浙江电大房地产估价试题库模板 49页

浙江电大房地产估价试题库模板 判断题 一般来说，资产的产权边界清晰，所有权、使用权和租用 权等权利比较容易界定。√ 通常一个国家对土地利用的限制主要包括：对土地权利的 设立和行使的限制、对房地产相邻关系的限制以及对土地使用管 制的限制。√ 不同地域，由于地理位置及社会经济条件的差异，不仅使 土地构成的诸要素的自然性状不同，而且人类活动的影响也不 同，从而使土地的结构和功能各异，最终表现在土地质量的有限 性上。× 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性， 在经济学上又被称为不动产。√ 建筑物的产权边界是比较清晰的，即所有权、使用权或租 用权等。× 根据形态上的差异，地产可分为有形地产和无形地产。√ 房地产的投资性和消费性不易区分，一般认为，在房地产 价格长期上涨的情况下，其体现出更具有消费性，反之则常被视 为投资工具。× 市场上不可能有两宗完全相同的房地产。√ 不论以何种面积计算的房地产单位价格，都不能反映房地 产价格水平的高低；只有房地产总价才能说明房地产价格水平的 高低。× 使用权是由一个权利束组成的，是占有权、使用权、收益 权、排他权、处置权、抵押权等诸项个别权利的总和。× 由于房地产是不可移动的，所以在交易过程中不可能进行 实物的转移，而是交换房地产的所有权、使用权、收益权等权益， 所以房地产价格是一种权益价格。√ 房地产价格是人们和平地获得他人房地产所必须付出的代 价，是房地产的经济价值（交换价值）的货币表现。√ 某宗房地产目前的市场 价为 800 万元，现探测到其地下拥 有铁矿资源，估计价值高达 1000 万元，则该房地产的价格可达 1800 万 元。× 两宗实物和权益状况相同的房地产，如果所处位置、交通、 周围环境、景观、外部的基础设施和公共服务设施等区位状况不 同，价值就可能会有很大的差异。√ 房地产估价时，实地勘察应由估价人员独立完成。× 地价是地租的资本化。√ 土地的供给弹性较小，甚至土地的自然供给是完全无弹性 的。√ 成交价格会围绕理论价格而上下波动。× 房地产市场价格是否客观，需要接受估价价值（价格）的 检验。× 一般来说，一项房地产之所以有价值，是因为预期其未来 能够产生净收益。√ 房地产估价为房地产业务所提供的估价价值是一种专业 化、市场化的咨询服务，估价结果本身并没有强制执行的效力， 估价主体只是对估价结论的客观性负责，而不对房地产交易价格 的确定负责。√ 在现实经济生活中，每个房地产拥有者都试图在法律允许 的范围内充分发挥房地产的潜力，争取最佳的使用方式，以取得 最大的经济利益。√ 估价通常求取的是估价对象在某个特定时间上的价格，而 且这个特定时间并可以是估价人员随意假定的× 替代原则又称比较原则，是指进行房地产估价时，依据同 一市场上具有相近效用的类似房地产其价格也应相近的原理。√ 一般而言，制订估价作业计划多采用横道图计划技术，以 保证计划的合理与优化。× 办公用途房地产主要勘查产业集聚程度、交通便捷度、区 域土地利用方向、临路状况、宗地形状及可利用程度、公用服务 设施状况、基础设施状况、环境状况。× 估价价值是为房地产业务提供的一个参考价值，最终的成 交价格取决于房地产业务当事人讨价还价的能力。√ 对一个居住小区、一条商业街、一座小集镇、一家大型工 业企业作全部的出让交易估价，这就需要将这个房地产资产作为 一个综合体进行整体估价。√ 房地产单项估价是对可确指的、具有相对独立使用功能的 并能单独界定其产权的单项房地产所进行的估价。√ 房地产整体估价是指对具备完整或相对独立的可确指的、 分割使用功能的房地产作为估价对象的估价。× 地产估价是对土地使用权价格的估算，并以未来价格来反 映土地财富的交换价格。× 合法原则是要说明，估价机构或人员应具有合法的评估资 格。× 按照《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》的定义， 同一供求圈是指与估价对象具有替代关系，价格互相影响的适当 范围，不包括邻近地区和类似地区。× 在市场比较法中，类似房地产是指与估价对象处于同一供 求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相 同或相似的房地产。√ 市场比较法不太适用于房地产市场充分发育、交易活跃的 地区。× 市场比较法适用于公共福利建筑，如图书馆、学校、敬老 院等× 市场比较法依赖于活跃的房地产市场所提供的市场资料和 交易实例，是以发育健全的房地产市场为基本条件。√ 只有在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价 对象房地产相类似的房地产交易实例较多时，市场比较法才是有 效的方法，否则不宜采用。√ 对于某一待估房地产而言，平时日渐积累的交易实例中， 只有少数在估价时点、房地产状况等方面与待估房地产相吻合或 相近，才能作为可比实例。√ 一般选取的可比实例房地产的成交日期离估价时点的间隔 越长，在进行交易日期修正时的准确性越高。× 所谓正常价格，是指在公开的房地产市场上，交易双方均 充分了解市场信息，以平等自愿的方式达成的交易实例价格。√ 格指数有定基价格指数和环比价格指数，在价格指数编制 时，需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基 期的，称为环比价格指数。× 房地产状况修正，是将可比实例在其房地产状况下的价格 调整为在估价对象房地产状况下的价格。