北京朝阳来广营乡项目土地投资决策报告 32页

土地投资决策报告 2012 土地投资决策报告 北京市朝阳区来广营乡土地储备项目（A2 地块） 该地块位置优越，建设条件良好，周边发展成熟，且前期开发用地集中，区域预期良好，我 司拟对其进行摘牌开发，现拟对地块指标虚拟开发利用，计算预期收益水平，以决策土地招 拍挂跟进。 2012 天朗易研通 www.bjfang.com 2012-10-6 土地投资决策报告 2012 目录 第一部分：项目总论 ............................................................................................................................ 3 一、宗地概况................................................................................................................................. 3 （一）、宗地名称 ................................................................................................................ 3 （二）、宗地四至范围........................................................................................................ 3 （三）、项目规划控制指标 ............................................................................................... 4 （四）、地块位置及周边环境 ........................................................................................... 4 第二部分：市场研究 ............................................................................................................................ 5 一、 城市土地市场 ................................................................................................................ 5 （一）、土地供应分析........................................................................................................ 5 （二）、北京住宅土地供应走势 ....................................................................................... 6 （三）、土地成交分析........................................................................................................ 6 （四）、北京住宅土地成交走势 ....................................................................................... 7 二、 区域土地市场 ................................................................................................................ 8 （一）、区域土地供给........................................................................................................ 8 （二）、区域土地成交........................................................................................................ 8 三、商品房市场供销 .................................................................................................................... 9 （一）、供应特征分析........................................................................................................ 9 （二）、成交特征分析...................................................................................................... 