我国房地产宏观调控的难点问题和对策研究 13页

我国房地产宏观调控的难点问题和对策研究余凯•2013-01-1410:45:10来源：《中国房地产业》2012年第11、12期近几年，中国对房地产实施了一系列的调控政策，但效果却不容乐观。本文认为当前制约国房地产宏观调控的瓶颈问题的有：房地产调控冃标问题、土地财政问题、货币的超量供应问题、我国金融体系的安全的问题、贫富差悬殊问题、房地产市场的区域垄断性等问题，并由此提出了对策和建议，包括确立“公平优先，兼顾效率”的房地产调控冃标、实现地方政府与中央政府的博弈由非合作博弈转变为合作博弈、用金融办法来压缩房地产信贷规模、利用新税收调控房地产市场，抑制房地产市场的投资需求、加快金融体制改革、破解房地产市场的区域垄断性、建立房地产统计、预警与评价系统等。从2003年开始，我国几乎每年都会出台房地产宏观调控的政策，有时政策出台后房价暂时下跌了，有时政策出台后房价依旧疯涨，于是政府出台更严厉的调控政策直到房价下跌为止，但每次调控都是治标不治本，房价短时间内下跌后迎来的是更疯狂的上涨。曲此市场对调控政策越来越麻木，房价陷入了越调越涨,越涨越调的怪圈屮。房价问题已从一个经济问题，正逐步演化为社会问题和政治问题。如何建立房地产的调控的长效机制匕成为我们亟待解决的一个重大课题。一、制约我国房地产宏观调控的瓶颈问题1、房地产调控目标问题。我国政府对房地产的调控目标有二重：一是经济增长和经济效率H标，二是社会公平和稳定H标。这二重H标本身是有冲突的。由于房地产业与GDP的强关联性。近些年来，我国政府往往注重前者，而忽视后\n者，其结果必然导致房地产市场的持续升温和房价的不断走高。2、土地财政问题。我国现行的土地批租制度使卖地成为地方财政收入的主要来源。不少地方土地财政占了地方财政的30%以上，有的甚至达50%以上。因此，地方政府乐见房价的上升，具有推高土地价格的利益驱动。曲此也必然导致地方政府在执行屮央制订的房地产宏观调控政策上不积极，大打折扣，甚至是“上有政策，下有对策”，使房地产宏观调控由于缺乏地方政府的支持和配合而成为“空调”。从地方政府的角度看，现行的财税体系使基层政府缺乏财政的支配权,财权主要掌握在中央政府手里，依赖土地财政实在是无奈之举。因此，要解决这个问题就必须改革我国政府现行财税体制，把更多的财权下放到地方政府。3、货币的超量供应问题。据央行网站显示，从1999年至2009年，广义货币供应量十年间共增加了49万亿人民币，增幅超过5倍。其间，楼市的价格涨幅与货币增长幅度保持了基本同步。这似乎乂佐证了货币学派的代袭人物邛里徳曼的名言“无论何时、何地，物价都是货币现象”。4、房地产发展与我国金融体系的安全的问题。我国房地产开发和个人购房主要依赖于向银行贷款，以上海为例，截至2008年底上海屮资金融机构人民币自营性房地产货款累计增加1023亿元，占各项货款新增额比例高达76%,其屮个人住房货款累计增加728亿元，新增个人住房货款中占中长期货款增量的比例高达42%。银行实际上直接或间接地承接了房地产市场运行中各个环节的山场风险和信用风险。再加上前儿年房价持续上升，各商业银行贷款中存在诸多的不规范行为，进一步累积了金融风险。由于我国房地产市场中存在着大量的噪声交易者，在正反馈机制交易机制和羊群效应的作用下，具有“口我实现”的功能，在当前房价己很高的情况下，一旦心理预期改变，很有可能引发价格人跌，造成房\n地产市场波动风险高度向银行体系传递。因而，即使仅从金融安全上看，我国政府在房价调控冃标上“恐高”，但更“恐低”。5、我国贫富差悬殊问题。2003年我国的基尼系数为0.39,离国际上0.4的警戒线仅一步Z遥。