国家宏观调控背景下南宁市房地产市场发展问题研究_毕业论文 26页

拟建中的阜阳市中国XXXX国际服装城依托中国XX国际服装城，拟建成为皖西北地区规格最高、规模最大、商务及功能最优的现代化、国际化服装专业市场，建设规模占地约128亩，建筑面积约25万平方米，项目总投资约5亿元人民币。经过1--2年的开发建设，能达到正常运营期的中国XX.XX国际服装城将吸纳全国和世界各地的经销商、代理商企业物流总部等500—1000家，预计年交易额实现68亿元人民币，每年实现税收8000—10000万元人民币，每年实现利润1.68亿元人民币，实现就业和创业人员约2万以上。目录百色学院本科毕业论文（设计）任务书（指导教师用）·················2百色学院本科毕业论文（设计）开题报告（学生用）···················3百色学院本科毕业论文（设计）中期自查表（学生用）·················7国家宏观调控背景下南宁市房地产市场发展问题研究···············8引言·····················································91.宏观调控下的南宁房地产市场分析··························91.1南宁市经济发展水平···································91.2南宁市房地产市场发展现状······························102.南宁房地产市场发展存在的问题···························112.1房价收入比偏高········································112.2房地产开发企业经营管理机制落后，缺乏竞争力·············122.3市场投机性行为对房地产市场的不良影响··················122.4房地产开发企业资金实力不足，融资困难···················13经济增长：在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，“十一五”期市GDP年均增长12%以上（现14%以上），2010年达到650亿元以上，人均GDP力争1000美元；财政收入达到80亿元；规模以上工业销售达到550亿以上；全社会固定资产投资年均长20%，五年累计1000亿元；社会消费品销售额260亿元，年均增长20%，外贸进口总额2.5亿美元，年均增长15%；五年累计招商引资突破500亿元，力争达到600亿元25\n拟建中的阜阳市中国XXXX国际服装城依托中国XX国际服装城，拟建成为皖西北地区规格最高、规模最大、商务及功能最优的现代化、国际化服装专业市场，建设规模占地约128亩，建筑面积约25万平方米，项目总投资约5亿元人民币。经过1--2年的开发建设，能达到正常运营期的中国XX.XX国际服装城将吸纳全国和世界各地的经销商、代理商企业物流总部等500—1000家，预计年交易额实现68亿元人民币，每年实现税收8000—10000万元人民币，每年实现利润1.68亿元人民币，实现就业和创业人员约2万以上。2.5住房保障体系不完善···································132.6土地价格的刚性上涨带来的不良影响······················132.7银行对房地产行业的依赖性······························143.宏观调控下南宁房地产市场发展对策与建议·················143.1针对银行等金融机构的建议······························153.1.1加强房地产金融的有效监管，维护房地产金融秩序·········153.1.2完善住房公积金的使用政策····························153.1.3发挥金融优势，为房地产商提供多元融资渠道············153.2针对政府等服务机构的建议·····························163.2.1完善住房保障与供应体系······························163.2.2建立新型的房地产管理体制，规范房地产企业·············173.2.3加强土地的宏观调控，完善土地供应制度·················173.2.4政府加强对房地产市场的引导··························183.3针对房地产开发商的建议·································194.结语经济增长：在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，“十一五”期市GDP年均增长12%以上（现14%以上），2010年达到650亿元以上，人均GDP力争1000美元；财政收入达到80亿元；规模以上工业销售达到550亿以上；全社会固定资产投资年均长20%，五年累计1000亿元；社会消费品销售额260亿元，年均增长20%，外贸进口总额2.5亿美元，年均增长15%；五年累计招商引资突破500亿元，力争达到600亿元25\n拟建中的阜阳市中国XXXX国际服装城依托中国XX国际服装城，拟建成为皖西北地区规格最高、规模最大、商务及功能最优的现代化、国际化服装专业市场，建设规模占地约128亩，建筑面积约25万平方米，项目总投资约5亿元人民币。经过1--2年的开发建设，能达到正常运营期的中国XX.XX国际服装城将吸纳全国和世界各地的经销商、代理商企业物流总部等500—1000家，预计年交易额实现68亿元人民币，每年实现税收8000—10000万元人民币，每年实现利润1.68亿元人民币，实现就业和创业人员约2万以上。···················································20参考文献···················································20致谢······················································21百色学院本科毕业论文(设计)诚信保证书（学生用）·················22百色学院本科毕业论文（设计）任务书（指导教师用）题目名称:国家宏观调控背景下南宁市房地产市场发展问题研究学生姓名所学专业工程管理班级指导教师姓名所学专业区域经济职称完成期限2012年5月4日1.毕业论文（设计）主要内容或主要技术指标主要内容：国家宏观调控背景下南宁市房地产市场发展问题研究主要技术指标：概念清晰，结论科学，观点明确，论据充分，数据准确，论证有力，结构合理，文字流畅，有新见解。2.毕业论文（设计）基本要求（1）文献检索及综述文献收集、整理或翻译、阅读、综述能力强，查阅文献数量符合要求。（2）选题价值及意义题目范围、难度适中，注重解决社会实际问题，综合训练强。（3）论文格式及质量论文撰写格式完全符合规范，结构严谨，逻辑性强，语言准确，图表完整。（4）研究水平与设计能力能熟练掌握和运用基本理论、基本知识和基本技能分析解决相关理论、实际问题。（5）学术水平与创新对相关理论或实际问题有较深刻的认识，有一定新见解，有一定创新的。经济增长：在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，“十一五”期市GDP年均增长12%以上（现14%以上），2010年达到650亿元以上，人均GDP力争1000美元；财政收入达到80亿元；规模以上工业销售达到550亿以上；全社会固定资产投资年均长20%，五年累计1000亿元；社会消费品销售额260亿元，年均增长20%，外贸进口总额2.5亿美元，年均增长15%；五年累计招商引资突破500亿元，力争达到600亿元25\n拟建中的阜阳市中国XXXX国际服装城依托中国XX国际服装城，拟建成为皖西北地区规格最高、规模最大、商务及功能最优的现代化、国际化服装专业市场，建设规模占地约128亩，建筑面积约25万平方米，项目总投资约5亿元人民币。经过1--2年的开发建设，能达到正常运营期的中国XX.XX国际服装城将吸纳全国和世界各地的经销商、代理商企业物流总部等500—1000家，预计年交易额实现68亿元人民币，每年实现税收8000—10000万元人民币，每年实现利润1.68亿元人民币，实现就业和创业人员约2万以上。（6）学习态度与遵守纪律学习努力、勤奋，严格遵守相关纪律（7）毕业论文（设计）进度及工作量。能按照规定进度完成任务，工作量饱满，字数不少于8000字。3.毕业论文（设计）进度安排（1）2011年10月20日前完成开题报告。（2）2011年10月2日到2012年1月11日，查找和收集写作论文所需的资料。（3）2012年1月11日至2012年3月31日撰写初稿（4）2012年4月1日至4月30日，修改初稿（5）2012年5月4日，定稿。指导教师签名：张泽丰2012年3月6日百色学院本科毕业论文（设计）开题报告（学生用）学号学生姓名系名经旅系专业年级工程管理08级指导教师职称论文（设计）题目国家宏观调控背景下南宁市房地产市场发展问题研究1.