2006年1月——2011年房地产法自考真题 43页

全国2006年1月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1．房地产法律关系的客体不包括（）A．房屋B．土地所有权C．土地使用权D．建设用地审批行为2．国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的契税计税依据为（）A．市场价格B．成交价格C．土地管理部门核定价格D．税务部门核定价格3．房屋租金收入应纳房产税税额适用税率为（）A．1.2％B．10％C．12％D．15％4．根据最高人民法院的司法解释，凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，应当由（）人民法院的民事审判庭受理。A．原告住所地B．被告住所地C．房地产行政管理部门所在地D．讼争的房地产所在地5．1993年12月13日发布的《土地增值税暂行条例》的制定者为（）A．财政部B．国土局C．全国人大常委会D．国务院6．根据我国现行法律的规定，国家为了社会公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用，征用后土地所有权的主体是（）A．国家B．农民集体C．土地补偿费的承担者D．建设工程的建造者7．下列选项中，不属于处理涉外房地产关系应当遵循的原则是（）A．维护国家主权原则B．平等互利原则C．等价有偿原则D．统一管理原则8．下列选项中，不属于物业管理公司业务管理内容的是（）A．绿化管理B．消防管理C．治安管理D．车辆道路管理9．下列选项中，不属于物业管理公司的义务的是（）A．履行物业管理委托合同，依法经营B．接受业主委员会和业主及使用人的监督C．重大管理措施提交每一业主审议通过D．定期向全体业主公布管理费用收支项目10．物业管理维修基金的所有权属于（）A．全体业主共同共有B．物业管理公司所有C．物业行政主管部门D．房地产开发企业11．出售公有住房的主要对象应该是在城镇居住、有正式城镇户口的在职职工或离退休职工中的现住户，每一个职工家庭以户为单位，（）A．只能购买一次B．按在职职工人数，每人只能购买一次\nC．按实际居住人数，每人只能购买一次D．按已经结婚人数，每人只能购买一次12．住房公积金的所有权属于（）A．个人B．单位C．个人和单位共同共有D．个人和单位按份共有13．转租合同必须经原出租人同意，其要求是（）A．口头同意B．书面同意C．口头或书面同意D．口头和书面同意14．房地产抵押权人对抵押物不享有（）A．优先受偿权B．物上代位权C．占有使用权D．保全担保价值权15．房地产转让时，房屋所有权与土地使用权的关系是（）A．只转让房屋所有权B．只转让土地使用权C．同时转让D．由转让合同约定16．征地拆迁完成后拆迁人获得的是（）A．国有土地使用权B．集体土地所有权C．集体土地使用权D．国有土地所有权17．临时安置补助费的补助对象是（）A．自行安排住处的被拆迁房屋所有人B．自行安排住处的被拆迁房屋使用人C．在过渡期限内居住由拆迁人提供周转房的人D．因拆除房屋造成停产、停业招致经济损失的人18．房地产中介服务机构不包括（）A．房地产咨询机构B．房地产价格评估机构C．房地产经纪机构D．住房公积金管理机构19．房地产资质一级企业的条件之一是（）A．具有10年以上从事房地产开发的经历B．具有8年以上从事房地产开发的经历C．具有5年以上从事房地产开发的经历D．具有不低于1000万元的注册资本20．集体所有土地（）A．可以出让B．可以用于经营性房地产开发C．可以转让用于非农业建设D．可以由国家征用21．房地产开发的前提是（）A．取得国有土地使用权B．取得国家土地所有权C．取得集体土地使用权D．取得集体土地所有权22．异产毗连房屋所有人以外的人如需要使用异产毗连房屋的共同部分，应具备条件是（）A．经房屋管理部门批准B．办理登记手续C．经各所有人同意并签订书面协议D．支付使用费23．根据我国《城市房地产管理法》的规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款额后，才可以由（）\nA．国家优先受偿B．抵押权人优先受偿C．一般债权人优先受偿D．受让方优先受偿24．根据我国有关法规的规定，工业用地出让的最高年限为（）A．30年B．40年C．50年D．70年25．划拨土地使用权转让时，有批准权的人民政府决定可以不办理出让手续的，转让方应按国务院的有关规定向国家缴纳（）A．转让房地产收入B．转让房地产的增值额C．转让房地产收益中的土地收益D．转让登记费26．下列关于土地法律关系的叙述，不正确的是（）A．土地法律关系包括土地财产法律关系和土地行政管理法律关系B．土地法律关系所指向的客体是土地权利C．土地法律关系的内容是土地法律关系的主体所享有的权利和所承担的义务D．土地法的调整方法分为民事调整方法和行政调整方法27．在国家和各地人民政府对房地产实行统一监督管理的前提下，各地设立的房地产协会所实施的管理属于（）A．行业性管理B．行政性管理C．内部组织管理D．自律性管理28．有关土地房产的税收，征税的机关是（）A．财政部门B．土地管理部门C．房屋土地管理部门D．税务部门29．在我国目前条件下，集体土地变为国有土地的合法方式为（）A．购买B．征收C．征用D．划拨30．可对属于集体所有的土地的地表或地下矿产资源主张权利的是（）A．村民委员会B．乡政府C．国家D．国营农场二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）在每小题列出的五个备选项中有二个至五个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。31．根据我国有关法律的规定，土地使用权出让的方式包括（）A．划拨B．拍卖C．招标D．转让E．协议32．按照登记时间和内容的不同，地产权属登记可区分为（）A．总登记B．转移登记C．初始登记D．变更登记E．备案登记33.房地产开发企业领取营业执照后应到有关房地产开发主管部门备案，备案时应持有的文件有（）A．营业执照复印件B．企业章程C．资质证明D．企业法定代表人的身份证明E．专业技术人员的资格证和聘用合同34．拆迁安置费包括（）A．搬家补助费B．临时安置补助费\nC．经济损失补偿费D．房屋作价补偿费E．提前搬家奖金35．我国房地产法的基本原则包括（）A．土地国有原则B．土地有偿使用和无偿使用相结合原则C．房地产综合开发原则D．城镇与乡村住房商品化原则E．宏观调控与市场调节相结合原则三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）36.土地使用权转让37.异产毗连房屋38．房屋租赁39.业主公约40.房产权转移四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）41.简述我国房地产相邻权的种类及受害方的权利。42.简述房屋预售的条件。43.哪些情况可免征房产税?44.简述非法占用土地行为的类型。五、论述题（本大题共1小题，9分）45.试述解决房地产纠纷的法律方式。六、案例分析题（本大题共1小题，12分）46.1999年2月6日，张某与××县××乡太石村村委会签订了一份土地出租合同。合同中约定，太后村出租一块2亩的土地给张某长期使用，张某一次性付给太石村10万元后，可在该土地上建厂房和住宅，建厂房和住宅须经土地管理部门批准。后张某未经批准便动工建住宅。在建筑过程中，有关机关工作人员多次劝阻，张某仍继续施工，于1999年底将房屋建成，各种建筑物及附属设施共占地1.2亩，县土地局依据土地管理法认定张某未经批准非法占用土地建住宅，对其作出如下处罚：(一)没收张某的新建建筑物；(二)处以罚款5000元。张某不服该处罚决定，向人民法院起诉。一审法院经审理，于2000年7月作出维持土地管理局处罚决定的判决。张某不服，以其是有偿使用土地，是合法的，以及土地管理局的处罚畸重，显失公平为由向人民法院提起上诉。面对此案，请回答下列问题并说明理由：(1)土地管理局对张某行为的认定是否正确?(2)土地管理局对张某的处罚是否合法?(3)张某关于其属于有偿使用土地是合法的说法是否正确?(4)如果土地管理局没收太石村村委会出租土地所得的10万元并对其处以3万元的罚款是否合法?全国2006年10月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.权利人能够在某特定物之上直接行使支配力并享受一定利益的权利，称为()A.物权B.债权C.请求权D.形成权2.从1991年1月1日起，新增建设用地的土地有偿使用费，不管是上缴中央财政的部\n分还是留给地方政府的部分，都必须专项用于()A.土地开发B.耕地开发C.水土保持D.公益建设3.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如果超出出让合同约定的动工开发日期满2年未动工的，国家可以()A.处以罚款B.要求其在一个月内马上动工C.收回土地使用权，并退回土地出让金D.无偿收回土地使用权4.征收基本农田或者基本农田以外耕地超过35公顷的，必须由()A.省级人民政府批准B.国务院批准C.县级人民政府批准D.乡级人民政府批准5.复垦的土地应当优先用于()A.国防建设B.公用事业C.农业D.居民生活用地6.村办公共设施和公益事业建设占用本村集体所有的土地的，应对使用土地上属于个人的青苗及附着物()A.作适当处理B.进行妥善安置C.给予双倍补偿D.给予适当的补偿7.房地产相邻权的主体可能是()A.两个或两个以上房地产所有人B.一个房地产所有人C.一个房产所有人D.一个地产使用人8.在租赁期限内，房屋产权人转让房屋所有权，()A.租赁关系随之终止B.原租赁协议继续履行C.承租人可以单方终止租赁关系D.原所有权人应当补偿承租人的损失9.资质一级的房地产专营企业，必须连续4年建筑工程质量合格率达到()A.80%B.90％C.99％D.100％10.房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议的生效必须经过的特殊程序是()A.经过公证机关公证B.经过房屋所在地政府房管部门认可C.经过被拆迁人所在单位批准D.将协议保存于人民法院11.拆迁人对被拆迁人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，称为()A.过渡费B.临时补助费C.安置费D.补偿金12.以划拨方式取得的土地使用权，()A.一律不得进入房地产市场B.原则上不得进入房地产市场C.领有国有土地使用证即可进入房地产市场D.具有地上建筑物的合法产权证明即可以转让13.房地产抵押权是()A.以物的使用价值为内容B.债权C.从权利D.平等受偿权l4.房地产抵押合同从()A.公证之日起生效B.抵押合同签订之日起生效C.主合同履行之日起生效D.抵押登记之日起生效15.可以出租房屋的条件之一是()A.共有房屋取得了共有人的同意B.共有房屋的共有人之一同意\nC.未取得房屋所有权证D.房屋的权属有争议16.房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，()A.应当将租金上缴国家B.应当将租金中所含土地收益上缴国家C.租赁关系无效D.应当由国家终止租赁关系17.城镇住房制度改革后，国家投入住房建设的资金将()A.全部转变为职工的货币工资B.主要转变为职工的货币工资C.主要用于房地产的开发D.主要用于住房公共设施的建设18.职工的住房公积金()A.由职工家庭的节余开支中缴纳B.在职工及其家庭出现生活重大困难时可以启用C.由职工个人自愿缴纳D.可以用于职工及其家庭购买房屋19.职工以标准价购买的公有住房，()A.不得进入市场B.不得继承C.职工拥有部分产权D.单位有要求其退回的权利20.物业公司为满足物业产权人、使用人的个别需求，受其委托而提供的服务称为()A.特约服务B.针对性的专项服务C.常规性的公共服务D.公众代办性质的服务21.召开业主大会会议，()A.应当于会议召开1个月前通知全体业主B.应当于会议召开15日前通知全体业主C.应当于会议召开15日前告知居民委员会D.每位业主应当作好业主大会会议记录22.业主委员会经业主大会选举产生，应当自产生之日起30日内()A.向所在居民委员会备案B.向物业所在地区、县级工商行政管理部门备案C.向物业所在地区、县级人民政府房地产部门备案D.向物业所在地区、县级人民政府宣誓就职23.公积金制度是一种住房社会保障措施，具有()A.互助性B.救济功能C.融资功能D.扶助功能24.经济适用住房贷款的期限最长不得超过()A.2年B.3年C.10年D.20年25.住房公积金管理委员会的主任()A.应当由具有社会公信力的人士担任B.是管理委员会的法人代表C.应当由政府负责人担任D.应当由人大代表担任26.土地增值税采用四级超额累进税率()A.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%B.