转的那种），海底世界，云霄飞车等等。以碰碰车为例：坐上碰碰车，你就成了最酷的车手。踩住脚底的动力按钮，握紧方向盘，尽情体味那碰撞的快乐吧!当两辆车相撞，你肯定会来不及多想，“嘭”的一声，碰出的是清脆的笑声，刚才还在为白天工作烦恼的你会笑得非常灿烂！7、中心广场：面积9072平方米。位于水上乐园和游乐场中间，起组织交通作用，是人群驻留的场所，起交汇、缓冲和组织人流的作用。..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告8、民俗博物馆：面积3391平方米。建筑外观应能体现主要五个民族的建筑特色，功能分区要合理。9、景观喷水池：面积366平方米，营造优美环境。10、小广场：面积3193平方米，起休闲集散作用。11、水榭：面积1485平方米，创建生态园林的特质。..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告12、停车场：面积3770平方米。位于公园入口区和生态农业观光区。（三）各类旅游基础设施规划由于项目区规划建设范围较大，基础设施投入占景区的总投资额比重较高，前期建设规划必须将基础设施投入与土地整理考虑周全。目前，该景区自然资源还没有深入开发，土地资源丰富，首先要解决的是旅游道路基础设施和旅游配套设施建设，从而带活项目区范围及旅游公路沿线的土地价值升值，用土地整理撬动资本运作，提高投资收益回报。1、道路基础设施生态旅游道路设施规划主要是对外交通、游步道、停车场建设等。（1）对外交通从市中心到景区交通便利，道路交通设施状况良好。可以通过滨湖大道直达景区；还可以选择合裕路——中捍大街——滨湖大道——景区。..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告（2）内部交通A：车行道①规划一条围绕景区的环线车行道，即入口—休闲娱乐中心区—民族文化风情区—生态观光林区—民族文化展示区—入口的游览道路，长3494m。车行道主要功能是联系各主要景点，并兼顾车行和人行，引导游人游览旅游区，为旅游区建设、管理和居民生活提供便利的交通运输条件。②主要车行道路面宽10m，以柏油路面为主。B：游步道充分体现生态发展原则，保护环境和景观，力求交通步道尽显景区的景观特色。主步行道指主要游览人行道，要求能够通达景区内的所有设施和景点，营造一个流畅的绿色通道系统，主步行道路面宽5m，次步行道路面宽3m，纵坡宜小于18%，纵坡超过15%的路段，路面应作防滑处理。纵坡超过18%宜按台阶或梯设计，应作防滑处理，并设置护栏设施。主步行道路面铺设宜采用石板、卵石、砾石或木栈道修筑。C：停车场规划2个生态停车场，一个在民族文化风情区西南面，60个车位；一个在公园管理办公区，50个车位。（3）游线组织入口休闲烧烤少数民居区博物馆风味小吃餐饮休闲娱乐中心..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告民族文化风情区生态观光林区民族乐器演奏场出口二、绿地系统规划设计从生态系统的连续性、开放性和多样性的特点来确定绿化规划的原则，建立点、线、面结合的绿化系统，形成人、建筑、自然形态相依，文脉相通，相互交融的景区绿化系统。（一）配置原则1、生态保育和植树造林兼顾，保持植被的多样性，因地制宜地对现有植被进行调整改造，形成完整的植物生态系统和景观富于变化的植物群落体系。2、严格尊重植物的生态要求，采用乡土植物品种，充分利用现有的野生植物品种，以减少养护费用，形成可自然演替和可持续的生态系统。3、营造自然成片林带、农田果园种植带、滨水湿生植物等绿化景观，利用林木形成层次丰富的空间变化，为旅游者提供丰富的空间体验。4、在绿地布局上，讲求以成片的植被景观为基础，以小片的种植为点缀，并考虑季相、林相的变化，注重与色叶林的协调与搭配，使四季有不同的植被观赏景观，以形成优美的观赏林。5、加强绿化规划与其它系统规划的协调发展，并考虑绿化空间与景区内外道路网、水系的衔接。（二）规划内容..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告规划根据点、线、面结合的绿化系统模式，考虑人、山、水、城、林之间的相互融合，营造绿林掩映、草木葱郁、花香四溢的原生态景观。保留现有的树林，作为背景林营造绿色的大环境。在景区内增加开花、色叶树种，种植于道路两侧、主要节点处及主要设施周围，形成季相变化丰富多彩的景观。结合生态岸线，融景观、游憩、认知于一体。选用色叶林和姿态优美的树种，四季花卉与花灌木相搭配，滨水地带多选用湿生植物。在山地设景观步行道，宜加强其自然平静的气氛，设计野趣之路。在布置乔木时应选择树姿自然、体型高大的树种。同时，要有自然点景，如散置于路旁的石块等。三、水、电、通讯配套设施（一）规划依据国家相关规定及规范标准:1、城市给水工程规划规范GB50282-982、城市工程管线综合规划规范GB50289-983、风景名胜区规划规范GB50298-1999（二）给水范围给水范围为整个规划区内的公园管理办公地区、生态烧烤区、民俗博物馆和风味小吃餐饮、厕所等需水单位。（一）给水规划1、给水水源由景区东侧已建供水管线供给。2、供水管线主要沿主要道路边缘布管。..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告3、根据建筑群体规划布局，消防用水与生活供水管道相结合，在供水管道上设置室外消火栓。