房地产论文_房地产市场的宏观调控 3页

房地产论文——房地产市场的宏观调控房地产宏观调控是指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。房地产宏观调控对房地产业的发展有着至关重要的作用。自2003年始，为了打击投机性需求、保持房价在合理水平，国家展开了多轮的房地产市场调控，大体可以分为以下5个阶段。阶段一：控制房地产信贷,规范土地供给阶段。本轮房地产市场调控的特点是:严格控制土地供给总量八土地交易实行招拍挂，杜绝协议出让土地;同时,严格控制信贷，提高项口自有资木金要求，提高行业进入门槛。调控效果:控制土地供给总量的调控思路,使得住宅新开工面积增速岀现回落，但与此同时，房地产开发投资、商品房销售和房价保持高速增长。阶段二控制房地产价格阶段。木阶段采取的措施主要围绕打击供给环节和消费环节的炒作行为展开,调控住房需求总量。具体措施包括:取消住房贷款优惠利率，在房价上涨过快的地区，将个人住房贷款的首付比例由20%提高至30%;明确个人买卖二手房必须交纳个人税;上调贷款利率。调控效果:政策推出初期，销售面积持续上涨，房价下滑，至2006年下半年，在需求总量受到控制的情况下,销售而积增速放缓,房价增速保持平稳。阶段三：房地产的全面治理阶段。调控特点是以调控部分地区房地产价格过快上涨，促进房地产市场健康发展为主。采取的主要措施冇:第一，继续利用信贷和税收手段调节房地产需求，打击投机;第二，通过增加小户型住房供给，增加廉租房和保障房，调控供给结构。第三,规范市场交易行为。调控效果:木次调控的效果直到\n2008年1刀开始显现，房地产销售面积在2008年2刀同比增速为・4.23%,70城市的商品房销售价格与新开工面积同比增速口08年2月达到高点后，开始卞降。阶段四：应对危机，鼓励房地产发展阶段。采取的主要措施有，第一，下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率;第二,降低住房交易税费;第三，增大商业性住房贷款利率下调幅度，加强对个人首次购买普通住房的金融支持;第四,加人保障性住房建设规模，加快廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区改造，增加供给。调控效果:在09年初，商品房销售面积增速及70城市房屋销售价格触底反弹。从房价的环比涨幅看,自08年12月，新建住宅的商品房触底，之后反弹。阶段五：再次冋归到调控房价。木轮调控的特点:停止临时性房地产刺激政策,冋归止常，同时从需求和供给调控房地产。采取的主耍措施:第一，捉高个人买房的首付款比例，提高二、三套房的首付比例,甚至停发三套房房贷，打击投机性需求;第二提高房产交易税收;第三，规范房地产开发商拿地。调控效果：截至8月末，受基数和调控政策的综合影响，商品房销售而积自09年12月开始，保持回落趋势;70城市商品房销售价格指数自今年5月份开始出现冋落，涨幅明显放缓，从坏比看,新建住宅价格与二手房价格环比在4月份达到高点，之后环比增速冋落;房地产开发投资及新开工而积增速自6月份开始呈现回落态势。每个阶段的调控效果充分说明了调控政策止在起着作用。盘点2010年的房地产发展，调控是无法绕过的关键词。从4月17日岀台的“国十条”、9月2913再次出台的“新国五条”，再到近两个月各部委密集出台的一系列政策文件，党屮央、国务院遏制房价过快上涨势头的决心坚定，对房地产市场的调控力度持续加大。9月30日，深圳紧急岀台楼市限购令，随后，厦门、上海、宁波、杭州等15个城市相继出台包含限购令在内的多项实施细则，加上早已开始限购的北京，房地产市场的又一轮调控在各地全面铺开。这一轮调控是对“国十条”政策的延续和落实，此次各地出台的楼市政策表现出三个特点：一是通过完善差别化信贷，控制投资性需求；二是通过预售资金监管、预售许可管理等措施加强市场监管，完善市场交易秩序；三是政府加大了\n住房供给和保障的力度。相较以往的调控政策，有专家认为这一次更具有全面性和针对性，各地纷纷“组合出拳”，采用土地手段、财政手段和必耍的行政手段等多种方式，有具体的可操作性标准，利丁政策落实，效力强大。长期以来，房地产帀场高位运行，投机炒作泛滥，买房者只能望楼兴叹。楼市高烧，阻碍了经济的健康可持续发展，也影响了社会民生和稳定。二次调控下，各地楼市政策可谓给高烧的楼市开出一服猛药。限购、差别化信贷是这次调控中的“眼球明星”，最受关注。根据“新国五条”规定：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。截至11月底已有多个城市岀台限购令。但各地在“限购套数”、“针对存量还是增量”、“是否明确时限”上有所差异，多数城市耍求新购买一套，对增量作出限制，也没有明确的执行实现，南京规定限制购买第三套，被称作“最严厉版限购令”。而在信贷政策上，全国实行统一的差别化信贷。同时，多个城市也出台了弟别化公积金贷款，弥补了炒房者利用公积金进行投资、投机的漏洞。相比商业信贷政策，公积金政策更细化、更严格。细观各地政策，在增加住房供给、强化住房保障上，步调基本一致。各地都制定了较为完备的用地计划，加大住房用地供应，提高保障性住房和中小套型商品住房的比例。从各地公布的土地供应计划和今年的新开工情况看，未来一两年的市场供应十分充足。加上购房者观望、限购等措施的实施，楼市供求关系正在发生逆转，供求紧张的矛盾将得以缓解。