√ 在实际估价中，权益状况修正遇到最多的是土使用权年限 修正。√ 间接比较修正法是以估价对象的房地产状况为基准（通常 定为 100 分），将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分。× 市场比较法根据与估价对象在同一供求圈范围内且成交日 期与估价时点接近的类似房地产的成交价格来求取估价对象的 市场价值，并以此为基础来测算房地产计税价值和应纳税额。√ 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该 价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日 期时的市场汇价。√ 成本法是以房地产价格各构成部分的累加为基础来求取房 地产的价格。√ 市场比较法特别适用于评估那些既无收益又很少发生交易 的房地产的价值，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公 楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、 发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特 殊需要而开发建设的房地产。× 在完善、成熟的房地产市场下，土地取得成本一般是由购 置土地的价款和在购置时应由房地产开发商（作为买方）缴纳的 税费（如契税、交易手续费）构成。√ 在估价时利息收益通常按土地取得成本与开发成本之和的 一定比率来测算。× 成本法中所说的投资利息不包括自有资金的利息。× 从估价的角度来看，房地产开发商自有资金应得的利息不 必与其应获得的利润分开，可以算作利润。× 计息方式有单利和复利两种，在成本法中通常采用单利计 息法。× 复利是指以本金加上先前计息周期所累积的利息为基数计 算当期利息的方法。√ 在本金相等、计息期相同时，如果利率相同，则通常情况 下（计息周期数大于 1）单利计息的利息少，复利计息的利息多。 √ 直线法的基本思想是：建筑物在耐用年限内，每年的价值 贬值额是相等的，因此只要将建筑物在耐用年限内总的价值耗损 平均分摊到各年内，即可算出待估建筑物在估价时点的减价修正 额。√ 利率是在单位时间内所得的本金与利息额之比，一般用百 分数表示。× 成本法中的销售税费包括应由买方缴纳的契税等税费，因 为估价中的价值是建立在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易 税费下的价值。× 通常重置价格要比重建价格高。× 工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需有其他专 家（如造价工程师）的参与。√ 估价时点的重新建造成本＝历史成本×估价时点建筑成本 指数÷建造时建筑成本指数√ 开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利 润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商 所期望获得的利润。√ 建筑物折旧＝建筑物市场价值－建筑物重新购建价格× 收益性建筑物的经济寿命，是从建筑物竣工之日开始在正 常市场和运营状态下产生的收入小于运营费用的持续时间。× 估价上的折旧与会计上的折旧是有本质区别的。√ 利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿 命，经过年数应有有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。 √ 重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估 价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所 必需的支出和应获得的利润。 √ 实际观察法不是直接以建筑物的有关年限（特别是实际经 过年数）来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。 √ 新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也 还没有，难以适用市场比较法和收益法。√ 在进行房地产估价时，估价时点也是要根据不同需要而有 所不同。√ 收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产 的价值。通常把收益法求得的价值称为收益价格。√ 资金的时间价值又称货币的时间价值，是指将来的资金比 现在同样多的资金具有更高的价值× 收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。√ 收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准 确地量化。√ 对于收益年限较长的房地产，有时不是按其收益年限来估 价，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期间的净收益 和持有期末的价值，再将它们折算为现值。√ 运用成本法估价，核心是预测净收益。