20052009年自考房地产法试题及答案 61页

全国2005年10月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题（本大题共26小题，每小题1分，共26分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.在下列物权中，属于担保物权的是（　D　　）A.使用权B.经营权C.承包经营权D.抵押权2.在下列房地产交易中，属于三级市场的是（　B　　）A.土地使用权的出让B.土地使用后的抵押C.土地出让后的开发D.土地出让后的抵押3.由国务院批准征用基本农田以外的耕地是指超过（　D　　）A.20公顷的B.25公顷的C.30公顷的D.35公顷的4.下列关于农民集体土地使用权的叙述中，不正确的是（　B　　）A.权利主体多样化B.对该土地的地表或地下矿产资源可以行使开发权C.其转让仅限于国家征用D.宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有5.在国有土地租赁中，下列说法不正确的是（　　A　）A.土地租赁合同经出租方同意并经土地管理部门批准后方可转让B.如果变更原合同的使用条件，应当重新签订土地租赁合同C.无论签订还是转让土地租赁合同，都要办理土地登记或变更登记手续D.抵押权实现时，土地租赁合同可以同时转让6.土地使用权可因多种情况而终止，但以下终止原因中例外的是（　　D　）A.土地使用权出让合同规定的使用期限届满B.国家因为社会公共利益的需要而提前收回土地使用权C.土地灭失D.土地使用者发生变更7.下列原则中，不属于土地利用总体规划原则的是指（　C　　）A.严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地B.提高土地利用率C.实行土地复垦D.统筹安排各类、各区域用地8.国家要出让、租赁或划拨国有土地使用权，首要条件是国家拥有该幅土地的（　B　　）A.所有权B.使用权C.占有权D.经营权9.一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩600公顷以上的，应当由（　D　　）A.县级人民政府批准B.地、市级人民政府批准6\nC.省级人民政府批准D.国务院批准10.土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，必须符合一定的条件，但下列的条件除外（　D　　）A.应当征得出让方同意B.经过土地管理部门批准C.重新签订土地使用权出让合同D.到工商局办理变更登记11.下列关于房屋租赁双方签订租赁合同的说法，不对的是（　　A　）A.出租人可以在租金之外收取少量的押金B.出租人只能收取租金C.承租人必须按合同交租D.修缮出租房屋的义务一般由出租人承担12.房地产开发用地是指开发用地的（　B　　）A.所有权B.使用权C.占有权D.经营权13.社会动迁资金的主要来源是（　A　　）A.企事业单位的自有资金B.家庭及个人的投资资金C.建筑业的技术改造投资D.社会团体的集资14.房屋拆迁的直接目的是获取旧房所占用土地的（　B　　）A.所有权B.使用权C.继承权D.通行权15.以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件之一是：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得（C　　）A.房屋所有权证书B.土地出让金缴纳证明C.土地使用权证书D.土地使用证明16.房地产抵押的程序主要分为两个阶段，即签约和（　　C　）A.批准B.审核C.登记D.受理17.房屋租金分为成本租金、商品租金和（　B　　）A.协商租金B.市场租金C.合同租金D.私房租金18.在房公积金贷款额度不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的（　A）A.2倍B.3倍C.4倍D.5倍19.下列关于外商成片土地开发经营的叙述中，合法的是（　B　　）A.外商土地所有权属于外商B.对成片土地开发经营，外商在开发区内没有行政管理权C.对涉及国家安全的基础设施，外商具有开发建设权和经营权D.外商与区域内其他企业的关系是管理与被管理的关系20.按照法律规定，土地增值税的计税依据为（　　D　）A.土地开发成本B.土地价格6\nC.土地使用D.土地增值额21.耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定税额（　A　　）A.一次性征收B.隔年征收C.逐年征收D.依情况征收22.对房地产行政主管部门及其他行政机关工作人员而言，违反房地产法的基本行政责任形式是（　　B　）A.行政处罚B.行政处分C.赔偿损失D.刑事制裁23.王某与某房地产开发公司签订了房屋预售合同，合同规定房地产开发公司应在规定的时间内向王某交付房屋。由于施工拖延，房地产开发公司未按期交付，王某作为预购人有权要求房地产开发公司（　　C　）A.排除妨害B.恢复原状C.赔偿损失D.赔礼道歉24.对房地产行政管理相对人的行政处罚措施可以单独适用，也可以合并适用。但对行政管理相对人的同一个违法行为，不能施行罚款的次数为（　　A　）A.2次以上B.3次以上C.4次以上D.5次以上25.行为人未经批准或采取欺骗批准而占有、使用土地的，县级以上人民政府土地行政主管部门可以对其处以罚款。罚款额为非法占用土地每平方米（　C　　）A.20元以下B.25元以下C.30元以下D.40元以下26.行为人违反土地管理法规的规定，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，处以拘役或有期徒刑，并处或单处罚金。其中有期徒刑的期限为（　B　　）A.3年以下B.5年以下C.10年以下D.15年以下二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。27.房地产市场的特性表现为（　　ABCDE）A.综合性B.多级性C.法定性D.部分限制E.国家干预28.土地所有权，是指土地所有人依法对自己的土地享有的（　　ABDE　）A.占有权B.使用权C.管理权D.收益权E.处分权29.交纳住房公积金的原则是（　ACDE　　）A.个人存储B.银行贷款C.单位资助D.统一管理E.专项使用6\n30.不得设定抵押的房地产是（　ABCE　　）A.权属有争议的房地产B.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物C.已依法公告列入拆迁范围的房地产D.用于教育、医疗、保险等事业的房地产E.被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产31.对外商投资成片开发的项目，应当由省、自治区、直辖市人民政府审批其项目建议书的情况是（　　AC　）A.使用耕地1000亩以下B.使用耕地1000亩以上C.其他土地2000亩以下D.其他土地2000亩以上E.投资额在10亿元以内三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）32.土地使用权出租33.房地产权属登记34.房地产开发35.房地产抵押36.城镇土地使用税四、简答题（本大题共5小题，每小题5分，共25分）37.广义的房地产法有哪些基本内容？38.如何理解建筑物区分所有权的专有部分？39.房地产开发企业的设立须具备哪些基本条件？40.房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系是什么？41.适用于房地产关系的行政处罚主要有哪些种类？五、论述题（本大题共1小题，8分）42.试述土地权属关系纠纷处理的法律依据。六、案例分析题（本大题共2小题，每小题8分，共16分）43.某市甲房地产公司新建住宅小区一处。该小区有十栋九层楼房，居住1100户居民。为了便于管理，该房地产公司在2002年初成立了物业管理公司。2002年底，物业管理公司在其中一栋楼房底层电梯间分隔出一个小间出租，由胡某设立小吃部，每月向物业公司缴纳1000元租金。由于该小吃部缺少卫生设施，影响卫生，居民意见纷纷，大楼管委会向物业公司提出意见，要求取消小吃部。物业公司认为开设小吃部是为了方便居民，物业管理公司作为小区管理单位，有权处理这些事务，关于胡某的卫生问题，公司可以进行教育。由于物业管理公司拒不接受管委会的意见，业主向法院起诉。问题：（1）物业管理公司的做法及答复是否正确？为什么？（2）业主是否有权向法院起诉？为什么？（3）本案应如何处理？44.6\n2001年1月，A房地产开发公司因开发高档住宅区经县级人民政府批准征用基本农田200亩。之后，直到2003年4月，A公司因资金缺乏而一直不能开发。为此，县人民政府发文通知该公司：经国务院批准，无偿收回该地土地使用权，重新考虑其他房地产公司接手开发。A公司不服，认为县人民政府无权收回其土地使用权，并起诉至法院，要求确认其土地使用权。问题：（1）县人民政府能否批准征用基本农田？为什么？（2）如果该基本农田的征用经合法批准，那么县人民政府的通知是否合法？为什么？（3）人民法院应当如何处理？6\n2005年10月房地产法自考答案6\n61\n全国2006年10月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.权利人能够在某特定物之上直接行使支配力并享受一定利益的权利，称为(A)A.物权B.债权C.请求权D.形成权2.从1991年1月1日起，新增建设用地的土地有偿使用费，不管是上缴中央财政的部分还是留给地方政府的部分，都必须专项用于(B)A.土地开发B.耕地开发C.水土保持D.公益建设3.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如果超出出让合同约定的动工开发日期满2年未动工的，国家可以(D)A.处以罚款B.要求其在一个月内马上动工C.收回土地使用权，并退回土地出让金D.无偿收回土地使用权4.征收基本农田或者基本农田以外耕地超过35公顷的，必须由(B)A.省级人民政府批准B.国务院批准C.县级人民政府批准D.乡级人民政府批准5.复垦的土地应当优先用于(C)A.国防建设B.公用事业C.农业D.居民生活用地6.村办公共设施和公益事业建设占用本村集体所有的土地的，应对使用土地上属于个人的青苗及附着物(D)A.作适当处理B.进行妥善安置C.给予双倍补偿D.给予适当的补偿7.房地产相邻权的主体可能是(A)A.两个或两个以上房地产所有人B.一个房地产所有人C.一个房产所有人D.一个地产使用人61\n8.在租赁期限内，房屋产权人转让房屋所有权，(B)A.租赁关系随之终止B.原租赁协议继续履行C.承租人可以单方终止租赁关系D.原所有权人应当补偿承租人的损失9.资质一级的房地产专营企业，必须连续4年建筑工程质量合格率达到(A)A.80%B.90％C.99％D.100％10.房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议的生效必须经过的特殊程序是(A)A.经过公证机关公证B.经过房屋所在地政府房管部门认可C.经过被拆迁人所在单位批准D.将协议保存于人民法院11.拆迁人对被拆迁人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，称为(A)A.过渡费B.临时补助费C.安置费D.补偿金12.以划拨方式取得的土地使用权，(B)A.一律不得进入房地产市场B.原则上不得进入房地产市场C.领有国有土地使用证即可进入房地产市场D.具有地上建筑物的合法产权证明即可以转让13.房地产抵押权是(C)A.以物的使用价值为内容B.债权C.从权利D.平等受偿权l4.房地产抵押合同从(D)A.公证之日起生效B.抵押合同签订之日起生效C.主合同履行之日起生效D.抵押登记之日起生效15.可以出租房屋的条件之一是(A)A.共有房屋取得了共有人的同意B.共有房屋的共有人之一同意C.未取得房屋所有权证D.房屋的权属有争议16.