基于宏观调控背景下房地产企业创新发展的探讨 3页

【摘要】文章结合笔者多年的学习与研究，对厉地产企业在当前的宏观调控政下应采取的创新发展战略谈了一些见解。中国论文网【关键词】宏观调控；厉地产企业；变革；创新在宏观调控政策不断持续深入的形势下，我国大部分地区的商品厉市场交易持续低迷，多数中小房企将要被迫出局。在如今的严峻的形势下，房地产企业要想求得生存与发展，就要顺应调控形势，且不断改革创新。1房地产企业应在变革中求发展从统计数据上看，2003年以来，全国各类房企超过6万家，其中近九成的开发企业规模小且品质低劣。要想渡过眼下的难关，必须以产业变革积极应对，充分调动内牛动力，通过机制人调整，在市场人洗牌中获得“新生”。1.1机制大调整当前，在增加供应与调整需求的双管齐下，房地产业要继续发展，必须顺应形势，进行机制人调整，通过法律、制度、产权三个层面的改革，推动房地产行业合理有序的健康发展。1.1.1法律是转型的推力法律，具有针对企业的规范力和约束力，既能规范房地产业在发展过程中的行为，为行业健康运行捉供法律保障，乂能迫使开发商创新和转型，以好的产品赢得市场。在今年两会上温家宝总理提出，要利用法律手段规范开发商经营行为；今年8月，住房城乡建设部关于《房地产开发企业资质管理规定（修订征求意见稿）》通知中提出，要全而提升房地产开发企业的资质认定。可以看出政府对房地产业法律规范的車视。此外，还需川法律手段抑制投机性住房；对技术创新（住宅产业化、绿色住宅、环保地产）、金融创新、盈利模式、营销创新等也急需法律上的固化，促使住宅建设及其产业化在法律框架下有序发展。1.1.2制度是转型的合力法律的有效执行，需要一个良好的制度作保障。完善的制度能促进房地产企业在耒来发展屮做出全面、科学的规划和规范，防止宏观与微观政策的波动给企业带来的影响，及时调整好企业的经营战略和产品定位。例如根据国家土地管理制度、房地产价格统计制度和方法、税收制度、土地招拍挂制度、房地产登记筹方面制度的不断完善，合理调整好企业的管理制度和销售制度，积极维护消费者合法权益。1.1.3产权是转型的动力产权是信任的载体，是企业自主经营的内生动力，是创造品牌和信誉的坚实基础。拥有实际产权的企业以及处于完善的法人治理结构内的员工，为了长期利润会精心经营其殆牌和信苦，会用自C的诚佶对消费者负责，这也是一些民营企业往往能迅速成长的原因所在。数据显示，2010年我国房地产业10强名单中，民企就占了6家。相比之下，一些大型国企以及企业员工并不实际拥有产权或享有权益，缺乏创新的内在动力，甚至产生代理人利益，岀现道德问题，导致国有资产流失，成了国企转型的绊脚石。1.2市场大洗牌伴随着调控政策的不断深入，上市房地产企业销售业绩出现首次下滑，房地产业的洗牌运动正在悄然进行。万物“适者生存”，房地产企业也是如此。一方而并购潮己成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷之路。数据显示，2011年上半年，房地产业并购案例持续增加，已完成并购57起，同比增加27起。另一方面去房产化风潮涌起。比如江苏舜天出售旗下地产公司金部股权，此般“割爱”，实属无奈；绿景控股去年开始着手转型经营高端酒丿占、写字楼：爱建股份今年变更经营范围，去掉“房地产开发、经营及咨询”经营项\n目；泰达控股打包转让旗下两地产公司股权；约有六分之一的房地产企业在上半年涉及矿产业务。1.2.1金融倒逼在抑制通胀的背景下，国内信贷继续紧缩，货币紧缩的基调难以改变，房地产业融资环境仍然偏紧。•此同时，房地产信托发行也愈发困难，融资成本节节攀升。H前，我国房地产行业80%中小龙企都而临着不同程度的资金紧张现象。上半年，上市龙企整体资产负债率上升了3.58个百分点,达到72.25%。负债总额突破万亿元,达到10921.43亿元，同比上涨41.29%,这无疑倒逼房企转型加速，大金业扩张和小企业被兼并将成为常态。1.2.2环保倒逼一方而，民用建筑在建材生产、建造和使用过程中，能耗已占全社会总能源消耗的49.5%左右。我国现有的430亿平方米建筑血积中，95%为高能耗建筑。有关数据表明，我国住宅建设用钢量平均每平方米为55公斤，比发达国家高出10%〜25%,水泥用量为每平方米221.5公斤，每一立方米混凝土比发达国家多消耗80公斤水泥。