到了2010年，我国的基尼系数已达0.46o中国目前占总人口20%的最贫困人口占收入或消费的份额只有4.7%,而占总人口20%的最富裕人口占收入或消费的份额高达50Zo富人可以一次性付款买好儿套房，而穷人儿辈子的收入也买不起一套房子。在此大前提下，政府出台的房地产调控的金融税收等政策往往会大打折扌II。比如提高首付比例和房贷利率，富人买房不差钱，一次性付款也没关系，提高房贷首付比例和利率不但限制不了富人炒房，还给了富人买更多房子的机会，因为调控政策往往会短期内压低房价让他们抄底。至于通过征收二手房交易税来抑制房价那更是缘木求鱼了。价格由供求关系决定，只更房子供小于求的矛盾不解决,征税对价格毫无影响，卖方完全能把税收转嫁给下家，等于政府直接向买方征税To6、房地产市场的区域垄断性。一般来说消费者具有对某一区域选购房地产的倾向性，而在这个区域内开发瀚的数量并不会太多，再加上房地产产品的特异性（要找到在地段、朝向、层次、景观等完全一样的产品是不可能的），因此房地产由场是区域垄断性市场。房地产区域寡头垄断企业形成了垄断价格，使房地产价格呈现非正常刚性和价格居高不下的格局。房地产价格一般稳步走高，在高位运行，很少发生降价的变动。即便是供求发生变化，房地产降价的幅度和速度也大大小于需求下降的幅度和速度，价格难以起到调节供求的杠杆作用。而一旦\n需求高金，房地产企业会利用社会需求的增氏迅速推高价格，谋求暴利。如何削弱房地产市场的垄断性在近几年里我国出台的房地产宏观调控政策中均未触及的，这是我国房地产价格持续攀升的一个很重要的原因。二、破解房地产宏观调控的瓶颈问题的对策和建议1、确立“公平优先，兼顾效率”的房地产调控冃标。笔者认为，我国房地产调控的总体日标应是：按照以人为本和科学发展观的要求，遵循“公平优先，兼顾效率”的原则，以保障居民基本住房需求为政府调控房地产市场的基本出发点，同时兼顾经济增长，将对房地产发展的过度刺激政策，调整为中性政策。保障居民基本住房需求，不仅要建立包括经济适用房和廉租房在内的多元化的住房供应体系，保障低收入居民的住房需求；同时还要通过财政、货币政策抑制房地产市场泡沫，控制房价，保障屮低等收入居民的基木住房需求。这一思路的核心在于：将传统的“效率优先，兼顾公平”原则调整为“公平优先，兼顾效率”的原则，将保障居民基木住房需求的民生H标由次要H标调整为首要H标。2、通过制度创新，实现地方政府与中央政府的博弈由非合作博弈转变为合作博弈。(1)要接受益原则重新划定中央与地方的财权与事权，将一部分目前由地方政府管理的而没有对应财权支撑的事权收冋中央，扩大地方政府的税源与税基，保障地方政府有充足的税收；同时，各级政府必须裁减人员，减少不必要开支，严格收支管理，以减少地方政府的“增收冲动”。彻底摆脱地方政府土地财\n政与房地产宏观调控矛盾的尴尬局面(1)必须改变以往的地方政府绩效评估体系，建立科学的绩效评估体系，同时，建立对地方政府的房地产调控的问责制。把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨等内容纳入经济社会发展工作的冃标责任制，增大地方政府牟利和不执行屮央宏观调控政策的成本。这样才能做到令行禁止，切实强化对地方政府行为的约束。(2)改革土地岀让金收取办法，切断地方政府与开发商在利益上的内在联系。现在城市上地批租是一次付清几十年租期的上地出让金,所支付的金额巨大。这种土地批租方式使木届政府能够获得未来历届政府几十年的土地出人金收入，正好符合了地方政府追求短期效益和显性政绩的愿望，这成为地方政府过度干预土地市场的利益驱动。如杲改按年度收费，比如以税收的形式逐年向业主收取，对地方政府干预土地市场、推髙土地市场价格从中获利是釜底抽薪式的改革。3、尽快用金融办法来压缩房地产信贷规模(1)提高房地产贷款风险系数。