《资产评估》复习资料 10页

资产评估总复习资料第一章总论容易出的题型：单选（2题）、多选（2题）、名词解释（1题）、简答题（1题）※表示重要考点一、资产评估的概念资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。主体：资产评估机构；客体：资产评估的对象二、资产评估的特点※现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性三、资产的分类※按存在形态分类：有形资产（固定资产，即机器设备、房屋建筑物）和无形资产（专利权、商标权、专有技术、土地使用权、商誉）按是否具有综合获利能力分类：单项资产和整体资产按资产是否独立存在分类：可确指资产和不可确指资产（商誉）按流动性分类：短期资产和长期资产（固定资产、无形资产）四、资产评估的特定目的：特定目的影响价值类型的选择五、资产评估的价值类型：※市场价值、在用价值、投资价值、持续经营价值、清算价格、保险价值、课税价值决定和影响价值类型的因素：特定目的、市场条件、资产功能和状态六、资产评估的假设继续使用假设、公开市场假设、清算（清偿）假设七、资产评估的原则※工作原则：独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则经济原则：贡献原则、替代原则、预期原则八、资产评估程序定义：广义和狭义程序区分教材P20九、资产评估程序的内容※教材P22-28第二章资产评估的基本方法容易出的题型：单选（3题）、多选（1~2题）、有可能有名词解释（偶尔）一、市场法市场上能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把该参照物价值直接作为被评估资产的价值；若找不到完全相同的参照物，则找类似参照物，按其市场价格再做差异调整，确定被评估资产的价值。参照物差异调整因素主要包括：时间因素、地域因素、功能因素选择参照物时，一般选择三个或三个以上的可比参照物。二、成本法※评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值=重置成本*成新率（一）重置成本10\n资产评估总复习资料1、一般分为复原重置成本和更新重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本。它们采用的都是资产的现时价格，不同之处在于资产在技术、设计、标准方面的差异。2、重置成本的估算方法（1）重置核算法；（2）物价指数法评估价值=历史成本×评估时物价指数/购建时物价指数=历史成本×（1+物价变动指数）（3）功能价值法评估价值=（被评估资产年产量/参照物年产量）×参照物重置成本（4）规模经济效益指数法评估价值=（被评估资产产量/参照物产量）x×参照物重置成本当规模经济效益指数为1时，即为功能价值法（5）统计抽样法评估价值=某类资产账面历史成本之和×（某类抽样资产重置成本/某类抽样资产历史成本）（二）实体性贬值：由于使用和自然力作用形成的贬值实体性贬值=重置成本×贬值率=重置成本×（1-成新率）成新率=（重置成本-预计残值）×尚可使用年限/总使用年限=1-贬值率贬值率=（重置成本-预计残值）×实际已使用年限/总使用年限实际已使用年限=名义使用年限*资产利用率资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间/截止评估日资产累计法定利用时间*100%（三）功能性贬值：由于技术相对落后造成的贬值功能性贬值额=∑（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）=复原重置成本-更新重置成本（四）经济性贬值：当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值三、收益法※1、未来收益有限时评估值=∑Ri/(1+r)i2、未来收益无期限：年金资本化法和分段法（注：与企业价值评估中收益法运用的原理完全相同）收益额可以是税后利润、现金流量、利润总额折现率包括无风险报酬率、风险报酬率和通货膨胀率说明：这一章主要会和后面所学的具体资产的价值评估结合使用第三章机器设备评估※容易出的题型：单选（5题）、多选（1~2题）、有可能有名词解释（偶尔）、计算题（1题）一、成本法※机器设备评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（一