房地产开发与经营课程自学考试大纲 8页

房地产开发与经营课程自学考试大纲 课程名称：房地产开发与经营 课程代码：00118‎ 第一部分 课程性质与目标 一、课程性质与特点 房地产开发与经营是工程管理专业的一门专业必修课。该课程结合房地产业自身特点运用现代经营管理理论探讨房地产开发与经营过程的一般规律，促进科学化决策、经营，提高房地产开发与经营水平，实现房地产业可持续、健康发展，是房地产经营与管理学科的重要组成部分。本课程具有综合性、政策性和操作性强的特点，以房地产开发与经营程序为主线，包括房地产开发与经营基本理论、环境分析、用地获取、可行性研究、准备与实施、市场营销及后评价等内容。‎ 二、课程目标与基本要求 通过本课程的学习要求学生熟悉房地产开发与经营的基本概念、基本理论、基本方法和基本技能；掌握房地产开发与经营的程序；熟悉房地产开发与经营政策、原则；熟悉房地产市场营销的常用方法；具备进行房地产市场综合分析和房地产开发与经营决策的理论水平和实践操作能力。‎ 三、与本专业其他课程的关系 房地产开发与经营是工程管理专业中房地产开经营管理方向的主干专业课之一，本课程理论与实践相结合，全面系统地阐述房地产开发与经营的基本理论和方法，涉及知识较为广泛，具有综合性、政策性和操作性强的特点，以管理学、经济学、工程经济学、房地产经济学等课程为先修课程。房地产开发与经营以及房地产经济学、房地产投资、房地产市场营销、房地产金融等课程同属于房地产经营与管理类的课程，在内容上存在交叉和重复，但房地产开发与经营在内容上仍具有相对独立性、结构上具有相对完整性，是从房地产开发与经营的全过程来研究房地产经济活动的运行规律。‎ 第二部分 考核内容与考核目标 第一章　绪论 一、学习目的与要求 ‎（一）熟悉房地产开发、房地产经营的含义；了解房地产开发与经营的关系；‎ ‎（二）掌握房地产开发的基本程序；‎ ‎（三）熟悉房地产经营的基本环节。‎ 二、考核知识点与考核目标 ‎（一）房地产开发程序（重点）‎ 识记：房地产开发、分类、成片开发、单项开发。‎ 理解：房地产开发的特点、房地产开发的主要工作阶段以及主要参与者。‎ 应用：房地产开发投资决策分析、用地获取、可行性研究、前期准备、实施与销售等阶段的具体工作。‎ ‎（二）房地产经营基本环节（次重点）‎ 识记：房地产经营、分类、房屋销售、房屋租赁、房地产抵押、房地产典当、房屋置换。‎ 8‎ 理解：房地产经营的特点，产品形成、流通、消费等经营环节 应用：房地产经营各环节的具体工作。‎ ‎（三）房地产开发与经营的关系（一般）‎ 理解：房地产开发与经营的关系 第二章　房地产开发与经营基本理论 一、学习目的与要求 ‎（一）了解房地产开发与经营策略；‎ ‎（二）熟悉房地产开发与经营决策类型及其决策准则；‎ ‎（三）了解房地产开发与经营理念。‎ 二、考核知识点与考核目标 ‎（一）房地产开发与经营决策类型与决策准则（重点）‎ 识记：确定型决策、风险型决策、不确定型决策；期望值法、净现值期望值法、最大可能法；大中取大法、小中取大法、最小最大后悔值法；构成决策问题的基本条件；开发与经营决策原则。‎ 理解：房地产开发与经营决策的程序。‎ 应用：房地产开发与经营决策的程序，不确定型决策方法。‎ ‎（二）房地产开发与经营策略（次重点）‎ 识记：产品策略、市场开发策略、价格策略。‎ 应用：高价策略、低价策略、均衡价格策略。‎ ‎（三）房地产开发与经营新理念（一般）‎ 理解：节约型房地产开发的途径，经营性物业资产经营管理的内容。‎ 第三章 房地产企业 一、学习目的与要求 ‎（一）了解房地产企业、组织、目标、决策及计划的有关概念和内容；‎ ‎（二）理解房地产企业的分类方法、组织设计的一般原则； ‎ ‎（三）掌握房地产企业几种组织形式的应用范围、计划编制及计划调整方法。