× 净收益＝运营费用－有效毛收入 × 运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出 发的，包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地 产改扩建费用和所得税。× 对于有抵押贷款负担的房地产，运营费用不包括抵押贷款 还本付息额是以测算包含自有资金和抵押贷款价值在内的整个 房地产的价值为前提的。√ 净收益占有效毛收入的比率称为净收益率（net income ratio，NIR），它是运营费用率的补集，即： NIR＝1－OER√ 营业型房地产的最大特点是，房地产所有者同时又是经营 者，房地产租金与经营者利润没有分开。√ 在求取净收益时只要求取有形收益，不需要考虑各种无形 收益× 实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直 接用于估价。√ 从投资角度来说，当租约租金低于市场租金时，房地产的 价值就要高一些；相反，当租约租金高于市场租金时，房地产的 价值就要低一些。× 所谓风险，是指由于不确定性的存在，导致投资收益的实 际结果偏离预期结果造成损失的可能性。√ 从全社会来看，报酬率与投资风险负相关。× 累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两 大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方 法。√ 直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除 以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价 值的方法。√ 资本化率是在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产 的未来预期收益转换为价值的比率。√ 由于直接资本化法需要预测未来各期的净收益，从而较多 地依赖于估价人员的主观判断，并且各种简化的净收益流模式不 一定符合市场的实际情况。× 不论有无租约限制，租金均应采用正常客观的市场租金。× 采用假设开发法求得的价值称为剩余价格。 √ 假设开发法的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后 的房地产价格 × 假设开发法的可行性主要取决于最佳开发利用方式的选择 和未来开发完成的房地产价值预测。√ 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的 估价。√ 运用假设开发法估价不必考虑资金的时间价值。 × 从理论上讲，传统方法测算的结果比较精确，但比较复杂， 其精确度取决于开发经营期、各项现金流发生的时间以及各项现 金流发生时的数额。× 最佳的开发利用方式就是开发完成后销售时能获得最高的 收益。√ 估算开发经营期可以采用类似于市场法的方法，即根据同 一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经 营期来估算。√ 开发经营期的终点是（假设）取得估价对象的日期，即估 价时点。× 假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒 算法。√ 房地产价格通常有上下波动，在长期内难以看出其变动规 律和发展趋势，但从短期来看，会显现出一定的变动规律和发展 趋势。× 长期趋势可以消除房地产价格的短期上下波动和意外变动 等不规则变动。 长期趋势可以消除房地产价格的短期上下波动和意外变动 等不规则变动。 收益法适用的对象是价格无明显季节波动的房地产。× 运用直线趋势法估价，估价对象或类似房地产的历史价格 的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。√ 运用直线趋势法估价，当时间序列的项数为偶数时，设中 间项的 X＝0，中间项之前的项依次设为-l，-2，-3，…，中间项 之后的项依次设为 1，2，3，…。× 采用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变 动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的幅度大致 接近。× 价格发展速度通常采用环比方式进行比较分析，即以报告 期价格与报告前一期价格对比求得。 √ 采用平均增减法进行预测的条件是，房地产价格的变动过 程是持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的幅度大致接 近。× 移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用 逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一 个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影 响，显现出价格变动的基本发展趋势。√ 加权移动平均法是将估价时点前每若干时期的房地产价格 的实际值经过加权之后，再采用类似简单移动平均法的方法进行 趋势估计。√ 房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出 其变动规律和发展趋势。