增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为50%C.增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为60%D.增值额超过扣除项目金额100%的部分，税率为70%27.耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，()A.按照规定税额在耕地使用完毕后征收B.按照规定税额分次征收\nC.按照规定税额一次性征收D.按照规定税额在耕地尚未使用时征收28.外国人作为私房所有人不能亲自办理房产登记手续的，可以()A.延期办理B.委托中国某机关代为办理C.委托中国律师代为办理D.不予办理但承认其产权29.在解决房地产纠纷的法律方式中，()A.涉外房地产纠纷只能通过诉讼解决B.当事人可以不通过协议而直接提起仲裁C.一切房地产纠纷均可以进行行政处理D.仲裁和诉讼不能同时适用30.破坏或者擅自改变基本农田保护标志的，()A.由人民法院认定其行为的性质B.由县级以上人民政府土地管理部门责令恢复原状C.由土地所在地的乡人民政府处以罚款D.由土地所在地的县人民政府处以罚款二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。31.按照土地资源状况和土地利用总体规划，土地分为()A.农用地B.建设用地C.未利用地D.已利用地E.空闲地32.《土地管理法》的立法目的包括()A.保护耕地B.维护土地的社会主义公有制C.合理利用土地D.促进社会经济可持续发展E.保护、开发土地资源33.农村土地承包经营权可以()A.入股B.抵押C.继承D.转变为所有权E.视为处分权34.农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，审批权在()A.国务院B.省级人民政府C.县级人民政府D.乡级人民政府E.村民委员会35.目前，我国的房地产中介服务机构有()A.房地产咨询机构B.房地产价格评估机构C.房地产经纪机构D.房地产经营机构E.房地产服务机构三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）36.房地产市场37.土地使用权38.土地补偿费39.房地产中介服务\n40.个人住房贷款四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）41.简述房地产业的地位和作用。42.简述土地使用权的特征。43.简述城市房屋拆迁的原则。44.简述业主委员会的职责。五、论述题（本大题12分）45.试述农村土地承包经营中承包方的权利和义务。六、案例分析题(本题9分)46.刘志信、刘志诚、刘志超系三兄弟。2003年，其父母相继去世，在某市某区留有四层楼房一幢。由于刘志诚、刘志超常年在外省工作，所以兄弟三人并未对房屋进行分割，而是由刘志信一家居住。2OO4年3月，刘志信持房屋产权证到房地产管理部门办理了产权变更登记，将该楼房登记在自己一人名下。2004年9月，刘志信与秦伟民签订了房屋买卖合同，以80万元的价格将该楼房卖给了秦伟民，并到房地产管理部门办理了变更登记手续。2OO5年1月，刘志诚和刘志超回家探亲得知此事，立即提出异议：认为房屋系父母遗留下来的遗产，不能由刘志信一人独霸，他们两人也有份，刘志信未经他们两人同意擅自出卖该房屋，侵犯了他们的合法产权，因此要求从秦伟民手中收回房屋。秦伟民则凭借房屋买卖合同和房屋产权证书，也主张对房屋的所有权，不同意将房屋退还给他们。双方争执不下，刘志诚、刘志超遂将刘志信和秦伟民告上法庭，要求法院确认刘志信与秦伟民之间的房屋买卖合同无效，保护自己对房屋的所有权。请回答下列问题并说明理由：(1)本案所争议楼房在刘志信与秦伟民办理产权变更登记之前的产权归属是怎样的?(2)刘志信与秦伟民签订的房屋买卖合同是否有效?秦某能否取得该房屋的所有权?(3)刘志信的行为是否侵害了刘志诚、刘志超的合法权益，如何承担责任?全国2007年1月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题(本大题共35小题，每小题1分，共35分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。l．下列属于房地产行政管理机关的是（）A．全国人大常委会B．公证处C．建设行政主管部门D．物业管理企业2．根据《土地管理法》规定，有权批准征收基本农田的国家机关是（）A．县级人民政府B．省辖市人民政府C．省级人民政府D．国务院3．任何单位和个人不得闲置、荒芜耕地，已经办理审批手续的非农业建设占有耕地，用地单位占用耕地连续2年未使用的，其法律后果是（）A．组织恢复耕种B．缴纳闲置费C．缴纳罚款D．土地使用权被收回4．一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩，县级以上的地方人民政府的批准权限为（）A．600亩以下B．600公顷以下C．600公顷以上D．700公顷以上\n5．关于国家建设征收土地的论述，下列不正确的是（）A．征地理由的合法性B．征地行为的行政性C．行为的自愿性D．征地条件的补偿性6．国家征收土地的土地补助标准是为该耕地被征收前三年平均产值的（）A．4—6倍B．5—8倍C．6—10倍D．10—15倍7．《土地管理法》规定，省、自治区、直辖市规定的基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的（）A．30％以上B．50％以上C．60％以上D．80％以上8．根据规定，有关临时使用土地的期限，下列表述最准确的是（）A．一般不超过1年B．一般不超过2年C．一般不超过3年D．一般不超过5年9．根据《农村土地承包法》规定，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地需要进行适当调整的，必经的程序是（）A．经本集体经济组织l／3以上的村民同意B．经本集体经济组织1／2以上的村民同意C．经本集体经济组织成员的村民会议2／3以上成员或2／3以上的村民代表同意D．经本集体经济组织l／3以上村民代表同意10．建筑物区分所有权构成中，具有主导性的是（）A．共有权B．专有权C．成员权D．社员权11．我国解决一般公民之间房地产纠纷的法律依据有（）A．刑法B．房管局局长的命令C．司法解释D．国际公约12．下列功能中，房地产权属登记不具有的是（）A．效率功能B．公示功能C．管理功能D．产权确认功能13．从立法实践看，关于我国房地产权属登记的效力的表述，正确的是（）A．房地产权属登记是房地产权利的成立要件B．房地产权属登记是房地产权利的对抗要件C．房地产权属登记不具有公信力D．房地产权属登记具有绝对正确力14．依《城市房地产管理法》规定，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工的，土地使用权出让方可以采取的措施是（）A．无偿收回土地使用权B．罚款C．加收相当于土地使用权出让金20％以下的闲置费D．加收税款15．国有土地使用权出让方是（）A．国家B．乡(镇)人民政府C．集体经济组织D．房地产开发公司16．居住用地的土地使用权出让的最高年限是（）A．50年B．60年C．70年D．80年\n17．商业、旅游、娱乐、豪华住宅用地，一般不能采用（）A．招标方式出让B．拍卖方式出让C．协议方式出让D．挂牌方式出让18．未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处罚款，其罚款的幅度为（）A．1一5万元B．5—20万元C．10—15万元D．10一20万元19．根据有关法律规定，设立房地产开发企业的最低注册资本为（）A．30万元B．50万元C．100万元D．1000万元20．在房地产开发企业的设立程序中，行业主管部门对房地产开发的管理措施是（）A．先批准后设立B．先设立后批准C．先设立后备案D．先审查后设立21．房地产开发企业的资质管理制度中，将房地产开发企业资质分为（）A．五个等级B．三个等级C．二个等级D．不分等级22．被拆迁人是指（）A．被拆迁房屋的使用人B．被拆迁房屋的所有人C．拆迁范围内的居民D．已取得房屋拆迁许可证的单位23．拆迁范围确定后，下列活动中不被禁止的是（）A．新建房屋B．改变土地用途C．新出租房屋D．将房屋设定抵押24．下列房地产不能设定抵押的是（）A．出让取得的国有土地使用权B．张某的个人房屋C．我国某名牌大学的教学楼D．某私营企业的国有土地使用权25．下列法律关系中，属于行政房地产关系的是（）A．房地产信托关系B．房地产抵押关系C．房地产登记关系D．房地产评估关系26．关于城市房屋拆迁补偿的形式，说法正确的是（）A．具体形式由拆迁人决定B．具体形式由当地政府指定C．具体形式有货币补偿和产权调换D．一律采用货币补偿的形式27．关于公房售后产权表述正确的是（）A．职工以市场价购买的住房，产权归单位所有，不可以进入市场B．职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，随时可以进入市场C．职工以标准价购买的住房，拥有完全产权，但不可以继承D．职工以标准价购买的住房，经过一定年限后，方可依法进入市场，但原售房单位有优先购买权28．业主大会的执行机构是（）A．业主委员会B．物业管理公司C．当地居委会D．所有业主29．下列属于房地产法的立法是（）A．刑事立法B．选举立法C．仲裁立法D．不动产登记立法30．依据《个人住房贷款管理办法》规定，个人住房借款的首期付款要求是（）A．不低于所购住房价款的10％作为购房的首期付款\nB．不低于所购住房价款的20％作为购房的首期付款C．不低于所购住房价款的30％作为购房的首期付款D．不低于所购住房价款的40％作为购房的首期付款31．职工和单位住房公积金的缴存比例不得低于职工上一年度月平均工资的（）A．5％B．8％C．10％D．15％32．土地增值税的计税依据是（）A．纳税人转让房地产的所得B．纳税人转让房地产的金额C．纳税人转让房地产所收取的收入减去法定扣除项目金额后的余额D．纳税人转让土地使用权的金额33．房地产契税的税率为（）A．1—5％B．3—5％C．6％D．10％34．申请人申请房屋拆迁的，拆迁主管部门应自收到申请之日起在一定期限内予以审查，并作出决定，该具体期限为（）A．15日B．30日C．60日D．90日35．关于代管侨房的法律特点，下列表述中正确的是（）A．是民事委托行为B．是双方法律行为C．是强制性行为D．代管理人在任何情况下均不能取得代管房屋的所有权二、多项选择题(本大题共5小题，每小题1分，共5分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。36．解决房地产纠纷的法律方式有（）A．协商B．行政处理C．仲裁D．行政诉讼E．民事诉讼37．适用于房地产关系的行政处罚的种类有（）A．警告B．责令停产停业C．罚金D．罚款E．收取违约金38．房地产法律关系的法律特征有（）A．主体的多元性B．客体的确定性C．内容的多样性D．主体的平等性E．形式的法定性39．房地产市场的特征有（）A．功能的综合性B．市场的多级性C．国家干预性D．市场封闭性E．形式的法定性40．某村村民张某与刘某因侵犯宅基地使用权发生纠纷，当地乡人民政府进行了处理，但张某不同意处理意见。下列说法正确的是（）\nA．可以向人民法院起诉B．可以向上级人民政府申请行政复议C．该纠纷属行政纠纷D．该纠纷属民事纠纷E．可以要求行政裁决三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）41．住房部分产权42．房地产关系43．房地产中介服务44．涉外房地产45．物业管理服务合同四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）46．简述房地产相邻权的基本特征。47．房屋拆迁主管部门对拆迁人的哪些违法行为，可分别给予警告、责令停止拆迁，并可处以罚款？48．实践中常见的合作建房纠纷有哪些情形？49．简述业主委员会的职责。五、论述题（本大题9分）50．论述我国《土地管理法》中的耕地保护制度。六、案例分析题(本题12分)51．张某与李某是好朋友，因张某无房而长期租居李某的一套两室一厅的房屋，1999年11月5日，张某与李某签订了书面《房屋租赁合同》，合同中约定租赁期限为5年，每月租金为1000元，但双方并未将租赁合同向房地产管理机关办理登记手续。2000年5月15日，李某因生意资金紧张，以该租赁的房屋向中国银行某支行(下称中国银行)办理抵押贷款，贷款额为30万元，借款期限为一年，并于2000年5月25日向当地房地产管理机关办理了抵押登记。后李某因生意失败，一年后未能如期还款，中国银行行使抵押权，书面通知张某，《房屋租赁合同》因未办理租赁登记无效，要求其限期搬出该房屋，李某未予理睬。后来，在未通知张某的情况下，中国银行、李某、王某三方达成协议，将李某的房屋，以35万元卖给王某，并以该款偿还了中国银行的欠款。