规划实务复习资料 19页

1、《实务》的含义：　　城市规划实务主要是指城市规划方案的编制、规划及设计方案的审核、规划文件的拟定、管理案件的处理、建设工程的规划验收、违法建设的查处等实际业务工作，是注册城市规划师在不同工作岗位承担并应该掌握的业务工作。　　2、《实务》在实施注册城市规划师执业资格制度中的重要性。　　(1)考核规划人员的业务工作能力。包括综合运用专业知识的能力，理解和掌握法规、政策能力，对规划问题的分析与综合能力，城市规划的编制和评析能力及文字表达能为等。　　(2)提高城市规划师理论联系实际的水平。　　(3)是不断提高城市规划师综合素质，从而不断提高城市规划编制和管理水平的重要措施。　　3、《实务》一书的特点：　　(1)以结论性条文为主，条条多，论述性较少。要学习掌握《实务》的内容，必须在学习、理解《原理》、《城市规划管理与法规》和《城市规划相关知识》的基础上，否则难予理解掌握。　　(2)由于《实务》的重要性，在全国城市规划师执业资格考试大纲中，《实务》的绝大部分内容被列为应试者应“掌握”的要求，按考试大纲要求，《实务》一书共三部分20项具体内容中，被列为“掌握”要求的有16条，占80%;另4条(占20%)也被列为“熟悉”的要求。　　(3)实例、案例、表格较多。其目的就是要通过分析实例和案例加深理解，提高规划师的业务工作能力。我们学习《实务》一书是。要下功夫很好理解这些实例、案调、表格，从中掌握要领。　(一)城市规划方案的编制与评析　　1、城市规划方案的编制城市规划师　　本部份应熟悉城镇体系规划方案和城市总体规划方案的编制;掌握城市用地布局规划方案和控制详细规划方案的编制。　　(1)城市规划方案编制的方法与工作重点城市规划方案的编制，包括体系规划、城市总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划的编制，其编制方法与工作要点均包括以下四个方面的内容：　　1)工作阶段划分。均分为五个阶段;　　2)制定规划编制工作计划得考虑的基本因素;　　3)每个工作阶段的基本要求;　　4)编制规划的技术关键。　　(2)城市规划方案成果形式。　　城镇体系规划的成果包括城镇体系规划文件和主要图纸两部份，其中规划文件包括规划文本和附件(附件包括综合规划报告、专题规划报告和基础资料汇编)。　　总体规划、控制性详规和修建性详规的成果形式，均分为规划文件和规划图纸两部份，其中总体规划和控制性详规的规划文件包括文本和附件(附件包括规划说明书和基础资料汇编);修建性详细规划文件为规划说明书。　　大家还应了解详细规划的作用。控制性详细规划为土地综合开发和规划管理提供必要的依据，同时用以指导修建性详细规划和建筑设计的编制。修建性详细规划为各项建筑工程的初步设计和施工图设计提供依据。　　(3)规划审批　　规划审批程序除要很好掌握《城市规划法》第21条规定的审批程序外，还应掌握国务院96年18号文件《国务院关于加强城市规划工作的通知》(以下简称国务院96年18号文件)中有关规划审批的规定。国务院96年18号文件规定：在审批城市总体规划时，国务院指定非农业人口50万以上的大城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后报国务院审批。各地人民政府在审批其它城市总体规划时，设市城市建设用地和人口规模，领先报经建设部商国家计委、国家土地局核定;建制镇和其它乡镇的建设用地和人口规模，须先报经所在省、自治区、直辖市建设行政主管部门商计划、土地部门核定。　　(4)掌握城市用地布局规划方案的编制　　城市总体规划用地布局与方案的主要内容多：　　1)选择城市用地　　2)确定规划区内城市用地发展规模和规划区范围：　　3)确定城市建设与发展用地的空间布局、功能分区以及市中心、区中心的位置;　　4)综合安排城市居住、公共设施、工业、仓储、对外交通、道路广场、市政公用设施、绿化、特殊用地等用地。2、城市规划方案的评析\n　　这部份应熟悉城镇体系规划方案的分析和综合评价;掌握城市总体规划方案和居住小区修建性详细规划的分析和综合评折。　　(1)要认真学习了解城市规划方案分析和综合评析的主要原则、方法步骤、基本内容、深度以及质量、水平。《实务》第25页对上述内容已作了概括论述。根据国务院96年18号文件中关于“城市规划工作的基本任务，是统筹安排各类用地及空间资源，综合部署各项建设，实现经济和社会的可持续发展。”节约和合理利用土地及其空间资源是我国城市规划工作的基本原则，应贯砌于城市规划、建设和管理始终“的精神，在评析规划时。还应认真的把握这一原则。　　(2)要熟悉城镇体系规划方案评析的要点。评析要点共8条，见《实务》25-26页。　　(3)要掌握城市总体规划方案和居住小区修建性详细规划方案的评析要点、前者评析要点共12条，见《实务》第28页;后者评析要点共6条，见《实务》第30-31页。　　(4)在应试时具体评休规划图应掌握的几点。　　1)首先应分析用地规划图纸所表达的内容是否全面。规划图上有没有风玫瑰、图例、比例尺。城镇体系规划是否在规划图上将各等级城镇、主要基础设施、重要的自然和人文景观、历史文化遗产等内容表示出来。　　总体规划是否将居住、公共设施、工业、仓储、对外交通、道路广场、市政公用设施、绿地等用地表示出来。控制性详规是否将规划兹图内的道路交通、市政公用设施、各类不同使用性质用地的界线、各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标的规定、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距、各级支路的红线位置与控制点座标、标高等表示出来。修建性详规是否将各类建筑(包括建筑层数)、交通、绿地、公共设施、市政公用设施等表示出来。　　2)按照各规划阶段的要求，对其规划功能布局结构分析是否科学合理。　　3)分析规划是否创造了良好的环境，充分体现了以人为本。如绿地率指标是否合理(按国家规定，新区建设绿地率不应低于30%旧区改造应不低于25%)。　　4)各规划用地指标是否符合国家规范要求，特别是用地布局是否贯彻了节约和合理利用土地及空间资源。要掌握城市建设用地分类及其规划人均建设用地分级指标;要掌握居住用地、工业用地道路广场用地;绿化用地等四大类主要用地占城市规划建设用地的比例(%)及其人均单项建设用地指标(㎡/人)。(二)城市规划文件的拟定　　1、城市规划编统制实务书的拟定　　这部分要求熟悉控制性详细规划编制任务书的基本内容。控制性详细规划应当包括以下内容：　　1)详细规定规划范图内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或有条件允许建设的建筑类型;　　2)规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标;规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求;　　3)规定规划范围内的路网系统及其与***道路的联系，确定绿地系统;　　4)确定工程管线的走向、管径、控制点座标和标高以及工程设施的用地界线;　　5)制定相应的土地使用与建筑管理制度。　　2、城市规划文本的拟定　　要求掌握城市总体规划文本和控制性详细规划文本的格式与内容。　　(1)规划文本格式　　总体规划和控制性详规的规划文本均以简练、明确的条款格式，表示各自规划具有的规定性和指导性内容(控制性详细规划还应表示对有条件规划许可等要求)，经批准后，分别作为总体规划实施管理和土地使用、开发建设的法定依据。规划文本格式突出的特点在于简练、明确，将规划的结果以条款格式表示出来。　　(2)规划文本的内容　　《实务》的第7页的第11-12页，分别对总体规划文本和控制性详细规划文本的内容作了概述，大家要很好掌握。尤其是对控制性详细规划文本中的规定性、指导性和有条件规划许可三种控制指标的内容要很好掌握;对建筑密度、容积率、绿地率等名词的含义及其计算方式要能掌握运用。3、“一书两证”的拟定与核发。　　(1)在城市规划实施中应掌握的几点原则　　“一书两证”的拟定与核发及后面的规划设计条件的拟定和城市规划实施管理案件的处理，都属于城市规划实施管理的内容。根据《城市规划法》和国务院、建设部有关文件精神，我认为在城市规划实施管理中，要掌握以下几点原则：\n　　1)城市政府的主要职责是把规划好、建设好、管理好，城市市长要把主要精力转到这方面来。　　