12 （三）、存量特征分析...................................................................................................... 15 （四）市场走势研判 .......................................................................................................... 17 第三部分：项目开发方案 .................................................................................................................. 21 一、项目拟定位方案 .................................................................................................................. 21 （一）、项目 SWOT 分析 ................................................................................................. 21 （二）、项目定位方案...................................................................................................... 22 二、产品设计建议 ...................................................................................................................... 23 （一）、产品配比建议...................................................................................................... 23 （二）、价格建议 .............................................................................................................. 24 （三）、推售策略建议...................................................................................................... 26 第四部分：项目成本收入估算 .......................................................................................................... 27 一、总成本估算 .......................................................................................................................... 27 （一）、土地成本 .............................................................................................................. 27 二、租售收入估算 ...................................................................................................................... 29 第五部分：财务评价 .......................................................................................................................... 30 一、 投资收益率 .................................................................................................................. 30 二、 销售利润率 .................................................................................................................. 30 三、敏感性分析 .......................................................................................................................... 30 （一）、地价敏感性分析 ................................................................................................. 30 第六部分：土地获取可行性结论 ..................................................................................................... 31 一、项目可行性判断 .................................................................................................................. 31 二、可行性研究深化 .................................................................................................................. 31 土地投资决策报告 2012 第一部分：项目总论 一、宗地概况 （一）、宗地名称 地名称 朝阳区来广营乡土地储备项目 A2 地块二类居住用地 公告时间 2012/8/27 交易方式 挂牌 开发程度 六通一平 交易文件编号 京土整储挂（朝）[2012]051 号 建设用地面积 6.15 万㎡ 代征地面积 3.16 万㎡ 规划建筑面积 11.92 万㎡ 用地性质 R2 二类居住用地、R52 小学用地、 R51 中学用地 容积率 1.94 最新报价(万元) 暂无报价 公告文件 挂牌交易公告.doc（47.25KB） 地理位置 行政区 朝阳区 区域 城区 环线位置 五、六环之间 宗地地址 朝阳区来广营乡 交易信息 挂牌竞价起始时间 2012 年 9 月 17 日 9:00 起始价 12.84 亿元 挂牌竞买申请截止时间 2012 年 9 月 28 日 15:00 最小递增幅度 650 万元 挂牌竞价截止时间 2012 年 9 月 29 日 15:00 交易地点 市中心交易市场 历史报价 暂没报价 （二）、宗地四至范围 本次挂牌出让宗地位于朝阳区来广营乡。具体四至范围是：东至：红军营 路中线，南至：洼里路中线，西至：红军营西路中线、京国朝用（2001 划） 字第 0034 号及现状中国航天研究院围墙，北至：北苑二号路中线。 土地投资决策报告 2012 （三）、项目规划控制指标 挂牌编号 建筑使用性质 出让年限 土地面积（平方米） 建筑控制规模(平方 米) 京土整储挂（朝） [2012]051 号 R2 二类居住用地、 R52 小学用地、R51 中学用地 居住 70 年 商业 40 年 综合 50 年 93092.896 其中建设用地面积 61500 119200 （四）、地块位置及周边环境 项目所在区域是北京亚奥辐射区域，是发展较为成熟的城市区域，属于北 京地产北苑板块，国家奥林匹克森林公园位于区域西侧，南侧为北京北五环路， 归到交通 5 号线北苑路北站及轨道交通 13 号线北苑站近邻。区域城市化水平 较高，人口密集，居住区分布较多，城市开发较为兴盛，万科星园、北京青年 城、时代庄园、旭辉奥都、北苑家园等成熟小区及新开发社区如：润泽庄园、 中国铁建国际城、世华泊郡、华贸城，具有极高的开发愿景。 土地投资决策报告 2012 第二部分：市场研究 一、 城市土地市场 （一）、土地供应分析 近 12 个月，北京土地市场供应经营性用地共计 93 宗，建设用地面积 583.77 万平方米，规划建筑面积 1307.67 万平方米。 其中居住类用地类 51 宗,建设用地面积 420.35 万平方米，规划建筑面积 870.23 万平方米，占 66.55%（建筑面积占比）；综合 21 宗，建设用地面积 96.74 万平方米，规划建筑面积 208.58 万平方米，占 15.95%（建筑面积占比）， 商业金融用地 21 宗，建设用地面积 66.72 万平方米，规划建筑面积 228.84 万平方米，占 17.50%（建筑面积占比）。 土地投资决策报告 2012 近 12 月北京公告经营性土地用途结构图表如下： （二）、居住类用地供应走势 近 12 个月以来，北京市住宅用地急剧减少，呈现线性下降的明显趋势， 其中 3、4、7 月月出现连续断供居住类用地，这与住宅产业受到宏观调控之策 影响不无关联。 （三）、土地成交分析 近 12 月北京共成交经营性用地 74 宗，建设用地面积 446.9 万平方米，规 划建筑面积 1044.03 万平方米。 其中居住类用地类 40 宗,建设用地面积 340.9 万平方米，规划建筑面积 724.15 万平方米，占 69.36%（建筑面积占比）；综合用地 12 宗，建设用地面 积 44.49 万平方米，规划建筑面积 103.2 万平方米，占 9.88%（建筑面积占比）， 土地投资决策报告 2012 商业金融用地 22 宗，建设用地面积 61.51 万平方米，规划建筑面积 216.68 万平方米，占 20.75%（建筑面积占比）。 近 12 月北京经营性土地成交结构图表如下： 以下仅列印与本地块区位相似，属性相同的 4 个典型地块。 （四）、北京住宅土地成交走势 近 12 个月北京市住宅用地成交同样颓靡不振，呈明显的线性下降趋势， 其中 3、5、8 月出现零成交，可见在住宅政策限制的市场条件下，土地出让及 受让出现谨慎观望的态势，偶有城市中心高性价比地块，必然出现哄抢。如 4 月成交东城区香河园 3 号居住及商业金融用地项目，溢价率 43.5%，楼面积 25749 元/平方米成交。随着 8 月公告井喷入市优质地块，9 月土地成交有望明 显改观。 土地投资决策报告 2012 二、 区域土地市场 （一）、区域土地成交 近 12 月以来，朝阳区来广营区域成为热点供地区域，共有 3 宗住宅类用 地供应，其中前两宗都以挂牌价成交，溢价率为 0%，楼面地价分别为 10807 元/平方米和 12523 元/平方米，累计建筑面积为 47.31 万平方米。 （二）、区域开发建设 在开发成交的地块 中，来广营乡土地储备 B1-B3 地块已规划为亚奥 金茂悦项目，定位高端住 宅。 