合同签订的第二天，三方到当地房地产管理机关办理了抵押注销登记和房地产过户登记。请回答下列问题，并说明理由：(1)本案中张某与李某签订的《房屋租赁合同》有效吗?(2)中国银行与李某之间的房地产抵押有效吗?中国银行何时享有房地产抵押权?(3)中国银行在行使抵押权时，要求张某搬出，是否合法?(4)中国银行、李某、王某三方达成的买卖协议，是否侵害了张某的权利?若有，是何种权利?全国2007年10月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题（本大题共35小题，每小题1分，共35分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.1994年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》开始施行的时间为（　　　）A.1994年8月1日B.1994年10月1日C.1995年1月1日D.1995年3月1日2.下列属于房地产物权的是（　　）\nA.房地产典权B.房地产请求权C.房地产债权D.房地产相对权3.下列属于未利用地的是（　）A.住宅用地B.荒地C.草地D.旅游用地4.农村土地承包经营权采取互换、转让方式流转，未经登记时产生的法律后果为（　　　）A.无效B.不成立C.可以对抗善意第三人D.有效，但不得对抗善意第三人5.征收下列土地只能由国务院批准，其他部门无权批准（　　）A.耕地B.四荒地C.农用地D.基本农田6.房屋所有人出卖已出租房屋，需要提前几个月通知承租人（　　）A.1个月B.2个月A.有所扩张B.受到限制C.效力不足D.需要救济8.可以出租房屋的条件之一是（　　）A.共有房屋取得了共有人的同意B.共有房屋的共有人之一同意C.未取得房屋所有权证D.房屋的权属有争议9.房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，（　　）A.应当将租金上缴国家B.应当将租金中所含土地收益上缴国家C.租赁关系无效D.应当由国家终止租赁关系10.在解决房地产纠纷的法律方式中，（　　）A.涉外房地产纠纷只能通过诉讼解决B.当事人可以不通过协议而直接提起仲裁C.一切房地产纠纷均可以进行行政处理D.仲裁和诉讼不能同时适用11.土地使用权转让是转让人对土地使用权行使（　　　）A.占有权B.使用权C.收益权D.处分权12.房地产抵押合同的生效时间为（　）A.签订之日B.批准之日C.公证之日D.登记之日13.土地使用权变更不包括（　　　）A.主体变更B.客体变更C.内容变更D.权利义务变更14.房地产交易主要表现为通过各种交易合同形式实现的一种关系，这种关系是（　）A.权的关系B.利的关系C.债的关系D.物的关系15.个人与单位之间的土地所有权和使用权争议，最低可由（　　）A.乡级以上人民政府处理B.县级以上人民政府处理C.市级以上人民政府处理D.省级以上人民政府处理16.处分抵押房地产时，可以依法将抵押关系设定以后土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，对处分新增房屋所得，抵押权人（　　　）A.有权优先受偿B.无权优先受偿C.可以作为处分财产受偿D.无权受偿\n17.某工厂依法申请用地以扩建厂房，人民政府批准其占用耕地3亩。后因资金不能到位，该扩建厂房一直未动工，现已使耕地闲置两年零三个月。对其应进行的处罚是（　　　）A.罚款B.收回土地使用权C.收取滞纳金D.收取复垦费18.教育、科技、文化、卫生、体育用地的土地使用权出让的最高年限是（　　）A.30年B.40年C.50年D.60年19.按照《城市房地产管理法》的规定，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途动工开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以（　　　）A.征收相当于出让金20%的土地闲置费B.无偿收回土地使用权C.退回50%的出让金并收回土地使用权D.征收相当于出让金两倍的土地闲置费20.出让人在指定的时间、地点，组织符合条件的有意受让人到场，就拟出让使用权的地块公开竞投，按价高者得原则确定土地使用权受让人的出让方式，是（　　　）A.招标B.拍卖C.协议D.竞争21.无偿取得国有土地使用权的方式是（　　　）A.出让B.转让C.拍卖D.划拨22.根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业须有多少名持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员（　　　）A.2名以上B.3名以上C.4名以上D.5名以上23.根据《房地产开发企业资质管理规定》，房地产资质一级企业必须具备的条件是（　　　）A.自有流动资金3000万元以上B.注册资金不低于3000万元C.具有4年以上从事房地产开发的经历D.连续4年建筑工程质量优良率达20%24.被拆迁人只能选择由拆迁人给予货币补偿，不能选择房屋产权调换的是（　）A.非公益事业房屋的附属物B.非公益事业房屋C.公益事业房屋D.临时建筑房屋25.拆迁范围确定后，可以进行的活动是（　　）A新建、扩建、改建房屋B.继续使用房屋C.改变房屋和土地用途D.续租或新租房屋26.拆除未到期限的临时建筑，应当（　　）A.不予补偿B.给予充分补偿C.给予建筑物评估价值50%的补偿D.给予适当补偿27.物业管理服务公司为满足一些住户群体的需要而提拱的专项服务工作有（　　）A.金融服务类服务B.绿化管理C.消防管理D.车辆道路管理28.业主委员会是业主大会的（　　）A.权力机构B.执行机构C.决策机构D.监督机构29.业主临时公约与正式的业主公约存在的主要差别是（　　）A.业主的共同利益B.物业的使用、维护、管理C.时间效力D.业主应当履行的义务30.制定业主临时公约的是（　　）\nA.业主委员会B.业主大会C.房地产开发企业D.建设单位31.职工购买公有住房，可以一次性付款，也可以分期付款，分期付款的期限一般不超过（）A.5年B.10年C.15年D.20年32.直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市（地、州、盟）应当设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的（）A.领导机关B.执行机构C.决策机构D.监督机构33.如果土地使用权没有作为中国合营者投资的一部分，合营企业应当（）A.向中国政府缴纳土地使用费B.向中国政府缴纳土地保证金C.向中方合营者缴纳土地使用费D.向地方政府申请免交土地使用费34.下列情形中，属于可以免征土地增值税的是（）A.企业用于投资转让的房产B.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目的30%C.个人出售原来闲置的第二套住房D.个人因工作调动而转让居住已满5年的原自用住房，经申报核准35.外国人作为私房所有人不能亲自办理房产登记手续时，可以（）A.不办理房产登记手续并享有房屋产权B.委托中国律师代为办理C.邮寄或者通过外交部门提交书面材料办理D.委托中国某机关代为办理二、多项选择题（本大题共5小题，每小题1分，共5分）在每小题列出的五个备选项中有二至五个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。36.房屋权属登记分为（　　）A.总登记B.转移登记C.变更登记D.他项权利登记E.注销登记37.房地产民事法律责任可分为（　　　）A.违约责任B.赔偿责任C.连带责任D.侵权责任E.不履行其他义务责任38.房地产中介服务机构主要有（　　）A.房地产开发机构B.房地产咨询机构C.房地产价格评估机构D.房地产经纪机构E.房地产承建机构39.物业管理服务企业接受聘任和委托从事物业管理服务，由委托方与受托方订立约定双方权利、义务的物业管理合同，可以提出聘任和委托要求的有（　　）A.小区业主B.房地产开发企业C.业主委员会D.房地产承建企业E.房地产中介机构40.外商投资企业用地的取得方式有（　）A.国有土地使用权出让B.企业租赁经营\nC.租赁厂房和场地D.企业拍卖E.土地使用权作价入股三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）41.建设用地42.房地产纠纷43.土地使用权出让44.住房公积金45.房产税四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）46.简述房地产权属登记的功能.47.简述土地使用权终止的原因。48.房地产纠纷产生的主要原因有哪些?49.简述房屋拆迁的基本原则。五、论述题50.论述处理房地产相邻关系应当遵循的原则。六、案例分析题（本大题12分）51.王某与张某育有二子，长子王甲，次子王乙。王甲娶妻李某，并于1995年生有一子王小甲。王甲于1999年5月遇车祸身亡。王某于2000年10月病故，留有与张某婚后修建的面积相同的房屋6间。王某过世后，张某随儿媳李某生活，该6间房屋暂时由次子王乙使用。2000年11月，王乙与曹某签订售房协议，以12万元的价格将该6间房屋卖给曹某。张某和李某知悉后表示异议，后因王乙答应取得售房款后在所有继承人间合理分配，张某和李某方表示同意。王乙遂与曹某办理了过户登记手续，曹某当即支付购房款5万元，并答应6个月后付清余款。曹某取得房屋后，又与朱某签订房屋转让协议，约定以15万元的价格将房屋卖给朱某。在双方正式办理过户登记及付款前，曹某又与钱某签订了房屋转让协议，以18万元的价格将房屋卖给钱某，并办理了过户手续。问题：（1）王某去世后留下的6间房屋应由哪些人继承?各自应分得多少?为什么?（2）王乙与曹某签订的售房协议是否有效?为什么?（3）曹某与朱某、钱某签订的房屋转让协议效力如何?（4）如朱某要求履行与曹某签订的合同，取得该房屋，其要求能否得到支持?为什么?全国2008年1月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.《城市规划法》规定，城市规划主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度。这里的“一书”是指（）A.选址意见书B.法律意见书C.建设申请书D.规划意见书2.房地产关系本质上属于（）\nA.人与人的关系B.经济关系C.社会关系D.法律关系3.地方权限范围内的土地征收批准权属于（）A.县级人民政府B.市级人民政府C.省级人民政府D.国务院4.承包方将土地交由他人代耕可不签订书面合同的时间不超过（）A.半年B.一年C.二年D.三年5.在土地登记制度中，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，应由有关级别政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。该级政府是指（）A.村级人民政府B.乡级人民政府C.县级人民政府D.市级人民政府6.张某与王某为夫妻，共同购置房屋一套，登记在张某名下。以后，张某在未征得王某同意的情况下以自己的名义将该房屋卖给刘某。事后，王某要求刘某退房，刘某不同意。对该房屋，在法律上（）A.刘某应当退房，张某应当将收到的房款退回B.应宣布买卖房屋无效，确认王某拥有产权C.刘某应退房，但张某不仅应当退还房款，而且还应赔偿刘某受到的损失D.应当维护刘某的权益，由张某向王某作出赔偿7.我国立法关于建筑物区分所有权的共有部分，在面积分担上采用的形式是（）A.共同共有B.按份共有C.法定共有D.约定共有8.在私房买卖中，以下说法正确的是（）A.房屋所有人出卖已出租房屋，须提前3个月通知承租人B.买卖双方不能自行议定买卖价格C.房屋所有人出卖共有房屋，可以不提交共有人同意的证明书D.对享受国家补贴廉价购买的城市私有房屋，可以出卖给原补贴单位或政府房地产行政管理部门以外的人9.在我国房屋权属登记的程序中，核心工作是（）A.勘丈绘图B.产权审查C.绘制权证D.税费发证10.房地产开发用地，开发商取得的是（）A.土地所有权B.土地收益权C.土地使用权D.土地经营权11.如果自有资金在1000万元以上，注册资金不低于1000万元，这种房地产开发企业的资质为（）A.一级B.二级C.三级D.四级12.市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当在收到申请后一定期限内，对申请事项进行审查并对符合条件的发给房屋拆迁许可证。该审查期限为（）A.7日B.10日C.15日D.30日13.以下关于拆迁补偿说法正确的是（）A.只对被拆除的房屋进行补偿，而不对房屋的附属物予以补偿B.对违章建筑给予适当补偿C.拆除未超过批准期限的临时建筑，应给予适当补偿D.必须采用货币补偿\n14.房地产交易的形式不包括（）A.土地使用权划拨B.房地产转让C.房地产抵押D.房屋租赁15.王某承租周某店铺一间，后未经周某同意，将店铺转租给马某。