县房地产管理局关于房地产市场的调研报告 4页

县房地产管理局关于房地产市场的调研 报告 　　根据县政府近期调研工作的安排，我局对目前我县的房地产市场情况作了详细 调研，现将情况汇报如下： 　　一、我县房地产市场发展的现状 　　(一)房地产市场发展形势分析 　　近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针 政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强， 不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳 定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项 目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉 动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资 质的企业已有 17 家，“十五”期间房地产开发投资累计完成 6.3 亿元，建设花园、 锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区 8 处，开发商品住 宅 6200 套、56 万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平， 为我县经济增长注入了新的活力。 　　目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑 类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘 品质不断提升，居住环境日益改善。XX 年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我 县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区 的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面， 主要以 100 平方米以上的大面积楼房为主，90-100 平方米的小户型销售情况良好但 数量较少，仅占年度开发量的 25%左右。 　　总体看，XX 年我县房地产需求增长速度将低于 XX 年，房地产供求形势进一步 改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需 求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大， 我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外 来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的 主力军;同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求 也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市 场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何(特别是个人购房比例)以及投资性 购房的比例。XX 年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己 居住的比例达到 93%，以投资为目的占 7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到 2%， 说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。 　　预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了 XX 年爆发性 增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计将小于 XX 年水平。XX 年全县普通商品 住宅平均销售价格为 1280 元/m2，同比上涨 6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格 上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因 素的影响，XX 年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步 增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作 空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。 　　XX 年全县房地产开发完成投资 2.05 亿元，比上年增长 19.8%。房地产开发投资 占全县全社会固定资产投资比重达到 5.17%，拉动全县固定资产投资增长 4.5 个百 分点;对 gdp 增长的贡献率达到 8.7%，拉动全县 gdp 增长 1.2 个百分点。房地产业 已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了 财源，每年对地方财政收入的贡献率超过了 6%。拉动了社会总体消费的增长。XX 年， 房地产销售收入 1.3 亿元，按拉动消费系数 1.4 计算，拉动其他消费额 1.82 亿元， 两项累计达到 3.12 亿元。同时为社会增加就业岗位 5000 余个。 　　(二)房地产市场发展存在的主要问题 　　1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供 应偏少。90 平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来 我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收 入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势 群体的购房需求。 　　2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、 二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营 许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业 涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。 建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称 的状况，增加透明度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据， 有利于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化;二是以房地产交易中 心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过部门配合、环节控制，推动 房地产税收征管精细化管理，达到“先缴税、后办证”的要求，以促进税收征管科 学化。我县的房地产信息系统还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制尚 未形成，不利于及时便捷地对市场进行监测分析，同时也造出市场信息不对称、透 明度不高，不利于合理引导房地产投资和消费。 　　3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺，导致产权、 产籍多头管理，市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房(1997)173 号文和省建设 厅鲁建房发(1997)239 号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》要求， 一个县只能有一个发证机关，并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印 钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产，特别是各乡镇驻地企业，因无 法办理全国统一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续，不利于企业 和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮，损害了群众利益，还造成了国家 税费的流失。 　　4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目 配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也 给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基 础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。 　　5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房 过程中，除还建本村居民和本单位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房 屋，驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规出售， 这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来 很大冲击;也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地 产市场的健康发展和社会的稳定。 　　二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议