× 成本法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。× 在划分路线价区段时，可及性相当、地块相连的土地应划 为同一路线价区段。√ 标准深度应该是地价变化的转折点，由此接近街道方向地 价受街道的影响逐渐降低，由此远离街道方向地价基本不受街道 的影响。× 实际估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各 宗土地的深度的众数。√ 通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地， 运用收益法、市场比较法等分别求其单位价格或楼面地价。√ 深度价格修正率又称深度百分率、深度指数，是表示同一 地块的各个部分由于其临街深度不同，而造成地价不同变化的相 对程度。√ 临街深度愈大，可及性愈好，价值也就愈高。× 计算前后两面临街矩形土地的价格，通常是采用“重叠价值 估价法”。 √ 计算一边临街直角三角形土地的价格，通常是先将该三角 形土地作补充线，使其成为一面临街的矩形土地，依照一面临街 矩形土地单价的计算方法计算，然后乘以三角形土地价格修正 率。 √ 基准地价所反映的是城市内部地价的总体分布趋势和各 级、各类土地的一般价格水平。√ 商业路线价区段应以道路、沟渠或其他易于辨认的界线为 分界线。× 在我国许多城市，尤其是地产市场发育完善的城市，基准 地价系数修正法是常用的估价方法。 × 基准地价系数修正法估价的精度取决于基准地价及其修正 系数的精度。√ 通过建筑物地价分摊可以解决各部分所有者占有的土地份 额、所享有的土地面积和地价数额等。√ 通过建筑物地价分摊可以解决各部分所有者占有的土地份 额、所享有的土地面积和地价数额等。√ 计算其他形状土地的价格，通常是先将其划分为矩形、三 角形的土地，然后分别计算这些矩形、三角形土地的价格，再相 加减。T 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有 的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。√ 抵押人是指接受房地产抵押作为履行债务担保责任的法 人，个人和其他经济组织。× 债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产 拍卖所得的价款优先受偿。√ 被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产可 用于抵押× 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权不能随之抵 押。× 有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵 押期限不应当超过该企业的经营期限。 √ 以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超 土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩 余年限。√ 以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知押 权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同无效。× 预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产 转让条件并取得商品房预售许可证。√ 行政划拨土地上房产作为抵押物进行抵押价值评估时，必 须采用房产与土地一起估价的方法。× 房地产转让是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附 （引）着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、 赠与将房地产转移给他人的法律行为。√ 从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行， 估价时点则在估价作业日期之前。× 估价人只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范 负责，对房地产转让定价决策负直接责任。√ 分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情 况和评估价值。× 房地产的合法性是房地产评估的前提，只有符合规划、用 途合法的房地产才能进行评估。√ 一般来说，拆迁纠纷估价以房屋拆迁之日前后一个月内某 个时点作为估价时点。× 保险金额是指保险标的在订立保险合同时估定的实际价值 或者在发生保险事故时所具有的价值。× 净收入下降的损失指的是在被损坏的财产被修复完好之 前，人们由于全部或部分地丧失了对财产的使用而导致的收益下 降或费用上升。√ 同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期， 对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。 √ 土地资产又可以说是商品化的土地和土地资本，它通常以 （ ）来表示。 单选题 正确答案： 价值量 土地的（ ）属于土地的自然特性。 正确答案： 永续利用的相对性 土地的（ ）属于土地的经济特性。 