探析宏观调控下的住房开发特征研究 103页

同济大学建筑与城市规划学院硕士学位论文宏观调控下的住房开发特征研究姓名：彭坤焘申请学位级别：硕士专业：城市规划与设计指导教师：陈秉钊20080301\n摘要从历史上看，住房改革开始于1988年修改宪法，并在1998年实现住房分配彻底货币化，城市由。先生产后消费”向“集体消费”的积累方式转交．但由于住房供求关系失调，造成价格飞涨，以及相关的动拆迁纠纷和侵占耕地等问题，影响到国家的可持续发展，因而调控房地产在所必行。所选用的政策工具包括土地、金融、税收与补贴、保障与动拆迁以及行政管制等领域。这些政策要么干预供给，要么干预需求，具体可分为非物质和物质两方面。从物质层面来考虑，政策通过影响政策性住房和市场驱动的商品房开发行为实现调控。政策性住房由政府主导．但受到级差地租的反馈作用．市场驱动的商品房有着内在的资本最大化逻辑，总趋向资本收益率最高、循环晟快的区位，但也受到市场竞争结构、空间交易成本约束。调控时，开发企业将可在中心与外围、开发再开发、规模零散、扩大再生产与经营存量等选项间自我调整。从行为主体上说，政府、企业和居民的三方博弈影响着住房开发及其价值实现。上海城市规模大、空间分化明显，利于观察住房开发行为变迁．研究中通过2001—2006年上海19区县住房开发的案例分析，总结空间分布特征为中心城区楼盘数量规模均小．中心城区边缘的总量大规模大，外围开发数量多规模小。上海住房开发集中度高、企业的市场势力大、本地化特征强，显示出垄断合谋的特征，阻碍住房的扩大再生产．不利于市场竞争，消释了宏观调控绩效。因而，住房问题症结不在于房价上涨，而在于默许共谋和本地化垄断所造成的市场竞争和宏观调控的双重失灵。在复杂的城市世界里，住房受到固有规律和外生宏观调控的干扰，也受到物质、政治和经济环境的制约。从物质层面来说，城市空间结构、交通方式和土地存量影响着增量开发对于整个格局的作用。政治上，中央决策思路，以及各项制度安排，影响着政策传导。经济上，全球化以及资本收益率决定了资本供给，而有效需求和市场结构也是重要制约。最后，不完全信息、机会主义和有效违约等崮有缺陷，也消释着调控绩效。因而扩大土地有效供给，降低市场准入门槛和降低交易费用，促进扩大再生产和有效竞争，才能提升调控绩效。关键词住房开发市场势力本地化宏观调控有效竞争\nABSTRACTHistoricallyspeaking,housingreformstartedin1988revisestheconstitution,andrealizedhousingassignmentthoroughmonetization．m1998．thecitybecomes"collectiveconsumption",notonlyimpressproduction．Butasaresultofhousingsupply-demandrelationdetuning,thepricesoaring,aswellasfanningquestionsandsoon,affectstosustainabledevelopment,thusregulativingrealestateinevitable．Thepolicytoolincludingland,finance，taxsrevenueandsubsidy,safeguardandmovesdomainsandsoon,aswellasadministrativecontr01．Thesepoliciesinterveneeithersuppliesordemands,maydivideintonon·materialandthematerialtwoaspect5specifically．Intheviewofbuilt-eoviroment,thepolicyrealizesregulationthroughinfluencingpolicy-typehousingandcommodityaparhTlentdevelopment．Regardingpolicy-typehousing,theselectedlocationleadsbythegovernment,butalsoreceivesthedifferentiallandrentthefeedbackfunctionrestriction．Regardingmarketactuationcommodityapartmentdevelopment,hasintrinsiccapitalmaximizationlogic，alwaystendstohighercapitalreturnsratio，quickercirculate．Shanghaiisbig,spatialdifferentiationisobvious,isadvantageoustoobservatingtheeffectofmacro-controlonhousingdevelopment．TheresearchanalyzeshousingdevelopmentinShanghaifrom2001to2006，summarizesthequantityandscaleissmallforcentralcity,centralcitycdgc’squantityandscaleisbig,incontrastofperipheryquantityisbig,scaleissmall．PointedoutShanghaihousingdevelopmentconcentrationdegreeisveryhigh，enterprise’smarketpowerisbig,localizationmonopolize,demonstratedmonopolyhindranceexpandingreproduction，thusenterprisechoosestomanagestorage，sotoagreatextentdispelledmacro-controleffect．So，theaccommodationcruxdoesnotlieintherisinghouseprice，butliesincollusivemonopolyandmarketsegmentsbringsexcessprofit,makesmarketcompetitionandmacro-controldualmalfunctions．Finally,suggestedexpandedlandeffectivesuppliesandreducemarketaccessthreshold，andunitingn\nABSTRACTdevelopmentma—∞Lpromotingreproductionandeffectivecompetition,sotoevaluateⅡ蛆嵋toH啪仃oIachievements．Inthecomplexci饥housingdevelopmentreceivesinherentmleandexogenousm∽m啪n仲oldisturbance，alsoreceivesbuilt-enviromet，politicalandeconomicenvironmentrestriction．Frommaterialview,thecityspatialslructurc,thetransportationwayandlandstorageeffectinghousingdevelopmentpattern．Inpolitics,thegovernmentmentality,aswell撼eachsystemarrangement,likefinanceandtaxationmechanismandsoon,isaffectingthepolicymaking；intheglobalizationage，aswellasentirecapitalmm'kctprofessionr既urnsratiodistribution,hasdeterminedcapitalsupplies,andeffectivedemandandmarketmechanismalso玳importantrestrictions；Finally,inthehousingdevelopment,incompleteinformationandopportunism．effectiveviolationandsoontheinherentflaw,a坤alsowearingdownmacro-controlfunction,soreducestransactiona【p峨isthekeytopromotinghealthhousingma—ceLKeywords：housingmarket，marketpower-localizationmonopolize，macro-conl】rol，effectivecompetitionI¨\n学位论文版权使用授权书本人完全了解同济大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提供目录检索以及提供本学位论文全文或者部分的阅览服务；学校有权按有关规定向国家有关部门或者机构送交论文的复印件和电子版；在不以赢利为目的的前提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。学位论文作者签名．勤气牛参．砂彬8月lb日\n同济大学学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位论文的研究成果不包含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集体，均已在文中以明确方式标明．本学位论文原创性声明的法律责任由本人承担。签名．高屯冲妻．，l’杪g年)月J占Et\n引言1．1研究背景第1章引言几个世纪以来，城市的历支就是最下屡平民的住宅短缺历史．在19世纪，城市规划的思想正是产生于工人阶级极差的居住务件这个事实．一一让一保罗·拉卡蕾从历史上看，住房制度改革经历了逐步摸索的过程。1988年修改宪法和土地管理法，开始土地有偿批租使用制度和住房制度改革．1991年住房改革向全国推行，1994年确立住房社会化、商品化改革方向和建立公积金制度，直至1998年住房分配彻底货币化，住房由福利分配转变为市场驱动的房地产，城市也由。先生产后消费”向“集体消费”积累方式转变．货币化改革释放了住房的潜在需求，以及经济水平持续增长带来的增量需求，使房地产取得了从无到有、从小到大的快速发展，逐渐成为支柱产业，并成功地使中国经济趟过亚洲金融风暴的冲击。在摆脱亚洲金融危机的2002年，新一轮房地产宏观调控开始，目标指向加强管制资本市场和土地市场；2003年国务院。121文件”和。18号文件”，提高房地产开发门槛：2004年发布。7l号令”，规定所有经营性土地不得以协议方式出让，全部。招、拍、挂”；2005年“国八条”，2006年的“国六条”，重点加强管理和监督房地产市场。从调控历程来看(见附1)，主管部门从单个向多个联合转变，政策工具从少到多、从简单向综合协调演进。近年的发展关键词是能源紧缺、耕地侵占、经济过热、社会纠纷、房价飞涨等等．严酷的决策环境影响着最高决策层的政策制定．住房，已然不只是居住容器，不只是市场视角的资本积累和再生产的方式，不只是地方政府视角的支柱产业，更是体现社会公平的准公共物品。但在全球化和利益多元化的背景下，住房的市场化开发与社会需求的公共属性产生了尖锐的矛盾，凶而，房地产成为中央政府调控的重要对象。虽然政府是“游戏规则”的制定者和裁判员，但政策传导过程中，受到分权下的地方政府、开发企业的制约，调控并不能随心所愿。虽然历次调控都指向“稳定房价”，以。促进房地产市场健康发展”，实现社会公平，但由于缺少对对住房开发特殊性的正确认识，不断进行的调控\n引言无疑是试错性的“摸着石头过河”。在科学发展观和可持续发展，以及社会稳定的背景下．调控在所必行．但政治衡量不能替代理性思考和评价。研究宏观调控下住房开发的特征，不仅利于增进理解调控失效，也有助于反馈调控决策，优化政策工具选择。1．2研究目的从宏观调控历程来看，所采用的政策工具从少到多、从简单向综合演变，受到地方政府和开发企业行为逻辑的制约，各个政策工具作用于住房开发的途径和程度不一。规划学者强于“空间分析”而弱于。内在机制(尤其是社会、经济、制度等层面)”．总有意无意的默认住房为给定的外生常量，很少考察宏观调控下的住房开发．也很少进行评价和衡量调控政策空间绩效的跨学科研究．规划学科中的策略方式也未成为宏观调控的政策工具。与规划学者相反，专事住房研究的经济学者往往只见“数字”而不见“空间”，偏重于开发总量、价格、利率等数据分析，而忽视考察物质空间。宏观调控是如何、多大程度上影响了住房开发，究竟有没有用?是本文所力图探讨的问题，也是学术界由来已久的争论焦点。需要澄清的是，不管有无宏观调控，住房开发是本身即存在的事物，因而有着固有规律，这种固有的规律也需要认识。而如果政府调控住房，这种外部的“扰动效应”是很难与本身的固有规律剥离开。同时，宏观调控也受到外在运行环境的制约，尤其是全球化语境F资本的自由流动，考察运行环境对于正确认识宏观调控下的住房开发也不可或缺．并且，目前上海步入了房价高原期，总结这一时期宏观调控在上海的地方经验，明确得失，很有必要。同时，规划学科特有的空间视角，以及其拥有的空间规划工具，对于评价和改进宏观调控政策也十分必要。1．3研究方法和框架1．3．1研究方法宏观调控下的住房开发，是一个多重约束下的宏观对象，很难定量化分析。这是由于政策的复杂性和其发挥作用的非线性效应，定量分析宏观调控绩效存2\n引言在着前提性假设缺陷，因而只能定性的理解其宏观调控的历程和作用机制。研究中主要采用历史经验分析方法，并以上海为案例，通过经验解析探讨宏观调控的绩效，以及认识住房开发的固有规律。对于历史经验分析来说，隐含着偶发性和历史性的假定，不能运用无时间性的、基本和普遍的几个根本作用力的定律去解释．而借助于抽象模型和基本原理进行逻辑推演。案例研究中，偏重住房开发的宏观趋势和特征分析，而忽略微观机制和局部特征。因为对任何研究来说，都存在着简单化与真实性的悖论，简单化的分析使洞察力更强，但也忽略了许多丰富特征；详尽描述又存在淹没主要信息的危险，因而需要在简单与复杂之间寻找平衡。研究可以集中于某一城市区域或者是单个开发企业，更好的掌握精细信息，但由于政策的宏观性，仅从微观行为主体考察可能失之偏颇，而整体观点必然是简单化的，但更具普适性。研究中采用综合模式。消除住房开发的微小差别和局部性特征，着重于整体把握。