为此（）A.周某可对王某处以罚金B.周某可与王某解除租赁合同C.周某可要求马某承担违约责任D.马某、王某应共同对周某承担违约责任16.在出售公有住房的情况下，职工购房可实行分期付款，其首期不得低于实际售价的（）A.20％B.25％C.30％D.35％17.职工以标准价购买的住房，在使用一定年限后可以依法进入市场。该“一定年限”为（）A.3年B.4年C.5年D.6年18.以下关于已购公有住房和经济适用住房上市出售程序的说法中，不正确的是（）A.产权人向县级以上人民政府房地产行政管理部门提出申请B.行政主管机关对申请进行审核，并自收到申请之日起30日内作出是否准予上市出售的书面意见C.对批准出售的房屋，由买卖当事人向房管部门申请办理过户交易手续D.在交易手续完毕后30日内,办理房屋所有权过户登记手续19.《物业管理条例》中业主委员会的法律性质属于（）A.社团法人B.非法人组织C.企业法人D.机关法人20.对前期物业管理企业的选聘，采用的方式一般是（）A.招标投标B.协议C.招标投标与协议相结合D.由建设单位指定21.在个人住房贷款中，贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须（）A.交纳保证金B.交纳定金C.提供担保D.交纳诚意金22.借款人申请经济适用住房贷款以在建工程作抵押的，借款人对在建工程的自有投资应达到项目总投资的（）A.20％以上B.30％以上C.40％以上D.50％以上23.住房公积金贷款风险的承担人是（）A.申请人B.申请人所在单位C.政府财政部门D.住房公积金管理中心24.在土地增值税的征税中，对增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的部分，税率为（）A.30％B.40％C.50％D.60％25.在房产税中，如果产权出典的，其纳税义务人为（）A.产权所有人B.出典人C.承典人D.房产使用人26.在涉外房地产关系法律适用中，所适用的法是指现行的（）A.实体法B.冲突规范C.程序法D.国际法\n27.吸收外商投资进行成片开发土地，其项目建议书的组织编制者为（）A.乡镇人民政府B.市、县人民政府C.省、自治区、直辖市人民政府D.国务院28.外商投资企业房产的共有人对一致同意的共有房产的买卖、交换负有的责任是（）A.共同责任B.按份责任C.连带责任D.无限责任29.仲裁区别于诉讼和行政处理的根本特征是（）A.自愿B.独立C.公正D.及时30.土地使用权未办理土地使用权抵押登记手续，将土地使用权进行抵押的，应当认定抵押合同（）A.有效B.无效C.没有生效D.解除31.某房地产开发公司非法转让房地产开发项目，被当地工商局、房地产管理局和税务局发现，这些部门均准备予以罚款。合法的做法是（）A.不能罚款B.只能由一个机关罚款C.由两个以上机关罚款D.由三个以上机关罚款32.不按照批准的用途使用国有土地的，可以处以罚款，罚款额为（）A.非法占用土地每平方米费用的2倍以下B.非法占用土地每平方米l0元以上、30元以下C.非法占用土地每平方米20元以上、40元以下D.非法占用土地每平方米30元以上、60元以下33.未取得营业执照，擅自从事房地产开发业务的，可处的罚款额为违法所得的（）A.二倍以下B.三倍以下C.四倍以下D.五倍以下二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。34.国家所有依法由农民集体使用的农村土地，采用家庭承包经营的，发包人可以是（）A.村集体经济组织B.村民委员会C.村民小组D.国家有关机关E.当地乡政府35.处理房地产相邻关系应当遵循的原则是（）A.有利生产B.方便生活C.团结互助D.遵纪守法E.公平合理36.城市房地产拆迁的原则是（）A.符合城市规划B.有利于社会稳定C.有利于城市旧区改造D.有利于改善人民生活E.有利于生态环境改善37.不得设立抵押的房地产包括（）A.权属有争议的B.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的C.列入文物保护的D.已依法公告列入拆迁范围的E.准备用于出卖的\n38.适用于房地产关系的行政处罚的种类有（）A.警告B.记过C.罚金D.没收违法所得E.拘留三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分)39.房地产相邻权40.仲裁41.商品房预售42.业主委员会43.耕地占用税四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）44.我国房地产法有哪些基本原则？45.简述土地使用权划拨的特征。46.业主在物业管理活动中应承担哪些义务？47.简述城市房屋拆迁中的纠纷处理方式。五、论述题（本题8分）48.论述土地使用权的主要内容。六、案例分析题（本题10分）49.李先生和陈女士为夫妻，拥有A、B两套住房。2005年3月，李先生未与陈女士商量，擅自将A房租给了刘先生，两人签订了租赁合同，租期三年，但未到房地产管理部门办理租赁登记。事后，李先生将此事告诉了陈女士，陈女士未表态。2006年8月，房地产价格大涨，李、陈决定将A房卖掉，遂与幸女士签订了房屋买卖合同，还到公证处办理了公证手续，但未将该房已出租的情况告知幸女士。随后，李、陈以A房已出卖为由要求刘先生尽快搬走，刘先生不同意，理由是租期未到。而李、陈认为，该租赁合同一是未经陈女士签名同意，二是未到房地产管理部门办理租赁登记，故无效。以后，幸女士也持房屋买卖合同要求刘先生搬离A房，认为房屋买卖合同已由买卖双方签字并已到公证处公证，具有法律效力。遭到刘先生拒绝后，幸女士要求李、陈退款并赔偿损失。请回答下列问题：（1）李先生和刘先生签订的租赁合同是否有效，为什么？（2）李、陈与幸女士签订的房屋买卖合同是否有效，为什么？（3）刘先生不搬走的理由是否成立，为什么？（4）幸女士能否要求刘先生搬走，为什么？（5）幸女士对李、陈的请求能否得到法律的支持，为什么？全国2008年10月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1．房地产关系本质上属于（）A．经济关系B．思想关系C．法律关系D．意志关系\n2．根据《城市规划法》，规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度，其中的“一书”是（）A．申请书B．审批书C．规划意见书D．选址意见书3．下列属于农用地的是（）A．住宅用地B．荒地C．草地D．旅游用地4．《农村土地承包法》规定的林地承包经营期限为（）A．30年B．30～50年C．30～70年D．50～70年5．依据《土地管理法》的规定，具有征地审批权的是（）A．各级人民政府B．国务院和省、自治区、直辖市人民政府C．县级以上人民政府D．国土资源部和县级以上土地管理部门6．凡未按照法律规定办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定均为（）A．无效B．不成立C．有效D．基本成立7．无正当理由闲置不用公有房屋住宅达到某一期限时，公有房屋产权人可以收回住宅，该期限是（）A．3个月B．6个月C．1年D．2年8．土地权属变更的程序是（）A．变更调查—变更申请—变更审核—变更登记注册、发证B．变更申请—变更审核—变更调查—变更登记注册、发证C．变更审核—变更调查—变更申请—变更登记注册、发证D．变更申请—变更调查—变更审核—变更登记注册、发证9．城市房屋在以下哪种情况下可以出租?（）A．无房屋所有权证B．共有房屋未经共有人同意C．已抵押的房屋D．权属有争议10．下列房地产中不能设定抵押的是（）A．出让取得的国有土地使用权B．张某的个人房屋C．我国某名牌大学的教学楼D．某私营企业的国有土地使用权11．凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，应当由何地人民法院受理?（）A．原告住所地B．被告住所地C．房地产行政管理部门所在地D．讼争的房地产所在地12．所有人对房屋的实际控制体现的是（）A．占有权B．使用权C．收益权D．处分权13．处分抵押的房地产时，可以依法将抵押关系设定以后土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，对处分新增房屋所得，抵押权人（）A．有权优先受偿B．无权优先受偿C．可以作为处分财产受偿D．无权受偿14．房地产抵押权人对抵押物不享有（）A．优先受偿权B．物上代位权C．占有使用权D．保全担保价值权15．房地产转让时，对房屋所有权与土地使用权（）\nA．只转让房屋所有权B．只转让土地使用权C．同时转让D．可由转让合同约定16．某单位非法转让土地，并获非法所得5000万元人民币，则其所面临的最高罚款额为人民币（）A．1000万元B．1500万元C．2500万元D．5000万元17．在租赁期限内，房屋产权人转让房屋所有权，（）A．租赁关系随之终止B．原租赁协议继续履行C．承租人可以单方终止租赁关系D．原所有权人应当补偿承租人的损失18．商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让的最高年限是（）A．30年B．40年C．50年D．60年19．土地增值税采用四级超额累进税率，增值额（）A．未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%B．超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为50%C．超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为60%D．超过扣除项目金额100%的部分，税率为70%20．房地产开发的前提是必须取得（）A．国有土地使用权B．集体土地使用权C．国有土地所有权D．集体土地所有权21．按照《城市房地产管理法》的规定，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途动工开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发的，可以（）A．征收相当于出让金20%的土地闲置费B．无偿收回土地使用权C．退回50%的出让金并收回土地使用权D．征收相当于出让金两倍的土地闲置费22．在指定的期限内，由符合条件的单位或个人以书面形式竞投某地段的土地使用权，由出让人根据一定的要求择优确定土地使用权受让人的出让方式是（）A．招标B．拍卖C．协议D．竞争23．确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨土地使用权的建设用地是（）A．能源项目用地B．交通项目用地C．公益事业用地D．水利设施用地24．拆迁补偿的对象有（）A．违章建筑B．未超过批准期限的临时建筑C．临时建筑D．改建成永久性建筑的临时建筑25．拆迁房屋的单位实施拆迁必须取得（）A．房屋拆迁证明书B．房屋拆迁同意书C．房屋拆迁认可资格D．房屋拆迁许可证26．房屋拆迁管理部门是被拆迁人时，拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，裁决的机关是（）A．同级人民法院B．上级房屋拆迁管理部门C．同级人民政府D．同级人民检察院27\n．在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同的是（）A．房地产开发企业B．房屋管理部门C．房地产中介机构D．房地产承建企业28．为满足物业产权人、使用人的个别需求，受其委托而提供的服务是（）A．公众代办性质的服务B．特约服务C．商业服务类服务D．部分公共设施的管理29．可以向城镇职工出售的公有住房是（）A．办公、经营和住房混合在一起的住房B．两户或者两户以上共用厨房、厕所的单元房C．国有企业、事业单位的套间住房D．已列入城市规划有待改造拆迁的住房30．经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心可以将住房公积金用于（）A．单位职工集体建房B．购买国债C．购买股票和企业债券D．投资公共设施建设31．外商投资成片土地开发经营时，中国向外商出让的土地使用权（）A．可以是无偿的B．期限必须短于国内房地产企业的同类土地使用期限C．包括地上、地下和空间使用权D．只是一种地上使用权32．可以加收城镇土地使用税的情况是（）A．逾期不使用所征土地B．征用城市中心地段的土地C．用地在批准权限以内D．前一次征地还未使用，又进行征地33．狭义的涉外房地产是指房地产法律关系的（）A．客体具有涉外因素B．主体具有涉外因素C．内容具有涉外因素D．主体、客体和资金来源具有涉外因素二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。34．国家建设征收土地行为的法律特征是（）A．征地主体的多样性B．征地理由的合法性C．征地行为的行政性D．征地条件的补偿性E．征地程序的灵活性35．