）重置成本的确定<1>重置核算法A、外购设备1、外购单台国内设备：不需安装：重置成本=市场价格+运杂费需安装：重置成本=市场价格+运杂费+安装调试费2、外购单台进口设备10\n资产评估总复习资料不需安装：重置成本=（FOB离岸价+途中保险费+国外运杂费）×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费CIF到岸价=FOB离岸价+途中保险费+国外运杂费需安装：重置成本=单台未安装进口设备重置成本+安装调试费+人员培训费+其他进口设备从属费用的计算：国外海运费=货价×海运费率国外运输保险费=（货价+海运费）×保险费率关税=CIF到岸价*关税消费税=（关税完税价+关税）×消费税率÷（1-消费税率）增值税=（关税完税价+关税+消费税）×增值税率银行财务费用=货价×费率外贸手续费=到岸价×外贸手续费率海关监管手续费率=到岸价人民币数×费率（×减税百分率）3、外购成套需安装设备重置成本=单台未安装进口设备重置成本综合+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装工程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息4、车辆重置成本国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照费及其他费用进口车辆重置成本=车辆CIF价格+进口关税+消费税+增值税+证照费及其他费B、自制设备非标设备重置成本=（不含主要外购件的主材费÷不含主要外购件的成本主材费率+主要外购件费）×（1+成本利润率）×（1+销售税金率）×（1+非标设备设计费率÷非标设备产量）不含外购件的主材费=∑【（某主材净消耗量÷该主材利用率）×含税市场价格÷（1+增值税率）】主要外购件费=∑【某主要外购件数量×含税市场价格÷（1+增值税率）】<2>物价指数法设备重置成本=设备历史成本×（1+环比物价指数）=设备历史成本×（评估日定基物价指数/购建时定基物价指数）若为进口设备，重置成本=账面原值中到岸价格×（评估时外汇汇率/进口时外汇汇率）×（1+进口设备生产国同类资产价格变动指数）×（1+关税税率）×（1+其他税费率）+账面原值中支付人民币部分价格×（1+国内同类资产价格变动指数）<3>规模经济效益指数法评估价值=（被评估资产产量/参照物产量）x×参照物重置成本（二）实体性贬值实体性贬值额=重置成本×（1-成新率）=重置成本×贬值率成新率=设备尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率涉及到设备在使用过程中进行了大修或更新改造，实际已使用年限可用加权投资年限替代。加权投资年限=∑（加权更新成本）÷∑（更新成本）加权更新成本=已使用年限×现行更新成本现行更新成本=原始投资额×价格变动系数（三）功能性贬值功能性贬值=超额投资成本引起贬值+超额运营成本引起贬值10\n资产评估总复习资料超额投资成本引起贬值=复原重置成本-更新重置成本（若重置成本使用的是更新重置成本，则不考虑这部分贬值）超额运营成本引起贬值=∑（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）（四）经济性贬值1、因生产能力降低造成经济性贬值经济性贬值率=【1-（实际使用生产能力/额定生产能力）x】×100%经济性贬值额=重置成本×经济性贬值率2、因收益减少造成经济性贬值经济性贬值额=设备年收益损失额×（1-所得税率）×（P/A，r，n）3、因受环境保护限制而造成经济性贬值二、市场法略第四章房地产评估容易出的题型：单选5个，多选1-2个，名词解释1个，简答可能1个，计算1个一、土地使用权评估的特点1、土地资产及其分类2、土地资产特性：自然特性、经济特性3、土地资产价格体系：价格类型4、影响地产价格的因素※5土地使用权评估的原则：替代原则、最有效原则、变动原则、供需原则、贡献原则二、土地权属及其处置1、土地权属类型※2、企业资产重组与改制中土地权属的处置※三、土地评估方法（一）市场法待估土地评估值=比价案例土地价格××××年限修正系数=[1－（1+r）-m]÷[1－（1+r）-n]m：待估土地使用权剩余年限，n：比较案例土地使用权剩余年限若是以基准地价为基础，则修正系数中，公式计算不变，只是分子中的年限为实际出让年限或转让年限，分母中的年限为最高出让年限。