央行和银监会应尽快颁布新房地产信贷条例，规定按房地产信贷占银行总资产的比例累进提高房地产贷款风险系数，不妨先将房地产贷款风险系数基点提高10%-20%,然后按房地产信贷占银行总资产的比例每超出平均数的1%提高超岀的房地产贷款风险系数5%,增加房地产贷款资本金。(2)尽快预征房地产风险基金。央行和银监会应尽快颁布新房地产信贷条\n例，规定按房地产信贷占银行总资产的比例累进对房地产信贷总额预征10%-20%房地产风险基金上交央行或银监会新设立的房地产风险基金司，然后按房地产信贷占•银行总资产的比例每超出平均数的1%提高超出的房地产贷款风险基金5%,以应对房地产信贷风险，规避银行负盈不负亏的代理风险，减少纳税人救助成木。(1)紧缩货币收紧流动性。紧缩货币收紧流动性是抑制通货膨胀和资产价格泡沫的必由之路，因此，尽快降低过高货币发行量，升息让存款利息不再负实际利率，升值让人民币国际购买力提高，这样不仅让投资者、投机者无法利用中低收入者的廉价存款炒高房地产价格来剥削屮低收入者，而且让屮低收入者的存款不再缩水，让屮低收入者的购买力提高，从而提高屮低收入者的消费能力。4、尽快利用新税收调控房地产市场，抑制房地产市场的投资需求。(1)开征房地产综合税鼓励节约用地和节约住房。既征收土地的增值税，又征收房地产的奢侈税，应以城市为单位对所有的房地产的住房面积和土地面积按市场价格加权折合成新的住房面积和土地面积，扣除木城市人均折合后的住房面积和土地面积后，分别统一征收累进房产税和地产税。允许再扣除购租成本(可考虑利息成木)，使多占土地者和多占住房面积者多交地产税和房产税——国有资源收益税，避免现有的房地产税早买者低税率晚买者高税率、早买的多占土地者和多山住房面积者独享房地产疯涨暴利一一地方政府新建城市基础设施产生的房地产级弟地租造成国有资产收益无形在流失的弊端。不妨立法设计为：一是对高出本市平均折合住房而积和土地而积分别统一征收累进房产税和地产税一—鼓励节约用地和节约住房。二是对低于本市平均折合住房面积和土地面积分别统一征收累退房产税和地产税——强化政府的住房保障责任。(2)征收时间累进的房地产空置税抑制囤地囤房——国有资源浪费税。一\n律按市场价格再征收时间累进的房产、地产空置税，不妨立法设计为第一年征收5%的空置税，第二年征收10%的空置税，第三年征收20%的空置税，第四年征收30%的房产、地产空置税，以防开发商囤地囤房。5、加快金融体制改革，鼓励适度竞争，提高金融效率与效益。加快发展资木市场使资木市场与信贷市场平衡发展，尤其是大力发展债券市场使债券市场与股票市场平衡发展，大企业直接融资的力度，降低房地产资金过度向大银行集中的积弊，减少银行信贷风险。积极支持发展为屮小金业服务的屮小金融机构和区域交易所，屮央银行应尽快建立覆盖屮小金融机构的全国统一结算体系和全国存款保险制度，进一步分流大银行的资金。从根本上抑制银行尤其是大银行的房地产信贷。改善内资投资环境，拓宽内资投资渠道，改善内资投资环境，分流资金,使千军万马投资房地产的畸形局面从根本上得到扭转。6、破解房地产市场的区域垄断性(1)通过改革土地出让制度，在房地产市场中引入更多的竞争者。一方面,土地招标公告可以在更早的时间和更广的范围把它发布出去，加大土地拍卖的计划性和透明性，止更多的人参与土地拍卖，这样可以尽可能减少木地开发商“近水楼台先得月”，并形成价格“合谋”：另一方面，将拍卖的土地规模控制在适当的范围内。H前最可行的方法就是政府在土地出让上，应控制过大规模地块的整体出让，即使是相对较大规模地块的出让，也应改冃前主耍是“生地”出让为“熟地”出让，这样政府就可以将“熟地”切分为若干“规模适中”的地块，将大项目拆分为中项目，由不同的开发企业开发。只有这样，才能在一定程度上缓解我国房地产业竞争不足的现状。(2)对房地产业实施经济管制。经济管制是政府防止市场力量滥用的主要\n工具。