房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，(B)A.应当将租金上缴国家B.应当将租金中所含土地收益上缴国家61\nC.租赁关系无效D.应当由国家终止租赁关系17.城镇住房制度改革后，国家投入住房建设的资金将(B)A.全部转变为职工的货币工资B.主要转变为职工的货币工资C.主要用于房地产的开发D.主要用于住房公共设施的建设18.职工的住房公积金(D)A.由职工家庭的节余开支中缴纳B.在职工及其家庭出现生活重大困难时可以启用C.由职工个人自愿缴纳D.可以用于职工及其家庭购买房屋19.职工以标准价购买的公有住房，(C)A.不得进入市场B.不得继承C.职工拥有部分产权D.单位有要求其退回的权利20.物业公司为满足物业产权人、使用人的个别需求，受其委托而提供的服务称为(A)A.特约服务B.针对性的专项服务C.常规性的公共服务D.公众代办性质的服务21.召开业主大会会议，(B)A.应当于会议召开1个月前通知全体业主B.应当于会议召开15日前通知全体业主C.应当于会议召开15日前告知居民委员会D.每位业主应当作好业主大会会议记录22.业主委员会经业主大会选举产生，应当自产生之日起30日内(C)A.向所在居民委员会备案B.向物业所在地区、县级工商行政管理部门备案C.向物业所在地区、县级人民政府房地产部门备案D.向物业所在地区、县级人民政府宣誓就职23.公积金制度是一种住房社会保障措施，具有(A)A.互助性B.救济功能C.融资功能D.扶助功能24.经济适用住房贷款的期限最长不得超过(B)A.2年B.3年61\nC.10年D.20年25.住房公积金管理委员会的主任(A)A.应当由具有社会公信力的人士担任B.是管理委员会的法人代表C.应当由政府负责人担任D.应当由人大代表担任26.土地增值税采用四级超额累进税率(A)A.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%B.增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为50%C.增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为60%D.增值额超过扣除项目金额100%的部分，税率为70%27.耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，(C)A.按照规定税额在耕地使用完毕后征收B.按照规定税额分次征收C.按照规定税额一次性征收D.按照规定税额在耕地尚未使用时征收28.外国人作为私房所有人不能亲自办理房产登记手续的，可以(C)A.延期办理B.委托中国某机关代为办理C.委托中国律师代为办理D.不予办理但承认其产权29.在解决房地产纠纷的法律方式中，(D)A.涉外房地产纠纷只能通过诉讼解决B.当事人可以不通过协议而直接提起仲裁C.一切房地产纠纷均可以进行行政处理D.仲裁和诉讼不能同时适用30.破坏或者擅自改变基本农田保护标志的，(B)A.由人民法院认定其行为的性质B.由县级以上人民政府土地管理部门责令恢复原状C.由土地所在地的乡人民政府处以罚款D.由土地所在地的县人民政府处以罚款二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。31.按照土地资源状况和土地利用总体规划，土地分为(ABC)A.农用地B.建设用地61\nC.未利用地D.已利用地E.空闲地32.《土地管理法》的立法目的包括(ABCDE)A.保护耕地B.维护土地的社会主义公有制C.合理利用土地D.促进社会经济可持续发展E.保护、开发土地资源33.农村土地承包经营权可以(ABC)A.入股B.抵押C.继承D.转变为所有权E.视为处分权34.农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，审批权在(AB)A.国务院B.省级人民政府C.县级人民政府D.乡级人民政府E.村民委员会35.目前，我国的房地产中介服务机构有(ABC)A.房地产咨询机构B.房地产价格评估机构C.房地产经纪机构D.房地产经营机构E.房地产服务机构三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）36.房地产市场37.土地使用权38.土地补偿费39.房地产中介服务40.个人住房贷款四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）41.简述房地产业的地位和作用。42.简述土地使用权的特征。43.简述城市房屋拆迁的原则。61\n44.简述业主委员会的职责。五、论述题（本大题12分）45.试述农村土地承包经营中承包方的权利和义务。六、案例分析题(本题9分)46.刘志信、刘志诚、刘志超系三兄弟。2003年，其父母相继去世，在某市某区留有四层楼房一幢。由于刘志诚、刘志超常年在外省工作，所以兄弟三人并未对房屋进行分割，而是由刘志信一家居住。2OO4年3月，刘志信持房屋产权证到房地产管理部门办理了产权变更登记，将该楼房登记在自己一人名下。2004年9月，刘志信与秦伟民签订了房屋买卖合同，以80万元的价格将该楼房卖给了秦伟民，并到房地产管理部门办理了变更登记手续。2OO5年1月，刘志诚和刘志超回家探亲得知此事，立即提出异议：认为房屋系父母遗留下来的遗产，不能由刘志信一人独霸，他们两人也有份，刘志信未经他们两人同意擅自出卖该房屋，侵犯了他们的合法产权，因此要求从秦伟民手中收回房屋。秦伟民则凭借房屋买卖合同和房屋产权证书，也主张对房屋的所有权，不同意将房屋退还给他们。双方争执不下，刘志诚、刘志超遂将刘志信和秦伟民告上法庭，要求法院确认刘志信与秦伟民之间的房屋买卖合同无效，保护自己对房屋的所有权。请回答下列问题并说明理由：(1)本案所争议楼房在刘志信与秦伟民办理产权变更登记之前的产权归属是怎样的?(2)刘志信与秦伟民签订的房屋买卖合同是否有效?秦某能否取得该房屋的所有权?(3)刘志信的行为是否侵害了刘志诚、刘志超的合法权益，如何承担责任?61\n61\n61\n61\n61\n全国2007年10月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题（本大题共35小题，每小题1分，共35分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.1994年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》开始施行的时间为（　C　　）A.1994年8月1日B.1994年10月1日C.1995年1月1日D.1995年3月1日2.下列属于房地产物权的是（　A　　）A.房地产典权B.房地产请求权C.房地产债权D.房地产相对权3.下列属于未利用地的是（　B　）A.住宅用地B.荒地C.草地D.旅游用地4.农村土地承包经营权采取互换、转让方式流转，未经登记时产生的法律后果为（　　D　）A.无效B.不成立C.可以对抗善意第三人D.有效，但不得对抗善意第三人5.征收下列土地只能由国务院批准，其他部门无权批准（　D　　）A.耕地B.四荒地C.农用地D.基本农田6.房屋所有人出卖已出租房屋，需要提前几个月通知承租人（　C　）A.1个月B.2个月C.3个月D.6个月7.由于自然条件原因，王某进出自己的庭院必须从邻居张某的庭院通行，在此情况下，张某对自己庭院的房屋所有权行使（　　B　）A.有所扩张B.受到限制C.效力不足D.需要救济8.可以出租房屋的条件之一是（　A　　）61\nA.共有房屋取得了共有人的同意B.共有房屋的共有人之一同意C.未取得房屋所有权证D.房屋的权属有争议9.房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，（　B　）A.应当将租金上缴国家B.应当将租金中所含土地收益上缴国家C.租赁关系无效D.应当由国家终止租赁关系10.在解决房地产纠纷的法律方式中，（　D　）A.涉外房地产纠纷只能通过诉讼解决B.当事人可以不通过协议而直接提起仲裁C.一切房地产纠纷均可以进行行政处理D.仲裁和诉讼不能同时适用11.土地使用权转让是转让人对土地使用权行使（　D　　）A.占有权B.使用权C.收益权D.处分权12.房地产抵押合同的生效时间为（　D　　）A.签订之日B.批准之日C.公证之日D.登记之日13.土地使用权变更不包括（　B　　）A.主体变更B.客体变更C.内容变更D.权利义务变更14.房地产交易主要表现为通过各种交易合同形式实现的一种关系，这种关系是（　C　）A.权的关系B.利的关系C.债的关系D.物的关系15.个人与单位之间的土地所有权和使用权争议，最低可由（　A　　）A.乡级以上人民政府处理B.县级以上人民政府处理C.市级以上人民政府处理D.省级以上人民政府处理16.处分抵押房地产时，可以依法将抵押关系设定以后土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，对处分新增房屋所得，抵押权人（　　B　）A.有权优先受偿B.无权优先受偿C.可以作为处分财产受偿D.无权受偿17.某工厂依法申请用地以扩建厂房，人民政府批准其占用耕地3亩。后因资金不能到位，该扩建厂房一直未动工，现已使耕地闲置两年零三个月。对其应进行的处罚是（　B　　）61\nA.罚款B.收回土地使用权C.收取滞纳金D.收取复垦费18.教育、科技、文化、卫生、体育用地的土地使用权出让的最高年限是（　　C）A.30年B.40年C.50年D.60年19.按照《城市房地产管理法》的规定，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途动工开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以（　A　　）A.征收相当于出让金20%的土地闲置费B.无偿收回土地使用权C.退回50%的出让金并收回土地使用权D.征收相当于出让金两倍的土地闲置费20.出让人在指定的时间、地点，组织符合条件的有意受让人到场，就拟出让使用权的地块公开竞投，按价高者得原则确定土地使用权受让人的出让方式，是（　B　　）A.招标B.拍卖C.协议D.竞争21.无偿取得国有土地使用权的方式是（　　D　）A.出让B.转让C.拍卖D.划拨22.根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业须有多少名持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员（　C　　）A.2名以上B.3名以上C.4名以上D.5名以上23.根据《房地产开发企业资质管理规定》，房地产资质一级企业必须具备的条件是（　　D　）A.自有流动资金3000万元以上B.注册资金不低于3000万元C.具有4年以上从事房地产开发的经历D.连续4年建筑工程质量优良率达20%24.被拆迁人只能选择由拆迁人给予货币补偿，不能选择房屋产权调换的是（　A　）A.非公益事业房屋的附属物B.非公益事业房屋C.公益事业房屋D.临时建筑房屋25.拆迁范围确定后，可以进行的活动是（　　B）A新建、扩建、改建房屋B.继续使用房屋C.改变房屋和土地用途D.续租或新租房屋26.拆除未到期限的临时建筑，应当（　　D）61\nA.不予补偿B.给予充分补偿C.给予建筑物评估价值50%的补偿D.给予适当补偿27.物业管理服务公司为满足一些住户群体的需要而提拱的专项服务工作有（　A　）A.金融服务类服务B.绿化管理C.消防管理D.车辆道路管理28.业主委员会是业主大会的（　B　）A.权力机构B.执行机构C.决策机构D.监督机构29.业主临时公约与正式的业主公约存在的主要差别是（　　C）A.业主的共同利益B.物业的使用、维护、管理C.时间效力D.业主应当履行的义务30.制定业主临时公约的是（　　D　）A.业主委员会B.业主大会C.房地产开发企业D.建设单位31.职工购买公有住房，可以一次性付款，也可以分期付款，分期付款的期限一般不超过（B）A.5年B.10年C.15年D.20年32.