物业管理基本制度与政策讲义 第23讲第二节建设用地制度与政策 7页

第二节　建设用地制度与政策大纲要求：建设用地使用权出让；建设用地使用权划拨。《宪法》、《物权法》和《土地管理法》规定了我国现行土地所有制的性质、形式和不同形式土地所有制的适用范围，以及土地的使用管理制度。本节所称的建设用地制度与政策，仅包括国有土地中的建设用地制度与政策。现阶段，按照国家有关规定，取得建设用地使用权的途径主要有：(1)通过行政划拨方式；(2)通过国家出让方式；(3)通过房地产转让方式（如买卖、赠与或其他合法方式）；(4)通过土地或房地产租赁方式。本节主要介绍通过出让方式和行政划拨方式取得建设用地使用权的相关制度和政策。知识点一：建设用地使用权出让（常考点）建设用地使用权出让，简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（一）土地使用权出让的主体土地使用权出让的主体，包括出让方和受让方。《城市房地产管理法》规定，土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。土地使用权的出让方是国家，具体由市、县人民政府土地管理部门代表。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。土地使用权受让方是土地使用者，具体可以分为公司、企业、其他组织和个人。（二）土地使用权出让的方式（常考点）根据《城市房地产管理法》和《招标拍卖挂牌出让国有建设土地使用权规定》规定，我国现行国有建设用地土地使用权的出让方式有四种：招标、拍卖、挂牌和协议出让。 在具体实施土地使用权出让时，由国有土地代表按照法律规定，并根据实际情况决定采用哪种方式，对地理位置优越、投资环境好、预计投资回报率高的地块，一般应当采用招标、拍卖或者挂牌方式；对于公益性和政策性项目，可适当采用协议方式。1．招标出让招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，在规定的期限内由符合受让条件的单位或者个人（受让方）根据出让方提出的条件，以密封书面投标形式竞标某地块的使用权，由招标小组经过开标、评标，最后根据招标结果择优确定中标的土地使用者的行为。招标出让方式，有利于公平竞争，主要适用于需要优化土地布局，以及重大工程的较大地块的投资项目。2．拍卖出让拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。拍卖出让方式引进了竞争机制，排除了人为干扰，政府也可获得最高收益，有利于增加财政收入。这种方式主要适用于投资环境好、盈利潜力大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。3．挂牌出让挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。4．协议出让协议出让国有土地使用权，是指政府作为土地所有人（出让人）与选定的土地使用人（受让人）磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。协议出让方式主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非营利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目。采取协议方式出让土地使用权的出让金，不得低于国家规定的最低价。以协议方式出让土地使用权，没有引入竞争机制，不具有公开性，人为因素较多，因此对这种方式有必要加以限制，以免造成不公平竞争、权力寻租及国有资产流失。（三）土地使用权出让的年限 土地使用权的最高使用年限，是指法律规定的一次签约出让土地使用权的最高年限。土地使用权年限届满时，土地使用者可以申请续期。出让土地使用权的最高年限不是唯一年限，具体出让项目的实际年限由国家根据产业特点和用地项目情况确定或与用地者商定，土地使用权出让的实际年限不得高于法律规定的最高年限。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（注）按照出让土地的不同用途，规定了各类用地使用权出让的最高年限：(1)居住用地70年；(2)工业用地50年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(4)商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综合或者其他用地50年。（四）土地使用权出让合同建设用地使用权出让，应当签订书面出让合同。2008年，国土资源部、国家工商行政管理总局制定了新的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，用于规范和指导国有土地使用权的出让行为。土地使用权出让合同一般包括以下几方面的内容：(1)出让土地的位置、面积、界线等土地自然状况；(2)出让金的数额、支付方式和支付期限；(3)土地使用期限；(4)建设规划设计条件，也称使用条件；(5)合同双方的权利和义务；(6)定金及违约责任。（出让方两项权利）一是受让方在签订土地使用权出让合同后，未在规定期限内支付全部土地使用权出让金的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿； 二是受让方未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，出让方（土地管理部门）有权予以纠正，并根据情节轻重给予警告、罚款，直至无偿收回土地使用权的处罚。（出让方两项义务）第一，按照土地使用权出让合同的规定提供出让的土地使用权；第二，向受让方提供有关资料和使用该土地的规定。（受让方三项义务）第一，规定期限内支付全部土地使用权出让金；在支付全部土地使用权出让金后，依规定办理登记手续，领取土地使用证。第二，依土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。第三，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应该征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金并办理登记。取得土地使用权后，土地使用人依法享有土地占有、使用和收益的权利。土地使用人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施，但不得改变用途，如需要改变应当经有关行政部门批准。建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同，使用期限由当事人约定但不能超过建设用地剩余期限。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。知识点二：建设用地使用权划拨（一）建设用地使用权划拨的含义建设用地使用权划拨，简称土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制，土地使用权不能进行转让。（二）土地使用权划拨的范围 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》提出，严格控制划拨用地范围，推进土地资源的市场化配置。依据《划拨用地目录》，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：(1)国家机关用地；(2)军事用地；(3)城市基础设施用地；(4)公益事业用地；(5)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；(6)法律、行政法规规定的其他用地。（三）土地使用权划拨的管理《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对划拨土地使用权的管理有以下规定：1．划拨土地的转让划拨土地的转让有两种形式：一是报有批准权的人民政府审批予以转让的，由受让方办理土地出让手续，缴纳土地出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。凡向国家上缴土地收益的，仍按划拨土地进行管理。2．划拨土地使用权的出租房产所有权人以营利为目的出租，应当应将租金中所含土地收益上缴国家；用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行租赁；租赁时间超过6个月的，应签订租赁合同。3．划拨土地使用权的抵押划拨土地使用权抵押时，其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值。因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。 4．擅自转让、出租、抵押行为的处置对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。5．国企改制中的划拨土地处置对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处置，将原无偿无期限变有偿有期限。下列情况应采取土地出让或出租方式处置：(1)国有企业改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团；(2)国有改组为股份合作制的；(3)国有租赁经营的；(4)非国有企业兼并国有企业。6．划拨土地使用权的收回国家无偿收回土地时，对地上物应当给予补偿。国家无偿收回划拨土地，主要有以下七种原因：(1)因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的；(2)为了公共利益和城市规划要求的；(3)司法部门没收财产而收回土地使用权的；(4)土地使用者自动放弃土地使用权；(5)未经原批准机关同意，连续2年未使用；(6)不按批准用途使用；(7)铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。多选例题1.根据《城市房地产管理法》和《招标拍卖挂牌出让国有建设土地使用权规定》规定，我国现行国有建设用地土地使用权的出让方式有四种：()。a．招标出让b．拍卖出让c．挂牌出让d．协议出让e．行政划拨答案：abcd