2)城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理，任何单位和个人，在城市规划区内进行建设活动，都严格执行法定的“一书两证”制度。　　3)城市规划应由城市人民政府集中统一管理，不得下放规划管理权。城市规划的组织编制和审批权、使用土地与进行建设以规划审批权及“一书两证”的核发，必须集中在城市人民政府及其城市规划行政主管部门。已经下放了的规划审批权，必须限期无条件收回。　　4)城市辖区内的各类开发区的规划和建设，都要纳入城市的统一规划和管理，其规划的组织编制和审批权、使用土地与进行建议的规划审批权及“一书两证”的核发，已下放开发区的，要收归所在城市人民政府及其城市规划行政主管部门，对于确有必要又具备务件而在各类开发区、大中城市的区级等设立的规划管理机构，只能作为上级城市规划主管部门的派出机构，行使上级城市规划主管部门委托的建设项目建议权和规划实施监督检查权。　　(2)掌握建设项目选址意见书的格式与内容　　1)建设工程设计任务书(可行性研究报告)报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。　　2)建设项目选址意见书以表格形式体现，其格式详见《实务》第35——38页。　　3)建设项目选址意见书的内容。建设项目选址意见书内容必须包括建设项目选定的地点和用地范围的红线团。　　4)选址意见书实行分级审批。　　《实务》一书上列出的分级审批管理的第4条和第6条，目前我省执行不很好，有的地市不按规定上报省建设厅批准核发选址意见书，而直接就批准核发，这是违背国家规定的。建设部97年177号文件(建设部关于认真贯彻执行中共中央《关于进一步加强土地管理，切实保护耕地的通知》的通知)，进一步规定：“今后对于涉及新增建设用地的建设项目和大中型建设项目以及对城市规划实施有较大影响的建设项目，原则上应由项目所在城市的城市规划行政主管部门负责依据城市规划提出选址意见书及具体的规划设计条件，报送批准建设用地或建设项目立项的部门相应等级的城市规划行政主管部门审批。未经相应的城市规划行政主管部门审批的，所在城市的城市规划行政主管部门不得核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证”。(3)掌握建设用地规划许可证的核发程序和要求。　　1)明确建设用地规划许可证是向土地管理部门申请土地使用权的必备法律凭证，凡未取得规划主管部门核发的建设用规划许可证，而取得建设用地批准文件、占用土地的，其批准文件一律无效。　　2)建设用地规划许可证的该发程序和要求。　　甲、建设单位依法取得建设项目选址意见书后，向城市规划主管部门申请办理用地手续;　　乙、城市规划主管部门提出规划设计条件;　　丙、城市规划主管部门核发建设用地规划许可证。有以下两种情况还需要完成规划主管部门提出的要求后才能核发建设用地规划许可证。一是涉及需要审查修建性详细规划的项目;二是按出让、转让方式取得建设用地的项目。　　(4)掌握建设工程规划许可证的核发程序和要求。　　1)要明确建设工程规划许可证是城市规划主管部门实施城市规划，按照城市规划要求管理各项建设活动的重要法律凭证，凡未职得规划主管部门核发的建设工程规划许可证或不按该证规定进行建设的(包括在本单位院内搞建设的)均属违法建设。　　2)建设工程规划许可证的核发程序和要求。　　甲、建设单位依法取得建设用地后，按照规划主管部门提出的规划设计条件，向规划主管部门提交建设项目的规划设计成果。　　乙、城市规划主管部门对建设单位提交的规划设计成果进行审查;　　丙、规划主管部门按批准的规划设计图纸到建设工程现场放线、验线;　　丁、规划主管部门向建设单位核发建设工程规划许可证。　　4、规划设计条件的拟定　　(1)掌握居住区修建性详细规划设计条件的基本内容。　　1)居住区修建性详细规划设计条件的基本内容，详见《实务》第38条规划设计条件的内容，共10条。　　2)要明确城市规划主管部门对某一居住区提出的修建性详细规划设计条件是规划主管部门审批居住区规划设计方案的依据。　　(2)掌握建设工程规划设计条件的基本内容。　　1)建设工程规划设计条件的基本内容，详见《实务》第38页规划设计条件的内容，共10条。　　2)要明确城市规划主管部门对规划区内某一建设工程项目提出的建设工程规划设计条件是城市规划主管部门审批该建设工程规划设计方案的依据。\n(三)城市规划实施管理案件的处理　　1、掌握建设用地性质变更的核定。　　要着重掌握建设用地变更的程序。属一般地区的项目由城市规划主管部门依据城市规划和相关法律审查批准并报市政府备案;属重点地区的项目，由城市规划主管部门审查后报市政府审批;属重大的影响城市总体布局的规划用地性质变更，须经市人民代表大会成者其常务委员审查同意后报规划的原审批机关审批。　　2、掌握建筑工程设计方案分析综合评价。　　着重掌握分析综合评价的七条要点，见《实务》第41页。　　3、掌握建设工程竣工规划验收的内容及综合评价。　　建设工程竣工规划验收的主要内容：包括拆房情况、地块面积、地块使用性质、容积率、建筑密度、停车泊位、绿地率、须配置的设施等内容是否按规划主管部门批准的文件和核发的建设工程规划许可证的要求进行建设的。　　4、违法用地和建筑的查处.　　(1)掌握违法用地的界定及查处对策。　　1)违法用地的界定。违法用地是指未取得规划主管部门核发的建设用地规划许可证而占用土地和不按规划主管部门核发的建设用地规划许可证的规定占用土地两种情况。　　2)对违法用地查处对策。规划主管部门一经发现违法用地，就必须立即责令其停止建设活动，并按《城市规划法》和省、市的规划管理办法的有关规定进行处理。对未取得规划主管部门核发的建设用地规划许可证而占用的土地，由县以上人民政府收回。　　(2)掌握违法建设的界定及查处对策。　　1)违法建设的界定。《实务》第53页列出的七种情况均属违法建设。　　2)对违法建设查处的对策。　　甲、处理违法建设按照依法、及时、准确、公开、处教结合的原则进行。　　乙、查处违法建设的程序。制止和立案登记，作出处罚决定，申请强制执行。　　3)处理违法建设全过程实际运作文件表格，共九种，见《实务》第56-54页。规划实务应试要点　　1、熟练掌握各项法律、法规、技术标准和技术规范的内容　　各项法律、法规、技术标准和技术规范，以及城市规划原理是答题的基础，没有这些知识作基础答题就是无源之水，无本之木，没有各项法律、法规、技术标准和技术规范做准绳，城市规划管理就没有了原则和标准，当然也就无从判断试题的对错。如果城市规划原理、规划管理和法规、相关知识等科目的内容复习好了，就应该有信心通过规划实务的考试。　　2、熟练掌握城市规划管理各个环节的法定程序　　城市规划管理既是技术性很强的工作，更是政策性很强的执法过程。既然是执法，就要讲究法律依据和法定的程序，如果不按照法定程序进行执法，即使依据法律正确，采取的措施得当，仍然是违法。　　在城市规划实务的考试中，凡是涉及用地性质变更和规划监督检查类型的题目，几乎都会有法定程序的考点。例如，如何办理规划审批手续和如何进行处理等问题，考查的就是法定的程序。　　3、注意审题，看清给定条件和问题　　从出题的角度来说，试题要做到言简意赅，因此，试题中可叙述的文字不多，每提到一处必然存在问题。图面最不好表达出题意图，即要尽量简化，又要明确，所以既然已费力标注在图上，肯定要从那里作为取分点。　　在审题时，首先应看清问题，分清是选址、用地性质变更、提条件、审方案，还是违法查处的问题，根据不同题目的类型，采取相应的分析方法。例如，选址的问题只要把题目中的要点一一罗列出来，就已经得到了答案;用地性质变更一定要先明确能否变更，然后再说明依据;设计条件要按性质、规模、布局、退界、间距、交通、绿化、市政的顺序逐项提出，关键是不缺项;评审方案要把文字和图纸中的要素列表进行对比，然后指出设计方案不符合规划条件的地方;违法查处的问题一定要先说是违法建设，然后再说明处理的依据和措施。　　其次，要看清要回答的问题，要做到问什么答什么，不要多答，更不要所问非所答。　　4、列出提纲，分析取分点，抓住主要问题　　平均每个得分点为2分，注册规划师考试的目的是考查基础知识，而不是智力竞赛，不会用难题怪题难为考生，因此，不要把简单的问题复杂化。　　答题时应分析出题的意图和取分点，然后列出提纲，根据每道试题的分数，估算出答案的数目作为参照，即要避免漏项，又要避免多答。