资源税和土地增值税法(powerpoint 57页) 59页

第七章资源税和土地(tǔdì)增值税法第一页，共五十九页。\nContents第一节　资源税纳税义务人、税目(shuìmù)与税率第二节　资源税计税依据与应纳税额的计算第三节　资源税税收优惠和征收管理第四节　土地增值税纳税义务人与征税范围第五节　土地增值税税率应税收入与扣除项目第六节　土地增值税应纳税额的计算第七节　土地增值税税收优惠征收管理第二页，共五十九页。\n第一节　资源税纳税义务人、税目(shuìmù)与税率资源税是对在中华人民共和国领域及管辖(guǎnxiá)海域从事应税矿产品开采和生产盐的单位和个人课征的一种税。纳税义务人税目税率扣缴义务人第三页，共五十九页。\n资源税纳税(nàshuì)义务人在中华人民共和国领域及管辖海域开采(kāicǎi)应税资源的矿产品或者生产盐的单位和个人注意境内生产或开采征收，进口不征资源税开采或生产应税资源进行销售或自用的一次性征收，价内税资源税的纳税义务人不仅包括符合规定的中国企业和个人，还包括外商投资企业和外国企业【特例中外合作开采石油、天然气】独立矿山、联合企业和其他收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴义务人例题第四页，共五十九页。\n资源税纳税(nàshuì)义务人例题【多选题】（2009年）下列各项中，属于资源税纳税(nàshuì)义务的人有（　）。A.进口盐的外贸企业B.开采原煤的私营企业.C.生产盐的外商投资企业.D.中外合作开采石油的企业BC资源税进口不征，出口不退；中外合作开采石油企业暂不征收资源税，因此，正确选项为BC第五页，共五十九页。\n资源税税目(shuìmù)目前7大类（例题）原油。不包括人造石油。天然气。煤矿生产的天然气暂不征税(zhēnɡshuì)煤炭。原煤，不包括洗煤、选煤及其他煤炭制品其他非金属矿原矿。是指除上列产品和井矿盐以外的非金属矿原矿。黑色金属矿原矿。有色金属矿原矿。盐。伴采的应税矿产品，凡未单独规定适用税额的，一律按主矿产品或视同主矿产品税目征收资源税未列举名称的其他，由省级政府决定征收或暂缓征收。第六页，共五十九页。\n资源税纳税(nàshuì)义务人例题【多选题】下列各项中，应征资源税的有（　）。A.开采的大理石.B.进口的原油C.开采的煤矿瓦斯D.生产用于出口(chūkǒu)的卤水.AD资源税进口不征、出口不退；开采的煤矿瓦斯暂不征收资源税第七页，共五十九页。\n资源税税率(shuìlǜ)矿产品税率形式具体标准原油、天然气比例税率5%－10%煤炭、其他非金属矿原矿、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿、盐固定税额矿产品差别、地区差别　　0.3－60元/吨自2011年11月1日起，原油和天然气由从量定额改为从价定率征收资源税。自此，资源税采取(cǎiqǔ)从价定率或者从量定额的办法计征。第八页，共五十九页。\n资源税扣缴义务人独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位，按照本单位应税产品税额标准，依据(yījù)收购的数量代扣代缴资源税其他收购单位收购的未税矿产品，按税务机关核定的应税产品税额标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。第九页，共五十九页。\n第二节　资源税计税依据(yījù)与应纳税额的计算计税依据应纳税额的计算从量：课税数量×单位税额从价（原油天然气）：（不含增值税）销售额×税率注意资源税以初级(chūjí)矿产品作为课税数量与增值税之间的关系：增值税应税矿产品按价格交；资源税（只对初级矿产品），大部分按数量交例题第十页，共五十九页。\n资源税计税依据(yījù)从价定率——销售额全部价款和价外费用,不包括销项税额从量定额——销售数量实际销售数量和视同销售的自用数量不能准确销售数量的，以产量或折算比换算应税和减免税项目分别计算连续(liánxù)加工前无法正确计算：原煤加工煤炭：按综合回收率还原金属和非金属矿产品：按选矿比还原例题液体盐加工固体盐：外购液体盐已纳税额准予抵扣例题第十一页，共五十九页。\n资源税计税依据(yījù)例题1【多选题】某铜矿2012年9月销售铜精矿4000吨（选矿(xuǎnkuàng)比为1:5），每吨不含税售价1500元，当地铜矿石资源税每吨1.2元，应纳资源税和增值税税额为（　）A.资源税1.68万元　　B.资源税2.4万元.C.增值税78万元　　D.增值税102万元.BD应纳资源税＝4000×5×1.2＝24000（元）应纳增值税＝1500×4000×17%＝1020000（元）第十二页，共五十九页。\n资源税计税依据(yījù)例题2【单选题】某产盐企业，2011年5月份(yuèfèn)以外购液体盐3000吨加工成固体盐600吨，以自产液体盐5000吨加工成固体盐1000吨，当月销售固体盐1500吨，取得销售收入300万元，已知液体盐每吨单位税额5元、固体盐每吨单位税额40元，该产盐企业5月份(yuèfèn)应缴纳资源税（　）。A.20000元B.35000元C.45000元.D.60000元C1500×40－3000×5＝45000（元）第十三页，共五十九页。