本论题国内外研究动态及研究意义：1.1国外研究现状经济增长：在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，“十一五”期市GDP年均增长12%以上（现14%以上），2010年达到650亿元以上，人均GDP力争1000美元；财政收入达到80亿元；规模以上工业销售达到550亿以上；全社会固定资产投资年均长20%，五年累计1000亿元；社会消费品销售额260亿元，年均增长20%，外贸进口总额2.5亿美元，年均增长15%；五年累计招商引资突破500亿元，力争达到600亿元25\n拟建中的阜阳市中国XXXX国际服装城依托中国XX国际服装城，拟建成为皖西北地区规格最高、规模最大、商务及功能最优的现代化、国际化服装专业市场，建设规模占地约128亩，建筑面积约25万平方米，项目总投资约5亿元人民币。经过1--2年的开发建设，能达到正常运营期的中国XX.XX国际服装城将吸纳全国和世界各地的经销商、代理商企业物流总部等500—1000家，预计年交易额实现68亿元人民币，每年实现税收8000—10000万元人民币，每年实现利润1.68亿元人民币，实现就业和创业人员约2万以上。国外对房地产经济的研究起步比较早，主要集中在土地经济学和城市经济学两大领域。对于房地产市场的宏观调控的研究比较多，提出了较有成效的政策措施，积累了很多经验。他们积极倡导政府运用货币政策、财政政策等经济手段对房地产市场进行干预和调控，并认为政府对住房市场的干预和调控必不可少。主要的代表学者有：例如怀特（1975）、理查德（1982）和威廉姆斯（1993）等运用宏观经济学理论，探讨了政府在房地产市场中的职能、政府干预的效率等；地帕斯奎尔和惠顿（1996）研究了房地产与国民经济的关系、地方政府与房地产业的关系，进而提出了政府对房地产市场干预和管制的必要性。1.2国内研究现状随着房地产业的发展，我国涌现出了许多学者对房地产业以及房地产行业调控进行研究。例如粱运斌（1996）研究了房地产市场的发展与调控问题，对房地产业发展目标、战略筹划、调控体系以及调控政策进行了分析和探讨；罗龙昌（1999）研究了房地产宏观调控的总量调控、结构调控、财政调控、金融调控和调控体系等问题；宋春华（2000）提出建立有效的调控体系，提出了宏观调控四个方面的任务，即总量调控、优化结构、规范行为、调节收益；谢经荣（2001）在《地产泡沫与金融危机：国际经验极其借鉴》中对地产泡沫与金融危机的传导机制作了分析，并为政府的宏观调控与金融危机的防范作了经验性的描述；曹振良（2003）等从房地产的可持续发展、预警、法律规范、政策等角度研究了房地产经济宏观调控问题；董藩等（2003）研究了房地产开发调控的几个理论问题，分析了房地产开发调控的必要性、调控的内容、原则、手段等问题。1.3研究意义国外对房地产市场宏观调控的理论研究和政策措施比较成熟，但由于土地制度、社会制度等国情不同，不能直接拿来运用。伴随着房地产行业在我国经济中的飞速的发展，政府对它具体的调控也开始迅速地走向成熟，在这一过程中，我们不仅需要房地产调控的宏观理论，更需要深入分析宏观调控效果及其产生原因，以细化的调控体系，做出更有针对性的政策建议，逐步完善我国的房地产宏观调控机制，这些是需要对前人的研究进行补充的。在经过近几年房地产市场的高速发展之后，我们有必要也必须客观地对宏观调控下的全国房地产市场的真实发展态势做出研究。本文希望能结合南宁市的实际，对在新一轮宏观调控影响下房地产市场的变动和发展趋势进行深入的分析，希望最终的研究的成果能客观的反映市场的真实状况，从而能为政府部门，房地产开发企业，金融部门和其他房地产业相关部门的决策提供一定的参考价值。经济增长：在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，“十一五”期市GDP年均增长12%以上（现14%以上），2010年达到650亿元以上，人均GDP力争1000美元；财政收入达到80亿元；规模以上工业销售达到550亿以上；全社会固定资产投资年均长20%，五年累计1000亿元；社会消费品销售额260亿元，年均增长20%，外贸进口总额2.5亿美元，年均增长15%；五年累计招商引资突破500亿元，力争达到600亿元25\n拟建中的阜阳市中国XXXX国际服装城依托中国XX国际服装城，拟建成为皖西北地区规格最高、规模最大、商务及功能最优的现代化、国际化服装专业市场，建设规模占地约128亩，建筑面积约25万平方米，项目总投资约5亿元人民币。经过1--2年的开发建设，能达到正常运营期的中国XX.XX国际服装城将吸纳全国和世界各地的经销商、代理商企业物流总部等500—1000家，预计年交易额实现68亿元人民币，每年实现税收8000—10000万元人民币，每年实现利润1.68亿元人民币，实现就业和创业人员约2万以上。2.毕业论文（设计)研究内容、拟解决的主要问题：2.1研究内容2.1.1南宁市经济发展水平2.1.2南宁市房地产市场发展现状及存在的问题2.1.3国家宏观调控对南宁房地产市场的影响2.1.4宏观调控下南宁房地产市场趋势分析2.2拟解决的主要问题2.2.1对银行的建议2.2.2对政府的建议2.2.3对开发商的建议3.毕业论文（设计)研究方法、步骤及措施：3.1对已有资料和成果的分析和利用在充分调研的基础上，广泛收集国内外有关房地产市场的资料和文献，特别是南宁市房地产市场在2009至2011年期间的数据资料并加以分析和利用。3.2定性分析方法在研究宏观调控下房地产市场的问题时，通过定性的分析从中找出在宏观调控政策的影响下，全国的房地产市场，特别是南宁房地产市场的供给，需求，价格的变化倩况，并借此把握宏观调控下南宁房地产市场的发展趋势。3.3定量分析方法本文利用收集的数据分析宏观调控政策对南宁房地产市场的影响，并对未来的发展趋势进行预测，希望能够更准确，更客观的分析在宏观调控下南宁市房地产市场发展的状况。3.4步骤措施2011年11月去南宁实地考察，以南宁市房地产行业为实际背景，采用定性定量相结合的方法，从对房地产业影响颇大的宏观调控政策分析入手。2011年12月之后随着对南宁市房地产市场的深入了解，对南宁市房地产行业进行现状分析。2012年1月—经济增长：在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，“十一五”期市GDP年均增长12%以上（现14%以上），2010年达到650亿元以上，人均GDP力争1000美元；财政收入达到80亿元；规模以上工业销售达到550亿以上；全社会固定资产投资年均长20%，五年累计1000亿元；社会消费品销售额260亿元，年均增长20%，外贸进口总额2.5亿美元，年均增长15%；五年累计招商引资突破500亿元，力争达到600亿元25\n拟建中的阜阳市中国XXXX国际服装城依托中国XX国际服装城，拟建成为皖西北地区规格最高、规模最大、商务及功能最优的现代化、国际化服装专业市场，建设规模占地约128亩，建筑面积约25万平方米，项目总投资约5亿元人民币。经过1--2年的开发建设，能达到正常运营期的中国XX.XX国际服装城将吸纳全国和世界各地的经销商、代理商企业物流总部等500—1000家，预计年交易额实现68亿元人民币，每年实现税收8000—10000万元人民币，每年实现利润1.68亿元人民币，实现就业和创业人员约2万以上。3月通过调查大量数据，对宏观调控下的南宁市房地产市场进行供求分析，并用定量的方法分析宏观调控对南宁房地产市场发展的影响，并对其发展趋势进行预测。2012年4月份之后，针对南宁市房地产市场存在的问题，对南宁房地产发展的对策与建议进行探讨。4.主要参考文献：1徐晗.国当前房地产市场发展中存在问题及对策研究[J].新西部,2011.21期2徐宇.房地产业宏观调控问题分析及对策研究[J].企业技术开发,2011年5月第30卷第9期3曹振良.中国房地产发展与管理研究[M].北京：北京大学出版社，20024崔光灿.房地产价格波动与宏观调控[J].中国房地产,2006年第01期5杜艳.政策对中国房地产业的影响分析[N].经济观察报，2006年01月02目6朱文俊.市场与战略[M].北京：清华大学出版社，20047莅临,张阁.房地产的“市场失灵”与政府的经济职能[J].建筑经济，2006年2月8王照雯，寿金宝.房地产法规[M].机械工业出版社，20089广西壮族自治区统计局.2010年南宁市国民经济和社会发展统计公报[EB/OL].http://wenku.baidu.com/view/f8474b14866fb84ae45c8d33.html,2011-04-22是否可以进入论文（设计）研究：同意进入论文研究指导教师签名：2011年11月20日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　是否可以进入论文（设计）研究系主任签名：年月日经济增长：在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，“十一五”期市GDP年均增长12%以上（现14%以上），2010年达到650亿元以上，人均GDP力争1000美元；财政收入达到80亿元；规模以上工业销售达到550亿以上；全社会固定资产投资年均长20%，五年累计1000亿元；社会消费品销售额260亿元，年均增长20%，外贸进口总额2.5亿美元，年均增长15%；五年累计招商引资突破500亿元，力争达到600亿元25\n拟建中的阜阳市中国XXXX国际服装城依托中国XX国际服装城，拟建成为皖西北地区规格最高、规模最大、商务及功能最优的现代化、国际化服装专业市场，建设规模占地约128亩，建筑面积约25万平方米，项目总投资约5亿元人民币。