正确答案： 供给的稀缺性 （ ）既反映了进行土地分配和再分配的客观必然性，也是 进行土地产权管理、调整土地关系的基本出发点。 正确答案： 土地的社会属性 （ ）又称为单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面 积上的土地价格，是一种特殊的土地单价。 正确答案： 楼面地价 以下房地产价格类型是按照房地产价格表示单位划分的是 （ ）。 正确答案： 楼面地价 （ ）是为确定政府强制征用的房地产的补偿额而评定的价 格。 正确答案： 征用价格 在实践当中，估价时点应采用公历表示并应精确到（ ）。 正确答案： 日 （ ）是指估价结果对应的日期，即在该日期上估价对象才 具有的房地产价格或价值，通常用年、月、日表示。 正确答案： 估价时点 房地产估价一般要估算的是房地产的( )，因而房地产估价 就需要通过对估价基准日的市场实际状况进行模拟，以求估价价 值（或说估价价格）尽可能地接近房地产在估价基准日的市场价 值。 正确答案： 市场价值 （ ）是指房地产估价必须在合法条件下以估价对象房地产 充分发挥最高最佳效用为估价前提来进行估价。 正确答案： 最高最佳使用原则 ( )房地产，主要勘查商业繁华度、交通便捷度、区域土地 利用方向、临街宽度和深度、临街道路状况、宗地形状及可利用 程度、公用服务设施状况、基础设施状况、自然和人文环境状况 等。 正确答案： 商业用途 在估价中，若各种估价方法出现大的偏差，一般超过（ ）， 则要重新检查各估价方法的计算过程、参数的选取、市场条件的 判断等。 正确答案： 30% 取得房地产估价相关学科大专学历，具有( )年以上相关专 业工作经历， 其中从事房地产估价实务满四年,可申请参加房地 产估价师执业资格考试。 正确答案： 6 房地产估价师执业资格考试合格人员，必须在取得《房地 产估价师执业资格证书》后（ ）个月内办理注册登记手续。 正确答案： 3 凡脱离房地产估价师工作岗位连续时间( )年(含)以上者， 注册管理机构将取消其注册。 正确答案： 2 房地产估价师执业资格注册有效期一般为（ ）年。 正确答案： 3 市场比较法的主要理论依据是经济学中的（ ）。 正确答案： 替代原理 市场比较法交易实例的成交日期应与估价时点接近，( )年 内最佳。 正确答案： 1 在运用市场比较法实际工作中，一般要求选取（ ）的可比 实例，以保证评估结果的客观性、准确性。 正确答案： 3 个以上（含 3 个）10 个以下（含 10 个） 市场比较法，规模相当是指可比实例与估价对象相比既不 能过大也不能过小，其规模比值应在一定范围内，一般为( )。 正确答案： 0.5～2 一般选取的可比实例房地产的成交日期离估价时点的间隔 越短，在进行交易日期修正时的准确性越高。因此，最好选择近 期( )年内成交的交易实例作为可比实例。 正确答案： 1 实际评估中常采用（ ）进行交易情况修正。 正确答案： 百分率法 （ ）是指将多个可比实例经修正后的价格数额按大小顺序 排列，当项数为奇数时，位于正中间位置的那个价格为综合价格； 当项数为偶数时，位于正中间位置的那两个价格的简单算术平均 数为综合价格的方法。 正确答案： 中位数法 在运用市场比较法实际工作中，一般要求选取（ ）的可比 实例，以保证评估结果的客观性、准确性。 正确答案： 3 个以上（含 3 个）10 个以下（含 10 个） 市区一工厂由于产业结构调整欲与外商合建写字楼，利用 市场比较进行土地价格评估时，下列中（ ）为最佳比较案例。 正确答案： 周围写字楼的售价 在市场法中，土地使用权年限调整属于（ ）调整。 正确答案： 权益状况 “三通一平”一般是指 某区域具备了( )等设施以及场地平整。 正确答案： 路通、水通、电通 对于旧有的房地产，（ ）是指以估价对象房地产在估价时 点的重新购建价格，扣除折旧，以此估算估价对象房地产客观合 理价格或价值的方法。 正确答案： 成本法 ( )是指在取得房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设 所必需的直接费用、税金等。 正确答案： 开发成本 建设期的（ ）一般是估价时点。 正确答案： 终点 成本法的基本公式为（ ）。 正确答案： 房地产价值＝重新购建价格－建筑物的折旧 新开发区土地的分宗评估，（ ）是一种有效的方法。 正确答案： 成本法 重新购建价格是( )的价格。 正确答案： 估价时点 建筑物的重新购建价格相当于在估价时点新建成的建筑物 价值，公式为( )。 正确答案： 建筑物重新购建价格＝建筑安装工程费+专业费用+管理费 用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 ( )的典型估价对象是现存土地与建筑物合成体的房地产， 其价值等于房地产的重新购建价格减去建筑物的折旧，或者土地 的重新购建价格加上建筑物的重新购建价格减去建筑物的折旧。 正确答案： 成本法 ）是先假设将估价对象建筑物分解为各个独立构件或分部 分项工程，然后测算各个独立构件或分部分项工程的数量，再调 查、了解估价时点时各个独立构件或分部分项工程的单位价格或 成本，最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的单 位价格或成本后相加，再加上相应的专业费用、管理费用、销售 费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取建筑物重新购建 价格的方法。 