\n资源税应纳税额例题(lìtí)某县内资原煤生产企业为增值税一般纳税人，2010年1月发生以下业务（1）开采原煤10000吨。采取分期收款方式销售原煤9000吨，每吨不含税单价500元，购销合同(hétong)约定，本月应收取1/3的价款，但实际只收取不含税价款120万元。（2）为职工宿舍供暖，使用本月开采的原煤200吨；另将本月开采的原煤500吨无偿赠送给某有长期业务往来的客户（3）销售开采原煤过程中产生的天然气125千立方米，取得不含销售额25万元（该煤矿所在地原煤的资源税税额为5元/吨，天然气资源税税额为10元/千立方米）要求：根据上述资料，计算该企业当月应缴纳的资源税资源税=9000×5×1/3＋（200＋500）×5＝18500第十四页，共五十九页。\n第三节　资源税税收优惠和征收(zhēngshōu)管理减免税开采原油过程中用于加热、修井的原油免税意外事故或自然灾害，由省级政府酌减免地面抽采煤层气（煤矿瓦斯）暂不征收资源税原油天然气自用于连续生产原油天然气的，不缴；自用于其他方面视同销售(xiāoshòu)进口不征，出口不退例题纳税义务发生时间与增值税基本相同，注意扣缴义务人例题纳税地点：开采或生产地，扣缴义务人为收购地例题第十五页，共五十九页。\n资源税税收优惠(yōuhuì)例题【多选题】下列各项关于资源税减免税规定的表述中，正确的有（　）。A.对出口的应税产品(chǎnpǐn)免征资源税B.对进口的应税产品(chǎnpǐn)不征收资源税.C.开采原油过程中用于修井的原油免征资源税.D.开采应税产品过程中因自然灾害有重大损失的可由省级政府减征资源税.BCD第十六页，共五十九页。\n资源税征收管理(guǎnlǐ)例题1【多选题】下列各项中，符合资源税纳税义务发生时间规定的有（　）。A.采取分期收款结算方式的为实际收到款项的当天B.采取预收贷款结算方式的为发出应税产品的当天.C.自产自用应税产品的为移送使用(shǐyòng)应税产品的当天.D.采取其他结算方式的为收讫销售款或取得索取销售款凭据的当天.BCD第十七页，共五十九页。\n资源税征收管理(guǎnlǐ)例题2甲县某独立矿山2012年7月份开采铜矿石原矿3万吨，当月还到乙县收购未税铜矿石原矿5万吨并运回甲县，上述矿石的80%已在当月销售。假定甲县铜矿石原矿单位(dānwèi)税额每吨5元，则该独立矿山7月份应向甲县税务机关缴纳的资源税为（　）。A.12万元.B.15万元C.32万元D.40万元A收购未税矿产品应该向收购地税务机关缴纳资源税。向甲县税务机关缴纳的资源税＝3×80%×5＝12（万元）第十八页，共五十九页。\n第四节　土地增值税纳税(nàshuì)义务人与征税范围转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。注意：只要(zhǐyào)有偿转让房地产，均为纳税义务人，不论经济性质、内外资等。【多选】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（　），都是土地增值税的纳税义务人。A.学校.B.税务机关.C.外籍个人.D.国有企业.【答案】ABCD征税范围第十九页，共五十九页。\n征税(zhēnɡshuì)范围征税范围的三个标准：转让的土地使用权是否国家所有土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生(fāshēng)产权转让转让房地产是否取得收入基本征税范围具体事项的征税情况例题第二十页，共五十九页。\n基本征税(zhēnɡshuì)范围基本征税范围不属于征税范围1.转让国有土地使用权，包括出售、交换和赠与；2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；3.存量房地产的买卖。1.不包括国有土地使用权出让所取得的行为；2.不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，如房地产的出租。第二十一页，共五十九页。\n有关事项是否属于征税范围出售1）出售国有土地使用权，征。（出让不征）2）取得国有土地使用权后开发建造房屋出售，征。3）存量房地产买卖，征。继承、赠予继承不征(无收入)。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠要征。房地产交换单位之间换房，征；个人之间互换自住房不征。房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，以房产抵债，征。以房地产投资、联营房地产（房地产开发企业除外）转让到投资联营企业，不征；将投资联营房地产再转让，征。投资、联营企业属房地产开发，或房地产开发企业以建造的商品房进行投资和联营，征收。合作建房建成后自用，不征；建成后转让，征。其他不征、免征事项企业兼并转让房地产、代建房、出租、房地产重新评估、国家收回房产权、市政搬迁第二十二页，共五十九页。\n征税范围(fànwéi)例题【单选】下列各项中，应当征收土地增值税的是（　）。　　A.公司(ɡōnɡsī)与公司(ɡōnɡsī)之间互换房产.B.