2031国家开放大学电大专科《物业管理法规》期末试题及答案（试卷号：2224） 3页

2031 国家开放大学电大专科《物业管理法规》期末试题及答案（试卷号：2224） 盗传必究 一、 选择题（在所给出的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在题后的括号内。 少 选、多选、错选均不得分。每小题 4 分，共 20 分） 1. 下列属于仲裁协议法定内容的有（）。 A. 仲裁事项 B. 仲裁机构 c.请求仲裁的意思表示 D.仲裁费用 2. 业主的建筑物区分所有权由下列哪些部分组成？（） A. 专有所有权 B. 共有所有权 C. 特有权 D. 成员权 3. 可以承接各种物业管理项目的是（）物业服务企业。 A. 一级资质 B. 二级资质 C. 三级资质 D. 没有 4. 下列哪几项反映了 “物业”具有的独特的属性？（） A. “物业”属于不动产 B. “物业”具有单元性 c. “物业”具有空间性 D. “物业”具有环境性 5. 下列哪几项体现了物业管理应遵循的基本法律原则？（） A. 尊重和维护业主财产权利的原则 B. 自治管理、民主协商原则 c.契约自由、平等自信原则 D.政府适度监管原则 二、 判断题（内容正确的请在括号中写“对”；内容不正确的请在括号中写“错”，无需改正。每小题 3 分，共 15 分） 6. 我国的《物业管理法》是 2003 年 5 月 28 日由国务院制定的。（错 ） 7. 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放私家车的车位，属于业主共有。（错） 8. 经过 40%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主临时会议。（错 ） 9. 罚款是物业管理行政处罚中的一种。（错 ） 10.不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻 关 系。（对） 三、 简答题（每小题 10 分，共 30 分） 11. 简述诉讼的基本原则。 答：（1）当事人诉讼权利平等原则（2 分） （2） 同等原则与对等原则（2 分） （3） 法院调解自愿和合法原则（2 分） （4） 辩论原则（1 分） （5） 处分原则（1 分） （6） 检察监督原则（2 分） 12. 简述业主大会的共同决定事项。 答：召开业主大会或业主代表大会是业主团体运行的主要途径。业主大会将对事关小区物业管理有关 事项作出决议。业主大会共同决定事项如下： （一） 制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（1 分） （二） 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（2 分） （三） 选聘、解聘物业管理企业；（1 分） （四） 决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（2 分） （五） 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维 护 等方面的规章制度；（2 分） （六） 法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。（2 分） 13. 简述物业的构成。 答：（1）物业的物理属性构成（1 分），包括四个方而：建筑物本体（1 分）、附属设备（1 分）、 公共 设施（1 分）和建筑地块（1 分）； （2）物业的法律区分（1 分），包括四个方面：专有部分（1 分）、共有部分（1 分）、约定公共用 部分 （1 分）和约定专用部分（1 分）。 四、 论述题（本题共 20 分） 14. 结合实际谈谈物业管理纠纷的起因及其防范。 答：（1）物业管理纠纷的起因分析（8 分） ①立法工作滞后，物业管理法规立法层次低，内容混乱，缺乏权威性。②开发商前期遗留的问题引发 了 后来物业管理的矛盾。③缺乏完善的市场竞争机制。④物业管理的服务概念没有建立。 （2）物业管理纠纷的防范措施（10 分） ①完善相关立法工作。②加大行业规范化管理力度。③培育和完善物业管理市场，把物业管理纳入市 场 运行的轨道。④业主和物业公司通过签一份具体明确、内容详尽的物业管理合同来规范双方的行为。⑤ 进 一步规范政府行为。 以上内容应当结合实际展开一定的阐述，每要点 2 分，共 18 分。卷而清洁度 2 分。 五、案例分析题（本题 15 分） 15. 李先生在某一住宅小区购买了一套高级住宅。出于经营需要，李先生将该套住宅作抵押向某银 行 进行了贷款。李先生一直未在该小区居住，所以也没有向物业公司交付物管费。物业公司认为李先生的 房 子在，暂时不交物管费也没什么大的关系，只要房子在，不怕业主不交费。由于李先生没有及时归还银 行 的贷款，银行向法院提起诉讼，最终法院判决将李先生的房子进行拍卖来偿还贷款。王女士通过拍卖取 得 了房屋产权，这时，物业公司决定正式追讨该房所欠的物管费。结果王女士拒付过户前的物管费，李先 生 又不知去向，致使该房所欠的物管费一直没能收缴。 问题： （1） 如李先生以未居住为由拒交物业服务费是否成立，为什么？ （2） 物业公司向王女士追索以前业主欠下的物业服务费的做法是否成立，为什么？ （3） 你认为物业公司在此情况下如何维护自己的权益？ 答：（1）李先生的理由不成立；（2 分）因为日常所说的物业服务费严格意义上大多属于公共部位及 公 共服务的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个楼宇、整个小区的服务，李先生的房产会 得 到相应保值和增值；（2 分）所以李先生在收楼和拿到钥匙以后，非因房屋质量问题，就应当缴纳物业 服 务费。（2 分） （2） 物业公司不应当向王女士追索物业服务费；（2 分）首先物业公司没有积极采取措施维护白己的 权 益，本身有过错；（1 分）其次王女士通过拍卖取得了房产，自然无须对前手的欠费负责。（2 分） （3） 物业公司先应当直接要求李先生履行其义务，而不是去消极等待；（2 分）其次，物业公司可以 根 据其与李先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护白己的合法权益。（2 分）