精编国家开放大学电大专科《物业管理实务》期末试题标准题库及答案（试卷号：2225） 27页

国家开放大学电大专科《物业管理实务（1）》期末试题标准题库及答案（试卷号：2225） 盗传必究 一、单项选择题 1. 从物业管理的危度，物业是指（）o A. 一个建筑群 B. 一个居住小区（大厦） C. 已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和相关场地 D. 土地 2. 物业管理的最基本的服务业务是指（）o A. 公共服务 B. 专项服务 C. 社会福利类服务 D. 特约服务 3. 关于“建筑物区分所有权”的名称独创于（）o A. 美国法 B. 英国法 C. 日本法 D. 中国法 4. 关于物业出租与出售的区别的错误表述是（）。 A. 物业的出租是通过一次交换，房屋即从实物形态转为货币形态 B. 物业的租赁是在房屋达到使用年限前，经过多次交换收回房屋的投资和利息 C. 物业租赁的流通过程与消费过程是互相交叉、同步转变的 D. 物业出售是所有权的转移与让渡，而物业出租让渡的只是使用权 5. 以下哪一个答案不是处理业主的投诉时应遵循的原则（）。 A. 真诚以待、相敬有加 B. 处理及时，回访有序 c.善于理解，做贴心人 D.发号施令，勒索业主 6. 业主或物业服务企业，从管理的角度，或因成本控制，或因自身的能力限制，把物业管理中的某 一 项服务项目（如设备维修保养、自动化管理、园林绿化、保洁、保安等）拿出来进行单独招标或分包的 行 为属于（）。 A. 单纯物业管理招标 B. 专项服务工作招标 C. 物业管理与经营综合招标 D. 服务管理招标 7. 物业管理投标书是物业服务企业为取得目标物业的（）,递交给招标人，就如何管理目标物业起 草 的文件。 A. 服务权 B. 经营权 C. 所有权 D. 使用权 8. 业主分户帐面住宅专项维修资金余额不足首期交付存额（）的，应当及时续交。 A. 20% B. 30% C. 40% D. 50% 9. 现代的物业管理小区的文化建设是以（）为主导的。 A. 业主 B. 小区居委会 C. 物业服务企业 D. 街道文化部门 10. 优质服务的首要条件是消费者和服务人员之间的（）o A. 礼节行为和任务的完成 B. 感情交流和任务的完成 C. 礼节行为和感情的交流 D. 任务的完成和期望的满意度 11. 从物业管理的角度，物业是指（）。 A. 一个建筑群 B. 一个居住小区（大厦） C. 已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和相关场地 D. 土地 12. （）在区分所有权中占主导地位。 A. 共有所有权 B. 专有所有权 C. 物业使用权 D. 成员权 13.2007 年 10 月 1 日起实施新《物业管理条例》规定：业主大会决定改建、重建建筑物及其附属设 施 事项时，应当经专有部分占建筑物总面积—以上的业主且占总人数—以上的业主同意；决定本条例 第十一 条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总而积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 （） A. 1/3 1/2 B. 2/3 1/2 C 2/3 2/3 D. 1/2 1/2 14. 设备在接管后均应建立原始资料档案。以下不属于原始资料档案文件的是（）。 A. 设备验收文件 B. 设备安装图 C. 设备使用维修说明 D. 设备卡片 15. 承接查验的重点是（）o A. 满足设计要求 B. 满足安全、使用功能要求 C. 满足具体使用要求 D. 满足质量要求 16. 确定的开标时间应该（）o A. 与截标时间完全相同 B. 在截标时间的当天之内 C. 在截标后 3 天之内 D. 由招标人与投标人协商确定 17. 实行物业服务费用酬金制的，物业管理服务费（）。 A. 所有权属于物业服务公司，业主无权过问其收支情况 B. 为物业服务公司与业主共同拥有，每笔支出必须经双方共同商定方可 C. 所有权属于业主，物业服务企业应当公布物业服务经费年度预决算，并且每年不少于一次公布其 收 支情况 D. 的所有权属于国家 18.实现小区居民素质的全面发展是小区文化建设的（）o A. 长远目标 B. 根本目标・ C. 现实目标 D. 短期目标 19. 不同的服务产品具有不同的质量特性体现了服务质量的（）特征。 A. 内涵的广泛性 B. 评估的差异性 C 服务的差异性 D.控制的难度大 20.优质服务的首要条件是消费者和服务人员之间的（）。 A. 礼节行为和任务的完成 B. 感情交流和任务的完成 C. 礼节行为和感情的交流 D. 任务的完成和期望的满意度 21. 物业管理的最基木的服务业务是指（）。 A. 公共服务 B. 专项服务 C. 社会福利类服务 D. 特约服务 22. 委托代理型物业服务企业只能收取（）。 A. 管理服务费 B. 利润 C. 代管基金 D. 管理员薪酬及服务代理酬金 23. 设备在接管后均应建立原始资料档案。以下不属于原始资料档案文件的是（）。 A. 设备验收文件 B. 设备安装图 C. 设备使用维修说明 D. 设备卡片 24. 房屋完损的等级，反映了房屋质量的好坏，它是根据房屋各个组成部分的（）来综合评定的。 A. 结构 B. 完损程度 C. 装修 D. 