‎ 二、考核知识点与考核目标 ‎（一）房地产企业经营与管理（重点）‎ 识记：房地产企业经营把目标制定、内容、调整步骤，经营决策概念、特点。‎ 理解：房地产企业经营决策的影响因素、房地产企业经营计划的特点。‎ 应用：房地产企业经营计划，包括其内容、执行与调整。‎ ‎（二）房地产企业人员与组织（次重点）‎ 识记：房地产企业人员分类、构成，企业组织的概念及其一般原则，房地产企业组织结构设计的任务。‎ 应用：房地产企业组织结构形式。‎ ‎（三）房地产企业（一般）‎ 识记：房地产企业概念、性质、属性，企业分类。‎ 理解：房地产企业在国民经济中的作用。‎ 应用：房地产企业设立程序。‎ 第四章　房地产开发与经营环境分析 一、学习目的与要求 8‎ ‎（一）了解房地产开发与经营环境分析的含义及特点； ‎ ‎（二）理解房地产开发与经营环境分析内容；‎ ‎（三）熟悉房地产开发与经营环境分析方法；‎ ‎（四）了解房地产开发与经营风险分析的内容。‎ 二、考核知识点与考核目标 ‎（一）房地产开发与经营环境分析的原则、内容和方法（重点）‎ 识记：环境分析的原则、区域房地产市场发展特点，多因素加权分析法和SWOT分析法的概念。‎ 理解：房地产开发与经营环境分析的基本内容，包括宏观、中观、微观环境。‎ 应用：房地产开发与经营宏观、中观、微观环境分析的要点，多因素加权分析法、SWOT分析法。‎ ‎（二）房地产开发与经营环境的构成、特点（次重点）‎ 识记：房地产开发与经营环境的含义、构成。‎ 理解：房地产开发与经营环境的特点。‎ ‎（三）房地产开发与经营风险分析（一般）‎ 识记：房地产投资类型，政治风险、经济风险、金融风险、意外风险、个别风险的概念。‎ 理解：房地产开发与经营时机、区位地段的选择。‎ 应用：房地产开发与经营风险分析的内容。‎ 第五章 房地产开发用地的获取 一、学习目的与要求 ‎（一）熟悉土地使用权获取的几种方式，国有土地使用权招标、拍卖、挂牌的基本程序，土地征用以及国有土地上房屋征收与补偿的程序； ‎ ‎（二）理解土地使用权出让的特征、基本原则，土地使用权转让的特征、条件、方式，土地使用权行政划拨的特征、形式及其审批；‎ ‎（三）理解土地征用的含义、特点，国有土地上房屋征收与补偿的程序；‎ ‎（四）了解房地产企业参与土地竞标的程序及地价测算的方法。‎ 二、考核知识点与考核目标 ‎（一）国有土地使用权获取的方式（重点）‎ 识记：国有土地使用权出让、转让、行政划拨的概念，土地使用权招标、拍卖、挂牌的概念，土地使用权出让年限及方式。‎ 理解：土地使用权出让的基本原则，国有土地使用权出让、转让、行政划拨的特征。‎ 应用：国有土地使用权出让、转让、行政划拨的方式或基本程序，土地使用权转让的内容、方式、审批权限。‎ ‎（二）土地征用及国有土地上房屋征收与补偿（次重点）‎ 识记：土地征收的含义、特征，征地补偿与安置费用构成，国有土地上房屋征收与补偿的概念。‎ 应用：土地征收的程序，国有土地上房屋征收与补偿的程序。‎ ‎（三）房地产企业参与土地竞标（一般）‎ 识记：假设开发法的概念、步骤。‎ 应用：房地产企业参与土地竞标的程序。‎ 第六章　房地产开发项目可行性研究 8‎ 一、学习目的与要求 ‎（一）了解可行性研究的含义，房地产开发项目不确定性分析的含义和内容； ‎ ‎（二）熟悉房地产开发项目可行性研究的内容，房地产市场调研的内容及方法；‎ ‎（三）掌握房地产开发项目财务评价的内容及主要经济指标的计算方法。‎ 二、考核知识点与考核目标 ‎（一）房地产开发项目的财务评价（重点）‎ 识记：财务评价的概念，财务评价的静态、动态指标体系。‎ 理解：财务评价的一般步骤、基本报表组成。‎ 应用：财务评价主要经济指标的计算。‎ ‎（二）房地产市场调查研究与项目投资估算（次重点）‎ 识记：房地产市场调查的含义、类型，房地产开发项目成本费用的构成、收入构成。