交楼管理工作总结与经验分享 47页

交楼管理工作总结与经验分享 EVERGRANDE GROUP 随着恒大集团的快速发展与优秀的品牌效应，占据着中国房地产行业领先地位和勇创世界一流企业先锋，作为世界 500 强企业，恒大的优良运转模式和一流地服务品质，打造着中国老百姓信得过的百年老店。越来越多的老百姓选择恒大，入住恒大，享用恒大带来的一切便利和优质资源，真正实现一站式服务。皇家式园林、世界一流配套服务设施，选择恒大就是选择幸福，就是选择一生不变的承诺。恒大除在高速发展的同时，更重要的注重服务品质、交楼品质，每年每月全国有成千上万的业主接收恒大新房的钥匙，开启入住恒大的幸福港湾。提前交楼、完美交楼已成为恒大常规化工作，我们更适应了这种节奏，从交楼的品质让业主赢得更好地口碑，提升恒大品牌形象。业主收楼时的满心喜悦是对我们恒大人最高地奖赏！从你到我，再到他，大家都在传递一个信号“是恒大给了我们一个美丽舒适温馨的家” ，我们都爱您 --- 恒大 ！！！ FOREWORD 恒大河南工程九部 全体成员 CHAPTER 5 我们以后要做什么？？？ CHAPTER 3 怎样才能交好楼？？？ CHAPTER 4 交楼过程中的问题解决思路？？？ CHAPTER 2 如何去交楼？？？ CHAPTER 1 交楼的标准是什么？？？ 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER 主要从以下几个方面对交楼工作进行梳理、总结与经验分享，并对交楼工作中存在的问题进行分析与改进，以及如何更进一步提升交楼品质和服务质量共同探讨。 1 2 3 4 5 CHAPTER 1 交楼标准是什么？ 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER 主要从以下几个方面对交楼工作进行梳理、总结与经验分享，并对交楼工作中存在的问题进行分析与改进，以及如何更进一步提升交楼品质和服务质量共同探讨。 1 建设工程交楼标准 各项工程全面完工（水、电、气、暖、智能化、道路、园林环境等），质量须达到精品标准，卫生达五星级标准，完成相关验收并取得以下验收合格证书或意见书（具体根据合同约定及当地政府规定）： 1 、建设工程规划验收合格证； 2 、质量监督意见书； 3 、电梯使用许可证； 4 、人防验收备案表； 5 、消防验收意见书； 6 、环保验收意见书； 7 、建设工程竣工验收备案表； 8 、交楼许可证。 1.1 建设工程规划验收合格证 根据 《 特种设备注册登记与使用管理规则 》 新增特种设备在投入使用前，使用单位必须到所在地区的地、市级以上 特种设备安全监察 机构办理注册登记手续，注册登记后，才可以投入使用。 CHAPTER 1 交楼标准是什么？ << 房地产开发建设管理制度 >> 第一章里对交楼标准作了很明确的规定，包括两个 大方面，一是建设工程竣工标准，二是建设工程交楼标准。 .. 工程建设管理制度 《 房地产开发建设管理制度 》2015-03-12 （带痕迹版本） .docx 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER 1.2 质量监督意见书 1.3 电梯使用许可证 1 建设工程交楼标准 1.4 人防验收备案表 1.5 消防验收意见书 竣工验收指 建设工程项目 竣工后开发 建设单位 会同设计、施工、设备供应单位及 工程质量 监督部门，对该项目是否符合 规划设计 要求以及建筑施工和 设备安装 质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。 CHAPTER 1 交楼标准是什么？ << 房地产开发建设管理制度 >> 第一章里对交楼标准作了很明确的规定，包括两个 大方面，一是建设工程竣工标准，二是建设工程交楼标准。 .. 工程建设管理制度 《 房地产开发建设管理制度 》2015-03-12 （带痕迹版本） .docx 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER 1.6 环保验收意见书 1.7 建设工程竣工验收备案表 建筑工程竣工后，建设单位向公安消防机构提出工程竣工消防验收申请，经验收出具消防验收合格意见书后才能投入使用和交付。 主楼交楼一般涉及不到，主要涉及到地库交付时牵涉到有人防结构工程，需要经人防质量监督机构进行验收合格后出具的人防验收备案表。 