买卖不破租赁”与租赁合同-买卖合同 2页

买卖不破租赁”与租赁合同 - 买卖合同 目前听到很多的同事跟我咨询： 某某在售房屋附有租约， 而客户 却不愿意承接该租赁关系， 如果业主必须解除现存的租赁合同才能成 就买卖合同，请问这种租赁合同到底可不可以解除 ?如果解除了是否 违背了买卖不破租赁的原则 ? 首先， 这个问题的探讨有个前提： 我们这里所说的租赁合同必须 是合法，有效，现存的租赁合同。即合法目的不能违法，例如租赁标 的物业来从事违法犯罪活动， 须在法律范围内进行约定， 例如租赁期 限不能超过 20 年，超过部分无效，合同期限尚未届满。以下探讨是 在此前提下进行。 关于租赁合同的解除问题是个比较有争议的问题， 一部分人认为 房子是业主的，业主想怎么处理就怎么处理，关租客什么事 ?所以可 以解除 ( 在这里有必要解释一下，是业主的法律的表叙是业主对该房 屋享有所有权，而有所权是一种对世的，绝对的权利，即所有其他人 都不得侵犯该权利 )。另一部分人认为，买卖不破租赁，租客是基于 合同关系合法取得租赁权利的，应该受法律保护，所以不能解除。 现在就想对上叙观点表达一下自己的看法。 本人认为这两种观点 都有一定的道理， 但都不完全正确。 前一个观点是以所有权否定租赁 权，以绝对权否定相对权是没有道理的。 两种权利只要合法都应该受 法律保护。业主要出售租客承租的房屋，就与租客有很大的关系 ! 那 么，后一个观点就正确了吗 ?不完全正确 ! 如前所叙： 合法租赁合同应 该受法律保护是正确的，所以合同能否解除要看具体情况。 在此要分两类情况：如果合同约定了解除合同的条件 (主要为违 约责任，解除合同所造成的损失赔偿及通知等附随义务 ) ，那么合同 就是可以解除的： 如果合同没有约定任何的违约责任， 尤其是明确约 定合同期限内不能解除合同的。 如果是前一类合同， 又怎么解除合同 ? 业主应该根据合同的约定条件就可以解除了， 视具体情况而定。 而买 卖不破租赁主要指一种租赁关系的承接， 租赁标的出售后， 原租赁合 同对买受人句许生效。 这与承接前后者承接后租赁关系的接触并不冲 突。