1．3．2论文框架论文共分为七章。第一章为绪论：解释为何研究、如何操作．具体论述研究目的、背景、意义和方法，提出论文框架，界定研究对象和澄清相关概念。第二章为相关文献综述：借鉴已有研究经验，确定研究基点．具体论述住房改革和调控政策历程，解释调控必要性，初步梳理相关学者对宏观调控的工具选择与绩效的研究。第三章为宏观调控的政策工具选择和绩效：总结多个领域的政策工具，详细论述政策工具的选择与作用，从供求和开发类型角度定性分类政策工具。第四章为宏观调控作用于住房开发的机制：从非物质和物质层面分析调控政策绩效，指出两者分别通过改变影响行业收益率和空间收益率影响住房开发，而空间收益率受到聚集和分散两种作用力，存在循环累积、本地1lf场扩大、价格指数三种效应。第五章为住房开发的案例研究：以上海市19区县的住房开发为案例进行分析，从总晕趋势、市场结构等角度论述宏观调控下的住房开发的实际运行。第六章为宏观调控下住房开发的运行环境：主要论述住房在物质基础、政治和经济环境，以及内在机制多重约束下的实际运行，指出影响和制约开发行\n引言为的相关因素，扩展和修正实证结论．第七章为研究结论和后续研究：概括主要结论，指出制约研究的因素与不足，以期改进。背最研究和问厝的楗出'L研究目的徊必要性解释'Lr‘il住房改革历程||博奕与政馕缩放0住房市场的研究l；●lⅢI调控的领域Il政镱工具分类．政镱机制的解读l1L宏现调控的作用机制I政．Ii市方镱蓑莛博性奕住房上＆‘上海住房开发的宏观趋势住房开发的特征总空中规数市奉裁问心模答场地辨化力特趋特与入征势征外零围．散．●住房开发的运行环境嫠政经制治济环境图1．1论文研究框架4\n引言1．4相关概念界定1．4．1公共政策与制度在中国特殊政治体制下，政策和制度是住房巨变的原动力，而政策与制度有本质区别。政策并非形成制度的充要条件，政策更多的是为达成政策目标相机选择政策工具。对社会经济活动的干预，可能是试错的．在青木昌彦’的定义中，制度反映事物的内在运作制序，应具备内生性、信息浓缩性、共同认知性、稳定性和多重性五个特征。因而制度并非外在的法律法规。更非相机的政策安捧。政策只是制度的外生扰动，只有成功植入自生白发秩序．反映社会经济反复博弈达到的均衡，才能固化为制度形式，促成制度演进．如果政策安排失效，造成有效违约，那么就不能称其为制度，或制序．制度并没有精确定义，一般，制度是人们共同遵守的行为规则或方式．只要所有参与者认同制度约定，就应受其束缚和制约．制度形式包括可辨别的正式制度和难辨别的非正式制度，其作用是通过确定性预期消除机会主义，最大限度降低交易成本，改善福利。政府最重要最困难的任务就是建立和实施一系列的制度。概言之，制度是人与人的关系的契约。直接规定了人与人的关系，明确人与人在社会行为中的权利和界限，也间接规定了人与物的关系，但归根到底，制度是协调人与人的关系的手段或工具．1．4．2住房住房为不动产，有着不可移动性、外部性、准公共物品性、产权的复杂性以及社会性等多重属性，不同于一般商品。不可移动性是理解住房的首要前提。在新古典经济学的基本供求理论中，一般商品在真实的价格信号下通过“无形之手”自动调节。而住房不可移动，不能通过空问流通取得供求平衡。同时，土地国有制使住房的基本生产要素供给受到硬约束，住房扩大再生产相比普通商品生产过程更复杂，尤其在目前政治环境下，外生交易成本很高，扩大再生产殊非易事。而从不可移动性衍生的一个重要属性就是住房的差异性，使得住房能够实现价格歧视，实现m场细分。并且住房一旦建成，进行混合或分割的【U1青木吕彦比较制度分析．上海远东出版社,200l5\n引言可能性极小，难以逆转，或者说住房建造具备路径依赖的特征。表1．1动产与不动产的差异比较项目动产不动产牛产方式福特制或后福特制福特制生产消费途径商J占销售、直销消费者在生产地点消费流通环境公开竞争不公开竞争完全流通不完全流通销售产品所有产品自己产品有无欺骗性无有最低价原理符合不符合总结商店成为最终卖场；对产品销售不不能形成商店式卖场；在所属的单一卖带偏见，符合最低价原理场中只销售所属产品．产生歧视性消费从开发过程来看，资本高度密集和开发交易周期长等特征使得住房需要通过银行贷款、责任信托、股份合作、上市融资等方式。交易时，住房也需要开发企业、管理部门、代理商、律师业、银行业的多方介入，才能完成，远非一般商品交易所能比拟。尤其，作为生活必需品，住房是大多数居民长久保有的唯一重要的消费品，因而住房还有准公共物品属性。虽然市场中许多商品在某种程度上具有以上部分属性，但只有住房具有以上全部属性．世界上没有一个国家能满足国民的全部住房需要。当然，。需要”和。需求”并不完全一样，前者是必要需求，后者是在一定价格水平下消费者买得起的产品的数量或属性。根据伯恩斯(Burns)和格里伯勒(Grebler)(1997年)的理论，住房有四种基本的非均衡形式：①静态非均衡。指在特定地理区域内住房存量和家庭数量之间的总体上非均衡：②动态非均衡。指房地产供应的过剩或短缺的程度总随时问不断变化；③空问非均衡。指在一个国家、地区或城市内部之间的短缺或过剩分布上的非均衡；④质量非均衡。是指“一些家庭住宿条件可能低于社会大多数人所可以接受的标准”(Doling，1997：9)，比如大小、质量以及供水系统、内置的卫生间以及供热设施等2。对于大多数城市来说，四种非均衡l司时存在，只不过在特定阶段某个非均衡最为突出，这也直接影响政府决策思路。在所有发达国家，政府试罔通过介入社会住房市场或通过修改现行政策的漏洞以达到减少住房市场的非均衡。而在新兴工业化国家和发展中国家，由于快速城市化带来的火规模人口的迁入，2彼得·^三茨坎普编，安虎森等译．区域和城市经济学手册．经济科学出版社Jool6\n引言房地产供应数量和质量上匮乏的问题大大加剧，井导致过分拥挤、肮脏和威胁生命健康的不卫生状况等。1．4．3住房开发住房开发是相对于住房消费，或者说购房行为而言。规划研究中，对购房行为已经进行了许多研究，但研究较少住房开发。如果只考虑单个企业，住房开发包括开发主体的开发时机、区位选择、开发规模和定位等决策。考虑多个企业的情况，那么企业将面临市场内同位竞争，受到市场结构制约，包括开发企业数目、垄断还是竞争、以及市场势力大小等因素。如果将政治、经济、物质环境因素纳入分析框架，而非假设住房开发在可以随意描写的白纸上进行，情况将变得十分复杂．住房开发不仅处在宏观调控下．也受到经济发展下可利用资源，以及空间交易成本的约束，表现为宏观上核心一边缘、开发一再开发、规模一零散、扩大再生产一经营存量等趋势的变化，这些趋势是研究的重点．1．4．4上海19个区县选择以上海为例实证研究，主要是出于两个考虑．一则上海市空问分异明显，有利于观察宏观调控下住房开发的特征和趋势，二则上海的统计数据相对丰富，时问跨度长，利于研究的真实性和准确性．从经验推定，空间分异受市场规模限制，小城市住房市场规模不大，住房开发的数量小、类型少，不同收入群体表现出混合状态，分化不明显，大城市专业化分工的细化，收入的分层也更为明显。也就是说根据经验判断，越是规模大的城市，空间分异越明显．因而住房开发的宏观趋势特征也就更明显。研究中的数据来源于上海房地局2001—2006年交付住宅使用证的统计数据。7\n第2章相关文献综述2．1住房改革与调控政策的历程2．1．1住房改革的演进从住房制度变迁来看，经历了三个阶段，1979年至1990年的初步摸索阶段，1991年至1997年的制度初创阶段，以及1998年至今的调整改进阶段。表2．1住房制度改革的三个阶段阶段主要措施后果1979一1990土地使用制度改革．向外商收取叶：地使改变无偿无限期无流动的十地配初步探索用费，在少数沿海城市进行土地使用权置制度，消除乱占滥用耕地和城市出让试点：进行公房出售、提租试点的盲日膨胀粗放用地引致耕地锐减住房供给制改革；体制内的金融增量改和土地供给过剩．革，准许民营资本进入．新组建民生、光大、交通等合资银行．1991一1997实行土地有偿使用的出让、协议、划拨快速城市化、：r：业化推动以房地产制度初创双轨制，初步建立政府垄断土地市场体和开发区为形式的卖地财政。社会制；住房供给先实行公房出售，后实行投资向房地产集聚。产生泡沫。当经济适用房和安居工程改革；金融体制亚洲金融危机爆发时，由于土地供方面分离银行资本和金融资本，建立了给过剩．土地资本总量缩水．股票市场，分离政府监管与商业运营，建立央行管理商业银行的体制。1998—_2007全面推行住房分配货币化改革．为经营为刺激有效需求，在经营城市理念调整改进城市提供了制度基础，将土地、住房、指导’F，凭借土地垄断．通过遘止金融制度进行驱利性整合。推动房价持通货紧缩的扩张政策，以划拨、协续上涨，导致贫富急剧分化和对立．议、出让金减免、记帐等形式新设各类园区。在计划经济时期，住房南政府主导行政分配，造成社会公平与效率的机制问题。1979年中国开始经济改革后，单位为主导的福利分配住房的制度走到尽头，住房改革被认为是市场化的最后堡垒。1980年4月邓小平表示“要考虑城市建筑住宅、分配房屋等一系列政策。城镇居民可以购买房屋，也可以自己盖。8\n第2章相关文献综述不但新房子可以出售，老房子也可以出售⋯⋯”，正式开始住房制度改革的历程，主要为开始推行住房商品化试点改革，接着又在深圳、广州等城市收取城市土地使用费试点．1982年，在常州、四平、郑州、沙市4个城市试行城市公有住宅补贴出售给个人，随后以。三三制”方式转变向全国推广，但因单位和国家补贴太大在1985年取消。1984年首次正式把房地产业列为独立行业．这一时期只是起步阶段，住房交易规模小，交易价格波动不大3．1986年-1990年进行公房提租改革，将租金提高到原有水平的10倍以上，同时为租房职工发放相当于工资25％的补贴，促进购买住房。但由于触动既得利益．加上1988年严重的通货膨胀，最终未能实行．1987年深圳率先开展土地使用权招标、拍卖，1988年修改宪法和土地管理法，开始土地有偿使用和住房制度改革。1990正式确立土地使用权出让制度，建立政府垄断的土地市场。1991年住房改革向全国推行．1992年珠海会议明确提出建立垄断市场。1992年一1994年，邓小平南巡后。房地产业急速增长和繁荣，但缺少有效的监控、规范和管理，房地产市场一度混乱，部分地区出现明显的房地产泡沫，随着宏观经济调控和软着陆，1994年开始房地产增长率叫落，市场投资结构出现调整，进入巩固、停顿和消化阶段，其后经历。持续5年的低迷时期“．在短期的劣质投机型开发上被逐出市场后，开发商仍“囤地”和闲置存量房产．1994年7月国务院颁布‘关于深化城镇住房制度改革的决定'，在全国范围内确立住房社会化、商品化改革方向，并建立公积金制度．1995年1月，国务院出台‘国家安居工程实施方案》，正式启动实施国家安居工程．1998年7月‘国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》颁布，全面启动住房的分配、供应、市场、金融、物业管理、中介、行政管理和调控等7个体系的改革，取消实行40余年的住房福利分配制度5。住房由福利分配转变为市场驱动，同时提出把住房产业培育成经济支柱产业。货币化改革释放了潜在的住房需求，使住房取得了从无到有、从小到大的快速发展，逐渐成为支柱产业，并成功地使中国经济趟过亚洲金融风暴的冲击。在摆脱亚洲金融危机的2002年，新一轮房地产宏观调控开始，目标指向加强管制资本市场和土地市场：2003年国务院“121文件”和“18号文件”，提’谭刚从荚LJ房地产周期右我陶房地产芨展趋辨新财经2002．94杨建紫等政策闪素与一f·同房地广I订场发展路杼财经研究2004．45廖英敏2004年以来房地产业宏舰调控政策的总体评价重庆工学院学报2007．29\n第2章相关文献综述高房地产开发门槛：2004年发布“7l号令“．规定所有经营性土地不得以协议方式出让，全部。招、拍、挂”；2005年“国八条”，2006年的“国六条”，加强管理和监督房地产市场。从调控历程来看，主管部门从单个向多个联合转变，使用的政策工具从少到多、从简单向综合协调演进．2．1．2宏观调控的必要性解释由于快速城市化下的供求矛盾激化，以及各行业资本收益率不均衡，造成住房价格飞涨，而住房本身兼具投资和生活必需品双重属性，使得住房不仪关乎经济发展的持续性，也影响到社会稳定。因而调控在所必行。住房调控并不是新事物，只不过表现形式和内容实质发生了变迁。在计划经济时期，住房作为生活必需品，由单位和地方政府统一建造和分配，在市场经济兴起后，开始注重住房的商品属性，大部分住房由市场建造由货币进行分配。但问题是“政府退出过快、过于彻底“，激化供求矛盾，表现在住房不能满足快速发展的居住需求，核心问题是有效供给不足。有效供给是指市场能提供并且市场也愿意和能够接受的那部分供给，或者可以说，中国的住房不是绝对数量不足，而是空问布局的不合理、不均衡，表现在不发达地区相对发达地区，边缘地区相对核心地区享受更多面积的住房。当前住房调控的主要目的就是解决供求矛盾，而价格等只是供求矛盾的表现形式。理论上，政策干预是弥补市场缺陷的有效方式。然而实践中，政府井不能获得比市场更充分的信息，并由于官僚科层等问题，政府并不如设想的那么效能。就如制度学界所批评的，强制干预漠视了市场智慧，可能导致未预期的后果。一般而言，经济学者比较倾向于市场，认为问题不是市场失灵，而是市场本身不健康，因而规范市场运作，建立法治下的市场经济，才是正道7。但经济学者容易忽视房地产不同于一般商品的属性，忽略了住房的空问属性．而规划学者，一般都倾向政府干预来实现“人人享有适当的住房”。如学者王晓Ills认为由于房地产开发的市场投机性、市场机制缺陷和市场失灵．因而政府与开发企业利益不同，调控在所必行(表2．2)。王认为城市规划调控房地产有审批方6赵民我同城镇住房问题研究的议韪和思路理想卒同20087张维迎曾提山“要像戒毒一样戒掉政府H耍”，吴敏琏也呼吁建立“法=}fl的市场经济”，而不是腐败的市场经济。‘土晓川城市规划对房地产开发的调控中国电力出版社'2006．10\n第2章相关文献综述式、区划方式、结合土地业权的方式。结合土地业权的规划主要是在除了行使法定职能之外，在土地协议中，规定具体用途、建筑密度等指标，甚至更为特定的公共通道、有偿或无偿提供公共设施等，在微观上调节开发．表2．2城市规划和房地产开发考虑问题的侧重点比较比较项目城市规划房地产开发行为丰体政府机构：城市规划设计院和规划管理局非政府机构：房地产开发企业发展战略宏观分析城市发展条件，确定发展方向从微观的角度考虑企业的发展时间考虑长远的和远景的效果，兼顾近期发展建设注重近期效益空间整体的空『日J结构组织和用地功能配置多从局部考虑项目的区位选择效益经济、社会和环境生态效益的相Ⅱ统一，侧重更关心开发项日、开发宗地或研究降低社会边际成本，提高整体综合效益企业的经济效益信息反馈侧重听取IH民反馈意见，满足人多数需要搜集IH场信息、适应市场需要对于住房和相关领域的宏观调控有三次，第一次是上世纪80年代，处在计划经济向市场经济转型初期，受土地无偿无限期无流动的计划供给惯性推动．