2023国家开放大学电大专科《物业管理法规》期末试题及答案（试卷号：2224） 3页

2023 国家开放大学电大专科《物业管理法规》期末试题及答案（试卷号： 2224 ） 盗传必究 一、 选择题（在所给出的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在题后的括号内。少 选、多选、错选均不得分。每小题 4 分，共 20 分） 1. 业主的建筑物区分所有权由下列哪些部分组成？（） A. 专有所有权 B. 共有所有权 C. 特有权 D. 成员权 2. 下列属于物业管理法律责任的归责类型的有（）。 A. 过错责任 B. 无过错责任 C. 公平责任 D. 违法责任 3. 下列哪几项反映了 “物业”具有的独特的属性？（） A. “物业”属于不动产 B. “物业”具有单元性 C. “物业”具有空间性 D. “物业”具有环境性 4. 下列哪几项体现了物业管理应遵循的基本法律原则？（） A. 尊重和维护业主财产权利的原则 B. 自治管理、民主协商原则 C. 契约自由、平等自信原则 D. 政府适度监管原则。 5. 下列说法错误的有（） A. 行政诉讼可以进行调解 B. 送达是指人民法院将诉讼文书交给被告人的行为 C. 法院调解有开始、进行和结束三个阶段 D. 仲裁是以不公开审理为主，公开审理为补充的 二、 判断题（内容正确的请在括号中写“对”；内容不正确的请在括号中写“错”，无需改正。每小题 3 分， 共 15 分） 6. 宪法是我国的根木大法，也是制定各层级物业管理法律规范的基本依据。（错） 7. 业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作。（对） 8. 物业服务企业管理物业的基础是委托授权和合同约定。（对） 9. 物业管理服务必须遵循权利与义务相适应的原则。（对） 10.业主手册是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其 他 管理服务活动等方而的行为规范。（错） 三、 简答题（每小题 10 分，共 30 分） 11.简述承担物业管理法律责任的一般构成。 答：（1）行为本身具有可非难性。（3 分） （2） 损害结果。（2 分） （3） 因果关系。（2 分） （4） 行为人心理主观过错状态。（3 分） 12.简述物业服务企业的职责范围。 答：（1）物业的验受接管义务。（2 分） （2） 对共用物业的维护、管理义务。（2 分） （3） 建筑物及其设施的保养、维修义务。（2 分） （4） 环境清洁、美化义务。（1 分） （5） 安全保障义务。（1 分） （6） 合同约定的其他义务，比如提供小区的交通便利等。（2 分） 13.物业服务合同的法律特征。 答：物业服务合同属于无名合同；（2 分）物业服务合同是_种以物业管理关系为标的的合同；（2 分） 物业服务合同实现了所有权与管理权的分离；（3 分）物业服务合同既是诺成、双务、有偿合同。（3 分） 四、 论述题（本题共 20 分） 14 .试论物业管理纠纷的起因及其防范。 答： 物业管理纠纷的起因分析（8 分） （1）立法工作滞后，物业管理法规立法层次低，内容混乱，缺乏权威性。（2）开发商前期遗留的问 题引 发了后来物业管理的矛盾。（3）缺乏完善的市场竞争机制 o （4）物业管理的服务概念没有建立。 物业管理纠纷的防范措施（10 分） （1）完善相关立法工作。（2）加大行业规范化管理力度。（3）培育和完善物业管理市场，把物业管 理纳 入市场运行的轨道。（4）业主和物业公司通过签一份具体明确、内容详尽的物业管理合同来规范双 方的行 为。（5）进一步规范政府行为。 以上内容应当结合实际展开一定的阐述，每要点 2 分，共 18 分。卷而清洁度 2 分。 五、案例分析题（本题 15 分） 15. 2010 年年初，李先生买了一套幸福花园的商品房，约定一年后交房。该楼盘的开发商 A 公司、B 物 业公司与李先生签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定由甲方（即 A 公司）选聘 B 公司对楼盘提 供 物业服务。 协议中写着：前期物业管理费自甲方通知乙方（即李先生）入伙之日起计算，如乙方未入伙或未人住 期 间的物业费由乙方金额承担（本条所称入伙,是指业主或使用人收到书面入伙通知并办理完结相应手续, 业 主或使用人收到入伙通知后在限定期限内办理相应手续的，视为入伙），乙方入伙之日，物业服务公司 先 预收一年的物业管理费，以后物业管理费每半年收一次。入伙后，属于业主空置房的由业主全额交纳物 业 管理服务费。 2011 年 7 月 8 日李先生到幸福花园办理交房手续，A 公司确认李先生已按合同约定付清了相关费用，并 委托 B 物业公司办理物业登记及交付手续，但 B 公司要求李先生必须先预交物业费才能给钥匙。因双方 就 先交物业费还是先交钥匙的问题产生分歧，故李先生未能取得房屋钥匙。 这样一拖就是 5 年，2016 年李先生实在等不及了，就到 B 公司打算预交一年的物业管理费，然后收 取 房屋钥匙，但 B 公司一定要李先生交 2011 年 7 月至今的物业费才能给他房屋钥匙。李先生认为自己一 直 没有入伙，不同意交 2011 年 7 月至 2016 年房屋空置期间的物业管理费。 问题： （1） 李先生要解决与 B 公司的纠纷有哪些途径？ （2） 物业服务协议中“前期物业管理费自通知被告入伙之日起算，业主收到入伙通知后在限定期限 内 办理相应手续的视为入伙，乙方入伙之日，物业服务公司先预收一年的物业管理费”的条款效力如何？ （3） 本案应如何处理？ 答：（1）可以通过协商、（1 分）调解、（1 分）仲裁，需要李先生与物业公司达成同意仲裁的协议、 （2 分）诉讼（1 分）等途径维护自己的合法权益。 （2） 该条款无效。（1 分）物业服务协议中有“前期物业管理费自通知被告入伙之日起算，业主收到 入 伙通知后在限定期限内办理相应手续的视为人伙，乙方入伙之日，物业公司先预收一年的物业管理费" 的 约定，该约定属于格式条款，按照该约定，不论因为何种原因，只要甲方通知乙方入伙，则乙方就要缴 纳 物业管理费，该条款免除了己方责任、加重了对方责任，且与〈物业管理条例》的相关规定相悖，故该 条 款应属无效。（3 分） （3） B 公司应当将房屋钥匙交给李先生，（3 分）并旦不能收取李先生 2011 年到 2016 年李先生收到 房 屋钥匙前的物业管理费。（3 分）