容积率修正系数=容积率=建筑面积÷土地面积（二）收益法评估值=*[1—]（有期限）A指土地收益，r为还原利率，n为收益年限=（无期限）10\n资产评估总复习资料（三）成本法土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益（无期限）利息=（土地取得费+税费）*土地开发期*利率+土地开发费*土地开发期*利率*50%利润=（土地取得费+税费+土地开发费）*利润率土地增值收益=（土地取得费+税费+土地开发费+利息+利润）*土地增值率土地价格=无期限土地价格*[1—]（有期限）（四）假设开发法地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用楼价现值，建筑费现值注：计算时均折算为现值计算专业费用=建筑费*一定比例利息=（地价+建筑费+专业费用）*利率利润=（地价+建筑费+专业费）*利润率税费=地价*税率租售费用经验确定根据等式及指标计算式关系，解以地价为未知数的一元一次方程，可求得地价四、建筑物评估的特点1、建筑物及其分类2、建筑物评估特性3、建筑物评估时需考虑因素※4、建筑物评估的原则五、建筑物评估方法（一）成本法建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值1、重置成本：（1）预决算调整法（自己看书）（2）重编预算法（自己看书）（3）价格指数调整法重置成本=建筑物历史成本*（定基物价指数）=待估建筑物历史成本*（1+环比物价指数）（环比物价指数）2、实体性贬值（1）使用年限法实体性贬值率=*100%成新率=*100%=1-贬值率（2）打分法成新率=结构部分合计得分*结构部分评分修正系数+装修部分合计得分*装修部分评分修正系数+设备部分合计得分*设备部分评分修正系数实体性贬值=重置成本*贬值率=重置成本*（1-成新率）3、功能性贬值一般与实体性贬值合并4、经济性贬值经济性贬值=建筑物年收益净损失额÷正常资产收益率（年收益净损失额相等时）10\n资产评估总复习资料=（年收益净损失额不相等时，将损失折现）（二）市场法略，自己看书（三）残余估价法建筑物价格==具体运用：1、建筑物和土地年总纯收益=年总收入-年总费用2、土地年纯收益=土地价格*土地还原率（或土地收益率）3、建筑物纯收益=建筑物和土地年总纯收益-土地年纯收益4、建筑物折旧率=1/剩余使用年限*100%5、建筑物价格=建筑物纯收益/（建筑物还原率+建筑物折旧率）第五章无形资产评估容易出的题型：单选3个，多选1个，计算1个一、无形资产评估的特点1、无形资产的特点2、无形资产的分类3、影响无形资产评估价值的因素二、无形资产评估的程序与方法1、评估程序：注意如何鉴定无形资产2、方法：收益法、成本法二、无形资产评估一般方法应用公式（一）收益法：无形资产评估值=最低收费额+最低收费额=重置成本净值*转让成本分摊率+无形资产转让机会成本转让成本分摊率=机会成本=无形资产转出的净减收益+无形资产再开发净增费用无形资产收益额=销售收入*销售收入分成率*（1-T）=销售利润*销售利润分成率*（1-T）销售收入分成率=销售利润分成率*销售利润率销售利润分成率=销售收入分成率/销售利润率10\n资产评估总复习资料利润分成率=追加利润现值之和/利润总额现值之和（边际分析法）=（约当投资分成法）购买方约当投资量=购买方投入的总资产的重置成本*（1+适用成本利润率）无形资产约当投资量=无形资产重置成本*（1+适用成本利润率）（二）成本法：无形资产评估值=无形资产重置成本*成新率自创无形资产重置成本=∑（物质资料实际耗费量*现行价格）+∑（实耗工时*现行费用标准）（财务核算法）=市价*成本/市价系数或=市价*成本利润率=市价*（1-销售利税率）（市价调整法）外购无形资产重置成本市价类比法物价指数法无形资产账面成本*成新率=剩余使用年限/（已使用年限+剩余使用年限）*100%二、专利权评估（一）收益法超额收益=【（使用专利权技术产品价格-不使用专利权技术产品价格）*销售量】*（1-T）=【（使用专利权技术产品销售量-不使用专利权技术产品销售量）*（价格-单位成本）】*（1-T）=【（使用专利权技术产品单位成本-不使用专利权技术产品单位成本）*销售量】*（1-T）直接测算法超额收益=销售收入*销售收入分成率*（1-T）=销售利润*销售利润分成率*（1-T）利润分成率法将差额收益按折现率及收益期限折现即为专利权评估的价值（二）成本法略三、专有技术、商标权、计算机软件评估方法与专利权相似略四、商誉评估（一）割差法商誉评估值=企业整体资产评估值-企业的各单项资产评估价值之和（含可确指无形资产）（二）超额收益法1、超额收益资本化价格法商誉的价值==被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单项资产评估价值之和*100%2、超额收益折现法10\n资产评估总复习资料商誉价值=各种专项无形资产评估的特点、程序、考虑因素略，自己通过看教材复习。