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房地产调研报告 ‎ ‎　　当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。2002年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9%，占GDP的7.6%。房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。‎ ‎　　我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。2000年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，2003年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产投资的24.7%。房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。‎ ‎　　为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：‎ ‎　　一、房地产市场现状 ‎　　(一)房地产市场供给状况 ‎　　1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。‎ ‎　　由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。2000年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了2002年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家，民营企业16家。2002年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。‎ ‎　　2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。‎ ‎　　作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从2001年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。2001年完成房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍;2002年完成房地产开发投资额20376万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，2000年为3.32%,2001猛增至13.25%，2002年再创新高达为24.71%，成为拉动投资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。‎ ‎　　3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投资主体地位突出。‎ ‎　　“九五”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。据统计部门数据显示，2000年---2002年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%;商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，住宅建设投资呈下降趋势，但其主体地位依然突出。‎ ‎　　4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。‎ ‎　　近三年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火爆，房地产开发项目用地投放量逐年上升。2000年全县总投放为16亩;2001年总投放为98亩，是上年的6倍;2002年总投放达236亩，同比增长2.2倍。同时，土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。2000年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩，2001年为10.59亩，2002年为21.83亩，房地产开发规模越来越大。‎ ‎　　5、房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度逐渐提高。‎ ‎　　受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资主要以县城为主，县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。2002年，县城房地产开发投资额约占总投资额的72%，华埠镇约占总开发投资额的22%，其他乡镇约占6%。‎ ‎　　因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。2001年比2000下降69.06%，2002年比2001年下降22.55%。私人建房投资的减少，有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。‎ ‎　　6、房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。‎ ‎　　近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的到位情况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。‎ ‎　　在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于绝对主导地位。从各类资金的动态情况看，国内贷 款资金和定额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。2000年至2002年分别为8.7%、22.37%和42.41%;同期国内货款所占比重分别为2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有资金分别为61.95%、38.04%、25.01%。‎ ‎　　(二)房地产市场需求状况 ‎　　1、房地产市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。‎ ‎　　近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。2000年-2002年销售面积分别为32646m2、35362m2、80811m2，同期预售面积分别为31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，从2001年开始，预售面积超过了销售面积。2002年底，空置一年以上的商品房面积仅1977m2。‎ ‎　　在商品房住宅销售调查中，90-110m2户型住宅占销售总额的45.4%，110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%，90m2以下户型占12%，130平方米以上户型占11.74%，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。‎ ‎　　2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部。‎ ‎　　随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房比重大幅上升。2001年，全县个人购房面积达29672.2m2，占销售面积的83.9%;2002年个人购房面积达80628m2，占总销售面积的99.77%，个人已成为市场消费的主体，是房地产市场发展的主导因素。目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，2002年个人购买住宅面积达70941m2，占个人购房总面积的87.98%。从购买对象和使用上来看，购房的全部是县内居民，基本以自用为主，因而，我县尚不存在房地产“泡沫”。‎ ‎　　3、商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。‎ ‎　　因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济适用房启动较晚，土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。据最新调查资料统计，2001年商品住宅平均售价约987元/m2，比上年度上升14.76%，2002年平均售价约1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我县国内生产总值的升幅为6.48%、10.63%。‎ ‎　　4、存量房交易活跃，房改房成为“生力军”。‎ ‎　　自1999年房改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大”，2000年共成交184起，面积16396.17m2，2001年共成交243起，面积20405.54m2，2002年共成交225起，面积21300m2。近三年的交易量中，住宅占总交易起数的96.62%，房改房约占住宅交易起数的62.2%，因而成为存量房交易市场的"生力军"。‎ ‎　　房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。‎ ‎　　二、当前我县房地产市场存在的主要问题。‎ ‎　　(一)房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。‎ ‎　　(二)市场化运作不规范，政策性的土地协议出让，拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。‎ ‎　　(三)房地产开发企业市场准入“门槛低”，开发企业数量多，规模普遍偏小，行业集中度低。部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发，加大了投资风险。‎ ‎　　(四)房地产开发企业行为不规范，如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。‎ ‎　　(五)城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在，清一色的商住楼布局不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。‎ ‎　　(六)市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。‎ ‎　　(七)住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建设尚未启动。商品住宅价格提升过快，价格偏高。‎ ‎　　(八)房地产开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，刺激消费的增长，商业营业用房比重偏高，出现供大于求的现象。‎ ‎　　三、房地产市场发展趋势 ‎　　(一)行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定。‎