在城市化和工业化的推动下耕地大量消耗；第二次是1992-1994年。发生在转向市场经济供给方式时期，受土地财富推动，政府为换取建设资金大量买地生财，并引致房地产的投机和泡沫，因而调控目的主要是打压。土地投机”；第三次是1998年，处于福利分配向货币化分配转变时期，受经营城市推动，引致房价持续上涨，调控目的指向“稳定房价”．总体来看，前两次调控主要是保护和节约土地，防止经济过热，第三次明确针对住房领域，其旨在于保障。人人享有适当的住房”。在实现“人人享有适当的住房”的目标上，广大学者存在较大分歧．有的学者确认改革大方向，提出健全和规范市场是今后调控的主方向．如田敏、苗维亚9等学者认为我国房地产己从原来以新建住宅为主转变为投资取向的经营性房地产，因而房地产业已进入充分产业化阶段，已成为支柱产业。当务之急是要建立、健全房地产市场信息系统和预警预报体系，规范房地产空置率，合理确定警戒线，维护房地产业持续健康发展。赵民”等学者也认为。1998年的住房制度改革总体是对的。但政府‘退出得过快、过于彻底’。当时情况较特殊，由于1997年的Ⅱ洲‘金融风暴’等原冈，房产曾经比较便宜，政府一下子退出似乎没问题。随着市场回升，政府掌控的政策性住房资源极为有限，住房价格9用敏，苗维¨房地产产业发展特卸研究经济体制改芊200504”赵【屯我国城镇住房问题研究的议题和思路理想卒问2008\n第2章相关文献综述就逐步控制不住了，社会舆论压力也越来越大。但现在想要控制房价，甚至“打压”房价，认识上亦有误区。”而王小广“等学者持截然相反的态度，认为房地产存在着根本认识或基本认识的错误，首先，把房地产业作为支柱产业就必然会在政策上倾斜，其二，房地产是经济增长的结果，是社会福利的增加，结果上的支柱作用不能改变这种被动性特征。尤其房地产的支柱性体现在消费而不是投资上，不能代表国家竞争力，房地产的泡沫化将延缓甚至根本上阻碍国家竞争力的形成．冯玉刚”等认为需求与供给是解释房价高企的核心因素，而越调控越涨的事实也改变了人们的预期，从持币观望转向参与市场。冯认为稳定房价不等于降低房产的绝对价位，而应和居民收入相关，并且房价调控不等于调控住房需求，因而政府的调控应着眼于供求关系，而非单纯的调控住房需求．廖英敏”认为2004年以来的中央调控政策，综合运用经济、法律和行政手段，区别对待和循序渐进的一系列调控初见成效，但依然存在住房供给结构不合理、部分城市房价上涨太快、中低收入居民住房难以满足等问题。她认为2004年以来的调控措施主要是抑制供给，对需求、尤其是非合理需求缺乏有效控制，先前的扩大内需、刺激住房消费的一些政策仍在发挥作用，引起了供求关系失衡．牛凤瑞“以国情论指出收入房价比并不正确，因为国内的土地资金稀缺性必然要求通过价格杠杆优化资源配置，同时他又以阶段论认为目前只能先满足部分群体的住房需求，并且统计的平均数要比实际购房的家庭收入低，平均收入并不代表现实的购买力。张峰”等总结了房地产价格上涨的主要原因：①城市化带来的刚性需求；②房地产经济周期；③土地储备制度实施和“经营城市”观念的偏差，驱动政府扩大土地供给，实行价高者得．抬升开发企业成本；④按揭售房方式的推出与大量运用；⑤投机炒作；⑥钢筋、水泥等原材料的涨价；⑦大规模的城建拆迁。中信证券研究部总结了推动房价上涨的主要因素为①成本推动；②供应短缺；③按揭贷款支持需求拉动；④行业垄断属性。”王小广．把膀地产作为支柱产业是错误的新财经．2006．6”冯卡刚浅谈我同厉地产宏脱调控R标商业现代化，20075”廖英敏2004年以来房地产业宏观调控政策的总体评价．乖庆工学院学撒，2007．02”牛凤瑞拄制投资_手【l货币小麻足房地广调拌，JI以当代绎济，20074”张峰等．-I-国当前房地产价格快速上涨的原因分析年u对策研究．商业现代化o007．212\n第2章相关文献综述2．2城市中的多方博弈与政策工具选择2．2．1多方博弈居住是城市的核心功能之一。多元化力量在塑造住房格局的同时塑造着城市．而政府干预起到了基本的限定作用，但其发挥作用“在很大程度上依赖于地区特点，通常反映出城市决策者和资源控制者的共同意愿，例如地理区位、历史、居民和领导素质，以及地区传统经济基础。这样，国家、地方层面的公共政策、地方因素．加上全球的影响力交织在一起，共同影响着城市发展。””张兵”从利益主体论的角度认为推动城市结构发展的动力主体有三种类型：政府、城市经济组织和居民。张庭伟”在分析1990年代中国城市空间结构变化的动力机制时，也认为三种力量：政府力、市场力和社区力。刘芳认为市场力、行政力和社会力是塑造住房空问区位变化的主要因素。虽然诸位学者视角不一二但最终都归结到相似的动力主体．刘芳”认为城市发展客观上存在各种动力和阻力，这些客观力量很难内在平衡，导致城市整体系统运行失调，因此．行政力必须干预城市空间发展，政府通过制定一系列政策、规划编制与实施、公共物品的提供、城市建设行为的管理等人为干预，使城市空间的发展实现整体平衡。行政力构成要素主要包括制度政策、法律法规、城市规划、公共物品供给等，这些要素对住房开发产生重要影响．住房开发运行具备长期的供给刚性．短期内供求失衡明显，非价格竞争三个机制，而驱动空间区位演化的市场力构成要素种类繁多，影响住房开发演化的重要要素包括空间环境等客观要素和开发主体与消费者的主观要素，前者主要包括价格机制、聚集效应、交通条件、环境状况、公共设施等要素，后者主要是开发企业和居民的区位选择。规划学者王伟强20总结1990年代的住宅市场化开发是政府、开发企业以及住宅的使用者共同博弈的结果。三方在追求各自特定利益，在推动住宅的市场化开发进程中扮演影响城市住房格局的不同角色。王认为开发企业主宰了住宅“张京样等并体制转型与-I-阿城IU卒问蒂构．东南大学山版社．2∞704．”张兵城市规划实效论·l-幽建筑工业出版社．1998．”张庭伟．1990J下代-fr同城IlI，中问结构的尘化及其动力机制城iH规划．2001．7．”刘芳．区位决定成败．tf-嘲电力出版礼．2007．加丁伟强和谐城lb的塑造——关f城m空间形杏演变的政治经济学实证分析．中国建筑工业出版社,2005．13\n第2章相关文献综述空间格局变化，而居民只能被动的有限的选择。张庭伟认为城市空间变化的动力中存在两个主要作用：政策的作用——土地使用制度及住房制度的改革，现在企业制度的建立使企业有权处置土地，金融制度改革是开发贷款和住房贷款得以实现；经济发展的作用——土地批租获得开发重建的资金，城市经济的发展对城市建设的需求和推动。在真实世界中，住房开发和分配受到多元化利益的制约。以美国为例(表2．3)，政府并不是单一组织，存在联邦政府和地方政府自治体、中心区的政府和郊区政府等目标不一的行政管理机构。同时，经济组织也存在大资本家与小资本家的差别，以及空间上的中心区资本与郊区资本的差异。这种多元化角色的行为并不一致，在公共设施布局、新区性质和区位选择、城市更新改造、道路建设、环境保护、土地利用分区等几乎所有城市事务中都存在广泛矛盾。每一方都试图操纵法律和制度框架以获得有利的资源配置，而从现有空间布局中获得了重要用途和交换价值的既得利益方也于方百计地设法维持。从这点上说，城市可被看成一种分配体系，一种积累体制。表2A美国的政治地域分化与行为角色参与方行为m发点表现形式联邦政府维持资本主义帮助私人生产和资本积累：通过集体消费米帮助劳动力再制度生产；维持社会秩序和实现社会融合。地方政府自选票最大化保护支配阶层(：E要指垄断资本)的长远利益，提供盈利治体性的私人经济发展所必需的基础设施。通过社会改革措施收买劳二L阶层。为城lH居民提供服务和公共就业机会．巾心区政府税基房地产税是最重要的税收来源。郊区政府税基使用分区制建立公共服务市场，摊除高成本居民井吸0f拥有丰富资源的坫民。市中心商务增加中心区吸支持建设城市高速公路、改造公共交通系统、城市更新计精华引力划和用公共资金建设重要公共设施(如会议中心和剧院)。小型资本寻求资源分配小零售商、开发企qk和小商业争取影响公共资源配簧、向倾斜着有利十选定的投资区位发胜。种族优越者保持隔离。大宗-十-地分区制”．单独管理医内的十地被单独拿山来川作居住．为-r实现土地价值．最小规模化地块划分，以避免财政和社会方面的不利局面。14\n第2章相关文献综述2．2．2政策工具选择和绩效对于政策工具选择，存在较大分歧，可分为经济学者与城市规划学者的两大类型。经济学者偏重于非物质层面，提议的政策工具主要为金融和税收工具；而城市规划学者偏重于空间层面，关注土地、城市结构、交通方式等。经济学者多数持。金融论。观点，如曹振良“、易宪容4等认为无论是土地出让、住房开发和建筑，还是住房销售，都由资本决定，是资金密集型产业，银行信贷是导致房价收入比扩大的首因，因而资金可获得性与成本高低决定了房地产业的发展与繁荣。而土地决定房地产供给，金融决定房地产的需求，因而调节房地产价格的关键因素是土地和金融，土地供给弹性较小，因此调节房地产应以金融政策为主．最重要应该从银行信贷入手，通过利率调节与严格的贷款审查，增加资金成本，减少在个人住房消费信贷上做假造假，减弱银行资金的易获得性及减少商业银行的风险，回归房地产的真实需求。从这意义上说，，只要落实到银监会指引及银行利率市场化，落实到信息真实性及约束操纵房地产市场，才是问题所在，也是化解目前房地产市场过热与潜在风险的关键。而尹中立4借鉴日韩房地产调控经验，认为税收政策对抑制房地产投机的作用远大于金融政策，对流通环节课以重税可有效抑制投机。唐明“也认为税收政策是调控房地产市场的最有效的经济杠杆，但税收“重流转轻保有”，加强对保有环节税收才是有效之道。吴晓灵25认为抑制房地产过快增长．不能仅靠货币政策，因为货币政策以效率优先，而财政政策才体现公平，应以累进税制促进经济适用房和廉租住房建设。规划学者多从物质层面着手，从土地供应、住房保障和城市结构的角度提议政策工具选择。赵民认为建立区隔化的住房保障体系和改善城市交通体系，增加住房有效供给是解决目前供求矛盾的重要途径。郭建波“认为住房干预首先应立足于市场机制调节住房资源配置的前提基础，进行政府调控，确定住房分配和再分配的程度。并认为应从利用市场供给更多的符合消费者需求的住房及相关服务，发展现代住房金融和抵押贷款证券化，发展租赁11，场满足住户的流“段岩燕，曹振良．调控房地产价格的笑键——十地与金融当代经济,2005．2．丑易先徉膀地产‘J台融市场礼会科学文献出版社。2007．05．。尹·I-、)=．H】税收手段遏制房地广投机．新财经，2006ll2．庸叫论下动产市场税收调控々税负合理分雕财经论丛，2∞7．2．∞父晓灵抑制房地广过快增长币能仪依靠货币政策当代经济．2007．7．拍郭建波世界住房f预理论与实践．II-阿屯力山版社，2∞7．15\n第2章相关文献综述动性需要．加强保障低收入家庭的住房，保持宏观经济稳定和减轻企业的负担五个方面入手继续深化住房体制改革。同时应借鉴西方发达国家的住房政策，明确住房政策目标，把满足居民的居住需求作为住房政策的根本目标．而不是住房分配商品化、货币化、市场化。兰子勇”认为土地是房地产企业开发建设的基本要素及核心需求，是房地产市场的源头，因此土地政策是调控房地产开发的重要手段，是影响房地产开发风险最直接的影响因素。王学通”指出房地产价格不确定性对土地交易效率的影响非常大，在土地“招拍挂”过程中影响价格的因素包括开发企业的价格预期和成本控制。然而由于存在“赢者诅咒”和“输者诅咒”，土地竟标并不都是效率最优状态。赢者诅咒指高效率开发企业以高于招标期望价获得土地，而输者诅咒指并非高效率开发企业获得土地，而是低效率开发企业。刘芳认为土地出让时序也直接影响城市住房格局的变化，经济适用房对于城市空间的布局也有大的导向作用。从上海经济适用房开发的空间分布来看，主要分布在城市的外围区域，这些区域的基础设施配套不齐全，生活成本较高，造成城市社会空间分异。2．3住房市场的研究2．3．1供给与需求新一轮宏观调控的目标指向。稳定房价”，而价格是供求关系的反映，市场经济的铁律是供大于求应导致商品价格下跌，但中国房地产市场恰恰是房地产整体供给过剩与价格持续上涨并存，杜莉“等将这种现象归纳为中国房地产市场中的“经济学悖论”。但实际上，房地产市场与其它市场相比有很大的特殊性，其价格形成机制是多方博弈的结果，由房地产价值构成、政策角色与作用、供求双方预期等因素共同造成。房地产价值形成过程的特征之一就是价格由市场供求关系所共|_J决定，而非成本决定。因此，预期就成为房价涨跌的主要动力”．那么能否形成较为明显和稳定的理性预期格局是分析房价的重要方面。打兰子勇十地政策对房地产丌发风险的影响州豢分析科技许询廿报．20068．耳王学通房地产价格小确定性对十地交易效丰的影响分析J‘州人学学搬．2006．5神轩柯，姚较春一I一同虏地广IIJ场-I·的鲐济学忡论成分析阿都绎济贸易人学学撤2002l抑杨建荣等政策因素与-I·目房地产市场发展路径财经研究．20044．16\n第2章相关文献综述顾云昌“将住房的需求分成。3+1”．。3”为主动型、被动型和自动型住房消费需求，。1”为投资性需求。顾认为近几年的房地产问题是由于不合理需求的旺盛增长决定的，因而应坚决控制，否则会在供应量难以增加的情况下拉动房价快速上涨，助长通货膨胀，违背宏观调控要防止通货膨胀的目标。2．3．2住房市场研究住房市场结构上，许多学者关注房地产的垄断特征。认为破除垄断才是根本症结。苗天青2探讨了房地产供不应求的特点，认为房地产供求范围局限于本地，具备本地性特征，垄断性较强，开发企业拥有较强的市场力量，因而，政策设计应立足于维护和提高竞争性。林素钢”也认为房地产的多重属性决定了房地产的异质性，而异质性越强则垄断的可能性就越大，生产者的价格操纵能力就越强。在垄断条件下，尽管开发企业众多，但并非在同一市场竞争，构成竞争的只是相邻的少数几家企业。在房地产市场处于卖方市场时，产品定价往往采取价格领袖制，一小部分企业决定了整个市场上的价格，因而开发企业具有价格联盟特征。徐滇庆”认为中国房地产表现出典型的寡头垄断特征，领导企业决定市场价格，因而必须有效监管和披露寡头垄断市场信息。”顾iR宏观渊控与房地产『lr场止井巾同建材，20047．北茁天青，木传耿rI-||{房地产市场的地域特征分析．经济地理．2005．3．∞林裹钢等．我同虏地产I¨场譬断性分析当代绛济，2007．6．¨徐滇庆．房价与泡沫经济．机械工业出版社，20088．17\n第3章宏观调控的领域与政策工具选择3．1调控政策的领域3．