经过1--2年的开发建设，能达到正常运营期的中国XX.XX国际服装城将吸纳全国和世界各地的经销商、代理商企业物流总部等500—1000家，预计年交易额实现68亿元人民币，每年实现税收8000—10000万元人民币，每年实现利润1.68亿元人民币，实现就业和创业人员约2万以上。百色学院本科毕业论文（设计）中期自查表（学生用）系名经济与旅游管理系年级08级专业工程管理本人投入的时间和精力每周平均工作2小时，出勤情况：较好（√）、一般（）、差（）。影响时间投入的原因：找工作（）、自身水平（）、其他原因工作。指导教师的投入指导教师每周指导1次，大约1小时；指导形式：网络（√）、电话（√）、面对面（）、其他；指导效果：好（√）、较好（）、一般（）、差（）。毕业论文（设计）工作情况是否能按任务书的“进程安排”完成工作：是（√）、否（），已完成内容占全部工作85％。你的论题是：自选（）、专业安排（√）、跨专业（）。论题是否结合专业（是√、否）、难度（高、适当√、容易）、工作量（大、一般√、小）。自己对毕业设计（论文）文件规范的学习情况：已了解（√）、部分了解（）、不清楚（）。条件保障试验设备和器材是否得到保证：是（√）、否（）。学校提供的图书资料是否满足需要：是（√）、一般（）、否（）。学校计算机上机条件：好（）、较好（√）、不好（）；约需35机时。经费来源：学校（）、个人（√）、尚无需要（）。经济增长：在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，“十一五”期市GDP年均增长12%以上（现14%以上），2010年达到650亿元以上，人均GDP力争1000美元；财政收入达到80亿元；规模以上工业销售达到550亿以上；全社会固定资产投资年均长20%，五年累计1000亿元；社会消费品销售额260亿元，年均增长20%，外贸进口总额2.5亿美元，年均增长15%；五年累计招商引资突破500亿元，力争达到600亿元25\n拟建中的阜阳市中国XXXX国际服装城依托中国XX国际服装城，拟建成为皖西北地区规格最高、规模最大、商务及功能最优的现代化、国际化服装专业市场，建设规模占地约128亩，建筑面积约25万平方米，项目总投资约5亿元人民币。经过1--2年的开发建设，能达到正常运营期的中国XX.XX国际服装城将吸纳全国和世界各地的经销商、代理商企业物流总部等500—1000家，预计年交易额实现68亿元人民币，每年实现税收8000—10000万元人民币，每年实现利润1.68亿元人民币，实现就业和创业人员约2万以上。存在问题及整改思路存在问题：文字表述不准确、标点符号使用不恰当、参考文献标注不完整，数据概念等没有注释。整改思路：修饰润色文字表述，纠正标点符号使用错误，严格按照标准论文引用修改完善参考文献标注。经济增长：在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，“十一五”期市GDP年均增长12%以上（现14%以上），2010年达到650亿元以上，人均GDP力争1000美元；财政收入达到80亿元；规模以上工业销售达到550亿以上；全社会固定资产投资年均长20%，五年累计1000亿元；社会消费品销售额260亿元，年均增长20%，外贸进口总额2.5亿美元，年均增长15%；五年累计招商引资突破500亿元，力争达到600亿元25\n拟建中的阜阳市中国XXXX国际服装城依托中国XX国际服装城，拟建成为皖西北地区规格最高、规模最大、商务及功能最优的现代化、国际化服装专业市场，建设规模占地约128亩，建筑面积约25万平方米，项目总投资约5亿元人民币。经过1--2年的开发建设，能达到正常运营期的中国XX.XX国际服装城将吸纳全国和世界各地的经销商、代理商企业物流总部等500—1000家，预计年交易额实现68亿元人民币，每年实现税收8000—10000万元人民币，每年实现利润1.68亿元人民币，实现就业和创业人员约2万以上。国家宏观调控背景下南宁市房地产市场发展问题研究摘要：房地产业作为国民经济的支柱产业，其本身持续、健康和快速发展，在一定程度上有赖于政府调控与管理作用的有效发挥。因此，对房地产领域政府宏观调控的具体问题进行审视和研究，有着不同寻常的理论和现实意义。该论文结合南宁市房地产市场特有的市场状况系统分析了政策对南宁市房地产市场的影响，以及宏观调控下房地产市场的发展趋势。最后针对南宁市住宅房地产市场存在的问题和发展的前景，对政府、银行、房地产开发商提出相应的意见和建议，为以后更加深入研究和分析南宁市房地产市场提供一个参考。关键词：房地产；宏观调控；南宁UnderthebackgroundofNanningcitystatemacro-control,therealestatemarketdevelopmentproblemsresearchAbstract:Asthenationaleconomy’spillarindustry，therealestatetrade’scontinual，healthyandfastdevelopment，tosomeextentdependsonthegovernment'seffectiveregulationandmanagement．Therefore，itisofunusualtheoryandpracticalsignificancetocarryonacarefulresearchontheconcretequestionaboutgovernment'smacro-regulationintherealestatedomain．Then，makesananalysisontheinfluenceaswellasthemarket’sdevelopmenttrendunderthemacro-regulationinNanning，basedonitsuniquerealestatemarketcondition．Finally，proposesthecorrespondingpolicyandsuggestiontowardstheexistingquestionsaswellasthedevelopmentprospectofNanning’shousingrealestatemarket，toprovideareferenceformorethoroughstudiesandanalyzesonNanning’srealestatemarketlater．Keywords:realestate；macro-regulation；Nanning经济增长：在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，“十一五”期市GDP年均增长12%以上（现14%以上），2010年达到650亿元以上，人均GDP力争1000美元；财政收入达到80亿元；规模以上工业销售达到550亿以上；全社会固定资产投资年均长20%，五年累计1000亿元；社会消费品销售额260亿元，年均增长20%，外贸进口总额2.5亿美元，年均增长15%；五年累计招商引资突破500亿元，力争达到600亿元25\n拟建中的阜阳市中国XXXX国际服装城依托中国XX国际服装城，拟建成为皖西北地区规格最高、规模最大、商务及功能最优的现代化、国际化服装专业市场，建设规模占地约128亩，建筑面积约25万平方米，项目总投资约5亿元人民币。经过1--2年的开发建设，能达到正常运营期的中国XX.XX国际服装城将吸纳全国和世界各地的经销商、代理商企业物流总部等500—1000家，预计年交易额实现68亿元人民币，每年实现税收8000—10000万元人民币，每年实现利润1.68亿元人民币，实现就业和创业人员约2万以上。引言：房地产业作为国民经济的基础性产业和主导产业，考虑到中国房地产业发展相对薄弱的基础，以及数量惊人的现实需求与潜在市场需求，在未来相当长的时期中。房地产业有充分理由成为中国经济的强力引擎。然而，不容忽视的是，房地产业强大的产业关联性是一把锋利的双刃剑，换言之，房地产业对国民经济的推动作用和破坏作用都很突出。如果房地产业能够保持合理的速度持续发展。将促进经济稳定均衡的增长，从而成为中国通向繁荣之路的强大推力，同时，房地产又是一个风险性很高，市场供给弹性相当弱的产业，如果房地产业在较长的时间内发展失控，就可能引发严重的泡沫经济，不仅影响房地产业的发展，也会对国民经济造成重大危害和损失。此轮国家宏观调控的直接原因是上海等城市房地产泡沫的严重膨胀，中央调控政策也主要是针对泡沫地区的一系列问题的对症下药，但是由于各地房地产市场发展的不均衡，处于不同的发展阶段，因此。房地产市场各自呈现不同的特征。南宁作为泛北部湾经济发展战略的重头城市，随着全国二线城市近年来的飞速发展，南宁市的房地产发展也取得了长足的进步。