1、城市格局合理，结构合理\n　　·集中紧凑型：城市各项主要用地较集中，便于集中设置较完善的生活服务设施和市政工程设施，又可节省建设投资，一般中、小城市大多采用这种布局形式。　　·分散疏松型：受河流、山川等自然地形、矿藏资源或交通干道的分隔，形成若干分片、分组，就近生产组织生活的布局形式，彼此联系不太方便，市政工程设施的投资会高一些，通常是大城市和地形限制的城市。　　·集中与分散型：主城区与外围具有不同功能的组团，主城与外围组团间布置绿化隔离带。　　2、功能分区明确　　(1)工业用地　　·工业区与居住区间有方便的联系，职工上、下班有便捷的交通条件。　　·避免工业区对居住区的干扰、污染。如风向的上、下及绿化防护隔离带、排放污水设在河流的下游，且在居住区的一端。　　·工业区中对有大量劳动力的工业或妇女劳动力多的工业，应接近生活区。电子、缝纫、手工分散在居住的独立地段，机械、纺织在城市边缘独立地段。　　·工业区与居住区具体布置中、应有利于职工步行上、下班，同时考虑便于开辟公交路线，使交通负荷均衡，但工业与居住区若离若即，避免单间交通，防止工业区包围城市。　　·工业区注重运输联系　　·耗能：年运量10万t以上的，并直接来自铁路的货物，应敷设铁路专用线，或设置工业编组站。　　注意进线方向，避免进入工业区的主干道垂直直交。　　铁路货物接近工业区，并按需要分设几处。　　减少中转运输、减少城市道路的交通压力。　　·沿江靠河的工厂：　　主要有造船厂、造纸厂、木材厂、化肥厂、印染厂等。　　注意岸线的合理利用。　　对以公路运输为主的工厂，可远些，以免占用岸线。　　·沿对外交通的工厂　　通常在城市边缘地段，合理组织工厂出入口厂外道路的交叉，避免过多干扰对外交通。　　·隔离工业　　远离城市的独立地段。　　化工、冶金业工厂与城市保持距离，设防护带500-800米以上。　　·有协作的工厂　　就近集中布置，可减少生产过程中的转运、降低生产成本。　　减少对城市交通的压力，形成产业链。　　·旧城区的工厂：　　分散几处的、要调整集中或创造条件迁址新建。　　·盆地、峡谷地段：　　静风频率高，不宜摆放污染工业。　　(2)居住区　　·良好地段给居住　　·避开洪水、地震、滑坡、沼泽、风口等不利条件。　　·少占农田。　　·靠近就业地点。　　·城市规模小时集中布置，规模大时，分散布局，并留有余地。　　·指标。　　(3)仓储区　　·小城市可单独布置在城市边缘。大、中城市应集中与分散相结合，不宜过分集中　　·危险品仓库设在远郊独立地段，避免运输时穿越城市。　　·冷藏库有异味，污水，设于郊区河流沿岸　　·蔬菜库：市区边缘通向市郊的干道入口处　　·燃料及易燃材料库：设在郊区独立地段，大风季节城市下风向或侧风向\n　　·油库：离开居住区、变电所、重要交通枢纽、机场、大型水库及水电站、重要桥梁、大、中型企业、矿区、军事设施，最好在地形低处，并有防护林带。　　·用地比例不宜过大，过小。　　·物流中心在城市外围环路与通往其它城市的高速公路。(4)公共设施用地　　·商业中心接近服务人口的分布重心，大城市不止一个中心，还有副中心?　　·所处位置的道路性质不应为交通性干道　　·科技、高教区附近可就近安排高新产业区，便于功能衔接　　·直接服务于市民的公建设施(图书馆、科技馆)，靠近居民区及科技、高教区　　·用地指标规范　　(5)艺术性　　·利用好各自城市独特的自然景观。如高地、山丘、河湖、水域，将其作为总体布局的视线和活动焦点，创造出平原、山地和水乡等各种城市的特色。　　·利用山川河湖、各胜古迹、园林绿地、历史文化区，充分体现城市美学，形成城市景观的整体骨架。　　·道路、桥梁的布置能很好地与山势、水面、林木相结合，创造出城市的艺术风貌。　　·注重城市中心和干道的城市景观定位，创造出具有特色的城市中心和城市干道的艺术面貌。　　·组织有秩序，有韵律的城市轴线，集中反映出城市的性质和特色。　　·注意反映地方文化特色，避免破坏水系和大拆大改的线型等，保护好历史遗产文化区等。　　(6)绿化　　·用地比例、指标：城市绿化覆盖率35%，绿地率30%，主干道绿带面积20%，次干道绿带面积15%，小区绿地1ha.0.5㎡/人，小游园0.4ha.1㎡/人，组团绿地0.04ha.1.5㎡/人。　　·风景区内不得安排污染工业，避免过度开发。　　·绿化服务半径合理，布局均匀，绿化面积70%　　·绿地形成点、线、面的整体特点，形成完善的绿地系统。　　·河、海、湖、铁路的防护林带宽度30m，污染工厂50m的防护林带。(7)对外交通　　铁路应从城市边缘通过，不得分割城市过于零碎。　　客运站客运站在大城市可能有多个，设在中心区边缘，距市中心2-3km，中、小城市设在城区边缘，通过式。客运站必须与城市主干道相连，协调好市区公交，长途汽车，商业服务，注重市内换乘，直接通达市中心及汽车站、码头、地铁可直接引入客运站。　　货运站中、小城市只设一个综合性货运站、物，大城市按性质分别设于其服务的地段，设在市区外围。到发为主的综合性站物，接近货源或结合货物流通中心布置，不为本市服务的设在郊区。危险品设在市郊，并有安全隔离地带。　　编组站留有发展余地，一般设在铁路干线汇合处，避免被专用线，货场，工业，仓储包围。保证主要车流方向有便捷的线路，折角车流最少。会让站、越行站、间距约8-12km.　　港口选址避开水上储木场、桥梁、闸坝、水源保护区。深水深用，浅水浅用，留出生活岸线。应有疏港大道。水深10m可停万吨船舶。石油作业区在城市、港区、锚地、重要桥梁的下游。造船厂应划定专门水域、陆域。　　机场选址布置在城市的沿主导风向两侧，相切最小5-7km，通过15km，距市中心10-30km.30min以内，专用高速公路相连。与编组站保持适当的距离。机场宜适度集中，不应分散建设。　　公路高速公路的设计时100-120km/h(山区60km/h)特大城市布置高速公路环线联系各条高速公路，并与城市快速路网衔接，不能穿越市中心。中、小城市应远离城市中心，采用立交，以专用的入城主干道接入城市。高速公路应与城市快速路相连，一般等级公路应与城市常速交通性干道相连。特大城市宜与城市交通密集地区相切而过，不宜深入区内。公路与城市道路各成系统，互不干扰，与城市不直接接触，而是在一定的入口处与城市道路连接。公路不能作城市干道。公路等级及横断面形式是否相符、合理。大城市设多个公路客运站，设在市中心区边缘，用城市交通性干道与公路相连。　　中、小城市设1个公路客运站。客运交通枢纽必须与城市客运交通干道有方便联系，可采用立体交叉。　　公路货运站日常生活用品的——中心区边缘　　工业产品、原料——工业区、集中(8)城市道路\n　　道路功能同毗邻用地性质相符　　·交通性道路两侧及两端，不应安排生活性用地(居住、商服中心、公建)避免安排吸引大量人流的公共建筑，尽可能选线直捷，两旁布置为开敞绿地。　　·生活性道路两侧不应安排大、中型工业、仓库和运输枢纽。　　·城市各级道路应充分结合地形，与城市绿地、水面、城市主体建筑、城市的特征景点组成整体。城市各级道路应成为划分、联系城市各分区、组团、各类城市用地的分界线、通道。　　·城市道路的选线有利于组织城市的景观，并与城市绿地系统和主体建筑相配合，形成城市的“景观骨架”。　　·道路系统规划应系统完整，分级清晰，功能分工明确，不仅满足交通联系要求，也要满足发生自然灾害时的紧急运输。　　·交通在道路系统中的均衡分布。　　·避免单一通道，应提供两条以上的路线(通道)为使用者选择。　　·城市各部分之间(中心、工业区、居住区、车站、码头)应有便捷的交通联系。　　·城市各组团、分区间要有必要的干道数量联系。　　·商业中心、体育场、火车站、航空港、码头等集散点附近的道路网要有一定机动性，可为地震时提供绕行道路并留有发展余地。　　·内密外疏(中心区、外缘;商业、工业)　　·支路在内的道路用地面积率20%以上　　·满足不同功能交通的不同要求　　·一个交叉****汇的道路不超过4-5条，交叉在60°-120°间，不组织多路交叉口，避免错****叉。　　·城市出入口道路与区域公路网有顺畅联系。　　·与铁路站场、港区码头、机场有方便联系。　　·铁路与城市道路的立交应保证城市干道无阻通过。　　·避免过境交通直穿市区，避免交通性道路穿越生活区。　　·旧城路网规划，充分考虑旧城历史、城方特色和原有道路网形成发展的过程，切勿随意改变道路走向，对旧街道与名胜古迹要保护。　　