另一方而，坏境问题也在不断加剧：一是全国90%以上城市水域污染严重，城市生活垃圾以每年8%-10%的速度增长，50%的垃圾处理率中只有10%达到无害化处理；二是建筑在全生命周期屮排放出的二氧化碳总量占全球碳排放总量的40%。如果城镇化污染持续恶化，房地产业的发展也备受限制。1.2.3内生倒逼地产创新是未來城市小区的发展方向。受调控政策影响，迫使开发商要么背离房地产，要么倒逼转型，除此之外别无他法。如南京卧龙湖国际社区项目，曾经处于无法运转的尴尬境地，但开发商自给压力，最终仍将卧龙湖打造成为休闲度假的绝佳腔地。2房地产企业应创新产品品牌通过这次楼市调控，房地产市场将血临由低端到高端的转折，创产品品牌将越來越被重视。住房不再是“钢筋+混凝土”的避风遮雨的陋室，而是价值和吊质的体现。开发商必须在品牌建设与技术开发方而下功夫。2.1品牌人比拼树TT年品牌，做TT年企业，取决房地产企业是否将核心竞争力的品牌价值予以充分发挥，将更多的粘力投入到产品品质的提升上。2.1.1舍得投资房地产企业在打造品牌方面要舍得投资，精于投资，既包括工程质量，也包括规划设计质量、环境质量、配套质量和物业管理服务质量。2.1.2追求百年“树百年建筑”应成为推进住宅产业化发展的动力。我国的住宅产业化进展比较缓慢，原因在于粗放式的建设长期得不到改变。许多耗资巨额的建筑寿命不过I•儿年，“保量不保质”，很难创造百年建筑，更谈不上企业自身的百年大业。2.1.3人性为本房产企业的产品规划必须优先考虑人性为本。现代人买房是购买一种生活方式，-•种人居文化，满足对住所的物质文化和精神需求。企业应针对不同群体，根据他们的生活习惯、功能需求、空间需求，创造捉供小区环境的文化、教育等条件，做到人、口然和社会的和谐统一。2.2技术人转换在当前宏观调控下，粗放式的房地产开发模式终将终结，绿色人居将登上市场舞台，未来房企的盈利模式将更趋向于高端化、科技化；更偏向于技术、品质、人文、环保的复合化。2.2.1品质要独创目前，国内的住房“千城一血、千房一面”，产品同质化严重。因此企业应注重打造独具\n企业特色的产品，与企业品牌相辅相成！2.2.2技术要适宜要因地制宜、因时制宜。不同的时间和地点，对创新的需求是不同的，正如前工业时代与后工业时代对房地产产品的技术支持有很大差异一样。处在一定的历史时期，不能超前也不能滞后，在不同的时间和空间应对房地产的技术创新有不同要求。2.2.3应用要客观目前，开发商対于住宅新技术的利用和推广仍停留在主观层面上，改变这种状况，需要技术创新，更需要客观应用，防止应用只是技术的简单叠加。2.2.4内外要大气过去，有些开发商过于强调容积率和外在的形式美。随着消费观念越来越趋于理性，企业想要生存下去，必须对住宅的“销量”和“品质”做出抉择，做到以品质及舒适度赢得销量。2.2.5创新耍金血房地产业的创新，需要多种形式的创新。如产品创新、土地获取模式创新、开发模式创新、管理服务创新、机制体制创新、技术创新、营销创新，其至是公益创新等。只有摆脱原来单一的创新模式，才能带来产业的全面发展。比如，探索实行以商业代建为主体的开发模式变革，转型成为房地产投资商、运营商和服务商；川资产管理业务来开拓新的盈利源泉，重点加强基金的募集能力，捉高融资能力和独立投资能力；开创集“商业百货、文化娱乐、电影院线”为一体的商业发展模式，以养老为目的的地产项目等。山此可见，将产业山“粗”做“精”，是房地产业的发展方向，是吸引具备资本实力的投资人的必然趋势，更是房地产业集聚度提高的萸基石。房地产业的创新与转型既有利于品质、商业价值的提高，乂具有独特的文化与艺术价值。用调控房地产的时间來换取房地产向集约化转型的空间，已成了业界关注的话题。在调控不断深入的情况下，房企只有向集约化转型,走向均利时代，「II数量增长型为主转为性价比提升为主，才能避免遭淘汰的危险。经过这一•轮调控的考验,房企必须主动适应经济结构调整与转型的要求，加快转变思维,转变开发模式，推进科技进步与技术创新，强化企业内部管理。在从事房地产开发的过程中,把企业利益与群众利益、眼前利益与长远利益结合起来，把企业效益寓于社会公益Z中。只有适应了市场的变化，开发商才能够找到自己的位置，得到新的发展空间。转载请注明来源。原文地址：