1．1土地土地是住房开发最基本的生产要素，其制度安排确定了住房开发的根本游戏规则。土地制度通过作用于开发企业的竞租曲线和区位决策，开发企业随着土地价格和自身实力变化，根据空间收益率选择进入或退出某区位，进而塑造城市空间结构。相应的．土地成为政府调整城市空间结构、引导经济个体流向进行土地功能置换，优化城市结构的重要工具。从土地调控的二级变项来看，包括六个方面(表3．I)，其中，土地所有制、土地供应方式两个方面的变革余地很小，进行调控的领域主要集中在其它四个方面，尤其是土地供应、转让和闲置土地收回。表3．1土地调控的政策工具政策{贞域二：级变项一级变项绩效描述土地所有制土地使用权小让产权土地征用制度产权流转土地储备制度扩人储备扩人调控能力．政变预期减少储备缩小调荇!能力．改变预期土地供应计划扩人土地供应吸纳过剩资本土地市场缩小十地供应十地保值．抑制投机土地供应方式行政划拨无级差地租}i{拍挂级荠地租土地转计制度征收土地埔值税限制或鼓励土地流转州簧十地收laI收川闲胃十地防JL十地投机从历史上看，建国后直到20世纪80年代初，城市土地一直实行行政划拨、无偿使用的方式，土地使用权不能买卖、出租和转让，因而造成土地资源浪费和用地结构不合理等问题。1986年，国务院发布‘关于加强土地管理、制止乱占滥用耕地的通知》并颁布‘土地管理法》，集中统一管理城乡土地和实行分级18\n第3章宏观调控的领域与政策工具选择限额审批体制，结束了计划经济多头管理、混乱无序、低效利用土地的状况，但政府统管土地的行政职能被政府垄断市场的经营职能异化。1987年并在深圳开始土地有偿出让的试点。1988年七届人大修订‘土地管理法》实行国有土地有偿使用制度，1990年正式确立土地使用权和所有权分离，在维持中央、地方分级限额审批原则的基础上，构建国务院代表国有土地产权，委托市、县政府经营，实行土地出让金按比例分配的政府垄断市场制度框架。但土地市场化改革开辟了地方基础设施建设资金的来源，却由于经济分权和政治集权而始终利弊共存。其表现是地方政府为政绩工程、形象工程超前花费土地出让金，大量从事越权批地、违法用地，结果是以“第二财政”的形式加剧了地方政府的经济人化。1997年中共中央11号文件和1998年再次修订‘土地管理法》，开始实行土地用途管制制度，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。1998年，应对美国学者布朗发出的。2l世纪谁来养活中国”的质疑，中央一是上收地方的土地利用规划、建设用地审批权、有偿使甩费标准审批权，实行省以下垂直管理．二是实行耕地占补平衡，收取耕地开发费，耕地占用税、新增建设用地有偿使用费．三是建立“招拍挂4市场。四是修订刑法，新增土地违法刑事责任。但这次利益分配改革仍然没有根本改变利益博弈格局，管制失灵引致违法用地再创新高。2004年国务院28号文件和2006年的3l号文件．固定资产投资增速过快，造成工业用地低成本过度扩张和地方。以租代征”。但中央建立土地监察制度，上收地方政府土地审批权、财权、事权的土地调控政策的做法，收效甚微。土地制度改革的最重要改革是土地有偿使用，以及从协议出让向市场化。招拍挂”转变．在实行土地有偿使用后，级差地租日益显现，经济个体必须谋求收益最大化，选择能最大化自身收益的区位．同时，由于所有权与使用权分离，监督与激励体制的不完善，出现了中央与地方的复杂博弈，主要表现为土地市场的中央管制与土地经营的地方化矛盾。建立土地储备制度是政府保证可持续的城市建设，以及进行宏观调控所必需，因为土地储备是一个耗时H久的工程。目前土地交易集中在国家控制的一级市场，二级市场远不成熟。由于土地国有制，一级市场的供应直接决定城市土地资源的时空配置。招标时序也影响到住房格局的变化。由于十地资源稀缺，土地供应数量也受到政治因素的影响，如国务院提出要保证18亿亩耕地红线，并在2004年4月开始整顿十地市场秩序，明确要求在治理整顿期问，全国暂停“农转非”半年。19\n第3章宏观调控的领域与政策工具选择土地供给计划与住房提供微弱相关，因为土地供给可能消失在。实施缺口”中．政府宣布土地用于开发。并不意味着能顺利出让或开发。塑造城市的各参与方都会根据自己的利益反应，理性的晟大化自己的收益．在严格的土地供给制度下，土地的垄断性遗传到住房市场。而总量控制的方式给了开发企业确定性预期．土地供应计划中也隐含着土地供应区位，而这取决于预期、利益函数、开发企业之间的竞争。地价不仅由房价(从而由住房需求)所决定，而且也受到土地增量供给的影响．政府垄断市场的土地资源供给缺乏产权主体竞争．土地资源需求缺乏有效选择余地，引致。招拍挂”的市场价格不能按经济的真正水平和质量取得有效平衡．土地供应方式的最重要变革是从出让的。双轨制”向彻底的。招拍挂”演变”，协议出让的方式透明度不高，可暗箱操作，使资质不够或业务水平的开发企业获得开发权，造成市场不公平。2002年5月，国土部发布‘招标拍卖挂牌出让土地使用权规定'，规定自当年7月1日起经营性用地必须以“招拍挂”方式出让。2003年6月．国土部颁布‘协议出让国有土地所有权规定》，规定从当年8月1日起经营性用地不得协议出让、同一地块有两个或者以上意向用地者的其他用地不得协议出让。2004年3月，进一步颁布‘关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》．要求在当年8月3l号前将历史遗留问题界定并处理完毕，禁止协议出让经营性土地使用权，俗称。831”大限。采取“招拍挂”后出让程序公正、公平其透明度高，但“招拍挂”仍存在各种弊端，表现为贷款支付土地山让金、分期支付山让金，也就意味着“关系”仍是市场竞争中的重要资源，“招拍挂”并没有对开发企业进行有效过滤．促进有效竞争。因而，在2007年国土部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》中．明确规定土地出让金必须一次清偿，防止权力与资本合谋。土地转让限制和收回闲置土地是为了防范土地投机和提高土地供应效率．土地转让限制的重要政策工具是征收土地增值税，标志性文件为1993年颁布《土地增值税暂行条例实施细则》，但由于实施过程中的各种问题，2007年1月国税总局规定房地产企业土地增值税的缴纳由先前的“预征制”转为“清算制”。而闲置土地收回是提高土地供应效率的重要政策-T具，从1994年首次颁布历经修订的‘房地产管理法》到1999年国土部的‘闲置土地处置办法》等法”在20@2年之前．土地出让主要有三三种方式：协议．招标与拍卖．\n第3章宏观调控的领域与政策工具选择律法规，都明确规定闲置土地收回的条件与措施。而在开发企业一方，也需要进行土地储备应对不确定性，进行持续开发，这是。囤地”的合理解释。而当持有一块可开发的土地的所有权，就如同持有一份开发期权的所有权．土地所有者可能对未来进行“投机”，要么高价转让，要么实施获利更高的开发活动，而非用于目前开发．3．1．2金融房地产金融政策制度是指为调节房地产市场健康发展．降低金融风险，中央或地方政府所采取的包括银行信贷、信托、证券、债券、保险等政策制度．而从实际操作来看，金融调控的主要工具有五个方面，其中银行准备金率、利率政策为央行所独具，也是央行调节银行和公积金的重要政策工具．在央行调控的基础上，银行自身的金融措施主要有三种，依其效力大小依次为降低贷款额度、缩短贷款期限、提高贷款利率，而银行风险依次提高；贷款额度限制见效快，但不利于银行盈利和增加货币乘数；贷款期限和加息通过提高还款额，提高支付能力门槛，但见效慢，短时间内难以改变供求关系．表3．2金融调控的政策T具政策领域二级变项三级变项绩效描述资本市场银行准备金率提高准备率缩小贷款规模．减小银行信贷风险降低准备率扩大贷款规模．刺激经济增长公积金提取比例扩张或缩小公积金规模贷款资格门槛设置利率调节住房购买成本信贷政策控制贷款指标控制贷款总规模贷款期限调节住房购买成本企业资格审查降低贷款风险利率政策加息提高融资成本，控制流动性降息降低融资成本，刺激流动性专门贷款住宅贷款扩张钔费能力由于房地产生产与消费高度依赖金融，金融政策成为重要调控手段。住房金融政策通过开发企业贷款和居民个人住房贷款等，从供给和需求两方面进行干预住房市场。信贷是企业顺利开发的基本前提。同时，住宅是一般家庭最大宗消费品，通常需要抵押贷款才能购买，都导致住房金融政策的效果明显。2l\n第3章宏观调控的领域与政策工具选择与开发企业相关的金融政策有项目贷款资本金比例规定、利率，以及影响银行贷款能力的存款准备金率与差别存款准备金率制度。而影响调控政策绩效的最重要因素是资金来源构成，一般，资金来源中银行比例越高，金融政策的调控效果就越明显，但风险也越高。中国房地产资金大部分直接或间接来自于银行，根据央行2005年中国房地产金融报告，定金和预付款中约63％来自银行”，而美国的信托资金在房地产开发中的比例占70％左右”．与个人住房抵押贷款相关的金融政策包括公积金制度、贷款政策、首付制度、利率等，这直接影响到购房行为。1994年国务院43号文件确定的公积金制度．促进了住房消费，进而推动房地产开发。但公积金的收缴采取的是5％的固定比例制，职工工资越高补贴越高，也就将公积金的非参与者、低收入群体和无单位人员排除在外，客观上造成住房补贴分化。公积金以及住房贷款通过调节购买住房的支付能力来影响住房需求。尤其是通过信贷透支未来消费能力促使住房市场正常运转，而究竟能透支多久的未来，以及准入门槛的限制，直接决定了住房市场的规模．从历史进程来看，住房金融政策一直在扩张和紧缩之间徘徊。当出现通货膨胀压力时，政府采取收缩信贷的政策，反之扩张．比如通过专项的住房贷款来刺激住房需求。但在历次调控中，自上而下缺乏共识．在政策工具上也存在诸多反复。例如2003年6月13号央行发布‘关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121文)，从开发贷款发放、土地储备贷款发放、建筑以及贷款投入的导向等四个方面加以约束。，防范信贷风险．遭致房地产企业的集体抵制，同年8月3l号，国务院发布‘国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文)。从根本上否定了121文的初旨”。3．1．3税收与补贴税收政策是实现社会公平的重要体现，同金融政策一样通过影响住房的生产和消费能力而扩展或收缩房地产市场。同时，税收在开发、流通、持有等环节的分布也影响到调控绩效。而补贴政策是专门化的政策工具，如政府可能为撕巾信证券加息对虏地，“行业的影响分析，20079”陈毅然“121”后竹没f『受益冉——血对政策调整的房地产多ji化融资之路．经营管理者，2003．10．儿刘带等政策导向：丌辟腐地，“融资的第一二条道路当代经济，20044．”魏援嫒等房地产与银行．新埘职业人学学撤，2003．4．\n第3章宏观调控的领域与政策工具选择促进低等级的保障性住房建设而进行税收补贴。开发企业接受补贴建设低等级住房是可增加低等级住房供应，弥补低收入阶层住房短缺。表3．3税收与补贴的政策工具政策领域二级变项三级变项绩效描述税收政簟开发环节契税／城市建设维护税／营业税／土调节企业的资本规模与再投地增值税／印花税／企业所得税／资的速度交易流通登记税费／契税／营业税／交易手续调节住房交易流通成本费／个人所得税持有环节企业房地产保有税／城镇土地使用调节交易成本和持有成本税／物业管理费／房产税补贴政策开发环节补贴开发企业鼓励扩大再生产交易流通税收减免减免税费持有环节房租补贴支付部分租金或实物补贴从开发环节看，目前使用的主要政策工具是契税和土地增值税．国有土地使用权出让受让方必须缴纳3j卜5％的契税，同时取得土地若为集体土地，则还‘需一次性缴纳耕地占用税。土地增值税理论上是为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，抑制房地产的投机炒卖活动而开征的税种，但在实际执行中存在计算复杂、征收数额低、征收和缴纳成本都很高的弊病。1993年颁布了‘中华人民共和国土地增值税暂行条例'，当时，随着改革开放的深入，房地产开发热潮开始兴起。1994年，土地增值税开征，当年该项税收为0，1995年征收了0．3亿元，与当年全国近6000亿元的总税收形成鲜明对照．1995年和1996年，财政部、国税总局、国家国有资产管理局出台了转让国有房地产征收土地增值税中有关价格评估问题的通知，严格规定涉及土地增值税的国有房地产价格评估程序．1996年土地增值税为I．I亿元，不到当年全国总税收的1／7000．1996年后，宏观经济开始相对萧条．为有效启动房地产市场，财政部和国税总局于1999年下发通知，对居民个人拥有的普通住宅，暂免征收转让的土地增值税。2001年，宏观经济形势重新开始高涨，国税总局重新通知，要求认真做好上地增值税征收管理工作．2005年，房价出现持续高涨，当年国税总局、财政部和国土资源部再次下发加强土地税收管理的通知，明确提出强化土地增值税管理。土地增值税的首要目的是为了使城市建设外部性的收益公平化，例如地铁线的兴建，将使两侧土地升值，那么城市应该能够均享收益，而不局限于土地\n第3章宏观调控的领域与政策工具选择使用权的使用者。同时，土地增值税可以提高政府土地供应的效率．防止土地投机、闲置以及“囤地”等行为。一般而言，提高开发环节税收将降低开发动机，反之则促进。有时候，政府倾向于使用“区隔化”的税收工具，区隔的方式可能是累进或累退。从流通环节来看，其实质是调节住房交易流通成本，激励或约束购房行为．在住房改革初期，为促进住房消费，自1996年开始，连续3次降低居民购房契税，由1996年以前的6％下降到2000年的0．75％。1998年利用从个人所得税计征税基中扣除购房款的政策推动住房需求。1999年．又实施居民购买空置2年的住房，免除营业税、契税和交易手续费的规定。其中对营业税和所得税也是近年来重要的政策工具，2006年3月开征二手房交易的营业税及所得税，并从当年6月1号开始，二手房营业税免征期限从2年延长至5年，即个人购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。总体而言，过去税收“重流通轻持有”，对持有环节的征税，尤其是房产税的开征能够加大房地产的持有成本，抑制对短期投机。相比于金融政策，税收政策能较好的实现“区隔化”，如房租补贴政策中政府直接支付部分租金或减免税费等方式补贴低收入者，提高其住房支付能力。3．1．4保障和动拆迁货币化改革带来的收益在不同阶层和人群中的分配是不平衡的，不同收入群体之间对新商品住宅房购买力的差距非常大。一部分在市场中处于劣势地位的人群在房地产市场化改革中利益受到损害，相当大比例的居民对新商品住宅房购买能力非常弱。