‎ 理解：房地产市场调查的作用、原则、内容。‎ 应用：房地产市场调查的方法、程序。‎ ‎（三）房地产开发项目可行研究的基本内容（一般）‎ 识记：可行性研究的含义、阶段划分，盈亏平衡分析、敏感性分析的概念。‎ 理解：可行性研究的目的、作用、编制依据、编制要求。‎ 应用：房地产开发项目可行性研究的步骤、内容，可行性研究报告的撰写。‎ 第七章　房地产开发项目的准备 一、学习目的与要求 ‎（一）了解房地产开发资金筹措的目的、原则，房地产开发资金成本及计算，资金筹措方案选择，房地产开发项目规划设计方案评价的指标体系； ‎ ‎（二）熟悉房地产开发资金筹措方式；‎ ‎（三）熟悉房地产开发项目规划设计方案评价的特点和方法；‎ ‎（四）熟悉房地产开发项目报建程序，房地产开发项目招标方式。‎ 二、考核知识点与考核目标 ‎（一）房地产开发资金筹措（重点）‎ 识记：自有资金的概念，证券资金类型，资金成本概念。‎ 理解：房地产开发资金筹措的原则、目的。‎ 应用：房地产开发资金筹措的具体方式。‎ ‎（二）房地产开发项目规划设计方案评价（次重点）‎ 识记：评价的指标体系构成及定义，综合评分法、层次分析法的概念。‎ 理解：评价的特点。‎ 应用：房地产开发项目规划设计方案评价的指标体系的构成及其计算。‎ ‎（三）房地产开发项目报建程序及招标（一般）‎ 识记：房地产开发项目招标的概念、方式。‎ 理解：房地产开发项目招标的原则。‎ 应用：房地产开发项目报建流程，建设工程规划许可证的审批流程，勘察设计、施工招标、监理招标文件组成、流程。‎ 第八章 房地产开发项目实施 一、学习目的与要求 ‎（一）了解房地产开发项目实施阶段开发企业的主要管理任务；健康安全环境管理的主要内容；‎ 8‎ ‎（二）掌握房地产开发项目实施进度、投资、进度管理的主要内容，房地产开发项目验收的有关知识；‎ ‎（三）熟悉房地产开发项目合同管理；‎ ‎（四）熟悉房地产开发项目竣工验收；‎ ‎（五）了解房地产开发项目索赔管理。‎ 二、考核知识点与考核目标 ‎（一）房地产开发项目建设管理（重点）‎ 识记：建设管理模式，进度管理、投资管理、质量管理的定义，投资分析的主要方法，质量管理的基本任务，安全健康环境管理的内容。‎ 理解：房地产开发项目进度管理的主要内容，投资约束的方法，质量控制要点。‎ 应用：房地产开发项目进度计划的编制方法，投资计划的表示方法，工程款的类型、支付方式。‎ ‎（二）房地产开发项目合同管理（次重点）‎ 识记：合同管理、合同策划、合同变更的定义，评价的指标体系构成及定义，综合评分法、层次分析法的概念。‎ 理解：房地产开发项目中的主要合同关系，合同策划考虑因素，合同监督与实施保证体系。‎ 应用：房地产开发项目合同管理的主要任务，合同分析的内容，合同变更的方式、程序。‎ ‎（三）房地产开发项目竣工验收（次重点）‎ 识记：竣工验收的定义，分户验收、综合验收、竣工结算、竣工决算的概念，竣工验收应满足的主要条件。‎ 理解：住宅等群体性项目综合验收应达到的标准。‎ 应用：房地产开发项目竣工验收的程序。‎ ‎（四）房地产开发项目索赔管理（一般）‎ 识记：索赔与反索赔的概念，费用索赔与工期索赔，、方式。‎ 理解：索赔的特征、分类、原因，索赔管理的基本原则。‎ 应用：索赔与反索赔的程序，索赔的预防途径。‎ 第九章 房地产营销管理 一、学习目的与要求 ‎（一）了解房地产销售的含义、特征，熟悉房地产销售管理的内容和程序；‎ ‎（二）熟悉房地产价格的构成和影响因素，掌握房地产项目的定价方法和策略；‎ ‎（三）熟悉房地产销售渠道的内涵、特点和功能，直接销售与间接销售，了解房地产销售渠道选择的原则及其影响因素；‎ ‎（四）熟悉房地产促销的概念和分类，了解其作用，熟悉房地产促销常用的四种策略。