随着“泛北部湾经济增长极”概念的日益升温，以及南宁市目前的房价水平和投资潜力，使南宁市的房地产业投资价值日益凸显，企业对南宁房地产市场的预期也逐步看好，但受整个宏观调控大气候的影响，南宁市的房地产市场也呈现了不同以往的特征。1.宏观调控下的南宁房地产市场分析1.1南宁市经济发展水平据广西壮族自治区统计局数据显示，上一年南宁市生产总值（GDP）、全部工业总产值、全社会固定资产投资均首破2000亿元人民币，社会消费品零售总额首破1000亿元。经济增长：在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，“十一五”期市GDP年均增长12%以上（现14%以上），2010年达到650亿元以上，人均GDP力争1000美元；财政收入达到80亿元；规模以上工业销售达到550亿以上；全社会固定资产投资年均长20%，五年累计1000亿元；社会消费品销售额260亿元，年均增长20%，外贸进口总额2.5亿美元，年均增长15%；五年累计招商引资突破500亿元，力争达到600亿元25\n拟建中的阜阳市中国XXXX国际服装城依托中国XX国际服装城，拟建成为皖西北地区规格最高、规模最大、商务及功能最优的现代化、国际化服装专业市场，建设规模占地约128亩，建筑面积约25万平方米，项目总投资约5亿元人民币。经过1--2年的开发建设，能达到正常运营期的中国XX.XX国际服装城将吸纳全国和世界各地的经销商、代理商企业物流总部等500—1000家，预计年交易额实现68亿元人民币，每年实现税收8000—10000万元人民币，每年实现利润1.68亿元人民币，实现就业和创业人员约2万以上。2011年南宁市生产总值实现2211.51亿元，按可比价格计算，增长13.5%。其中，第一产业增加值306.31亿元，增长5.7%；第二产业增加值846.34亿元，增长19.7%，其中工业增加值629.33亿元，增长20.0%；第三产业增加值突破千亿，达1058.85亿元，增长11.1%。此外，南宁市全社会固定资产投资继续保持高速增长，总量首次突破两千亿大关，达2003.68亿，增长37.05%。其中，基本建设投资完成847.68亿元，增长31.26%；更新改造投资完成495.44亿元，增长34.93%；房地产开发投资完成377.16亿元，增长18.79%。分产业看，各行业投资呈快速协调发展态势。2011年全市施工建设项目7524个，比上年增加2499个。本年竣工投产项目达5657个，比上年增加2056个。本年新开工项目达6393个，比上年增加2671个。保障房建设项目100%开工，建设进度快速推进。2011年，全市经济适用房竣工面积60.28万平方米，增长3.28倍，销售面积65.13万平方米，增长1.35倍，销售额达13.53亿元，增长1.4倍。2011年南宁经济发展势头良好，综合经济实力不断增强。1.2南宁市房地产市场发展现状2010-2011年是我国房地产调控史上堪称最严厉的两年，中间历经三波紧缩措施，第一波为以“国十一条”为代表的紧缩型调控，第二波为以“国十条”为代表的打压型调控，第三波为以“9.29”新政为代表的管制型调控，限贷限等行政干预力度很大。从南宁楼市的市场层面来看，房地产调控对南宁楼市也产生了比较大的影响。主要表现在成交量回落，投机、投资购房的力量被有效遏制。据CRIC发布的数据显示，2012年1月南宁市商品房成交均价为5540元/㎡，商品房价格大幅下跌，环比下跌19.29%，同比下跌19.59%，从CRIC监测数据可以看出，商品房成交均价已连续四个月下跌，成交量大幅减少，商品房市场量价齐跌，市场低迷程度可见一斑，而办公类物业的成交均价出现大幅下跌，环比下跌66.52%，在一定程度上拉低了整体成交均价。本轮调整也对不同的开发商产生了完全不一样的结果。由于房地产行业是一个资金密集型的行业，开发商对银行贷款的依赖程度非常高，目前房地产开发资金来源中30％左右是银行的直接贷款，开发资金来源的另一部分一自筹资金中有很大一部分是来自于个人用按揭贷款支付的购房款及占用建筑施工企业的资金，而建筑施工企业的资金也多是向银行贷款，所以，实际上。房地产项目中60％以上的资金直接和间接来自银行，因此，信贷调整对房地产业将产生较大的影响。央行的新政策对供给和需求两个方面的贷款都有所收紧，一方面直接导致房地产企业资金来源受到限制，另一方面导致房地产企业资金回笼速度减慢，资本金小的房地产企业将可能面临资金链断裂的风险，从而导致房地产企业将面临巨大的资金压力，这使得习惯“空手套白狼”经济增长：在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，“十一五”期市GDP年均增长12%以上（现14%以上），2010年达到650亿元以上，人均GDP力争1000美元；财政收入达到80亿元；规模以上工业销售达到550亿以上；全社会固定资产投资年均长20%，五年累计1000亿元；社会消费品销售额260亿元，年均增长20%，外贸进口总额2.5亿美元，年均增长15%；五年累计招商引资突破500亿元，力争达到600亿元25\n拟建中的阜阳市中国XXXX国际服装城依托中国XX国际服装城，拟建成为皖西北地区规格最高、规模最大、商务及功能最优的现代化、国际化服装专业市场，建设规模占地约128亩，建筑面积约25万平方米，项目总投资约5亿元人民币。经过1--2年的开发建设，能达到正常运营期的中国XX.XX国际服装城将吸纳全国和世界各地的经销商、代理商企业物流总部等500—1000家，预计年交易额实现68亿元人民币，每年实现税收8000—10000万元人民币，每年实现利润1.68亿元人民币，实现就业和创业人员约2万以上。的房地产企业在拿不到贷款而自有资金不足或资金大量沉淀的情况下，只能把手中项目转让出去，甚至面临被市场淘汰的风险。但此番调控对房地产企业的影响并非全都是不利的，对真正有实力的公司来说，新政策的实施为他们提供了一个减少竞争对手、扩张规模的大好时机。实行新的信贷政策后，开发商自有资金要求会提高，开发的资金成本也相应提高，这令项目开发增加了难度，新政策变相地抬高了房地产开发商进场的门槛，加速了房地产企业优胜劣汰的过程，南宁房地产行业将面临重新洗牌。新的住房信贷政将成为有实力的企业获得好项目和扩展市场的好机会。2.南宁房地产市场发展存在的问题2.1房价收入比偏高房价收入比是一个国家或一个城市某一时期上市销售的全部住房平均每套的价格，与这个国家或城市居民某一时期户均收入的比值，反应居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力越低。比如房子20万元／套，家庭年收入2万元，其比值10比1：假定收入在一万元，其比值20比l，依次类推。西方国家的房地产专家指出，居民住房消费占居民收入30％以下时，居民是可以承受的，20世纪90年代，世界银行中国首席经济师哈默先生在对中国住房制度改革研究后，得出一个房价收入比在3～6倍之间比较适当的结论，这也是世界银行认为“比较理想”的比例。根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。日本是4比1，美国是3比l，而中国各个城市不一而论，从10比l到15比l都有。结合南宁在过去5年的房地产市场交易情况来看，假设双职工家庭购买一套住宅为80平方米，我们获得下表中的房价收入比:表一2006-2010南宁市房价收入比指标名称20062007200820092010普通住宅平均交易价格（元\平方米）29773260391849416349居民人均收入（元）1095012957149831545117960普通住宅价格（元）居民平均家庭收入（元）2190025914299663090235920房价收入比10.910.110.512.814.1经济增长：在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，“十一五”期市GDP年均增长12%以上（现14%以上），2010年达到650亿元以上，人均GDP力争1000美元；财政收入达到80亿元；规模以上工业销售达到550亿以上；全社会固定资产投资年均长20%，五年累计1000亿元；社会消费品销售额260亿元，年均增长20%，外贸进口总额2.5亿美元，年均增长15%；五年累计招商引资突破500亿元，力争达到600亿元25\n拟建中的阜阳市中国XXXX国际服装城依托中国XX国际服装城，拟建成为皖西北地区规格最高、规模最大、商务及功能最优的现代化、国际化服装专业市场，建设规模占地约128亩，建筑面积约25万平方米，项目总投资约5亿元人民币。经过1--2年的开发建设，能达到正常运营期的中国XX.XX国际服装城将吸纳全国和世界各地的经销商、代理商企业物流总部等500—1000家，预计年交易额实现68亿元人民币，每年实现税收8000—10000万元人民币，每年实现利润1.68亿元人民币，实现就业和创业人员约2万以上。也就是说，在过去5年里，南宁的房价收入比呈现波动上涨的趋势，尤其是2009年到2010年期间大幅上涨，到了2010年其比值为14.1，超过10比1。这一过高的房价收入比显示，南宁的居民家庭对住房的支付能力越来越低。尽管近几年房地产销售情况较好，但是越来越高的房价收入比、商品住宅价格持续的攀升和商品住宅的空置逐渐增加都说明需求与市场有脱节的苗头。