120米设置一个室外消火栓。根据具体情况，也可直接采用天然水（经初步净化后建蓄水池）作为消防和灌溉与绿化用水。4、配水管道除在管道交叉口处设置闸门以外，在接户管和消火栓等处亦需设置给水闸门。（二）排水规划1、排水系统（1）排水系统采用“因地制宜、就近分散排放”的原则，旅游区内雨水、污水实行分流排放。（2）雨水工程规划原则是就近排入自然水体，以减小雨水管渠断面、长度及埋深。雨水管渠沿规划道路铺设，收集雨水排入水体。由于长江流域雨水量大，故管径也大，为减少管道埋深，可以采用盖板边沟，以减少管道埋深。（3）污水排放根据具体情况采取了分块布管、分散处理、就近排放的污水规划方案，分别设置小型生活污水净化装置，污水净化后分别就近排入水体或用于景观灌溉用水和农业综合利用。远期集中收集，统一处理。（4）污水管道一般采用混凝土管，雨水干管DN600，支管DN300-400，雨水管道的设计重现期为1年，生活污水管为DN400..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告。污水管道结合地形沿规划道路敷设，靠重力自流排放，受地形限制不能靠重力自流排放的污水，设置污水提升泵站排入污水管，管道需设置检查井，除在管道交叉、变径、变坡等处设置检查井以外，在管道直线段亦需设置检查井。（三）电力、电讯规划1、电力系统（1）以景区主干道为主线引入供电线，并配置总开关和分段控制开关，景区内供电电缆采用地下敷设，可敷设在道路人行道下或路旁绿地内。10KV电缆可采用沟槽或电缆沟式敷设，10KV电缆以直埋设为主。（2）路灯和广场照明，可采用专线供电、分段控制，必要时，可设置室外箱式变电所，每座容量不大于50KVA。路灯线路采用套管埋地敷设。主要道路采用3.5m高传统庭院灯，安装间距20m左右，光源为高压钠灯；步行道采用0.5-1.0m高草坪灯，安装间距6m左右，光源为节能灯管；在各人流集中的场所，设高杆投光灯，照射道路广场，以保证游人夜晚游玩时所需要的照明；主要广场照明可采用高杆钠灯照明，照度达到40勒克司，停车场和路灯照度达到15—20勒克司。道路及环境照明采用手动和时间两种控制方式，并可按照不同的照明种类、用途分别控制。2、电讯系统（1）以景区主干道为主引入线，并在景区内适量布置磁卡电话和公用电话，各管理用房均需设置内部办公电话和适量公用电话。同时在旅游区主要区域均应设置必要的邮政信箱设施。（2）增设电话交换机，装机容量不小于300线。..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告（3）各景区采用交接箱、主干市话线用电缆管道，配支线用市话电缆直埋地下。旅游区内通信线路采用全塑通讯电缆，穿厚壁难燃PVC管埋地暗敷。（四）管线综合根据有关规定和当地情况，规划在主干道断面上管线排列分别是给水管、雨水管、污水管，电力线、电话线、有线电视线。各管线之间的间距应符合有关规范的要求。各管线与建筑物、构筑物和行道树之间依规范要求保持一定的防护距离，以满足技术、卫生和安全等要求。当各种管线交叉碰撞时，设计和施工必须遵守以下避让原则：（1）管径小的让管径大的；（2）压力管让自流管；（3）可弯曲的让不可弯曲的或难弯曲的；（4）施工工程量小的，让工程量大的；（5）电源线与电话线交叉时，电源线在下。..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告第五章项目发展分析一、发展条件SWOT分析（1）优势(Strengths)——区位优越。交通便利，景区所在地位于银屏牡丹-紫薇洞-中庙姥山岛观带上，距离城市中心区仅10公里左右，毗邻湖滨大道观光旅游度假区，具有优越的区位优势。——政策支持。某地区制定了“旅游强市”的发展路线，着力建设“康体湖光、休闲某”旅游品牌。本项目的建设为某市旅游业的发展提供了有力的支撑条件。——自然旅游资源丰富。某水域水文气候条件适合水上游乐运动项目的开展，项目地势平缓，地质构造稳定，不存在影响本项目安全性的裂缝、地震等问题。（2）劣势(Weaknesses)——项目拟建地旅游项目开发处于初级阶段，旅游服务设施薄弱，旅游产业体系尚不完备。——项目地山林地较多，水体复杂，给施工增加了一定的难度，施工进度延缓。——项目的基础设施量比较大，建设周期长，回收期长，资金投入困难。..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告（3）机遇(Opportunities)——内需的崛起和运动休闲旅游产业的蓬勃发展，将给旅游业带来巨大的商机，尤其是在某市及周边城市居民对休闲度假需求不断增加的背景下，将给景区带来巨大的商机。——旅游业发展的宏观背景良好，在安徽省大力发展旅游业的背景下，项目依托丰富的旅游资源和有利的政策条件给项目景区的旅游发展提供较好的发展机遇。——某、合肥环某对接，环某观光大道即将建成，是本项目发展的最大商机。——项目周边某区域湖滨大道的开发建成可以给本项目依托建设提供服务设施，节省了大量的建设资金。（4）威胁(Threats)——景区。——旅游区之间的竞争。一方面是安徽省内同一层次旅游区之间的竞争（如江南等地），也面临着旅游后发地区的竞争。由于区域经济发展，在景区内也面临旅游业与其他产业的竞争。——利益平衡问题，涉及各个利益主体的利益。