‎ 二、考核知识点与考核目标 ‎（一）房地产营销的价格策略（重点）‎ 识记：房地产价格的构成及营销因素，成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法，新产品定价策略、折扣与折让定价策略、差别定价策略、心理定价策略。‎ 理解：房地产项目定价的理论依据、目标。‎ 应用：房地产项目定价的程序、方法，各种定价策略。‎ ‎（二）房地产营销的渠道和促销策略（次重点）‎ 识记：房地产销售渠道的含义，房地产 8‎ 直接销售与间接销售，促销的含义，广告策略、销售促进策略、公共关系策略、人员推销策略的含义。‎ 理解：房地产销售渠道的特点、功能，渠道选择的原则及其影响因素，房地产促销策略的基本形式及制定促销组合策略应考虑的因素。‎ 应用：房地产销售渠道的具体方式，房地产广告策略的决策程序，销售促进策略、公共关系策略、人员推销策略的操作步骤。‎ ‎（三）房地产销售的管理（一般）‎ 识记：房地产销售、房地产销售管理的概念，房地产销售的特征。‎ 理解：房地产销售的特征。‎ 应用：房地产销售管理的内容和程序。‎ 第十章 房地产开发与经营项目后评价 一、学习目的与要求 ‎（一）了解房地产开发与经营项目后评价的概念及作用；‎ ‎（二）掌握房地产开发与经营项目后评价的方法；‎ ‎（三）熟悉房地产开发项目综合效益评价；‎ ‎（四）熟悉房地产购后行为评价的概念、作用及内容。‎ 二、考核知识点与考核目标 ‎（一）房地产开发与经营综合效益评价（重点）‎ 识记：房地产开发与经营项目经济效益评价和社会效益评价的指标构成、含义，环境影响评价的指标。‎ 应用：房地产开发与经营项目综合效益评价的步骤。‎ ‎（二）房地产购买后行为评价（次重点）‎ 识记：房地产购买后行为的含义、主要内容。‎ 理解：房地产购买后行为满意度影响因素。‎ 应用：提升房地产开发商品牌的策略。‎ ‎（三）房地产开发与经营项目后评价（一般）‎ 识记：房地产开发与经营项目后评价的含义。‎ 理解：房地产开发与经营项目后评价的作用、方法，指标体系设置的原则。‎ 第三部分 有关说明与实施要求 一、考核的能力层次表述 本大纲在考核目标中，按照“识记”、“理解”、“应用”三个能力层次规定其应达到的能力层次要求。各能力层次为递进等级关系，后者必须建立在前者的基础上，其含义是： ‎ 识记：能知道有关的名词、概念、知识的含义，并能正确认识和表述，是低层次的要求。‎ 理解：在识记的基础上，能全面把握基本概念、基本原理、基本方法，能掌握有关概念、原理、方法的区别与联系，是较高层次的要求。‎ 应用：在理解的基础上，能运用基本概念、基本原理、基本方法联系学过的多个知识点分析和解决有关的理论问题和实际问题，是最高层次的要求。‎ 二、教材 ‎1、指定教材 ‎《房地产开发与经营》（第二版），复旦大学出版社，谭术魁主编，2011年版 8‎ ‎2、 参考教材 ‎《房地产开发》（第三版），中国建筑工业出版社，丁烈云黄英主编，2008年版 三、自学方法指导 ‎1、在开始阅读指定教材某一章之前，先翻阅大纲中有关这一章的考核知识点及对知识点的能力层次要求和考核目标，以便在阅读教材时做到心中有数，有的放矢。‎ ‎2、阅读教材时，要逐段细读，逐句推敲，集中精力，吃透每一个知识点，对基本概念必须深刻理解，对基本理论必须彻底弄清，对基本方法必须牢固掌握。‎ ‎3、在自学过程中，既要思考问题，也要做好阅读笔记，把教材中的基本概念、原理、方法等加以整理，这可从中加深对问题的认知、理解和记忆，以利于突出重点，并涵盖整个内容，可以不断提高自学能力。‎ ‎4、完成书后作业和适当的辅导练习是理解、消化和巩固所学知识，培养分析问题、解决问题及提高能力的重要环节，在做练习之前，应认真阅读教材，按考核目标所要求的不同层次，掌握教材内容，在练习过程中对所学知识进行合理的回顾与发挥，注重理论联系实际和具体问题具体分析，解题时应注意培养逻辑性，针对问题围绕相关知识点进行层次（步骤）分明的论述或推导，明确各层次（步骤）间的逻辑关系。