写字楼租赁经营可行性分析调研报告 3页

写字楼租赁经营可行性分析调研报告 　　一、写字楼租赁市场 　　大亚湾的企业主要集中分布在澳头镇、响水河一带，中心区亦有少量企业设点， 但外租外销型写字楼的供应则基本向澳头倾斜，而且现有房源主要集合在安惠大道 两侧。安惠写字楼坐落在安惠大道尽头，楼高 12 层。现 6 至 9 层为 F 中国有限公司 承租；10 至 12 层业主安惠公司计划自用；1 至 2 层为商业用房现已全面进驻银行、 餐饮等；3 层也已出租过半，分别由欧德油储、三菱丽阳和平安保险承租，年底前 普莱克斯公司将占用剩余部分。安惠写字楼作为本地唯一的国标级写字楼，中央空 调、冷热水、消防安全监控等设施齐全，由假日酒店提供物业管理。业主对外租价 为 80 元/㎡/月（含精装修），综合管理费为 3 元/㎡/月（不含空调使用费），档次和 收费均为本地之最，但因价格过高，除个别大型外资企业外还乏人问津。 　　其他沿安惠大道可做写字楼租赁的场所在档次及价格上均差异不大，通常在 20—30 元/㎡/月（简装/精装），办公条件普遍比较简陋，管理费也平均在 0。6 元 ／m2／月左右，目前出租状况一般；新建的丰华大厦 100 至 300㎡中小型办公室租金 为 30—40 元/㎡/月（简装/精装），综合管理费为 3 元/㎡/月，无中央空调、热水等 设施，停车场也不完善，正式开盘 5 个月来租售业绩约近三分之一。 　　二、租赁经营策略 　　我公司拥有安惠写字楼 4 层和 5 层的房产，单层建筑面积 1262。84㎡，电梯间、 洗手间已装修。由于已经形成了本地最高档写字楼形象，加之数家大型外企在此办 公，故对高端客户的吸引力较大。 　　由于本地写字楼租赁市场总体市道还较弱，新进入的企业特别是有实力的企业 数量不大，而写字楼的供应量还在持续增长，形势不容乐观。受南海石化项目带动， 一批中下游产业陆续来大亚湾考察，其中不乏世界级企业，但由于和中海壳牌的合 作关系未确定，现阶段设点进驻的可能性很小。因此预计近期难有大面积承租写字 楼的机会，租赁市场仍以中小企业为主。 　　伴随着大亚湾石化产业的发展，明年可能出现一些转折性变化。南海石化项目 在下半年投产运营，投资 265 亿元的中海油炼油项目也要在上半年启动建设。中海 壳牌链条企业及中海油 15 套炼油装置承包商会逐一正式落脚本地，届时写字楼的高 端租赁市场预期看好，我公司也正积极与中海油等有关企业进行对接联络，争取引 进。 　　我方的主要竞争对手是安惠公司。该公司是大亚湾假日酒店、公寓的业主，并 拥有安惠写字楼的大部分产权，现中海壳牌及其承包商、下游配套企业几乎全部承 租安惠公司的物业。对方已与石化企业系统建立了长期稳定的联系且合作已久，有 专业的市场营销团队和充足的开发经费，具备配套物业和经营资源，与之相比我方 除价格外无其他优势。明年上半年其主要租户将撤离写字楼和公寓，由于在时间上 及双方的目标客源接近，势必与我方在市场争夺方面正面交锋，成为最大的威胁。 　　写字楼的营销渠道主要有二个：自主经营和外包与代理结合。公司可投入人力 物力自己寻找客户，成本虽大但回报可观，问题是与竞争对手相比处于信息劣势； 外包可利用外部资源，共享收益，创造的机会更多，但会降低单位回报率。 　　通过前段时间的市场推广，已与多家有意向承租写字楼的客户建立了联系，包 括中海油南海东部公司裂解汽油项目组、大亚湾财政局律师事务所、温州四建工程 公司等，每家需求面积在 300㎡左右。 　　文秘站：我方正与大亚湾惠桥公司等一些机构探讨有关合作或外包事宜，对方 均有此意愿，但也对现在的市场状况持谨慎态度，同时认为明年上半年形势较好， 春节后至五月份之前有大规模出租的可能，眼下主要应做好散户租赁业务。 　　现实存在的问题是未经分隔装修的写字楼不符合中小客户的租赁要求，并且由 于长期闲置不动，公司的 4、5 层房产已被物业管理人封闭，带领客户进入参观极为 不便。而带有精装修的写字楼对大型高端企业也具有更强的吸引力，安惠公司投资 1700 万元精装修写字楼和公寓引进中海壳牌和 F 公司即可作为佐证。因此急需进行 写字楼装修，至少应将公共部位精装修，其他部位简单装修。如能在今年底前完成 装修工程，将非常有利于把握机会，盘活写字楼资产。 　　三、成本与价格 　　经测算，安惠写字楼精装修成本应在 520 元/㎡左右，包括空调、消防系统的布 置改装。按每层 1250㎡计，单层投资约为 65 万元。若只进行公共区域的精装修， 其他部位简单装修，则成本会降低 1/4 左右，单层投资不超过 50 万元。另外提供商 务服务的必需设备预算投资 4 万元（可考虑暂时押后），详见“写字楼装饰设计工程 预算表”，总造价最终以审核决算结果为准。 　　定价策略应针对主要竞争对手安惠公司的物业，参考本地的平均价格水平执行。 如前所述，市场调查结果显示，在精装修基础上 50—60 元/㎡/月的租价是极具竞争 力的，在局部精装修的情况下租金最好不高于 40 元/㎡/月，相信可为大多数企业所 接受。 　　按 70 的进驻率计算，以 50 元/㎡的价格出租，单层收入约为 43750 元/月，15 个月收回装修投入；局部装修租价以 40 元/㎡计，单层收入约为 35000 元/月，14 个月回收投资。 　　如采用外包形式，我方仅需进行局部精装修，承包底价初步定为 30 元/㎡/月， 单层收入约为 37500 元/月，投资回收期约 13 个月。我方还在和外界接触商洽净价 承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投资装修寻找客户。承包底价初步 定为首年 20 元/㎡/月，次年 30 元/㎡/月，让利约为 15 万元，低于我方预计装修投 入。但落实以上方案尚需时日且无绝对把握。 　　四、总结与建议 　　1、目前大亚湾写字楼租赁市场活跃程度不高，客户资源非常宝贵。现有客户基 本是小面积需求，大企业进驻估计要等到半年后。 　　2、抓住现有中小客户的前提是将写字楼进行分隔装修，同时也利于日后吸引大 客户。如在年底完成装修工程，乐观情况下明年五月份之前出租率可达 80 以上。 　　3、定价必须具有竞争力，灵活采取各种经营合作方式，积极寻求外包等简单实 用的途径，回避我方的弱势。 　　4、可考虑先利用一层垫资装修，降低风险成本，同时争取银行装修贷款（约为 物业评估值的 30），以上负债可从租金收入中偿还。 　　若上述方案能够尽快落实执行，我公司有信心盘活写字楼资产，获得稳定收益， 给假日美景项目的前期开发提供支持和保障。