01 申请 application 建设单位应将竣工验收报告等规定要件报送公安机关消防机构申请消防验收。建设单位申请消防验收应当提供下列材料： 1 、建设工程消防验收申报表； 2 、工程竣工验收报告； 3 、消防产品质量合格证明文件； 4 、有防火性能要求的建筑构件、建筑材料、室内装修装饰材料符合国家标准或者行业标准的证明文件、出厂合格证； 5 、消防设施、电气防火技术检测合格证明文件； 6 、施工、工程监理、检测单位的合法身份证明和资质等级证明文件； 7 、其他依法需要提供的材料。 01 07 02 03 05 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER 申请 受理 拟定验收意见 制作意见书 综合评定 CHAPTER 1 交楼标准是什么？ 2 关于验收取证方面作几点总结 2.1 消防验收流程与注意事项 04 06 2.1.1 消防验收流程 组织验收 审批 08 送达 02 受理 aCCEPT 公安机关消防机构受理窗口对申请人提交的材料进行形式审核，作出是否受理的决定，并出具书面凭证。 03 组织验收 Organization acceptance 公安机关消防机构依照 《 建设工程消防验收评定标准 》 ，通过资料审查、现场抽样性检查和功能测试的方法，组织消防验收评定检查。 综合评定 comprehensive assessment 公安机关消防机构依照 《 建设工程消防验收评定标准 》 ，通过资料审查、现场抽样性检查和功能测试的方法，组织消防验收评定检查。 04 01 07 02 03 05 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER 申请 受理 拟定验收意见 制作意见书 综合评定 CHAPTER 1 交楼标准是什么？ 2 关于验收取证方面作几点总结 2.1 消防验收流程与注意事项 04 06 2.1.1 消防验收流程 组织验收 审批 08 送达 06 审批 examine and approve 公安机关消防机构行政主官根据验收综合评定结论作出同意或不同意的决定，并在受理之日起 20 个工作日内签发 《 建设工程消防验收意见书 》 。 07 制作意见书 消防验收人员根据审批决定的验收意见，制作 《 建设工程消防验收意见书 》 。 送达 SERVICE 公安机关消防机构应在法定期限内将 《 建设工程消防验收意见书 》 通过窗口送达申请人。 08 拟定验收意见 消防验收人员根据验收综合评定结论拟定“合格”或“不合格” 的验收意见。 05 1 消防联动 消防联动检查验收内容主要包括： 1 、电梯迫降； 2 、报警系统； 3 、送风和排烟； 4 、室内断电； 5 、应急照明启动； 6 、安全疏散指示灯启用。 CHAPTER 1 交楼标准是什么？ << 房地产开发建设管理制度 >> 第一章里对交楼标准作了很明确的规定，包括两个 大方面，一是建设工程竣工标准，二是建设工程交楼标准。 .. 工程建设管理制度 《 房地产开发建设管理制度 》2015-03-12 （带痕迹版本） .docx 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER 3 防火门 4 电缆竖井 2.1.2 消防验收主要验哪些内容？ 2 消防水系统 消防水系统检查验收内容主要包括： 1 、屋面和室外消防水试射，检验水压力和试射远度和高度； 2 、检查室外消火栓位置和消火栓火口离井口高度； 3 、消防配备水枪水带； 4 、屋顶消防水箱液位计和应急照明； 5 、水泵结合器。 防火门重点检查验收内容包括： 1 、防火门铭牌标识； 2 、闭门器； 3 、防火门灌浆； 4 、防火门离地缝隙； 5 、防火门安装是否按图施工； 电缆竖井重点检查验收内容包括： 1 、电缆安装是否规整； 2 、穿楼板洞封堵； 3 2 1 防火门问题： 1 、灌浆问题：主要存在防火门门框未灌注砂浆或灌浆有遗漏，比如水管井防火门尺寸较小，灌浆不便操作，所以导致施工单位偷懒不予灌浆； 2 、防火门身份标识缺失或身份标识牌空白无基本信息。 竖井封堵问题： 1 、电井内电线桥架穿越楼板处的缝隙未填充密实； 2 、水暖井水管垂直穿越楼板处未封堵密实。 CHAPTER 1 交楼标准是什么？ 