税法习题班第8章典型例题【新】 5页

第八章　土地增值税法（答案解析） 一、单项选择题1.下列各项中，应当征收土地增值税的是（   ）。 A.公司与公司之间互换房产 B.房地产开发公司为客户代建房产 C.兼并企业从被兼并企业取得房产 D.双方合作建房后按比例分配自用房产【您的答案】 【正确答案】 A　　　　2.房地产开发企业将开发产品用于下列（ ）项目，不属于视同销售房地产。A.开发的部分房地产用于换取其他单位的非货币性资产B.开发的部分房地产用于职工福利C.开发的部分房地产用于出租D.开发的部分房地产用于对外投资【您的答案】 【正确答案】 C　　　　3.2008年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（ ）。A.2256.5万元         B.2445.5万元C.3070.5万元          D.3080.5万元【您的答案】 【正确答案】 B　　　　【答案解析】 根据土地增值税的计算方法与步骤，计算过程如下：计算扣除金额=4800＋4800×10%＋770＋4800×20%=7010（万元）；计算土地增值额=14000－7010=6990（万元）；计算增值额占扣除项目金额的比例=6990÷7010×100%=99.7%，适用税率为第二档，税率40%、扣除系数5%；应纳土地增值税=6990×40%－7010×5%=2445.5（万元）。\n4.某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为(  )。A.400万元B.1485万元C.1490万元D.200万元【您的答案】 【正确答案】 B　　　　【答案解析】 评估价格＝12000×70%＝8400(万元)税金＝(10000－8000)×5%×(1+7%+3%)+10000×0.05%＝115(万元)增值额＝10000－8400－115＝1485(万元)5.某工业企业2008年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元(其中印花税金2.5万元)。该企业应缴纳土地增值税(   )。A.96.75万元             B.97.50万元C.306.75万元            D.307.50万元【您的答案】 【正确答案】 C　　　　【答案解析】 扣除项目金额=3700+277.5=3977.5万元,土地增值额=5000-3977.5=1022.5万元,增值额与扣除项目比率=1022.5÷3977.5≈26%，适用税率为30%，扣除率为0，应纳土地增值税=1022.5×30%=306.75万元。（注：非房地产企业转让不动产的印花税可以作为税金项目扣除。）6.对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是（　　）。A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10%【您的答案】 【正确答案】 A　　　　二、多项选择题1.下列国有土地使用权变动项目中,属于土地增值税征税范围的有（ ）。A.出让国有土地使用权                B.出租国有土地使用权C.转让国有土地使用权                D.交换国有土地使用权【您的答案】 \n【正确答案】 CD　　　　2.下列项目中，按税法规定可以免征或不征土地增值税的有（）。A.国家机关转让自用的房产B.税务机关拍卖欠税单位的房产C.对国有企业进行评估增值的房产D.因为国家建设需要而被政府征用的房产【您的答案】 【正确答案】 CD　　　　【答案解析】 转让国有土地使用权，或房屋产权与国有土地使用权一并转让，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。评估增值的房产，并没有发生所有权转移，不征土地增值税；国家建设需要而被政府征用的房产，可以免征土地增值税。3.下列个人房地产项目中，属于土地增值税免税或者不征税范围的有(   )。 A.房产所有人将房产赠与直系亲属 B.个人之间互换自有居住用房地产 C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产 D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产【您的答案】 【正确答案】 ABD　　　　【答案解析】 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用满5年或5年以上的住房，免征土地增值税，但C选项所述为经营性房产，不享受免税优惠。4.房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（  ）。A.营业税                   B.房产税C.城市维护建设税           D.印花税【您的答案】 【正确答案】 AD　　　　【答案解析】 房地产开发企业转让时缴纳的印花税是列入管理费用中的，不允许单独再扣除。5.纳税人发生下列情形之一的，土地增值税以房地产评估价格为依据计算征收。(   )A.隐瞒、虚报房地产成交价格B.提供扣除项目金额不实C.转让已使用的房屋及建筑物的D.转让房地产成交价格低于评估价格，又无正当理由\n【您的答案】 【正确答案】 ABCD　　　　6.下列各项中，房地产开发公司应进行土地增值税清算的有(  )。A.直接转让土地使用权的B.房地产开发项目全部竣工完成销售的C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的D.取得销售(预售)许可证满2年仍未销售完毕的【您的答案】 【正确答案】 ABC　　　　三、计算题1.（2007年真题改编）某中外合资房地产开发公司，2008年发生以下业务：（1）1月通竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相税费240万元；（2）以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1/3；（3）住宅楼开发成本3000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元；（4）写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；（5）与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有；（6）9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15000万元；将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元。其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。要求：根据上述资料，按下列序号回答问题，每问需计算出合计数：（1）计算公司应缴纳的营业税：（2）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额；（3）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额；（4）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目；（5）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金；（6）计算公司应缴纳的土地增值税。【您的答案】 【正确答案\n】 （1）应缴纳的营业税＝15000×5％+250×5％＝762.5（万元）（2）公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额＝（6000+240）×2/3＝6240×2/3＝4160（万元）（3）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额＝3000+480＝3480（万元）（4）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目＝（300-40）+（3000+6240÷3）×5％+（480+6240÷3）×10％+（3480+4160）×20%=2298(万元)（5）公司缴纳土地增值税时应扣除的税金＝15000×5％＝750（万元）（6）增值额＝15000-（4160+3480+2298+750）＝15000-10688＝4312（万元）增值率＝4312÷10688×100％＝40.34％，适用30％的税率应纳土地增值税＝4312×30％＝1293.60（万元）2.位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2008年发生的相关业务如下：(1)按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关费用160万元；(2)写字楼开发成本3000万元，其中装修费用500万元；(3)写字楼开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明)；(4)写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元；将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入15万元。(其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。)要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。(1)企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额；(2)企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额；(3)企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额；(4)企业计算土地增值税时应扣除的有关税金；(5)企业应缴纳的土地增值税；(6)企业缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加；(7)企业应缴纳的房产税。【您的答案】 【正确答案】 (1)计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额＝(4000+160)×50%＝2080(万元)(2)计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额＝3000×50%＝1500(万元)(3)计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额＝(2080+1500)×10%＝358(万元)(4)计算土地增值税时应扣除的有关税金＝6500×5%×(1+7%+3%)+6500×0.05%＝360.75(万元)(5)应缴纳的土地增值税：扣除项目合计＝2080+1500+358+360.75＝4298.75(万元)增值率＝(6500－4298.75)÷4298.75×100%＝51.21%应缴纳的土地增值税＝(6500－4298.75)×40%－4298.75×5%＝665.56(万元)(6)营业税、城市维护建设税和教育费附加＝(6500+15)×5%×(1+7%+3%)＝358.33(万元)(7)应缴纳的房产税＝15×12%＝1.8(万元)