2030国家开放大学电大专科《物业管理实务》期末试题及答案（试卷号：2226） 6页

2030 国家开放大学电大专科《物业管理实务（2）》期末试题及答案（试卷号：2226） 盗传必究 一、多项选择题（5 小题，每小题 3 分，共 15 分） 1. 美国物业管理经理人有（ ）等几类。 A. 销售经理 B. 楼字经理 C. 物业经理 D. 资产经理 2. 居住物业是通常意义上的住宅房屋，是指建立于土地之上供人们生活居住的建筑物，它包括（）o A. 别墅群 B. 公寓 C. 普通住宅 D. 花园式住宅小区 3. 根据工业物业的特性或租户类型分类，工业物业分为（）等几类。 A. 重工业厂房 B. 阁楼式厂房 C. 现代单层标准厂房 D. 孵化器式厂房 4. 物流配送中心物业与一般的仓库不同，它更具备自身的特点（ A. 网络化 B. 建筑风格上独特 C. 设施先进 D. 主要服务于大企业 5. 以下属于专业性物业的是（）o A. 酒店 B. 会展中心 C. 剧院 D. 交易会（所） 二、填空题（20 个空，每空 1 分，共 20 分） 6. 英国政府对物业管理行业实行社会化管理，一般不干涉，而由住宅中介机构住宅管理协会负责协 调。 7. 停车场有专用停车场和附设停车场两种，其中多数是大型或高层建筑的附设物业。 8. 多层住宅，即不设电梯而用楼梯组织垂直交通的 3 至 6 层住宅。 9. 现代写字楼的保安管理有两种方式：一种是封闭式管理，另一种方式是开放式管理 10.自营式是指开发建设单位自己对商业场所的设施进行经营，经营风险由开发建设单位承担。 11 .总的来说，不同性质的工业企业的厂址选择大体上可以分成以下三种： 工业企业的选择资源主导型接近原材料产地。 工业企业的选择劳动密集型接近劳动力市场。 工业企业的选择市场主导型接近消费品市场。 12.商业企业的配送中心。即由批发商、零售商、连锁公司共同组建的配送中心向同一地区众多的零 售店 铺进行共同配送。 13.实行专业化社会化的物业管理已成为我国房产管理的发展趋势。机关办公物业也必须逐步引入物 业管 理企业进行管理。 14.服务性公寓是一类以营利为目的，建成单元式结构的，按照“家”的要求来配置设施和设备，按 酒店 方式管理的满足社会需要的特殊居住物业。 三、判断并改正错误题（首先判断正误，如有错误还须改正・ 5 小题，每小题 3 分，共 15 分） 15.2003 年 6 月 8 日出台的《物业管理条例》明确了房地产开发与物业管理相统一的原则，为物业 管理的 分类管理打下了政策基础。 答：错误，应将“相统改为“相分离” 16.美国学者罗伯特.C.凯尔等根据不同物业的管理所需要具备的知识不同将物业分为居住物业、商 用物 业、工业物业、特殊用途物业。 答：正确。 17.年租金收入 120000 元的物业，其固定开支为 99600 元，可变开支额为 20400 元，则该物业经营的 可 变开支率为 83%o 答：错误,应将“83%”改为“17%” 18.楼宇自动化系统核心部分是建筑设备自动化系统（BAS）,是智能建筑不可缺少的基本组成部分，已 在 世界各地广泛应用，并受到充分重视。 答：正确。 19.物业管理文件材料书写要工整、清晰，可用普通圆珠笔、铅笔或复写纸等记录材料。 答：错误，应将“可用”改为“不得用或尽量不用” 四、问答题（4 小题，每小题 5 分，共 20 分） 20. 推行物业分类管理有什么意义？ 答：现代物业的特点是人类社会发展对物业构建的要求与作用的结果。物业管理企业在实施对物业的 管理 过程中必须考虑这些特点，多样性，复杂性，动态性的物业在管理上必须采取分类管理的方法进行具 体化的管 理。从物业管理企业经营的角度讲有一个物业管理市场细分的问题。从物业服务的角度有一个服 务专门化和社 会监督的问题。从政府管理的角度有一个分类指导的问题。 (1)有利于政府对物业行业的分类指导与管理，促进物业管理行业的健康发展。 (2)有利于根据不同物业的不同特点细分物业管理市场，开拓物业管理业务的空间。 (3) 有利于促进物业管理企业在管理上的科学分工，促进物业管理企业服务的专门化和社会对物业服 务质 量监督的机制的建立。 