·适当的路网密度8-15%道路用地面积占建设用地面积8-15%，200万以上的人口可15-20%　　适当的道路面积率20-30%　　道路间距快速路(≥80)1500-2500m宽度60-100m　　主干道(40-60)700-1200m宽度40-70m　　次干道(40)350-500m宽度30-50m　　支路(≤30)150-250m宽度20-30m　　·立体交叉主要设置在快速干道的沿线上　　·交叉口附近不设公交站点，转角半径。主干路车速为25-30，半径为15-25.次干路车速20-25，半径为8-10.支路车速15-20，半径0为5-8.单位出入口车速为5-15，半径为3-5.　　道路横断面一块板适应“钟摆式”。　　两块板：交通性干道(快速路、高速公路)　　三块板：生活性道路和交通性客运干道　　四块板：投资大，运行通力低，不经济　　道路间距快速路(≥80)1500-2500m宽度60-100m　　主干道(40-60)700-1200m宽度40-70m　　次干道(40)350-500m宽度30-50m　　支路(≤30)150-250m宽度20-30m　　·立体交叉主要设置在快速干道的沿线上　　·交叉口附近不设公交站点，转角半径。主干路车速为25-30，半径为15-25.次干路车速20-25，半径为8-10.支路车速15-20，半径0为5-8.单位出入口车速为5-15，半径为3-5.　　道路横断面一块板适应“钟摆式”。　　两块板：交通性干道(快速路、高速公路)　　三块板：生活性道路和交通性客运干道　　四块板：投资大，运行通力低，不经济\n　　·平面环形交叉口不适用于快速路和主干路　　停车设施出入口宜在次干道上，不得在交叉口、人行横道、公交停靠站及桥隧行道处，如需在主干道设出入口，应远离干道交叉口并用专用通道与主干道相连。　　城市主要出入口每个方向应有两条对外放射道路。城市总体规划的主要任务和内容　　1城市总体规划的主要任务　　综合研究和确定城市性质、规模和空间的发展状态，统筹安排城市各项建设用地，合理分配城市各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展。　　2城市总体规划的期限　　城市总体规划的期限一般为20年，建制镇总体规划的期限可以为10~20年，近期建设规划可以为3~5年。　　3城市总体规划包含的内容(参见教材进行了解)　　城市总体规划的成果要求　　1城市总体规划文本　　2城市总体规划的主要图纸　　3总体规划阶段各项专业规划的成果　　城市总体规划的编制方法　　1基础资料的搜集、整理和分析内容包括　　(1)编制基础资料文件　　(2)城市用地的现状图　　(3)城市用地现状的综合分析　　(4)城市用地评定图　　(5)现状调查的基本方法　　2确定城市的性质　　城市性质是指各城市在国家经济和社会发展中所处的地位和所起的作用，指各城市在全国城市网络中的职能分工。城市是一个综合的实体，其职能往往也是多方面的，城市性质职能是主要职能的反映。　　我国城市建设的实践经验证明：凡是重视并正确拟定城市发展性质，则规划的方向明确，建设依据充足，功能结构比较合理;否则，城市发展方向不明，规划建设被动，规模难以估计，或者规模过大，或者用地过小，造成建设和布局的紊乱，致使有的刚新建的地区不得不改造或造成布局长期不合理。　　正确拟定城市性质，就是综合分析城市的主导基本因素及其特点，明确它的主要职能，指出它的发展方向，在拟定城市性质的时候要避免两种倾向，一是以城市的“共性”做为城市的性质;另一种是不区分城市基本因素的主次，而是一一罗列。结果都失去了指导规划与建设的意义。　　城市的性质不是一成不变的，一个城市由于建设的发展，或因客观需要，或客观条件的变化都可能促使城市有所变化，从而影响城市的性质。　　3预测城市人口，确定城市规模　　(1)城市人口的含义　　从城市规划的角度来看，城市人口是指那些与城市的活动有密切关系的人口.他们生活在城市的范围内，构成了该城市的社会，是城市经济发展的动力、建设的参与者，又是城市的服务对象;他们依赖城市而生存，又是城市的主人。　　(2)确定城市人口规模的意义　　城市的规模是指城市人口规模和用地规模。但是用地规模随人口规模的变化而变化;所以城市规模通常用城市人口规模来表示。人口估计的合理与否对城市建设的影响很大。　　(3)城市人口的构成及变化(参考教材)　　4城市总体布局　　城市布局是城市总体规划的重要工作内容，它是一项为城市长期长远合理发展奠定基础的全局性工作，并用来指导城市建设，做为规划管理的基本依据之一。　　城市总体布局要力求科学、合理，要切实掌握城市建设发展过程中需要解决的实际问题，按照城市建设发展的客观规律，对城市发展做出足够的预见。它既要经济合理的安排近期各项建设，又要相应的为城市远期发展做出全盘考虑。科学合理的城市总体布局必然会带来城市建设和经济管理的经济性。\n　　城市总体布局是通过城市用地组成不同形态体现出来的。城市总体布局的核心是城市用地功能组织，它是研究城市各项主要用地之间的内在联系。根据城市的性质和规模，在分析城市用地和建设条件的基础上，将城市各组成部分按其不同功能要求邮寄的结合起来，使城市有一个科学、合理的用地布局。　　分析城市用地的功能组织，一般从以下几个方面入手：　　(1)点、面结合，城乡统一安排　　(2)功能明确，重点安排城市工业用地　　(3)兼顾旧区和新区的发展需要　　(4)规划结构清晰，内外交通便捷　　(5)阶段配合协调，留有发展用地　　城市总体布局综合比较及城市空间布局的艺术问题(参见材料加以了解)。近期建设规划的编制　　一考试大纲的要求　　掌握城市、镇近期规划的相关要求。　　二近期建设规划的有关要求　　此次近期建设规划的内容列入了新的考试大纲，十分重要。　　三近期建设规划的编制　　1近期建设规划的主要任务和内容　　近期建设规划是落实城市总体规划的重要步骤，是城市近期建设项目安排的依据。　　(1)基本任务;　　(2)具体内容;　　2近期建设规划所必须遵循的原则　　3近期建设规划的期限　　4近期建设的内容　　(1)强制性内容　　(2)指导性内容　　四近期建设规划的审批和执行　　城市规划行政主管部门负责组织编制，经专家进行论证后报城市人民政府审批。城市人民政府批准建设规划前，必须征求同级人民代表大会常务委员会意见。　　批准后的近期建设规划应当报总体规划审批机关备案，其中国务院审批总体规划的城市，报建设部备案。　　一考试大纲的要求　　1熟悉城乡规划编制的组织要求　　2熟悉城乡规划编制内容和原则要求　　3掌握城市、镇控制性详细规划方案的评析　　详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划两个层面，控制性详细规划主要为规化管理和修建性详细规划的编制提供控制依据;修建性详细规划主要为单体建筑的设计和道路、管线的实施提供控制依据。　　二控制性详细规划的作用和地位　　1深化总体规划、指导修建性详细规划　　2管理的依据、建设的引导　　3建设发展政策的载体　　三控制性详细规划的内容　　控制性详细规划的主要任务是：以总体规划或分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求，强化规划的控制功能，并指导修建性详细规划的编制，具体说来其内容有以下几点：　　(1)确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线;　　(2)规定各地块土地使用性质、建设容量，建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求;　　(3)各级支路的红线位置，控制点坐标和标高;　　(4)根据规划建设的位置和容量，确定工程管线走向、管径和工程设施的用地界线;　　(5)制定相应的土地使用及建筑管理规定。　　