（5）分析结论上述分析表明，本项目景区具有良好的自然生态环境、拥有较优越的区位市场条件并迎来了良好的发展机遇，但同时也存在不足并面临挑战。某市政府必须高度重视和大力扶持某..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告水上运动及湖滨景区旅游项目的发展，应紧抓机遇，高起点开发旅游产品，建设精品景区，积极塑造个性化的品牌形象，并通过强势的旅游市场促销，现代化的管理手段和先进的经营策略来营造某水上运动及湖滨景区旅游项目发展的整体优势，创造景区新的辉煌。优势区位优越，位于巢湖市银屏牡丹花-紫薇洞-中庙姥山岛景观带上；巢湖地区及巢湖市各方面的政策支持；丰富的民族文化旅游资源。威胁空间竞争与旅游产品的同质化竞争加剧；景区内也面临旅游业与其他产业的竞争；涉及各个利益。劣势项目拟建地旅游项目开发处于初级阶段，旅游服务设施薄弱；道路交通系统不完善；地势复杂，给施工增加了一定的难度。机遇内需的崛起和运动休闲旅游产业的蓬勃发展;文化旅游成为热点；项目周边的巢湖湖滨大道旅游度假区的开发建设给本项目的开发带来了契机。本项目景区应努力变优势为胜势、转劣势为优势、化威胁为机遇、抓机遇求发展，加快景区开发建设，将本项目景区建成巢湖市文化浓郁的精品景区。优机强化优劣转化危劣弱化机威转化..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告三、开发思路1、选准突破“亮点”，实施集中开发选准“亮点”区域实施集中开发，带动周边区域的旅游资源开发，是国内外发展旅游的重要经验。“亮点”的选择要综合考虑各方面的条件，既要考虑交通通达条件、城市的依托性，也要避免简单的城市中心论；既要考虑资源品位和特色，也要注意开发的难度与对周边区域的带动；既要考虑地域文化的积淀、民俗民风的浓郁，也要考虑对自然景观、其他优势资源的依托；既要考虑资源开发的最初引爆点，也要考虑持续发展的效应与后劲。总之，要立足通过一个亮点的突破，实现对一个地区的综合带动，使这一地区尽快成为旅游热线中的一个点、或者一个段、或者一条支线。2、高起点、新思路的发展战略这是宏观层面的发展思路，属于一个地区文化资源开发的指导思想。高起点，应首先是在策划、设计方面，然后是具体的开发，再是相关的配套和管理；新思路，主要是指发展模式、策划理念，并非过于具体的一些方面。一些民族文化旅游资源的开发，可采取经营权有偿转让、宣传促销委托独家代理等方式，也可以采取有关地区、投资者联合开发的方式，也可以保护为切入点实施适度规模的开发。3、突出自然文化资源与地域特色..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告突出自然文化资源与地域特色，是增强旅游产品竞争力的重要方面。如何深入挖掘资源，是一个值得深入研究的问题。一是表现形式。二是地域文化与其他旅游资源的有机组合。三是进行深度挖掘，形成地域文化旅游产品的特色。这三种表现形式，从实际情况出发，无所谓谁高谁低，关键是看对自然资源和地域文化的挖掘和利用深度，也要看自然资源类旅游产品的市场需求。但注意突出特色、提高表现品位、增强吸引力，应是共同追求的主题。4、要认真办好民俗节庆活动民俗节庆活动是民族文化集中对外展示的机会和场合，由于这些活动历史悠久、有深厚的文化底蕴、广泛的群众参与基础，因此，虽然持续时间一般不长，但由于媒体的关注报道、外地游人商旅的参与，成为促销民族文化的一个重要机会。四、目标市场定位（一）旅游市场分析某旅游业一直受到省、市二级领导的高度关注，已经具有一定的知名度。某应以环某大开发、湖滨旅游一体化为契机，最终提高某市的知名度和美誉度。1、需求层面(1)国内休闲旅游市场的持续快速发展巨大的需求首先来自国家旅游业的蓬勃发展。我国是旅游资源大国，正在成为旅游经济强国。到2020..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告年，国内休闲旅游将达到年人均1.2～2次，旅游业成为国民经济支柱产业。届时，政策将更为灵活，行业规则制度将更为开放，刺激国民旅游消费的措施将更多。同时，随着我国人民生活水平的提高，人们旅游活动的参与度明显提高。(2)自驾车旅游市场的成熟（含散客）随着我国经济的飞速发展，尤其是沿海地区经济建设的先行，私家车已经具有一定的数量，自驾车旅游因其自由、新颖、灵活、刺激而受到人们的青睐，以自驾车旅游为主体的散客已经成为新的旅游形式并呈现强劲增长势头，自驾车旅游的黄金时代已经到来。某市恰好位于某两小时旅游圈的中心，游客正好需要休息、补给，在某建立旅游服务中心，可把握自驾车市场的良机。(3)泛长江经济圈的市场潜力近几年，安徽实施向东战略，吸引了沿长江中下游江、浙发达地区的大量资金、技术、人才及客源，促进了安徽制造业、商业、房产业和旅游业的快速发展。随着中国经济的进一步发展，中央提出西部开发战。安徽处于东西交接带，呈东启西，地理位置优越。这些都标志着安徽省将与沿长江区域的各省、市形成一体化旅游圈，并从中获取更多的机遇和客源。(4)旅游业成为社会资本投资热点..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告目前，社会经济的发展以效益为中心，进入多元化的阶段。旅游业因其较佳的效益而得到青睐，社会资本加速流入，其投资、开发和经营得到进一步的放开。随着旅游业对外开放和市场化程度的提高，这一趋势将进一步加强。