2.2房地产开发企业经营管理机制落后，缺乏竞争力南宁房地产企业中真正形成品牌的企业还比较少，甚至很多企业还处在家族企业的原始阶段，开发理念、工艺技术、经营手段、管理方法都比较落后，缺乏参与国际市场竞争的管理、人才和运作机制。总的来说，南宁房地产的开发企业的落后方面主要表现在以下三个方面：一是市场意识不强。各个企业对市场调研、信息情报重视不足，营销手段落后，服务意识较差。内部的经营机制也不适应市场经济的要求，有相当数量的企业不是靠资金实力、经营管理水平、服务质量在市场中取胜，而是凭借行业垄断、拉关系等争取业务。二是管理体制存在较多弊端。多数企业尚未真正建立现代企业制度，大多停留在“人治”管理的基础上，现代管理知识和高新技术知识还没有引起重视，成本管理机制、项目决策机制落后，创新意识和能力较差。三是房地产企业从业人员素质不高，经营者缺乏房地产开发专业知识、管理知识，进而导致企业缺少市场化的激励机制，有急功近利的思想，不愿意培训自己的人才队伍，只想用“拿来”使用人才，造成管理和技术骨干频频被挖，导致优秀人才的短缺局面，在市场上没有强有力的竞争力。2.3市场投机性行为对房地产市场的不良影响由于南宁作为中国东盟博览永久性会址，近几年来南宁市房价平稳上涨，房地产保值、增值作用凸现。人们也将这些重大机遇对未来社会经济发展的影响的分析过度简单化，从而形成了一定程度的盲目乐观的情绪。这种情绪在部分政府官员、房地产开发商、学者和老百姓都有明显的表现，从而出现了一定程度的盲目投资，在商业房地产开发方面表现尤其突出。同时，由于股市长期低迷，加之银行存款利率较低，南宁市社会资金缺乏更好的投资渠道，所以大量社会闲散资金进入房地产市场，一些不法的投机者通过倒卖商品房，赚取暴利。对于南宁市本地房地产业来说，炒房族的介入能够让房屋在短期内售完，缩短资金周转的时间，但是从长远的角度考虑，一旦虚高的房价下跌，就会带来房屋空置等问题，有损房地产业的品牌形象。经济增长：在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，“十一五”期市GDP年均增长12%以上（现14%以上），2010年达到650亿元以上，人均GDP力争1000美元；财政收入达到80亿元；规模以上工业销售达到550亿以上；全社会固定资产投资年均长20%，五年累计1000亿元；社会消费品销售额260亿元，年均增长20%，外贸进口总额2.5亿美元，年均增长15%；五年累计招商引资突破500亿元，力争达到600亿元25\n拟建中的阜阳市中国XXXX国际服装城依托中国XX国际服装城，拟建成为皖西北地区规格最高、规模最大、商务及功能最优的现代化、国际化服装专业市场，建设规模占地约128亩，建筑面积约25万平方米，项目总投资约5亿元人民币。经过1--2年的开发建设，能达到正常运营期的中国XX.XX国际服装城将吸纳全国和世界各地的经销商、代理商企业物流总部等500—1000家，预计年交易额实现68亿元人民币，每年实现税收8000—10000万元人民币，每年实现利润1.68亿元人民币，实现就业和创业人员约2万以上。部分楼盘在开盘之初被投资者低价买进、再高价转手、被人为制造出楼市紧张气氛，导致少数楼盘一开盘就无房可售，要买只能从前期投资者手中购买。目前这种现象虽然不算特别突出，但它的存在无疑加大了市场的风险，一定程度上导致房价的非理性上涨。这种现象如果超过一定的限度又得不到及时控制，将会影响南宁市房地产市场健康、有序的发展。2.4房地产开发企业资金实力不足，融资困难房地产业属资本密集型行业，但目前在南宁房地产市场中房地产企业普遍存在自有资金不足的现象，并且相当一部分企业资金实力不足，除去需要缴纳的土地出让金外，几乎没有剩余资金，甚至有些企业连土地出让金都没有能力足额缴纳，只等房屋开工建设后用商品房预售资金来填补空缺，而且在开工建设的项目上，大多数建设单位要先期替开发公司垫付启动资金。由于房地产开发企业具有投资高、占有资金多，建设周期长、投资回收慢、涉及因素多、投资风险大等特点，造成房地产企业对金融业的依存度相当高。但是由于近几年房地产的不正常发展，使得国家在政策上对房地产开发企业在资本市场上直接融资有较多的限制，从银行取得贷款的条件也越来越严格，使开发企业融资出现较大的困难。2.5住房保障体系不完善近年来，住房保障体系的建设一直成为房地产市场调控政策的一个重要组成方面，对南宁来说，住房保障也被纳入政府关心中低收入家庭的的首要任务。但是由于种种原因，资金落实不到位，住房保障体系建设缺乏力度，总体来看，住房保障体系建设的速度仍比较缓慢。当前，南宁虽然已经初步建立廉租住房制度，但廉租住房的资金保障还没有完全到位，廉租房的覆盖面仍比较低，并且廉租房的申请资格门槛较高，造成符合申请廉租住房的人比例较低；经济适用房开发投资的增幅远远不能满足社会的需求，在管理上也存在一些突出问题，如户型面积偏大，保障对象界定不严，资金渠道来源不稳定等，并在一段时期内，经济适用住房申购有“暗箱操作”的现象存在，导致符合申购经济适用住房的人买不到，而有关系和门路的人买到后却加价转让以牟取不当利益。而住房公积金虽然利率较低，但由于申请手续繁琐，审批程序复杂，造成使用率偏低，使住房公积金没有起到应有的住房保障的作用。总体上看，住房保障在整个住房市场中所占比例仍然较小，导致大量中低收入家庭的刚性住房需求被推向市场，这在一定程度上加剧了住房市场上的供求矛盾，并推动了商品房价格的上涨。2.6土地价格的刚性上涨带来的不良影响土地供应政策对房地产产品的供给有着极其重要的影响。我国目前实行的土地招、拍、挂的出让制度本意是为了提高土地开发利用的合理性，实现土地的有偿使用，最大程度上防止和避免土地出让过程中的暗箱操作和腐败行为经济增长：在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，“十一五”期市GDP年均增长12%以上（现14%以上），2010年达到650亿元以上，人均GDP力争1000美元；财政收入达到80亿元；规模以上工业销售达到550亿以上；全社会固定资产投资年均长20%，五年累计1000亿元；社会消费品销售额260亿元，年均增长20%，外贸进口总额2.5亿美元，年均增长15%；五年累计招商引资突破500亿元，力争达到600亿元25\n拟建中的阜阳市中国XXXX国际服装城依托中国XX国际服装城，拟建成为皖西北地区规格最高、规模最大、商务及功能最优的现代化、国际化服装专业市场，建设规模占地约128亩，建筑面积约25万平方米，项目总投资约5亿元人民币。经过1--2年的开发建设，能达到正常运营期的中国XX.XX国际服装城将吸纳全国和世界各地的经销商、代理商企业物流总部等500—1000家，预计年交易额实现68亿元人民币，每年实现税收8000—10000万元人民币，每年实现利润1.68亿元人民币，实现就业和创业人员约2万以上。然而这种土地出让制度实际上是将土地使用期内的年租金一次性折现支付给土地出让方，此时的地价就包括了这块土地使用期内的增值预期，这就大大增加了房地产建设的成本。表二南宁市2001-2010年土地交易价格及成交额年份2001200220032004200520062007200820092010成交额（亿元）0.962.454.5319.7613.5745.4871.3121.9785.70153.7地价（万元\亩）1906513252162128206110459585从图中看出南宁2009-2010年的土地成交价格上涨飞快。房价，地价的上涨，有助于地方政府获取更多的收入，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。而与此同时，地方政府的成本却微乎其微，因此地方政府的利益是推动地价上涨的重要因素。目前土地成本已占到商品房成本30％--55％，地价的刚性上涨会从成本方面推动房价上升。因为房地产开发商以非常高的价格购得土地后，通过开发销售将这部分成本转嫁到消费者身上，这就是造成我国房价居高不下的一个重要原因。同时，在这种出让制度下，开发商取得一块地的成本是相对固定的，而开发成商品房和开发成经济适用房的收益却相差十分悬殊，这样开发商当然会尽可能地开发成为商品房，减少经济适用房的供应，造成了住房供应结构的不平衡。2.7银行对房地产行业的依赖性银行为了保证放出去的贷款能够安全地回收以及保持良好的业绩，就需要通过各种方式增加贷款额度来支持房价。同时，银行的其他贷款抵押的50%都是使用的房产抵押，一旦房价下跌，这部分贷款的风险就会提高，银行的这种对房地产行业的依赖性使得银行沦落为房地产行业的人质，被迫与之结成利益共同体，在这种格局下，房地产价格的下跌会导致银行出现大量的坏账，银行出于自身利益的考虑，对中国人民银行的相应限制房价的信贷政策执行起来必然大打折扣。3.宏观调控下南宁房地产市场发展对策与建议3.1针对银行等金融机构的建议近几年，南宁市房地产业迎来了快速发展时期。在目前国家对房地产业实行宏观调控的形势下，本地金融银行业如何进一步完善房地产金融服务。发挥金融业的优势，更好的服务于南宁房地产市场的发展方向、服务于南宁房地产开发企业、服务于南宁老百姓的购房需求，积极推进南宁房地产业的健康发展，当前应重点做好以下三方面工作。