土地投资决策报告 2012 三、商品房市场供销 （一）、供应特征分析 1、供应结构分析 1.1、8 月供应结构总览 8 月北京商品房新增供应 新增供应套数 新增供应面积(万㎡) 普通住宅公寓 6217 68.43 别墅 151 3.95 写字楼(办公) 116 5.23 商业 208 3.64 合计 6692 81.25 8 月北京新增商品房（含住宅公寓、办公、商业，不含车库、二手房）6692 套，新增 81.25 万平方米，其中住宅类供应最多，住宅公寓+别墅新增供应占 月新增总供应面积的 89.08%，办公类物业新增占总新增面积的 6.44%，商业物 业新增最少，占月总新增的 4.48%。 1.2、8 月新增套数结构关系 8 月全市新增商品房中，从成交套数角度，住宅类占有量最多，占全市成 交的 95%（普通住宅+别墅）。商业产品为 3%，办公仅占 2%。 土地投资决策报告 2012 1.3、5 月新增面积结构关系 8 月全市新增商品房中，从供应面积角度，住宅类占有量最多，占全市成 交的 89%（普通住宅+别墅）。办公类产品为 6%，商业仅占 5%。 2、供应量走势 8 月北京商品房供应面积 78.99 万平方米，环比 7 月减少 40.77%，同比减 少 33.88%。 北京商品房新增供应量走势如下图： 从期房商品房供应情况来看，8 月期房商品房供应量 75.19 万平方米，环 比减少 39.73%，同比减少 36.86%。 土地投资决策报告 2012 北京期房商品房新增供应量走势如下图： 从全市商品房供应总量走势来看，今年 1~2 月持续走低，3 月集中增加供 应，4~5 月递减，继 6~7 月持续走高后，8 月开始大幅回落。8 月北京商品房 供应量环比减少 40.77%，其中期房商品房供应环比减少 39.73%。 土地投资决策报告 2012 （二）、成交特征分析 1、成交结构分析 1.1、成交结构总览 商品房类型(立 项用途) 成交套数 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡) 成交金额(亿元) 普通住宅公寓 13509 139.15 20860 290.26 别墅 243 8.5 25802 21.94 写字楼(办公) 851 10.74 26394 28.36 商业 495 7.16 22412 16.04 合计 15098 165.55 21540 356.59 8 月北京成交商品房（含住宅公寓、办公、商业，不含车库、二手房）15098 套，成交 165.55 万平方米，总体成交均价 21540 元/建筑面积平方米，成交总 额 356.59 亿元。 1.2、成交金额结构关系 8 月全市成交商品房中，从成交金额角度，住宅类占有量最多，占全市成 交的 87%（普通住宅+别墅）。办公类产品为 8%，商业仅占 5%。 土地投资决策报告 2012 1.3、成交套数结构关系 8 月全市成交商品房中，从成交套数角度，住宅类占有量最多，占全市成 交的 91%（普通住宅+别墅）。办公类产品为 6%，商业占 3%。 1.4、成交面积结构关系 8 月全市成交商品房中，从成交面积角度，住宅类占有量最多，占全市成 交的 89%（普通住宅+别墅）。办公类产品为 7%，商业占 4%。 1.5、成交量走势分析 8 月北京商品房成交面积为 165.64 万平方米，成交面积环比增加 9.35%， 同比增加 52.23%。 北京商品房成交量走势如下图： 土地投资决策报告 2012 从期房商品房成交情况来看，8 月期房商品房成交 131.18 万平方米，环 比增加 10.32%，同比增加 55.21%。 北京期房商品房成交量走势如下图： 从全市商品房成交量走势来看，今年 1~2 月持续走低，3 月激增 4 月回落， 5~6 月持续走高，继 7 月回落后，8 月又开始小幅回升。8 月北京商品房成交 量环比增加 9.35%，其中期房商品房成交量环比增加 10.32%。 土地投资决策报告 2012 （三）、存量特征分析 1、 存量产品结构 1.1、 存量产品类型：住宅、商业、办公结构 8 月北京商品房存量 存量套数 存量面积(万㎡) 普通住宅公寓 88653 980.37 别墅 4456 176.15 写字楼(办公) 12150 306.22 商业 13731 289.42 合计 118990 1752.16 8 月北京商品房（含住宅公寓、办公、商业，不含车库、二手房）存量合 计 118990 套，存量 1752.16 万平方米，存量套数环比 7 月的 127396 套减少 6.60%，存量面积环比 7 月的 1752.34 万平方米减少 4.81%。 1.2、 存量套数结构关系 8 月全市存量商品房中，从存量套数角度，住宅类占有量最多，占全市成 交的 78%（普通住宅+别墅）。商业占 12%，办公类产品为 10%。 土地投资决策报告 2012 1.2、存量面积关系 8 月全市成交商品房中，从存量面积角度，住宅类占有量最多，占全市成 交的 66%（普通住宅+别墅）。办公类及商业产品各占 17%。 土地投资决策报告 2012 （四）市场走势研判 1、供需关系和价格走势 8 月北京商品房供需比值为 0.48，环比减少 45.84%，同比减少 56.56%。 8 月商品房均价 21537 元/平方米，环比上月成交均价 21027 元/平方米上 涨 2.43% ，同比下降 3.90%。 截止 8 月底，北京商品房存量 1735.23 万平方米，环比减少 1.64%，同比 减少 23.57%。 北京商品房供应量、成交量和供需比值走势如下图： 北京商品房成交均价和存量月度走势如下图： 其中 8 月期房商品房供需比值为 0.57，环比减少 45.37%，同比减少 59.92%。 