房产评估工作总结推荐 4页

房地产评估工作的总结与建议 以下是房地产评估工作的总结。我希望我能帮助你！‎ ‎1.基本思路:与同类房地产交易相比，评估值是通过调整交易条件、交易日期、房地产条件等因素获得的。‎ 市场法评估房地产的基本计算公式是:‎ P=P''×A×B×C 其中:p-估价房地产的估价；‎ p ' '-可比交易实例值；‎ 交易条件的修正系数；‎ b-交易日期修正系数；‎ c-房地产条件因素修正系数。‎ 如果容积率和土地使用期分别修改，计算公式为:P=P''×A×B×C ‎*容积率修正系数*土地使用期修正系数 ‎2.适用范围:前提是可以找到类似的交易示例。在同一地区或同一供求范围内的类似地区，类似于被评估房地产的房地产交易越多，市场规律的适用就越有效。‎ 然而，在下列情况下，市场法往往难以适用:‎ ‎1.该区域无房地产交易或房地产交易较少；‎ ‎2.一些罕见的房地产或交易量少的房地产，如古建筑等。‎ ‎3.难以交易的房地产，如教堂、寺庙等。‎ ‎4.风景名胜区内的土地；‎ ‎5.图书馆、体育馆、学校用地等。‎ ‎3.修正系数的具体内容见教科书P190，应结合实例理解和掌握。‎ ‎(1)交易条件的修正:交易中特殊条件和个别因素的修正，大多是定性的。‎ ‎1.交易状态的修改 ‎(1)需要修改的情况 ‎(1)具有特殊利益的经济实体之间的交易。‎ ‎(2)交易时有一个特殊的动机，最典型的是急于买卖。‎ ‎(3)买方或卖方不了解市场情况，往往使房地产交易价格更高或更低。‎ ‎(四)其他特殊交易。如果契税本应由买方承担，它就转给了卖方。‎ ‎(5)特殊交易方式。如拍卖、投标等。‎ 任何不符合公开市场条件的情况都是需要纠正的。‎ ‎(2)修正系数的计算公式 交易的修正正常价格。‎ ‎=可比案例价格×(正常案例指数/可比案例指数)‎ ‎=P '×100/100(1×%)(5-15)‎ 注:这与教科书第47页交易情况的修订相同。‎ ‎(2)交易日期的修订:主要通过价格指数，关注价格指数是环比还是固定基数。‎ ‎(3)房地产状况修正:主要通过现场调查和与参照对象的比较来确认。‎ 注:(1)待评估房地产的状态指数为100。‎ ‎(2)房地产状况修正可分为:区域状况修正、权益状况修正、实物状况修正和其他个别因素修正，所有这些都应按这里给出的公式进行处理。然而，应该注意的是，这里给出的公式并没有用于教科书第48页的区域因素的处理，而是通过直接使用区域因素的值来计算比例而直接获得的。2000年和2004年市场测试中的计算问题都表明，要估计的房地产状况需要修正x%，这需要使用这里的公式来完成。‎ ‎④容积率校正:使用某一区域的校正系数表，注意这是统计结果。‎ 容积率与地价之间的关系不是线性的，需要根据具体地区的具体情况进行分析。‎ 体积率校正可以通过以下公式计算:‎ 体积率修正后的可比示例价格 ‎=可比实例价格x(待估算宗地的容积率修正系数/可比实例容积率修正系数)(5-17)‎ 注:修正系数不是容积率的比值，而是容积率修正系数的比值。‎ ‎(5)土地使用条款修订(Land Use Term Revision):在教科书P191和公式5-18中，公式的分子和分母除以R后，K是两种年金现值系数的比值，公式需要记忆。‎ 重点介绍② ④ ⑤三个调整因子的计算公式。校正系数调整后，每个参考值获得一个评估值，在消除异常值后综合确定评估值。‎