正确答案： 分部分项法 （ ）又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体上的老化、 损坏所造成的建筑物价值损失。 正确答案： 物质折旧 ( )又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素 所造成的建筑物价值损失。 正确答案： 经济折旧 根据建设部发布的《房屋完损等级评定标准》，房屋完损 等级可以分为（ ）类。 正确答案： 5 （ ）是根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济 寿命来求取建筑物折旧的方法。 正确答案： 年限法 ( )是指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载 能力，随时有倒塌可能，不能确保使用安全的房屋。 正确答案： 危险房 （ ）是运用物价指数、建筑成本（造价）指数或变动率， 将估价对象建筑物的历史成本调整到估价时点的现行价值来求 取建筑物重新购建价格的方法。 正确答案： 指数调整法 成本法中一般不计息的项目是（ ）。 正确答案： 销售税费 新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设 的房地产，都可运用（ ）进行估价。 正确答案： 成本法 （ ）是以预期原理为基础的。 正确答案： 收益法 （ ）是由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金（延迟支 付租金、少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收入损失后 所得的收入。 正确答案： 有效毛收入 ( )是在房地产持有期末转售房地产可以获得的净收益。 正确答案： 出租型房地产 ( )是指房地产带来的间接利益，如安全感、自豪感、提高 个人的声誉和信用、增强企业的融资能力和获得一定的避税能 力。 正确答案： 无形收益 （ ）的一种变通形式是“成本节约资本化法”。 正确答案： 收益法 同一宗房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价 值和承租人权益的价值三者之间的关系为( )。 正确答案： 有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值－承租人权益 的价值 投资回报中是不包含投资回收的，报酬率为（ ）的比率。 正确答案： 投资回报与所投入的资本 （ ）是利用与估价对象房地产具有类似收益特征的可比实 例房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式， 反求出报酬率的方法。 正确答案： 市场提取法 资本化率是房地产的( )的比率。 正确答案： 某种年收益与其价格 （ ）是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘以相应 的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。 正确答案： 毛租金乘数法 （ ）是将估价对象某一年的有效毛收入（EGI）乘以有效 毛收入乘数（EGIM）来求取估价对象价值的方法。 正确答案： 有效毛收入乘数法 资本化率和收益乘数都可以采用( )，通过市场上近期交易 的与估价对象的净收益流模式（包括净收益的变化、收益年限的 长短）等相同的许多类似房地产的有关资料（由这些资料可求得 年收益和价格）求取。 正确答案： 市场提取法 同一宗房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价 值和承租人权益的价值三者之间的关系为：（ ）。 正确答案： 有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值－承租人权益 的价值 ( )又称剩余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值， 然后扣除预计的正常投入费用、正常税金及合理利润等，以此估 算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。 正确答案： 假设开发法 假设开发法的理论是( )。 正确答案： 预期原理 （ ）是利用较长期的历史资料和数据，在分析变化趋势的 基础上，运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析 和回归分析，对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。 正确答案： 长期趋势法 运用数学曲线拟合法中，最简单最常用的是（ ）。 正确答案： 直线趋势法 如果房地产价格的时间序列的逐期增减量大致相同，也可 以采用最简便的( )预测。 正确答案： 平均增减量法 ( )是指对面临特定街道而可及性相当的土地，设定标准深 度，选取若干标准宗地求得平均价格，将此平均价格称为路线价， 然后配合临街深度价格修正率表和其他价格修正率表，测算该街 道其他临街土地价格的一种估价方法。 正确答案： 路线价估价法 路线价估价法的主要理论依据是经济学中的（ ）。 正确答案： 替代原理 某路线价区段的临街宗地大部分的深度为 16m，则其标准 深度应定( )。 