房地产开发公司为客户代建房产　　C.兼并企业从被兼并企业取得房产　　D.双方合作建房后按比例分配自用房产【答案】A【多选】下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有（　）。　　A.国家机关转让自用的房产　　B.税务机关拍卖欠税单位的房产　　C.对国有企业进行评估增值的房产.D.因为国家建设需要而被政府征用的房产.【答案】CD第二十三页，共五十九页。\n第五节　土地(tǔdì)增值税税率、应税收入与扣除四级超率累进税率增值率（增值额占扣除项目金额比例）税率速算扣除系数150%以下（含50%）30%02超过50%～100%（含100%）40%5%3超过100%～200%（含200%）50%15%4200%以上60%35%级数项目应税收入与扣除(kòuchú)项目第二十四页，共五十九页。\n增值率200%050%100%超率累进税率30%40%50%60%税率(shuìlǜ)理解：（1）对增值额征税（2）增值额越高税率越高，但只有超过的部分适用高税率（3）判断是否超过标准并适用高税率的依据是增值率，即扣除项目×比率综上：用扣除项目×级差比率，将增值额分为若干段，分别适用税率，然后(ránhòu)计算总和。例题(lìtí)第二十五页，共五十九页。\n例题及速算扣除(kòuchú)系数【例题】某房地产公司转让商品楼收入9000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则土地增值税为：增值额＝9000－4200＝4800增值率＝4800÷4200×100%=114%，第三级税率50%应纳税额=4200×50%×30%＋4200×（100%－50%）×40%＋（4800－4200）×50%＝1770万速算扣除系数：为便捷计算而使用(shǐyòng)的经验数速算扣除系数计算方法：增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数计算（2）4800×50%－4200×15%＝1770万第二十六页，共五十九页。\n应税收入(shōurù)与扣除项目的确定土地(tǔdì)增值额＝应税收入－扣除项目具体新建存量房地产企业（扣5项）非房地产企业（扣4项）房屋（扣3项）土地（扣2项）加计扣除房屋评估价第二十七页，共五十九页。\n扣除项目(xiàngmù)具体转让性质扣除项目新建转让1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用（依据前2计算）4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目存量转让1.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。2.转让环节缴纳的税金。3.房屋及建筑物的评估价格。评估价格＝重置成本价×成新度折扣率例题不能取得评估价格第二十八页，共五十九页。\n不能取得评估(pínɡɡū)价格旧房及建筑物的评估价格：发票金额×（1+持有年数×5%）持有年数：购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过(chāoguò)一年，未满12个月但超过(chāoguò)6个月的，可以视同为一年。某公司2006年1月购入一栋房屋，价款80万元，并取得发票，2010年8月将房屋转让，取得价款200万元，不能取得评估价格，那么评估价格＝？解答：评估价格＝80×（1＋5×5%）＝100（万元）购房时缴纳的契税，能提供契税完税凭证准扣，不作加计5%的基数既没有评估价格，又不能提供购房发票的，核定征收。第二十九页，共五十九页。\n新建房地产开发成本纳税人房地产开发项目实际发生的成本包括6项：土地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施(jīchǔshèshī)费公共配套设施费开发间接费用注意和应税收入进行配比（总结）地价款配比：全部地价款→本期开发面积→出售部分开发成本配比：本期开发成本→出售部分例题第三十页，共五十九页。\n【例题·综合题节选】府城房地产开发公司2008年1月～2011年2月开发“东丽家园”住宅项目，相关业务如下：（1）2008年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元（契税税率5%），并规定2008年3月1日动工开发。由于资金短缺2009年5月才动工。因超期1年被政府相关部门征收土地受让总价款20%的土地闲置费。（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计(héjì)2450万元，支付给施工方的施工费为3150万元。（3）2010年4月开始销售，可售总面积为45000m2，截止2010年8月底销售面积为40500m2，取得收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。要求：（1）在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除？