直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市（地、州、盟）应当设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的（C）A.领导机关B.执行机构C.决策机构D.监督机构33.如果土地使用权没有作为中国合营者投资的一部分，合营企业应当（A）A.向中国政府缴纳土地使用费B.向中国政府缴纳土地保证金C.向中方合营者缴纳土地使用费D.向地方政府申请免交土地使用费34.下列情形中，属于可以免征土地增值税的是（D）A.企业用于投资转让的房产B.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目的30%C.个人出售原来闲置的第二套住房D.个人因工作调动而转让居住已满5年的原自用住房，经申报核准35.外国人作为私房所有人不能亲自办理房产登记手续时，可以（B）61\nA.不办理房产登记手续并享有房屋产权B.委托中国律师代为办理C.邮寄或者通过外交部门提交书面材料办理D.委托中国某机关代为办理二、多项选择题（本大题共5小题，每小题1分，共5分）在每小题列出的五个备选项中有二至五个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。36.房屋权属登记分为（　　ABCDE　）A.总登记B.转移登记C.变更登记D.他项权利登记E.注销登记37.房地产民事法律责任可分为（　　ADE　）A.违约责任B.赔偿责任C.连带责任D.侵权责任E.不履行其他义务责任38.房地产中介服务机构主要有（　　BCD　）A.房地产开发机构B.房地产咨询机构C.房地产价格评估机构D.房地产经纪机构E.房地产承建机构39.物业管理服务企业接受聘任和委托从事物业管理服务，由委托方与受托方订立约定双方权利、义务的物业管理合同，可以提出聘任和委托要求的有（　　AC　）A.小区业主B.房地产开发企业C.业主委员会D.房地产承建企业E.房地产中介机构40.外商投资企业用地的取得方式有（　　ABCDE　）A.国有土地使用权出让B.企业租赁经营C.租赁厂房和场地D.企业拍卖E.土地使用权作价入股三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）41.建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地。61\n42.房地产纠纷是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。43.土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。44.住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。45.房产税是以城镇房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税。四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）46.简述房地产权属登记的功能.（1）产权确认功能，是房地产权属登记具有的确认房地产的权属状态，赋予房产地产权的法律效力，建立权利人对房地产的法律支配关系的功能。（2）公示功能，是将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。（3）管理功能，是指房地产登记所具有的实施国家管理意图的功能。47.简述土地使用权终止的原因。（1）因土地使用权出让期限届满；（2）国家根据社会公共利益的需要提前收回土地使用权；（3）因土地使用者严重违反城市规划或者违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地；（4）因土地灭失。48.房地产纠纷产生的主要原因有哪些?（1）历史原因；（2）利益矛盾；（3）合同不当或者违反合同；（4）违法行为。49.简述房屋拆迁的基本原则。（1）符合城市规划；（2）有利于城市旧区改造；（3）有利于生态环境改善；（4）保护文物古迹。五、论述题50.论述处理房地产相邻关系应当遵循的原则。（1）有利生产。相邻关系的处理一定要从有利生产发展，有利于社会主义市场经济建设出发，既要注意保护相邻各方的合法权益，又要考虑有利于生产的发展。（2）方便生活。相邻关系直接关系到人民的生活，处理不好，就会对人民群众的生活造成不利影响，处理纠纷要从有利于生活、方便群众的角度出发。（3）团结互助。处理相邻关系时，相邻各方应依法给予对方方便，或接受必要的限制，要从大局出发，做到团结互助、协商解决。（4）公平合理。各方应依法合理地行使自己的权利。受益一方应当对承担义务而支付费用和遭受损失的另一方给予适当补偿。六、案例分析题（本大题12分）61\n51.王某与张某育有二子，长子王甲，次子王乙。王甲娶妻李某，并于1995年生有一子王小甲。王甲于1999年5月遇车祸身亡。王某于2000年10月病故，留有与张某婚后修建的面积相同的房屋6间。王某过世后，张某随儿媳李某生活，该6间房屋暂时由次子王乙使用。2000年11月，王乙与曹某签订售房协议，以12万元的价格将该6间房屋卖给曹某。张某和李某知悉后表示异议，后因王乙答应取得售房款后在所有继承人间合理分配，张某和李某方表示同意。王乙遂与曹某办理了过户登记手续，曹某当即支付购房款5万元，并答应6个月后付清余款。曹某取得房屋后，又与朱某签订房屋转让协议，约定以15万元的价格将房屋卖给朱某。在双方正式办理过户登记及付款前，曹某又与钱某签订了房屋转让协议，以18万元的价格将房屋卖给钱某，并办理了过户手续。问题：（1）王某去世后留下的6间房屋应由哪些人继承?各自应分得多少?为什么?（2）王乙与曹某签订的售房协议是否有效?为什么?（3）曹某与朱某、钱某签订的房屋转让协议效力如何?（4）如朱某要求履行与曹某签订的合同，取得该房屋，其要求能否得到支持?为什么?答：（1）张某、王乙、王小甲。其中，张某分得4间，王乙、王小甲各分得1间。因该6间房系王某与张某的共同财产，王某死后，张某应获得其中的3间，余下3间房在第一顺序继承人间平均分配。第一顺序的继承人有张某、王乙，因王甲先于王某死亡，其子王小甲享有代位继承权，故余下3间房中张某、王乙、王小甲应各分得1间。（2）有效。该6间房虽属共有财产，但转让协议已经其他共有人张某及王小甲的监护人李某同意。（3）曹某与朱某签订的协议有效。曹某与钱某签订的协议亦有效。（4）不能，因曹某已与钱某办理了房屋过户登记手续，钱某已取得了该房屋的所有权，曹某履行不不能，朱某只能要求曹某承担违约责任。61\n全国2008年1月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.《城市规划法》规定，城市规划主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度。这里的“一书”是指（A）A.选址意见书B.法律意见书C.建设申请书D.规划意见书2.房地产关系本质上属于（B）A.人与人的关系B.经济关系C.社会关系D.法律关系3.地方权限范围内的土地征收批准权属于（C）A.县级人民政府B.市级人民政府C.省级人民政府D.国务院4.承包方将土地交由他人代耕可不签订书面合同的时间不超过（B）A.半年B.一年C.二年D.三年5.在土地登记制度中，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，应由有关级别政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。该级政府是指（C）A.村级人民政府B.乡级人民政府C.县级人民政府D.市级人民政府6.张某与王某为夫妻，共同购置房屋一套，登记在张某名下。以后，张某在未征得王某同意的情况下以自己的名义将该房屋卖给刘某。事后，王某要求刘某退房，刘某不同意。对该房屋，在法律上（D）A.刘某应当退房，张某应当将收到的房款退回B.应宣布买卖房屋无效，确认王某拥有产权C.刘某应退房，但张某不仅应当退还房款，而且还应赔偿刘某受到的损失D.应当维护刘某的权益，由张某向王某作出赔偿61\n7.我国立法关于建筑物区分所有权的共有部分，在面积分担上采用的形式是（B）A.共同共有B.按份共有C.法定共有D.约定共有8.在私房买卖中，以下说法正确的是（A）A.房屋所有人出卖已出租房屋，须提前3个月通知承租人B.买卖双方不能自行议定买卖价格C.房屋所有人出卖共有房屋，可以不提交共有人同意的证明书D.对享受国家补贴廉价购买的城市私有房屋，可以出卖给原补贴单位或政府房地产行政管理部门以外的人9.在我国房屋权属登记的程序中，核心工作是（B）A.勘丈绘图B.产权审查C.绘制权证D.税费发证10.房地产开发用地，开发商取得的是（C）A.土地所有权B.土地收益权C.土地使用权D.土地经营权11.如果自有资金在1000万元以上，注册资金不低于1000万元，这种房地产开发企业的资质为（B）A.一级B.二级C.三级D.四级12.市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当在收到申请后一定期限内，对申请事项进行审查并对符合条件的发给房屋拆迁许可证。该审查期限为（D）A.7日B.10日C.15日D.30日13.以下关于拆迁补偿说法正确的是（C）A.只对被拆除的房屋进行补偿，而不对房屋的附属物予以补偿B.对违章建筑给予适当补偿C.拆除未超过批准期限的临时建筑，应给予适当补偿D.必须采用货币补偿14.房地产交易的形式不包括（A）A.土地使用权划拨B.房地产转让C.房地产抵押D.房屋租赁15.王某承租周某店铺一间，后未经周某同意，将店铺转租给马某。为此（B）A.周某可对王某处以罚金B.周某可与王某解除租赁合同C.周某可要求马某承担违约责任D.马某、王某应共同对周某承担违约责任16.在出售公有住房的情况下，职工购房可实行分期付款，其首期不得低于实际售价的（C）A.20％B.25％61\nC.30％D.35％17.职工以标准价购买的住房，在使用一定年限后可以依法进入市场。该“一定年限”为（C）A.3年B.4年C.5年D.6年18.以下关于已购公有住房和经济适用住房上市出售程序的说法中，不正确的是（B）A.产权人向县级以上人民政府房地产行政管理部门提出申请B.行政主管机关对申请进行审核，并自收到申请之日起30日内作出是否准予上市出售的书面意见C.对批准出售的房屋，由买卖当事人向房管部门申请办理过户交易手续D.在交易手续完毕后30日内,办理房屋所有权过户登记手续19.《物业管理条例》中业主委员会的法律性质属于（B）A.社团法人B.非法人组织C.企业法人D.机关法人20.对前期物业管理企业的选聘，采用的方式一般是（A）A.招标投标B.协议C.招标投标与协议相结合D.由建设单位指定21.在个人住房贷款中，贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须（C）A.交纳保证金B.交纳定金C.提供担保D.交纳诚意金22.借款人申请经济适用住房贷款以在建工程作抵押的，借款人对在建工程的自有投资应达到项目总投资的（B）A.20％以上B.30％以上C.40％以上D.50％以上23.住房公积金贷款风险的承担人是（D）A.申请人B.申请人所在单位C.政府财政部门D.住房公积金管理中心24.在土地增值税的征税中，对增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的部分，税率为（B）A.30％B.40％C.50％D.60％25.在房产税中，如果产权出典的，其纳税义务人为（C）A.产权所有人B.出典人C.承典人D.房产使用人26.在涉外房地产关系法律适用中，所适用的法是指现行的（A）A.实体法B.冲突规范C.程序法D.国际法27.吸收外商投资进行成片开发土地，其项目建议书的组织编制者为（B）A.乡镇人民政府B.市、县人民政府61\nC.省、自治区、直辖市人民政府D.国务院28.外商投资企业房产的共有人对一致同意的共有房产的买卖、交换负有的责任是（C）A.共同责任B.按份责任C.连带责任D.无限责任29.