正确答案： 16m 临街土地中各部分的价值随远离街道而存在( )现象。 正确答案： 递减 “四三二一”法则是将标准深度 100 英尺的临街土地划分为 与街道平行的四等份，由临街方向算起，第一个 25 英尺的价值 占整块土地的（ ）。 正确答案： 40% 一面临街的矩形土地价格的计算公式为( )。 正确答案： 土地总价＝路线价×平均深度价格修正率×临街宽度×临街 深度 计算街角地的价格，通常是采用（ ）。 正确答案： 正旁两街分别轻重估价法 （ ）主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物， 如用途单一的住宅楼、办公楼。 正确答案： 按建筑面积进行分摊 根据《担保法》第三十六条规定，下列哪种说法是错误的 （ ）。 正确答案： 乡（镇）、村企业的土地使用权可以单独抵押 被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用（ ） 评估。 正确答案： 收益法 某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相 当的差异，其最终估价结果应（ ）。 正确答案： 在三者的基础上综合分析决定 在一个估价项目中，估价目的．估价对象．估价时点三者 是有着内在联系的，其中（ ）是龙头。 正确答案： 估价目的多选题 按房地产的存在形态，房地产价格可分为（ ）几种类型。 正确答案： 土地价格,房地价格,建筑物价格 一般情况下，按照各因素与房地产价格的关系及影响范围， 影响房地产价格的因素可以分为（ ）等几种。 正确答案： 一般因素,区域因素,个别因素 影响房地产价格的区域因素有（ ）。 正确答案： 商业服务业的繁华程度,交通状况,人文环境状况,市政基础 设施的状况 影响房地产价格的一般因素主要包括（ ）。 正确答案： 经济因素,社会因素,政治因素,环境与心理因素 房地产价格按交易或评估的房地产权益划分，可分为（ ） 等类型。 正确答案： 所有权价格,使用权价格,转让价格,租赁价格与抵押价格 房地产价格的形成基础源自于（ ）。 正确答案： 房地产的使用价值,房地产的相对稀缺性,房地产存在有效 需求 房地产价格具有下列( )特征。 正确答案： 房地产价格既可用价格表示，也可用租金表示,房地产价格 的实质是房地产权益的价格,房地产价格是长期考虑下形成的引 起房产自然增值的原因主要包括（ ）。 正确答案： 需求增加，引起价格上涨,交通条件或周围环境改善 成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。 它是一个已完成的事实这种价格通常随着（ ）的不同而不同。 正确答案： 交易者的心态,交易者的偏好,交易者对市场了解程度,讨价 还价能力 房地产估价工作的构成要素包括（ ）。 正确答案： 估价主体、估价对象,估价依据、估价目的,估价原则、价值 类型,估价程序、估价方法 房产在估价中居于标识性地位，可分为( )两种情况。 正确答案： 房产所有权转移的估价,房产所有权的房产租赁价格的估 价 地产估价范围包括（ ）三个方面。 正确答案： 土地所有权费用,土地使用权费用,附着物补偿费用 基于我国的现状，在目前房地产估价活动中，应坚持( )原 则。 正确答案： 合法原则,最高最佳使用原则,估价时点原则,替代原则和独 立、客观、公正原则 合法原则是指房地产估价应以估价对象的（ ）为前提。 正确答案： 合法产权,合法使用,合法处分 房地产按照用途可以分为（ ）等类型。 正确答案： 商业,办公,居住,工业 申请房地产估价师注册需提供( )证明文件。 正确答案： 房地产估价师执业资格注册申请,房地产估价师执业资格 证书,业绩证明,所在单位考核合格证明 房地产估价师的权利包括( )。 正确答案： 有执行房地产估价业务的权利,有在房地产估价报告上签 字的权利,有使用房地产估价师名称的权利 评估( )等房地产类型的时候，经常采用市场比较法。因为 这些房地产数量众多，交易频繁，可搜集到充足的交易实例资料。 正确答案： 普通住宅,商铺,写字楼,厂房 活跃的房地产市场中，交易实例的搜集通常有以下（ ）途 径。 正确答案： 查阅政府有关部门的房地产交易登记等资料,查阅报刊上 有关房地产出售、出租广告、信息资料,参加房地产交易会,向房 地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了 解有关房地产交易的情况 运用比较法搜集交易实例时，应注意内容的（ ），以及资 料归档的规范性。 正确答案： 完整性,统一性 属于房地产大类价格类型的有（ ）。 正确答案： 买卖价格,租赁价格,抵押价格,入股价格 建立价格可比基础具体包括( )。 正确答案： 统一付款方式,统一采用单价,统一面积内涵 房地产状况修正包括( )。 正确答案： 区域状况修正,权益状况修正,实物状况修正 房地产状况修正的方法是（ ）。 正确答案： 列出对估价对象价格有影响的因素，包括区域因素、权益 因素和实物因素,判定估价对象和可比实例的因素状况,将可比实 例与估价对象的因素逐项比较，找出它们之间的差别造成的价格 差异程度,根据差异程度对可比实例价格进行修正 具体进行房地产状况修正，有（ ）两种。 正确答案： 直接比较修正法,间接比较修正法 所选取的若干个可比实例价格经过比较修正后得到若干个 估价对象的比准价格，可选用( )等方法之一计算最终市场价格。 