协商处理房地产纠纷必须遵循的原则有（）A．公平B．平等C．自愿D．有偿E．合法36．按房地产开发的目的不同，房地产开发可以分为（）A．经营性开发B．单项开发C．小区开发D．成片开发E．自用性开发37．土地使用权的特征主要包括（）A．权利的派生性B．客体的有限性C．取得的法定性D．使用的期限性\nE．利益的共享性38．房地产法所涉及的范围主要包括（）A．规划B．土地C．房产D．建筑E．住宅三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）39．房地产市场40．商品房预售41．土地登记制度42．经济适用住房43．外商投资企业用地四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）44．简述建筑物区分所有权的特征。45．简述业主委员会的职责。46．违反《城市房地产管理法》应承担法律责任的情形主要有哪些？47．简述处理涉外房地产关系应遵循的基本原则。五、论述题（本题8分）48．论述农村土地承包经营权流转的方式。六、案例分析题（本题10分）49．2003年5月，某市烟草公司向某银行申请贷款2000万元，并用一块以出让方式取得的土地（已取得土地使用权证）进行抵押。于是银行与该公司签订了贷款合同，并且办理了抵押土地的登记手续。在取得贷款后的一年多时间里，烟草公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库，出租给邻近的金属公司临时存放货物，但没有办理租赁合同登记备案手续。后烟草公司无法按期偿还贷款，于是银行要求拍卖其抵押的土地，以抵偿贷款。烟草公司在此时却提出，土地的所有权属于国家，烟草公司无权将其抵押，认为抵押合同无效。银行坚持不同意，并提出不仅要将土地进行拍卖，而且要求烟草公司将土地抵押期间所得的租金收益也应交给银行。双方争执不下，于是银行向法院起诉。问题：（1）烟草公司能否将以出让方式取得的土地进行抵押?为什么?（2）烟草公司与金属公司签订的租赁合同是否有效?为什么?（3）银行能否对该土地抵押期间的租金收益主张权利?为什么?（4）本案应如何处理?全国2009年1月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是最符合题目要求的。请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.房地产开发企业将未经验收的房屋交付使用的，（）A.由工商行政部门吊销营业执照B.由县级以上人民政府处以房屋总造价2%以下罚款\nC.由县级以上人民政府房地产开发管理部门责令限期补办验收手续D.由房屋业主责令限期补办验收手续2.在房地产法律关系中，管理性的房地产法律关系属于（）A.行政法律关系B.民事法律关系C.刑事法律关系D.宪法法律关系3.房改期间购买公有住房享受一次性税费优惠为（）A.免缴土地增值税B.免缴房屋契税和土地使用税C.免缴个人所得税D.免缴营业税4.土地所有权属于（）A.国家或个人所有B.国家或企业所有C.国家或农民集体所有D.个人或农民集体所有5.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，国家在一定条件下可以无偿收回土地使用权，即开发商未动工超过出让合同约定的动工开发日期满（）A.2年B.3年C.4年D.5年6.《农村土地承包法》规定的耕地承包期为（）A.20年B.30年C.40年D.50年7.外国人作为私房所有人不能亲自办理房产登记手续的，可以（）A.延期办理B.委托中国某机关代为办理C.委托中国律师代为办理D.不予办理但承认其产权8.在土地承包期内，农民因结婚离开原居住地，发包方（）A.可以收回其承包地B.在其于新居住地取得承包地后收回C.不得收回其承包地D.应将承包地转为集体机动地9.土地承包经营权的出租，在同等条件下，本集体经济组织成员（）A.享有优先权B.经过承包人同意享有优先权C.不享有优先权D.不得承租10.根据法律规定，征收基本农田或者征收基本农田以外的耕地超过35公顷的，批准的国家机关是（）A.省级人民政府B.县级人民政府C.国务院D.农业部11.下列属于房地产法调整对象的是（）A.城市房地产开发经营关系B.农村房地产开发经营关系C.房屋倒塌致人伤亡产生的关系D.盗窃房地产证产生的关系12.共有人对共有的房屋性质存在争议，其处理原则是（）A.共同共有B.按份共有C.如果不能证明房屋是按份共有，应认定为共同共有D.如果不能证明房屋是共同共有，应认定为按份共有13.职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金所有权属于（）A.职工个人B.职工所在单位C.职工个人和职工所在单位共同共有D.职工个人和职工所在单位按份共有14.房屋相邻一方因铺设煤气管道需经过另一方的房屋，另一方（）A.有权拒绝B.在给予补偿后应予许可C.因煤气管道有危险而有权拒绝D.应当许可\n15.在房屋权属登记中，下列属于变更登记的是（）A.房屋扩建、改建或部分拆除B.房屋买卖、交换、继承C.房屋设定抵押权、典权D.土地使用年限届满16.关于房地产开发用地，正确的理解是（）A.开发商仅取得国有土地使用权B.开发商取得国有土地所有权C.开发商可对农民集体所有土地进行房地产开发D.开发商仅取得建设权，没有土地使用权17.居住用地使用权出让的最高年限为（）A.50年B.60年C.70年D.80年18.耕地占用税的纳税人为（）A.外商投资企业B.单位和外商投资企业C.个人和外商投资企业D.占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人19.土地使用权的划拨是（）A.立法行为B.民事行为C.抽象行政行为D.具体行政行为20.根据法律规定，房地产开发企业具有一级资质的资金条件是（）A.自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元B.自有流动资金3000万元以上，注册资金不低于3000万元C.自有流动资金4000万元以上，注册资金不低于4000万元D.自有流动资金5000万元以上，注册资金不低于5000万元21.个人住房贷款中借款人以所购自用房抵押的，必须为抵押住房价值额的（）A.1/2B.1/3C.1/4D.全部22.商品房的预售人办理登记备案手续的期限为自签约之日起（）A.10天内B.30天内C.60天内D.90天内23.村民甲因与村主任发生矛盾，将本村的基本农田保护区标志烧毁，对此（）A.农田行政管理部门应当将甲交付公安局进行处理B.农田行政管理部门应当责令甲恢复现状C.村民委员会可以对甲处以1000元以下罚款D.由司法机关对甲予以处理24.关于房屋租赁，下列表述正确的是（）A.房屋已抵押的，抵押人有权自行出租B.房屋共有人一方有权自行出租C.未取得房屋所有权证的不得出租D.无需在房地产管理部门登记即可出租25.非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地大量毁坏的，处以（）A.5年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金B.5年以下有期徒刑或拘役\nC.6年以下有期徒刑或拘役D.7年以下有期徒刑或拘役26.出租方对已出租房屋设定抵押权的，租赁合同在有效期内对抵押权人（）A.无效B.有效C.部分有效D.部分无效27.在职工家庭里，已售公房的产权共有关系属于（）A.按份共有B.共同共有C.成年人共同共有D.成年人按份共有28.对行政裁决期满不起诉又不自行拆除非法建筑的单位和个人，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行，执行费由（）A.申请人承担B.申请人和被申请人共同承担C.被申请人承担D.人民法院承担29.拆迁范围确定后，法律不禁止（）A.续租房屋B.向有关部门申诉C.新建、扩建、改建房屋D.改变房屋和土地用途30.住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，可能获得住房公积金管理委员会批准使用公积金的条件是（）A.购买国有上市公司的股票B.购买不动产C.向国有企业提供担保D.购买国债31.土地增值税税率采用（）A.超额累进税率B.超率累进税率C.超倍累进税率D.全额累进税率32.房屋拆迁人与被拆迁人对补偿方式和补偿金额等事项协商不成，当事人可向房屋拆迁管理部门申请裁决，如果不服，可向人民法院提起诉讼的期限为接到裁决之日起（）A.2个月内B.3个月内C.4个月内D.5个月内33.房产契税征税对象是（）A.房屋租赁B.农村集体土地经营权转让C.房屋修缮D.国有土地使用权出让二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。34.城市房屋权属登记的程序主要包括（）A.登记收件B.产权审查C.绘制权证D.税费发证E.勘丈绘图35.农村土地承包方享有的权利包括（）A.土地承包经营权B.土地承包经营权的流转C.承包地被征用、占用时依法获得补偿的权利D.法律、行政法规规定的其他权利E.自主开发权36.拆迁出租房屋时候，拆迁补偿安置协议的签署方包括（）\nA.拆迁人B.被拆迁人C.被拆迁房屋的承租人D.公证机关E.被拆迁房屋的主管部门37.土地使用权出让的方式有（）A.划拨B.招标C.拍卖D.协议出让E.赠与38.房地产交易的要式性是指（）A.交易通过合同形式实现B.交易要经公证部门公证C.交易双方意思表示真实D.房地产权属的变动须办理登记手续E.交易双方具有民事行为能力三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分)39.房屋按份共有40.房地产关系41.房地产抵押42.住房公积金43.涉外房地产四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）44.物业管理服务企业在物业管理中应履行哪些义务？45.简述房产税的纳税人、征税范围和计税依据。46.简述房地产权属登记的公示功能。五、论述题（本大题8分）48.论述住房部分产权的法律性质。六、案例分析题（本大题10分）49.2004年11月23日，泰丰公司与某市土地局签订了《国有土地使用权出让合同》。约定土地局将位于该市城区西北角面积为8939.77平方米的国有土地使用权有偿出让给泰丰公司，使用期40年，并约定合同签订后30日内，泰丰公司向土地局缴付土地使用权出让金总额15%的定金，在签订合同后60日内，支付完全部土地使用权出让金，逾期30日仍未全部支付的，土地局有权解除合同。合同签订后，泰丰公司于2004年12月27日给付土地局全部定金及部分土地出让金。2004年12月28日，土地局给泰丰公司核发了该出让土地的土地使用权证书。然而，由于资金困难，到2005年4月1日，泰丰公司未将余款交付土地局。经多次催促后，土地局书面通知泰丰公司，限其于9月30日前全部履行合同，否则将按有关规定处理。泰丰公司接到通知后，经过努力却未筹集到钱款，至2005年9月30日，仍未按规定履行合同。于是，土地局决定解除合同，收回土地使用权，对所发土地使用证进行注销登记，于2005年10月24日将该决定通知书送达泰丰公司。问题：（1）土地局出让了土地，又以对方违约为由收回，是否可以？请说明理由。（3分）（2）如土地出让合同规定的土地用途是建设办公楼，泰丰公司是否可以用来建设高尔夫球场？为什么？（2分）（3）如土地局出让的是集体土地使用权，那么本出让合同是否有效？为什么？如出让合同签订的时间是《城市房地产管理法》实施之前的1994年3月，在哪种情况下，泰丰公司才取得该集体土地的使用权？（3分）\n（4）如果本案的出让方是该市城市建设管理局，本合同是否有效？为什么？（2分）全国2009年10月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.1991年5月24日，国务院决定将每年的6月25日定为全国的（）A.“房屋日”B.“土地日”C.“物业日”D.“住宅日”2.城市的整体规划、对公有房屋和私有房屋的管理反映了（）A.城市物业管理关系B.土地承包和管理关系C.城市房地产管理关系D.城市建筑设计管理关系3.征用基本农田50亩进行房地产开发的，其批准机关是（）A.省一级人民政府B.市一级人民政府C.县一级人民政府D.国务院4.房地产开发企业通过出让方式取得土地使用权的，该块土地下的矿产资源所有权属于（）A.开发商B.国家C.业主委员会D.业主大会5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发期限满2年未动工开发的，该土地使用权（）A.可以无偿收回B.只能有偿收回C.应当无偿收回D.应当有偿收回6.建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地（）A.转用审批手续B.征用审批手续C.出让审批手续D.转让审批手续7.