解析我国房地产主要宏观调控政策 4页

■岳映平刘蕾四川大学经济学院解析我国房地产主要宏观调控政策[摘要][关键词]本文写作目的在于对2008年以前我国房地产主要宏观调控政策进行回顾和梳理，并对其实施的作用和影响进行简要分析和总结。房地产宏观调控政策回顾总结一、回顾和梳理我国主要房地产宏观调控政策二、房地产调控政策对房地产市场的作用三、总结我国房地产宏观调控（一）1998年：我国住房制度改革起步阶段我国于1998年出台了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），标志着我国以“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”为目标的住房制度改革拉开了序幕。（二）1998年至2001年：我国房地产宏观调控扩张阶段在住房制度改革的大背景下，国务院、央行等部门纷纷制定了引导、鼓励房地产业发展的扩张调控政策，旨在大力推行住房商品化，促进我国房地产业快速发展。1998年4月7日，央行发布《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》允许所有商业银行在所有城镇对所有普通商品住房办理个人住房贷款业务；对新开工的普通住房项目，只要开发商自有资金达到30%，商业银行均可发放住房建设贷款。1999年，央行将住房贷款的上限由房价款的70%提高到80%，将个人住房贷款最长期限延长到30年，并将个人住房贷款利率在原有的优惠基础上进一步下调10%。（三）2002年至2005年：我国房地产的调整时期受前期扩张的宏观调控政策的影响，我国房地产业快速发展。同时出现了房价快速上涨；房地产投机行为漫延；中低收入者“买房难”等问题。因此，从2002年至2005年，是我国房地产调整时期。2002年8月，建设部等六部委发布建住房[2002]217号。该文件第一次提出要充分发\n挥政府职能，加强房地产市场宏观调控。2003年6月央行发布银发[2003]121号。该文件规定：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，个人首付款不低于20%；房地产开发贷款必须“四证齐全”且自有资金投入达30%；个人商业用户贷款首付款不低于60%，期限不超过10年。2005年3月，央行宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。在接下来这一年的3月26日和4月27日，国务院分别下发了“旧国八条”和新国八条”。2005年5月，国务院转发七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，使得房地产宏观调控由政策层面转向操作层面。（四）2006年至2007年：我国房地产全面调整时期2002年至2005年的房地产调控政策，充分显示了我国政府调控房地产市场的决心。但这些调控政策不但没有很好的解决当前房地产业所凹现的问题，反而房价增长更快，问题更加突出。我国政府继续出台房地产调控政策，引导房地产健康持续发展。2006年5月17日，国务院提出了促进房地产业健康发展的六项措施(“国六条”)。“国六条”成为此后房地产调控的纲领性文件，各部门根据“国六条”制定了一系列细化政策。2006年5月29日，国务院出台国办发(2006)37号，人称9部委“十五条”。规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。2007年8月国务院公布了国发〔2007〕24号文件。该文件使解决低收入家庭住房困难被纳入政府公共服务职能，政府住宅调控思路在2007年发生了标志性的转变，确立了解决低收入家庭住房困难的住房保障纲领性文件。2007年9月，央行和银监会联合下发银发〔2007〕359规定：对购买首套自住房且套面积在90平方米以下的，贷款首付款不得低于20%；购买首套自住房且面积在90平方米以上的，贷款首付款不得低于30%；对\n申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款不得低于40%；个人商业用户贷款首付款不低于50%，期限10年。（一）扩张的房地产宏观调控政策的作用在扩张的房地产调控政策的作用下，我国房地产业供需两旺、繁荣发展。房地产开发商、销售商、中介机构等房地产体系初步建立；普通住房消费者纷纷加入购房热潮；房地产投资商和投机者也趁机而入，搭上房地产热；与房地产业相关的产业，出现良好的发展势头。这一切的发展都源泉于我国在这一时期，推行住房制度改革，制定大量房贷优惠措施和调控政策。（二）调整时期房地产宏观调控政策的作用2003年至2007年为我国房地产的调整时期。调整时期的调控政策又可以分为两个时期:一是2003年至2005年；二是2006年至2007年。2003年至2005年，国家政府制定相关，在于从总体上明确房了房地产是我国国民支柱产业，并有此前提下，要稳定房价，调整住房供应结构，保持房地产业持续健康发展。由于缺乏具体的操作性，致使2006和2007年，房价只增不减，各种社会矛盾不断涌现。针对这一矛盾，我国在2006年和2007年，从金融、财政、税收、贷款和住房保障等各个方面对房地产进行了全面的调整和具体的指导，提出了切实可行的调控政策。由于政策的滞后效应，这些调控政策，在2008年得到了充分的显现和证明。由于强有力的房贷调控政策，使得2008年的房地产市场正向理性回归。（一）对政府职能的重新认识政府对房地产业发展至关重要。但在这里，我们不得不对政府职能进行重新的定位和认识。首先政府不能“缺位”。房地产业的发展离不开政府，一方面房地产是“三高”产业，即高风险、高投入、高利润；另一方面，房地产关乎国计民生重大问题，离不开政府的调节和管理。其次，政府更不能“错位”。如何做到政府职能恰到好处，是重中之重。2002年以来，我国房价一路飙升，作为理性的投资者应该看到市场的泡沫\n和风险，可为什么投资者对此却肆无忌惮，继续投资，引发房价进一步上扬。其原因就在于政府有意要稳定房价，防止动荡，不让其回落。这就是政府职能的错位。其根本解决方法是，政府职能要立于我国“自有住房需求”而不是“投资住房需求”的现实，以市场为导向，以“住有所居”为调控目标，切实改变住房供应结构。（二）房地产调控政策必须落到实处房地产调控政策必须具有实际的执行力。我国从2003年开始，便开始制定房贷政策和调控措施，其道路可谓曲折，其效果可谓悲观。政府调控措施固然有其滞后效应，可除去政府政策滞后效应的影响，依然让我们看见的是在房地产这一行业中，政府政策显然毫无办法。究其原因，我国房地产调控政策不具有很好的执行力。2006至2007年的调控政策与2003至2005年的调控政策，其根本不同，就是前者对房地产业进行了具体地，更加细化的调节和干预，为制定执行者提供了具体的措施；而后者只是从方针路线进行粗略地大致地调节和干预，政策执行者在执行时，往往没有实现的路线可走。因此，房地产调控政策必须要具有执行力，要落到实处。参考文献[1]胡毓娟等，2008年我国房地产业的发展与走势[J]，经济透视，2008，（1）[2]杜敏杰，解读央行货币政策执行报告把握房贷政策新动向[J]，北京房地产，2006，（2）[3]白钢，房地产信贷政策回顾及其在调控房价中的作用[J]，中国房地信息，2008，（2）·经济研究ConsumeGuide·EconomicResearch__