对房地产价格进行管制，在房价上涨过快的地方积极推行限价房，即根据住房建设的成木、收益，以及平均收入水平、地区差别等指标规定房地产最终产品的销售价格，将现在的“垄断价格”确定为“管制价格”，使“垄断定价”更接近于“边际定价”，以抑制房价过快上涨的势头。（3）积极拓宽房地产的供给渠道。我国自上个世纪末，取消了单位的福利分房制度后，向开发商购房儿乎成了大多数人获取住房的唯一的渠道，这也是开发商有很强市场垄断势力的一个原因。对此，一方面，应积极推进住宅合作社建设。住宅合作社已经成为许多国家解决住宅问题的主要形式之一。我国应进一步明确住宅合作社的法人地位，并且在土地供应、税费减免和资金支持等方面加大对住宅合作社的扶持力度，使之能成为住房供应的一个重要渠道。另一方面，进一步加大经济适用房、廉租房建设力度，解决中低收入的人群的住房问题。同时,一定范围内规范和允许单位资集建房。这样，可以在我国竞争不充分的房地产市场屮增加新的竞争者，从而有助于将我国房地产业过高的利润率降下来，并最终促进消费者住房福利水平的提高。7.建立科学、系统和完整的房地产统计、预警与评价系统。（1）要强化房地产信息披露制度，防止开发商利用信息的不对称推髙房价。要规范统计渠道，建立统一规范的房地产市场统计体系，让广大消费真正了解当前的房地产行情，同时对所有住宅项目的土地供应、上市情况、交易情况和售价指数等信息全部实行网上公示，实现对住宅开发项目全过程的监控，防止房地产商利用信息的不对称囤地囤房，合谋串通，哄抬房价，为购房者提供有效的技术支持。\n(2)建立房地产山场预警预报系统，为实施反周期策略提供科学的依据。房地产市场预警预报系统一般可以通过房地产投资量的增减、产业增长率的高低、房价的涨跌和市场交易的旺盛等主要指标来分析和衡量房地产业的周期波动，评判房地产业发展周期所处阶段，为建立房地产周期运行的监控指标体系，实施反周期策略提供科学的依据。(3)建立宏观调控效呆的评价系统，提高房地产调控的准确性和科学性。宏观调控效果综合评价指标体系的重点不是评价各类房地产经济静态总量指标水平，而是评价动态的各相关经济变量尤其是政策变量之间的运行关系，逐步形成一套评价模式，为房地产经济决策提供定量依据。(木文作者系福建工程学院管理学院教授)主要参考文献：1、余凯，论我国房地产宏观调控的长效机制的构建［J1.城市发展研究,2008(5)2、马国颇,不同条件下房地产市场的演化与调控［J］•商业时代,2011(8)3、刘春潮，房地产宏观调控需标木兼治［J］.黄冈师范学院学报，2011(4)毕业论文答辩开场白尊敬的主持人、评委老师：早上好，我是09春行政管理本科的学生——xxxo我的毕业论文题冃是《论我国城市公共物品及其供给》，指导老师是xxx老师。我\n的论文从确定题目、拟定捉纲到冗成初稿、二不咼、二稿到最启的定稿,得到了X老师的精心指导，使我很快掌握了论文的写作方法，并在较短的时间内完成了论文的写作。不论今天答辩的结果如何，我都会由衷的感谢指导老师的辛勤劳动，感谢各位评委老师的批评指止。首先，我想谈谈这个毕业论文设计的目的及意义。随着全球经济一体化的突飞猛进，国家之间的经济界限渐趋模糊,但却使国家次级的经济形式一一城市经济的重要性口渐突出起来，城市之间的竞争正成为国家之间竞争的重要依托。世界各国（地区）政府都正积极致力于培育和提高城市竞争力,而城市公共物品的供给则是推动城市竞争力提高的重要因素,城市公共物品的供给理所当然地受到了各国（地区）政府的高度重视。在二十一世纪的今天,城市化不仅是我国经还增长的一个支撑点，也是增进国民福利的重要手段，若处理不当则会成为我国经济持续高速发展的障碍。未来10几年，中国城市化将进入从40%发展到70%的国际公认的加速发展时期。