房屋发生扩建、翻建、改建及相应的宅基地使用范围的增减时，所进行的登记属于（）A.原始登记B.变更登记C.转移登记D.他项权登记8.房地产权属登记的托伦斯模式的最先设计国家是（）A.德国B.法国C.日本D.澳大利亚9.通过房地产权属登记建立产籍资料，为房地产的规划、税收提供依据，属于房地产权属登记的（）A.产权确认功能B.管理功能C.公示功能D.保障功能10.以划拨方式取得的土地使用权（）A.均有期限限制B.一般没有期限限制C.原则上不允许进入房地产市场D.具有有偿属性11.根据我国相关法律规定，房地产开发资质一级企业的自有流动资金为（）A.2000万元以上B.3000万元以上C.4000万元以上D.5000万元以上12.对于房地产开发企业通过依法申请所获得的建设用地，国家依然享有该片土地的（）\nA.使用权B.所有权bC.占有权D.出让权13.在我国现行法律制度下，对拆迁补偿形式（）A.一概实行货币补偿B.当事人可以选择C.当事人原则上不可以选择D.主要实行产权置换14.当拆迁范围确定后，不得禁止被拆迁人（）A.扩建、改建房屋B.续租房屋C.改变房屋和土地使用用途D.继承房地产15.在城镇房屋补偿过程中，要对被拆除的房屋进行补偿，（）A.对附属物也应当进行补偿B.对附属物不予补偿C.对超过了用地期限的临时建筑也应予以补偿D.对宅基地也应当予以补偿16.下列情形不属于房地产转让的是（）A.房地产赠与B.国家对集体土地所有权的征收C.以房地产抵债D.一方以土地使用权为条件，另一方以资金为条件进行合作建房17.根据我国现行法律制度，商品房预售（）A.必须交付全部土地出让金B.必须取得建设规划许可证，但不需要施工许可证C.必须取得土地使用证，但不需要施工许可证D.必须取得土地使用证，但可以只缴纳部分土地出让金18.房地产抵押权属于（）A.一种独立权B.一种优先权与独立权C.一种价值支配权D.一种独立权与价值权19.职工以成本价购买的公有住房产权归（）A.单位所有B.居委会所有C.个人所有D.国家所有20.房改后国家投入住房建设的资金将主要通过分配机制转变为职工的（）A.货币工资B.实际工资C.实物工资D.补发工资21.公有住房的出售带有很强的政策倾向性，主要是为了解决职工家庭的（）A.居住问题B.经济问题C.工作问题D.使用权问题22.在物业管理的整个环节中，起主导作用的主体是（）A.开发商B.物业管理企业C.政府房地产管理部门D.业主23.下列不属于业主大会职责的是（）A.选聘、解聘物业管理企业B.自主成立物业管理企业C.决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施\nD.更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作24.业主与物业管理企业间的物业管理关系基于（）A.双方的服务合同而产生B.开发商的指定而产生C.开发商的聘任而产生D.政府的任命而产生25.纳税人建造普通标准住宅出售，免征土地增值税的条件是（）A.增值额未超过扣除项目10％的B.增值额未超过扣除项目15％的C.增值额未超过扣除项目20％的D.增值额未超过扣除项目25％的26.开征房产税的工矿区须经特定的管理机关批准，该管理机关是（）A.乡镇税务所B.县级税务局C.地、市级税务局D.省级税务局27.甲向乙购买房屋一套，契税的计税依据为（）A.成交价格B.卖方报价C.参考价格D.买方报价28.国有土地使用权转让合同的转让方，应当依法取得（）A.施工许可证B.建设工程规划许可证C.国有土地使用权证D.商品房预售许可证29.享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，双方所签订的合建合同实际上属于土地使用权有偿（）A.出让B.转让C.抵押D.出租30.公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯了其已经取得的土地所有权或者使用权的，应当先申请行政复议，对行政复议决定不服的，可以向人民法院提起（）A.民事诉讼B.刑事诉讼C.行政诉讼D.违宪诉讼31.房地产法律责任的主要形式不包括（）A.经济责任B.刑事责任C.行政责任D.民事责任32.下列房地产违法行为，应承担行政责任的是（）A.不履行房屋预售合同B.侵犯他人的房屋产权C.不按时交付商品房D.无照经营房地产开发企业33.对土地复垦实行的原则是（）A.“谁主张，谁举证”B.“谁受益，谁负责”C.“谁破坏，谁复垦”D.“谁使用，谁付费”二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。34.房地产开发的特征主要包括（）A.利润丰厚B.投资量大C.建设周期长D.涉及面广\nE.工程项目多35.20世纪80年代初以前，我国住房制度的特征主要包括（）A.国家包B.福利性C.低租金D.供给制E.等级制36.下列对物业管理特征表述正确的是（）A.物业管理关系具有无偿性B.物业管理关系是民事关系C.物业管理关系是不平等关系D.物业管理关系具有有偿性E.物业管理关系等同于行政意义上的管理与被管理关系37.住房公积金所具有的特征主要包括（）A.社会性B.互助性C.保障性D.政策性E.自愿性38.房地产契税的征税对象为转移土地、房屋权属的行为，主要包括（）A.房屋买卖B.房屋交换C.土地使用权转让D.国有土地使用权出让E.农村集体土地承包经营权的转让三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）39．建筑物区分所有权40．临时安置补助费41．商品房预售42．业主委员会43．经济适用住房四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）44．我国房地产法的基本原则有哪些？45．外商投资企业用地取得的方式有哪些？46．商品房买卖中关于质量方面的纠纷如何处理？47．简述建设单位违反物业管理规定所要承担的法律责任。五、论述题（本大题8分）48．试述农村土地承包经营中发包方的权利和义务。六、案例分析题（本题10分）49.2000年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期二年，从2000年4月1日到2002年3月30日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2000年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在2000年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2000年12月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。从2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租。2001年4\n月，甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。问题：（1）甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意?为什么?（3分）（2）如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?为什么?（2分）（3）如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权?如承租人提出异议能否成立?为什么?（3分）（4）丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?为什么?（2分）全国2010年1月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.下列法律中不属于广义房地产法的是（）A.《招标投标法》B.《建筑法》C.《城乡规划法》D.《行政诉讼法》2.下列属于房地产三级市场交易活动的是（）A.土地使用权的出让B.土地使用权出让后的转让C.投入使用的房地产买卖D.土地使用权出让后的房地产开发经营3.下列有权制定有关房地产地方政府规章的主体是（）A.上海市人民代表大会常务委员会B.国务院法制办公室C.深圳市工商行政管理局D.武汉市人民政府4.下列属于土地使用权客体的是（）A.地面B.地下资源C.埋藏物D.隐藏物5.行政划拨属于土地使用权取得方式中的（）A.传来取得B.原始取得C.有偿取得D.强制取得6.我国《农村土地承包法》规定，耕地的承包期限是（）A.50年B.30年C.20年D.10年7.套内建筑面积不包括（）A.套内使用面积B.套内墙体面积C.套内阳台面积D.套内窗台面积8.相邻关系中受益的一方，应对承担义务而支付费用和遭受损失的另一方给予适当补偿。这表明了处理相邻关系应遵循（）A.有利生产原则B.方便生活原则C.公平合理原则D.团结互助原则9.房屋共有是指两个或两个以上主体对同一房屋共同享有（）A.使用权B.所有权\nC.占有权D.收益权10.建立房地产开发企业工商登记后的备案制度，属于房地产企业管理中的（）A.行业管理B.设立管理C.资质管理D.业务管理11.根据我国现行法律规定，房地产开发资质二级企业的注册资金应不低于（）A.人民币500万元B.人民币1000万元C.人民币1500万元D.人民币2000万元12.设立房地产开发企业，应该（）A.申请法人登记，但不必申领营业执照B.申领营业执照，但不必在政府机关备案C.申请法人登记与营业执照，但不必在政府机关备案D.申请法人登记并申领营业执照，并到相关部门备案13.拆迁补偿的对象是被拆除房屋及附属物的（）A.承租人B.使用人C.所有人D.抵押权人14.下列关于拆迁人的正确表述是（）A.拆迁人与被拆迁人是平等的法律关系B.拆迁人与被拆迁人是命令与服从的法律关系C.房屋拆迁管理部门可以作拆迁人D.房屋拆迁管理部门在拥有拆迁许可证的情况下可以作拆迁人15.在房屋拆迁补偿中，货币补偿（）A.只有在无法进行实物补偿的情况下适用B.采取等价有偿原则C.不宜采取等价补偿原则D.采用平等协商原则16.下列财产中可以作为抵押标的物的是（）A.某私营企业的厂房B.某中学的教学楼C.某医院的门诊大楼D.某海关扣押的一批走私汽车17.根据我国现行法律规定，房屋预售（）A.必须交付部分土地出让金并取得土地使用权证B.必须交付全部土地出让金并取得土地使用证，但不需要建设工程规划许可证C.必须持有建设工程规划许可证，但不需要施工许可证D.必须同时持有建设工程规划许可证和施工许可证18.下列情况下，符合房屋租赁条件的是（）A.李先生出租自己的“小产权房”B.张先生擅自出租登记在其与妻子名下的一套房屋C.陈女士出租自己购买的商品房D.白小姐出租被法院依法查封的商店19.职工购买住房可以采取分期付款，分期付款的部分要计收利息，职工所在单位（）A.应当贴息B.不得贴息C.自由决定贴息与否D.与职工协商贴息比例20.房改后国家投入住房建设的资金将主要通过分配机制转变为职工的（）A.货币工资B.基本工资C.实物工资D.补发工资\n21.职工购买住房要由政府房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的（）A.土地所有权变更登记手续B.土地占有权变更登记手续C.土地支配权变更登记手续D.土地使用权变更登记手续22.召开业主大会临时会议须经过一定比例以上的业主提议，该比例为（）A.10％B.15％C.20％D.25％23.下列关于业主大会表述错误的是（）A.住宅小区的业主大会会议，可以不告知相关的居民委员会B.业主委员会应当做好业主大会会议记录C.业主可以委托代理人参加业主大会会议D.业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力24.业主大会作出的决定必须经与会业主所持投票权（）A.2／3以上通过B.1／2以上通过C.1／3以上通过D.1／4以上通过25.土地增值税税率采用（）A.二级超额累进税率B.三级超额累进税率C.四级超额累进税率D.五级超额累进税率26.经济发达地区土地使用税的适用税额标准可以适当提高，但须报经相关部门批准，该批准部门为（）A.乡财政所B.县财政局C.省财政厅D.国家财政部27.城镇职工按规定第一次购买公有住房的（）A.免征房地产契税B.减征房地产契税C.加征房地产契税D.按比例征收房地产契税28.横山村民委员会与宏宇房地产开发公司签订的集体土地使用权出让合同，应当认定为（）A.无效合同B.可撤销合同C.有效合同D.可变更合同29.在处理程序上，应先经过行政处理，然后才能提起诉讼的房地产纠纷是（）A.房地产抵押纠纷B.土地权属确认纠纷C.商品房预售纠纷D.土地使用权租赁纠纷30.国有土地使用权出让合同的出让方，依法应当是（）A.县级以上人大常委会B.县级以上人民政府C.市、县人民政府土地主管部门D.国家土地管理局31.对房地产行政管理相对人而言，承担行政责任的方式是（）A.消除危险B.罚款C.