房地产开发成本例题(lìtí)第三十一页，共五十九页。\n房地产开发成本例题(lìtí)（续）（2）计算2010年9月进行土增值税清算时可扣除的土地成本金额。（3）计算2010年9月进行土增值税清算时可扣除的开发成本金额。解答：（1）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在土地增值税税前不得扣除，但在企业所得税税前可以扣除。（2）已售40500平方米的建筑面积，占全部(quánbù)可销售面积45000平方米的90%，可以扣除的土地成本金额＝（17000＋17000×5%）×90%＝16065（万元）（3）可以扣除的开发成本金额＝（2450＋3150）×90%＝5040（万元）第三十二页，共五十九页。\n新建房地产开发(kāifā)费用期间费用：两个公式房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内【例】支付的地价款为280万元，开发成本为520万元纳税人能按转让项目分摊利息支出，金融机构贷款证明：利息扣实发(不含加罚息)，其他不超过(chāoguò)（280+520）×5%。纳税人不能分摊，或不能提供金融机构证明：开发费用总扣除限额（280+520）×10%＝80万元全部使用自有资金：10%既有借款，又有其他借款的：选其一，不能都适用。土地增值税清算：利息支出从开发成本调至财务费用计算第三十三页，共五十九页。\n新建房地产有关(yǒuguān)的税金房地产开发企业(qǐyè)“两税一费”营、城、教育费附加印花税含在管理费用非房地产开发企业“三税一费”营、城、教费、印第三十四页，共五十九页。\n新建房地产其它扣除(kòuchú)项目财政部规定的其它扣除项目（加计扣除）（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%【单选】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许(yǔnxǔ)的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（　）A.1500万元　B.2000万元　C.2500万元　D.3000万元.【答案】D例题2第三十五页，共五十九页。\n其它(qítā)扣除例题2【例题·多选题】房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20%扣除范围的有（　）A.支付建筑(jiànzhù)人员的工资福利费.B.占用耕地缴纳的耕地占用税.C.销售过程中发生的销售费用D.开发小区内的道路建设费用.ABD销售过程中发生的销售费用属于房地产开发费用，不能加计扣除。第三十六页，共五十九页。\n存量房地产转让(zhuǎnràng)例题【例题】某市轿车(jiàochē)生产企业转让10年前建成的旧生产车间，取得收入1200万元，该车间的原值为1000万元，已提取折旧400万元。该车间经有权机构评估，成新度为30%，目前建造同样的生产车间需要1500万元；转让旧生产车间时向政府补缴出让金80万元，发生其他相关费用20万元；　　要求：计算该企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税……第三十七页，共五十九页。\n存量房地产转让例题(lìtí)解答营业税1200×5%＝60万城建税和教育费附加(fùjiā)60×（7%＋3%）＝6万土地增值额=1200－1500×30%－80－20－66=1200－616=584（万元）增值率=584÷616×100%=94.81%应缴纳土地增值税=584×40%-616×5%=233.6-30.8=202.8（万元）第三十八页，共五十九页。\n第六节　土地(tǔdì)增值税应纳税额的计算增值额的确定（计税依据）土地增值额=转让收入－扣除项目(xiàngmù)金额按房地产评估价计算土地增值税的情形应纳税额计算应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目×速算扣除系数计算步骤：（1）扣除项目金额（2）计算增值额=应税收入－（1）（3）增值额占扣除项目的比率（2）/（1）——选税率（4）计算土地增值税例题1例题2例题3例题4土地增值税清算第三十九页，共五十九页。\n应纳税额例题(lìtí)1【例题】2004年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目(xiàngmù)计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（　）。（2005年）　A.2256.5万元　B.2445.5万元.C.3070.5万元　D.3080.5万元【答案】B扣除金额=4800＋4800×10%＋770＋4800×20%=7010土地增值额=14000－7010=6990增值率=6990÷7010×100%=99.7%，税率40%、系数5%土地增值税=6990×40%－7010×5%=2445.5第四十页，共五十九页。