仲裁区别于诉讼和行政处理的根本特征是（A）A.自愿B.独立C.公正D.及时30.土地使用权未办理土地使用权抵押登记手续，将土地使用权进行抵押的，应当认定抵押合同（C）A.有效B.无效C.没有生效D.解除31.某房地产开发公司非法转让房地产开发项目，被当地工商局、房地产管理局和税务局发现，这些部门均准备予以罚款。合法的做法是（B）A.不能罚款B.只能由一个机关罚款C.由两个以上机关罚款D.由三个以上机关罚款32.不按照批准的用途使用国有土地的，可以处以罚款，罚款额为（B）A.非法占用土地每平方米费用的2倍以下B.非法占用土地每平方米l0元以上、30元以下C.非法占用土地每平方米20元以上、40元以下D.非法占用土地每平方米30元以上、60元以下33.未取得营业执照，擅自从事房地产开发业务的，可处的罚款额为违法所得的（D）A.二倍以下B.三倍以下C.四倍以下D.五倍以下二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。34.国家所有依法由农民集体使用的农村土地，采用家庭承包经营的，发包人可以是（ABC）A.村集体经济组织B.村民委员会C.村民小组D.国家有关机关E.当地乡政府35.处理房地产相邻关系应当遵循的原则是（ABCE）A.有利生产B.方便生活C.团结互助D.遵纪守法E.公平合理36.城市房地产拆迁的原则是（ACE）A.符合城市规划B.有利于社会稳定C.有利于城市旧区改造D.有利于改善人民生活E.有利于生态环境改善61\n37.不得设立抵押的房地产包括（ABCD）A.权属有争议的B.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的C.列入文物保护的D.已依法公告列入拆迁范围的E.准备用于出卖的38.适用于房地产关系的行政处罚的种类有（AD）A.警告B.记过C.罚金D.没收违法所得E.拘留三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分)39.房地产相邻权是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。40.仲裁亦称公断，指的是由第三者（专门的仲裁机构、仲裁员）根据发生房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。41.商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。42.业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。43.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）44.我国房地产法有哪些基本原则？（1）土地公有原则。（2）土地有偿使用原则。（3）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。（4）房地产综合开发原则。（5）城镇住房商品化原则。（6）宏观调控与市场调节相结合的原则。45.简述土地使用权划拨的特征。（1）土地使用权划拨是一种具体的行政行为，国家行使社会管理者的行政权力，将土地使用权进行分配或调整；（2）土地使用权划拨是一种无偿的行为，土地使用者取得使用权无需支付地价，但这并不等于使用者不需支付任何费用；（3）土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限；（4）划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。46.业主在物业管理活动中应承担哪些义务？（1）遵守业主公约，业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业公用部位和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。47.简述城市房屋拆迁中的纠纷处理方式。61\n（1）拆迁人与被拆迁人对补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，可进行协商，订立拆迁补偿安置协议。如果是拆迁租赁房屋的，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。（2）协商仍达不成协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。（3）当事人对行政裁决不服的，可以在接到裁决之日起3个月内向人民法院起诉。五、论述题（本题8分）48.论述土地使用权的主要内容。（1）使用权。使用权是对土地的开发、利用、经营的权利。使用必须依照法律和合同的规定进行，不得改变土地的用途，不得危害他人的合法权益。（2）收益权。收益权是使用人享有使用土地上利益的权利，即它是基于使用土地而取得经济收入和孳息的权利。使用人取得土地使用权，其目的就是通过使用和经营土地，以获取一定的利益。（3）处分权。在非所有人使用土地的情况下，使用人无权决定土地的最终命运，而只能依照法律的规定和合同的约定转让土地使用权。而且这种权利还因土地使用权取得方式的不同而有所区别，通过出让方式获得的土地使用权的处分权与通过出让方式获得的土地使用权的处分权相比，其范围要大。六、案例分析题（本题10分）49.李先生和陈女士为夫妻，拥有A、B两套住房。2005年3月，李先生未与陈女士商量，擅自将A房租给了刘先生，两人签订了租赁合同，租期三年，但未到房地产管理部门办理租赁登记。事后，李先生将此事告诉了陈女士，陈女士未表态。2006年8月，房地产价格大涨，李、陈决定将A房卖掉，遂与幸女士签订了房屋买卖合同，还到公证处办理了公证手续，但未将该房已出租的情况告知幸女士。随后，李、陈以A房已出卖为由要求刘先生尽快搬走，刘先生不同意，理由是租期未到。而李、陈认为，该租赁合同一是未经陈女士签名同意，二是未到房地产管理部门办理租赁登记，故无效。以后，幸女士也持房屋买卖合同要求刘先生搬离A房，认为房屋买卖合同已由买卖双方签字并已到公证处公证，具有法律效力。遭到刘先生拒绝后，幸女士要求李、陈退款并赔偿损失。请回答下列问题：（1）李先生和刘先生签订的租赁合同是否有效，为什么？（2）李、陈与幸女士签订的房屋买卖合同是否有效，为什么？（3）刘先生不搬走的理由是否成立，为什么？61\n（4）幸女士能否要求刘先生搬走，为什么？（5）幸女士对李、陈的请求能否得到法律的支持，为什么？答：（1）李先生与刘先生签订合同时虽然李先生没有征得共有人陈女士同意，但事后告诉了陈女士，陈女士并没有反对，应当视为默认。（2）房屋买卖合同有效。因为李、陈是共有人，两人与幸女士签订合同，完全属于双方自愿，并且已经公证。（3）刘先生的理由成立。因为从2005年3月起合同有效期为3年，应于2008年3月到期，2006年8月要求搬走则合同未到期，根据买卖不破租赁的原则，买卖合同的成立并不影响租赁关系的继续。（4）不能。因为幸女士与刘先生并没有直接的合同关系，而且买卖合同尚未生效，因此幸女士无权要求刘先生搬走。（5）能够得到法律支持。因为在签订房屋买卖合同时，李、陈两人对幸女士隐瞒出租房屋的事实，故应对合同产生的后果承担法律责任。全国2008年10月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1．房地产关系本质上属于（A）A．经济关系B．思想关系C．法律关系D．意志关系2．根据《城市规划法》，规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度，其中的“一书”是（D）A．申请书B．审批书C．规划意见书D．选址意见书3．下列属于农用地的是（C）A．住宅用地B．荒地C．草地D．旅游用地4．《农村土地承包法》规定的林地承包经营期限为（C）A．30年B．30～50年61\nC．30～70年D．50～70年5．依据《土地管理法》的规定，具有征地审批权的是（B）A．各级人民政府B．国务院和省、自治区、直辖市人民政府C．县级以上人民政府D．国土资源部和县级以上土地管理部门6．凡未按照法律规定办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定均为（A）A．无效B．不成立C．有效D．基本成立7．无正当理由闲置不用公有房屋住宅达到某一期限时，公有房屋产权人可以收回住宅，该期限是（B）A．3个月B．6个月C．1年D．2年8．土地权属变更的程序是（D）A．变更调查—变更申请—变更审核—变更登记注册、发证B．变更申请—变更审核—变更调查—变更登记注册、发证C．变更审核—变更调查—变更申请—变更登记注册、发证D．变更申请—变更调查—变更审核—变更登记注册、发证9．城市房屋在以下哪种情况下可以出租?（C）A．无房屋所有权证B．共有房屋未经共有人同意C．已抵押的房屋D．权属有争议10．下列房地产中不能设定抵押的是（C）A．出让取得的国有土地使用权B．张某的个人房屋C．我国某名牌大学的教学楼D．某私营企业的国有土地使用权11．凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，应当由何地人民法院受理?（D）A．原告住所地B．被告住所地C．房地产行政管理部门所在地D．讼争的房地产所在地12．所有人对房屋的实际控制体现的是（A）A．占有权B．使用权C．收益权D．处分权61\n13．处分抵押的房地产时，可以依法将抵押关系设定以后土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，对处分新增房屋所得，抵押权人（B）A．有权优先受偿B．无权优先受偿C．可以作为处分财产受偿D．无权受偿14．房地产抵押权人对抵押物不享有（C）A．优先受偿权B．物上代位权C．占有使用权D．保全担保价值权15．房地产转让时，对房屋所有权与土地使用权（C）A．只转让房屋所有权B．只转让土地使用权C．同时转让D．可由转让合同约定16．某单位非法转让土地，并获非法所得5000万元人民币，则其所面临的最高罚款额为人民币（C）A．1000万元B．1500万元C．2500万元D．5000万元17．在租赁期限内，房屋产权人转让房屋所有权，（B）A．租赁关系随之终止B．原租赁协议继续履行C．承租人可以单方终止租赁关系D．原所有权人应当补偿承租人的损失18．商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让的最高年限是（B）A．30年B．40年C．50年D．60年19．土地增值税采用四级超额累进税率，增值额（A）A．未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%B．超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为50%C．超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为60%D．超过扣除项目金额100%的部分，税率为70%20．房地产开发的前提是必须取得（A）A．国有土地使用权B．集体土地使用权C．国有土地所有权D．集体土地所有权21．按照《城市房地产管理法》的规定，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途动工开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发的，可以（B）61\nA．征收相当于出让金20%的土地闲置费B．无偿收回土地使用权C．退回50%的出让金并收回土地使用权D．征收相当于出让金两倍的土地闲置费22．在指定的期限内，由符合条件的单位或个人以书面形式竞投某地段的土地使用权，由出让人根据一定的要求择优确定土地使用权受让人的出让方式是（A）A．招标B．拍卖C．协议D．竞争23．确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨土地使用权的建设用地是（C）A．能源项目用地B．