四控制性详细规划的编制方法　　1基础资料的收集;\n　　2控制性详细规划的用地分类和用地划分　　3控制性详细规划的控制体系控制性详细规划的成果要求　　1文本内容　　(1)总则　　(2)各块划分及规划控制的原则和要求　　(3)各地块使用性质划分和适建要求　　(4)各地块控制指标一览表　　(5)建筑物后退红线距离的规定　　(6)相邻地段的建筑规定　　(7)市政公用设施、交通设施的配置和管理要求　　(8)奖励和惩罚　　2图纸内容(图纸比例：1/10000～1/2000)　　(1)用地现状图　　(2)用地规划图　　(3)地块指标控制图　　(4)道路交通及竖向规划图　　(5)工程管网规划图　　(6)地块划分图　　3用地分类和代号　　控制性详细规划的计算规则　　1建筑占地面积　　2建筑总面积　　3建筑高度　　控制性详细规划方案的评析　　修建性详细规划编制　　(一)考试大纲的要求　　掌握修建性详细规划方案的评析　　(二)修建性详细规划的内容　　1建设条件分析和综合技术论证　　2建筑和绿地的空间布局、景观规划设计，布置总平面图　　3道路系统规划设计　　4绿地系统规划设计　　5工程管线规划设计　　6竖向规划设计　　7估算工程总量、拆迁量和总造价，分析效益投资　　(三)修建性详细规划的编制方法　　1搜集资料　　除控制性详细规划的基础资料外，还应增加控制性详细规划对本规划地段的要求、工程地质、水文地质等资料，各类建筑工程造价等资料。　　2方案比较　　对多个方案进行平面布局、工程技术、空间安排、经济性等方面的比较。　　3成果制作　　将文本、图纸等编绘、整理、制作。修建性详细规划的成果　　1规划说明书　　(1)现状条件分析;　　(2)规划原则和总体构思;　　(3)用地布局;\n　　(4)空间组织和景观特色要求;　　(5)道路和绿地系统规划;　　(6)各项专业工程规划及管道综合;　　(7)竖向规划;　　(8)主要技术经济指标，一般应包括以下各项：总用地面积，总建筑面积，住宅总面积，平均层数，容积率，建筑密度，绿地率;　　(9)工程量及投资估算。　　2图纸　　(1)规划地段位置图　　(2)规划地段现状图　　(3)规划总平面图　　(4)道路交通图　　(5)竖向规划图　　(6)市政设施规划图　　(7)绿化景观规划图　　(8)表达规划意图的透视图或鸟瞰图　　控制性详细规划编制及方案评析　　一考试大纲的要求　　1熟悉城乡规划编制的组织要求　　2熟悉城乡规划编制内容和原则要求　　3掌握城市、镇控制性详细规划方案的评析　　详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划两个层面，控制性详细规划主要为规化管理和修建性详细规划的编制提供控制依据;修建性详细规划主要为单体建筑的设计和道路、管线的实施提供控制依据。　　二控制性详细规划的作用和地位　　1深化总体规划、指导修建性详细规划　　2管理的依据、建设的引导　　3建设发展政策的载体　　三控制性详细规划的内容　　控制性详细规划的主要任务是：以总体规划或分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求，强化规划的控制功能，并指导修建性详细规划的编制，具体说来其内容有以下几点：　　(1)确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线;　　(2)规定各地块土地使用性质、建设容量，建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求;　　(3)各级支路的红线位置，控制点坐标和标高;　　(4)根据规划建设的位置和容量，确定工程管线走向、管径和工程设施的用地界线;　　(5)制定相应的土地使用及建筑管理规定。控制性详细规划的编制方法　　1基础资料的收集;　　2控制性详细规划的用地分类和用地划分　　3控制性详细规划的控制体系　　控制性详细规划的成果要求　　1文本内容　　(1)总则　　(2)各块划分及规划控制的原则和要求　　(3)各地块使用性质划分和适建要求　　(4)各地块控制指标一览表　　(5)建筑物后退红线距离的规定　　(6)相邻地段的建筑规定　　(7)市政公用设施、交通设施的配置和管理要求　　(8)奖励和惩罚\n　　2图纸内容(图纸比例：1/10000～1/2000)　　(1)用地现状图　　(2)用地规划图　　(3)地块指标控制图　　(4)道路交通及竖向规划图　　(5)工程管网规划图　　(6)地块划分图　　3用地分类和代号　　控制性详细规划的计算规则　　1建筑占地面积　　2建筑总面积　　3建筑高度　　控制性详细规划方案的评析　　城市居住区详细规划编制及方案评析　　(一)考试大纲的要求　　掌握修建性详细规划方案的评析　　(二)居住区详细规划的任务和内容　　1居住区详细规划的任务　　(1)使用要求　　(2)卫生要求　　(3)安全要求　　(4)经济要求　　(5)施工要求　　(6)美观要求　　2居住区详细规划的内容　　(1)选择、确定用地的位置、范围;　　(2)确定规模，即人口数量和用地大小;　　(3)拟定居住建筑类型、层数比例、数量、布置方式;　　(4)拟定公共服务设施的内容、规模、分布和布置方式;　　(5)拟定各级道路的宽度、断面表式、布置方式;　　(6)拟定公共绿地的数量、分布和布置方式;　　(7)拟定有关的工程规划设计方案;　　(8)拟定各项技术经济指标和造价估算。　　(三)居住区的构成和规模　　1居住区的构成　　(1)住宅用地　　(2)公共服务设施用地　　(3)道路用地　　(4)绿化用地　　2居住区的规模　　(1)设置居住区级商业服务设施经济型和合理的服务半径;　　(2)城市道路交通方面的影响;　　(3)居民行政管理体制方面的影响。简答题一:　　某房地产开发小区物业管理部门为了方便居民存放自行车，提出在小区内两栋板式楼之间空地上建自行车棚，并向城市规划行政主管部门提出申请，城市规划部门征求有关居民意见后批准同意。可是当自行车棚建起后，两栋楼的居民发现，车棚有一侧紧邻底层住宅的年室，遮挡了部分阳光，而且不满足防火及通行要求，居民还发现小区主要的自来水管道从车棚下穿过，于是两栋板式楼的住户以侵害居住生活条件及违反国家有关规定为由，将物业管理部门告上法院。\n　　此案结果如何?　　标准答案：　　城市规划法规定，任何单位和个人不得占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线进行建设。新建的车棚侵犯了住户采光、通风、通行的基本合法权益，而自行车棚压地下管线，又违法了城市规划法。人民法院可以责成城市规划行|考试大|政主管部门对此车棚建设进行立案调查。　　最初物业管理部门在提出建车棚的申请时，城市规划行政主管部门就应对建设项目的周边环境与城市设施进行认真审核，合格后方可核发规划许可证，显然城市规划行政主管部门在审批过程中违反了有关法律的规定，因此被告由物业管理部门变为城市规划行政主管部门，法院有权做出撤销原批准的许可证的决定，并责令城市规划行政主管部门查处此事，并限期拆除自行车棚。　　简答题二:　　某市一单位在市中心区有一片多层住宅楼。其中有两栋(每栋各六个单元门)住宅楼是临城市干路的。经市城市规划行政主管部门批准，占用了上述两栋住宅楼之间的空地(两栋楼山墙间距为16米)，建设一栋两层轻体结构的临时建筑，使用期为两年。在建设期间，市规划监督检查科的两名执法人员到现场监督检查时发现：擅自加建了第三层，且结构部分已完成。为此，依法立案查处。随后，经科务会议紧急研究决定：对该违法建设处以数十万元罚款，并决定加建的第三层与临时建筑到期时一并拆除，同时，要求该单位在十五日内到市城市规划行政主管部门缴纳罚款。违法建设行政处罚决定书加盖监督检查科公章后，立即送达违法建设单位。　　试就上述审批临建工程和处理违法建设的行政行为，评析哪些是不符合现行有关规定的。　　标准答案：　　1、临时建筑占用了两楼之间空地,不符合消防规定(1)规划管理部门违反规定审批临建工程,属违法行政行为(2)。(3分)　　2、城市监督检查科不是行政执法主体(1)。违法建设行政处罚书由监督检查科盖章是不符合规定的(2)。(3分)　　3、较大数额罚款(l),未告知被处罚单位享有听证等权利(2)。(3分)　　4、罚款与收缴罚款必须分离(1.5),规划行政主管部门直接收缴罚款是不符合规定的(1.5)(3分)　　5、该建筑应该拆除(2),拆除被批准的临建审批者应予赔偿(1)。(3分)简答题二:　　某市市中心有一污染严重的工厂，占地3.2公顷，依据经市政府批准的该地区控制性详细规划，该厂应予搬迁，拟改为商业用地。厂方根据控制性详细规划提出的改建方案经城市规划行政主管部门初审认为可行。然后，厂方依据初审方案找到了一个投资方，并与其签订了出让协议。投资方未办理规划管理审批手续即开工建设。在完成基础和地下一层结构工程时，受到城市规划行政主管部门查处。　　试问：城市规划行政主管部门应如何处理该工程?投资方应办理哪些审批手续?　　