物业管理基本制度与政策讲义 第14讲，第八节物业管理的法律关系 10页

第八节物业管理的法律关系 第二章物业管理服务 大纲要求： 物业管理的行政责任； 物业管理的民事责任， 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题 的解释》的有关规定及特点。 物业管理法律关系的一个重要特征，是既涉及公权关系，也涉及私 权关系。公私权关系混合的特征，决定了可以把物业管理法律关系分为 物业管理行政关系和物业管理民事关系两大类型。 与此相对应，物业管理的法律责任，同样可以分为物业管理的行政 责任和物业管理的民事责任两大类型。 知识点一、物业管理的行政责任 广义上是指物业管理各方主体，违反现行行政法律规范所应承担的 法律责任。 狭义上是指物业管理各方主体，违反《条例》所应承担的法律责任。 第三章关于物业管理七大基本制度的内容中包括相应的法律责任内 容，本节重点介绍《条例》第六章中其余有关法律责任的规定。 (1)建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所 有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处 5 万元以上 20 万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 (2)不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部 门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企 业予以通报，处 1 万元以上 10 万元以下的罚款。 (3)物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托 给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改 正，处委托合同价款 30%以上 50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资 质证书的部门吊销资质证书。 委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备 的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的， 依法承担赔偿责任。 (4)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用 房的，没收违法所得，并处 10 万元以上 50 万元以下的罚款。 (5)未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途 的，并处 1 万元以上 10 万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物 业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按 照业主大会的决定使用。 (6)有下列行为之一的：①擅自改变物业管理区域内按照规划建设的 公共建筑和共用设施用途的，②擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、 场地，损害业主共同利益的，③擅自利用物业共用部位、共用设施设备 进行经营的，个人处 1000 元以上 1 万元以下的罚款，单位处 5 万元以 上 20 万元以下的罚款。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、 共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。 (7)国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主 管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受 他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为 不予查处的，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 知识点二：物业管理的民事责任（轮换考点） 为了正确审理物业服务纠纷案件，依法保护物业服务合同当事人的 合法权益，2009 年 9 月，最高人民法院公布了《物业服务纠纷案件具体 应用法律若干问题的解释》（法释(2009]8 号，以下简称《物业服务司 法解释》)。 《物业服务司法解释》是以《民法通则》、《物权法》和《合同法》 为基础，以规范物业服务企业与业主的物业服务合同关系为重心，结合 多年物业管理纠纷的民事审判实践制定的，是各级人民法院审理物业服 务纠纷案件的重要依据，也是确定物业服务合同双方主体民事责任的重 要规范。 （一）《物业服务司法解释》的 4 个特点 1．强化物业服务企业的义务 《物业服务司法解释》针对实践中物业服务合同的约定内容相对简 单，当事人常因物业服务的内容发生争执的现象，运用合同默示条款理 论，扩充了物业服务企业承担义务的范围，除物业服务合同之外，物业 服务企业还应履行法律法规、相关行业规范、服务承诺和服务细则规定 或约定的义务。 2．强化行政法规的效力 《物业服务司法解释》规定物业服务企业将物业服务区域内的全部 物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同无效，显然是对《条例》 第四十条规定效力的强化；关于业主与承租人、借用人和其他使用人承 担交纳物业费的连带责任的规定，同样是对《条例》第四十二条第一款 的肯定；将“法律法规的规定”认定为物业服务企业的应尽义务，同样 强化了行政法规在民事审判中的适用法地位。 3．强化诉讼主体的限制 在明确前期物业服务合同和物业服务合同对业主的约束力的同时， 《物业服务司法解释》关于“业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人 民法院不予支持”的规定，防止了诉权的滥用和司法资源的浪费；在赋 予业主委员会解除合同请求权的同时，《物业服务司法解释》关于“物 业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖 欠物业费的业主另行主张权利”的规定，实际上否定了业主委员会民事 诉讼的被告身份。 4．