\n应纳税额例题(lìtí)2某房地产开发公司：（1）开发商品房对外出售，售房合同上注明售房总金额4000万元，2002年取得一次性售房收入1600万元，取得银行按揭分期付款方式售房收入2400万元；（2）支付取得土地使用权的金额800万元；（3）开发成本成本1500万元；（4）向银行借款2000万元，一年期，利率4%，向非银行金融机构借款800万元，支付利息60万元，均能按转让房地产项目分摊利息；管理销售费用300万元，除利息外允许扣除比例为5%要求(yāoqiú)：计算该公司全年应缴纳的土地增值税。第四十一页，共五十九页。\n应纳税额例题(lìtí)2解答（新）(1)应缴纳营业税=（1600+2400）×5%=200(万元)(2)应缴纳城市维护建设税=200×7%=14(万元)(3)应缴纳教育费附加=200×3%=6(万元)(4)应缴纳土地增值税：扣除(kòuchú)项目金额=800+1500+2000×4%+（800+1500）×5%+（200+14+6）+(800+1500)×20%=3175(万元)扣除项目金额=800+1500+（800+1500）×10%+（200+14+6）+(800+1500)×20%=3210(万元)②增值额=4000－3210=790(万元)③增值率=790÷3207≈25%④应缴纳土地增值税=790×30%=237(万元)第四十二页，共五十九页。\n应纳税额例题(lìtí)3某房地产开发公司与某单位于2003年8月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳(jiǎonà)了有关税金(营业税税率5%，城建税税率为营业税额的7%，教育费附加征收率为营业税额的3%，印花税税率为0.5‰)。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明)。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例按最高确定。要求：计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。第四十三页，共五十九页。\n应纳税额例题(lìtí)3解答(1)确定扣除项目金额①取得土地使用权所支付的金额为3000万元②房地产开发成本为4000万元③房地产开发费用为：(3000+4000)×10%=700(万元)④与转让房地产有关的税金为：15000×5%+15000×5%×(7%+3%)=825(万元)⑤从事(cóngshì)房地产开发的加计扣除：(3000+4000)×20%=1400(万元)⑥转让房地产的扣除项目金额：3000+4000+700+825+1400=9925(万元)(2)计算转让房地产的增值额：15000－9925=5075(万元)(3)计算增值额与扣除项目金额的比率：5075÷9925≈51%第二级(4)计算应纳土地增值税税额：应纳土地增值税税额=5075×40%－9925×5%=1533.75(万元)第四十四页，共五十九页。\n某外商投资企业，专门从事房地产开发业务，2011年有关经营情况如下：（1）2月1日与当地建设银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2000万元，借款期限10个月，还款(háikuǎn)到期日11月30日。（2）2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元，购得非耕地40000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年，2月末办完相关权属证件。（3）第一期工程（“三通一平”和第一栋写字楼开发）于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。1应纳税额例题(lìtí)4-1212第四十五页，共五十九页。\n（4）到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，全部签订了售房合同，每平方米售价0.32万元，共计收入16000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理。其余的10000平方米中，7000平方米用于先租后售，11月30日签订租赁合同约定出租时间先定一年，租金从12月1日起计算，每月收租金21万元，合同共记载租金252万元，租金每月收一次；另外3000平方米转为本企业固定资产作办公用。11月30日用于出租和自用的房屋面积已全部办好相关出租、资产转账手续，于当日全部交付并从12月1日起使用。（5）在售房、租房等过程中发生销售费用1500万元；发生管理费用（不含印花税）900万元（其中交际(jiāojì)应酬费80万元）。（说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%）根据上述资料。按下列序号计算有关纳税事项，每问需计算出合计数：应纳税额例题(lìtí)4-21212第四十六页，共五十九页。\n应纳税额例题(lìtí)4解答1（1）销售和出租的房屋应缴纳的营业税。