标准答案：　　一、违法建设(2)，责令停工(1)，罚款(1)，补办手续(2);　　二、申请变更用地性质(2)，到计委立项(1)，报送方案(设计条件0.5，送审0.5);　　三、到土地局办理土地有偿出让手续(1)，办理建设用地规划许可证(2)、建设工程规划许可证(2)。　　案例一：　　张XX家住某市中山区新安中里7号楼308号。未经城市规划部门的批准，擅自在新建楼12号楼东北侧便道上搭建一间简易房屋用于经营。该区城市管理监察大队检查发现后，认为张XX违反了《XX市城市规划条例》中的有关规定，依法通知其限期改正，自行拆除。在规定期限内，张XX未予改正。1998年12月9日，区城管大队又依据《违反〈XX市城市规划条例〉行政处罚办法》第三条的规定，做出了责令限期拆除的决定，并于次日向张XX送达了决定书，责令其于1998年12月14日前自行拆除违法建设。张XX不服，向本区人民法院提起行政诉讼。认为其所搭建的简易房屋虽系违法建设，但其周围还有其他的违法建设，被告不应仅对其违法建设进行查处，故诉请法院撤销被告所做决定。　　评析：　　这是一起个人违反建设工程规划许可证的实例。张XX所建的简易房屋，既没有申请建设工程规划许可证，也没有申请临时建设工程规划许可证，明显属于违法建设。区城管大队系经国家和XX市有关部门批准依法成立的区级综合性行政执法机关，其有权依据城市规划管理法律、法规、规章的规定，对辖区内无建设工程规划许可证的违法建设进行查处，并可责令其改正或予以行政处罚。根据《中华人民共和国城市规划法》和《XX市城市规划条例》规定，在城市规划区内进行建设，应取得《建设工程规划许可证》及其他有关批准文件，否则为违法建设。张XX显然已违反了上述法律、法规的规定，区城管大队对该违法建设行为进行的查处正确，基本事实清楚，适用法律、\n法规正确，处理程序合法。至于张XX关于区城管大队需对他人的违法建设总是做出处理的要求，应通过其他途径解决，且与张XX违法建设无关，以此作为区城管大队对其违法行为处理不公正的理由不能成立。案例二：　　某市机械厂地处居民集中区，附近有XX山公园和正在建设中的生态公园等风景名胜，以及航海高等专科学校、某厂生活区。1998年5月，机械厂到市环保局办理该厂有关固体废物处理手续时，环保局提议在该厂内建设一个全市性的危险固体废物焚烧站，并安排该局属下的市固体废物管理中心与厂方接洽，在得到市固体废物管心“没有问题”的保证后，双方达成协议，约定由厂方向固废中心出租场地，建设市固体废物无害化处理环保示范工程项目，工程建成后在用工上优先考虑厂里分流的职工，工程的立项报批等手续由固废中心操办，厂方不具体参与工程的建设。该工程总投资约为327万元，年处理危险废物3000吨。工程建成后，当地群众反映强烈，机械厂所在区人大常委会收到群众投诉，反映设在机械厂内的危险固体废物焚烧站严重污染环境和影响厂区卫生，区人大常委会组织了部分市、区人大代表进行视察，听取了固废管理中心负责人的介绍，并实地视察了建设工地。固废管理中心负责人解释，危险固体废物焚烧站目前主要进行实验性工作，属临时设施，不是永久工程。而代表们则认为，纯粹从治理环境污染尤其是工业固体废物、危险废物污染和适应社会经济发展需要的角度来看，积极开展“固体废物无害化处理”的科研和试验非常有意义，但将这一项目设在机械厂厂区内是不适当的，同时，该示范工程还没有办立项报建手续，存在污染环境、破坏生态的严重隐患，遂做出该工程须另行选址建设的决议。　　评析：　　首先，该危险固体废物焚烧站工程选址不当。机械厂厂区既是生产场地，又有该厂生活区，周边还有公园和其他居住区，该工程的主要业务是收集、贮存和焚烧危险固体废物(高含量的有机废物)，如遇管理不善、处理不当，必将造成重大污染。因此，机械厂厂区不具备建设收集、贮存和处理对环境有影响的危险固体废物场所的条件。其次，该项目违反了建设项目规划管理办法，虽然该项目立项曾得到市计委的批复，但批复并不能作为报建的证明，报建审批权属|规划部门。而该工程直到如今还没办妥报建手续，没有按规定申请建设工程规划许可证，即使是试验项目或临时建设工程也应该向规划主管部门进行报建，申请临时建设工程规划许可证。因此，危险固体废物焚烧站工程明显属违法建设。另外，对环境有特殊影响的项目，还应该编制环境影响报告书，须征求项目所在地有关单位的居民意见，并向所在地政府报告。但该工程直到群众投诉和人大代表视察前，区政府及其相关部门都未收到有关建设单位的报告。因此，该项目的建设也违反了国务院《建设项目环境保护管理条例》。\n2011城市规划师《规划实务》辅导：建设项目选址实例一　　在某大城市边缘的小河坝村委会为了加快农业结构调整，在村北约3330平米的用地上盖蔬菜大棚，蔬菜大棚占用了1500平米，经村委会集体研究，报镇政府同意，利用剩余1830平米建自用的工业厂房。该市规划监察大队发现后，责令其立即停止施工，等待处罚。　　实例一评析　　1、村委会利用集体土地盖蔬菜大棚，进行农业生产，属于农业结构内部的产业调整，是允许。　　2、而建设工业厂房则属于违法建设，因为该地区位于城市规划区用地范围内，按照城市规划法，规划区内任何建设活动，必须经城市规划主管部门批准同意才能建设。　　3、建设工业厂房属于非农建设，虽然村委会报镇政府同意，但未经上级规划行政主管部门的批准，未履行合法的报批手续，因此属于违法建设，应给予立即拆除。　　实例二　　某城市20世纪90年代初期，城市供电紧张，市政府招商准备建设一座5万KW燃油发电厂，作为城市补充电源。当时提供选址的用地经过比较只有靠近市区边缘的一处准备搬迁的工厂，但是该工厂周边是职工宿舍区，如果发电厂建设上马，势必会给临近的居住小区造成很大的污染，为此，市政府召开多次会议，各方意见争执不下，最后决定暂缓发电厂建设。经过2年以后，该市通过省电网提供了足够的电量，彻底解决该市长期电力不足的困难。　　实例二评析　　1、该项目选址，市政府还是考虑到了城市长期发展的需要，判断有严重污染的项目，即使近期有上马的必要，也还需要重点考虑项目的环境保护措施，如果措施不当，或措施不配套，污染项目将会给城市带来长期严重的危害。　　2、在项目选址上，首先应严格按照城市总体规划统一安排，其次，应处理好近期利益与城市可持续发展的关系。只有多方面比较，经过合法程序，采用科学方法，项目选址才会合理可靠，上述例子由于市政府采纳了专家的意见，采取了暂缓建设的计划，从而避免了拆迁和今后的重复建设。实例三　　某城市人口13万人，上界政府领导班子选定在城市东区某某路东侧建设城市广场，广场面积5万平方米，建设场址为一底丘小山，该广场区位有些偏，但是由于没有拆迁，容易上马，依次、因此上界政府不顾各方面的不同意见，开工建设，然而，在平整土地过程中，发现该低丘内部为花岗岩，建设成本比原先预计的大2倍，需要加大投资。担由于资金准备不到位，再加上周边项目建设无法跟上，广场建设被迫停工。新一界领导上台以后，经过认真分析，广泛调查研究，发现这个广场存在的关键问题是选址不当，当即拍板另行选址建设。　　实例三评析　　1、建设项目选址是一项非常严肃的事情，需要进行多方案比较，不但要考虑拆迁量大小，还要考虑工程地质条件，周边建设情况以及城市总体规划等多种因素。很明显上述问题出在当初广场选址过于轻率，决策过于武断。　　2、建设城市广场应首先确定广场性质，广场一般分为城市中心广场，休闲购物广场，绿化景观广场，游行集会广场，交通集散广场等多种类型。每一种广场对位置的选择，用地规模，周边建设条件等都有不同的要求。　　3、象该市的广场属于城市中心广场，应在城市中心，交通条件比较便利的，靠近城市主要的公共设施的位置上进行选址，而不应该只是考虑节省投资。在城市边缘选址建设，即使工程地质条件允许，广场建成后其使用效果也会很不理想。　　实例四　　1993年，某市粮食局以建粮食批发市场为由，通过当地政府，以每亩2.2万元的价格，从小北村征走耕地109.58亩。粮食局当年征地申请的计划是：每年批发、零售粮油2500万吨，成交额可达2000万元实现利税100万元，据说其规模要达到全省第一，使该市的经济得到繁荣，但是其后发生的事情却让小北村村民多年来一直气愤不平。粮食批发市场没有建起来，对国家和当地老百姓的承诺没有兑现，一百多亩耕地却落到粮食局手里。随后这些耕地即被分割成若干份，每份约为420平方米，以股金的形式把土地使用权转移到个人和一些单位手里，每份3.5万元，得到土地使用权的人，便各自建起了民宅、商店、酒店、公司等。粮食局自己所建的粮油交易大厅仅有200平方米，而且从未开张，征用了100多亩地，只盖了这么小的交易厅。