物业管理基本制度与政策讲义 第17讲，第三节 9页

第三节 前期物业管理招标投标制度 大纲要求： 前期物业管理招投标的概念和原则； 前期物业管理招标投标的意义； 前期物业管理招标规则和程序； 前期物业管理招标文件的内容； 前期物业管理投标规则和程序； 前期物业管理投标文件的内容； 招标代理机构； 开标、评标和中标规则。 《条例》二十四条明确规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式 选聘具有相应资质的物业服务企业。 2003 年 6 月建设部发布《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，从创立竞 争规则和明确监管职责两个角度着手，进行前期物业管理招标投标活动的制度建 设，对于规范前期物业管理活动，实现资源优化配置，促进物业管理市场竞争， 具有重要而深远的意义。 466835 知识点一：前期物业管理招标投标概述 （一）前期物业管理招标投标的概念（轮换考点） 物业管理招标投标是指业主或者建设单位通过招标方式选聘物业服务企业， 物业服务企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招 标方式选聘物业服务企业的，称为前期物业管理招标投标。 （二）前期物业管理招标投标的意义（轮换考点） 优越性表现在以下两个方面： 一方面，建设单位可以对各物业服务企业的竞争报价和其他条件进行综合比 较，从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的 物业服务企业中标。 另一方面，前期物业管理实行招标投标制度，有利于遏制协议选聘物业服务 企业中的不正当竞争行为，创造公平的物业管理市场竞争环境，促进物业服务企 业提高服务质量，改善服务态度，最大限度地满足招标人的合理要求，体现了机 会均等的市场原则。 （三）前期物业管理招标投标的原则规定（常考点） 招标投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。 《招标投标法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（以下简称《招 投标暂行办法》）的各项内容和程序规定，都是为了保证这一基本原则的实现。 任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格 的物业服务企业参与投标，不得以任何形式干涉物业管理招标投标活动。 对于规模较小的住宅物业，由于采用招标投标的程序相对复杂，费时较多， 费用也较高，《条例》规定，建设单位可以采用协议的方式选聘物业服务企业； 同时，投标人少于 3 个的，由于缺乏足够的竞标主体，进行招投标的意义不大， 也可以采用协议的方式选聘物业服务企业。 《条例》特别规定，以协议方式选聘物业服务企业的，应当经过物业所在地 的区、县房地产行政主管部门的批准。同时，由于国家对从事物业管理活动的企 业实行资质管理制度，因此，不管是采用招投标方式还是采用协议方式，业主都 应当选聘具有相应资质的物业服务企业。 知识点二：前期物业管理招标规则 （一）招标原则与招标形式 1．招标原则（区别于招标投标原则） (1)不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人。 (2)不得对潜在投标人实行歧视待遇。 (3)不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求。 2．招标形式（常考点） 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。 (1)公开招标。 公开招标要求招标人在公共媒介上发布招标公告，例如在报纸、广播、电视、 网站上发布公告，邀请不特定的物业服务企业参加投标。招标人发布的招标公告， 应当载明招标人的名称、地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等 事项。 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。 (2)邀请招标。 邀请招标也称定向招标，是指招标人有选择地向物业服务企业发出投标邀请 书，邀请特定物业服务企业参加投标，主要适用对物业管理有特定要求的物业管 理项目。采取邀请招标方式的，招标人应当向 3 个以上物业服务企业发出投标邀 请书，投标邀请书内容与公开招标的招标公告相同。 3．招标代理机构 无论公开招标或邀请招标，招标人可以自行组织和实施招标活动，没有能力 组织和实施招标活动的，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。 从事物业管理的招标代理机构应当具备下列条件： (1)有从事招标代理业务的营业场所和相应资金； (2)有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量； (3)有房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家名册。 （二）招标文件的编制与招标项目备案（常考点） 1．招标文件的编制 《招投标暂行办法》规定，招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在 招标前完成招标文件的编制。前期物业管理招标文件应包括以下 7 项内容： (1)招标人及招标项目简介：包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本 情况、物业管理用房的配备情况等； (2)物业管理服务内容及要求：包括物业服务项目、服务内容和应当达到的 标准等； (3)对投标人及投标书的要求：包括投标人资格、投标书形式、主要内容等； (4)评标标准和评标方法； (5)招标活动方案：包括招标组织机构情况，开标时间和地点等； (6)物业服务合同的签订说明； (7)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。 2．招标项目备案 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的 10 日前，向物业项目所 在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案应向房地产行政主 管部门提交以下材料： (1)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；(2)招标公告或者投标 邀请书；(3)招标文件；(4)法律、法规规定的其他材料。 房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标 人改正。 （三）招标程序规则（轮换考点） (1)实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀 请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。 (2)招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理期间，公开招标物业管 理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少 于 20 日。 (3)招标人对已发出的招标文件，进行必要的澄清或者修改的，应当在招标 文件要求提交投标文件截止时间至少 15 日前，以书面形式通知所有的招标文件 收受人，澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。 (4)招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘 物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当 予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。 (5)通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完 成物业管理招标投标工作： ①新建现售商品房项目应当在现售前 30 日完成； ②预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成； ③非出售的新建物业项目应当在交付使用前 90 日完成。 知识点三：物业管理投标规则 （一）投标要求与投标文件 物业管理投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企 业，应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。 物业服务企业资质不符合条件的，可能在资格预审阶段被淘汰，也可能在评 标过程中被废标。 投标人应当按照招标文件要求的内容编制投标文件，投标文件应当对招标文 件提出的实质性要求和条件做出相应。 投标文件应当包括以下内容 ①投标函； ②投标报价； ③物业管理方案； ④招标文件要求提供的其他材料。 （二）投标程序 投标程序包含：投标文件的送达和投标文件的补充、修改或撤回等项内容。 1．投标文件的送达 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，将投标文件密封送 达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收入和签收时间 的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。 在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文 件，投标人应当拒收。 2．投标文件的补充、修改或撤回 投标文件送达后，投标人可以补充、修改或撤回投标文件，但必须在招标文 件要求投标文件的截止时间前进行。投标人补充、修改或者撤回已提交的投标文 件的，应当将补充、修改的内容作为投标文件的组成部分，并书面通知招标人。 在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的，补充或者修改的内容无效。 知识点四：开标、评标和中标规则 （一）开标规则（共 5 项） (1)开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间进行。 (2)开标地点应当在招标文件中预先确定，如变更开标地点，招标人应当事 先通知投标人，以保证全体投标人准时到场后开标。 (3)开标应当邀请所有投标人参加，在招标人、监标人、投标人和评标人到 齐后公开进行。 (4)开标由招标人主持，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情 况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人 员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。其中，招标人 在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，包括投标人对 投标书的补充、修改文件，开标时都必须当众拆封。 (5)开标过程应当作好记录，由招标人存档备查。 （二）评标规则（共 4 项） 1．评标专家名册 房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册，应当对进入专家名册的专家 进行有关法律和业务的培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取 消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得 再参加任何评标活动。 2．评标委员会 评标活动由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人的代表 和评标专家共同组成，成员为 5 人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方 面的专家不得少于成员总数的 2/3。 评标委员会的专家成员，由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中 采取随机抽取的方式确定。招标人的代表和评标专家与投标人有利害关系的，不 得进入相关项目的评标委员会。 3．评标程序 (1)评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容 作必要的澄清或者说明。 (2)在评标过程中，召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注 明所占的评分比重。评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、 现场答辩等情况进行综合评标。除现场答辩部分外，评标活动应当在保密的情况 下进行。 (3)评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进 行评审和比较，然后对评标结果签字确认。依法必须进行招标的物业管理项目的 所有投标被否决的，招标人应当重新招标。 (4)评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委 员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方 法，推荐不超过 3 名有排序的合格的中标候选人。 4．评标禁止行为 为保证评标委员会认真、公正、诚实、廉洁地履行职责，《招投标暂行办法》 规定了以下评标禁止行为： (1)评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行 私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系入的财物或者其他好处。 (2)评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评 审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。 （三）中标规则（常考点） (1)招标人应当按照中标候选人的排序先后确定中标人。 (2)招标人应当在投标有效期截止时限 30 日前确定中标人。 (3)招标人确定中标人后，应当向中标人发出中标通知书，同时应将中标结 果通知所有未中标的投标人，应返还其投标书。 (4)招标人应当自确定中标人之日起 15 日内，向物业项目所在地的县级以上 地方人民政府房地产行政主管部门备案。 (5)招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起 30 日内，按照招标文件和 中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性 内容的其他协议。 (6)招标人无正当理由不与中标人签订合同，或中标人无正当理由不与招标 人签订合同，应当赔偿给对方造成的损失。 1. 物业管理招投标活动中，评标委员会由招标人的代表和评标专家共同 组成，成员为 5 人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面专家不得少于 成员总数（ ）。 a．1/3 b．1/2 c．2/3 d．3/5 答案：c 2. 招标人应当自确定中标人之日起（ ）日内，向物业项目所在地的县 级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。 a．5 b．10 c．15 d．30 答案：c 3.在物业管理招标投标活动中必须遵守的原则是（ ） 。 a．公开 b．公平 c．公正 d．合理 e．诚实信用 答案：abce 4.通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下（ ）时 限完成物业管理招标投标工作。 a．新建现售商品房项目应当在现售前 30 日 b．新建商品房项目应当在销售前 45 日 c．预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前 d．非出售的新建物业项目应当在交付使用前 60 日 e．非出售的新建物业项目应当在交付使用前 90 日 答案：ace