土地投资决策报告 2012 从期房商品房成交均价走势来看，7 月期房商品房成交均价 21032 元/平 方米，环比下降 0.60%，同比下降 9.43%。 截止 8 月底，北京期房商品房存量 1429.34 万平方米，环比减少 2.72%， 同比减少 21.12%。 8 月北京商品房市场市场表现供小于求，环比上月来看，供应大幅减少， 销量增加，供需比值减少，存量微减。 8 月北京商品房成交均价环比上涨 2.43%，但从期房成交均价来看，环比 下降 0.60%。 北京期房商品房供应量、成交量和供需比值走势如下图： 北京期房商品房成交均价和存量月度走势如下图： 2、未来市场研判  供应总体呈线性下降趋势 从 12 个月以来的总体供应趋势看，总体供应面积线性趋势下降，预计 9 月新增供应面积较 8 月仍有小幅反弹，但从年度总体趋势来说仍将保持线性下 降趋势。 土地投资决策报告 2012  成交规模呈线性增长趋势 12 个月以来，总体成交面积呈增长趋势，但 7 月观测呈微降趋势，可见 8 月反弹，随着金九银十传统销售旺季的到来，预计未来仍呈平稳状态。  存量规模呈线性增长趋势 从 12 个月存量发展趋势来看，总体库存商品房呈线性减少趋势，预计 9 月因成交增长，供应减少而使存量呈继续下降趋势。 土地投资决策报告 2012  价格呈线性下降趋势 12 个月以来，总体成交均价呈线性趋势下降，但 2012 开始小幅回升。4 月以来，围绕 21000 元/平方米起伏，预计 9 月在当前市场存量减少的市场声 音下，以及成交趋势看好，价格将有小幅微涨。 土地投资决策报告 2012 第三部分：项目开发方案 一、项目拟定位方案 （一）、项目 SWOT 分析 1、项目优势分析（Strengths）：  区位优越：项目位于北京亚奥辐射区，近邻望京、北苑板块，区位成熟度高；  交通便利：道路交通便捷，近邻北五环，轨道交通站点多；  上风上水：周边景观环境丰富，为城市上风向，自然环境强于其他区域；  区域成熟：周边为传统的成熟居住集聚区，成熟度高； 2、 项目劣势分析（Weaknesses）：  基础设施：周边待开发地块较多，影响项目的整体环境； 3、 项目机会分析（Opportunities）：  高端共创：项目周边目前多规划高端住区，形成良好居住形象；  深入人心：项目周边口碑深入人心，具备较强的城市吸引力； 4、项目威胁分析（Threats）：  限购政策：限购令导致高端客户基数缩减；  区域分流：全市范围内同质供应较多，竞争激烈，客户分流严重。 土地投资决策报告 2012 （二）、项目定位方案 城市核心亚奥新区样本  宁静的城市繁华区，返朴归真家居；  依托区域，建设中式景观大宅府邸；  满足客户品质期望，筑建高端住区； 土地投资决策报告 2012 二、产品设计建议 （一）、产品配比建议 1、区域成交明细 近 12 月区域成交结构 成交面积(万㎡) 成交比例 普通住宅公寓 24.43 70.02% 别墅 0 0.00% 写字楼(办公) 0.43 1.23% 商业 3.25 9.31% 车位车库 6.74 19.32% 其它 0.04 0.11% 合计 34.89 100.00% 近 12 月来广营及周边区域成交监测中，普通住宅成交 24.43 万平方米， （含期房、现房），占据 70.02%，没有别墅类成交，办公为 0.43 万平方米， 占 1.23%；商业成交 3.25 万平方米，占 9.31%，车位车库成交 6.74 万平方米， 占 19.32%。 2、区域成交结构 近 12 月来广营区域成交监测中，普通住宅成交大比例成交，现拟以区域 成交为依据，进行产品配比建议。 土地投资决策报告 2012 3、产品配比建议 项目规划建筑面积为 11.92 万平方米，含小学、中学各一，拟根据区域市 场成交特征及居住区设计规范对中小学面积配置进行产品配比建议，具体配比 如下： （二）、价格建议 1、销售价格建议  比准价格 区域房地产市场交易频繁，可依据的市场价格较多，以下为近期交易数据， 以其简单平均价格作为参考； 序号 项目名称 周(2012-06-01 至 2012-08-31)供应成交[商品房] 本周成交 拟定价 面积 套数 均价 定价权重 1 紫御华府 2529.33 7 52402 40% 2 中国铁建国际城 14794.89 110 28160 10% 3 亚奥•金茂悦 30000 4 天润·福熙大道 21293.22 145 26020 10% 5 北京华贸城 5522.01 27 24817 10% 6 北京城建·筑华年 4094.69 32 22818 10% 7 北京城建·世华泊郡 46372 424 23271 10% 8 北京城建·N 次方 10768.21 171 19298 10% 总合计 105374.4 916 24870 35400 产品配比建议 成交面积(万㎡) 比例% 中小学 3.22 27.00% 普通住宅公寓 7.75 65.00% 写字楼(办公) 0 0.00% 商业 0.95 8.00% 车位车库 0.00 0.00% 合计 11.92 100.00% 土地投资决策报告 2012 以上表毗邻项目的（亚奥金茂悦项目，未售，预期均价 30000 元/平方米， 最具参考性）为参考，当前市场均价为 24870 元/平方米左右；紫御华府为 52402 元/平方米左右；中国铁建国际城 28160 元/平方米；天润福熙大道 26020 元/ 平方米；北京华贸城 24817 元/平方米；城建筑年华 22818 元/平方米，城建世 华泊郡 23271 元/平方米，城建 N 次方 19298 元/平方米。 