因而低收入和贫困阶层的住房问题，因此，政府责任不能豁免，需要发展和完善针对低收入群体的住房保障体系。目前，住房保障制度主要是兴建经济适用房和廉租房。从历史进程来看，低收入阶层住房政策分三种类型：政府直接兴建的公共住房政策，补贴开发企业或非盈利机构的建设补贴政策，房租补贴政策。如2005年上海推出“控地价、控房价”的“两个一千万工程”，2007年广州“双竞双限”(竞地价、竞房价、限套型、限房价)的经济适用房。其中。廉租房的资格准入影响了廉租房的效果，如上海市“两个一千万工程”的供应对象主要是家庭人均可支配收入、居住面积均低于市政府公布的标准线，取得上海市常住24\n第3章宏观调控的领域与政镱工具选择户口一定年限，家庭成员均未购买过商品住房或没有享受过房改政策等条件的家庭”．从上海经验来看，住房保障主要采用租金配租的方式，因而从根本上避免了特定地点选址造成的居住隔离等问题。表3．4补贴调控的政镱工具l政策领域二级变项三级变项绩效描述I动拆迁拆迁政燕鼓励和约束扩大土地储备I拆迁补偿限制速度与盈利能力表3．5上海廉租房的历年概况年度符合廉租条件享受廉租住房保障比例实物配租租金配租2005年12月底18527户18074户97．矾311户17763户2006年2月底19361户18607户96％314户18293户2006年12月底24161户22397白96．57％374户22023户2007年6月底25520户24394白9隅389白24005户2007年8月底26572户25298户95．21％393户24905户资料来源：根据上海市房屋土地资源管理局公告(同站)整理拆迁政策是影响开发活动的重要方面。一则造成了大量的刚性需求，二则改变了城市空间的利润分布。在拆迁政策放松的情况下，旧城改造将吸收大部分的资本，反之，外延式的新区将集聚大部分的资本．一般认识上，自‘物权法》实施后拆迁将受到严重约束，因为拆迁是改变城市面貌，实现级差地租的重要途径，也是造成社会不稳定的根源。这将影响开发企业在再开发和新开发之间的选择，从而改变住房开发投资的流向。从实际绩效来考察，而由于动拆迁牵涉到居民补偿等，因而也是一个很重要的社会问题。控制拆迁规模，降低刚性需求，减少社会纠纷，也成为调控政策的重要方面．柏栏擀上海房地资源管理局M站资料整理\n16000014000012000010000080000600004000020000000315其它第3章宏观调控的领域与政筑工具选择■_H=”。【i图3．1上海市j力年动拆迁规模与广数表3．6宏观调控的其它领域除了以上四个主要的领域，通过行政监督的也是进行调控的重要方面。冈为宏观调控政策主体包括。}l央政府和地方政府，一方面政府使用各种政策工具调控土地市场、资本市场、住房市场、以及丌发1二体——房地产丌发及相犬企业的行为；另一方面，中央政府也在行政领域通过髓督与激励约束地方政府行为，如在“国八条”等综合性调控的文件中巾央政府都试图将房价纳入到地方官员的考核指标体系中。彭岩”等认为当前政府调控，基木上是以微观行政力’式代替宏观调控，行政手段作用仍然举足轻重。因为政府要调控房地产市场，』￡能通过对房地产市场供求关系来改变住房需求，通过市场市场需求来影响房地m伽Ⅲm啪∞柏∞。．盗譬：。肼．】蠢■瞳：：．．帕謦■瞄_暇：；j藉豳暖：‘¨．曩瞄囝；：。"．基瞳隧；；怫．j■譬；：刚，馑圈嘲糜；：琏住房市场级市场住房公秘金}J张或收紧自敛需求苒付比例扩张或收紧订效需求二级d】场二}膀交易缸税{J张或收紧有效需求酋fj比例扩张或收紧自效需求开发#体市场m入A仃资金比例准入门槛的升降外资准入约束丌发数量优惠政策斯成市企、Ik优惠鼓励开发行为行政领域监督与激励约束地方政府行为维护歧策贳件车“稳址宏观局辨\n第3章宏观调控的领域与政策工具选择产价格。所以。无论是“稳定房价”还是。调控房价”，都不能算作严格意义上的宏观调控。行政等手段的主要目的是规范房地产市场的基本职能，不能算是对房地产市场的宏观调控。行政手段在短期内效果明显，但从长期来看，还是应该更加注重经济手段的运用，建立和完菩房地产市场的宏观调控长效机制。3．2供求角度的政策分类在瓦尔拉斯模型”里，住房会取得供求自动平衡。但由于房地产的特殊属性，以及政治和市场的双重不完善的体制转型期，供求并不能取得平衡．3．2．1干预供给干预供给政策可分为两大类，一种干预生产要素的供给，包括土地、资本供给的限制；另一种是政府直接供给，直接提供住房、补贴住房或维修存量。前一种政策包括政府在土地出让过程中对住房供给方——开发企业直接进行干预。例如土地出让价格、供地区位、用地性质、容积率等直接影响到开发的住宅区位分布、类型、价格等。实行土地全部挂牌招标拍卖制度后，影响了住房开发时序．以及通过加息等货币金融政策来影响企业的成本，激励或约束企业的再生产意愿．由于建设时滞，每年增量住房对总体存量影响很小，住房供给对需求的周期性变化只作出部分反应，租金变化在周期前就已开始，分期偿还的建设成本对经济周期也缺乏系统性的联系，因此，建造速度对宏观经济形势的反应是敏感的，又是经济周期的重要组成。因为审批过程、建设时滞以及住房耐久性，开发预期在建设时机的选择巾扮演着重要角色，如果这些预期彼此毫不相关，那么住房市场上的需求与供给就会导致当地住房的繁荣与衰退。高、中收入阶层支付能力强，开发企业兴建高、中等级住房的利润较高，资金回收快，中、高级市场中住房供应是充分的。低收入阶层支付能力低，交易费用也较高，发展商往往不愿意兴建利润较低的低等级住房。这决定房地产商不愿意在优势区位提供低收入群体住房，那么需要住房政策增加低收入阶层的住房数量和优化卒间分布。山于商品房和经济适用房、安居工程、集资建房42在传统的瓦尔持斯完伞竞争模型巾．每个决策人都不知道其他人的生产条件和偏好，根据价格信号做决簟就能达到供求均衡．\n第3章宏观调控的领域与政策工具选择的利益很难平衡，引致公共品无人生产，社会中低收入群体的住房需求被边缘化；其次表现为变卖城市公共资源寻利。干预供给的特殊方式是制定住房建造标准，在市场供给相对稳定的情况下，通过改善“切蛋糕”方式，调整住房结构使等量资源满足更多需求，如经济适用房和廉租房建设标准，以及2006年的“90／70”政策．3．2．2干预需求由于快速城市化、人口结构、生活质量提高等原因，加上政府业绩、企业利润、个人住房信贷等助力，住房的刚性需求和投资需求旺盛。刚性需求的主要原因是快速城市化、人口结构、生活质量提高等。快速城市化带来了机械人口的快速增长，对上海这种特大城市来说，压力尤其大，为了提供足够多的住房给新进入者，尤其是寻找发展机会的低收入会者，是个艰巨课题。人口结构变迁是城市正常的新陈代谢过程，并且随着社会文化习惯改变，核心家庭成为主流，这也增加了住房需求。伴随着经济增长，改善生活质量的住房需求也成为自住需求的重要构成，也因而需要住房流转，进行梯度消费。投资需求主要是各行业资本收益率的不合理，资金很难通过正常资本渠道实现再生产，而涌向住房消费投资领域。政府对这两种需求的干预采取不同的方式。控制需求的角度，一个是控制刚性需求，使其渐进释放，免致激增剧降，主要包括住房信贷、户籍管理和动拆迁：另外就是要满足低收入群体的刚性需求，最重要的是由于住宅产品的高价值，使得低收入和贫困阶层很难凭借己力获得住房．需要政府介入维护社会稳定，通过公积金、房租补贴等方式刺激房地产市场的集体消费。另一个则是消除投机需求，包括信贷和税收政策两大方面，主要是提高住房的流转和持有成本。但在一定程度上，造成流通领域资本过剩和泡沫化的主因是民间资金很难进入开发领域。因而改变各行业资本收益率的不均衡才是问题所在。学术界也存在另一种思路，希望通过引导居民正当消费，通过自我节制解决住房问题。3．3开发类型角度的政策分类住房开发，大致可分为两个类型，一个政策性住房开发，一个为市场主导\n第3章宏观调控的领域与政策工具选择的商品房开发．对于宏观调控而言，政策性住房开发是衡量其绩效最为重要的指针，但长期而言，市场驱动的商品房开发才是决定性的。3．3．1政策性住房开发中央的宏观调控在根本上限定住房开发的游戏规则，但政策由地方政府执行，因而地方政府的行为角色在很大程度上决定了住房开发的特征，尤其是地方政府掌握的政策性住房，对于住房开发起到了基本的导向作用。政策性住房也有着复杂的变化，可能引起住房子市场发生相应变化。公共住房将低收入申请者从低等级市场中抽出，导致低等级市场需求下降，进而影响了开发企业的预期，因为将部分需求从中低收入家庭中抽出，部分抑制了开发企业的建设动机”．3．3．2商品房开发房改后，政府退出住房开发领域，由市场主导住房开发．因而，调控奏效与否，在很大程度上取决于市场的实际运作，而最为重要的，是实际的市场供求关系。毕竟，政策性住房的主要目的是保障低收入群体，对于中等收入及以上群体的住房需要通过市场来解决．3．4政策工具的综合评价由于房地产的支柱作用，加之对若干相关行业的乘数效应，干预住房必然成为政府调控经济的有效手段：另外，住房关系到政治团结和社会稳定，这也是政府干预住房的重要动力。政策驱动住房的区位分布与演化的基本途径包括对干预供给、干预需求和行政管制等几个方面。任何政策有着明确的目标指向，而其实现仰赖有效的政策工具选择。房地产宏观调控中，政府采用了多种政策工具，以不同方式、不同程度作用于房地产市场各个环节，受制于很多因素，其作用仰赖有效的政策工具选择。郫这来自住房过滤理论的观点．住房过滤理论将住房市场划分为高中怔三个层次．高等级住房的增加可以引起·1，低等级住房的上推．\n第3章宏观调控的领域与政镶工具选择表3．7政策绩效定性评价政策直接调控对象市场政策领域二级变项三级变项均衡弹性企市银政投供需强弱业民行府机给求土地使用权出让●o●otf☆★土地所有制土地征用制度●o●oIf☆★扩大储备●Oo●ot★☆土地储备制度减少储备●o●Ol‘★☆土地扩大土地供应●Oo●ot★☆市场土地供应计划缩小十地供应●olI★☆行政划拨●Oo●otf☆★土地供应方式招拍挂●Oo●o‘l☆★土地转让制度征收土地增值税●Oolf★☆闲置土地收回收回闲置十地●Oolt☆★提高准备率●o●oIt★☆银行准备金率降低准备率●o●o@lI★☆提取比例O●ofI☆★公积金贷款资格O●olI☆★资本利率o●olI★☆市场控制贷款指标●o‘l★☆信贷政策贷款期限●o@I‘★☆企业资格审查●o●ol★☆加息●o●olI★☆银行利率政策降息●o●of★☆专门贷款住宅贷款●ot☆★契税／城市建设维护税／营开发环节业税／土地增值税／印花税●Oo●oI★☆／企业所得税／税收交易流通登记税费／契税／营业税／●o●I★☆政策交易于续费／个人所得税企业房地产保有税／城镇持有环节土地使用税／物业管理费／●o●I★☆房产税动拆拆迁政策鼓励和约束●o●oI‘★☆迁拆迁补偿●o●olI★☆补贴生产领域补贴丌发企业●of☆★政策流通环节税收减免●otf☆★\n第3章宏观调控的领域与政策工具选择政策直接调控对象市场政镱领域二级变项三级变项均衡弹性企市银政投供需强弱业民行府机给求消费领域房租补贴●of☆·★住房公积金●ot★☆住房一级市场首付比例●ol‘★☆市场二手房交易征税●o●l★☆二级市场首付比倒●o●l★☆开发市场准入自有资金比例●ot☆★主体外资准入●ol☆★优惠新成立企业优惠●o●oft★☆行政领域监督与激励约束地方政府行为o●oIl★☆小结从宏观调控历程来看，选择的政策工具包括土地、金融、税收与补贴、保障与动拆迁以及行政管制等领域。归根结底，政策要么干预供给，要么干预需求，可以分为非物质和物质两方面来认识其作用．而从物质层面来考虑。政策最终通过影响政策性住房和商品房开发的选择来实现调控．\n第4章宏观调控作用于住房开发的机制宏观调控作用于住房开发机制，可从非物质和物质两个层面来考虑。非物质的层面实质是改变行业收益率，物质层面的实质是改变空间收益率，前者是宏观的、综合的．后者是具体的、空间的。行业收益率是房地产行业相对整个国民经济而言的收益率，决定性因素是供求关系，其收益率高低决定了国内外资本的流向；空间收益率是行业收益率在城市中的空间分布，反映为收益率的地点差异，表现为核心与边缘地区、再开发与新开发的收益率差异。4．1政策性住房政策性住房主要是地方政府为响应和落实中央政府的宏观调控、配套重大工程等住房建设。政策性住房的建设可以通过城投等国家控股公司操作，也可以由政府进行招标建设。就上海来看，政策性住房开发主要为经济适用房。上海从1998年房改以来就开始启动。安居”工程，并从2000年起，每年都编制经济适用房供应计划。2002年10月7日上海启动“100万平方米重大工程配套商品房”，主要针对因重大工程动迁的居民，这部分住房以多层住房两室一厅70平方米为主，价格由政府管制。2003年。100万”工程被列入市政府12件实事。同年，第一批竣工房源正式交付，市政府决定连续3年、每年建设300万平方米的中低价商品住房。2004年配套商品房的建设和上市速度加快，新开工650万平方米(其中农民动迁房300万平方米)．完成配套房项目招标地块1240公顷。2005年上海市通过政府控地价、控房价的“双控”手段，建设“两个一千万”--1000万平方米配套商品房和1000万平方米中低价商品住房，可预售2000万平方米，上市总量近20万套。上海市“两个一千万”是在房价涨幅居高不下、市民要求稳定房价以及中央政府开始宏观调控的多重压力下推出的。有关部门设想通过“两个一千万”工程，使供应动迁和中低收入住房困难家庭的住房比例占到全m新建住房交易总量的三分之二左右，相当于每3套新增房中就有2套是中低价房。从而实现\n第4章宏观调控作用于住房开发的机制进一步优化住房供应结构．不断改善广大市民居住条件。保持房地产市场平稳健康发展的三重目标．上海在2003年以来就开始兴建中低价位商品房，2005年又以两个一千万(1000万平方米的重大工程配套商品房，1000万平方米的中低价位商品房)的巨大建设量而备受瞩目，但其空间选址却面临经济性和社会性两难兼顾的局面，十分容易造成空间失配，在优先考虑土地利用效率情况下牺牲居民福利“。4．2市场驱动的商品房4．2．1空间与资本的整合住房开发是空间与资本的结合，空间固定．资本流动．但在经济学者的一般分析中。隐含着新古典经济学理论的假设，就是认为生产要素都具有可流动性，空间是“平滑经济”，从而在价格机制下住房开发可消除非对称，走向相对均等化。一个自然推论就是只要扩大土地，放松银根就能促进住房开发．增加供给，从而降低房价。但实际上，空间是不平滑的，必须考虑空间成本问题，这种成本就是常说的交易成本，包括运输成本和制度成本．也就是说，要理解住房开发，必须放弃新古典的假设，而接受空问经济学‘4的基本观点，也就是认为空间并非“平滑的经济”而是“块状经济”。．