设备 25. （）的基本原理是：员工的工作是多方面的，工作业绩也是多维度的，不同个体对同一工作得出 的 印象是不同的。 A. 360 度考核法 B. 工作标准法 C. 配对比较法 D. 功能测评法 26. 安排招标人会议（标前会议）的目的是为了（）。 A. 饵答投标人提出的各类问题 B. 详细解释招标文件 C. 便于投标人了解物业现场情况 D. 说明招标文件未尽事宜 27. 社区文化主体对特有的社区文化性质的认同，并产生对某种文化的追求和维护，这体现了社区文 化的（）特点。 A. 多元性 B. 地域性 C. 归属性 D. 开放性 28. 业主分户帐面住宅专项维修资金余额不足首期交付存额（）的，应当及时续交。 A. 20% B. 30% C. 40% D. 50% 29. 在影响服务质量高低的各种因素中，可以直接控制的因素为（）o A. 企业形象 B. 宣传沟通 C. 顾客口碑 D. 顾客需求 30. 现代的物业管理小区的文化建设是以（）为主导的。 A. 业主 B. 小区居委会 C. 物业服务企业 D. 街道文化部门 31. 物业的所有权、使用权与物业的（）相分离是物业管理社会化的必要前提。 A. 开发权 B. 土地使用权 C. 经营管理权 D. 行政管理权 32. 委托代理型物业管理企业只能收取（）。 A. 管理服务费 B. 利润 C. 代管基金 D. 管理员薪酬及服务代理酬金 33. 对物业管理内容的传统划分方法用的是三分法，其中的（）划归综合管理服务范畴。 A. 公共服务错误 B. 专项服务 C. 特约服务 D. 委托服务 34. 房屋完损的等级，反映了房屋质量的好坏，它是根据房屋各个组成部分的（）来综合评定的。 A. 结构 B. 完损程度 C. 装修 D. 设备 35. 物业建筑生产的最后一个阶段是（）o A. 前期介入 B. 早期介入 C. 竣工验收 D. 接管验收 36. 评标委员会应由（）c A. 业主代表组成 B. 由业主代表和行政主管部门人员组成 C. 业主委员会成员组成 D. 招标人代表和物业管理技术、管理方而的专家组成 37. 按劳动法规定每个劳动者每周工作 40 小时计算，需要 24 小时提供服务的每个保安岗位，应配备 保 安员人数为（）。 A. 3 人 B. 4.2 A C. 3. 2 人 D. 5 人 38. 学历、工作经历及过去的业绩、管理愿望等属于（）o A. 内涵素质标准 B. 外显素质标准 C. 潜在素质标准 D. 能力素质标准 39 .服务的最根木的特征是（）。 A. 不可储存性 B. 差异性 C. 不可分离性 D. 无形性 40.美味可口的饭菜等有形产品将大大提高顾客对服务产品质量的满意度。这体现了物业管理服务质 量的（）特性。 A. 可靠性 B. 时效性 C. 可感知性 D. 保证性 41. 物业管理权来源于（）o A. 开发商 B. 物业服务公司 C. 业主 D. 政府 42. 物业管理的最基本的服务业务是指（）o A. 公共服务 B. 专项服务 C. 社会福利类服务 D. 特约服务 43. 物的管理原则上仅限于（）。 A. 建筑物的共用部分 B. 专有部分 C. 建筑物的楼体部分 D. 建筑物的主体部分 44. 关于物业出租与出售的区别的错误表述是（）。 A. 物业的出租是通过一次交换，房屋即从实物形态转为货币形态 B. 物业的租赁是在房屋达到使用年限前，经过多次交换收回房屋的投资和利息 C. 物业租赁的流通过程与消费过程是互相交叉、同步转变的 D. 物业出售是所有权的转移与让渡，而物业出租让渡的只是使用权 45. 传统的房屋管理其主要内容就是（）的管理。 A. 质量管理 B. 建筑物 C. 水电管理 D. 装修管理 46. 业主或物业服务企业，从管理的角度，或因成本控制，或因自身的能力限制，把物业管理中的某 一 项服务项目（如设备维修保养、自动化管理、园林绿化、保洁、保安等）拿出来进行单独招标或分包的 行 为属于（）。 A. 单纯物业管理招标 B. 专项服务工作招标 C. 物业管理与经营综合招标 D. 服务管理招标 7 47. 创立一个最低等级的物业服务企业，必须筹集（）的注册资本金。 A. 50 万元以上人民币 B. 30 万元以上人民币 C. 100 万元以上人民币 D. 150 万元以上人民币 48. 业主分户帐面住宅专项维修资金余额不足首期交付存额（）的，应当及时续交。 A. 20% B. 30% C. 40% D. 50% 49 .服务的最根本的特征是（）o A. 不可储存性 B. 差异性 C. 不可分离性 D. 无形性 50.优质服务的首要条件是消费者和服务人员之间的（）o A. 礼节行为和任务的完成 B. 感情交流和任务的完成 C. 礼节行为和感情的交流 D. 任务的完成和期望的满意度 51. 委托代理型物业管理企业只能收取（）。 A. 管理服务费 B. 利润 C. 代管基金 D. 管理员薪酬及服务代理酬金 52. 委托服务型物业管理企业只有（）。 A. 服务权 B. 管理权 C. 经营管理权 D. 租赁权 53. 设备在接管后均应建立原始资料档案。以下不属于原始资料档案文件的是（）o A. 设备验收文件 B. 设备安装图 C. 设备使用维修说明 D. 设备卡片 54. 物的管理原则上仅限于（）o A. 建筑物的共用部分 B. 专有部分 C. 建筑物的楼体部分 D. 建筑物的主体部分 55. 物业建筑生产的最后一个阶段是（）。 A. 前期介入 B. 早期介入 C. 