外资和民间资本将在旅游业投资，特别商业性旅游项目的投资占据主导地位，投资的方式、渠道也将更为多样化。某应健全相关规制，完善社会投资的配套服务，加强旅游项目的协调与管理，降低社会投资的进入门槛，为社会资本大规模进入旅游业营造更加宽松的环境。(5)融入大区域发展的潜力和机会（含城乡建设、市场推广）某的景区不仅是某市的，同时也是某地区的，安徽省的。某区域的环某旅游开发是一盘棋，某的旅游开发要主动融进大区域发展之中，借周边大中城市之力实现双赢。这包括城市规划、政策、社会发展、基础建设、工业园区、城市信息化、房地产开发、推广促销渠道等。以上机遇揽括政治、经济、社会、技术等方面。2、供给层面(1)政策支持：安徽省旅游规划我国在扩大内需、加快经济结构战略性调整中，提出把旅游业作为新的经济增长点进一步发展壮大。安徽省委、省政府明确将旅游业作为支柱产业和新的经济增长点来培育。某市委、市政府对发展旅游业也高度重视，明确提出“做大旅游业，打造龙头旅游项目”，并且已成功地多次举办了某文化旅游节。所有这些，必将为某旅游业的腾飞提供更多的动力和政策扶持。..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告安徽省旅游业在十二五期间将实施“5223”行的计划，即“建设五亿元以上的重大旅游项目200个，实现旅游项目投资总额3000亿以上，2015年旅游总收入达到3000亿元。”安徽将以重大项目建设为支撑，着力打造世界遗产与徽文化旅游、九华山生态与佛教文化旅游、环某休闲度假旅游、大别山彩色旅游等旅游产业集聚区。某市围绕某水域的创新型发展将是安徽省要实现旅游二次创业目标的重要抓手。安徽省旅游发展目标：以建设旅游经济强省为目标，以大项目带动大发展为重点，把安徽建成中国一流、世界知名的旅游胜地，到2015年，主要旅游经济指标在2010年基础上翻一番，接待海外游客突破500万人次，国内游客3亿人次，旅游总收入突破3000亿元，把安徽建成中国连接东西部旅游集散中心，建设成中国和亚洲地区重要的国际旅游目的地。安徽省将重点抓好５个方面的工作：一是突出特色、打造精品，不断增强安徽旅游的吸引力和竞争力；二是创新体制机制，充分激发安徽旅游发展的活力；三是优化结构、开拓市场，全面提高旅游产业综合效益；四是着眼长远、打牢基础，不断增强旅游产业发展后劲；五是搞好结合、提升功能，更好地为经济社会发展服务。(2)环某区域联动某市联合合肥市旅游协作开发某..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告。目的是加强区域旅游合作，扩大旅游市场规模，促进旅游对内对外开放，吸引更多的投资，对实现合作各方的共同发展会起到积极的推动作用和促进作用。协作区内的市县具有地缘相近、人文相亲、民俗相融的优势，而且，区域内旅游资源丰富、类型多样、互补性强，在安徽旅游业中占有突出的地位，在全国也占有重要地位。某旅游区是安徽省重点发展的旅游区之一，重点发展水体文化和山水景观为主，以水上运动、山水风光、度假休闲、乡村旅游和健身游乐为特色的自然文化生态旅游产品。协作区将根据安徽全省旅游产业的总体部署，按照“资源共享、客源互送、线路互推、信息互通、节庆互动、交通互联、争议互商”的宗旨和原则，拓宽合作层面，不断提升协作区的整体优势，共同打造山水文化旅游品牌。(3)某：十二五规划中提出：某旅游要以湖水为依托，以项目为支撑，以文化为内涵，以生态为特色，统筹某北岸和南岸开发，加快环某旅游基础设施和特色基地建设，努力打造融观光、休闲、度假为一体，特性“休闲之都、温泉之乡”为主要内容的国家级环某旅游度假胜地。建设以水上运动、观光度假和康体休闲为核心的旅游强市的发展思路十二五期间，某..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告市将抓住中、西部大开发，实施可持续发展、旅游兴市、城镇化、开放带动等四大战略，建设资源产业、地方工业、绿色产业、旅游业等四大产业，实现建成旅游强市、绿色经济强市、能源建筑建材大市等三大目标。旅游业将是某市重要的支柱产业，建设以某水上运动和康体休闲为核心的旅游强市是全市既定的目标。为此，某设立旅游业领导小组，全市围绕政策、资源开发、环境美化、配套设施、产业布局和景区景点建设的积极性很高，旅游开发、旅游产业培育、旅游环境建设已成为全市人民的共识，各级干部及群众都盼望能够以旅游促进当地社会经济发展，提高各族人民生活水平，推动现代化建设。（二）市场定位1、区域市场定位：某滨水上运动乐园综合旅游开发项目的目标市场以省内项目周边客源市场为主，以国内旅游市场为辅。区域旅游市场定位如下（表7-1）：表7-1区域旅游市场的定位客源市场国内旅游市场定位一级市场（核心市场）某合肥地区及周边地区（重点是都市带）二级市场（开拓市场）除一级市场以外的省外地区，特别是江、浙三级市场（机会市场）除一、二级市场以外的全国其它地区2、细分市场定位：◆..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告消费阶层：主要面向大众的观光运动、休闲度假、商务活动旅游者，兼顾地方文化旅游市场和可转化为观光游客的商务旅游市场；◆出游方式：团队与散客并重，其中散客以家庭出游与伙伴式出游为主，自驾车旅游占有越来越大的比重。◆按职业划分：以公务员、中高收入者、私营企业主、外来投资经商客、教师与专业技术人员、离退休人员为主，兼顾家庭和他旅游者。..