随着中国城市化进程的R益加快，如何在新的形势下，实现城市公共物品有效地供给以满足城市发展的需要，成为我们当前急需解决的重大问题。为此研究我国城市公共物品的问题，具有十分重要的理论和现实意义。于是最终将论文题目定为《论我国城市公共物品及其供给》。其次，说说文章的具体结构。论文阐述了城市公共物品的定义及特点，分析了我国城市公共物品供给不足的现状及城市公共物品供给方式，着重探讨目前提高我国城市公共物品供给的方法：树立“公共财政''观念，转变政府职能；加快投资融资体制的改革,加大对城市公共物品的投资；改进政府对公共物品生产的管制方法；发挥市场与社会的力量，形成供给主体多元\n化格局等。只有切实做好对城市公共物品的供给，才能使公共物品满足城市公众的需要，更有效地为社会和民众服务。唯有如此，和谐社会的建设才会事半功倍。我想谈谈这篇论文存在的不足：限于各种条件的制约，使得本论文对城市公共物品的供给方式探索不够深入，还需要继续进行思考和探索。最后，再次感谢X老师在我的毕业论文写作过程中所给与的悉心帮助与指导；其次我要感谢各位专业老师在这两年来我的教育与培养，使我初步掌握了行政管理专业的基木知识，还要感谢木专业同学对我的关心与支持，和你们生活在一起的日子很快乐！也很难忘！恳请各位老师、同学们进行批评指正。谢谢大家！毕业论文答辩开场白尊敬的主持人、评委老师：早上好，我是09春行政管理本科的学生——xxxo我的毕业论文题目是《论我国城市公共物品及其供给》，指导老师是xxx老师。我的论文从确定题目、拟定提纲到完成初稿、二稿、三稿到最后的定稿,得到了x老师的精心指导，使我很快掌握了论文的写作方法，并在较短的时间内完成了论文的写作。不论今天答辩的结果如何，我都会由衷的感谢指导老师的辛勤劳动，感谢各位评委老师的批评指正。\n首先，我想谈谈这个毕业论文设计的目的及意义。随着全球经济一体化的突飞猛进，国家之间的经济界限渐趋模糊,但却使国家次级的经济形式一一城市经济的重要性日渐突出起来，城市之间的竞争正成为国家之间竞争的重要依托。世界各国（地区）政府都正积极致力于培育和提高城市竞争力,而城市公共物品的供给则是推动城市竞争力提高的重要因素,城市公共物品的供给理所当然地受到了各国（地区）政府的高度重视。在二十一世纪的今天,城市化不仅是我国经济增长的一个支撑点.也是增进国民福利的重要手段.若处理不当则会成为我国经济持续高速发展的障碍。未来10几年，中国城市化将进入从40%发展到70%的国际公认的加速发展时期。随着中国城市化进程的日益加快，如何在新的形势下，实现城市公共物品有效地供给以满足城市发展的需要，成为我们当前急需解决的重大问题。为此,研究我国城市公共物品的问题，具有十分重要的理论和现实意义。于是最终将论文题目定为《论我国城市公共物品及其供给》。其次，说说文章的具体结构。论文阐述了城市公共物品的定义及特点，分析了我国城市公共物品供给不足的现状及城市公共物品供给方式，着重探讨目前提高我国城市公共物品供给的方法：树立“公共财政''观念，转变政府职能；加快投资融资体制的改革,加大对城市公共物品的投资；改进政府对公共物品生产的管制方法;发挥市场与社会的力量，形成供给主体多元化格局等。只有切实做好对城市公共物品的供给，才能使公共物品满足城市\n公众的需要，更有效地为社会和民众服务。唯有如此，和谐社会的建设才会事半功倍。我想谈谈这篇论文存在的不足：限于各种条件的制约，使得本论文对城市公共物品的供给方式探索不够深入，还需要继续进行思考和探索。最后，再次感谢X老师在我的毕业论文写作过程中所给与的悉心帮助与指导；其次我要感谢各位专业老师在这两年来我的教育与培养，使我初步掌握了行政管理专业的基本知识，还要感谢本专业同学对我的关心与支持，和你们生活在一起的日了很快乐！也很难忘！恳请各位老师、同学们进行批评指止。谢谢大家!