竣工验收 D. 接管验收 56. 接管验收的重点是（）o A. 满足设计要求 B. 满足安全、使用功能要求 C. 满足具体使用要求 D. 满足质量要求+ 57. 物业管理服务费（）o A. 的所有权属于物业管理公司，业主无权过问其收支情况 B. 为物业管理公司与业主共同拥有，每笔支出必须经双方共同商定方可 C. 的所有权属于业主，物业管理单位应当定期（一般 6 个月）向业主公布其收支账目，接受业主监 督 D. 的所有权属于国家 58. 优质服务的首要条件是消费者和服务人员之间的（）。 A. 礼节行为和任务的完成 B. 感情交流和任务的完成 C. 礼节行为和感情的交流 D. 任务的完成和期望的满意度 59. 物业管理处在编制管理处财务预算时应遵循“物业管理服务费收入二物业管理服务成本十法定税 金十管理人酬金"的“（）原则”。 A. 平衡 B. 合理 C. 零预算 D. 盈余 60. 美味可口的饭菜等有形产品将大大提高顾客对服务产品质量的满意度。这体现了物业管理服务质 量的（）特性。 A. 可靠性 B. 时效性 C. 可感知性 D. 保证性 二、多项选择题 1 .《物业服务企业资质管理办法》划分的物业服务企业资质等级有（）o A. 一级资质 B. 二级资质 C. 三级资质 D. 临时资质 2. 对物的管理中的基地包括（）o A. 立体重叠上去的专有部分下的基地 B. 共用部分的基地 C. 建筑物至市政道路的基地 D. 其他基地 3. 在建工程验收包括（）。 A. 隐蔽工程验收 B. 单项工程验收 C. 分期验收 D. 全部工程竣工验收 4. 物业管理服务费收费应当遵循（）等原则。 A. 符合业主的普遍经济能力 B. 取之于民，用这于民 C. 经济效益 D. 收支平衡，卮价相称 5. 以下属于住宅内装饰装修活动禁止的行为有（）。 A. 未经原设计单位或具有相应资质等级单位提出设计方案，变动建筑物主体和承重结构 B. 将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间或厨房间 C. 搭建建筑物、构筑物 D. 扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体 6. 新《物业管理条例》规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的（）的指导下 成 立业主大会，并选举产生业主委员会。 A. 区、县人民政府房地产行政主管部门 B. 街道办事处 C. 乡镇人民政府 D. 居民委员会 7.前期物业管理服务阶段的基木环节有（）o A. 物业的承接查验 B. 用户入住 C. 产权备案和档案资料的建立 D. 前期物业管理的运作 8.住宅物业维修资金管理实行（）的原则。 A. 专户存储 B. 专款专用 C. 所有权人决策 D. 政府监督 9.物业管理质量体系是由（）构成。 A. 内部组织管理质量系统 B. 内部运作管理质量系统 C. 服务过程的质量系统 D. 客户服务的质量管理系统 10 .服务质量提高的关键在于物业管理者的（）。 A. 服务素质 B. 专业素质 C. 服务知识 D. 服务技能 11. 现代区分所有权建筑物管理中人的管理主要包括（）。 A. 对建筑物不当毁损行为的管理 B. 对建筑物不当使用行为的管理 C 对生活妨害行为的管理 D.对违法行为的管理 12. 前期物业管理服务阶段的基本环节有（）。 A. 物业的承接查验 B. 用户入住 C 产权备案和档案资料的建立 D.前期物业管理的运作 13. 实行物业服务费用包干制的，物业管理服务收费由（）等部分构成。 A. 设备运行成本 B. 物业管理服务成本 C. 法定税费 D. 物业服务企业利润 14. 物业管理质量体系是由（）构成。 A. 内部组织管理质量系统 B. 内部运作管理质量系统 C 服务过程的质量系统 D.客户服务的质量管理系统 15. 根据新《物业管理条例》规定，业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，向物业所在地的（） 备案。 A. 区、县人民政府房地产行政主管部门 B. 街道办事处 C. 乡镇人民政府 D. 居民委员会 16. 我国学者认为，依法律性质分类管理团体可归纳为四种模式（）o A. 不具法人资格的团体 B. 法人资格的团体 C. 管理团体法人 D. 判例实务上法人资格 17. 成员权人的权利有（）o A. 表决权 B. 参与制定规约权 C 选聘和解聘管理者的权利 D.请求权 18. 在建工程验收包括（）0 A. 隐蔽工程验收 B. 单项工程验收 C. 分期验收 D. 全部工程竣工验收 19 .服务质量提高的关键在于物业管理者的（）。 A. 服务素质 B. 专业素质 C. 服务知识 D ・服务技能 20. （）是对员工进行激励的最基本的方式。 A. 鼓励 B. 奖励 C. 考核 D. 惩罚 21. 物业的自然属性有（）o A. 构成内容上的二元性 B. 空间上的不可移动性 C 使用寿命上的长期性 D. 形式上的多样性 22. 我国学者认为，依法律性质分类管理团体可归纳为四种模式（）。 A. 不具法人资格的团体 B. 法人资格的团体 C. 管理团体法人 D. 判例实务上法人资格 23. 下列关于前期介入与前期物业管理的主要区别说法正确的是（）。 A. 是否已经确立了物业管理的委托合同关系 B. 