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告第六章环境容量及客源市场预测一、环境容量预测1、游路测算法适宜环境容量的估算按以下指标进行：(1)瞬时容量=主要游步道长度/5米间距=3494/5=699人；(2)日容量=瞬时容量×周转率=699×4=2796人。2、面积测算法按旅游区总面积947560m2，容量标准按近郊风景区600m2/人计算，周转率为2，即：最大环境容量（人）={947560（m2）/600（m2/人）}×2=3159(人)根据上述两种方法计算得到的数据进行加权计算，╳╳公园景区最佳环境日容量为：（2796+3159）/2=2978人/日二、客源市场预测1、区域旅游市场背景（1）2008年，全市共接待中外旅游者94.87万人次，同比增长15.3%；实现旅游收入65227.62万元，同比增长16.7%..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告；其中接待国内旅游者93.82万人次，同比增长15.5%，实现国内旅游收入63096.25万元，同比增长17.8%；接待海外旅游者10529人次，同比增长1.7%，实现旅游外汇收入292.67万美元，同比增长1.7%。可以看出，某的旅游市场已初具规模长率高。（2）周边地区巨大的客源市场和出游潜力为景区旅游发展提供了强大的市场支撑。巢湖杭州国家级风景名胜区合肥名胜区胜区江、浙国家级风江南国家级风景名胜区·南京市风景名胜区江南多个省风景名胜区景区邻近多个风景名胜区可直接成为景区重要的旅游客源市场。特别是与其靠近的南京都市圈为某发展跨境旅游提供了有利条件，为景区共享这一庞大的客源市场创造了十分有利的条件。（3）新的旅游需求趋势为本项目旅游区的开发带来了契机。研究表明，未来的旅游需求将呈现以下发展趋势：◆旅游市场大幅度崛起，消费群体进一步扩大；..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告◆旅游需求日益多样化和个性化，旅游者对自然和文化兴趣不断增强，以环境保护为取向的健身旅游、游乐旅游、主题性旅游将成为今后的发展方向；◆旅游者更加注重地方个性和特色，带有主题性、刺激性的景点和具有学习意义的深层次文化旅游，如主题旅游区、主题旅游社区和主题城镇等深受欢迎；◆旅游者的需求结构正在发生变化，传统的观光旅游依然深受欢迎，休闲度假、商务会展旅游正在崛起，游客对旅游产品和旅游服务品质的要求日益提高；◆旅游者的活动模式、行为规律和兴趣点将发生变化，出游次数增多，由团体旅游向个体散客旅游转变，家庭出游、伙伴出游和自驾车成为主要方式，旅游者越来越重视旅游体验，旅游将从被动转为主动参与。上述旅游需求趋势，将对某景区旅游开发产生深远的影响并带来新的发展契机。2、客源市场的现状分析◆某市游客主要来自省外和省内市外的地区。地域比重海外国内省内市内所占比重（%）565255..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告◆旅游方式以散客居多，其次是旅行社组织旅游，家庭出伙伴出游和自驾车成为具有较大潜力的重要旅游方式。国内游客出游方参与式构成分析3、客源市场目标预测充分考虑本项目客源市场的现状、旅游资源禀赋、未来的投资强度和市场潜力，对某的客源市场规模预测如下：..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告第七章生态环境保护措施某湖滨水上运动乐园综合乐园开发项目拟建地区有良好的自然生态环境，是其旅游开发所依托的重要资源，为使景区具有永久的生命力，达到风景资源永续利用和旅游的可持续发展，必须防止因开发建设造成人为的破坏和旅游污染，保护景区的生态环境，保持长期平衡。要做到以下几点：1、合理规划布局，保护生态景观旅游设施和建筑规划设计须遵循“生态为先，尊重自然，融入自然”的原则，做到选址科学、布局合理、利于环保，建筑造型、色彩和选材应尽可能体现生态化，尽量采用地方天然材料或环保材料，以与景区自然环境相和谐与融合，并控制体量，避免对山体、绿地、水面等自然环境构成破坏。2、加强绿化，培育良好的生态环境对近年来破坏了的生态环境进行恢复和改造。对现有树木加强保护，严禁砍伐破坏；对原有的景观效果较差的山体植被进行景观改善，改良林相，已破坏的山体尽快恢复绿化，制止水土流失；在重点景区（点）地段，根据景观文化内涵，进行精致的植物种植栽培，实现绿化、美化和香化；沿公园内水体周围加强湿地植物的种植，营造丰富的生态系统。3、积极预防，有效治理环境污染..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告◆科学开发建设，避免在施工过程中对旅游区生态环境造成建设性破坏，尽量减少工程废渣、污水和噪声对环境的污染。◆加强固体垃圾清运处理，结合旅游区建设设立固定垃圾筒（箱）和垃圾中转站，对旅游区运营后产生的各类垃圾要及时清运处理。◆积极控制废气排放，采用炉罩分离垂直上抽式高效机械排风设施和高位排放等方式，重点对厨房油烟、废气进行控制。◆控制噪声污染，确保旅游区内噪声昼夜平均等效声级符合“城市区域环境噪声标准”GB3096－93二类区标准，夜间平均等效声级符合三类区标准。◆不断改进环保技术，加强景区环境管理，推行景区清洁生产，确保景区环境质量。