就连交易大厅现在也租给了私人，做了存放方便面的库房。二十多名村民代表表示，如果被征走的土地真是国家需要，他们能理解支持。但是现在看到的这种情况，真让人不服气。无论如何弄个明白，讨个说法。\n　　实例四评析　　1、这是一起典型的擅自改变建设用地性质和私自转让土地使用权的案例，情节严重造成了恶劣的影响。当初粮食局是以建立粮油批发市场为由征用农民的土地，其建设项目必须要与批发市场相关。否则，就是违法使用土地。但是粮食局却没有按规划，按原来的计划规模设批发市场，却将大部分土地转向了房地产开发，征来得耕地被改变了用途，其所作所为已与粮油批发交易毫无关系，实际上是改变了建设用地的性质。　　2、如果粮食局在征地之后，由于情况发生变化，需要改变建设项目，也应该按照法定程序，重新向计划行政主观部门和规划行政主观部门提出申请。　　3、首先粮食局应该持计划行政主管部门同意改变开发新的建设项目的批准文件，向城市规划行政主管部门提出改变用地性质的申请。　　4、其次，规划行政主管部门根据有关已经批准的规划，对粮食局的申请进行审核，如果同意，将提出被改变性质的用地规划设计条件，这包括有关技术条件，技术标准和与周边建设的相关关系。粮食局需要重新领取改变性质的用地的建设用地规划许可证。所以说。改变用地性质必须办理审批手续，否则，规划行政主管部门可以依据城市规划法的有关条款对其进行行政处罚。实例五　　某房地产开发公司与市区某乡政府协商，准备利用该乡的土地搞开发经营，经过协商，乡政府与房地产开发公司签定了一份联合兴办公司的协议书。协议书中规定：双方兴办联合公司，乡里提供50亩土地，房地产开发公司出资，在这块土地上修建了60幢别墅，作为度假村以吸引城市客源，预计利润客观，联合公司开始运作后，由房地产开发公司全权管理，乡里不参与管理过程。双方联营年限为50年，不论亏盈公司每年都要定期向乡里付给固定的利润和管理费。　　实例五评析　　1、房地产开发公司与乡政府的这种合作是极不合法的，表面上是合办联合公司，实质上是变相出租土地。　　2、首先，签约主体资格不对。乡政府作为一级政府，行使行政管理职能，不能以自己的名义参与经济交易，更不能作为出资人成为公司股东，我国新修定的《土地管理法》第十条明确规定：农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或或者村民委员会经营管理，因此，乡政府不能单方面代表农民对土地进行处分并从中受益，不能与该房地产开发公司签定合办公司的契约。　　3、另外该联办公司的协议内容也属于违法无效。合同中约定的所谓乡里不参与公司任何管理过程，只定期收取利润费用而不承担风险等等。完全不符和一般合营行为所必须遵循的共同出资，共同经营，风险共担原则，说明乡里根本不是为了联合办公司，而是单纯想靠出让土地使用权赚取利益。　　4、由于我国《土地管理法》第73条规定：农民集体的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。要想将农业用地变为非农业建设用地，必须先经国家征用，土地使用人也要向国家交纳土地使用金。乡政府明明是转让土地使用权，或是出租土地，却声称是合办公司，而不交国家有关税费，这分合办公司的协议其实是一种规避法律、逃脱税费、变相出租转让土地的行为，其违法性显而易见的。　　5、其次，对于上述事件的处罚，可以根据《土地管理法》第73条规定买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得，对违反土地利用总体规划或者擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让土地上新建的建筑和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑和其他设施，可以并处罚款。对直接负责的主管人员，和其他直接责任人员，依法给予行政处分，构成犯罪的依法追究刑事责任。实例六　　某沿海地级市20世纪90年代初期，根据自身发展需要，准备在城市东部建设中心区，主要目的是疏解旧城区人口、商业和行政办公的压力，用以发展城市新的商务中心、金融服务中心、大型会展文化中心和部分市级行政办公机构。当时，该城市东部正处于城市主要发展地区，面积约3平方公里，面对内海湾，与原有旧城既有一段距离，又有比较方便的交通联系，是该市中心区建设理想的选址地点。市政府随后组织编制中心区详细规划和城市设计，开始对外招商，准备大干一场。但是没有想到，随着国家治理经济过热和1997——1998年的亚洲金融危机，不少原准备开发的投资方，由于资金的限制，加上大环境的需求不足，纷纷撤资或停工等待，中心区只建成了一个会展中心、一个图书馆和一个中心广场。市政府为了继续推动该地区的开发，匆忙修改规划，将原来准备建设商务中心的大片土地改为居住用地，重新招商，开发房地产，陆续在中心区的周边建起了三个住宅小区。但是，2000\n年以后，随着经济形势的逐渐好转，全市性的商务办公和金融服务的需求又重新上升，申请建设的项目增加不少，可是这些好项目苦于找不到合适的选址，原中心区的土地已经有相当部分被转变为居住用地。该市政府开始着急了，一方面，原中心区实际上只建成一半，城市中心职能远远没有发挥出来，几乎没有剩余的土地;另一方面，新的建设项目又没有地方建设。政府希望有关规划部门能够重新确定一个中心区的位置，以解决城市的燃眉之急。　　实例六评析　　评析：这个例子说明两个问题。第一，一个城市的土地资源是有限的，并不是无限可以任意扩大，城市主要功能区的选址有时往往是惟一的，或者至少是非常有限的，特别是像中心区这样重要片区的选址，它既是城市的心脏部位，是城市行政、商业、商务、文化的重要设施所在地，又是城市具有代表性的重要景观区，一般项目不应该允许在中心区建设。第二，政府应处理好一个城市发展的长远利益与眼前利益的关系，城市中心区的建设不是1-2年就可以完成的，应该认真规划，逐步建设，任何操之过急的行动很有可能给城市带来长久的不利影响。城市建设是百年大计，只顾眼前利益，不顾城市建设的规律，最终只能为城市带来不良的后果。2011城市规划师《规划实务》辅导：建设用地性质实例一　　1993年，X市粮食局以建粮油批发市场为由，通过当地政府，以每亩2.2万元的价格，从小北村征走耕地109.58亩。粮食局当年征地申请的计划是：每年批发、零售粮油2500万吨，成交额可达2000万元，实现利税100万元，据说其规模要达到全省第一，使该市的经济得到繁荣。但是其后发生的事情却让小北村村民多年来一直气愤不平。粮油批发市场没有建起来，对国家和当地百姓的承诺没有兑现，一百多亩耕地却落到粮食局的手里，随后，这些耕地邓被侵害成若干份，每份约为420平方米，以股金的形式把土地使用权转移到个人和一些单位手里，每份3.5万元。得到土地使用权的人，便各自建起了民宅商店、酒店、公司等。粮食局自己所建的粮油批发交易大厅，仅有200平方米，而且从未开张。征用了一百多亩土地，只盖了这么小的交易厅，就连这个交易大厅现在也租给了私人，做了存放方便面的库房。二干多名村民代表表示，如果被征走的土地真是国家需要，他们能理解和支持。但是他们现在看到的这种情况，真是让他们不服气，无论如何要弄个明白，讨个说法。　　评析：　　这是一起典型的擅自改变建设用地性质和私自转让土地使用权的案例，情节严重，造成了恶劣的影响。当初粮食局是以建立粮油批发市场为由征用农民的土地，其建设项目必须要与批发市场相关，否则，就是违法使用土地。但是粮食局却没有按规划、按原来的计划规模建设批发市场，却将大部分土地转向了房地产开发，征来的耕地被改变了了用途，其所作所为已与粮油批发交易毫无关系，实际上是改变了建设用地的性质。如果粮食局在征地之后，由于情况发生变化，需要改变建设项目，也应该按照法定程序，重新向计划行政主管部门和规划行政主管部门提出申请。首先，粮食局应该持计划行政主管部门同意改变并开发新的建设项目的批准文件，向城市规划行政主管部门提出改变用地性质的申请。其次，规划行政主管部门根据有关已经批准的规划，对粮食局的申请进行审核。如果同意，将提出被改变性质的用地的规划设计条件。这包括有关技术条件、技术标准和与周边建设的相关关系。粮食局需要重新领取改变性质的用地的建设用地规划许可证。所以说，改变用地性质必须办理审批手续，否则，规划行政主管部门可以依据城市规划法的有关条款对其进行行政处罚。　　