对于宏观调控来说，重要的前提认识就是“块状经济”常表现为非连续性与非单调性，以及突发性特征，这种非连续性与突发性意味着内生存在一种非均衡力，必然导致多重均衡、粘性、分叉等许多不同于新古典的特征。这也是政府试图改善城市结构时容易失效的重要原因．因为，对于城市来说，结构性的改善才能提升土地的有效供给，并最终提升住房的有效供给的重要途径。这种结构的改善表现为副中心和新城的建设。劓钱瑛瑛璀于卒倒失配理论的上海市巾低价ti)!商品房选卅研究现代城市研究20073”1990年代以来兴起的，以兜口格曼等为代表人物的』申问经济学试|鳘|将被土流的新占典经济学长期忽视的宁『几J因素纳入到一般均衡理论的分析椎架·h研究经济活础的卒问分佰规律．解释现实一I·存在的币同规模、不lU形式的牛产的卒问蜒·l·机制．井通过这种机制的分析探讨区域经济增长规律与途径．帕这可以J}j房地产的术语“板块化”．33\n第4章宏观调控作用于住房开发的机制4．2．2“块状经济”下的住房开发由于空间的“块状经济”，或者说板块化，必然反映到空间收益率的空间不均衡。这种空间收益率的不均衡是导向住房开发活动的指针，一个基本的导向就是核心和边缘．在西方城市发展史上，就存在城市开发活动的“跷跷板””现象。空间经济学认为城市存在聚集和分散两种相互矛盾的作用力，一般，两者都随交易成本下降而下降，但分散力下降更快．当城市的交通方式未得到根本改善的情况下，交易成本较大，这时市场拥挤效应占优，通常分散力更大。因此城市系统内存在负反馈机制，这使得对称均衡(对称分布)得以稳定。随着交易成本降低，在某一临界点上，聚集力大于分散力．打破了对称分布，开发活动将向某一区域集中。假如考虑开发行为分散在几个区位上，扩大生产要素供给，将降低交易成本，那么开发活动的迁移将变得更加自由，各种税收、补贴、基础设施等政策通常具有很大的正向效应。相反，如果开发行为高度集中在特定区位，那么聚集租金(也就是惰性)常表现得很强，～般意义上扩大生产要素供给、降低交易成本对其它区域起不了任何作用，反而更加集聚开发行为。本质上，政策是一种人为扰动，通过扩大生产要素供给、补贴或税收等形式来引导开发行为的转移，但难以预测开发行为将如何选择。并且，这些宏观调控政策最终发挥作用的大小取决于传要素的流动程度。空间经济学认为，政策效应并非线性的，细微政策变化有时会引起急剧的非线性变化．看似力度很小的政策可能产生巨大影响，这种效应叫做选择效应．在制定并实施政策时．应充分重视这种非线性变化的。当开发行为集中于某一区域时，产生的聚集力使得板块具有很强的惰性，或者说区位黏性，也即通常所说的路径依赖。如果干预力度超过门槛值，将发生激烈变化，并非传统理论所认为的如果政策力度小，那么绩效也小。当外生冲击改变原有生产要素的空间分布，扩大了某区域的生产要素，则大量企业改变原来区位，向该区域集中后的效应平息后，城市也不会恢复到冲击前的稳定状态，被这种冲击后的新路径紧紧地黏住。这种黏性或路径依赖特征，对政策分析具有重要意义。对于空删政策米说，最直接的含义就是“坏”政策，尽管实施时间短，但具有长期的后遗症，解决这种后遗|'内城开发和郊区开发的收益辜的此起彼伏．导致了郊区化和内城复兴的进程，参见府子来同济大学硕士生城市规划原理授课讲义\n第4章宏观调控作用于住房开发的机制症，需要力度更大的政策才能纠正。在一个区域取得优势发展势能时，可能降低导致另一区域提升地位的随机事件发生。因而，看似力度很小的政策可能产生巨大影响，这种效应叫做选择效应。如果根据传统线性模式预测政策变动的效应，将导致严重误导。就如新古典认为利率对住房供给和需求的影响是线性的，但空间经济学认为这种影响是非线性的，在不同的经济环境下，同样政策的效应大不相同，预测政策变动效应是困难的，因而政策的经验分析要充分考虑非线性特征。在传统区位理论中，一般注重区位选择、交通条件、市场接近性条件等，主要是从静态、外生角度考虑。不同于传统区位理论，空间经济学更多从动态、内生角度去考虑区位问题．因为区域之问在非均衡力作用下，尤其在本地市场放大效应和价格指数效应下，常形成循环因果关系。如果形成这种循环过程，则某一区位的经济不断得到发展，而经济发展使得该区位具有更大的吸引力，这是内生的扩张过程。就内生过程而言，生产要素的流动性起重要的作用，因为自由流动才能实现资源的优化配置。4．2．3聚集和扩散从根本上来说，宏观调控影响了住房开发的空间收益率，进而影响住房开发的空间选址．但空间收益率不仅受到宏观调控政策的影响，也受到住房开发中企业数量的制约。从空间结构角度来解释，住区在特定区位增加的根本原因，是该区位的空间分工减少了开发成本和配套设施的完善．提高了空间专业化水平．促进生产率和交易效率的提高。这种分工的发展，有赖于城市结构的改善，通过结构改善来使生产和交易效率提高。也可能将这种现象归结为背后的聚集力在起作用，集聚力一般包括两种力量：一种是本地市场效应(市场接近效应)，又称为后向联系；另一种是价格指数效应(开发成本效应)，又称为前向联系。规划学者一般将楼盘“板块化”的现象视为聚集的外部性，而从空叫角度，实质是空问分工细化带来_JI『场的扩大，使得该区域更易进行开发，而不需要再配套各项生活设施，包括商业设施、公共空间以及教育医疗设施等。增量住房开发在特定区位减少的原因，主要是“市场竞争效应”，也叫。市场拥挤效应”，主要指开发活动之间的相互竞争而导致的一种离心力，趋向于选35\n第4章宏观调控作用于住房开发的机制择竞争者较少的区位，可以成为分散力。分散可以视为所有城市开发更有可能终止的一种状态。分散并不意味着一定区域内城市开发的不存在，而只说明了这样一种事实，即一个板块丧失了其在城市空间收益率中的高位势能。这两种力量都具有循环累积因果特征，也就是具有自我强化的特征。本地市场效应指如果外生冲击改变原有的资本空间收益率的空间分布，会引起板块内相对开发规模的同向变化，而开发规模变化又导致开发活动的进一步集中：价格指数效应指的是开发活动向某一板块集中导致该板块相对开发成本的下降，而在名义收益率水平相同的情况下，成本下降意味着实际收益水平的提高．实际收益水平的提高使得该板块更具有吸引力，聚集的外部性锁定企业。这两种力量形成～种循环累积因果关系，循环累积因果关系指的是本地市场效应和价格指数效应相互成为因果关系。4．2．4循环累积效应“循环累积”是指资本转移导致空间生产的转移，空间生产的转移导致居住人口的转移，人口转移反过来又导致资本的转移。循环累积包括两种循环：一种是与需求关联的循环累积因果关系；一种是与成本关联的循环累积因果关系(图4．1)。生产要素的流动就是生产的空间转移．同时引起消费支出的空问转移，即市场规模的空间变化，由于本地市场规模效应的作用，这种变化又引起进一步的生产转移，这就是后向联系；人力资本的空间流动是基于对不同区域实际收入的判断，生产份额较大的区域有着较低的生活成本指数，作为消费者的人力资本所用者可以避免更多区域间运输成本或交易成本。因此生产的转移伴随着区域生活成本指数的反向变化，使得具有较大市场份额的区域更具有吸引力，就会引起人力资本的进一步转移，这就是前向联系。36\n第4章宏观调控作用于住房开发的机制前向图4．I循环因果、专业化生产和空间分工后向关联在长期，资本空间流动由区际资本收益率决定．资本份额的空间转移引起支出份额的空间转移，而支出份额的空问转移又影响资本的区域收益率，而这种收益率的空间差异又对资本份额的空间配置产生影响。资本的内部分布通常由于对城市开发和资本密度计重新组织生产、分配和调节过程以容纳再分布的资本的影响而增加开发密度。大多数开发活动自动流向高利润区，增加了资本密度并加剧了选择及其对后续开发的影响，以产生新的资源空问、分配设施及控制结构来容纳和管理增量开发。当增量开发不能被城市结构所吸收时，资本的空问不均就会会大大加剧。尤其是当其受不平等性的支持时．即便大规模的资本趋向对城市开发没有影响，它也会由于重新分配生产能力、提供分配的基础结构。及重新分配权力的使用以管理开发区域的现实而需要加强资本密度。4．3住房开发的市场结构4．3．1企业数量与定价开发企业是聚合生产要素进行住房开发的组织，其数量与竞争效率是市场繁荣的重要测度。首先，市场结构决定了企业的定价策略。如果只有一个垄断企业，政府对之进行监督成本非常低。虽然垄断企业具备进行垄断定价能力，但由于不存在潜在进入者威胁，其最优定价将是成本加成定价，接近于计划经37\n第4章宏观调控作用于住房开发的机制济时代的地方政府。区别在于计划时期，由于土地和资本的近似无限供给，根据社会地位或资历配给住房。如果开发企业数量非常多，那么单个企业定价并不直接影响其它企业的利润，因此每个企业在两个区域分别定价时，认为当地的价格总水平是固定不变的：另一方面，每个企业的定价策略又可以通过影响区域的总价格水平而影响消费者的需求。从而间接影响其它企业的需求．企业最优定价并不是边际成本加成定价，在这里企业的最优定价与企业的空间分布有关，也就是与企业面临的市场竞争强度有关。区域市场竞争强度可以通过当地企业数量来反映，如果一个区域内企业数量较少，则当地企业面临的竞争较弱，这样企业在当地市场竞争就具有较强的市场势力，定价就可以相对较高，这一点也反映了垄断竞争市场结构的特点．4．3．2住房市场的垄断特征房地产市场存在天然的差序结构．土地按宗数取得，并由于区位不一致，加上开发强度、户型构成等差异，同量土地并不能等量齐观，或言之房地产市场是完全差异化的市场。也可说，房地产企业具有垄断特征，但并非自然垄断，也不是由获得政府特许权的部门，因而并非严格的寡头垄断，或松散寡头，而是垄断竞争结构。从长期来看，企业可以自由进入和退出，因此市场上存在许多潜在进入企业。正因为许多潜在企业的进入威胁，垄断企业不能按垄断价格定价．而是按边际成本加成法”定价。企业问可能竞争或合作．也可能无视其他企业采取独立自主的策略。企业的最优价格是随着企业问竞争程度而发生变化的，竞争程度比较缓和．则加成率比较高，企业最优的提价．常取决于企业的市场份额，而市场份额反过来又取决于价格。自房改以来，房地产开发企业开始兴起，并从1991年的94家跃升至2005年的5058家。在2005年，上海共有5058家，其中一级资质企业65家，二级资质企业285家，三级资质企业309家，四级资质企业l家，未定等级企业4298家。产业组织理论中考察市场结构的内容主要有四个方面，即市场集中度(考察产业内规模的分布状况)、产品差别(考察企业的竞争与服务情况)、进入与退出壁垒(考察市场的潜在的竞争强度)、规模经济(考察j“业企业的集中状况)等o。晏国平等分析上海房地产市场结构时，认为上海的市场集中度还不够，并n边隔、成本加成法指企业按照边际牛产成本加社会平均利润率的方法定价坤晏崮半黄少琴上海市房地产市场结构掬{析38\n第4章宏观调控作用于住房开发的机制根据贝恩的标准判断上海房地产行业还没有形成规模效应，更说不上垄断。他认为企业数量众多、集中度低的市场结构不利于产业的运行与竞争。而帕累托认为一个成熟、理性、规范的产业。20％的企业占领80％的试产份额形成有序竞争的局面，促进良性循环与发展，即80／20规律。4．3．3企业的议价能力可以说，政策的本质就是利益分配，总使部分企业受益，而另外一部分受损，从而改变在各个企业在住房市场内的地位和市场势力．宏观调控使用扩张或紧缩的政策绩效，取决于具体情况下企业与政府的相对议价能力：①大量的开发企业为争取投资机会而激烈竞争；②开发企业的本地知识和品牌价值，以及公认的独特贡献：③可以预见的政府对这种独特贡献的需求程度。开发企业议价资源压稠I竺兰塑堡l阿而订I主曼茎墨l翌嚣袭_价能力地方政府的议一价能力地方政府．塑堕堡竺壁塑堕堕至塑兰些．开发企业比地方政府的相对能力增大地方段府比开发企业的相对能力增大图42开发企业与政府的议价能力开发企业能接受的形式受制于：①企业对特定区位投资的基本需求：②与其他区位相比，地方政府提供的投资机会的吸引力大小；③政府愿意提供的先期承诺程度如何。嚣函璺\n第4章宏观调控作用于住房开发的机制在政府与开发企业的之问的议价中(图4．2)，双方都拥有一定权力资源，这些是他们主要的讨价还价力量。双方都在特定约束下运行，这些约束条件限定调控政策在何种程度上起作用．因此，政府与企业的相对议价能力是三个相互关联的要素共同作用的结果：①一个参与者对另一个参与者所控制的资源的相对需求；②影响一方的讨价还价能力转换到对结果的控制的约束条件；③参与者的协商地位．总体上，开发企业在不同区位之间调整其运营的潜在灵活性更大一些，地方政府比开发企业受到更多制约．然而，在何种程度上开发企业实现资本循环则受到地方政府行为的制约。当开发企业迫切需要进入某一个区位并且地方政府能通过引导作用施加影响时，最终交易的达成往往是开发企业采取让步措施．总体而言。对寻求资源越稀缺，对该资源控制方所拥有的相对讨价还价能力越大。当然，整个过程是动态的，议价能力随着时间而不断发生变化．一旦投资．固定资本变得沉淀下来．这是讨价还价力量的潜在约束，也就是说在最初的投资开始后，议价能力的平衡点就由开发企业转到了地方政府．4．4住房开发中三方博弈政策最终通过对住房开发活动的空间分布来影响空间变迁，或者说政策和空间之间存在内在关联。因而，理解住房市场的有效办法，是将之视为一系列“参与者”在各种政治及制度制约下的集中行动．在空间上，就表现为土地开发总量的变化、速度与规模和住房价格等方面。博弈论研究规则制定对参与方行为的影响，由于住房开发的多方参与，使得最终结果是相互依赖、相互影响的决策主体的理性决策行为所取得的均衡结果，因而从博弈角度分析不可或缺。要评价此轮宏观调控对房地产市场产生的空间绩效，就务必广泛的考察这一调控之下构成政策有效性的各项前提条件。只有把政策各个参与者作为一个综合的整体进行研究，才能揭示政策工具与其空间绩效的相互关系。\n第4章宏观调控作用于住房开发的机制4．4．1政府，∥“1’’1～■忏土■／，⋯＼矗h丰矗‘¨i／＼．／j，|’、舶生产PH坦II●●幸-再开t-开t_·．‘ij’。|叠—h‘住辞幽扣蛆“幽-‘主产妇-o!i|j、I!、|?j：!i-jt付■■tim再"”开量雌椭lira身■柚_棚图43政府的袂策树模型在宏观调控中，政府主要调控土地和金融(图4．3)．土地政策上，政府根据土地存量与空置情况选择供应或不供应。不供应政策主要当前存量以及住房需求的判断．采取供应策略时，在空间上政府根据开发重点的导向，选择新开发还是再开发，更多时候新开发与再开发是同时进行的，只是比例差异。再开发中，存在市场主导的经营性土地“招拍挂”，政府行政划拨的协议方式两种选择．同样，在新开发中，也存在市场主导的“招拍挂”与政府主导的直接开发两种选择，而对于市场主导开发的模式，对于土地出让金等费用是采取分期还是“清算”方式也影响着开发行为的选择。金融政策上．