根据项目区位关系，采取不同权重，拟定紫御华府 40%权重，其它项目各 10%权重，加权平均价格作为项目当前应确定的销售均价，经测算为： 35400 元/平方米。  趋势价格 根据近 50 个月的北京市商品住宅均价平均发展速度，以 2008 年 6 月的 12565 元/平方米为基期，2012 年 8 月（第 50 期）的 21145 元/平方米之平均 发展速度为 1.01。 01.112565 1145250 t 假定项目于 2013 年 9 月开始预售，9 月入市价格，采用长期趋势法的平 均发展速度法来确定，以当前 2012 年 8 月周边加权均价为基期，13 个月后， 即 2013 年 9 月的项目入市价格即为： 平方米元/4028813^01.13540013 V 土地投资决策报告 2012 （三）、推售策略建议 住宅部分根据当前去化率水平，假定项目全部销售期为 12 个月，入市时 间为 2013 年 9 月，可按照如下时间完成推售： 商业部分按照与住宅同期同比例假设，12 个月销售完毕。 土地投资决策报告 2012 第四部分：项目成本收入估算 一、总成本估算 （一）、土地成本 1、土地溢价可能 根据项目挂牌价格，以及近 12 个月相似地块的溢价水平，土地成交可能 的溢价率预计在 20%-50%之间，根据项目自身的优势，项目溢价率很有可能在 10%-30%左右实现（参照两宗来广营地块，溢价率 0%，但中心城土地稀缺，导 致区域需求旺盛） 以下按照溢价可能列表，分析楼面地价: 根据溢价可能，初步拟定本项目摘牌溢价率为 20%，该情况下，土地成交 价 155364 万元，楼面地价为 13034 元/平方米，土地成交单价为 16689 元/平 方米。成交后缴纳契税，实际土地成交为 15.54*（1+3%）=16.01 亿元 二、其他成本 1、 前期工程费 （略），详见附件一：项目利润表，费用额度为 0.21 亿元。 土地投资决策报告 2012 2、 建安成本 项目定位为高端住宅，且项目容积率为 2.0，适宜建设小高层产品，根据 项目特性，拟定项目土建成本为 4000 元/建筑面积平方米，园林景观 1000 元/ 平方米，智能化费用 1000 元/平方米。中小学建安 4000 元、平方米。据此， 项目 119200 万平方米，总建安工程费为 8.93 亿元。 3、 基础设施费 （略），详见附件一项目利润表，费用额度为 0.39 亿元。 4、 销售费用 按照销售收入的 3%计算，本项目销售收入为住宅+商业+车位收入，详见 项目附件二：销售收入表。本项目销售收入为 44.23 亿元，因此，销售费用为 44.23 亿元*3%=1.32 亿元。 5、 管理费用 管理费用按照前期工程费、建安工程费、基础设施费之和的 3%计提，即 （0.21+8.93+0.39）*3%=0.19 亿元。 6、 不可预见费 不可预见费按照前期工程费及建安工程费用之和的 2%计提，即 （8.93+0.39）*2%=0.19 亿元。 土地投资决策报告 2012 7、 财务费用 （略） 8、 土地增值税 （略） 9、 项目开发总成本 综上各项，可知项目开发总成本为 （16.01+0.21+8.93+0.39+1.32+0.19+0.19+2.18+0.88）=27.93 亿元。 二、租售收入估算 项目销售收入来源为项目住宅及商业部分的销售收入，根据项目初步估 算，项目销售总收入约为 44.23 亿元。详见附件二：项目销售收入排期，价 格增幅，销售比例及销售额度表。 商业销售假定与住宅同期同比例销售，价格增幅为月增 5%，面积比例相 当。住宅售价参看住宅价格定位。商业入市价格根据市场现有交易，以 5 万元 /平方米计算其实价格。 土地投资决策报告 2012 第五部分：财务评价 根据最可能发生的土地溢价水平成交，按照 20%溢价率计算土地成本，得 出以下财务指标： 一、 投资收益率 项目税后投资利润率为 37.24%，（略）可以进行开发投资。详见附件一： 项目利润表。 二、 销售利润率 项目销售利润率为 23.51%，（略）项目可以进行开发投资。详见附件一： 项目利润表。 三、敏感性分析 （一）、地价敏感性分析 地价敏感性分析，以 10%的溢价率浮动标准，试算项目能够承担的地摘牌 上限水平。以下为项目溢价率可能地价对应的项目投资收益水平： 溢价率 楼面地价 土地成交价 土地成交单价 税后投资利润率 税后利润额（万元） 0% 10772 128400 13793 50% 124,857 10% 11849 141240 15172 43% 114,938 20% 13034 155364 16689 37% 104,027 30% 14337 170900 18358 31% 92,026 40% 15771 187990 20194 25% 78,823 50% 17348 206789 22213 19% 64,301 土地投资决策报告 2012 第六部分：土地获取可行性结论 一、项目可行性判断 根据当前项目条件，以及相关假设，项目具备了良好的盈利能力，能够实 现较高的经济效益。同时项目敏感性分析也证明了项目能够承担一定的市场波 动风险，保证项目的盈利可能，因此建议摘牌获得土地。 二、可行性研究深化 项目的进一步可行性研究，有赖于相关详细规划的出台，进而研究本项目 地块未来开发的住宅及商业详细产品，如建筑风格建议、产品户型配比建议、 综合型及社区型配套商业等具体建议，以及相关工程进度的安排，详细进行动 态的财务评价，以更加准确的面对市场，面对竞争环境。 土地投资决策报告 2012 附件一、项目利润表 （略） 附件二：项目销售收入表（另车位按照住宅 7.75 万平米，每万平米 60 个计算， 单价 8 万元，小计 465 个，4650 万元） （略）