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER 2.1.2 消防验收主要存在问题？ 结合目前新乡市消防验收，主要存在以下几个问题： 电梯问题：电梯故障、无法迫降、无法进行联动测试，消防电梯功能未实现，不符合 《 消防电梯制造与安装安全规范 》 （ GB26465-2011 ）第 5.7.1 条之规定。消防支队给出整改意见：必须要确保消防电梯的功能正常运行。这个是强制整改，必须达标，所以在验收前就一定要检查消防电梯的功能是否符合规范要求。 3 2 1 CHAPTER 1 交楼标准是什么？ 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER 2.1.3 消防验收注意事项？ 消防验收资料至少要在交楼前 40 天 要收集齐全并提交公安消防机构受理。从资料受理到取得消防合格意见书至少需要 30 天 时间，所以要提前准备资料，不能因资料滞后而影响消防验收。 消防验收需要准备的资料 .pdf 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER CHAPTER 1 交楼标准是什么？ 2.2 竣工验收流程 2 关于验收取证方面作几点总结 3 建设单位收到 《 工程竣工报告 》 后，组织设计、施工、监理等单位有关人员成立验收组，验收组成员应有相应资格，工程规模较大或是较复杂的应编制验收方案。 2 监理单位提交 《 工程质量评估报告 》 监理单位收到 《 工程验收报告 》 后，应全面审查施工单位的验收资料，整理监理资料，对工程进行质量评估，提交 《 工程质量评估报告 》 ，该报告应经总监及监理单位负责人审核、签字。 勘察、设计单位提出 《 质量检查报告 》 勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行检查，并提出书面 《 质量检查报告 》 ，该报告应经项目负责人及单位负责人审核、签字。 建设（监理）单位组织初验   建设单位组织监理、设计、施工等单位对工程质量进行初步检查验收。各方对存在问题提出整改意见，施工单位整改完成后填写整改报告，监理单位及监督小组核实整改情况。初验合格后，由施工单位向建设单位提交 《 工程竣工报告 》 。 1 施工单位自检评定 单位工程完工后，施工单位对工程进行质量检查，确认符合设计文件及合同要求后，填写 《 工程验收报告 》 ，并经项目经理和施工单位负责人签字。 3 4 5 建设单位组成验收组、 确定验收方案   6 施工单位提前七天将完整的 工程技术资料交 质监部门检查。  7 竣工验收 建设单位主持竣工验收会议，组织验收各方对工程质量进行检查。如有质量问题提出整改意见。 监督部门监督人员到工地现场对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督。  施工单位按验收意见进行整改 施工单位按照验收各方提出的整改意见及 《 责令整改通知书 》 进行整改，整改完毕后，写出 《 整改报告 》 ，经建设、监理、设计、施工单位签字盖章确认后送质监站，对重要的整改内容，监督人员参加复查。 8 对不合格工程，按 《 建筑工程施工质量验收统一标准 》 和其它验收规范的要求整改完后， 重新验收。   9 验收备案   10 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER CHAPTER 1 交楼标准是什么？ 2 关于验收取证方面作几点总结 2.3 竣工验收备案文件清单 竣 工 验 收 备 案 文 件 清 单 内 容 1 、竣工验收备案申请表 7 、建设工程消防验收意见书 2 、清欠办清欠证明 8 、城建档案移交书 3 、价款结算备案书 9 、工程质量监督报告 4 、节能备案表、新型墙体材料监督意见书 10 、规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件 5 、工程质量终身责任承诺书 11 、建筑工程施工许可证 6 、建筑垃圾处理费、墙改费、散装水泥费用、价格调节基金缴纳证明 12 、法律法规规定的其它材料 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER CHAPTER 1 交楼标准是什么？ 