政府可选择贷或不贷。贷时，可以选择贷款的流向，是主要流向消费领域或是生产领域。而在消费贷款中．也存在投资和自住型需求两种．在生产领域中，也存在使用于土地市场的贷款和住房开发的贷款两种选择。因为开发企业在销售已建项目以前，需要资金进行十地储备和建设活动，资本的可获得性无疑会刺激对房地产运作速度的期望。贷款通过对寻找资金项日来源的房地产项目的评价也会造成开发行为的空问分异。对于任何一笔贷款，银行最关心资产的折现力。值得注意的是，资本向郊区流动与银行的宏观操作密切相关，它们通常在投资和控制方面很大程度的影响了郊区开发。地方政府是调控政策的执行者，地方政府的实践是影响调控政策的决定因4l\n第4章宏观调控作用于住房开发的机制素。而由于调控目标主要是稳定房价，因而地方政府有动机通过各种方式来做低平均房价，但实际上的空间分布却不均衡。4．4．2企业一，鼍出，，不l7，棚开曩_，开震’拿地艄、，<-”。·-m出-t-膏簟一i：．．．-捂出量lil，仨檀一二：：喜：潮_一：：嚣图4．4开发企业的决策树模型在城市更新和空间扩展中，开发企业按照政府制定的“游戏规则”，对土地使用和空间资源利用进行具体操作(图4．4)．当开发企业面临政府出让一宗土地时，第一个选择是参与或是退出，这个不仅取决于开发企业的实力，还取决于开发企业的社会资本。因为土地“招拍挂”并非“价高者”得，还有许多限制性的排外条款，否则我们就难以解释市场中这么多企业的存在，因为完全的价高竞拍．只会导致巨型公司出现，而不是小而散的公司．第二个选择是开发或不开发。虽然政府在主动“招拍挂”中显示了政府意图，但这与市场意愿肯定有出入。在拿地过程中，还包含企业与政府的讨价还价过程，即特定地点开发需要政府投入，如公共设施配套，环境改善。十地所有者是一连串主要行为主体和决策制定者中的第一个，并不总具备完全的“理性”．土地所有者主要影响是根据预期来决定十地的开发类型或者更根本的——是否开发。如在1H中心区，开发企业竞标获得土地，可能暂不建房，而选择观望，先拆了旧房改为收费的停车场，等地价上涨时再抛出。某些土地所有者纯。让圈Z出收i盖、|，．量开不\n第4章宏观调控作用于住房开发的机制粹出于投机的目的而保留土地，一旦城市发展激发了级差地租，就立即抛售土地。这一点对城市形态的形成产生了不小的影响，不仅仅由于地块受制于投机计划无法开发而成为城市发展的障碍，而且土地所有者们出售土地的次序也有影响。对土地投机，宏观调控的对策一是从严控制土地倒卖，二是批地后限期开工，三是限定施工周期。开发时，开发企业面临的另外一个选择是分期还是整体开发。因为开发企业总是选择资本一土地比来使利润最大化。资本成本的高低制约了开发企业的楼盘运作能力，因而通过分期来降低开发风险。尤其，对于一般开发来说。都是在无法确定边际收益时开始行动的，投资回收周期相对比较长，经济风险大．投机性也比较强．在产品定位上，有高档还是低档开发的差别。最后一个选择是究竟用于出售还是捂盘。这主要取决于开发扩大再生产的难易程度，在充分竞争市场，在取得社会平均利润后，企业就会开始扩大再生产，而在合谋垄断情况下，开发企业将会选择垄断利润，任何单方的降价都会不利于整个行业的收益。环境调整现有资奉存量的扩张取代现有资奉存毽现肯资奉存量削减——部分撤资区位转移寻找新的区位——开发新接盘资本投入其他企业从班仃介业撤资——倒口l和转移整个城市的开发区位重新布局最常见．_————————一发生频率———————————斗敏少见图4．5开发企业的区位决策在企业决策中，环境调整是关键性因素(图4．5)，当然．如果考虑城市开发的强度与空问分布，情况会变得更加复杂。由于投资决策的不可逆性、不确定性和可选择性，使得房地产投资的慎重性。而开发企业通过区位选择对城市结构造成直接影响，对于郊区居住区细分的开发而言，确定开发的标准是价格；相反地，在内城住房开发中，开发标准表现为十地的可获取性。对于建设低档住房单元的开发企业来说，主要关心成本最小化；相反。建造高档住宅的开发企业寻求具有自然和社会舒适感的地点。43\n第4章宏观调控作用于住房开发的机制4．4．3居民■●瑚面h矗．_f一、／、，、，、期睇—■悃"rflr鲥E生■跣：／擅，Ih工仲矗兜h先施曲矗如图4．6居民的决策树模型由于内在的市场驱动，居民必须根据自己的需求和收入水平，在价格、区位、居住品质之间寻找平衡(图4．6)。或者说，城市存在着一个择选和筛选机制，它必然在全部居民之中挑选最适合在某一特定区域和特定范围里生活的个人。或反过来，城市里活动和居民的分布可以理解为大量的行为主体所作选择的集合效应．这些结构性数据先于个人决定存在，划定了可能范围。众多城市居民家庭对住宅的不乏共性而又充满个性的权衡和选择，直接反映到住区在城市中的区位、住宅需求与供给数量的平衡、住房开发的模式等方面。首先，居民的一个重要选择是在租与买的选择．这取决于居民支付能力。对于不同收入群体，由于预算约束，对同一区位的评估(即住房的成本和收益)是不一致的。随着与城市中心距离的递增(意味着区位可达性递减)，不同收入的群体的收益都会递减但边际变化是不同的。基于这样的假设，根据Alonso的竞租曲线改造出一条不同收入群体的住房承受能力曲线(图4．7)。\n第4章宏观调控作用于住房开发的机制图4．7不同收入群体的边际承受能力曲线购房时，居民可以选择投资还是自住，这取决于居民的前期积累和资本可获得性。购买自住时，居民也受到搜寻空间的约束。因为住房是居民最重要的资产，购房决策包含了消费与资产组合的变动，同时，迁移与搜寻也需要付出代价。就住房所有者来说，都喜欢在一个居住单元住上好几年，当某些条件发生改变时，住户不会同时调整住房选择，隐含的结论是：当新政策出台时，将只有少部分人会对此立即作出反应．并且这种异常持久的财产使用方式及其在市场的自由流动方式是无从比较的。搬迁永远不可能免除物质代价与象征代价，这会给居住轨迹带来僵化效应，根据居民的不同收入、限制和选择，这种效应或多或少明显的显示。同样，住房流转的规则和速度也不同于人们可以根据用途和价格变化随时获取或出让的商品。涉及住房演变是多方面的．首先是有形元素方面的，如房间数量和房屋布局，甚至建筑物的总体状态。此外，还有相继的住户社会人口方面的特点(出生阶层与出生住所、职业地位、家庭结构、生活方式⋯⋯)。对住户／住房的考察会使我们更好的理解城m择选的动力。住户／住房基本组合的形成牵涉到多个行为主体，这些行为主体都参与居住程序，其中包括市场状态下的居住程序．如果我们在历史长河中加以考察，那么这个问题就更为复杂。居民有其历史，租房也同样如此。这两种历史相互影响：个人的搬迁部分受到不动产整体在特定时候状态的制约(至少是受其影响)，然而，搬迁流动反过来也对不动产整体的演变产生影响。这样来看，最后形成的总体路径就是每个居民根据其理性判\n第4章宏观调控作用于住房开发的机制断而选择的转移决策的综合．如果用一般语言来表述，则每个居民都选择他们认为人家都会选择的路径。这就是说，预期起重要作用。表4．1居民的区位选择住房交易明显存在许多不完善：①由于住户与住房空间特征造成的市场分散性，另外，迁移成本使得住房供给者与需求者都具有一定的市场权力：②在竞争市场，价格会迅速调整以出清市场，但住房市场是一个需求水平与空置率呈负相关关系的市场，意味着价格不会迅速调整，必须有其他一些调节机制起作用；③就像住房交易的多样性与复杂性一样，影响住房开发、交换和消费的规则意味着信息与外部性的不对称是非常明显的：④在每个国家都形成了一套与住房购买相关的特殊的资本市场机构，但信息的不对称与交易费用的存在，说明了资本市场的不完善；⑤由于迁移、搜寻、广告和变更的成本，在一定时期内，市场上只存在小部分住房单元。小结在城市层面，存在政策性住房和市场驱动的商品房两种开发类型。对于政策性住房来说，选址由政府所土导，但也受到级差地租的反馈作用制约。对于市场驱动的商品房开发，政策发挥作用的实质通过改变住房开发的行业收益率和空间收益率，从而改变住房开发的空间区位选择。由于行业收益率属于非物\n第4章宏观调控作用于住房开发的机制质层面，研究中主要关注影响空间与资本整合的空问收益率．但宏观调控并不是常态，是对城市中住房开发的外生干扰，而住房开发有着自身的规律，如住房市场的结构、垄断特征和企业的议价能力等也发挥着重要作用．从行为主体来说，住房开发中存在着政府、企业和居民的三方博弈，三者的互动影响着住房开发以及价值的最终实现。\n第5章住房开发的案例研究5．1上海住房改革和发展历程历史上，上海房地产相当发达。1949年后，房地产纳入计划管理。1978年改革开放以来，房地产业开始复苏。从上海市住宅固定投资的趋势线来看，八十年代的住房投资稳步上升，但是总量很小，从90年代初期，随着住房开始初步改革，住房投资开始跃升，可大致认为1994年到1999年的是房地产投资的一个周期，在1996年达到波峰，而后开始下降。直到2000年，又开始从新攀升。由此，可以看出，1998年房改并没有导致立即的住房投资增长。合理解释是，1998年房改主要是住房存量产权的重新分配，吸纳了大量流动资金，降低了对市场开发商品房的需求。而在产权调整后，住房需求才从公房产权转变领域转向商品房需求，以此强力推动投资攀升。。‘二：I_“’：‘二‘’：ilio1niII|-．’■一一■一一一一_--■■■一●一■表5．1J：海市历年tI宅投资额与比重从历年住宅投资占全社会固定投资总额的比重来看，可大致区分出五个波峰的出现，分别为1981年、1985年、1991年、1994年、2004年。房地产业从无到有，从小到大，大致经历了复苏、缓慢发展、超常发展、调整回落、井喷期和调控期6个阶段。复苏阶段(1978--t985)在1978年，上海市区人均居住面积仅为4．5平方米。在这一阶段主要的目的指向解决长期以来的住房严重短缺，开始萌芽住房制度改革，日的是改革住骑∞巧柏侣伸00●■■■■■■■■■—矗■|三■—■■●■—■———__I；5■■■■■■——■■■●__圈■三i一■■■—■—■■_—一I_11I；啪啪啪瑚湖瑚珊蓦}撕埘。\n第5章住房开发的案例研究房供应体制，将政府的“统建统配”体制改为政府和部门的系统共同负担。缓慢发展阶段(1986一1991)1986年中国确立了社会主义商品经济理论，确认。房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分”，推动了市场机制在房地产领域的发展。上海房地产市场在1986一1991年问取得了缓慢的发展。超常发展繁荣阶段(1992-1994)1991年实施(t-海市住房制度改革实施方案'，主要内容为：推行公积金，提租发补贴，配房买债券，买房给优惠．建立房委会。自1992年邓小平南方谈话后，建立社会主义市场经济成为共识，上海的房地产紧随着全国性的国民经济出现高速增长。首先，土地使用制度改革全面推行，土地使用权大规模进入市场。其次，房地产企业数量迅速扩张。三是房地产投资成倍增长。四是商品房开发和竣工面积直线上升．最后，伴随着投资和开发的高潮，房地产经纪、咨询、物业管理、评估等企业大量出现。1994年2月开始试行“蓝印户口”，吸引外地居民购买上海的商品房．1998年实行。购房退税”，规定1998年6月1日至2003年5月31日间，在上海购买或差价换购商品住房并在上海缴纳个人所得税的中外籍个人，且是商品房产权证的法定拥有者，可在这一时期内享受购房后起算的个人所得税抵扣”．调低契税是上海市1999年7月，鼓励住房消费，决定由地方财政在国家标准1．5％的契税税率基础上补贴0．75％，降低购房者的真实购房成本．1993年9月，上海率先采用个人住房按揭贷款政策。调整回落阶段(1995—1997)1995年．上海市政府根据国务院‘关于深化城镇住房制度改革的决定)颁布‘至本世纪末上海市深化住房制度改革的规划》，提出了巩崮完善公积金制度、积极推进租金任务、稳定出售公房、加快安居．T程建设等四个方面的目标任务。90年代以来，房改取得了一些进展，但继续实行福利性实物分配。这一时期通过旧区改造和动拆迁拉动商品房销售。井喷阶段(1997—2004)1998年12月，根据国务院‘进一步深化房改加快住房建设的通知》，取消福利分房：减少各种不合理收费适当调低房价：将过去国有企事业单位职工的住房“暗补”改为。明补”：提高住房租金：鼓励普通居民分期付款购房，扩大"夏辉等，上海房地产宏观调控及其效果分析上海经济研究2005．5P?6\n银行住房抵押贷款规模等。Il第5章住房开发的案例研究表5．2r辩IfJ历年住宅施工与竣工而积誊誊量量量晷蚕茧量萤量量量萎量量互量量兰誊一rrr—Prfrr一一一P一刊“NNr“ll明耵峒蛐j[『l】朝。1：!二!#，厕米T打幢平宅万￡●县，湘术T方碗半宅力0O0枷㈣啪㈣蛳瑚∞∞阳∞∞蚰∞加伸0研妣强姒㈣蚴￡，J【lJ■■■■■■■■■If；；；；■■■．．■111．1Il-L，．0i—刚刖刖刖刚ur．_．．．．●．．●，．，．．．．．．．●．．．．．．．j；，—■l■■●■10U训刖引刖刖制劓JJ■■■■■■■_--■．．f，I●■●■●■●●If■■■■■●■_I．，●●tllI■■．t．f|■■■■■■L}J■■■●-__●．日』刖引翻，，■■■■I，j—●．．Il巧∞侣m0\n第5章住房开发的案例研究表5．4上海市历年人均居住面积和使用面积调整期阶段(2004一)这一时期上海房价飞涨，成为中央的重点调控对象。上海市也启动。两个一千万”工程，解决低收入群体的住房问题。表5．1房地产价格指数(2001～2006．以2000年价格为基准)类别200l20022003200420052006房屋销售价格指数104．4112134．5155．9171．1168．9商品房101．8llO．1132．7153．71678162．8住宅102．1lll134．7156170．4165非住宅98．3102114132．3143．6141．6公房107．4108．2二手房110．8117．1142．4167．3185．1188．4房屋租赁价格指数104．9103．9106111．9115．9120．6住宅107．4108．711o．1113．7116．4#公房n5．2115．2办公楼98．697．9103llO．1117．2121．6商_k娱乐川房107．2104102．8110．4111．4118．2厂业仓储用房118．8121．2125．5131．8133．7135．1土地交易价格指数97．2103．3118．9143．1153154．8#居住片j地92．2102．3125．1161．8170．6169．7工业仓储用地91．682．78485．188．390．8资料来源：上海统计年鉴2007从上海的房地产价格来看(表5．1)，经历了迅猛的增长。