是否拥有对于物业的经营管理权 C. 是否承担相应的民事责任 D. 时间上的先后不同： 24. 物业管理经费按其来源可分为（）几种类型。 A. 物业服务费 B. 住宅专项维修资金 C. 共用部位，共用设施设备经营的业主收益和物业服务企业对特约服务的投入 D. 国家财政补助资金 25. 服务质量的类型包括（）0 A. 感知服务质量 B. 技术质量 C. 功能质量 D. 预期质量与信息质量 26. 下列属于共有所有权的特征选项有（）。 A. 复合性 B. 广泛性 C. 多重性 D. 从属性 27. 房屋建筑物管理的主要内容有（）。 A. 资料档案管理 B. 质量管理 C. 运行管理 D. 修缮管理 28. 在建工程验收包括（）o A.隐蔽工程验收 B.单项工程验收 C.分期验收 D.全部工程竣工验收 29. 物业管理企业的财务会计报告主要包括（）o A. 会计报表 B. 报表附注 C. 资产负债表、利润表和现金流量表 D. 财务情况说明书 30. 物业管理服务的特点包括（）o A. 业主监督的直接性 B. 业主因素的相关性 C. 政策因素的导向性 D. 环境条件的制约性 三、判断题 1. 物业是房屋建筑与土地的统一体。（V ） 2. 物业管理公共服务是一项特殊服务业务。（X ） 改正：“特殊服务”改为“基本的服务”。 3. 因事设职原则要求做到人人有事做。（X ） 改正：“人人有事做”改为；“事事有人做”。 4. 物业服务企业是物业管理委托合同的执行者，它必须按照委托人的意志办事。（V ） 5. 房屋租金即房屋租赁价格，是房屋承租人为取得一定期限内房屋的所有权而付给房屋所有人的经 济补偿。（X ） 改正：“所有权”改为“使用权”。 6. 住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。（V ） 7. 物业服务企业支付的管理用房、经营用房、共用设施设备有偿使用费，经业主委员会或物业产权 人、 使用人认可后转作管理用房、经营用房的房屋共用部分维修基金和共用设施设备维修基金。（J ） 8. 物业管理资金的筹措，应实行“谁所有”、“谁负责”的原则。（V ） 9. 顾客对服务产品质量的判断取决于体验质量与实际质量的对比。（X ） 改正：“实际质量”改为“预期质量”。 10. 物业管理虽然采用企业化方式，但从本质上讲其根本属性是公共管理的属性。（V ） 11.修改后于 2007 年 10 月 1 日实施的国务院《物业管理条例》将物业管理企业改为物业服务公司。（X ） 改正：将“物业服务公司”改为“物业管理服务企业”。 12.专有所有权的内容是指区分所有权人作为专有所有权人所享受的权利与承担的义务。（V ） 13.房屋质量管理中最主要的一项工作是房屋维修。（X ） 改为：房屋质量管理中最主要的一项工作是房屋完损等级的评定。 14.物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点实行政府指导价，具体定价形式由省、自治区、直 辖 市的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。（X ） 改正：将“政府指导价”改为“政府指导价和市场调节价”。 15.房屋租金即房屋租赁价格，是房屋承租人为取得一定期限内房屋的所有权而付给房屋所有人的经 济补偿。（X ） 改为：“所有权”改为“使用权”。 16.提交投标文件的投标人少于 3 个的，招标人应当依法重新招标。（V ） 17.针对普遍性、战略性、长远性问题开展的基础性、常规性的培训工作属于拔优培训。（X ） 改为：将“拔优培训”改为“全员培训” o 18. 将在某方面具有一定特长的业主组织起来，组成社区的某种社团，这是一种自主式社区文化建 设 的模式。（X ） 改为：将“自主式”改为“自助式， 19.质量是物业管理服务的重要主导因素，有服务就必须有质量。否则，就是一种“占用”业主管理 费 的行为，损害业主利益。（V ） 20.物业管理虽然采用企业化方式，但从本质上讲其根本属性是公共管理的属性。（J ） 21. 修改后于 2007 年 10 月 1 日实施的国务院《物业管理条例》将物.业管理企业改为物业服务公司。 （X ） 改正：将“物业服务公司”改为“物业管理服务企业” 22. 现代区分所有建筑物的管理只针对物的管理，不包含人的管理。（X ） 改正：现代区分所有建筑物的管理，包括物的管理和人的管理。 23. 房屋质量管理中最主要的一项工作是房屋维修。（X ） 改为：房屋质量管理中最主要的一项工作是房屋完损等级的评定。 24. 物业经营管理是以市场化为导向，以谋求共同利益最大化为目的，以满足物业服务企业的盈利为 目 标的社会化、综合化、经营性的服务与管理。（X ） 改为：“物业服务企业的盈利”改为“满足业主及非业主使用人的需求” o 25. 房屋租金即房屋租赁价格，是房屋承租人为取得一定期限内房屋的所有权而付给房屋所有人的经 济补偿。（X ） 改为：“所有权”改为“使用权” 26. 房屋的租赁管理，必须把维护承租者的合法使用权，为居民或承租单位服务的宗旨放在首位。（J ） 27. 针对普遍性、战略性、长远性问题开展的基础性、常规性的培训工作属于拔优培训。（X ） 改为： 将“拔优培训”改为“全员培训”。 28. 文化活动的亲善原则就是要在文化活动中体现“新”、“行”、“情”、“心”、“亲”五个特 色。 （X ） 改为：将“情”改为“全气 29. 