【答案】销售和出租的房屋应缴纳的营业税=16000×5%+21×5%=801.05（万元）（2）该房地产开发(kāifā)企业应缴纳印花税。【答案】该房地产开发企业应缴纳印花税=2000×0.05‰+5/10000+（400+7200）×0.3‰+16000×0.5‰+252×1‰=10.63（万元）（3）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额。【答案】征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额=2800×（12000/40000）×（50000/60000）=700（万元）（4）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额。【答案】征收土地增值税时应扣除的开发成本金额=400×（12000/40000）×（50000/60000）+7200×（50000/60000）=6100（万元）1212第四十七页，共五十九页。\n应纳税额例题(lìtí)4解答2（5）征收土地增值税时应扣除的开发费用(fèiyong)和其他项目金额。【答案】收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额=（700+6100）×（10%+20%）=2040（万元）（6）2011年应缴纳的土地增值税。【答案】收入合计=16000万元扣除项目合计=700+6100+2040+800×（1+7%+3%）（销售房屋应缴纳的营业税）=9560（万元）增值额=16000－9560=6280（万元）增值额÷扣除项目=6280÷9560×100%=65.69%，适用税率为40%，速算扣除系数5%应纳土地增值税=6280×40%－9560×5%=2034（万元）……1212第四十八页，共五十九页。\n土地(tǔdì)增值税清算清算单位例题1审批的房地产开发项目分期开发：分期项目包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算清算条件纳税人应当进行土地增值税的清算例题2主管(zhǔguǎn)税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算例题3非直接销售和自用房地产的收入确定土地增值税的扣除项目（教材）例题应报送的资料和审核鉴证核定征收：5个条件清算后再转让的处理清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金第四十九页，共五十九页。\n土地(tǔdì)增值税清算例题1【单选题】（近三年考题）对房地产开发公司进行土地(tǔdì)增值税清算时，可作为清算单位的是（　）。A.规划申报项目　B.审批备案项目.C.商业推广项目　D.设计建筑项目B第五十页，共五十九页。\n土地(tǔdì)增值税清算例题2【多选题】下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（　）。A.直接转让土地使用权的.B.整体转让未竣工决算房地产开发(kāifā)项目的.C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的.D.取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的ABC第五十一页，共五十九页。\n土地(tǔdì)增值税清算例题3【综合题】府城房地产开发公司2010年4月开始销售开发项目，可售总面积为45000m2，取得收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。　2010年2010年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“东丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。要求：（1）简要说明主管税务机关于2010年9月要求府城房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。【答案】已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个(zhěnggè)项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。府城房地产开发公司截止2010年8月底已经销售了40500平方米的建筑面积，占全部可售面积45000平方米的90%，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。第五十二页，共五十九页。\n非直接销售和自用(zìyòng)房地产的收入确定用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产转为企业自用：产权(chǎnquán)未转移，不列收入，不扣费用土地增值税清算收入金额确定：已全额开具发票：按发票所载金额；未开具发票或未全额开具发票：以销售合同所载的售房金额及其他收益确认；销售合同所载面积与实测面积不一致，清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整第五十三页，共五十九页。