强化合同主体的责任 《物业服务司法解释》对作为合同主体的物业服务企业和业主，规 定了相应的法律责任：(1)物业服务企业违规收费的责任；(2)物业服务 企业退还预收物业费的责任；(3)物业服务企业的退出和移交责任；(4) 业主实施妨害物业服务和管理行为的责任；(5)业主交纳物业费的责任。 相关规定在体现平等、自愿、公平和诚信的合同法原则的基础上，强化 了物业服务企业和业主双方的法律约束，有利于物业管理目标的实现 （二）物业服务纠纷的解决规则 与建筑物区分所有权纠纷多数引起侵权之诉不同，物业服务纠纷主 要导致违约之诉。 作为业主和物业服务企业之间法律关系的主要纽带，物业服务合同 的效力状态和履行结果的认定，是《物业服务司法解释》关注的重点。 从有利于审判实践出发，《物业服务司法解释》主要从五个方面明 确了物业服务纠纷的审判规则。 1．关于物业服务合同的效力 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主 委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业 主具有约束力。 业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 但是，符合下列情形之一：(1)物业服务企业将物业服务区域内的全 部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同，(2)物业服务合同中 免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员 会或者业主主要权利的条款，人民法院应当支持业主委员会或者业主确 认（前期）物业服务合同或者合同相关条款无效的诉讼请求。 2．关于物业服务企业违约行为的处理 在物业服务违约方面，根据《物业服务司法解释》第三条的规定， 物业服务企业不履行或者不完全履行以下四类义务：(1)物业服务合同 约定的维修、养护、管理和维护义务；(2)物业服务企业公开作出的承 诺；(3)物业服务企业制定的服务细则；(4)法律、法规规定以及相关行 业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企 业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 在违规收取物业费方面，物业服务企业违反物业服务合同约定或者 法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重 复收费的，业主有权以违规收费为由提出抗辩，同时请求物业服务企业 退还已违规收取的物业服务费用。 3．关于业主违约行为的处理 对于业主实施妨害物业服务与管理的行为，《物业服务司法解释》 第四条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实 施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、 停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。” 对于业主拒付物业费的行为，《物业服务司法解释》规定，下列情 况下，人民法院对物业服务企业的物业费请求应予支持：(1)经书面催 交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费 的；(2)物业服务合同的权利义务终止后，业主仍拖欠物业费的；(3)物 业的承租人、借用人或者其他物业使用人未按照与业主的约定交纳物业 费，业主应当承担连带责任的。 对于物业服务企业已经按照物业服务合同约定以及相关规定提供服 务，业主仪以未享受或者无需接受相关物业服务作为拒交物业费的抗辩 理由的，根据《物权法》七十二条业主“不得放弃权利不履行义务”的 规定，《物业服务司法解释》明确规定，人民法院对业主的抗辩不予支 持。 4．关于物业服务合同的解除和终止 经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同 意，业主大会作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会有权请求人 民法院解除物业服务合同。 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经 预收、但尚未提供物业服务期间的物业费的；业主委员会请求物业服务 企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务 所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交， 并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利 义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 5．关于《物业服务司法解释》的适用 因物业承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同， 以及法律法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当 参照《物业服务司法解释》关于业主的规定处理，《物业服务司法解释》 中关于物业服务企业的规定，适用于《物权法》中所称的“其他管理 人”。2009 年 10 月 1 日前已经终审，以及施行后当事人申请再审或者 按照审判监督程序决定再审的案件，不适用《物业服务司法解释》。 单选例题 1.公私权关系混合的特征，决定了可以把物业管理法律关系分为物 业管理行政关系和（）两大类型。 a．物业管理民事关系 b．物业管理商务关系 c．物业管理行政关系 d．物业管理物权关系 答案：a 多选例题 2.下列有关《物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》特 点说法中，正确的是（）。 a．业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持 b．物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告 知其向拖欠物业费的业主另行主张权利 c．业主与承租人、借用人和其他使用人承担交纳物业费的连带责任 d．除物业服务合同之外，物业服务企业还应履行法律法规、相关行 业规范、服务承诺和服务细则规定或约定的义务 e．物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他 人而签订的委托合同有效 答案：abcd