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土地增值税工作总结（共 4 篇） 第 1 篇：土地增值税练习题 1、某房地产开发公司转让写字楼取得收入 1000 万元(不含税）， 该公司为取得土地使用权支付 50 万元，开发成本 200 万元，房地产开发费 40 万元，提供了 利息证明，利息支出为 28 万元。转让税费 60 万元。要求计算： 扣除项目金额= 土地增值 额= 增值额占扣除额的比例= 应纳税土地增值税额=   2、某房地产开发公司出售商品房取得收入 2000 万元，该公司为取得土地使用权支付 200 万元，开发成本 500 万元，不能提供利息支出证明。（允许扣除的房地产开发费用的比例为 10%）要求计算： 扣除项目金额 土地增值额   增值额占扣除额的比例 应纳税土地增值税额   3、某工业企业转让不需用仓库，取得转让收入 1200 万元（不含税），仓库建造时支付 地价 110 万元，并支付了相关税费。仓库造价 180 万元。经房地产评估机构给出的重置成本 为 780 万元，成新度折扣率 60%，计算： 扣除项目金额 土地增值额   增值额占扣除额的比例 应纳税土地增值税额 第 2 篇：土地增值税扣除通过“以地补路” 等政府工程取得的土地，土地成本如何扣除？   房地产企业通过政府工程取得的土地，土地成本如何扣除？此种方式类似于非货币性交 换取得资产的计税基础确定，以换出资产的计税基础及税费作为换入资产的计税基础。 一 些地方土地增值税清算政策明确可以扣除，应适用于企业所得税税前扣除。   湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知（鄂地 税发   [2008]211 号）   四、关于成本费用扣除的问题   （一）与本开发项目有直接关联的额外补偿费用，并能充分证明此额外补偿费用属实的， 可据实扣除。   （二）对房地产开发企业以修路方式取得土地使用权的，且在同一合同或补充协议中明 确了的，可将修筑道路的成本作为土地使用权的购置成本或开发成本进行扣除。   （三）开发企业在拆迁过程中，与被拆迁居民（村民）等自然人签订补偿协议，且有相 关证据表明企业已实际支付的补偿费，可据实扣除。   （四）对房地产开发企业缴纳的各项政府性行政规费和基金，可视同税金予以扣除。 土地增值税征管和政策问题解答（南京地税）   16、房地产开发企业按“以地补路”的方式取得土地，但是该单位支付修路款时，取得的 是政府部门财政收据，支付修路款是否可以作为取得土地使用权支付的金额？   答：房地产开发企业房地产开发项目的立项文件中或政府的其他文件中包含“以地补路” 方式取得土地的内容，如果道路是由其他单位施工的，并且财政部门或其他部门以代付了修 路费用，向代付单位支付的修路费取得的是财政收据，可经审核确认后作为取得土地使用权 支付的金额；如果道路是由该房地产开发公司直接施工，支付的修路费取得的是财政收据， 则不能作为取得土地使用权支付的金额。   17、对于以地补路（工程）的项目，其修路成本和承担工程的成本，能否看作是其取得 土地的成本？   答：土地增值税暂行条例实施细则（财法字（1995）6 号）第七条第一款规定：取得土 地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交 纳的有关费用。考虑到一些房地产开发项目尽管看似无偿取得了土地，实际上取得的土地是 承担了修建道路和政府工程成本而获得的补偿，房地产开发公司可以修建道路和政府工程成 本作为取得土地所支付的金额，但是应当核实所发生修建道路和政府工程成本的真实性，并 有相关的政府文件或者合同（协议）为依据。   广西壮族自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知（桂地税发 〔2008〕44 号）   五、关于当地政府要求房地产开发商建设道路、桥梁等公共设施所产生的成本费用，可 否扣除的问题   房地产开发商按照当地政府要求建设的道路、桥梁等公共设施所产生的成本费用，凡属 于房地产开发项目立项时所确定的各类设施投资，可据实扣除；与开发项目立项无关的，则 不予扣除。   2011 年 6 月 25 日第 3 篇：土地增值税条例中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细 则   财法字[1995]第 6 号   颁布时间：1995-1-27 发文单位：财政部   第一条 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）第十四条规定， 制定本细则。   第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入， 是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产 的行为。   第三条 条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。   第四条 条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地 下的各种附属设施。   条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。   第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。   第六条 条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体 及其他组织。   条例第二条所称个人，包括个体经营者。   第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：   （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和 按国家统一规定交纳的有关费用。   （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产 开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工 程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。   土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地 下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。   前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一 平”等支出。   建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生 的建筑安装工程费。   基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环 卫、绿化等工程发生的支出。   公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。   开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折 旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。   （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地 产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。   财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允 许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费 用，按本条   （一）、   （二）项规定计算的金额之和的 5％以内计算扣除。   凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费 用按本条   （一）、   （二）项规定计算的金额之和的 10％以内计算扣除。   上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。   （四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设 立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务 机关确认。   （五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、 印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。   （六）根据条例第六条   （五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条   （一）、   （二）项规定计算的金额之和，加计 20％的扣除。   第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计 算。   第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金 额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊， 也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。   第十条 条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例， 均包括本比例数。   计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数 的简便方法计算，具体公式如下：   （一）增值额未超过扣除项目金额 50％   土地增值税税额=增值额×30％   （二）增值额超过扣除项目金额 50％，未超过 100％的   土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％   （三）增值额超过扣除项目金额 100％，未超过 200％的   土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％   （四）增值额超过扣除项目金额 200％   土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％   公式中的 5％，15％，35％为速算扣除系数。   第十一条 条例第八条   （一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高 级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由 各省、自治区、直辖市人民政府规定。   纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条   （一）、   （二）、   （三）、   （五）、   （六）项扣除项目金额之和 20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和 20 ％的，应就其全部增值额按规定计税。   条例第八条   （二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家 建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。   因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定 免征土地增值税。   符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机 关审核后，免予征收土地增值税。   第十二条 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准， 凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地 增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。   第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构 根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。   第十四条 条例第九条   （一）项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用 权、地上建筑物及其附着物价款的行为。   条例第九条   （二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项 目金额的行为。   条例第九条   （三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税 人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭 据或无正当理由的行为。   隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。 税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。   提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的 房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目 金额。   转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产 评估价格确定转让房地产的收入。   第十五条 根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：   （一）纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理 纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合 同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。   纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可 以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。   （二）纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。   第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或 其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理 结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况 制定。   第十七条 条例第十条所称的房地产所在地，是指房地产的座落地。纳税人转让房地产 座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。   第十八条 条例第十一条所称的土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关 资料，是指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出 让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料。   第十九条 纳税人未按规定提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产 买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关资料的，按照《中华人民共和国税收征 收管理法》（以下简称《征管法》）第三十九条的规定进行处理。   纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的，按照《征 管法》第四十条的规定进行处理。   第二十条 土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的， 以取得收入当天或当月 1 日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税 额。   第二十一条 条例第十五条所称的各地区的土地增值费征收办法是指与本条例规定的计 征对象相同的土地增值费、土地收益金等征收办法。   第二十二条 本细则由财政部解释，或者由国家税务总局解释。   第二十三条 本细则自发布之日起施行。   第二十四条 1994 年 1 月 1 日至本细则发布之日期间的土地增值税参照本细则的规定计 算征收。   中华人民共和国土地增值税暂行条例   国务院令[1993]第 138 号   颁布时间：1993-12-13 发文单位：国务院   第一条 为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益， 制定本条例。   第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取 得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴 纳土地增值税。   第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率 计算征收。   第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额， 为增值额。   第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。   第六条 计算增值额的扣除项目：   （一）取得土地使用权所支付的金额；   （二）开发土地的成本、费用；   （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；   （四）与转让房地产有关的税金；   （五）财政部规定的其他扣除项目。   第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：   增值额未超过扣除项目金额 50％的部分，税率为 30％。   增值额超过扣除项目金额 50％、未超过扣除项目金额 100％的部分，税率为 40％。   增值额超过扣除项目金额 100％、未超过扣除项目金额 200％的部分，税率为 50％。   增值额超过扣除项目金额 200％的部分，税率为 60％。   第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：   （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20％的；   （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。   第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：   （一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；   （二）提供扣除项目金额不实的；   （三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。   第十条 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关 办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。   第十一条 土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关 提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。   第十二条 纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得 办理有关的权属变更手续。   第十三条 土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例 有关规定执行。   第十四 本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。   第十五条 本条例自一九九四年一月一日起施行。各地区的土地增值费征收办法，与本 条例相抵触的，同时停止执行。 第 4 篇：土地增值税审核工作程序一、委托人应提供如下 资料：   （一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。   （二）项目竣工决算报表和有关帐薄。   （三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。   （四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。   （五）项目工程建设合同及其价款结算单。预售许可证   （六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。   （七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。   （八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。   （九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。   （十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。   二、税务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务时，应当对下列事项充分关注：   （一）明确清算项目及其范围。   （二）正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。   （三）正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。   （四）正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。   （五）正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。   （六）明确清算项目的起止日期。   三、具体清算程序   （一）扣除项目审核的审核程序   1、取得土地使用权支付金额的审核：购买土地   （1）审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。   （2）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体 金额的计算是否正确。   （3）审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。   （4）审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。   （5）审核有无预提的取得土地使用权支付金额。   （6）比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金   额是否存在明显异常。   2、土地征用及拆迁补偿费的审核征用土地（1）审核征地费用、拆迁费用等实际支出与 概预算是否存在明显异常。   （2）审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关 账目核对。   （3）审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除 项目，是否按税收规定扣除。   3、前期工程费的审核   （1）审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。   （2）审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。   4、建筑安装工程费的审核   （1）出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者 差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：   A.获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；   B.实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；   C.审核纳税人是否存在增加或减少建筑安装成本造价的情形。   （二）自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和 管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。   5、基础设施费和公共配套设施费的审核   （1）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。   （2）如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将 应记入其他项目的费用记入了清算项目。   （3）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。   （4）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各 类凭证。   （5）审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。   （6）审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。   （7）获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。   （8）审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。 （9） 各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。   6、开发间接费用的审核   （1）审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。   （2）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的 费用记入了清算项目。   （3）审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。   （4）审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。   （5）审核是否将期间费用记入开发间接费用。   （6）审核有无预提的开发间接费用。   （7）审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项 目中予以剔除。   （8）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。   7、房地产开发费用的审核 10%   （1）审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外 的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。   （2）利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其 利息支出是否按税收规定的比例计算扣除；开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的， 应按下列方法进行审核：   A.审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证；   B.如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用 记入了清算项目；   C.审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定；   D.审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。   8、与转让房地产有关的税金审核   不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入（不包 括已经结转销售收入部分）计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。   9、国家规定的加计扣除项目的审核 20%   （1）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的， 审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。   （2）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转让 土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地 价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。   （3）对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核 是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。   （4）对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代 收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。   10、对于纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，审核其扣除项 目金额是否按主管税务机关确定的分摊方法计算分摊扣除。   四、其他注意问题   （一）、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投 资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售。   （二）、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时， 如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费 用。   （三）、审核扣除项目是否符合下列要求：（1）在土地增值税清算中，计算扣除项目金 额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。   （2）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。   （3）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。   （4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或 应当分摊的。   （5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房 地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。   （6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定 不一致的，以税务处理规定为准。   土地增值税工作汇报（共 14 篇）   地税营改增工作汇报（共 17 篇）   地税局营改增工作汇报（共 14 篇）   地税局工作总结   镇土地增减挂钩工作汇报（共 3 篇）   下载土地增值税工作总结.doc 将本文档下载到自己电脑，方便修改和收藏，请勿使用 迅雷等下载。 点此处下载文档 文档为 doc 格式  本文标题：   土地增值税工作总结