第六章流动资产评估出题题型：单项选择3~4题，多选1题一、流动资产评估的特点1、内容：现金、存款、应收账款、预付款、存货、短期投资、其他2、流动资产特点：周转速度快、变现能力强、形态多样化3、评估特点4、评估程序二、实物类流动资产评估（一）材料1、近期购进库存材料：账面价值和市场价值接近，可用历史成本法或市场法2、购进批次间隔时间长，价格变化大的库存材料：以最接近市场价格的材料价格或直接以市场价格作为评估值3、购置时间早，市场已脱销，没有准确市场现价的库存材料：市场法4、超储积压物资：核定数量和质量，扣除贬值（二）低值易耗品：成本法评估值=全新成本价值*成新率（三）在产品：成本法和市场法（四）产成品及库存商品：1、成本法：若评估日与完工日接近，评估值=产成品数量*单位产品账面价值若评估日与完工日相距较远，产成品评估值=产成品实有数量*（合理材料工艺定额*材料单位现行价格+合理工时定额*单位小时合理工时工资、费用）=产成品实际成本*（材料成本比例*材料综合调整系数+工资、费用成本比例*工资、费用综合调整系数）2、市场法三、债权类及货币类流动资产评估（一）应收账款及预付账款的评估应收账款评估值=应收账款账面价值-已确定坏账损失-预计坏账损失坏账比例=评估前若干年发生的坏账数额/评估前若干年应收账款余额（二）应收票据的评估1、本金加利息法：应收票据评估值=本家*（1+利息率*时间）时间为出票日到评估日2、贴现法：应收票据评估值=票据到期值-贴现息贴现息=票据到期值*贴现率*贴现期贴现期为评估日到到期日（三）待摊费用、预付费用和短期投资1、待摊费用：看其形成的具体资产价值来确定，如果该资产中已进行了评估，则此价值为零2、预付费用：考虑是产生效益的时间在评估日后才是评估的对象，否则为零。10\n资产评估总复习资料预付费用评估价值=全部预付费用/全部期限*剩余期限3、短期投资：公开挂牌交易的，以评估日的收盘价计算确定；不能公开交易的，可按本金加利息法确定（四）现金和各项存款：实有额即为评估值第七章长期投资与其他资产投资出题题型：单项选择3~4题，多选1题一、长期投资评估及其特点1、长期投资概念：这里指狭义的长期投资2、长期投资的分类3、长期投资评估的特点：对资本投资；对被投资企业的偿债能力和获利能力的情感4、长期投资评估程序二、有价证券投资的评估（一）债券投资评估1、上市债券：现行市场价格作为评估价值，一般是以评估日的收盘价作为评估值，一般不得高于证券交易所公布的同种债券的卖出价2、非上市债券（1）每年支付利息，到期还本的债券：P=I*(P/A,R,n)+P0*(P/F,R,n)（2）到期一次还本付息债券：P=本利和*(P/F,R,n)（二）股票投资评估1、上市股票：现行市场价格作为评估价值，一般是以评估日的收盘价作为评估值2、非上市股票的评估（1）优先股：P=A/R，若要进行转让，则是股息和转让市价按资金时间价值原理求现值（2）普通股：固定红利模型：P=D1/r；红利增长模型：P=D1/(r-g)g的确定方法：历史数据分析法；发展趋势分析法g=剩余收益中用于再投资的比例*企业股本利润率三、股权投资的评估评估方法：收益法未来收益折现四、其他资产及其确认第八章企业价值评估一、企业价值评估特点1、企业及企业价值注意理解记忆2、企业价值评估的特点二、企业价值评估的范围与程序三、企业价值评估的因素分析1、应考虑因素2、财务分析：企业偿债能力：流动比率、速动比率、资产负债率10\n资产评估总复习资料企业营运能力：存货周转率、应收账款周转率企业盈利能力：投资报酬率、销售利润率、每股利润、每股股利、市盈率四、企业价值评估的收益法1、年金资本化法每年收益相等P=A/r每年收益相近先将相近的收益的复利现值算出来，处以对应的年金现值系数，算出年金，然后再除以折现率P=【】/r2、分段法P=+若从第n+1年开始，预期收益按某一固定比率g等比增长P=+折现率和资本化率的确定：β系数法折现率=无风险报酬率+β（社会平均收益率-无风险报酬率）风险累加法风险报酬率=经营风险报酬率+财务风险报酬率+行业风险报酬率10