赔礼道歉D.承担违约金32.对未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的单位，行使行政处罚权的行政机关是（）A.房地产行政管理机关B.建设行政管理机关C.规划行政管理机关D.工商行政管理机关33.甲公司非法占用耕地，构成犯罪，可对甲公司判处的刑罚是（）A.罚款B.没收财产C.罚金D.没收违法所得二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）\n在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。34.房地产开发必须坚持严格执行城市规划，坚持多重效益的统一，这些效益主要包括（）A.经济效益B.社会效益C.环境效益D.人文效益E.政治效益35.下列属于我国住房制度改革中重要措施的是（）A.调整公房租金B.出售公有住房C.集资建房D.合作建房E.鼓励修建“小产权房”36.设立物业管理服务企业具备的条件包括（）A.有较丰富的本行业从业经验B.有企业名称和固定的办公场所C.有符合企业登记管理要求的注册资本D.有维修、服务和管理的规章制度E.有管理机构和同经营管理规模相适应的各类管理人员和专业技术人员37.国家对房地产中介服务人员采用下列管理办法（）A.执业咨询认证B.采取统一考试C.注册登记D.年检E.健康登记38.下列属于免缴城镇土地使用税的有（）A.国家机关、人民团体、军队自用的土地B.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地C.间接用于农、林、牧、渔业的生产用地D.市政街道、广场、绿化地等公共用地E.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）39、城市公房是指坐落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。40.违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响市规划的建筑。41、商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。42、物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。43、个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）44.简述房地产法的基本原则。（1）土地公有原则；（2）土地有偿使用原则；（3）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地原则；（4）房地产综合开发原则；（5）城镇住房商品化原则；（6）宏观调控和市场调节相结合原则。\n45.简述对外商投资成片土地开发经营的必要限制。（1）向外商出让的只是土地使用权，土地的所有权仍属于国家。（2）出让的只是地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属于国家所有。（3）开发企业依法自主经营管理，但在其开发区域内没有行政管理权。（4）外商投资开发土地，设立和开办生产、服务、商业等项目和设施及其经营活动，须遵守我国法律、法规。46.简述解决房地产纠纷的法律方式。（1）协商。指纠纷当事人在自愿的基础上，依据实际情况自行商议解决争议。（2）行政处理。指由房地产行政主管部门在自己的职权范围内，对某些特定情况下的房地产纠纷直接作出处理决定。这种处理可能是根据当事人的要求而作出的，也可能是房地产行政主管部门主动作出的。（3）仲裁。指由专门的仲裁机构根据房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。（4）诉讼。由纠纷当事人向人民法院提起诉讼，由人民法院依据特定程序审理。47.简述房地产开发企业将验收不合格的房屋交付使用的法律责任。违反《城市房地产开发经营管理条例》规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产行政部门责令限期返修，并交付罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果并构成犯罪的，依法追究刑事责任。五、论述题（本题8分）48．试述我国基本农田保护制度的主要内容。我国基本农田保护制度的主要内容包括：（1）实行基本农田保护区制度：①基本农田保护区一经依法划定，任何单位和个人不得改变或者占用；②需要占用基本农田应报国务院批准；（2）实行基本农田补充制度。占用基本农田的单位应按照县级以上人民政府的要求，将所占用的基本农田耕作层的土壤用于新开垦的耕地、劣地或者其他耕地的土壤改良。（3）禁止破坏基本农田。（4）禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。（5）实行基本农田地力等级评定制度。（6）实行基本农田保护责任制度。六、案例分析题（本题10分）49.2006年3月，某企业培训中心向中国工商银行某支行贷款2000万元，贷款期限为2006年4月1日至2007年3月31日，并对利息、违约责任等相关事项进行了约定。培训中心将自己的一栋培训楼和一栋办公楼作抵押。按照抵押合同，如果培训中心不能按期清偿债务，则该办公楼及培训楼将由某支行变卖，以清偿贷款。随后，双方办理了抵押登记手续。到2007年4月1日，该培训中心只归还了500万元贷款本金及部分利息，尚欠1500万余元。某支行对该培训中心催要后，该中心仍然不能清偿。2007年7月，某支行与该培训中心协商行使抵押权，拟将培训中心的培训楼、办公楼变卖给甲公司，用所得款项清偿所欠银行的全部债务后，剩余归该培训中心。为此，三方共同签订了协议。甲公司购买该培训楼及办公楼后，计划拆除并进行重新开发，但由于甲公司资金不足，故打算与乙公司进行合作，由甲公司提供土地，乙公司提供资金并负责项目管理，房屋建成后双方按照4：6的比例进行分配。甲公司与乙公司合作过程中，由于甲公司未能按期办好土地使用的有关手续，影响了房产项目的开发，双方由此产生纠纷而诉至法院。法院审理中查明，该培训中心隶属于某国有大型企业，后来随着国家推行国有企业改革政策，该培训中心被剥离出来，成为一独立经济实体，该培训中心使用的土地最初依划拨方式而获得。问题：（1）培训中心以自己的培训楼进行抵押是否影响该抵押合同的效力?为什么?（2）如果培训中心还有其他债权人的到期债权，那么，除该培训中心的贷款本金之外，对于2007年4月到2007年7月的贷款利息，以及培训中心未能按期还款产生的违约金，工行某支行能否对变卖培训楼及办公楼的款项优先受偿?为什么?（3）甲公司与乙公司合作是否可以不办理土地使用权出让手续?为什么?全国2010年10月自学考试房地产法试题\n课程代码：00169一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分)1.有权制定房地产行政法规的部门是()A.全国人民代表大会B.国务院C.建设部D.某自治县人民代表大会2.国有土地使用权出让属房地产交易的()A.一级市场B.二级市场C.三级市场D.四级市场3.下列关于土地承包经营权流转的说法中，正确的是()A.土地承包经营权采取转包方式流转的，必须经发包方同意B.土地承包经营权采取互换方式流转的，必须登记，否则无效C.承包方将土地交由他人代耕不超过两年的，可以不签订书面合同D.土地承包经营权采取出租方式流转的，应当报发包方备案4.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年的平均年产值的()A.4—8倍B.4—10倍C.6—8倍D.6—10倍5.《土地管理法》规定，省、自治区、直辖市划定基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的()A.80％以上B.50％以上C.30％以上D.20％以上6.在区分所有建筑物与基地利用权的一体性的问题上，存在的两种模式是()A.德国模式、美国模式B.日本模式、美国模式C.日本模式、德国模式D.美国模式、法国模式7.土地使用权原始取得的方式主要有行政划拨和()A.有偿出让B.无偿转让C.有偿转让D.无偿出让8.异产毗连房屋所有人以外的人，如需使用异产毗连房屋的共用部位时，应具备的条件是()A.房屋管理部门批准B.物业管理公司批准C.各所有人一致同意，并签订书面协议D.支付相应费用9.《城市房地产管理法》第25条规定，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金一定比例的土地闲置费。该比例为()A.10％以上B.10％以下C.20％以上D.20％以下10.《城市房地产管理法》规定，设立房地产开发企业实行()A.登记主义B.准则主义C.申报主义D.备案主义11.世界各国的土地制度，大致可以分为三种模式。其中，实行以土地私有制为基础的完全市场模式的国家或地区是()A.日本B.我国香港地区C.前苏联D.英国12.拆迁补偿的对象是被拆除房屋及附属物的()A.所有人B.使用人C.租赁人D.抵押权人13.拆迁房屋必须取得()A.拆迁许可证B.国有土地使用权证C.建设用地规划许可证D.建设项目批准文件14.拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换的情形是()A.拆除出租住宅房屋B.拆除地上附属建筑物C.拆除非住宅房屋D.被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的15.依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的形式不包括()A.房地产转让B.房地产抵押C.房地产开发D.房屋租赁16.房屋租金是房屋使用价值分期出售的价格。房屋租金分为()A.市场租金、商品租金和成本租金\nB.市场租金、商品租金和福利性租金C.商品租金、成本租金和公房租金D.市场租金、成本租金和私房租金17.在我国，房屋租赁行为合法有效的凭证是()A.房屋租赁合B.房屋租赁证C.房屋租赁登记书D.房屋产权证18.我国住房制度改革始于20世纪80年代初。在改革之前形成的住房制度的特征不包括()A.国家包B.等级制C.供给制D.货币工资分配制19.改革开放前我国住房制度价格方面实行()A.住房高租金制B.价格自由化C.住房低租金制D.住房商品化20.出售公有住房，旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的()A.50％B.60％C.70％D.80％21.在物业管理中，物业管理的主体是()A.业主B.物业管理公司C.业主管理公司D.业主委员会22.业主大会分为定期会议和临时会议，经一定比例以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，该比例是()A.10％B.20％C.30％D.50％23.物业管理的基本业务工作应该是()A.日常生活类服务B.常规性的公共服务C.委托性的特约服务D.行政性的管理服务24.下列有关个人住房贷款担保的表述中，不正确的是()A.购房人可以用所购自用住房进行抵押，但必须将住房价值全额用于抵押B.抵押期间届满之前，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押C.当法人作为保证人为借款人提供担保时，必须具有代为偿还本息的能力D.享有完全民事行为能力的自然人，都可以作为借款人的保证人25.职工不可以提取住房公积金账户内的存储余额的情形是()A.购买自住房屋的B.大修自住房屋的C.离退休的D.部分丧失劳动能力的26.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为()A.成交价格B.征收机关参照土地使用权、房屋的市场价格核定的价格C.土地使用权与房屋交换价格的差额D.交易双方各自申报的价格27.经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区城镇土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过规定最低税额的()A.50％B.40％C.30％D.20％28.关于涉外房产制度，下列说法中正确的是()A.批准内销的商品房要转为外销时，无须重新审批B.土地使用权期限届满，原房屋无偿收归国有，但可以申请续期C.外国人私有房所有人办理委托手续无须公证D.土改时港澳户地主在农村被没收的房屋，属于土改遗留的问题，按政策应予发还29.在我国内地开办的外商投资企业，其占用的土地使用权由()A.外方享有B.国家或集体享有C.外商投资企业享有D.中方享有30.在房地产纠纷的解决方式中，仲裁区别于诉讼及行政处理的根本特征是()A.及时B.公正C.自愿D.经济31.