2 关于验收取证方面作几点总结 2.4 竣工验收注意事项 验收现场侧重点 1 、验收参加人员务必全部到场（必须是备案人员）； 2 、分户验收资料上墙； 3 、有防水要求的部位蓄水待验收； 4 、竣工标志牌悬挂； 5 、住宅质量问题公理公示牌悬挂。 6 、重点验收区域：屋面、公共部位、房间实测实量、外立面。 竣工资料 1 、竣工验收料类资料必须齐全完整； 2 、建筑节能专项资料齐全完整有效，保证准备； 3 、抽查涉及结构安全及重要使用功能材料复检情况，如钢筋、砼试块、防水卷材、防水涂料，安装专业的电缆电线、开关插座； 4 、在验收前至少 45 天将资料收集齐全报质监部门审查，一般审查时间 15 天。 Hire Me 监督报告和竣工备案取证 1 、竣工备案需要提交的资料清单内有两项需要提醒一下： 一是竣工资料档案移交，一般在质监部门审核完后一周内将资料交至档案馆，； 二是信报箱提前一周进行备案，信报箱深化图纸需要一周，加工周期 15-20 天，验收一周。所以信报箱需要提前定标，催图纸。 2 、一般竣工验收完 一周内 将验收问题整改完成书面回复质监部门； 3 、质量监督报告一般在验收后 10 天内出具； 4 、竣工备案在质量监督报告出具后 2 天内即可取得； Hire Me Hire Me 3 《 恒大地产集团交楼工作管理办法 》 Project 2 详见超链接 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER CHAPTER 1 交楼标准是什么？ 返回 CHAPTER 2 如何去交楼？ 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER 主要从以下几个方面对交楼工作进行梳理、总结与经验分享，并对交楼工作中存在的问题进行分析与改进，以及如何更进一步提升交楼品质和服务质量共同探讨。 CHAPTER 2 如何去交楼？ << 房地产开发建设管理制度 >> 第一章里对交楼标准作了很明确的规定，包括两个 大方面，一是建设工程竣工标准，二是建设工程交楼标准。 .. 工程建设管理制度 《 房地产开发建设管理制度 》2015-03-12 （带痕迹版本） .docx 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER 1 建设工程交楼标准 交 楼 组 织 管 理 交 楼 审 批 流 程 1 2 3 交 楼 方 案 和 包 装 THIRD THREE 从交楼前 30 天 起开始，每周组织物业、施工单位召开整改计划通报会，每天下午下班由各负责楼栋工程师自行组织召开每日现场碰头会，落实今日计划完成情况和布置次日工作安排，会议要简短高效，抓重点。 SJ INTERNATIONAL FIRST ONE 统一思想，提高认识。交楼前 60 天，工程部牵头组织主体单位、装修单位、铝合金单位、消防单位等召开交楼组织策划会，明确交楼标准和管理办法，并对交楼存在的问题现场交底，并明确交楼后维保修责任。 MIDAS TOUCH FOURTH FOUR 交楼前 15 天，工程、物业、营销再联合召开交楼方案会，重点对营销包装，收楼计划最终商讨，敲定方案。 TOMOTTO CRUSH SECOND TWO 交楼前 50 天，由工程部、物业中心、营销部、开发部四方联合召开交楼策划会，明确交楼时间、分户验收计划、整改计划、现场布置、拟打交楼报告时间，应急预案等。 SERMARAJ ARTS CHAPTER 2 如何去交楼？ << 房地产开发建设管理制度 >> 第一章里对交楼标准作了很明确的规定，包括两个 大方面，一是建设工程竣工标准，二是建设工程交楼标准。 .. 工程建设管理制度 《 房地产开发建设管理制度 》2015-03-12 （带痕迹版本） .docx 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER 1 交 楼 组 织 管 理 SEVENTH SEVEN 交楼过程中，每个大堂配备专职收发钥匙和收楼台账记录人员，并集中配备复印机一台，对业主提出来的问题第一时间复印留存，并及时发放维修工班，第一时间维修整改。物业监理、施工单位管理人员、工程部人员统一配备对讲机，做到有问题及时呼应。 SJ INTERNATIONAL FIFSH FIVE 交楼前 10 天，工程、物业组织施工施工单位（含保洁单位、电梯公司）召开交楼动员会，布置交楼方案，明确维保修小组成员（含管理人员和维修各工种人员配置），维修材料准备，保洁人员配备、电梯保障人员配备等。 