经济增长：在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，“十一五”期市GDP年均增长12%以上（现14%以上），2010年达到650亿元以上，人均GDP力争1000美元；财政收入达到80亿元；规模以上工业销售达到550亿以上；全社会固定资产投资年均长20%，五年累计1000亿元；社会消费品销售额260亿元，年均增长20%，外贸进口总额2.5亿美元，年均增长15%；五年累计招商引资突破500亿元，力争达到600亿元25\n拟建中的阜阳市中国XXXX国际服装城依托中国XX国际服装城，拟建成为皖西北地区规格最高、规模最大、商务及功能最优的现代化、国际化服装专业市场，建设规模占地约128亩，建筑面积约25万平方米，项目总投资约5亿元人民币。经过1--2年的开发建设，能达到正常运营期的中国XX.XX国际服装城将吸纳全国和世界各地的经销商、代理商企业物流总部等500—1000家，预计年交易额实现68亿元人民币，每年实现税收8000—10000万元人民币，每年实现利润1.68亿元人民币，实现就业和创业人员约2万以上。3.1.1加强房地产金融的有效监管，维护房地产金融秩序商业银行要切实加强房地产贷款的贷前调查、贷时审查和贷后调查的尽职工作，建立房地产信贷业务的尽职和问责制度。为确保房地产贷款市场的稳健发展，各商业银行应采取统一的房地产信贷政策，制止通过降低贷款门槛获得更高市场份额的不良竞争行为，提高整个房地产贷款市场的安全性。房地产开发贷款的发放，要严格按照人民银行和银监会的要求，坚持发放条件，规范贷款投向。银行业监管机构对房地产贷款银行，要加大现场检查力度，切实纠正违规发放住房贷款的行为，要执行统一的监管和奖惩标准，通过加强监管，推动房地产贷款市场的有序竞争，防范和制止恶性竞争。3.1.2完善住房公积金的使用政策当前虽然大多数的城镇居民缴纳了住房公积金，但在购房的时候能真正用上住房公积金的很少，严格而繁琐的公积金贷款的具体规定把一些有贷款需求的消费者拒之门外。要把这部分有潜在需求的消费群体吸收到市场中来，就要改革现有的住房公积金贷款制度。将繁琐的住房公积金贷款核准手续简化，降低申请公积金贷款的门槛，提高公积金贷款的额度，真正让公积金发挥其应有的作用，在房地产市场上流通起来，而不是一方面让人们缴纳的巨额公积金闲置起来，另一方面人们在缴纳了住房公积金后由于手续的繁琐无奈的选择更高利率的商业贷款。3.1.3发挥金融优势，为房地产商提供多元融资渠道经济增长：在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，“十一五”期市GDP年均增长12%以上（现14%以上），2010年达到650亿元以上，人均GDP力争1000美元；财政收入达到80亿元；规模以上工业销售达到550亿以上；全社会固定资产投资年均长20%，五年累计1000亿元；社会消费品销售额260亿元，年均增长20%，外贸进口总额2.5亿美元，年均增长15%；五年累计招商引资突破500亿元，力争达到600亿元25\n拟建中的阜阳市中国XXXX国际服装城依托中国XX国际服装城，拟建成为皖西北地区规格最高、规模最大、商务及功能最优的现代化、国际化服装专业市场，建设规模占地约128亩，建筑面积约25万平方米，项目总投资约5亿元人民币。经过1--2年的开发建设，能达到正常运营期的中国XX.XX国际服装城将吸纳全国和世界各地的经销商、代理商企业物流总部等500—1000家，预计年交易额实现68亿元人民币，每年实现税收8000—10000万元人民币，每年实现利润1.68亿元人民币，实现就业和创业人员约2万以上。南宁正处于加快城市化进程的历史时期，房地产业必然成为推动城市国民经济发展的重要产业之一，但房地产业又是典型的资金密集型行业，与金融密切相关。市场、资金、土地称为房地产业的三大要素。在宏观调控的背景下，资金自然成为房地产业发展的核心要素。有效协调好金融与房地产的关系，促进二者之间的相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力。为满足房地产业对资金的巨大需求，同时有效减低金融风险，必须为房地产业提供多元化的融资渠道。一是对实力雄厚、信誉良好、具有良好品牌的大型房地产开发商开发的适销对路的房地产项目提供信贷融资服务，以信贷资金的有效投入支持房地产的有效供给；对于中小开发商积极探索卖方信贷、联合开发等筹资方式，获得融资保障，避免资金链条断裂。二是积极审慎的开展房地产信托业务，有效引导民间资金介入房地产资金领域，减轻房地产业对银行资金的过于依赖，实现房地产融资多元化。随着《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金管理办法》的出台，信托业的经营已越来越规范，应充分发挥信托业在房地产多元融资方面的作用。一方面引导民间投资进入房地产行业，获取更好的收益。另一方面有效满足房地产开发商的多元融资需求。三是积极鼓励金融创新，解决不同定位房地产项目的建设资金需求。近年来，南宁市作为省会城市加快了城市改扩建的进程，各种为满足不同消费需求的房地产项目应运而生，既有面向广大市民的商品项目，又有面向特定群体而定向开发的商品房项目，这些项目均要解决建设资金，这就要求金融机构不断推出适用的新的产品。四是大力发展个人住房按揭贷款，鼓励金融机构开展有序的竞争，不断提高金融服务水平，促进开发商的销售和售房资金快速回笼，解决项目后期建设资金。完善的金融监管体系是预防和克服房地产泡沫的必要措施。企业资金过多依赖于商业银行，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和销售的整个过程，而股权融资、债券融资以及风险投资等融资方式在南宁市房地产融资中所占比例很小。因此，政府和金融机构必须要创新房地产融资方式，拓展房地产金融渠道，将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种渠道，以构建房地产业多元化融资体系。通常，政府对房地产金融市场的稳定具有重要的作用，政府必须加强对房地产金融市场的宏观调控，有效控制房地产金融风险，引导房地产金融机构有序竞争，保证房地产金融市场的健康发展。而金融机构应对房地产市场进行深入的调查和分析，提高自身研究判断的准确性，建立房地产金融风险预警体系。3.2针对政府等服务机构的建议3.2.1完善住房保障与供应体系住房供应体系主要在三个方面，一是商品住房供应，二是中低价商品住房，三是经济适用房和廉租房。商品住房的供应对象主要是针对中高收入者，政府在对此类市场的监督管理应注重土地供给价格及开发规模的控制，不可为了追求高土地垄断收益而提高土地出让价格和这类商品住房的规模，因为这类商品住房过多会造成城市住宅价格平均价格偏高，从而对其他类住房市场如二手房市场价格引起“胁迫”式上涨，导致投机现象出现，干扰正常的市场需求。中低价商品房和经济适用房的购买群体主要是针对城市低收入家庭和拆迁户的住房。政府在这类市场的管理重点应注重这类需求群体的管理方法，完善需求家庭审核体系，限制中等收入以上家庭购买经济适用房。真正使经济适用房成为提供给低收入家庭和拆迁户的住房。同时建议尽可能增加经济适用房建设，并坚决制止对经济适用房的炒卖。经济增长：在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，“十一五”期市GDP年均增长12%以上（现14%以上），2010年达到650亿元以上，人均GDP力争1000美元；财政收入达到80亿元；规模以上工业销售达到550亿以上；全社会固定资产投资年均长20%，五年累计1000亿元；社会消费品销售额260亿元，年均增长20%，外贸进口总额2.5亿美元，年均增长15%；五年累计招商引资突破500亿元，力争达到600亿元25\n拟建中的阜阳市中国XXXX国际服装城依托中国XX国际服装城，拟建成为皖西北地区规格最高、规模最大、商务及功能最优的现代化、国际化服装专业市场，建设规模占地约128亩，建筑面积约25万平方米，项目总投资约5亿元人民币。经过1--2年的开发建设，能达到正常运营期的中国XX.XX国际服装城将吸纳全国和世界各地的经销商、代理商企业物流总部等500—1000家，预计年交易额实现68亿元人民币，每年实现税收8000—10000万元人民币，每年实现利润1.68亿元人民币，实现就业和创业人员约2万以上。对于廉租房，政府相关部门应严格贯彻国家和省政府出台的关于完善廉租房制度，制定相应的鼓励政策，发展廉租住房，加大廉租住房的建设力度，扩大廉租住房的供应范围。在认定标准上，对廉租对象的认定实行集民政低保和居住困难为提的“双困”标准的准入机制；在操作流程上，努力建立“公开、公平、公正”的运作机制和实行廉租住房工作制度化、规范化、程序化；在退出机制上，实行严格的复核制度和稳妥有效的退出方式；在资金筹措上，坚持多渠道、多途径筹措廉租住房所需的资金。；在廉租屋的来源上，建议政府参与二手房市场，储备一批二手房，以廉租屋的形式出租给城市的无居所的最低收入阶层。这样不仅可以盘活存量房、消化空置房，促进二级市场的发展，而且可以避免形成集中的廉租屋村，避免人为地形成一个新的社会阶层，出现贫民窟。3.2.2建立新型的房地产管理体制，规范房地产企业目前房地产开发企业已从过去的价格竞争、质量竞争发展到今天的规模竞争，重品牌、重质量、重服务、重产品已成为房地产开发企业生存和发展的关键。