预售商品房的价格，除国家规定的“微利房”、“解困房”外，实行()A.国家定价B.市场价格C.成本价格D.标准价32.在土地管理关系中，上级行政管理部门不可以直接做出的行政处分决定是()A.警告B.记过C.记大过D.降级33.对房地产行政管理相对人而言，基本的行政责任形式是()A.行政处罚B.刑事制裁\nC.赔礼道歉D.行政处分二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)34.县级以上地方人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查时，有权采取的措施包括()A.要求被检查的单位或者个人提供有关土地权利的文件和资料，进行查阅或者予以复制B.要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明C.进入被检查单位或者个人非法占用的土地现场进行勘测D.责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为E.拘留非法占用土地的单位负责人或个人35.房产税的征税范围为()A.城市B.县城C.建制镇D.工矿区E.林区36.我国对外商投资企业使用土地的限制包括()A.对其占有的土地只有使用权，没有所有权B.需交纳场地使用费C.其用地期限与企业的经营期限相同D.未经批准，不得擅自改变土地的用途E.使用土地必须严格遵守其所在地的建设规划，按照该土地利用规划和城市规划使用土地，进行建设37.处理土地房屋纠纷问题，无论是审判、仲裁，或是行政处理，都应该坚持的基本理念是()A.公正B.秩序C.自愿D.效率E.平等38.农村村民未经批准或采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建造住宅的，县级以上人民政府土地行政主管部门有权()A.对该村民处以罚款B.责令该村民退还非法占用的土地C.限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋D.限期恢复原耕地的种植条件，还可处以耕地复垦费2倍以下的罚款E.没收该村民在非法占用的土地上新建的房屋三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分)39.物权40.房地产相邻权41.城市房地产开发42.房地产转让43.个人住房贷款四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分)44.简述建筑物区分所有权的特征。45.简述房地产开发企业的设立条件。46.简述城市房屋拆迁的原则。47.简述业主大会的职责。五、论述题(8分)48.试述保护耕地是我国的一项基本国策。六、案例分析题(本题10分)49.王某是某建筑工程队经理。2009年3月，王某因承包一项建筑工程急需资金，便找到刘某提出借款，刘某同意，双方签订了借款房产抵押合同，双方约定：刘某出借现金50万元给王某，借款期限为1年，利率6％，王某以其一栋房屋作抵押。合同订立后，王某从刘某处取得借款50万元，并出具了借据，但双方未能持房屋抵押合同到房产管理部门办理抵押物登记。2010年2月，王某又将其房屋以60万元的价格出售给张某，并在房产管理部门办理产权转移登记。刘某知道后，即要求王某在30天内还清欠款本息。借款期满后，王某因承包工程严重亏损无力偿还，刘某遂起诉到法院，请求确认王某和张某的房屋买卖合同无效，并要求按房产抵押合同实现抵押权。问题：(1)在该房屋上设定的抵押权是否成立?为什么?(2)王某和张某的房屋买卖合同是否有效?为什么?全国2011年1月自学考试房地产法试题一、单项选择题（每小题1分，共33分）1.在我国，土地使用权（）A.不得转让或抵押B.可以转让或抵押C.可以转让不能抵押D.不能转让可以抵押2.城市房地产管理关系属于（）\nA.物业公司监督管理行为B.建筑规划投资行为C.开发商与所有权人交易行为D.政府管理、监督行为3.房地产法律关系的客体是（）A.国家机关B.企事业单位C.土地和房屋D.社会团体4.承包方对其承包的基本农田，不得进行的行为是（）A.有偿流转土地承包经营权B.自主地进行生产经营C.在承包的基本农田上挖鱼塘D.与其它承包方互换经营权5.针对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，不宜采取的承包方式是（）A.招标B.拍卖C.公开协商D.家庭承包6.实行基本农田保护区制度是保护耕地的一项基本措施，不应划入基本农田保护区的是（）A.铁路公路交通沿线的耕地B.农业科研教学示范田C.退耕还牧、还林、还湖的耕地D.城镇建设用地周边的耕地7.国家建设用地必须是（）A.荒山荒地B.国有土地C.未栽种的农用地D.农民集体所有的土地8.下列各项中，属于房屋共有特征的是（）A.房屋主体是单一的B.房屋主体不同，但客体是同一项房产C.房产属于不同的主体，不同主体共同使用房产的某一部D.因享有共有权，共有人可违反其他共有人意志擅自对房屋进行处分9.县级以上人民政府在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记，该登记为（）A.初始登记B.变更登记C.转移登记D.总登记10.房地产开发用地是指取得开发用地的（）A.使用权B.所有权C.占有权D.收益权11.土地使用权的出让方只能是（）A.国家B.各级人民政府土地管理部门C.法人D.自然人12.土地使用权出让实践中，容易产生土地条件相当而出让金差别较大的情况是（）A.拍卖B.招标C.协议D.公开竞投13.拆迁补偿的范围包括被拆除的（）A.所有的房屋及其附属物B.违章建筑物C.超过期限的临时建筑物D.未超过期限的临时建筑物14.被拆迁人，是指被拆迁房屋的（）A.所有人B.使用人C.租赁人D.抵押权人15.拆迁出租房屋时，被拆迁人和承租人对解决租赁关系达不成协议的，拆迁补偿应当实行（）A.货币补偿，再由被拆迁人承担违约责任B.货币补偿，被拆迁人无需承担违约责任C.房屋产权调换D.产权调换和货币补偿结合16.依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的形式不包括（）A.房地产转让B.房地产抵押C.房地产开发D.房屋租赁17.以出让方式取得土地使用权的房地产转让的条件之一是按照出让合同约定已经支付一定比例的土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，该比例是（）A.30％B.50％C.80％D.100％18.下列各项中，属于房地产抵押人权利的是（）A.对抵押房地产的占有、使用和获取收益权B.保持抵押房地产的价值权C.物上代位权D.优先受偿权19.职工购买公房，可以一次付款，也可以分期付款。实行分期付款的期限一般不超过()A.5年B.10年C.15年D.20年20.下列各项中，不属于城镇住房制度改革基本原则的是()A.推行住房的实物分配原则B.国家、集体、个人三者共同负担的原则C.租、售、建并举的原则D.在统一政策的基础上因地制宜、分散决策的原则21.职工以标准价购买的公有住房，拥有（）\nA.有限产权B.部分产权C.全部产权D.使用权22.物业管理的核心内容是物业的（）A.共有部分和共同事务B.共有部分C.共有部分和个体事务D.共同事务23.有权批准业主公约的组织是（）A.物业管理公司B.业主大会C.业主委员会D.居民委员会24.物业管理服务合同成立后，应在规定的期限内报物业行政管理部门（）A.批准B.审核备案C.审查D.登记备案25.个人住房贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，应该（）A.按相应利率档次执行新的利率规定B.按相应利率档次执行旧的利率规定C.经借贷双方协商确定利率标准D.由金融行政主管部门确定利率标准26.关于申请人申请住房公积金贷款，下列说法中正确的是()A.申请人无须提供担保B.申请人经住房公积金管理委员会批准可以不提供担保C.申请人经住房公积金管理中心批准可以不提供担保D.申请人应当提供担保27.下列属于可以提取住房公积金的情形是（）A.为父母或子女购买住房并以其姓名登记的B.偿还银行贷款的C.离休、退休的D.欠缴国家税款无力支付的28.下列关于土地增值税范围的表述中，正确的是（）A.土地增值税的范围为土地使用权、地上建筑物及其他附着物B.土地增值税的范围仅为土地使用权C.土地增值税的范围为土地使用权和地上建筑物D.土地增值税的范围为地上建筑物及其他附着物29.城镇土地使用税的计税依据是（）A.纳税人实际占用的土地面积的价值B.纳税人实际占用的土地面积加一定量的误差C.纳税人实际占用的土地面积D.建筑物的建筑面积30.耕地占用税的计税依据是（）A.纳税人实际占用的耕地面积B.纳税人实际占用耕地面积的市场评估价C.纳税人实际占用耕地面积近三年农作物总产量的市场价D.纳税人实际占用耕地面积和村民会议确定的间接损失31.下列关于外商投资企业使用土地的表述中，正确的是()A.外商投资企业对其占有的土地拥有所有权B.外商投资企业对其占有的土地拥有使用权C.外商投资企业可以自行改变土地用途D.外商投资企业使用土地享受超国民待遇32.公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经取得土地使用权或所有权的，应当（）A.先申请行政复议；对行政复议决定不服，可以依法向人民法院起诉B.先申请仲裁；对仲裁裁决不服，可以依法向人民法院起诉C.直接向人民法院起诉D.先申请调解；对调解不服的，可以依法向人民法院起诉33.未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变管理用房的用途，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处（）A.1万元以上10万元以下罚款B.2万元以上15万元以下罚款C.3万元以上20万元以下罚款D.4万元以上30万元以下罚款二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）34.我国房地产法律体系中专门法包括（）A.农村土地承包法B.担保法C.建筑法D.住宅法E.草原法35.下列属于房地产法律关系特征的有（）A.主体的多元性B.主体的单一性C.客体的确定性D.客体的双重性E.内容多样性36.依照《城市房地产抵押管理办法》的有关规定，下列房地产不得设定抵押的有()\nA.权属有争议的房地产B.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产C.列入文物保护的建筑物D.已依法公告列入拆迁范围的房地产E.被依法查封的房地产37.免征房产税的情形有（）A.国家机关、人民团体、部队自用房产B.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产C.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产D.个人所有非营业用的房产E.财政部批准免征税的房产38.外商投资开发经营成片土地的审批程序包括（）A.土地管理机构的设立B.项目建议书的编制和审批C.设立开发企业的审批D.土地使用权的取得E.成片开发规划的批准三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）39.建筑物区分所有权40.土地再开发41.城市房屋拆迁管理体制42.业主43.物业管理四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）44.简述处理房地产相邻关系应遵循的原则。45.简述土地使用权划拨的特征。46.简述我国城镇住房制度改革的基本内容。47.简述非法处分农村集体所有土地的法律责任。五论述题8分48.试述我国《土地管理法》设立的耕地保护制度。六、案例分析题(本题10分)49.2008年8月20日，甲与乙签订了一份房屋租赁合同。合同约定：甲将自有住房一套出租给乙居住，每月租金2000元，按月收租，租期二年。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记手续。当日，乙交付了押金和租金后入住。此后，乙每月按期交租。2009年2月，甲因欠丙60万元，便将该房屋抵押给丙，双方订立了抵押合同，但未办理抵押登记手续，合同约定：如甲不能在2009年6月底还债，该房屋归丙所有。后甲在2009年6月底未能还债，丙于是在2009年7月起开始主张实现其抵押权，要求乙向其缴纳租金，乙以自己与甲签订房屋租赁合同，丙无权收取租金为由拒绝。此后，即从2009年7月至2010年5月，无论甲、丙怎样催促，乙既拒绝向甲交租，也不向丙交租，遂甲决定终止租赁合同。问题：(1)甲能否将已出租的房屋抵押给丙?为什么?(2)甲与丙签订抵押合同后，抵押权是否成立?为什么?(3)抵押合同的内容是否合法?为什么?(4)甲是否有权终止租赁合同，收回房屋?为什么?