21. 居住物业的特点。 答：居住物业的特点与物业的特点在某种程度上是重合的。这里所谓的居住物业特指住宅小区物业， 因而 有它的个性；又由于特指小区，因而更注重物业的整体性。 (1)规划布局的统一性。 (2)住宅结构的整体性。 (3)使用功能多样性。 (4)产权归属多元性。 (5)物业小区的现代社会性。(6)物业的经济性。 22. 物业管理中常见的控制方法有哪些？ 答：(1)监督检查法。监督检查法就是由上而下，对管理的各个岗位、各个环节进行质量监督与检查, 并针 对监督检查发现的问题及时采取纠正措施。监督检查是所有物业服务公司最大量采用的一种监控方 法。 (2) 汇报控制法。而汇报控制就是由下而上的信息反馈与控制。汇报本身对于汇报者就是一种控制， 你必 须掌握情况，必须对汇报的真实性负责，并对存在的问题提出解决措施。 (3)统计分析法。统计分析法就是利用数学统计的方法，分析管理质量变动情况，寻找存在问题，提 出解 决问题的措施，使管理质量控制在合理的水平上。 (4) 竞争激励法。市场是一种竞争，管理也是一种竞争，只有在竞争中，才能真正实现对管理质量的 控制。 (5) 信息监控法。信息技术控制是利用现代计算机网络技术对管理质量要素进行控制的一种方法。智 能化 楼宇的诞生使管理发生翻天覆地的变化，人们可以在监控室里清楚地看到各种设备的运行情况，各种 会议、报 告、请示、批复都可以在网上进行。 (6)总结提高法。如果从月度总结、年度总结的形式主义圈子跳出来，仔细思考总结的本意、目的、 以及 应该达到的结果。运用总结这种形式，其实是管理质量控制中非常重要的一种手段。 23. 能源消耗的经济核算工作包括哪几个方面？ 答：能源消耗的经济核算工作有以下几个方面： 首先是制定能源耗用量计划和做好计量工作。(D 设备在运行过程中，需要消耗水、电、蒸汽、压缩 空气、 煤气、燃料油等各类能源。设备管理部门每年要求预先按月编制各类能源的消耗量及能源费用计划, 做出 1—12 个月每个月的各类能源的耗用计划及能源费用的支出计划。 (2)各类能源的使用要有正确可靠的计量仪表。 其次采用切实有效的节能技术措施。(D 在选用设备时，注意设备的技术参数要同工艺要求匹配，优 先采用 先进的电子控制技术，实施自动调节，使设备在运行过程中一直处于最佳运行状况和最佳运行负荷 之中。(2) 在节约用水方面，要做到清浊分流、一水多用、废水利用。 (3)在节约用电方而优先选用节能型电机，在供配电设施上应有提高功率因素的措施。 同时，防止管道、阀门及管道附件泄漏和损坏，发现问题及时修理和调换。对使用热源和冷源的管道 和设 备应加强保温绝热工作减少散热损失。 五、应用题(2 小题，其中 24 小题为方案设计题，25 小题为案例分析题，每小题 15 分，共 30 分) 24. 方案设计题 请制定一份效果良好的消防演练计划。 答：一份效果良好的消防演练计划主要应包含以下要素： (1)时间及地点——如需配合停电、点火、试喷淋系统、喷洒消防水带等，必须选择适当的时间及地 点， 避免因以上情况对正常运作造成影响或损失。 (2)演练方式一一使用部分或全部设备、是否需要客户、业主、驻地消防部门等参加。 人员分工一一应与《应急处理方案》相对应，已便让各岗位在实际操作中熟悉自己的分工、责任与操 作要 点。分工要合理明确，必须确定每一个人的责任分工，避免意思含糊造成混乱。 (3) 行动步骤一一明确演练程序。必须有清晰的程序指引，才能让参与演练的人深刻认识处理、灭火 作战、 逃生等程序的正确方法。这样，才能在实战中对各种情况都有了清晰的思路，达到理想效果。 (4)尽量安排专门的观察记录人员，以便在演练后对整个演练过程进行评价、分析，找出演练中出现 的问 题和缺点，利于进一步整改提高。 25. 案例分析题 “荣罡模式”的工业物业管理体系 “荣罡模式”的工业物业管理体系，即依托集团优势，适应中小民营科技企业需求，为广大业主、承 租人 搭建一个综合性的服务平台，为业主和承租人营造一个省心、安心、舒心的发展空间。 “荣罡模式”是天津市荣罡物业管理有限公司创建的工业物业管理模式，该公司管理着拥有 22 万平 方米 工业厂房的两个鑫茂民营科技园，园内已进驻企业近 300 家，从业人员 4000 余人，年创科工贸总收 入 40 亿元 人民币。 企业作为生产经营单位，除了内部管理和接受国家工商、税务、物价等部门的管理外，还需要生产、 后勤 服务、社会公共事务等多方面的的协调。因此，工业物业管理存在着基础服务、延伸服务和小区企业 文化建设 服务三大需求。基础服务除住宅物业服务内容外，还包括直接保障正常生产的供电、给排水、电 梯、消防、通 讯、信息网络等设施、设备的维护；企业消防安全检查和室内电检；为保障企业正常生产秩 序对来访人员的严 格管理；为企业产品、货物的安全出入对各类车辆的管理；生产废弃物的清运、书刊信 报和邮件的收发等等。 延伸服务包括根据生产需求对厂房、办公用房的装修改造；车辆的落户年审；会务 服务、员工就餐，以及与市 政、卫生、交通、治安、供水、供电、供热、街道等行政部门相关事务的协调。 工业小区是一个中小民营企业 的集合，企业作为生产经营实体，有企业宣传、扩大业务、与其他企业交流 和参政议政的需求，因此园区企业 文化建设也成为工业物业管理的重要内容。 以上这一切决定了工业物业管理有其特殊的使命，它不仅仅是一种服务，更重要的是通过服务去支持 服务 对象的发展，间接产生社会效益。基于这一认识，公司围绕以上三大服务内容，探索出一套被称为“荣 罡模式” 的工业物业管理体系，即依托集团优势，适应中小民营科技企业需求，为广大业主、承租人搭建 一个综合性的 服务平台，为业主和承租人营造一个省心、安心、舒心的发展空间。 为了使企业安心生产和经营，公司主动与辖区各行政主管部门建立联系，定期汇总企业在经营和发展 中遇 到的困难，积极帮助他们与工商、税务、公安、电力、消防、环保等相关部门协调解决；接受各政府 职能部门 的委托。将与企业相关的文件、通告、规定、管理办法等及时传达给企业。作为物业服务的延伸, 小区内引进银 行、邮局、仓储运输、商务中心、会务中心、产品展示中心、汽修、餐饮、家政等服务业， 还为驻园企业提供 法律代理、代办证照、融资担保、参股合作、企划、孵化等配套服务。公司和业主委员 会在工商联组织的支持 下，在小区建立了工商联基层组织，扩大了物业管理服务内容和业主委员会的工作 职能。公司和业主委员会定 期组织企业家联谊会、企业发展研讨会、经贸洽谈会、安全生产培训班等活动, 加强企业间的横向交流和资源共 享。还通过问卷调查了解企业需求，聘请专家、教授、相关部门领导等为 企业家举办中小企业如何发展、如何 转型、如何借壳上市、如何开辟市场及法律知识、销售技巧、企业文 化等专题讲座，为企业家开阔思路，丰富 知识。公司还通过商会组织为企业协调解决了大量的经营和 发展中遇到的实际困难。 通过公司的这些服务，驻园企业感受到一种大家庭的温暖，一位先期人驻的企业家说：“鑫茂民营科 技园 如同一条船，园区每个企业都是船上的一名水手，大家共同努力一定能把船驶向希望的彼岸。" 问题： （1） 什么是“荣罡模式” ？它是否有存在的价值？为什么？（8 分） （2） “荣罡模式”给工业物业服务企业什么启示？（7 分） 答：（1） “荣罡模式”是天津市荣罡物业管理有限公司创建的工业物业管理模式，即依托集团优势， 适 应中小民营科技企业需求，为广大业主、承租人搭建一个综合性的服务平台，为业主和承租人营造一个 省心、 安心、舒心的发展空间。 “荣罡模式”有其存在的价值，主要是因为：一该模式适应了工业物业经营管理与工商业厂商的企业 经营 管理按各自的运营规律分开运营的需要，更好地发挥双方的积极性，并提高了各白运营效率和经济效 益；二是 目前大量的工业物业特别是工业园区物业处于传统的管理方式下低效运营的状态下，还需要新的 专业化、市场 的工业物业运营方式才能改变这一落后状态 (2)主要启示是：一是工业园区物业管理将逐步实现专业化市场；二是工业物业经营管理与工商业厂 商的 企业经营管理按各自的运营规律分开运营将是必然趋势；三是说明工业物业管理主要内容在基础服 务、延伸服 务和小区企业文化建设服务三大需求领域。四是工业物业经营管理服务的需求是客观存在并且 空间巨大。