实例二　　某房地产开发公司与市区某乡政府协商，准备利用该乡的土地搞开发经营。经过协商，乡政府与房地产开发公司签订了一份联合兴办公司的协议书。协议书规定：双方兴办联合公司，乡里提供50亩土地，房地产开发公司出资，在这块土地上修建60幢别墅，作为度假村以吸引城市客源，预计利润可观。联合公司开始运作后，由房地产开发公司全权管理，乡里不参与管理过程。双方联营年限为50年，不论盈亏，公司每年都要定期向乡里付给固定的利润和管理费。　　评析：　　房地产开发公司与乡政府的这种合作，是极不合法的，表面上是合办联合公司，实质上却是变相出租土地。首先，签约主体资格不对，乡政府作为一级政府，行使行政管理职能，不能以自己的名义参与经济交易，更不能作为出资人成为公司股东。我国新修订的《土地管理法》第十条明确规定：“农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”\n因此，乡政府不能单方面代表农民对土地进行处分并从中受益，不能与该房地产开发公司签订合办公司的契约。另外，该联办公司的协议内容也属违法无效。合同中约定的所谓乡里不参与公司任何管理过程，只定期收取利润、费用而不承担风险等等，完全不符合一般合营行为所遵循的共同出资、共同经营、利益共享风险共担原则，说明乡里根本不是为了联营办公司，而是单纯想靠出让土地使用权赚取利益。由于我国《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”要想将农业用地变为非农业建设用地，必须先经国家征用，土地使用人也要向国家交纳土地出让金。乡政府明明是转让土地使用权或是出租土地，却声称是合办公司而不交国家有关税费，这份合办公司的协议其实是一种规避法律、脱逃税费、变相出租、转让土地的行为，其违法性显而易见。　　其次，对于上述事件的处罚，可以根据《土地管理法》第七十三条规定：“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。”　实例三　　某企业位于市中心重点地区，占地面积24500平方米，由于企业效益不好，打算利用区位优势，将一部分多余的工厂用地出让，建设住宅。经与房地产开发商洽谈达成协议，由房地产开商向市规划行政主管部门申请建设住宅。规划行政主管部门经核实城市总体规划和控制性详细规划，该用地使用性质规划为公共设施用地。市规划行政主管部门经现场调研，并分析了周围建设情况和各种条件，认为可以改变用地性质，向市政府作了请示，经市政府批准后核发了“两证一书”。　　评析：　　市规划行政主管部门根据城市总体规划和控制性详细规划，在现场调研后并作了分析，根据该用地所处具体位置和具体条件认为可以改变用地性质。由于该用地“位于市中心重点地区”，根据规划法的规定，重点地区控制性详细规划是由市政府审批的，要调整必须经过市政府的批准，才能改变用地性质。因此，市规划行政主管部门审批程序合法又合理，在报经市政府批准的情况下，核发了“两证一书”，这是正确的，不是多余之举。　　实例四　　某区属企业位于工业区内，占地8400平方米，由于设施老化，产品落后，最终破产倒闭。区政府想利用原厂区土地开发住宅，并将获得的资金安置下岗职工，经向市规划行政主管部门申请，被驳回，理由是该用地在城市总体规划的控制性详细规划中为工业用地，不能改变用地性质。　　评析：市规划行政主管部门的做法是对的。因为市规划行政主管部门考虑到这个企业位于工业区内部，如果建设住宅，将带来一系列问题，如子女上学、购物、文化娱乐等，另外，周围的工厂企业产生的废气、粉尘、噪声等将对居民产生不良影响，因此不能开发建设住宅。但是，城市规划行政主管部门可根据具体情况建议区政府采取土地置换的办法，将位于居住区内的某些工业企业搬迁到这里，然后开发建设位于居民区内已腾出的用地，利用这方面的资金安置下岗职工。这样做，可以收各得其所的效果。实例五　　某中学有两个校址，一处位于城市中心区，占地4000平方米;另一处位于中心区外围，占地8000平方米。根据国家规范，两处均不满足中、小学用地标准。因此，教育部门拟对两处用地进行合并，向城市规划行政主管部门提出申请，并经市政府批准，将位于城市中心区的土地出让，开发公共设施项目，用置换来的资金在中心区外围校址旁边征用一块用地，建设一座标准中学。　　评析：将位于城市中心区的校址用地改变使用性质，不仅是合理的，而且应该予以积极支持。因为根据规划法的要求，市政府可以根据城市经济、社会发展状况，对城市建设用地进行调整。一个中学有两处校址，且规模都不符合标准是不合理的。市政府应该对不合理的用地进行调整。使城市功能更加合理。　　实例六　　某市中心区北部有一工厂位于主干道安平北路东侧，共有用地4.5ha.由于城市建设的发展，该厂周围多已建成居民区，沿安平北路两侧也已成为商业、办公区，该厂成了污染扰民企业。但因该产品有特色，销路很好，经济效益颇佳，不能停产。按照该厂主管部门的意见和城市控制性详细规划的要求，拟将该厂搬迁并出让原址，所获资金用于搬迁。出让后原址2.0ha改为商业、办公用地，1.8ha改为公寓用地，原家属宿舍约占地0.7ha保留。　　评析：这是将原工业用地改变使用性质的规划选址管理问题。按照建设用地性质变更程序，其审批手续应按规定办理：　　1.厂方申请改变用地性质。厂方应持上级主管部门同意其改变厂址用地性质、出让厂址和搬迁的文件，向城市规划行政主管部门提出改变用地性质和搬迁的申请。　　2.城市规划行政主管部门审核。城市规划行政主管部门根据已批准的控制性详细规划和有关法律、法规的规定进行审核。由于该工厂位于市中心区。城市规划行政主管部门应将审核同意的意见报请市政府批准。然后向厂方发出建设项目选址意见书。\n　　3.城市规划行政主管部门提出规划设计条件。城市规划行政主管部门在发出选址意见书的同时，根据该地区的具体情况和有关技术要求、技术标准，向该厂提出各个地块的规划设计条件。　　4.受让方和厂方申请立项。厂方持城市规划行政主管部门批准文件、与受让方的协议，向计划部门申请项目建议书。　　5.办理土地出让手续。厂方持城市规划行政主管部门、市计划部门批准文件和与受让方的用地出让协议，向土地部门办理用地出让手续，取得国有土地使用权有偿出让合同。该合同必须包含城市规划行政主管部门提出的各地块的规划设计条件。　　6.受让方申请建设用地规划许可证。受让方持计划部门批准文件、土地出让合同和地形图等有关资料，向城市规划行政主管部门申请建设用地规划许可证。如受让方为多家应分别办理。　　7.受让方继续办理有关建设的各项手续。受让方在原址如何建设，将由受让方依据城市规划行政主管部门提出的规划设计条件，向城市规划行政主管部门报送建设方案、施工图和申请建设工程规划许可证等项手续。　　8.城市规划行政主管部门审核建设方案。城市规划行政主管部门考虑到该地区位于市中心，对受让方的建设方案在审核过程中除依照规划设计条件外，还将邀请一些专家进行评审，根据评审意见提出修改意见。在没有了其他问题后，核发建设工程规划许可证。　　实例七　　某市市区总体规划方案规定，市区东北部有一绿化隔离地区，面积约400ha.为使该隔离地区近期实施绿化，市政府采取鼓励政策，如在该地区已实施绿化面积达30%之后，可以利用2%用地开发经营不影响绿化的低层建设项目，并在开发建设的同时将该地区全部绿化。为此乡政府依据市政府的政策向城市规划行政主管部门提出申请，在该用地内建设3万平方米的二层乡村式别墅和1.0万平方米的游艺设施。经城市规划行政主管部门审核，确定建设总用地为7.5ha，并经市政府批准。　　评析：这是将城市规划确定的绿化用地改为建设用地的用地性质变更问题。虽有市政府的局部调整用地政策，并经市政府批准，但仍需办理用地性质的变更手续。首先，应办理将集体所有土地改变为国有土地，因为依照规定集体所有土地是不能用来开发建设的申请。使用土地单位向计划部门立项后，经土地部门核准，再由城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证。其次，如果该开发项目由乡政府组织开发公司自行开发经营，应由开发公司办理一切手续，如果该项目由乡开发公司与其他单位合作或联营开发经营，则应共同办理一切手续;如果该用地经市政府批准，城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证后，出让部门应特别注意在开发建设的同时，应对该地区的整体绿化情况加强监督。