4、节能降耗，实施景区清洁生产通过设计生态建筑物，运用自然采光与通风，选用高性能低能耗产品（如节能灯），合理配置设备，采用节能技术、推行节约资源和循环使用等多种措施，实施景区的清洁生产，减少旅游开发对生态环境的负面影响。5、加强环保教育，强化环境管理..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告大力加强对开发经营者和游客的宣传教育，提高其环境保护意识，将他们培养成能够自觉维护生态环境，主动参加保护生态环境的负责任的旅游者和旅游工作者。在主要路口、景点等地段设置警示牌等，门票印制环保口号，发放环保宣传手册、环保垃圾袋等。同时要对旅游区内的湖面、草地、林地、水面的卫生管理，保持区内环境清洁。..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告第八章消防与安全保卫一、景区防火湖滨水上运动乐园综合旅游开发项目景区有茂密的森林，但没有形成防火隔离带，因此森林防火工作任务重，具体防火措施如下：1、采用植物隔离带，空地隔离带或人工防火墙等多种方法，建立防火隔离带体系，预防火灾发生。2、电线等管线全部实现地埋。3、对景区用电、用火的用户进行防火安全知识普及教育。4、教育旅游者严禁随意点火，用火必须注意安全。二、景区重力灾害防治重力灾害主要指滑坡、塌方、山洪、泥石流等灾害。重力灾害防治工作具体措施如下：1、对建设形成的易松动陡坡地段使用挡土墙加固。2、加强生物防治措施，如提高植被覆盖率。3、完善景区排水系统，减少地表径流冲刷。4、狭窄、险峻、难行的景观路，建设稳固的扶手，防止重力灾害发生。..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告三、景区治安保卫1、在主要旅游场所、旅游路段设立电话，用于查询、问询和报警。2、设立旅游区治安办公室，并设置流动治安人员。3、建立治安保卫应急系统。四、景区医疗救护设施设置景区内需配备一个医疗救护中心，配备相应的医疗设备、救护设备及医疗人员，具有处理一般及紧急救护的能力。..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告第九章投资估算及资金筹措一、投资估算本项目采取概算指标法，其指标的确定如下：1、建筑工程：建筑工程造价以安徽地区同类建筑造价为基础，根据水体设计的要求适当提高标准。根据本规划内容，其建设投资项目包括：项目水体运动设施，主要公共服务设施（景区馆场和文化设施、管理设施）、主要基础设施建设（道路交通，供排水，供电）。上述投资不包括土地成本、水域租赁费用、居民拆迁安置、设备费及相关基础设施建设（包括开挖景观湖土石方工程）等费用。详见（表10-1）：表10－1项目景区投资估算表序号项目名称计算依据合价（万元）一景区场馆与文化设施1游客中心与景区管理中心1000㎡2*1000元100.00..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告2风味小吃一条街5900㎡*1600元944.003民俗乐器演奏场1600㎡*3200元512.004民族民居1680㎡*2000元336.005游览休息室933㎡*1600元149.286风情园中心场14536㎡*130元188.977场962㎡*130元12.518场813㎡*130元10.579场3286㎡*130元42.7210游乐场64631㎡*130元840.2011中心广场9072㎡*130元117.9412景观喷水池300㎡*130元3.913小广场3193㎡*130元41.5114水榭1485㎡*130元19.31小计3318.91..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告二基础设施建设1行车路34928㎡*117元408.662游览路10478㎡*110元115.263生态停车场3770M2*130元49.014旅游厕所10万一个30.005垃圾服务收集箱5万一个5.006水电、管线400．00小计1007.93合计4326．84三其他费总费用的8%346.15四不可预见费总费用的5%216.34五总投资4889.33其中，近期投资2445万元；中期投资1467万；远期投资977万元。二、资金筹措资金来源分别为政府投资、银行贷款、自有资金、招商引资等。按惯例，各类资金来源的大致比例为：政府投资17％，自有资金（含融资）33％，贷款50％。即避免贷款比例过大而造成还贷负担过重，又实现了资金滚动开发。..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告其中资金来源如下：政府投资：831万元自有资金（含融资）：1614万元银行贷款：2444万元以上方案是经过论证后得出，在此种比例关系下，二期是在一期实现利润的基础上进行的，由企业依托银行贷款，降低了企业的风险负担，实现了资金的最佳组合和最佳滚动效果。项目的经营过程中，企业需要支付银行贷款利息，这将冲减应纳税费，降低营业成本。银行贷款由企业从利润中逐年偿还本金和利息，从2009年后10年内偿还，其余各投资方的投资将从企业利润分红中逐步偿还，或者股权转让偿还。..