MIDAS TOUCH EIGHTH EIGHT 每天的内销和外销要第一时间和物业监理核对，并及时通报物业监理验收，第一时间通知业主复验或回访，每天下班后要与物业专职维保修信息专员对接，复核当日销户 NC 系统录入情况，以“外销”为主，提高维修质量，减少或避免业主二次报修或多次报修，影响完成率。 TOMOTTO CRUSH SIXTH SIX 交楼前 5 天和前 2 天，物业牵头工程部人员参加对交楼现场进行全面巡查和走场，对交楼环境不达标的督促最后整改，对交楼现场布置不到位和不合理的地方提前提出，第一时间落实整改。 SERMARAJ ARTS CHAPTER 2 如何去交楼？ << 房地产开发建设管理制度 >> 第一章里对交楼标准作了很明确的规定，包括两个 大方面，一是建设工程竣工标准，二是建设工程交楼标准。 .. 工程建设管理制度 《 房地产开发建设管理制度 》2015-03-12 （带痕迹版本） .docx 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER 1 交 楼 组 织 管 理 CHAPTER 2 如何去交楼？ 2 交 楼 审 批 流 程 物 业分户验收接收审批流程 2-1 营销打交楼报告 先由物业打分户验收接收审批表 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER CHAPTER 2 如何去交楼？ 交 楼 审 批 流 程 物 业分户验收接收审批流程 2-1 附件 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER CHAPTER 2 如何去交楼？ 物 业分户验收接收审批流程图 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER CHAPTER 2 如何去交楼？ 交 楼 审 批 流 程 营销部打交楼报告流程 2-2 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER CHAPTER 2 如何去交楼？ 交 楼 审 批 流 程 营销部打交楼报告流程 2-2 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER CHAPTER 2 如何去交楼？ 交 楼 审 批 流 程 营销部打交楼报告流程 2-2 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER CHAPTER 2 如何去交楼？ 交 楼 审 批 流 程 营销部打交楼报告流程 2-2 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER CHAPTER 2 如何去交楼？ 交 楼 审 批 流 程 交楼方案和包装 3 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER 示例详见： 2016.7 金碧天下 7.30 交房方案 .ppt 返回 CHAPTER 3 怎样才能交好楼？ 主要从以下几个方面对交楼工作进行梳理、总结与经验分享，并对交楼工作中存在的问题进行分析与改进，以及如何更进一步提升交楼品质和服务质量共同探讨。 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER CHAPTER 3 怎样才能交好楼？ << 房地产开发建设管理制度 >> 第一章里对交楼标准作了很明确的规定，包括两个 大方面，一是建设工程竣工标准，二是建设工程交楼标准。 .. 工程建设管理制度 《 房地产开发建设管理制度 》2015-03-12 （带痕迹版本） .docx 1 建设工程交楼标准 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER 提前考虑配套工程介入和验收计划 配合物业和售后服务做好交楼工作 加快维保修工作推进 配合开发做好相关验收取证工作 4 5 6 7 1 提高装修工作面移交质量 加强成品保护、保洁质量控制 和提高保洁标准 2 3 加强装修施工工作面质量控制 和细节质量处理 CHAPTER 3 怎样才能交好楼？ 