交通项目用地C．公益事业用地D．水利设施用地24．拆迁补偿的对象有（B）A．违章建筑B．未超过批准期限的临时建筑C．临时建筑D．改建成永久性建筑的临时建筑25．拆迁房屋的单位实施拆迁必须取得（D）A．房屋拆迁证明书B．房屋拆迁同意书C．房屋拆迁认可资格D．房屋拆迁许可证26．房屋拆迁管理部门是被拆迁人时，拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，裁决的机关是（C）A．同级人民法院B．上级房屋拆迁管理部门C．同级人民政府D．同级人民检察院27．在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同的是（A）A．房地产开发企业B．房屋管理部门C．房地产中介机构D．房地产承建企业28．为满足物业产权人、使用人的个别需求，受其委托而提供的服务是（B）A．公众代办性质的服务B．特约服务C．商业服务类服务D．部分公共设施的管理29．可以向城镇职工出售的公有住房是（C）A．办公、经营和住房混合在一起的住房61\nB．两户或者两户以上共用厨房、厕所的单元房C．国有企业、事业单位的套间住房D．已列入城市规划有待改造拆迁的住房30．经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心可以将住房公积金用于（B）A．单位职工集体建房B．购买国债C．购买股票和企业债券D．投资公共设施建设31．外商投资成片土地开发经营时，中国向外商出让的土地使用权（D）A．可以是无偿的B．期限必须短于国内房地产企业的同类土地使用期限C．包括地上、地下和空间使用权D．只是一种地上使用权32．可以加收城镇土地使用税的情况是（A）A．逾期不使用所征土地B．征用城市中心地段的土地C．用地在批准权限以内D．前一次征地还未使用，又进行征地33．狭义的涉外房地产是指房地产法律关系的（B）A．客体具有涉外因素B．主体具有涉外因素C．内容具有涉外因素D．主体、客体和资金来源具有涉外因素二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。34．国家建设征收土地行为的法律特征是（BCD）A．征地主体的多样性B．征地理由的合法性C．征地行为的行政性D．征地条件的补偿性E．征地程序的灵活性35．协商处理房地产纠纷必须遵循的原则有（CE）A．公平B．平等C．自愿D．有偿E．合法36．按房地产开发的目的不同，房地产开发可以分为（AE）A．经营性开发B．单项开发61\nC．小区开发D．成片开发E．自用性开发37．土地使用权的特征主要包括（ABCD）A．权利的派生性B．客体的有限性C．取得的法定性D．使用的期限性E．利益的共享性38．房地产法所涉及的范围主要包括（ABCDE）A．规划B．土地C．房产D．建筑E．住宅三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）39．房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、抵押、租赁等交易活动的总称。40．商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。41．土地登记制度是指国家依照规定程序将土地的权属、用途、面积、政府对该宗地的利用设置的管理条件等情况登记在专业的簿册上，同时向土地所有者和土地使用者颁发土地证书的制度。42．经济适用住房是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。43．外商投资企业用地是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业进行生产经营和工程建设所需要的用地。四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）44．简述建筑物区分所有权的特征。61\n（1）复合性与一体性。建筑物区分所有权由三种权利构成，即专有所有权、共用部分持分权和成员权。一体性是指构成建筑物区分所有权的三项内容必须结为一体，不可分离。（2）专有所有权的主导性。一是取得专有所有权即意味着取得了共用部分持分权及成员权。二是专有所有权的大小，决定了共用部分持分权及成员权的大小。三是在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共用部分持分权及成员权则不单独登记。（3）权利主体身份的多重性。在建筑物区分所有权上，由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，因而区分所有权人的身份亦具多重性。45．简述业主委员会的职责。业主委员会是业主大会执行机构，履行下列职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。（3）及时了解业主、牧业使用人的意见和建议。监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。（4）监督业主公约的实施。（5）业主大会赋予的其他职责。46．违反《城市房地产管理法》应承担法律责任的情形主要有哪些？（1）违法出让土地使用权的责任。（2）擅自从事房地产开发经营、中介服务的责任；（3）违法转让房地产的责任；（4）违法预售商品房的责任；（5）违反规定交付房屋的责任；（6）违法收费的责任47．简述处理涉外房地产关系应遵循的基本原则。（1）维护国家主权原则。在处理涉外房地产问题时，应当将维护国家的主体和安全放在首位，坚持国家和集体对土地的所有权，任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，无论以何种方式与外商合作进行房地产的开发和经营活动，都要以维护我国主权为前提。（2）平等互利原则，在涉外房地产关系中，我们必须坚持中外各方当事人之间在法律地位上平等、在经济上对双方有利，既不接受外商附加的显失公平的条款，也不提出任何不合理的要求。（3）统一管理原则。主要表现在：①单位和个人使用土地，都必须经过当地人民政府的审查批准；②任何单位和个人使用土地，都必须遵守已经确定的建设总体规划，不允许私自占有土地，无计划地进行各种建设；③土地使用权统一进行有偿出让。五、论述题（本题8分）48．论述农村土地承包经营权流转的方式。土地承包经营权采取转包、出租、转让或者其他方式流转，当事人双方签订书面合同，采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当了发包方备案。土地承包经营权采取互换，转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记，未经登记，不得对抗善意第三人。承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可不签订书面合同。承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换。承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。六、案例分析题（本题10分）49．61\n2003年5月，某市烟草公司向某银行申请贷款2000万元，并用一块以出让方式取得的土地（已取得土地使用权证）进行抵押。于是银行与该公司签订了贷款合同，并且办理了抵押土地的登记手续。在取得贷款后的一年多时间里，烟草公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库，出租给邻近的金属公司临时存放货物，但没有办理租赁合同登记备案手续。后烟草公司无法按期偿还贷款，于是银行要求拍卖其抵押的土地，以抵偿贷款。烟草公司在此时却提出，土地的所有权属于国家，烟草公司无权将其抵押，认为抵押合同无效。银行坚持不同意，并提出不仅要将土地进行拍卖，而且要求烟草公司将土地抵押期间所得的租金收益也应交给银行。双方争执不下，于是银行向法院起诉。问题：（1）烟草公司能否将以出让方式取得的土地进行抵押?为什么?（2）烟草公司与金属公司签订的租赁合同是否有效?为什么?（3）银行能否对该土地抵押期间的租金收益主张权利?为什么?（4）本案应如何处理?答:（1）可以。因为烟草公司拥有土地使用权证书。（2）有效。因为烟草公司有权将已抵押的财产再行出租，登记备案与租赁合同效力并没有直接关系。（3）无权。因为合同没有约定，也没有法律依据。（4）将土地进行拍卖来清偿银行的贷款。61\n全国2009年1月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是最符合题目要求的。请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.房地产开发企业将未经验收的房屋交付使用的，（C）A.由工商行政部门吊销营业执照B.由县级以上人民政府处以房屋总造价2%以下罚款C.由县级以上人民政府房地产开发管理部门责令限期补办验收手续D.由房屋业主责令限期补办验收手续2.在房地产法律关系中，管理性的房地产法律关系属于（A）A.行政法律关系B.民事法律关系C.刑事法律关系D.宪法法律关系61\n3.房改期间购买公有住房享受一次性税费优惠为（B）A.免缴土地增值税B.免缴房屋契税和土地使用税C.免缴个人所得税D.免缴营业税4.土地所有权属于（c）A.国家或个人所有B.国家或企业所有C.国家或农民集体所有D.个人或农民集体所有5.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，国家在一定条件下可以无偿收回土地使用权，即开发商未动工超过出让合同约定的动工开发日期满（A）A.2年B.3年C.4年D.5年6.《农村土地承包法》规定的耕地承包期为（B）A.20年B.30年C.40年D.50年7.外国人作为私房所有人不能亲自办理房产登记手续的，可以（C）A.延期办理B.委托中国某机关代为办理C.委托中国律师代为办理D.不予办理但承认其产权8.在土地承包期内，农民因结婚离开原居住地，发包方（B）A.可以收回其承包地B.在其于新居住地取得承包地后收回C.不得收回其承包地D.应将承包地转为集体机动地9.土地承包经营权的出租，在同等条件下，本集体经济组织成员（A）A.享有优先权B.经过承包人同意享有优先权C.不享有优先权D.不得承租10.根据法律规定，征收基本农田或者征收基本农田以外的耕地超过35公顷的，批准的国家机关是（C）A.省级人民政府B.县级人民政府C.国务院D.农业部11.下列属于房地产法调整对象的是（A）A.城市房地产开发经营关系B.农村房地产开发经营关系C.房屋倒塌致人伤亡产生的关系D.盗窃房地产证产生的关系12.共有人对共有的房屋性质存在争议，其处理原则是（C）A.共同共有B.按份共有C.如果不能证明房屋是按份共有，应认定为共同共有D.如果不能证明房屋是共同共有，应认定为按份共有13.职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金所有权属于（A）A.职工个人B.职工所在单位C.职工个人和职工所在单位共同共有D.职工个人和职工所在单位按份共有14.房屋相邻一方因铺设煤气管道需经过另一方的房屋，另一方（D）A.有权拒绝B.在给予补偿后应予许可61\nC.因煤气管道有危险而有权拒绝D.应当许可15.在房屋权属登记中，下列属于变更登记的是（A）A.房屋扩建、改建或部分拆除B.房屋买卖、交换、继承C.房屋设定抵押权、典权D.土地使用年限届满16.关于房地产开发用地，正确的理解是（A）A.开发商仅取得国有土地使用权B.开发商取得国有土地所有权C.开发商可对农民集体所有土地进行房地产开发D.开发商仅取得建设权，没有土地使用权17.居住用地使用权出让的最高年限为（C）A.50年B.60年C.70年D.80年18.耕地占用税的纳税人为（D）A.外商投资企业B.单位和外商投资企业C.个人和外商投资企业D.占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人19.