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告第十章效益分析一、项目盈利模式要实现项目效益合理的最大化，既要内部挖掘潜力，延长游客逗留时间，丰富活动内容，增加盈利性项目，有效控制成本，实现项目景区收入内涵式增长，又要对外开拓市场，拓展产业，实现景区收入外延式增长。1、深化观光型盈利模式。以满足游客需求为前提，丰富观光内容，强化旅游特色，增加盈利性项目，争取早日从传统的以门票经济为主的观光型盈利模式向多元经济为主的综合型盈利模式迈进。2、完善综合型盈利模式。充分利用景区旅游文化和环境所产生的诸多衍生功能，形成了以运动、游憩功能为基础，其它功能为延伸的综合性、多元化的收入模式。一方面，要加强运动式旅游产品的设计，形成情境氛围，引导游客参与，同时要增加外围服务、旅游工艺品等收入点，营造旅游购物氛围，促使游客在体验、观赏的过程中，主动的、自然的、愉快的进行各类消费，增加旅游收入；另一方面，要进行休闲旅游产品设计，增加休闲旅游的收入；此外，要充分发挥景区的文化内涵和社会功能，拓展旅游产业链，积极开拓..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告住宿、会议、旅游商品生产与批发销售、文化传播、旅游地产等相关产业，丰富景区多样化的良性收入结构。3、拓展品牌盈利模式。通过开发品牌系列产品和延伸产品，拓展品牌产业，不断发展放大品牌效应、扩充、提升景区的产业收入链，形成多元化收入的商业运作体系。为某湖滨旅游景区效益的提升和谋求更大的发展开辟广阔的天地。二、经济效益分析旅游区经营收入的测算依据是类似旅游开发项目的市场调查资料、旅游管理机构统计资料等基础上进行分析、预测得到的数据。经营收入的估算只考虑景区内旅游产业的收益，不考虑旅游经济的乘数效应及对某市相关产业的带动。1、根据游客规模预测，2011年游客量约20万，2012年游客量约30万，2014年游客量约40万，2020年游客量约60万。2、门票价格2013-2014年80元/人次，2015-2016年100元/人次，2017-2020年120元/人次。3、餐饮消费近期人均15元，中期30元，远期50元。4、休闲娱乐收入近期人均30元，中期50元，远期100元。5、购物收入近期30元，中期50元，远期80元。6、交通费用规划期内20元/人次。表11－1湖滨水上运动乐园综合旅游收入估算表（单位：万元）..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告20132014201520162017201820192020门票价格预测3030404050505050门票收入3603486097831196137815591776餐饮1201604205401320152017201960休闲娱乐1201604205401650190021502450购物1201606308101980228025802940交通120160210270330380430490总计870101823292983752675088489966从表中可以看出，本项目的开发大大加快了某市经济的发展，预计投资商在6-8年的时间可全部收回投资。三、社会效益分析某湖滨水上运动乐园综合旅游景区的开发建设，有利于促进某市旅游产业的发展，对调整与优化产业结构，增加就业机会，改善投资环境，提高地区知名度，促进某市旅游资源的开发利用，对经济的发展将起到极大的推动作用。同时，项目景区的建设有利于创造富有景观特色和休闲机会的人居环境。1、本项目的开发，为某市旅游业增加了一个新的特色度假区，形成了某市比较集中的生态旅游景区，带旺某市各旅游景点和宾馆旅行社，进而促进某市的商业流通和社会就业。据测算，项目景区直接收入每增加1元，能给相关行业带来近5..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告元的间接收入。游客在旅游过程中的购物、娱乐消费将进一步促进第三产业发展和工农业产品的销售；2、项目的开发，将有助于塑造某市的地区形象，改善某市的投资环境，促进招商引资；3、本项目景区的开发，有助于某市的经济和社会发展；有助于某市旅游业形成新热点，增强某市对外界的旅游吸引力。四、生态效益分析某湖滨水上运动乐园综合旅游景区的开发，将把自然生态的保护与旅游资源的开发很好地结合起来，这不仅符合可持续发展的要求，而且还能同时满足旅游者的需要，对促进生态环境的保护和优化具有重要意义。第十一章项目风险分析一、主要风险因素的识别经分析，本项目的风险因素有：1、技术风险..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告技术方面的风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定性。2、工程风险工程风险主要包括方案、施工与工期等存在各种不确定性给项目带来的风险。3、环境影响环境影响方面的风险主要指工程建设期对周围水资源、森林植被、自然环境等产生的负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量投资进行治理等。4、组织机构组织机构方面的风险主要指项目组织设置方案不适于本项目的建设或运营，项目法人代表、企业管理层不能胜任项目的组织与管理等，影响项目的实施。5、投资估算风险投资估算的风险主要来自工程方案变动的工程量增加、工期延长，人工、材料、机械台班费、各种费率、利率的提高，征地及拆迁工程量增加和单价的提高。