正确答案： 简单算术平均法,加权算术平均法,中位数法,众数法 成本法概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是指 价格，即估价对象房地产在估价时点的重置价。 “成本”具有（ ）特性。 正确答案： 完全性,现时性,客观性 运用成本法估价一般分为下列( )步骤进行。 正确答案： 搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料,测算 重新购建价格,测算折旧,求取积算价格 在实际中，开发成本主要包括（ ）。 正确答案： 勘察设计和前期工程费,基础设施建设费,房屋建筑安装工 程费,公共配套设施建设费和开发建设过程中的税费 开发利润的计算基数和相应的利润率主要有( )。 正确答案： 直接成本利润率,投资利润率,成本利润率,销售利润率 建筑物的重新购建价格可分为（ ）两种。 正确答案： 重建成本,重置成本 建筑物折旧通常包括（ ）三大类。 正确答案： 物质折旧,功能折旧,经济折旧 求取建筑物折旧的方法一般可以归纳为（ ）3 大类。 正确答案： 年限法,市场提取法,分解法 根据将未来收益转化为价值的方法不同，即资本化的方式 不同，收益法分为( )两种。 正确答案： 直接资本化法,报酬资本化法 有了资金的时间价值观念之后，收益性房地产的价值就是 其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于（ ）3 个 因素。 正确答案： 未来净收益的大小,获得净收益期限的长短,获得净收益的 可靠性 净收益的具体求取因估价对象的收益类型不同而有所不 同，可归纳为( )。 正确答案： 出租型房地产,营业型房地产,自用或尚未使用的房地产,混 合型房地产 房地产的收益可分为( )两种 正确答案： 有形收益,无形收益 收益期限应根据建筑物( )来确定。 正确答案： 剩余经济寿命,土地使用权剩余期限 在实际估价中使用最多的是净收益每年不变的公式，其净 收益 A 的求取方法有（ ）。 正确答案： 过去数据简单算术平均法,未来数据简单算术平均法,未来 数据资本化公式法 ( )是求取报酬率的三种方法。 正确答案： 市场提取法,累加法,投资报酬率排序插入法 临接同一街道的各宗土地的单位地价，是以路线价为基准， 考虑（ ）等，作适当的修正求得。 正确答案： 临街深度,宗地形状,临街状态,临街宽度 在路线价估价法中不做“交易情况修正”和“交易日期修正” 的原因是（ ）。 正确答案： 路线价是标准宗地的平均价格，已是正常价格,路线价所对 应的日期与欲求取的其他土地价格的日期一致，都是估价时点时 的价格 路线价估价法特别适用于( )进行估价。 正确答案： 土地的课税,征地拆迁,土地的重新规划,批量土地 正确运用路线价估价法必须具备（ ）两个前提条件。 正确答案： 深度价格修正率及其他修正率表必须科学、合理,城市规划 必须完善，街道较规整，土地的排列相对整齐 下列说法正确的是（ ）。 正确答案： 在划分路线价区段时，可及性相当、地块相连的土地应划 为同一路线价区段,较长的繁华街道有时需将两路口之间的地段 作多段划分，附设不同的路线价,某些不很繁华的街道，同一路 线价区段也可延长至数个路口。 标准宗地是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准宗 地的具体要求是( )。 正确答案： 一面临街,土地形状为矩形,临街深度为标准深度，临街宽度 为标准宽度，且二者的比例适当,用途、容积率、土地使用年限、 土地生熟程度等在路线价区段内应具有代表性 欧美很早就将路线价法应用在课税上，用到的主要路线价 法则有（ ）等。 正确答案： “四三二一”法则,苏慕斯法则,霍夫曼法则,哈柏法则 城市基准地价评估一般按( )方法和步骤进行。 正确答案： 确定基准地价评估区域；明确基准地价的内涵、构成、表 达方式、基准日期等,划分地价区段；抽查评估标准宗地的价格, 计算区段地价；确定基准地价,提出基准地价应用的技术和建议 通常可将土地划分为（ ）3 类地价区段。 正确答案： 商业路线价区段,住宅片区段,工业片区段 区段地价的计算，是分别以一个地价区段为范围，求各该 地价区段内所抽查评估出的标准宗地单价或楼面地价的( )。 正确答案： 平均数,中位数,众数 城市基准地价评估的作用是（ ）。 正确答案： 为政府出让土地、进行价格调控提供依据,为城市的布局规 划提供依据,为不动产的抵押贷款提供价格依据,促进土地市场健 康发展 建筑物地价分摊的方法有（ ）。 正确答案： 按建筑面积进行分摊,按房地价值进行分摊,按土地价值进 行分摊 路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于（ ） 的健全与否。 正确答案： 路线价,深度百分率 房地产抵押的适用法律法规有（ ）。 正确答案： 《中华人民共和国城市房地产管理法》,《中华人民共和国 担保法》,《城市房地产抵押管理办法》 下列（ ）房地产不得设定抵押。 正确答案： 权属有争议的房地产,用于教育、医疗、市政等公共福利事 业的房地产,列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建 筑物,已依法公告列入拆迁范围的房地产 商品房（已办理土地使用权出让，具有完全产权）作为抵 押物进行抵押时，可根据情况采用( )估价。 正确答案： 成本法,市场法,收益法 房地产纠纷估价原则是（ ）。 正确答案： 公正原则,回避原则,保密原则