土地使用权的划拨是（D）A.立法行为B.民事行为C.抽象行政行为D.具体行政行为20.根据法律规定，房地产开发企业具有一级资质的资金条件是（A）A.自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元B.自有流动资金3000万元以上，注册资金不低于3000万元C.自有流动资金4000万元以上，注册资金不低于4000万元D.自有流动资金5000万元以上，注册资金不低于5000万元21.个人住房贷款中借款人以所购自用房抵押的，必须为抵押住房价值额的（D）A.1/2B.1/3C.1/4D.全部22.商品房的预售人办理登记备案手续的期限为自签约之日起（B）A.10天内B.30天内C.60天内D.90天内23.村民甲因与村主任发生矛盾，将本村的基本农田保护区标志烧毁，对此（B）A.农田行政管理部门应当将甲交付公安局进行处理B.农田行政管理部门应当责令甲恢复现状C.村民委员会可以对甲处以1000元以下罚款D.由司法机关对甲予以处理24.关于房屋租赁，下列表述正确的是（C）A.房屋已抵押的，抵押人有权自行出租B.房屋共有人一方有权自行出租61\nC.未取得房屋所有权证的不得出租D.无需在房地产管理部门登记即可出租25.非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地大量毁坏的，处以（A）A.5年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金B.5年以下有期徒刑或拘役C.6年以下有期徒刑或拘役D.7年以下有期徒刑或拘役26.出租方对已出租房屋设定抵押权的，租赁合同在有效期内对抵押权人（B）A.无效B.有效C.部分有效D.部分无效27.在职工家庭里，已售公房的产权共有关系属于（B）A.按份共有B.共同共有C.成年人共同共有D.成年人按份共有28.对行政裁决期满不起诉又不自行拆除非法建筑的单位和个人，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行，执行费由（C）A.申请人承担B.申请人和被申请人共同承担C.被申请人承担D.人民法院承担29.拆迁范围确定后，法律不禁止（B）A.续租房屋B.向有关部门申诉C.新建、扩建、改建房屋D.改变房屋和土地用途30.住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，可能获得住房公积金管理委员会批准使用公积金的条件是（D）A.购买国有上市公司的股票B.购买不动产C.向国有企业提供担保D.购买国债31.土地增值税税率采用（A）A.超额累进税率B.超率累进税率C.超倍累进税率D.全额累进税率32.房屋拆迁人与被拆迁人对补偿方式和补偿金额等事项协商不成，当事人可向房屋拆迁管理部门申请裁决，如果不服，可向人民法院提起诉讼的期限为接到裁决之日起（B）A.2个月内B.3个月内C.4个月内D.5个月内33.房产契税征税对象是（D）A.房屋租赁B.农村集体土地经营权转让C.房屋修缮D.国有土地使用权出让二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。61\n34.城市房屋权属登记的程序主要包括（ABCDE）A.登记收件B.产权审查C.绘制权证D.税费发证E.勘丈绘图35.农村土地承包方享有的权利包括（ABCD）A.土地承包经营权B.土地承包经营权的流转C.承包地被征用、占用时依法获得补偿的权利D.法律、行政法规规定的其他权利E.自主开发权36.拆迁出租房屋时候，拆迁补偿安置协议的签署方包括（ABC）A.拆迁人B.被拆迁人C.被拆迁房屋的承租人D.公证机关E.被拆迁房屋的主管部门37.土地使用权出让的方式有（BCD）A.划拨B.招标C.拍卖D.协议出让E.赠与38.房地产交易的要式性是指（AD）A.交易通过合同形式实现B.交易要经公证部门公证C.交易双方意思表示真实D.房地产权属的变动须办理登记手续E.交易双方具有民事行为能力三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分)39.房屋按份共有是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享受权利、承担义务。每个共同人有权要求将自己的份额分出或者转让。40.房地产关系是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地房屋而形成的社会关系。41.房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。42.住房公积金是指国家机关国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。43.涉外房地产61\n广义上是指房地产法律关系主体、客体、内容三要素中，有与国外或境外相联系的某一具体因素的房地产。狭义上是指房地产法律关系的客体一房屋、土地位于我国境内和主体具有涉外因素的房地产。四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）44.物业管理服务企业在物业管理中应履行哪些义务？（1）履行物业管理服务合同，依法经营；（2）接受业主委员会和业主及使用人的监督；（3）重大管理措施应提交业主委员会审议批准；（4）接受行政管理部门监督指导；（5）定期向全体业主公布管理费用收支帐目；（6）物业管理服务合同终止时，须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产。45.简述房产税的纳税人、征税范围和计税依据。（1）房产税的纳税人为在中国境内拥有房屋产权的单位和个人。产权属于全民所有的，其经营管理的单位和个人为纳税义务人。产权出典的，承典人为纳税义务人。产权所有人、承典人不在房产所在地或者产权未确定或租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税义务人。（2）房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。城市以市行政区域（含郊区）为征税范围；县城以县城镇行政区域（含镇郊）为征税范围；建制镇以镇人民政府所在地的镇区（不包括所辖的行政村）为征税范围；工矿区指大中型工矿企业所在地非农业人口达2000人以上，工商业比较发达的工矿区。（3）房产税计税依据房产原值一次减除10%-30%后的余值。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。房屋出租的，以房屋租金收入为计税依据。46.简述房地产权属登记的公示功能。公示功能是指将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。其目的在于维护房地产交易的安全，一方面可以防止不具有支配权的人进行欺诈；另一方面公示房地产已经设立的相关权利，可以防止隐瞒权利的瑕疵进行交易给他人带来损失。47.简述房地产法律责任的形式。（1）民事责任：它是指违法者依法应承担的民事法律后果，可分为侵犯责任、违约责任和不履行其他义务的责任。承担民事责任的形式主要有停止侵害、排除妨碍、赔偿损失、支付违约金等。（2）行政责任：它是指违反行政管理秩序、依法应承担的行政法律后果。行政责任因违法主体的不同而存在区别，如行政机关与作为行政相对人的自然人和法人等。（3）刑事责任：它是指危害社会的行为构成犯罪，依照刑法应当承担的刑事法律后果。刑事责任是法律责任形式中最严厉的措施。五、论述题（本大题8分）48.论述住房部分产权的法律性质。住房部分产权是指城镇居民对按照标准价购买的公房所享有的权利。关于住房部分产权的法律性质主要有四种学说：⑴单独所有权说，即房屋产权受到特殊的限制。⑵租赁权说，即住房部分产权在法律上属于租赁权。⑶共有权说，即购房人和原产权单位对住房享有共有权。⑷他物权说，即是一种受限制的物权。住房部分产权的法律性质应属于部分所有权，是财产权的一种形式。首先根据我国住房制度改革的历史背景和相关制度的规定来看，其法律性质确定为部分所有权较为合理；其次，部分产权的内容与所有权的内容基本一致，区别在于其收益权和处分权受到限制。最后，从部分产权的主体来分析，共有权的主体不是单一的，而部分产权的主体是单一的。61\n六、案例分析题（本大题10分）49.2004年11月23日，泰丰公司与某市土地局签订了《国有土地使用权出让合同》。约定土地局将位于该市城区西北角面积为8939.77平方米的国有土地使用权有偿出让给泰丰公司，使用期40年，并约定合同签订后30日内，泰丰公司向土地局缴付土地使用权出让金总额15%的定金，在签订合同后60日内，支付完全部土地使用权出让金，逾期30日仍未全部支付的，土地局有权解除合同。合同签订后，泰丰公司于2004年12月27日给付土地局全部定金及部分土地出让金。2004年12月28日，土地局给泰丰公司核发了该出让土地的土地使用权证书。然而，由于资金困难，到2005年4月1日，泰丰公司未将余款交付土地局。经多次催促后，土地局书面通知泰丰公司，限其于9月30日前全部履行合同，否则将按有关规定处理。泰丰公司接到通知后，经过努力却未筹集到钱款，至2005年9月30日，仍未按规定履行合同。于是，土地局决定解除合同，收回土地使用权，对所发土地使用证进行注销登记，于2005年10月24日将该决定通知书送达泰丰公司。问题：（1）土地局出让了土地，又以对方违约为由收回，是否可以？请说明理由。（3分）（2）如土地出让合同规定的土地用途是建设办公楼，泰丰公司是否可以用来建设高尔夫球场？为什么？（2分）（3）如土地局出让的是集体土地使用权，那么本出让合同是否有效？为什么？如出让合同签订的时间是《城市房地产管理法》实施之前的1994年3月，在哪种情况下，泰丰公司才取得该集体土地的使用权？（3分）（4）如果本案的出让方是该市城市建设管理局，本合同是否有效？为什么？（2分）61\n答：（1）某市土地局可以收回其出让的土地使用权。因为土地出让合同的出让主体、客体、程序合法，合同有效，双方是平等的合同主体，合同双方应当切实履行。泰丰公司违约，土地局可以依照该合同收回土地使用权。（2）不可以。因为法律规定受让方取得土地使用权必须遵守出让方规定的土地用途。不得更改。（3）合同无效。因为按照房地产的规定，只能是国有土地使用权才能出让，不能出让集体土地使用权。如果是在一审诉讼期间，对于出让的集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地，并补办了出让手续，泰丰公司才能取得该土地的使用权。（4）无效。因为国有土地使用权的出让方依法只能是市、县人民政府土地管理部门，其他任何单位或部门没有出让土地的权利。全国2009年10月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分）61\n在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.1991年5月24日，国务院决定将每年的6月25日定为全国的（B）A.“房屋日”B.“土地日”C.“物业日”D.“住宅日”2.城市的整体规划、对公有房屋和私有房屋的管理反映了（C）A.城市物业管理关系B.土地承包和管理关系C.城市房地产管理关系D.城市建筑设计管理关系3.征用基本农田50亩进行房地产开发的，其批准机关是（D）A.省一级人民政府B.市一级人民政府C.县一级人民政府D.国务院4.房地产开发企业通过出让方式取得土地使用权的，该块土地下的矿产资源所有权属于（B）A.开发商B.国家C.业主委员会D.业主大会5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发期限满2年未动工开发的，该土地使用权（A）A.可以无偿收回B.只能有偿收回C.应当无偿收回D.应当有偿收回6.建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地（A）A.转用审批手续B.征用审批手续C.