6、融资风险本项目投资大，具有一定社会公益性，投资回报主要的反映在经济效益、社会效益、和生态效益方面。7、经济风险..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告经济方面的风险来自投资或后期运营费用的增加，使项目维持运营成本达不到预期目标。8、经营管理风险项目部门设置和制度建设，提高效率和降低成本的原则，管理要规范化和制度化。要根据市场的变化和内部实际情况，及时完善和修正经营战略，促使经营战略符合实际并切实可行。9、政策风险政策是一种保障，也是一种风险。加强应加现状及趋势的分析，跟踪国际、国家相关政策动态，合理评估相关政策对项目建设及运营的整体影响。本项目正处在国际金融风暴的萧条时期，金融危机所带来的风险不仅影响到中国，也影响到本项目的开发建设和运营的各个方面。10、财务风险投资中应摸清调查核实实际情况，取得第一手资料，将预测建立在坚实可靠的基础上，建立╳╳公园景区建设和运营良好的成本控制和财务管理制度。二、规避风险的措施1、项目开发建设风险对策（1..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告）规避项目开发建设风险，主要应坚持按建设程序办事，是按照自然规律和经济法则管理基本建设的一项根本原则，也是项目科学决策和顺利实施的重要保证。根据我国的建设经验，并结合国家经济体制改革和投资管理体制深化改革的要求及国家现行政策规定，本项目的工程建设必须遵循建议书阶段、项目可行性阶段、设计文件阶段、建设准备阶段、建设实施阶段、竣工验收和后评价阶段，有步骤、循序渐进地按照项目建设各阶段的工作要求进行。每个阶段都包含许多不同的工作内容和环节，并按照它们本身所固有的规律，有序有机地联系在一起，形成一个循序渐进的工作过程。（2）加强项目管理。包括做好项目建设计划、项目招投标、项目建设进度安排、项目建设组织、工程管理监督；做好项目开发建设的外部协调等。（3）加强项目风险管理由于建设项目具有对人、财、物等各项资源的需求量巨大；实施周期长、经济风险和技术风险大、涉及范围广等众多因素。不可避免地会遇到许多诸如政治、人文、物价、气候等不可抗拒或不可预见的事件。这就要求参建各方对建设风险要有清醒的认识，采取切实有效的应对措施加强自身的风险防范能力和承受力。工程项目投资的成功往往依赖于对风险的认识和管理。因此，风险管理活动应从工程项目决策阶段开始。另外从科学决策的角度来看，在项目立项之前必须对拟建项目经济与技术方面的风险进行识别、分析和评估，以辅助决策者进行决策，尽早采取防范措施来避免、转移和减少风险的发生。同时也是符合我国基本建设程序要求的，对防止投资失误，有效利用资源，减少风险损失具有十分重要的指导意义和现实意义。 ..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告由于风险管理活动中需要的预测、分析方法比较复杂，需要高深的专业知识，因此将专业咨询机构引入风险管理活动，发挥专业咨询工程师的优势和特长，与项目风险管理人员一道开展风险管理是非常有益和必要的。2、项目开发资金风险对策除用好省、市的专项补助外，可积极多方筹措建设资金。包括：（1）积极向公共服务部门宣传本项目的发展远景，全面强化招商引资力度，创新引资方式，吸引国内外资金来投资发展项目。（2）合作开发或向国内外金融机构融资。（3）盘活土地资产。（4）开拓其他融资渠道。第十二章研究结论与建议一、结论本项目是某市人民政府的重点项目之一，随着潞西孔雀湖度假村项目的开发，某湖滨水上运动旅游综合旅游开发项目建设项目是符合省、市对旅游业的发展方向的。具备了良好的建设条件，在经济、社会、资源、环境等方面具有较好的综合效益，具有开发的充分必要性，此项目建设可行。..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告1、本规划准确地对景区进行了定位，丰富了民俗文化，这对某市乃至整个安徽地区旅游业都具有较大的影响。2、根据某湖滨旅游资源单一的问题，在本次规划中通过对湖滨的规划设计，预把该景区打造成为某湖滨观光大道的经典景区，使景区升级换代，从单一的观光旅游型转为集观光、商务、旅游和休闲度假为一体的综合型旅游景区。为游客提供观赏、娱乐、享受一体的旅游环境。3、本项目规划实施后，可产生一定的带动作用，主要带动周边社会经济的发展，生态环境效益明显，社会效益可观。二、建议旅游业是一个关联度大、带动力强、受益面广的产业，涵盖吃、住、行、游、购、娱等方面，又属于典型的劳动密集型产业,就业门类多、容量大、门槛低、包容性强，对不同层次的劳动力都有需求，能够提供多样化的就业机会，对于项目地区人民快速致富能起到积极作用。因此，建议开发单位和政府应相互配合做好如下事项：1、建议成立统一领导小组，由政府分管领导牵头，组织规划、旅游、国土、建设、环保以及各级政府主要领导成立工作小组，负责涉及景区事宜的协调与处理，全力保障景区的规划建设顺利进行。2、统一规划、分期实施的策略，整个景区的投资建设具有长期性、复杂性的特点，必须得到全方位的理解、支持与协助。..\n水上运动乐园综合旅游开发项目初步可行性研究报告3、应通过政府争取银行给予贷款上的支持，还可申请国家专项资金，全力推动景区的建设。4、应积极加强区域旅游合作，形成片区整体优势。..