‎ 四、对社会助学的要求 ‎1、应熟知考试大纲对课程提出的总要求和各章的知识点。 ‎ ‎2、应掌握各知识点要求达到的能力层次，并深刻理解对各知识点的考核目标。 ‎ ‎3、辅导时，应以考试大纲为依据，指定的教材为基础，不要随意增删内容，以免与大纲脱节。‎ ‎4、辅导时，应对学习方法进行指导，宜提倡"认真阅读教材，刻苦钻研教材，主动争取帮助，依靠自己学通"的方法。 ‎ ‎5、辅导时，要注意突出重点，对考生提出的问题，不要有问即答，要积极启发引导。 ‎ ‎6、注意对应考者能力的培养，特别是自学能力的培养，要引导考生逐步学会独立学习，在自学过程中善于提出问题，分析问题，做出判断，解决问题。 ‎ ‎7、要使考生了解试题的难易与能力层次高低两者不完全是一回事，在各个能力层次中会存在着不同难度的试题。 ‎ ‎8、助学学时：本课程共4学分，建议总课时72学时，其中助学课时分配如下： ‎ 章 次 ‎ 内 容 ‎ 学 时 ‎ 第一章 绪论 ‎5‎ 第二章 房地产开发与经营基本理论 ‎6‎ 第三章 房地产企业 ‎6‎ 第四章 房地产开发与经营环境分析 ‎8‎ 第五章 房地产开发用地的获取 ‎8‎ 第六章 房地产开发项目可行性研究 ‎8‎ 第七章 房地产开发项目的准备 ‎7‎ 第八章 房地产开发项目实施 ‎8‎ 第九章 房地产营销管理 ‎9‎ 第十章 房地产开发与经营项目后评价 ‎7‎ 合计 ‎72‎ 五、关于命题考试的若干规定 8‎ ‎1、本大纲各章所提到的内容和考核目标都是考试内容。试题覆盖到章，适当突出重点。‎ ‎2、试卷中对不同能力层次的试题比例大致是："识记"为30%、"理解"为30％、"应用"为40％。‎ ‎3、试题难易程度应合理：易、较易、较难、难比例为2：3：3：2。‎ ‎4、每份试卷中，各类考核点所占比例约为：重点占65%，次重点占25%，一般占10%。‎ ‎5、试题类型一般分为：单项选择题、多项选择题、名词解释题、简答题、论述题、计算题。‎ ‎6、考试采用闭卷笔试，考试时间150分钟，采用百分制评分，60分合格。‎ 六、题型示例（样题）‎ 一．单项选择题 ‎1．委托监理模式与自行管理模式相比，其优点在于 【 】‎ A．开发企业组建一只实力雄厚的管理队伍，有利于企业的发展。‎ B．开发企业在重大问题上行使决策权，有利于总体控制。‎ C．开发企业对于建设工程合同、进度、质量、投资的控制与协调工作要担负起主导职责。‎ D．任何一个开发项目都必须由监理企业管理。‎ 二．多项选择题 ‎2．关于投资类型的选择，下列哪些说法是正确的 【 】‎ A．土地投资的风险最大 B．住宅投资的风险最小 C．商业设施投资的风险主要来自于区域的商业发达程度 D．商业设施与写字楼的投资对区位地段的要求非常高 E．土地投资的风险最小 三．名词解释题 ‎3．土地使用权出让 四．简答题 ‎4．简述房地产市场调查的步骤。‎ 五．论述题 ‎5．试述影响房地产价格的因素，房地产企业应该如何根据产品特点、市场情况、消费者需求来确定房地产价格？‎ 六．计算题 ‎6．某房地产开发项目的现金流出、现金流入如下表（单位：万元）。‎ 序号 项目 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 ‎1‎ 现金流出 ‎200‎ ‎469‎ ‎378‎ ‎2‎ 现金流入 ‎0‎ ‎240‎ ‎520‎ ‎190‎ ‎3‎ 净现金流量 ‎ ‎50‎ ‎520‎ ‎190‎ ‎4‎ 累计现金流量 ‎ ‎5‎ 折现净现金流量 ‎ ‎6‎ 累计折现净现金流量 ‎（1）若取折现率为8%，完成上述表格，并写出第5年的折现净现金流量计算式。‎ ‎（2）分别计算项目的静态、动态投资回收期。（要求列出计算式）‎ 8‎