出让审批手续D.转让审批手续7.房屋发生扩建、翻建、改建及相应的宅基地使用范围的增减时，所进行的登记属于（A）A.原始登记B.变更登记C.转移登记D.他项权登记8.房地产权属登记的托伦斯模式的最先设计国家是（D）A.德国B.法国C.日本D.澳大利亚9.通过房地产权属登记建立产籍资料，为房地产的规划、税收提供依据，属于房地产权属登记的（B）A.产权确认功能B.管理功能C.公示功能D.保障功能10.以划拨方式取得的土地使用权（C）A.均有期限限制B.一般没有期限限制C.原则上不允许进入房地产市场D.具有有偿属性11.根据我国相关法律规定，房地产开发资质一级企业的自有流动资金为（A）A.2000万元以上B.3000万元以上C.4000万元以上D.5000万元以上12.对于房地产开发企业通过依法申请所获得的建设用地，国家依然享有该片土地的（B）A.使用权B.所有权bC.占有权D.出让权61\n13.在我国现行法律制度下，对拆迁补偿形式（B）A.一概实行货币补偿B.当事人可以选择C.当事人原则上不可以选择D.主要实行产权置换14.当拆迁范围确定后，不得禁止被拆迁人（D）A.扩建、改建房屋B.续租房屋C.改变房屋和土地使用用途D.继承房地产15.在城镇房屋补偿过程中，要对被拆除的房屋进行补偿，（A）A.对附属物也应当进行补偿B.对附属物不予补偿C.对超过了用地期限的临时建筑也应予以补偿D.对宅基地也应当予以补偿16.下列情形不属于房地产转让的是（B）A.房地产赠与B.国家对集体土地所有权的征收C.以房地产抵债D.一方以土地使用权为条件，另一方以资金为条件进行合作建房17.根据我国现行法律制度，商品房预售（A）A.必须交付全部土地出让金B.必须取得建设规划许可证，但不需要施工许可证C.必须取得土地使用证，但不需要施工许可证D.必须取得土地使用证，但可以只缴纳部分土地出让金18.房地产抵押权属于（C）A.一种独立权B.一种优先权与独立权C.一种价值支配权D.一种独立权与价值权19.职工以成本价购买的公有住房产权归（C）A.单位所有B.居委会所有C.个人所有D.国家所有20.房改后国家投入住房建设的资金将主要通过分配机制转变为职工的（A）A.货币工资B.实际工资C.实物工资D.补发工资21.公有住房的出售带有很强的政策倾向性，主要是为了解决职工家庭的（A）A.居住问题B.经济问题C.工作问题D.使用权问题22.在物业管理的整个环节中，起主导作用的主体是（D）A.开发商B.物业管理企业C.政府房地产管理部门D.业主23.下列不属于业主大会职责的是（B）61\nA.选聘、解聘物业管理企业B.自主成立物业管理企业C.决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施D.更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作24.业主与物业管理企业间的物业管理关系基于（A）A.双方的服务合同而产生B.开发商的指定而产生C.开发商的聘任而产生D.政府的任命而产生25.纳税人建造普通标准住宅出售，免征土地增值税的条件是（C）A.增值额未超过扣除项目10％的B.增值额未超过扣除项目15％的C.增值额未超过扣除项目20％的D.增值额未超过扣除项目25％的26.开征房产税的工矿区须经特定的管理机关批准，该管理机关是（D）A.乡镇税务所B.县级税务局C.地、市级税务局D.省级税务局27.甲向乙购买房屋一套，契税的计税依据为（A）A.成交价格B.卖方报价C.参考价格D.买方报价28.国有土地使用权转让合同的转让方，应当依法取得（C）A.施工许可证B.建设工程规划许可证C.国有土地使用权证D.商品房预售许可证29.享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，双方所签订的合建合同实际上属于土地使用权有偿（B）A.出让B.转让C.抵押D.出租30.公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯了其已经取得的土地所有权或者使用权的，应当先申请行政复议，对行政复议决定不服的，可以向人民法院提起（C）A.民事诉讼B.刑事诉讼C.行政诉讼D.违宪诉讼31.房地产法律责任的主要形式不包括（A）A.经济责任B.刑事责任C.行政责任D.民事责任32.下列房地产违法行为，应承担行政责任的是（D）A.不履行房屋预售合同B.侵犯他人的房屋产权C.不按时交付商品房D.无照经营房地产开发企业33.对土地复垦实行的原则是（C）61\nA.“谁主张，谁举证”B.“谁受益，谁负责”C.“谁破坏，谁复垦”D.“谁使用，谁付费”二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。34.房地产开发的特征主要包括（BCDE）A.利润丰厚B.投资量大C.建设周期长D.涉及面广E.工程项目多35.20世纪80年代初以前，我国住房制度的特征主要包括（ABCDE）A.国家包B.福利性C.低租金D.供给制E.等级制36.下列对物业管理特征表述正确的是（BD）A.物业管理关系具有无偿性B.物业管理关系是民事关系C.物业管理关系是不平等关系D.物业管理关系具有有偿性E.物业管理关系等同于行政意义上的管理与被管理关系37.住房公积金所具有的特征主要包括（ABCD）A.社会性B.互助性C.保障性D.政策性E.自愿性38.房地产契税的征税对象为转移土地、房屋权属的行为，主要包括（ABCD）A.房屋买卖B.房屋交换C.土地使用权转让D.国有土地使用权出让E.农村集体土地承包经营权的转让三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）39．建筑物区分所有权是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共词关系所生的成员权。40．临时安置补助费是指拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，通常又称为过渡费。41．商品房预售61\n是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买房人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。房屋预售又称“卖楼花”。42．业主委员会是指经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。43．经济适用住房是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）44．我国房地产法的基本原则有哪些？（1）土地公有原则。（2）土地有偿使用原则。（3）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。（4）房地产综合开发原则。（5）城镇住房商品化原则。（6）宏观调控与市场调节相结合的原则。45．外商投资企业用地取得的方式有哪些？（1）通过出让方式取得土地使用权。（2）土地使用权作价入股。（3）通过租赁厂房和场地的方式。（4）通过企业拍卖或租赁经营方式。（5）与农村经济组织合资、合作经营取得集体土地使用权。46．商品房买卖中关于质量方面的纠纷如何处理？按照《合同法》和《城市房地产管理法》的有关规定处理。房地产开发企业应当对其交付的商品房承担质量保证的责任。具体责任是：（1）房地产开发企业应当按照其向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，对所售商品房承担质量保修责任。在保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋功能受到影响，给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。（2）商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。47．简述建设单位违反物业管理规定所要承担的法律责任。（1）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下罚款。（2）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，不移交有关资料，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，予以通报，处1万元以上10万元以下罚款。五、论述题（本大题8分）48．试述农村土地承包经营中发包方的权利和义务。发包方的权利包括：（1）发包的权利；（2）监督的权利；（3）处理的权利。发包方的义务包括：（1）维护承包的土地承包经营权；（2）尊重承包方生产经营自主权；（3）为承包方提供必要的服务；（4）组织农业基础设施建设；此外，还有法律、行政法规规定的其他权利与义务。六、案例分析题（本题10分）61\n49.2000年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期二年，从2000年4月1日到2002年3月30日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2000年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在2000年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2000年12月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。从2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租。2001年4月，甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。问题：（1）甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意?为什么?（3分）（2）如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?为什么?（2分）（3）如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权?如承租人提出异议能否成立?为什么?（3分）（4）丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?为什么?（2分）答：（1）甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司，不需要获得乙公司的同意。根据我国现行法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。（2）未登记对抵押合同没有影响，抵押合同有效。根据我国相关法律规定，当事人之间订阅的抵押合同，自合同成立时生效，未办理登记不影响合同效力。（3）丙公司可以将房屋拍卖。承租人的异议不能成立。因为我国相关法律规定，丙公司拍卖之后，房屋的买受人并不能终止租赁关系，承租人的利益不会受到影响。（4）丙公司无权向乙公司收取租金来充抵自己对甲公司的债权。租金请求权属于出租人所有，本案中甲公司是出租人，拥有租金请求权。61\n全国2010年1月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.下列法律中不属于广义房地产法的是（D）A.《招标投标法》B.《建筑法》C.《城乡规划法》D.《行政诉讼法》2.下列属于房地产三级市场交易活动的是（C）A.土地使用权的出让B.土地使用权出让后的转让C.投入使用的房地产买卖D.土地使用权出让后的房地产开发经营3.下列有权制定有关房地产地方政府规章的主体是（D）A.上海市人民代表大会常务委员会B.国务院法制办公室C.深圳市工商行政管理局D.武汉市人民政府4.下列属于土地使用权客体的是（A）A.