交 楼 审 批 流 程 提高装修工作面移交质量 3-1 7 1 首先要给各施工单位书面明确装修工作面移交标准，以及物业交楼前分户验收标准和集团管监质量组交楼评分标准，并做现场实体交底， 务必要书面明确告知，各方签字确认留底； 2 提高毛坯施工质量与分户验收检查标准，逐层逐户或以 3-5 层 为一检验批提前介入分户验收，提高验收标准和验收容易忽视部位，如：门洞边 5 公分范围内垂直度和方正度检查；以楼板结构面上 20 公分范围内检查房间方正度和墙面平整度；铝合金安装是否以结构线为标准安装等； 建立每户质量验收信息档案，对重大问题和一般问题进行分类，并对整改情况逐一落实并录入信息档案； 3 合理安排土建与安装施工顺序，避免后续操作困难，如阳台下水管靠墙过近，内侧抹灰困难造成墙面粗糙，影响观感质量等。 4 务必严格做好地暖、给水打压移交工作，逐户验收打压情况并要有书面打压验收记录；装修单位接收务必严格认真。 严格执行和认真对待带水移交和外墙淋水试验工作。 5 6 加强对首层毛坯和外立面施工质量检查工作。 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER CHAPTER 3 怎样才能交好楼？ 交 楼 审 批 流 程 加强装修施工工作面质量控制和细节质量处理 3-2 1 认真做好材料质量把关，尤其是涉及墙地砖不同批次不同色号材料，在卸货和堆放场地就要提前考虑分批码放，并对分批次分色号码放的材料安装材料指示牌，以免混淆，合理安排工人分批次分色号运送上楼，交待码放楼层和房间号。尽可能做到同楼层同一批次同一色号，至少保证同一户是同一批次同一色号材料。 2 重点加强湿作业类墙地砖空鼓、高低差、色差问题检查。薄弱部位：铝合金窗边墙边空鼓；卫生间和厨房间管井部位墙砖空鼓；橱柜安装隐蔽墙砖部位空鼓，客厅阳台地砖靠四周墙边空鼓； 3 提前介入装修工作面分户验收，逐层逐户或以 3-5 层 为一检查批次进行验收，对存在的问题建立信息档案和跟踪整改情况。 4 建立装修施工工作面报验制度和施工单位自检台帐。 5 建立装修过程中带压施工台帐，每周要对带压情况进行全数检查或抽查； 6 重点加强细部质量标准交底和验收检查。 7 将装修成品保护重点纳入检查验收项。 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER CHAPTER 3 怎样才能交好楼？ 交 楼 审 批 流 程 加强装修施工工作面质量控制和细节质量处理 3-2 8 重点加强细部质量问题处理。举例说明如下图： 门边打胶细化处理 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER 背景墙框木饰线条打胶细化处理 背景墙纸与木饰线务接缝处打透明胶处理 CHAPTER 3 怎样才能交好楼？ 交 楼 审 批 流 程 加强装修施工工作面质量控制和细节质量处理 3-2 8 重点加强细部质量问题处理。举例说明如下图： 洗手台面石材收边 3-5mm 宽打胶处理 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER 室内铝合金门窗框四周打胶处理 卧室木地板踢脚线上口打胶处理 CHAPTER 3 怎样才能交好楼？ 交 楼 审 批 流 程 3-3 加强成品保护、保洁质量控制和提高保洁标准 3-3-1 成品保护 严格执行装修成品保护指引制度，对各单位成品保护标准不统一的尽可能统一标准，或高于指引标准。 1 积极引导施工单位提高成品保护标准，或利用其公司自身优势和资源，在其标准基础上再提升。 2 成品保护在覆盖前要求施工单位先将保护面清扫干净再做防护，减少后期勾缝质量问题，尤其是墙砖阳角保护和飘窗台保护要重点要求和加强，地面成品保护要满铺，尤其是卧室木地板成品保护要铺到边。另外门窗的成品保护是普遍薄弱环节需加强。 3 4 交楼后仍要保留的成品保护有：所有灯具、开关插座、消毒柜、燃气灶。 3-3-2 保洁质量控制和提高保洁标准 装修施工过程中垃圾要做到日产日清，垃圾不得积压楼层内。 1 装修工程完工后，要先要求施工单位做好自保并提高自保标准，不是简单的把垃圾和成品保护清理下楼，需要将地面、竖向污染部位全部清理保洁，基本要达到保洁单位开荒标准。 