\n土地增值税清算的扣除项目(xiàngmù)例题【单选题】清算土地增值税时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本费用可以扣除的情形是（　）。A.建成后开发企业转为自用的B.建成后开发企业用于出租的C.建成后直接赠与(zènɡyǔ)其他企业的D.建成后产权属于全体业主的.D第五十四页，共五十九页。\n第七节　土地(tǔdì)增值税税收优惠与征管对建造(jiànzào)普通标准住宅的税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。注意1：未超不征；超过全征（起征点）注意2：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税国家征用收回，免。因城市规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。征管第五十五页，共五十九页。\n税收优惠(yōuhuì)例题【多选题】下列各项中，符合土地增值税征收管理有关(yǒuguān)规定的有（　）。A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，减半征收土地增值税B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税.C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税.【答案】BD第五十六页，共五十九页。\n土地增值税征收(zhēngshōu)管理申报时间：纳税人签订房地产转让合同后7日内预征：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。纳税地点：法人：房地产所在地（坐落地）主管税务机关。自然人：座落地(luòdì)≠居住地，过户手续所在地申报第五十七页，共五十九页。\n1、有时候读书是一种(yīzhǒnɡ)巧妙地避开思考的方法。二月-22二月-22Sunday,February20,20222、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。21:29:5321:29:5321:292/20/20229:29:53PM3、越是没有本领的就越加自命不凡。二月-2221:29:5321:29Feb-2220-Feb-224、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。21:29:5321:29:5321:29Sunday,February20,20225、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。二月-22二月-2221:29:5321:29:53February20,20226、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。20二月20229:29:53下午21:29:53二月-227、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。。二月229:29下午二月-2221:29February20,20228、业余生活要有意义，不要越轨。2022/2/2021:29:5321:29:5320February20229、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。9:29:53下午9:29下午21:29:53二月-2210、你要做多大的事情，就该承受多大的压力。2/20/20229:29:53PM21:29:5320-二月-2211、自己要先看得起自己，别人才会看得起你。2/20/20229:29PM2/20/20229:29PM二月-22二月-2212、这一秒不放弃，下一秒就会有希望。20-Feb-2220February2022二月-2213、无论才能知识多么卓著，如果缺乏热情，则无异纸上画饼充饥，无补于事。Sunday,February20,202220-Feb-22二月-2214、我只是自己不放过自己而已，现在我不会再逼自己眷恋了。二月-2221:29:5320February202221:29谢谢(xièxie)大家第五十八页，共五十九页。\n内容(nèiróng)总结第七章资源税和土地增值税法。开采或生产地，扣缴义务人为收购地例题。假定甲县铜矿石原矿单位税额每吨5元，则该独立矿山7月份(yuèfèn)应向甲县税务机关缴纳的资源税为（　）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征。地价款配比：全部地价款→本期开发面积→出售部分。分期开发：分期项目。11、自己要先看得起自己，别人才会看得起你。14、我只是自己不放过自己而已，现在我不会再逼自己眷恋了。谢谢大家第五十九页，共五十九页。