地面B.地下资源C.埋藏物D.隐藏物5.行政划拨属于土地使用权取得方式中的（B）A.传来取得B.原始取得C.有偿取得D.强制取得6.我国《农村土地承包法》规定，耕地的承包期限是（B）A.50年B.30年C.20年D.10年7.套内建筑面积不包括（D）A.套内使用面积B.套内墙体面积C.套内阳台面积D.套内窗台面积61\n8.相邻关系中受益的一方，应对承担义务而支付费用和遭受损失的另一方给予适当补偿。这表明了处理相邻关系应遵循（C）A.有利生产原则B.方便生活原则C.公平合理原则D.团结互助原则9.房屋共有是指两个或两个以上主体对同一房屋共同享有（B）A.使用权B.所有权C.占有权D.收益权10.建立房地产开发企业工商登记后的备案制度，属于房地产企业管理中的（A）A.行业管理B.设立管理C.资质管理D.业务管理11.根据我国现行法律规定，房地产开发资质二级企业的注册资金应不低于（B）A.人民币500万元B.人民币1000万元C.人民币1500万元D.人民币2000万元12.设立房地产开发企业，应该（D）A.申请法人登记，但不必申领营业执照B.申领营业执照，但不必在政府机关备案C.申请法人登记与营业执照，但不必在政府机关备案D.申请法人登记并申领营业执照，并到相关部门备案13.拆迁补偿的对象是被拆除房屋及附属物的（C）A.承租人B.使用人C.所有人D.抵押权人14.下列关于拆迁人的正确表述是（A）A.拆迁人与被拆迁人是平等的法律关系B.拆迁人与被拆迁人是命令与服从的法律关系C.房屋拆迁管理部门可以作拆迁人D.房屋拆迁管理部门在拥有拆迁许可证的情况下可以作拆迁人15.在房屋拆迁补偿中，货币补偿（B）A.只有在无法进行实物补偿的情况下适用B.采取等价有偿原则61\nC.不宜采取等价补偿原则D.采用平等协商原则16.下列财产中可以作为抵押标的物的是（A）A.某私营企业的厂房B.某中学的教学楼C.某医院的门诊大楼D.某海关扣押的一批走私汽车17.根据我国现行法律规定，房屋预售（D）A.必须交付部分土地出让金并取得土地使用权证B.必须交付全部土地出让金并取得土地使用证，但不需要建设工程规划许可证C.必须持有建设工程规划许可证，但不需要施工许可证D.必须同时持有建设工程规划许可证和施工许可证18.下列情况下，符合房屋租赁条件的是（C）A.李先生出租自己的“小产权房”B.张先生擅自出租登记在其与妻子名下的一套房屋C.陈女士出租自己购买的商品房D.白小姐出租被法院依法查封的商店19.职工购买住房可以采取分期付款，分期付款的部分要计收利息，职工所在单位（B）A.应当贴息B.不得贴息C.自由决定贴息与否D.与职工协商贴息比例20.房改后国家投入住房建设的资金将主要通过分配机制转变为职工的（A）A.货币工资B.基本工资C.实物工资D.补发工资21.职工购买住房要由政府房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的（D）A.土地所有权变更登记手续B.土地占有权变更登记手续C.土地支配权变更登记手续D.土地使用权变更登记手续22.召开业主大会临时会议须经过一定比例以上的业主提议，该比例为（C）A.10％B.15％C.20％D.25％23.下列关于业主大会表述错误的是（A）61\nA.住宅小区的业主大会会议，可以不告知相关的居民委员会B.业主委员会应当做好业主大会会议记录C.业主可以委托代理人参加业主大会会议D.业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力24.业主大会作出的决定必须经与会业主所持投票权（B）A.2／3以上通过B.1／2以上通过C.1／3以上通过D.1／4以上通过25.土地增值税税率采用（C）A.二级超额累进税率B.三级超额累进税率C.四级超额累进税率D.五级超额累进税率26.经济发达地区土地使用税的适用税额标准可以适当提高，但须报经相关部门批准，该批准部门为（D）A.乡财政所B.县财政局C.省财政厅D.国家财政部27.城镇职工按规定第一次购买公有住房的（A）A.免征房地产契税B.减征房地产契税C.加征房地产契税D.按比例征收房地产契税28.横山村民委员会与宏宇房地产开发公司签订的集体土地使用权出让合同，应当认定为（A）A.无效合同B.可撤销合同C.有效合同D.可变更合同29.在处理程序上，应先经过行政处理，然后才能提起诉讼的房地产纠纷是（B）A.房地产抵押纠纷B.土地权属确认纠纷C.商品房预售纠纷D.土地使用权租赁纠纷30.国有土地使用权出让合同的出让方，依法应当是（C）A.县级以上人大常委会B.县级以上人民政府C.市、县人民政府土地主管部门D.国家土地管理局31.对房地产行政管理相对人而言，承担行政责任的方式是（B）A.消除危险B.罚款61\nC.赔礼道歉D.承担违约金32.对未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的单位，行使行政处罚权的行政机关是（D）A.房地产行政管理机关B.建设行政管理机关C.规划行政管理机关D.工商行政管理机关33.甲公司非法占用耕地，构成犯罪，可对甲公司判处的刑罚是（C）A.罚款B.没收财产C.罚金D.没收违法所得二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。34.房地产开发必须坚持严格执行城市规划，坚持多重效益的统一，这些效益主要包括（ABC）A.经济效益B.社会效益C.环境效益D.人文效益E.政治效益35.下列属于我国住房制度改革中重要措施的是（ABCD）A.调整公房租金B.出售公有住房C.集资建房D.合作建房E.鼓励修建“小产权房”36.设立物业管理服务企业具备的条件包括（BCDE）A.有较丰富的本行业从业经验B.有企业名称和固定的办公场所C.有符合企业登记管理要求的注册资本D.有维修、服务和管理的规章制度E.有管理机构和同经营管理规模相适应的各类管理人员和专业技术人员37.国家对房地产中介服务人员采用下列管理办法（ABC）A.执业咨询认证B.采取统一考试C.注册登记D.年检61\nE.健康登记38.下列属于免缴城镇土地使用税的有（ABDE）A.国家机关、人民团体、军队自用的土地B.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地C.间接用于农、林、牧、渔业的生产用地D.市政街道、广场、绿化地等公共用地E.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）39、城市公房是指坐落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。40.违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响市规划的建筑。41、商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。42、物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。43、个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）44.简述房地产法的基本原则。（1）土地公有原则；（2）土地有偿使用原则；（3）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地原则；（4）房地产综合开发原则；（5）城镇住房商品化原则；（6）宏观调控和市场调节相结合原则。45.简述对外商投资成片土地开发经营的必要限制。（1）向外商出让的只是土地使用权，土地的所有权仍属于国家。（2）出让的只是地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属于国家所有。（3）开发企业依法自主经营管理，但在其开发区域内没有行政管理权。（4）外商投资开发土地，设立和开办生产、服务、商业等项目和设施及其经营活动，须遵守我国法律、法规。46.简述解决房地产纠纷的法律方式。61\n（1）协商。指纠纷当事人在自愿的基础上，依据实际情况自行商议解决争议。（2）行政处理。指由房地产行政主管部门在自己的职权范围内，对某些特定情况下的房地产纠纷直接作出处理决定。这种处理可能是根据当事人的要求而作出的，也可能是房地产行政主管部门主动作出的。（3）仲裁。指由专门的仲裁机构根据房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。（4）诉讼。由纠纷当事人向人民法院提起诉讼，由人民法院依据特定程序审理。47.简述房地产开发企业将验收不合格的房屋交付使用的法律责任。违反《城市房地产开发经营管理条例》规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产行政部门责令限期返修，并交付罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果并构成犯罪的，依法追究刑事责任。五、论述题（本题8分）48．试述我国基本农田保护制度的主要内容。我国基本农田保护制度的主要内容包括：（1）实行基本农田保护区制度：①基本农田保护区一经依法划定，任何单位和个人不得改变或者占用；②需要占用基本农田应报国务院批准；（2）实行基本农田补充制度。占用基本农田的单位应按照县级以上人民政府的要求，将所占用的基本农田耕作层的土壤用于新开垦的耕地、劣地或者其他耕地的土壤改良。（3）禁止破坏基本农田。（4）禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。（5）实行基本农田地力等级评定制度。（6）实行基本农田保护责任制度。六、案例分析题（本题10分）49.2006年3月，某企业培训中心向中国工商银行某支行贷款2000万元，贷款期限为2006年4月1日至2007年3月31日，并对利息、违约责任等相关事项进行了约定。培训中心将自己的一栋培训楼和一栋办公楼作抵押。按照抵押合同，如果培训中心不能按期清偿债务，则该办公楼及培训楼将由某支行变卖，以清偿贷款。随后，双方办理了抵押登记手续。到2007年4月1日，该培训中心只归还了500万元贷款本金及部分利息，尚欠1500万余元。某支行对该培训中心催要后，该中心仍61\n然不能清偿。2007年7月，某支行与该培训中心协商行使抵押权，拟将培训中心的培训楼、办公楼变卖给甲公司，用所得款项清偿所欠银行的全部债务后，剩余归该培训中心。为此，三方共同签订了协议。甲公司购买该培训楼及办公楼后，计划拆除并进行重新开发，但由于甲公司资金不足，故打算与乙公司进行合作，由甲公司提供土地，乙公司提供资金并负责项目管理，房屋建成后双方按照4：6的比例进行分配。甲公司与乙公司合作过程中，由于甲公司未能按期办好土地使用的有关手续，影响了房产项目的开发，双方由此产生纠纷而诉至法院。法院审理中查明，该培训中心隶属于某国有大型企业，后来随着国家推行国有企业改革政策，该培训中心被剥离出来，成为一独立经济实体，该培训中心使用的土地最初依划拨方式而获得。问题：（1）培训中心以自己的培训楼进行抵押是否影响该抵押合同的效力?为什么?（2）如果培训中心还有其他债权人的到期债权，那么，除该培训中心的贷款本金之外，对于2007年4月到2007年7月的贷款利息，以及培训中心未能按期还款产生的违约金，工行某支行能否对变卖培训楼及办公楼的款项优先受偿?为什么?（3）甲公司与乙公司合作是否可以不办理土地使用权出让手续?为什么?答：（1）培训中心以自己的培训楼进行抵押不会影响抵押合同的效力，因为该培训中心具有营利性，其培训楼并非属于公共福利事业的房地产，可以用于抵押。（2）工行某支行作为抵押权人，对培训中心在2007年4月到2007年7月的贷款利息及违约金拥有相对于其他普通债权人的优先受偿权。因为根据我国法律规定，抵押权人的优先受偿权不仅及于主债权，而且还及于利息、违约金和损害赔偿金。（3）不能。甲公司与乙公司合作的土地最初是通过无偿划拨方式而产生的，根据我国相关法律，无偿划拨取得的土地原则上不能进入房地产市场，只有办理了土地使用权出让手续才能进入市场交易。61\n61