2 加强对保洁单位的开荒保洁标准，开荒标准要基本达到精保洁标准，那就要提前插入保洁，到少在交楼前 40 天务必要求保洁进场，同时对保洁合同签定时还要明确保洁人员年龄，最大年龄不超过 50 岁，同时明确上人数量，并根据需要随时加人。 3 粗开荒完成以后，要分段移交保洁钥匙两把，由保洁单位一家全面负责最后一遍精保，并做好钥匙管理工作。如有施工人员进出，务必做好钥匙借用登记记录，一是便于鉴定责任，二是避免二次或多次保洁污染。精保洁务必先做样板，以后按样板验收各户，对不达标的一律重做，并做好保洁验收台帐记录。 4 重点提醒公区（大堂、标准层电梯前室、楼梯间、水管井、消防箱内等）的保洁工作，除正常保洁外，建议在交楼前一天到两天楼上封闭，再做最后一遍公区保洁，等待交楼。 5 外墙清洗在精保洁开始前完成，外墙清洗也要做为重点必查项。 6 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER CHAPTER 3 怎样才能交好楼？ 提前考虑配套工程介入和验收计划 3-4 3-4-1 永水 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER 给水试验（ PPR 管）： 强度试验： 1.25 倍工作压力， 30 分钟压力降不超过 0.05Mpa ； 严密性试验： 1.15 倍工作压力， 1 小时观察无渗漏。 永水一般在主体施工时就随主楼一起施工，永水基本不受交楼影响，一般工程中容易忽视对排水管的通球试验、通水试验，所以在完工后要求施工单位务必要做通球试验和通水试验；马桶安装后做满水试验。 在保洁单位进场之前永水要开通。 1 2 3 永电施工流程和验收开通计划 前 期 设 计 阶 段 工作流程 招 标 阶 段 招标内容 施 工 验 收 阶 段 施工内容（工期） 招施工单位 招 设 备 单 位 高压柜 低压柜 变压器 电缆 电表箱 工程部提供给供电局用电负荷量 方案批复后联系设计单位 电业局根据提供的用电负荷量出具供电方案（ 30 天） 设计单位设计图纸（ 30 天） 图纸设计好后再返供电局审批（ 30 天） 审批通过，进入招标阶段 先施工开闭所，装高压柜（ 20 天） 从变电站放电缆接入开闭所（ 30 天） 从变电站放电缆接入开闭所（ 30 天） 开闭所完工后先报供电局验收，若验收通过送电（ 45 天） 从开闭所到配电房高压电缆敷设（ 7-10 天） 配电房高压柜、变压器、低压柜安装（ 20 天） 电缆敷设（ 5 天） （前提桥架完成） 插接母线安装（ 5 天） 电表箱安装、挂表（ 5 天） 报验、验收、送电 （ 30 天） 配电房完工后报验、验收、送电（ 45 天） 3-4-2 永电 阳台到厨房穿墙洞要提前开凿，尽可能在装修贴砖前完成，以免后期开凿破坏墙砖和污染墙面。 燃气注意事项 1 提前考虑热水器穿墙洞开凿。 2 注意表后软管固定开孔时一定要用专用钻头，以免破坏墙砖和造成墙砖振动空鼓。 3 燃气穿橱柜台面开孔，建议在安装台面的同步让燃气公司定好孔位，台面安装后即时取孔，以免往返取孔造成污染和影响进度。 4 最好在交楼前 20-30 天 燃气安装完毕且全部验收完成，燃气验收有两大项内容，一是观感质量；二是试压，如果试压不合格，需要分段检查进入户内。如果交楼前没有验收，大大影响业主开通燃气使用，因交楼后部分业主钥匙可能收回，给验收带来阻力。 5 注意设置在厨房的燃气立管位置是否占用冰箱空间 。 6 总之，燃气施工在二次结构施工阶段以及装修工作面移交前就要提前策划考虑，合理安排施工顺序，工程进度前置、前置、再前置。 7 3-4-3 燃气 CHAPTER 3 怎样才能交好楼？ 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER 一定要认真执行地暖打压、带压移交、装修过程中的保压施工以及装修完工后的带压返移交，必须要有书面记录，最好能存电子档案，不可马马虎虎。 暖气注意事项 1 如有施工过程中被破坏，一定要告知，并做好修补记录二次打压试验，合格后隐蔽。 2 施工阶段严格检查地暖管排布是否满足设计和规范要求，避免施工单位偷工减料。 3 CHAPTER 3 怎样才能交好楼？ 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER 3-4-4 暖气 CHAPTER 3 怎样才能交好楼？ 