重点有以下几个方面：首先，要加大力度推行房地产开发企业诚信等级评定制度，在此基础上，要建立企业信誉档案，将企业的身份登记、良好行为记录、不良的行为警示、优质产品介绍内容，在网上公布，建立企业信用管理信息系统，进入系统的信息，不仅作为主管部门评定企业好坏的依据，还要向社会公开，从而扶持一大批信誉好、势力强的企业，治理整顿那些信誉差、经营管理不善的小企业：其次，要进一步加大对开发营行为整顿规范力度，坚决查处违规违法开发和具有欺诈经营行为的开发企业。3.2.3加强土地的宏观调控，完善土地供应制度经济增长：在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，“十一五”期市GDP年均增长12%以上（现14%以上），2010年达到650亿元以上，人均GDP力争1000美元；财政收入达到80亿元；规模以上工业销售达到550亿以上；全社会固定资产投资年均长20%，五年累计1000亿元；社会消费品销售额260亿元，年均增长20%，外贸进口总额2.5亿美元，年均增长15%；五年累计招商引资突破500亿元，力争达到600亿元25\n拟建中的阜阳市中国XXXX国际服装城依托中国XX国际服装城，拟建成为皖西北地区规格最高、规模最大、商务及功能最优的现代化、国际化服装专业市场，建设规模占地约128亩，建筑面积约25万平方米，项目总投资约5亿元人民币。经过1--2年的开发建设，能达到正常运营期的中国XX.XX国际服装城将吸纳全国和世界各地的经销商、代理商企业物流总部等500—1000家，预计年交易额实现68亿元人民币，每年实现税收8000—10000万元人民币，每年实现利润1.68亿元人民币，实现就业和创业人员约2万以上。土地是房地产市场的源头，土地作为房地产市场的一级市场，其市场供应体系是否合理直接决定了房地产二级市场的运行情况。根据目前南宁的实际状况，要合理确定高档商品住房和普通住房建设用地的比例，要控制高档、大户型商品住房以及写字接、商业性用房的建设用地供应量，提高普通商品住房建设用地的供应比例。从以前的协议出让土地到后来的土地招拍挂制度实行，虽然在土地价格市场化、透明化方面有了较大的提高，但还存在两个问题：一是土地价格极易在非理性的情况下被过度抬高，二是土地规划还有待改进。土地进入市场进行出让，要防止无序竞争，竞相抬价。开发商选择地块，政府也要选择开发商，使那些实力强、信誉好的开发企业能得到土地，在房地产市场中唱主角。在土地规划方面，地方政府可以在《土地法》的基础上对土地进行更为科学的管理。即首先对城市土地进行合理规划，把城市土地严格区分不同类别，这样就可以在土地拍卖时根据城市人口结构来提供不同类型的土地。这种不同类型的土地就生产不同价格、不同类型、不同居住面积的住房有严格规定。开发商获得这些土地开发时不得改变这些规划，如果开发违反这规则要受到严厉经济与法律处罚。而目前在土地规划上只规定土地用途和容积率，绿地率及高度等，对土地的限制过于粗放，而作为开发商却可以在现有的限制条件下任意改变开发标准，如户型、档次等等。一旦定位失误便会产生供给结构不合理等问题。因此，建议在对土地科学规划的基础上，对土地的出让条件和建设要求提出更加细的规定。3.2.4政府加强对房地产市场的引导要建立完整基准的地价体系，适度控制土地价格及拆迁费用，尤其是高档房的建设。针对市场调控和哄抬价格现象，要进一步加强管理，物价部门对商品房的销售价格要认真核定，严格按核定价格销售。工商部门对房地产的销售手段、营销方式以及税务部门对房地产的税费收缴等严格控制核监督，从而进一步规范房地产企业的市场行为，同时要尽快将其销售价格公开化。透明化，避免信息不对称带来的消费者价格盲区。在面对社会经济预期个体，需要全社会形成合理引导市场的氛围，引导老百姓正确的住房观念、风险意识和投资理念。正确的舆论导向引导人们形成正确的房地产投资理念、住房观念以及风险意识。因此，对于房地产市场中的所有主体政府要承担责任，引导老百姓树立正确的住房观念和消费，而不是为某经济利益而不顾百姓的需求；媒体作为公众代表要负有社会责任做积极的、客观的报道，而不应为开发商左右。对很多老百姓来说，要树立正确地住房观念，就是在认识住房本质的基础上理性消费。投资渠道应选合理的途径，而非一味的指望投机取胜。3.3针对房地产开发商的建议土地市场的完善和银行信贷的控制将提高房地产业的进入门槛，大大压缩房地产企业的利润空间，很多资金实力弱，经营管理差的企业将被淘汰出局。房地产企业必须从原来的赌博式经营转变为更加追求经营的稳健性，持久性，具体做到以下几点：积极引进先进技术，改造落后陈旧技术。要大量使用和引进先进设计、新型建筑材料、新工艺、新设备和先进技术，加大科技投入，在消化吸收国内外先进技术的基础上，发展自有产权的核心技术，形成部品部件工厂化、标准化生产，然后进行组装，既可以加快建设进度，又可以提高建筑质量。同时要以节能、节水、节地、节材为中心，改造落后陈旧技术。经济增长：在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，“十一五”期市GDP年均增长12%以上（现14%以上），2010年达到650亿元以上，人均GDP力争1000美元；财政收入达到80亿元；规模以上工业销售达到550亿以上；全社会固定资产投资年均长20%，五年累计1000亿元；社会消费品销售额260亿元，年均增长20%，外贸进口总额2.5亿美元，年均增长15%；五年累计招商引资突破500亿元，力争达到600亿元25\n拟建中的阜阳市中国XXXX国际服装城依托中国XX国际服装城，拟建成为皖西北地区规格最高、规模最大、商务及功能最优的现代化、国际化服装专业市场，建设规模占地约128亩，建筑面积约25万平方米，项目总投资约5亿元人民币。经过1--2年的开发建设，能达到正常运营期的中国XX.XX国际服装城将吸纳全国和世界各地的经销商、代理商企业物流总部等500—1000家，预计年交易额实现68亿元人民币，每年实现税收8000—10000万元人民币，每年实现利润1.68亿元人民币，实现就业和创业人员约2万以上。开发建设从粗放型向集约型转化要逐步转到以科技创新为依托，提高从业人员素质，增加科技含量上来，实现集约型、效益型发展。提高房屋科技含量，发展智能化建筑、智能化住宅，如智能化信息管理、智能化办公设施、智能化物业管理、集中供热、智能化防盗防卫等等，既节能、节地，又提高居住质量。未来的发展方向是利用计算机网络与现代控制技术，把智能住宅的设备自动化系统、通讯自动化系统、照明自动化系统与办公自动化系统有机结合成为一个协调的一体化系统，全面达到基层目标。通过股权融资增加自由资金比重，通过多种融资渠道减轻对银行信贷的过度依赖。这主要是从房地产企业经营稳健性角度考虑的，可以增强企业抗风险能力，提高企业反周期的水平。树立品牌意识。现在的很多房地产企业，认为从事房地产就是买地造楼，然后就是售楼赚钱。楼房的差别就是地段造成的，和哪个企业建造的没有关系。这其实是非常短视、落后的观念，这样的企业不可能做强做大。房地产企业应该和汽车等企业一样注重品牌，品牌代表着质量、风格和信誉。随着房地产企业的激励竞争，在同样的区域内，品牌企业的楼盘，可以使消费者买的放心，用的舒心，消费者愿意出高的价钱，这是企业长久利润的来源。增强市场的研发能力。随着土地市场的完善，利润空间的压缩、所有项目都能赚钱的历史将一去不负返了。盲目上项目就可能亏损，房地产企业每开发一个项目都必须认真的做市场调研，项目预算。做好企业定位，抓住自己的目标客户群．房地产市场有很多的子市场，如写字楼市场，别墅市场，一般住宅市场。就是住宅也分高、中、低档，每个市场都有自己的特点。企业定位并不是只能做好哪些项目，而是要求企业结合自身优势，首先做好自己熟悉的领域。进入陌生领域一定要考虑自身的特点，有充分的思想准备，不要盲目上项目，铺摊子。4.结语我们相信，随着法律法规的逐步健全，土地市场、信贷市场的逐步完善，地方政府作为独立第三方行使监督调控的职责，银行真正实现商业化经营，我国房地产市场就可以走上持续健康发展的道路，也会培养起一批优秀的房地产企业。经济增长：在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，“十一五”期市GDP年均增长12%以上（现14%以上），2010年达到650亿元以上，人均GDP力争1000美元；财政收入达到80亿元；规模以上工业销售达到550亿以上；全社会固定资产投资年均长20%，五年累计1000亿元；社会消费品销售额260亿元，年均增长20%，外贸进口总额2.5亿美元，年均增长15%；五年累计招商引资突破500亿元，力争达到600亿元25\n拟建中的阜阳市中国XXXX国际服装城依托中国XX国际服装城，拟建成为皖西北地区规格最高、规模最大、商务及功能最优的现代化、国际化服装专业市场，建设规模占地约128亩，建筑面积约25万平方米，项目总投资约5亿元人民币。经过1--2年的开发建设，能达到正常运营期的中国XX.XX国际服装城将吸纳全国和世界各地的经销商、代理商企业物流总部等500—1000家，预计年交易额实现68亿元人民币，每年实现税收8000—10000万元人民币，每年实现利润1.68亿元人民币，实现就业和创业人员约2万以上。