质量是物业管理服务的重要主导因素，有服务就必须有质量。否则，就是一种“占用”业主管理 费 的行为・，损害业主利益。（V ） 30. 所谓非对称信息就是在相互对应的经纪人之间，不作对称分布的有关某些事件的知识或概论分布。 （J ） 31. 专有所有权的内容是指区分所有权人作为专有所有权人所享受的权利与承担的义务。（V ） 32. 管理规约是区分所有权人团体的最高法治规则，区分所有权人集会的决议，管理者的行为等均不 得与规约相抵触。 X ） 改正：管理规约是区分所有权人团体的最高自治规则，区分所有权人集会的决议，管理者的行为等均 不 得与规约相抵触。 33. 物业租赁实际上是物业所有权人（业主）或授权经营者将物业零星出租的一种形式，所不同的是, 物业出售是所有权的转移与让渡，而物业出租让渡的只是使用权。 （V ） 34. 物业经营管理是以市场化为导向，以谋求共同利益最大化为目的，以满足物业管理企业的盈利为 目标的社会化、综合化、经营性的服务与管理。 （X ） 改为：物业经营管理是以市场化为导向，以谋求共同利益最大化为目的，以满足业主及非业主使用人 的 需求为目标的社会化、综合化、经营性的服务与管理。 35. 房屋租金即房屋租赁价格，是房屋承租人为取得一定期限内房屋的所有权而付给房屋所有人的经 济补偿。 （X ） 改为：房屋租金即房屋租赁价格，是房屋承租人为取得一定期，限内房屋的使用权而付给房屋所有人 的 经济补偿。 36. 人力资源计划是指在企业的评估和预言的基础上，对未来一定时期内人力资源状况的假设。（X ） 改为：人力资源预测是指在企业的评估和预言的基础上，对未来一定时期内人力资源状况的假设。 37. 物业管理企业支付的管理用房、经营用房、共用设施设备有偿使用费，经业主委员会或物业产权 人、使用人认可后转作管理用房、经营用房的房屋共用部分维修基金和共用设施设备维修基金。 （V ） 38 .所谓非对称信息就是在相互对应的经纪人之间，不作对称分布的有关某些事件的知识或概论分布。 （V ） 39. 针对普遍性、战略性、长远性问题开展的基础性、常规性的培训工作属于拔优培训。（X ） 改为：针对普遍性、战略性、长远性问题开展的基础性、常规性的培训工作属于全员培训。 40. 物业管理虽然采用企业化方式，但从本质上讲其根本属性是公共管理的属性 o （V ） 41. 根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》进行了修改，如将 “物 业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修 改 为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修改。（V ） 42. “空间”作为物，可成为区分所有权的客体。（V ） 43. 管理规约是区分所有权人团体的最高法治规范。（X ） 改正：“法治"改为“自治 44. 在停车场交通组织规划时，必须将车的活动放在首位。（X ） 改为：“车的活动”改为“人的活动”。 45. 物业经营管理，有利于提高物业管理企业自身素质及业主委员会的自治能力，并丰富和发展了物 业 管理交易市场。（J ） 46. 物业管理招标投标实质上是围绕物业所有权的一种交易方式。（X ） 改为：“所有权”改为“服务权”。 47. 物业竣工验收是指物业服务公司接交开发建设单位或业主委托管理的新建成或原有物业时、以物 业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。（X ） 改为：“物业竣工验收”改为“承接查验”。 48. 针对普遍性、战略性、长远性问题开展的基础性、常规性的培训工作属于拔优培训。（X ） 改为：将“拔优培训”改为“全员培训”。 49. 服务是由人的活动构成的、无形的、也可以用物质尺度衡量的、具有价值量的行为效用。（X ）改 为：将“也可以”改为“难以"。 50. 物业管理虽然采用企业化方式，但从本质上讲其根本属性是公共管理的属性。） 51 .共用部分持分权（共有所有权）和成员权两项权利单独登记，其大小取决于其自身价值（X ） 的 大小。 改正：共用部分持分权（共有所有权）和成员权两项权利不单独登记，其大小取决于专有所有权的大 小。 52. 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办 理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 （V ） 53. 消防设备的维修需要专门的技术，特别是一些关键设备，一般应聘请经政府认可的、持有合格消 防牌照的专业公司来维修。 （V ） 54. 物业租赁实际上是物业所有权人（业主）威授权经营者将物业零星出租的一种形式，所不同的是, 物业出售是所有权的转移与让渡，而物业出租让渡的只是使用权。 （V ） 55. 物业管理在商品社会中，本质上是一种服务商品，物业管理活动也是一种商品经济（V ）活动。 56. 物业管理企业支付的管理用房、经营用房、共用设施设备有偿使用费，经业主委员会或物业产权 人、使用人认可后转作管理用房、经营用房的房屋共用部分维修基金和共用设施设备（V ）维修基金。 57. 针对普遍性、战略性、长远性问题开展的基础性、常规性的培训工作属于拔优培训。 （X ） 改为：针对普遍性、战略性、长远性问题开展的基础性、常规性的培训工作属于全员 培训。 58. 顾客对服务产品质量的判断取决于体验质量与实际质量的对比。 （X ） 改为：顾客对服务产品质量的判断取决于体验质量与预期质量的对比。 59. 物业管理企业的规模越接近经济规模，单位管理成本就越高。 （X ） 改为：物业管理企业的规模越接近经济规模，单位管理成木就越低。 60. 所谓非对称信息就是在相互对应的经纪人之间，不作对称分布的有关某些事件的知识或概论分布。 （V ） 四、简答题 1. 物业管理处（中心）主任（经理）的基本素质要求如何？ 答：物业管理处（中心）主任（经理）的基本素质要求如下： （1） 服务意识。 （2） 沟通技巧。 （3） 职业道德。 （4） 自我完善能力。 2. 前期介入有什么作用？ 答：物业管理企业提前介入的积极作用可体现在以下几个方而： （1）完善物业的使用功能。 (2)改进物业的具体设计。 (3)能更好地监理施工质量。 (4)为竣工验收和接管验收打下基础。 (5)便于日后对物业的管理。 3. 编写物业管理投标书有哪些要求？ 答：物业管理企业为了使自己投标书能成功竞标，特别注意投标书的质量，在编写的过程中应做到以 下 几点： (1)针对性。 (2)可操作性。 (3)体现企业的优势和专业水平。 (4)深刻理解业主的意愿。 4. 物业管理的含义是什么？怎么理解？ 答：综观国内外物业管理活动的实践，物业管理有广义和狭义之分。 广义的物业管理泛指受业主委托所进行的开展旨在物业合理使用和保值、增值而提供的服务与经营活 动。 狭义的物业管理主要指物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设 施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 (1)物业管理是由业主通过选聘物业服务企业或其他管理的方式提供的专业的物业管理活动。 (2)物业管理的对象是物业。 (3)物理服务企业所提供的是有偿的、无形的商品——劳务。 (4) 物业管理的目标是为了发挥物业的最大使用功能，并使其保值增值，并为物业所有人和使用人创 造 整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。 5. 物业设备管理制度有哪些？ 答：物业设备管理制度有： (1)物业设备承接查验制度； (2)物业设备预防性计划维修保养制度； (3)物业设备的运行管理制度； (4)值班制度； (5)交接班制度； (6)报告记录制度。 除了上述设备管理制度外，还有设备清理制度，设备技术档案资料保存制度、设备更新、改造、报废 规 划及审批制度，承租户责任制度和保管设备责任制度、设备清点、盘点制度等一系列物业设备管理制度 体 系，从而有效实行专业化、制度化的管理。 6. 环境卫生的管理工作有哪些内容？ 答：(D 明确环境卫生管理的工作范围。 (2)环境卫生管理制度建设。 (3)加强卫生设施建设。 (4)严格监督检查。 (5)加强环境卫生的宣传教育。 7. 简述前期物业管理的委托方式。 答：前期物业管理委托方式，通常有以下几种方式： (1) 顾问管理。开发建设单位自行组织人员负责物业管理运作，同时聘请专业管理企业对物业管理运 作 提供顾问指导。 (2) 合作管理。开发建设单位与专业管理企业合作组成管理机构，负责物业的管理运作，管理机构一 般 由专业管理企业委托人员主持工作。 (3) 全权委托管理。开发建设单位全权委托专业管理企业负责物业管理，他们不参与任何实际的管理 运 作。了解双方的合作意向，确定合适的委托方式，是前期物业管理权委托成功的前提。 8. 筒述物业管理招标投标的原则。 答：物业管理招标必须贯彻“公平、公开、公正和诚实信用”的原则。因为物业管理招标的目的是在 一 场竞争性投标中，找到自己理想的物业管理企业。建设单位或业主拟通过物业管理企业投标，从比较、 竞 争中获益，就必须公平、公正、合理化组织投标和对待每个投标者。 (1)公平的原则。 (2)公开的原则。 (3)公正的原则。 (4)诚实信用原则。 9. 物业管理服务有哪些质量特征？ 答：物业管理服务质量特征有： (1)内橘的广泛性。 (2)评估的差异性。 (3)控制的难度大。 1 不同的服务产品具有不同的质量特性。 2 同一服务产品也具有其内在的各种特性。 10. 物业管理处(中心)主任(经理)的基本素质要求如何？ 答：物业管理处(中心)主任(经理)的基本素质要求如下： (1)服务意识。 (2)沟通技巧。 (3)职业道德。 (4)自我完善能力。 11. 如何做好交楼工作？ 答：交楼工作是前期管理的一项重要的工作，是与业主第一次接触的关健环节，关系到物业管理工 作 能否被业主接受。给业主一个好的“第一印象”，交楼工作必须做好策划。 (1)文件的准备。 (2)形象的设计、环境的营造。 (3)交楼的组织准备。交楼过程还需要做好时间的安排和人员的组织准备。 (4) 交楼工作中应注意的问题。交楼时应让业主清楚物业各部分或设施的保质期限和具体范围，以确 保 业主应得的权益。交楼时管理人员应站在业主的立场上，根据售房合同，业主有权对物业进行质量验收, 以 保证购置房屋的质量。物业管理企业应派员陪同业主对房屋进行检查验收，回答业主提出的问题。如当 场 不能解答的话，必须记录下来，待征询后明确答复。如果确系物业管理公司在竣工验收时的遗漏或疏忽 的 质量问题，要及时通知施工单位或开发建设单位限期整修、解决。 