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER 交 楼 审 批 流 程 配合开发做好相关验收取证工作 3-5 1 虽部门分工不同，但目标任务相同。 杜绝本位主义，以大局为重。 提前策划，密切沟通。 2 完成任何一项工作或任务都不是某一个部门或者某个人的事情，是靠我们互帮互助，团队协作的力量去完成。 互谅互助，全力协作。 3 工程部需提前六个月将年度交楼计划方案和总体思路告知开发部，交楼前两个月要和开发部时刻密切保持良好沟通，对工作进展和存在的问题每周至少碰头梳理一次，平时做到沟通无障碍。 协助物业做好分户验收工作，加强物业分户验收问题整改力度，以及承接查验问题整改力度。 “急物业之所急，想物业之所想”，全力协助物业改进或提升服务品质方面的工作。 全力配合售后服务工作，对售后提出的问题要积极认真对待，并协助售后做好对投诉户的问题处理工作。 服务、协作、配合 CHAPTER 3 怎样才能交好楼？ 配合物业和售后服务做好交楼工作 3-6 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER 快：快速组织维保人员、快速维修、快速销户。交楼前 15 天要求各施工单位组建维保修组织架构，管理人员和维修工种要配备齐全，且维修人员技术素质过硬，并集中交楼前 10 天内对维保修人员做专题培训。对业主收楼提出的问题要快速拿到报修单，第一时间上人维修整改。 准：准确掌握业主收楼信息、准确掌握业主报修侧重点、准时或提前完成业主报修问题，集中交楼时间段，每栋楼至少要配备一名管理人员，大堂设置专职负责钥匙管理和业主收楼信息统计人员，及时做好报修单收集和下派任务。。 狠：狠抓维修质量、狠抓不作为单位，提高维修质量，减少业主二次或多次反复报修，对施工单位整改缓慢或整改不到位的，要当即立断，启用维修备用队，以解决业主问题为第一要务。 快、准、狠 CHAPTER 3 怎样才能交好楼？ 加快维保修工作推进 3-7 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER 返回 CHAPTER 4 交楼过程中的问题解决思路 ？ 主要从以下几个方面对交楼工作进行梳理、总结与经验分享，并对交楼工作中存在的问题进行分析与改进，以及如何更进一步提升交楼品质和服务质量共同探讨。 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER CHAPTER 4 交楼过程中的问题解决思路？ 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER 解决思路 4 了解业主需求 “想业主之所想 急业主之所急” 分主次、有侧重 对业主报修问题分类，检索重点户和一般户 思路清晰、目标明确 整改维修计划要心中有数，安排组织要得当。 有预案 针对投诉户或难缠户，要提前制定预案，联合各部门提前对接。 返回 CHAPTER 5 我们以后要做什么？ 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER 主要从以下几个方面对交楼工作进行梳理、总结与经验分享，并对交楼工作中存在的问题进行分析与改进，以及如何更进一步提升交楼品质和服务质量共同探讨。 CONSIDER 随着逐年交楼量的不断增加，和对交楼质量的严格要求，以及对业主服务品质的提升，如何更进一步提升交楼质量和品质，是我们工程人下一步重点深入探讨的问题，从目前已经相对成熟的整体移交和业主开放活动，以及提前交楼的实施，在某种程度上改变了以往的带病移交、分段移交、交叉作业等管理通病，整体来说，对工程质量和交楼品质都有了一定的提升。但是，从业主收楼反映问题和投诉事件上来看，细细分析，仍存在诸多问题亟待解决，如何突破现有的管理思路和瓶颈，值得我们大家去思考？ 一点想法 提高一次成品质量达标率，由“修”到“控”。 毛坯竣工 == 整体移交，让质量管理成为习惯。 豪装竣工 == 交楼，让“抢”变为“稳”。 CHAPTER 5 我们以后要做什么？ 交楼管理工作总结与经验分享 CHAPTER 打造“花园式”施工现场和交楼环境，改变“脏乱差”。 PHOTO PHOTO 5 PHOTO 4 DESIGN 3 Z ONE PHOTO THANK YOU ALL! Presented by Engineering nine Auguest 31, 201 6