参考文献[1]徐晗.国当前房地产市场发展中存在问题及对策研究[J].新西部,2011(21).[2]徐宇.房地产业宏观调控问题分析及对策研究[J].企业技术开发,2011(9).[3]曹振良.中国房地产发展与管理研究[M].北京：北京大学出版社，2002.[4]崔光灿.房地产价格波动与宏观调控[J].中国房地产,2006(1).[5]杜艳.政策对中国房地产业的影响分析[N].经济观察报，2006年01月02日.[6]朱文俊.市场与战略[M].北京：清华大学出版社，2004.[7]莅临,张阁.房地产的“市场失灵”与政府的经济职能[J].建筑经济，2006(2).[8]王照雯，寿金宝.房地产法规[M].机械工业出版社，2008.[9]广西壮族自治区统计局.2010年南宁市国民经济和社会发展统计公报[EB/OL].http://wenku.baidu.com/view/f8474b14866fb84ae45c8d33.html,2011-04-22经济增长：在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，“十一五”期市GDP年均增长12%以上（现14%以上），2010年达到650亿元以上，人均GDP力争1000美元；财政收入达到80亿元；规模以上工业销售达到550亿以上；全社会固定资产投资年均长20%，五年累计1000亿元；社会消费品销售额260亿元，年均增长20%，外贸进口总额2.5亿美元，年均增长15%；五年累计招商引资突破500亿元，力争达到600亿元25\n拟建中的阜阳市中国XXXX国际服装城依托中国XX国际服装城，拟建成为皖西北地区规格最高、规模最大、商务及功能最优的现代化、国际化服装专业市场，建设规模占地约128亩，建筑面积约25万平方米，项目总投资约5亿元人民币。经过1--2年的开发建设，能达到正常运营期的中国XX.XX国际服装城将吸纳全国和世界各地的经销商、代理商企业物流总部等500—1000家，预计年交易额实现68亿元人民币，每年实现税收8000—10000万元人民币，每年实现利润1.68亿元人民币，实现就业和创业人员约2万以上。致谢四年的读书生活在这个季节即将划上一个句号，而于我的人生却只是一个逗号，我将面对又一次征程的开始。四年的求学生涯在师长、亲友的大力支持下，走得辛苦却也收获满囊，在论文即将付梓之际，思绪万千，心情久久不能平静。伟人、名人为我所崇拜，可是我更急切地要把我的敬意和赞美献给一位平凡的人，张泽丰老师。我不是您最出色的学生，而您却是我最尊敬的老师。您治学严谨，学识渊博，思想深邃，视野雄阔，为我营造了一种良好的精神氛围。授人以鱼不如授人以渔，置身其间，耳濡目染，潜移默化，使我不仅接受了全新的思想观念，树立了宏伟的学术目标，领会了基本的思考方式，从论文题目的选定到论文写作的指导,经由您悉心的点拨,再经思考后的领悟,常常让我有“山重水复疑无路,柳暗花明又一村”。感谢我的爸爸妈妈，焉得谖草，言树之背，养育之恩，无以回报，你们永远健康快乐是我最大的心愿。在论文即将完成之际，我的心情无法平静，从开始进入课题到论文的顺利完成，有多少可敬的师长、同学、朋友给了我无言的帮助，在这里请接受我诚挚谢意！经济增长：在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，“十一五”期市GDP年均增长12%以上（现14%以上），2010年达到650亿元以上，人均GDP力争1000美元；财政收入达到80亿元；规模以上工业销售达到550亿以上；全社会固定资产投资年均长20%，五年累计1000亿元；社会消费品销售额260亿元，年均增长20%，外贸进口总额2.5亿美元，年均增长15%；五年累计招商引资突破500亿元，力争达到600亿元25\n拟建中的阜阳市中国XXXX国际服装城依托中国XX国际服装城，拟建成为皖西北地区规格最高、规模最大、商务及功能最优的现代化、国际化服装专业市场，建设规模占地约128亩，建筑面积约25万平方米，项目总投资约5亿元人民币。经过1--2年的开发建设，能达到正常运营期的中国XX.XX国际服装城将吸纳全国和世界各地的经销商、代理商企业物流总部等500—1000家，预计年交易额实现68亿元人民币，每年实现税收8000—10000万元人民币，每年实现利润1.68亿元人民币，实现就业和创业人员约2万以上。同时也感谢学院为我提供良好的做毕业论文的环境。最后再一次感谢所有在毕业设计中曾经帮助过我的良师益友和同学。2012年5月4日经济增长：在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，“十一五”期市GDP年均增长12%以上（现14%以上），2010年达到650亿元以上，人均GDP力争1000美元；财政收入达到80亿元；规模以上工业销售达到550亿以上；全社会固定资产投资年均长20%，五年累计1000亿元；社会消费品销售额260亿元，年均增长20%，外贸进口总额2.5亿美元，年均增长15%；五年累计招商引资突破500亿元，力争达到600亿元25\n拟建中的阜阳市中国XXXX国际服装城依托中国XX国际服装城，拟建成为皖西北地区规格最高、规模最大、商务及功能最优的现代化、国际化服装专业市场，建设规模占地约128亩，建筑面积约25万平方米，项目总投资约5亿元人民币。经过1--2年的开发建设，能达到正常运营期的中国XX.XX国际服装城将吸纳全国和世界各地的经销商、代理商企业物流总部等500—1000家，预计年交易额实现68亿元人民币，每年实现税收8000—10000万元人民币，每年实现利润1.68亿元人民币，实现就业和创业人员约2万以上。百色学院本科毕业论文(设计)诚信保证书对于毕业论文（设计）《国家宏观调控背景下南宁市房地产市场发展问题研究》，本人郑重承诺：其内容真实、可靠，系本人在张泽丰老师的指导下独立完成；如果被查出有弄虚作假、抄袭剽窃行为，本人愿承担全部责任。承诺者（签名）：陈书升2012年5月4日内部资料仅供参考9JWKffwvG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ^!djs#XuyUP2kNXp6X4NGpP$vSTT#UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmUE9aQ@Gn8xp$R#͑Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z8vG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ^!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQ@Gn8xp$R#͑Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGx2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润1.68亿元人民币，实现就业和创业人员约2万以上。9JWKffwvG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ^!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQ@Gn8xp$R#͑Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmUE9aQ@Gn8xp$R#͑Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z8vG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ^!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQ@Gn8xp$R#͑Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^G89AmUE9aQ@Gn8xp$R#͑Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z8vG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ^!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQ@Gn8xp$R#͑Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmUE9aQ@Gn8xp$R#͑Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89Amv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz84!z89Amv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY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