12. 编写物业管理投标书有哪些要求？ 答：物业管理企业为了使白己投标书能成功竞标，特别注意投标书的质量，在编写的过程中应做到以 下 几点： (1)针对性。 (2)可操作性。 (3)体现企业的优势和专业水平。 (4)深刻理解业主的意愿。 13. 物业管理的基本环节有哪些？ 答：物业管理的运作，既是管理思想的体现，又是管理理论的实践，是全部物业管理活动的总和。为 保 证物业管理有条不紊地顺利启动和正常进行，从规划设计开始到管理工作的全而运作，有若干环节不容 忽 视。这些基本环节分别包括： (1)物业管理的策划阶段。这一阶段的工作包括物业管理的前期介入；制定物业管理方案；选聘或组 建 物业管理企业等 3 个基本环节。 (2)物业管理的前期准备阶段。物业管理的前期准备工作包括物业管理企业内部的机构设置与拟定人 员编制；物业管理人员的选聘与培训；规章制度的制定；物业租售的介入等四个基本环节。 (3)物业管理的启动阶段。物业管理的全而正式启动以物业的接受验收为标志，从物业的接管验收开 始 到业主委员会的正式成立，包括物业的接管验收、用户人住、产权备案和档案资料的建立、首次业主大 会 的召开和业主委员会的正式成立等四个基本环节。 (4) 物业管理的 FI 常运作阶段。物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理和系统的协调两个 环 节。 14. 区分所有建筑物管理方式有哪些？ 答：共有部分为全体或一部分区分所有权人共有，因而应由全体或一部分区分所有权人共同管理，而 这 种共同管理在意见的形式与费用的分担上较难达到共识，特别是数十户、数百户等较大规模的区分所有 建 筑物更是如此。因此，而生产的各式各样的管理方式，归纳起来有：(1)自主管理方式与委托管理方式。所 谓自主管理，是指区分所有权人自行执行管理业务或者彼此构成一个管理团体执行管理业务的管理。委 托 管理是指区分所有权人将管理业务委托管理公司或第三人管理。 (2)管理人方式与非管理人方式。管理人方式是指设置管理人员管理建筑物的管理方式，反之为非管 理 人方式。 (3)法人与非法人管理组织。生活在同一栋建筑物上的各区分所有权人在共同关系上而结成为管理团 体，该管理团体依法具有法人资格的，称为法人管理方式。反之，称为非法人管理方式。 15. 简述治安管理的基本原则。 答：(1)坚持“预防为主、防治结合”的治安防范管理方针。治安工作同消防工作一样，关键是要做 好 预防工作，应防患于未然。做好各项预防工作是治安工作的关键，故保安员应时刻提高警惕，防止可疑 人 员进入住宅区域或综合大楼，防止各类刑事案件和治安事故的发生。 (2)坚持物业内的治安防范管理与社会治安工作相结合的原则。物业管理企业属下的保安部应与当地 公安机关保持密切的联系，及时了解社会治安情况，掌握犯罪分子动向，积极配合公安部门搞好物业周围 的 治安工作；打击不法分子的违纪乱纪行为，确保物业的安全，为社会治安工作作出贡献。 (3)坚持“服务第一、用户至上”的服务宗旨。管理就是服务，保安也是一种服务。治安管理者必须 紧 紧围绕努力为用户提供尽善尽美的服务这一中心开展治安管理工作，既要有公安人员的警惕性，又要有 物 业管理人员的服务性；既要坚持原则，按制度办事，又要时刻替用户着想，主动帮助用户们解决困难； 既 要与违法犯罪分子坚决斗争，又要为用户提供热情，周到的服务。 (4)坚持治安工作硬件与软件一起抓的原则。一方面要抓好保安队伍建设，认真完善各项治安防范制 度，落实治安防范措施；另一方面，要搞好物业治安防范的硬件设施建设，建立并完善电视监控系统、消 防 报警系统等，应购置充足的对讲机、巡更器及其他保安工作所需的设备等。 16. 简述物业管理的作用。 答：物业管理对于物业保值增值、促进社会进步、政治文明、经济发展和环境建设等方面具有十分重 要 的作用。 (1)完善的物业管理可以使物业保值、增值； (2)物业管理改善人民群众的居住条件，提高人民群众的居住质量; (3)物业管理维护了社区的安定团结； (4)有利于改善经济结构和扩大就业； (5)物业管理利于推动社区文化建设； (6)物业管理有利于形成良好的社会秩序。 17. 简述建筑物区分所有权的特征。 答：建筑物区分所有权具有以下特征： (1) 复合性。即建筑物区分所有权的内部是由专有所有权、共用部分持分权(共有所有权)和成员权 所 构成。 (2)专有所有权的主导性。在以上三项权利构成中，专有所有权占主导地位。即区分所有权人只有取 得 了专有所有权，才能取得共有所有权和成员权。而后两项权利则不单独登记，其大小取决于专有所有权 的 大小。 (3)-体性。专有所有权，共有所有权和成员权必须结为一体，不可分离。在转让、处分、抵押、继承 时， 不能保留其一或二而转让，抵押其他权利。 (4) 登记公示性。建筑物区分所有权作为不动产所有权的一种，需要履行房地产物权的登记，以表明 权 利的得失变更。 (5)权利主体身份的多重性。由于建筑物区分所有权是由专有所有权，共有所有权和成员权等权利构 成。因此，区分所有权人的身份具有多重性，即专有所有权人、共有所有权人和成员权人。 18. 物业承接查验中应注意哪些问题？ 答：根据《物业承接查验办法》的有关规定，在物业承接查验中注意以下问题： (1)建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不 作为物业服务企业现场检查和验收的内容。 (2) 现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法、，重点查验物业共用部位、共用 设 施设备的配置标准、外观质量和使用功能。 (3) 现场查验应当形成书而记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存 在 问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确 认。 (4)现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规 定 的情形，书而通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。 (5) 建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业 承 接查验协议。 (6) 物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利 义 务、违约责任等事项作出明确约定。另外，现场查验 20 日前，建设单位应当向物业服务企业移交有关 资 料。 五、论述题 1. 试述物业管理处(中心)的职责。 答：物业管理工作不仅是对物业本身的管理，更重要的是对物业的业主和非业主使用人提供综合服务。 管理处是整个物业管理企业指挥链的终端，管理处的员工处于直接面对业主和用户的第一线，在管理中起 着执行实际操作和协调的作用。物业管理处的主要职责包括： (1)全力做好公共服务工作。 (2)根据条件和业主需要积极开展专项服务和特约服务。 (3)组织业主和用户开展社区文化活动，促使住户间建立友好和谐的邻里关系。 (4)协助政府职能部门履行职责进行社会综合管理。 (5)完成企业总部下达的工作任务。 2. 试述物业档案资料管理的重要性。 答：物业档案资料管理的重要性如下： (1)物业档案资料的管理是开展物业管理的前提：物业是一个复杂的建筑物有机系统，要发挥其正常 的 功能，要根据物业的性能、设备设施的设计要求合理使用，常规保养、定期修缮、科学管理。物业资料 的 健全是管理实施的前提。 (2)健全有序的资料档案是提高管理效率的重要条件。 (3)搞好资料档案的管理，有利于提高管理水平，开展评优、创优工作。 3. 试述物业档案资料管理的重要性。 答：物业档案资料管理的重要性如下： (1)物业档案资料的管理是开展物业管理的前提：物业是一个复杂的建筑物有机系统，要发挥其正常 的 功能，要根据物业的性能、设备设施的设计要求合理使用，常规保养、定期修缮、科学管理。物业资料 的 健全是管理实施的前提。 (2)健全有序的资料档案是提高管理效率的重要条件。 (3)搞好资料档案的管理，有利于提高管理水平，开展评优、创优工作。 4. 试述物业管理处的职责。 答：物业管理工作不仅是对物业本身的管理，更重要的是对物业的业主和非业主使用人提供综合服务。 管理处是整个物业管理企业指挥链的终端，管理处的员工处于直接而对业主和用户的第一线，在管理中起 着执行实际操作和协调的作用。物业管理处的主要职责包括： (1)全力做好公共服务工作。 (2)根据条件和业主需要积极开展专项服务和特约服务。 (3)组织业主和用户开展社区文化活动，促使住户间建立友好和谐的邻里关系。 (4)协助政府职能部门履行职责进行社会综合管理。 (5)完成企业总部下达的工作任务。 5. 试述物业管理投标书的编写要求。 答：物业服务企业为了使自己投标书能成功竞标，特别注意投标书的质量，在编写的过程中应做到以 下 几点： (1)针对性。 (2)可操作性。 (3)体现企业的优势和专业水平。 (4)深刻理解业主的意愿。 6. 试述物业管理资金的使用应遵循的原则。 答：物业管理企业是受业主委员会的委托提供物业管理服务的，物业管理费是业主预付给物业管理企 业用于委托物业管理服务的费用，资金所有权属于业主，物业管理企业在使用物业管理资金时应遵循以下 原则： (1) “必要合理”原则。物业管理服务收费是业主预付的，属于业主，要事前预算，事后核算，数量 有 限，物业管理资金的使用应当贯彻“必要、合理”的原则，把有限的物业管理资金用在必要的物业管理 项 目上。 (2)〃服务第一”原则。为业主服务是物业管理企业的本质和宗旨，物业管理企业是接受业主的委托 对 其提供服务(管理其物业)，物业管理的资金使用必须贯彻“服务第一”的原则，确保物业管理资金的使 用与物业管理服务范围相适应，与提供管理服务的质量一致。 (3) “计划使用”原则。物业管理资金筹集后必须妥善管理，实行分类储存，全而安排，计划使用，避 免因用资失控而导致业主(使用人)以及物业管理企业自身蒙受损失。 (4) “合理收益”原则。物业管理企业是白主经营、自负盈亏、自我发展的经济实体，其经营管理活 动 以赢利为目的，在资金使用时，应贯彻合理收益的原则，尽可能降低管理的成本，节约管理费用，保证 实 现合理报酬、合理收益。 (5) “民主管理”的原则。物业管理资金的使用应当充分尊重业主的意见，增加透明度，使物业管理 服 务费和维修基金的收入、管理、使用进入良性循环。物业管理企业应接受业主的监督，业主委员会有权 审 核物业管理企业制定的物业管理财务年度计划、财务预算和决算，物业管理企业要定期向业主公布收入 和 支出的帐目表，接受全体业主的监督。