以2000年的住房价格为基准，2006年增长了68．9％。从住房分配货币化改革后到2006年，房价快速上涨到高原期。由于整体价格没有考虑空问构成的差别，在城市中心区位，价格的上涨更为迅猛。而住宅房屋的租赁价格上涨了16．4％，居住用地交易价格指数上涨了54．8％。至少从统计数据上来看，居住用地交易价格与住宅的价格高度相关。理论上，价格体现了浓缩的市场信息，有着包括两个环节的自发反馈机制。如果用于开发的土地和资本要素下降，住房的相对价格会上升，如果住房价格高到所有资本投向住房开发领域，则住区的供给会很大，这样，住房的价格会下降。第二个环节意味着，如果开发的相对要素上升，住房的相对价格就会下5\n第5章住房开发的案例研究降．从而开发的相对效用就会下降，要素价格又会下降。这种负反馈调节会不断进行下去，直到供求相等、生产和消费投机的效用都相等．要素不再转换时，市场就会达到均衡。但由于房地产开发的土地要素不能流转，因而高房价无形中给城市里的所有居民征税，从财政上支撑并维持那种过度发展且过度集中的城市结构，实际是用财政手段延续本质上不经济的发展。表5．2上海19区县主要数据和基本特征土地面积户致年末户籍平均每户人口密度年末常其中人口密度地区(万人口(人，平方住人口井来(人，平方(平方公里)户)(万人)(人)公里)(万人)人口公里)仝市634050499．5413醴082．72158l引5．傩467．262黼3浦东新区5327570．1l187．562．7352l285．382．125355黄浦区12．4l19．4l60193．I4850l5l457．6241459卢湾区8．0510．823I372．93896927．043．5233590徐秆‘区54．7631．99船752．816207962213．5717571长宁区38321356I．422．91603765．399．74”073静安区7．6210．643096294063025．753．4733793井陀区548331．E95972．715679112．1l228l20447州北区29．2625．4869．86272387675．110．3425666虹几区23．4828．0678．72．83351S78．3llo．4733352杨浦区607337．85107752317742118．312．7819480宝山区270．9931．428I．592．630ll132．735．464897嘲行区3707533．03”．532．6230718248∞134922矗定医464218．2853．252．9l147980I42232lll金ill区5％0517．4552293舯2634611．431083松江区6056417．4853．2l387994374057l558青浦K6701415．35456336引74432866Illl南犷区677．6629．1l72．732．5I07393．0521．88l373奉贤区6873920965l332．474774．5523．16l085崇ⅢJ县1185．4928．9569982459067．067．3566资料来源：上海统计年鉴2007根据空间特征和历史路径(表5．2)，上海19区县可分为5类：①市区核心地区：包括黄浦区、静安区、卢湾区；②市区边缘区：徐汇区、长宁区、普陀区、闸北区、虹口区与杨浦区；⑨浦东新区；④市郊外环线跨越地区：包括\n第5章住房开发的案例研究闵行区、宝山区、嘉定区：⑤郊区外环线以外地区：包括金山区、松江区、南汇县、奉贤县、青浦县、崇明县。5．2住房开发的宏观特征5．2．1总量趋势攀I。二k二JLI二上二jj．二j二二Ij二二0|墨I5．5上海19区县住房开发的总体趋势(数据水源：根据上海市房地资源局历年z乏放的住宅交{『使用证的数据整理)自房改以来，上海19区县的住房开发取得了快速增长，从总量上来看(图5．5)，中心城区的普陀、徐汇的开发量较人，其次是浦东和闵行。由于各区十地出让幅度和开发强度控制各异，趋势不一，体现了房地产市场的不确定性和投机性。根据发展趋势nr分为四类。①平稳增长类：包括浦东、宝山、闵行、松江、金山、青浦、奉贤、崇明八个区县，这八个区县处在城市边缘，土地资源相对丰富，尤其是浦东和闭行，早现K期的稳步增艮。②u型曲线类：趋势特征为先下降后卜升，包括徐汇、嘉定、南汇，三个区中的徐汇处在中心边缘区，而郊区的嘉定和南汇受市场波动影响较人。③倒u型曲线类：趋势特征为先上升后下降，黄浦、静安、虹口、杨浦、闸北、普陀，这六个区处在中心城区，土地资源相对稀缺，尤其是黄浦、静安，住宅开发总量小，波动明显，发展空间极为有限。④L型曲线类：趋辨特征为逐步下降，主要为长宁、卢湾区，这两个区处存中心城区，土地存晕较少，长宁在200I和2002年开发晕较大，但后\n第5章住房开发的案例研究四年开发量迅速下降，而卢湾则小幅波动下降。5．22空间特征．对．罅．¨口10∞·图5．62001年上海市住房开发态势2001年，在中心区西南方位十公早的范围内出现两个波峰，也就是长宁区和徐汇区的住宅建设量最大，其巾徐汇区市仃比长宁区更大(图5．6)。霰Ⅷf乡～、∥撼\n第5章住房开发的案例研究=一o．三二一l誉黔尜，∥，麓∞·∞·'OO'●越一●一图5．72002年上海市住房开发态势2002年，波峰出现的位置从两南转移到两北的普陀区，波峰数量从两个变成‘个，但仍存距中心区‘}公里范围内。浦尔新区的增量开始显现(图5．7)。攀妄j．一萋毒．。7，‘j攀蒸蠹鋈黎粪飘．．图5．82003年上海1lJ住房丌发态势2003年，波峰仍在普陀区，但仍在距中心区I’公里范围内。其他各区，尤55\n第5章住房开发的案例研究其是浦东新区的增晕继续保持增长，开始凸现(图5．8)。。一一～：’j#_、l，。』。一，}’．一曩。‘．一’毒神．"O'●∞一●图5．92004年上海『lj住房开发惫势2004年，波峰仍在普陀区，但仍在罡巨中心区‘f+公里范围内。其他各区，其中，浦东、阔行的增量继续保持增长，开始凸现(图5．9)。瓣)交，，＼一—一．二：，7，7r；’．’·，j⋯、0j嵩互撼。。：●『=、，～一一i)’．?。。。，羞。：_、_曩|．．-∞-WO幢曲一●图5．102005午上海市住房开发态势瓣_．～～\n第5章住房开发的案例研究2005年，波峰仍在普陀区，但仍在距中心区十公里范围内。其他各区，其中，浦东、闵行的增量继续保持增长，开始凸现。徐汇区取得相对较快的增氏(图5．10)。柏∞再'。O“∥。抽爨举／＼雾鬻!霉≥‘鬻鐾器《-j·}。，，}∥?：、o“oo：篓潘蔓雾≮埘．一图5．1I2006年上海I“住房丌发态势2006年，H{现了两个波峰，普陀区和浦东，住房开发扩展到距市巾心■l+公里范围内。闵行的增长态势叫显，松汀也开始取得长足发展(图5．11)。住区增量开发呈现出非均衡态势，主要和城市空问结构、交通方式、上地存量相关，以及预算约束下的政府需要集中资源重点建设，而企业需要分享聚集租金，或是内部化公共投资的外部效应。从空问结构角俊来解释，住区在特定区位增加的根本原因，是该区位的空间分工减少了开发成本和配套设施的完善，提高了该区位的卒问专业化水平，促进生产串和交易效率的提高。这种分工的发展，有赖于城市结构的改善，通过结构改善来使生产和交易效率提高。规划学者一般将楼盘扳块化的现缘视为聚集的外部性，而从空问角度，实质是空问分工细化。是由于空问分工扩展带来市场的扩大，使得该区域更容易从事专业化的住区生产，而不需要培育住区号业化生产的各项条件，包括专门化的商业体系、公共卒问以及教育医疗条件。57\n第5章住房开发的案例研究“!灞缀雾鬻蓊溪翼鬻黎翳寨露鬯霪翳溪繁黧霭黧震黧露霎麓“I灏溺㈤熬溺翰蒸辫鳓蕊溺溺灞黼戮鳓戳溺鬻麓辫戮溺瀚鳓麟I|二I二：0IoI二．-10；||i『0|_|_0-矗．-．IIII。、0I·．．||山■；-1■⋯⋯‘⋯⋯⋯i⋯，⋯⋯⋯●E⋯⋯Jki⋯图5．12上海19区县住区楼盘数目的空例分布从楼盘数目来看(图j．12)，浦东和闵行受益丁土地存量，楼盘数目最多，其次为普陀、宝山、松江。从总体趋势来看，大部分区县的楼盘数目呈到u型曲线，只有嘉定、金山、松江三个区的楼盘数LI维持上升趋势。从普遍下降趋势中可初步推定，受到严格调控影响，住房开发准入门槛越来越高。从楼盘数目与规模关联来看，在巾心城区核心区，楼盘的数量小、规模小：在巾心城区的边缘区，楼盘的数量大、规模大；在城市外嗍各区，楼盘的数量大、规模小。5．2．3中心与外围一!=======』==一●：!t2，㈣，一’⋯挪⋯t—m『一l揖一^{■■···⋯’l⋯卜例a*^【t罔5．13中心与外围忭膀丌发而积变化趋势从聚类分析来看(图5．13)，市区边缘区增量最人，波动也人：外环线跨越地区增长快，比重大；外环线以外地区得益丁土地存量优势，保持了长期的快速增长：同样，浦东新区也呈现平稳上升态势；而市区核心区土地存量不足，以及土地置换用作商业商务，丌发量最小且下降。I__l≈3i-墨?I—薅薅涟薅蕊一墨％ll§j-皿‰_lli?i。．粤H-ljj$I皿一●I；。：jj．．、§rJ粤¨皿盈团皿固皿．．\n第5章住房开发的案例研究皿亚盈团圆匝团雹囝圆圈匝团匝匝田of}】陋枷心医·市阿血缘R-淌j、新k外环线跨越地区-外珥线蛆外地k罔514楼盘数几的变化趋势从楼盘数日来看(图5．14)，市区边缘区和外环线跨越地区的楼盘数Izl‘直较多，但市区边缘区的楼盘开发量呈卜降趋势；而外环线以外地区的楼盘数目开始稳步上升；核心区的楼盘数量一直较小，且呈现下降态势。开发行为在中心与外罔的区位选择除了土地存量冈素之外，再开发和新开发的条件也有重要作用。在动拆迁较少受到约束的情况下，再开发容易分享城市原有基础设施的自然租金，也有利于价值实现和资本循环。随着住房价格与动拆迁成本的螺旋上涨，以及社会纠纷增多和《物权法》的实施，动拆迁难度越来越大。新开发的优点就是土地的易获得性，而缺点就是配套设施的相对4i足，尤其是飞地式开发，也受到耕地保护政策，土地供应计划的制约。524规模与零散由于土地}n让的数量与程序的确定性，以及按宗数出让的非边际性，开发企业从降低开发成本，尤其十地交易成本的角度，倾向于同一地点的规模开发。但受到土地分区限制，以及“招拍挂”制度，在大多数情况下，只能进行零散开发。从平均楼盘面积来看，大多数楼盘的建筑面积在j—lO万之间，只有徐汇和普陀两区的平均楼盘面积较高。59■●●■■■I■一■I■■j。一■■■■一．■■、≮№≮鼙_●■■■■■—_■一。曩■■■■_■■__■二。●●■●I蠹毒-■l—___一≮i《●\n第5章住房开发的案例研究il攀罐L窿釜澎篡从平均楼盘面积来看，徐汇区和普陀区的楼盘甲均面积较高。同样可分为四类趋势：①平稳增长类：趋势特征为长期的稳步增长，包括浦东、黄浦、杨浦、宝山、金山、松江、奉贤、崇明八个区县：②u型曲线类：趋势特征为先下降后上升，包括卢湾、闵行、嘉定、青浦、南汇；③倒U型f}fl线类：趋势特征为先上升后下降，静安、虹口、闸北、普陀，这四个区处在巾心城区，土地资源相对稀缺；④L型曲线类：趋势特征为逐步下降，主要为徐汇、长宁区，这两个区处在中心城区，十地资源相对稀缺。-J叠叠孟薹j『{ijljIj．J．、．__：量图516大盘的总量与数目从历年数据来看，大盘所．吁城市丌发总量的比例高，尤其是2001年，在412个楼盘中30个大盘提供了半数以上居住建筑，但比重趋势递减。这说明市场上的少部分企业丌发大部分的楼盘，因而具备领导市场价格的能力。按一般推理，大盘容易出现在郊区，但存上海的经验数据t{J’希：徐汇、长宁、普陀二区大盘最多，并非浦东或者闵行。这可从几个方而来解释：①三区交通可达性以及社会基础设施良好，能形成有效的强劲需求，降低开发风险；②三个区的十地升值空间人，动拆迁成本低，适合进行再开发；⑧i区紧靠地价更低的闵\n第5章住房开发的案例研究行，方便就近安置拆迁广；④动拆迁抬高了土地成本，开发企业需要提高容积率，加人开发建设量获取超额利润。⋯h～¨’o⋯‘■⋯㈩⋯Ⅷ⋯一tFillH¨1一￡。‘■ih口Ⅲ■⋯⋯¨■}l墨】5．17大盘的空间分布5．3住房开发中的企业行为5．3．1市场准入门槛山于高度依赖土地和资本，土地和资本获得的便利性也就决定了开发企业数量与构成。而由丁政府控制土地和银根，政策对开发市场的准入有着决定性作用。当然，政府“有效供给”的土地和资本是有限的。有效供给的土地是指政府愿提供，并且企业愿开发的土地。开发企业对于土地的稀缺性显然史有了解，所以即使拿到了土地，由于有着良好的预期，开发企业会选择暂不开发。正是考虑到这个因素，所以中央规定了二年以上的土地要强制性收回。这个规定所存在的问题是如何界定“开发”，为了规避这一条，丌发企业会进行“象征性开发”，比如十地平整、基桩的旎工。这种前期的规避成本与后期的_十地稀缺性所带来的暴利相比，是微不足道的。另外，丌发企业也qJ_以通过土地产权转让的操作手段进行，类似于期货保值的对冲。而在政府推出上地供应计划时，隐含着误判，即这些土地将为『lJ场所接受，但这常与市场开发意愿有很大背离。而有效供给的资本受到金融风险等因素的制约，也受到企业资本来源构成的限制。从开发资金来源来看(图5．18)，从八1年代依赖国内贷款，演变成九十年代初期主要依靠定金和预售款，到九十年代中期主要依靠自筹资金到多6\n第5章住房开发的案例研究元化均衡构成，而在2003年后，其他资金所占比重近半，无疑限制了信贷政策的调控能力。衄I盈锄囫固团-l噩图518历年房地产丌发的资金来源构成百晶圜现在尚无数据表明调控政策对资本市场卜房地产投资总额的作用。根据经验判断，加息会提升开发企业的融资成本，限制房价也会遏制房地产企业的投资动机。目前的开发企业多数早现多元化经营的特征，商品房开发的收益牢下降，资本自会流向更盈利处。房地产企业的生产函数的重要变量是土地、资本、房价。现在i者都受到政策的调控，土地收紧，资本成本抬升，都抑制了房地产丌发企业的投资动机。在土地和资本的限制条件下，开发企业可在集。p开发与分期开发、扩大冉牛产与经营存量之间进行选择。在资金充足的情况下，集中开发有利于控制建安成本，但存需求不足情况下，容易造成资金回笼慢，甚至资金链绷断。分期开发能够有效避免这个问题，同时能够有效享受房价小断上涨的好处，以及根据市场需求进行适当调整目标客户定位。按一般常识，企业总要扩人再生产，但其成立前提是能以较低费用取得生产要素，实现资本扩大再循环。而在房地产市场，由丁土地供给硬约束，以及j}银行途径的融资，开发企业进行jr大再生产的成本非常高。当护大再生产的JF常渠道堵塞时，企、{k就转向经营存量，通过经营已开发住房获取最大利润，以及充分吸纳凼预期改变带米的“涨价”效应。这可很好的解释目前房价越调●．-lⅡN瞄lII__m日日--_-_I-IIm日日II_IIl口—目ljl日—日"II--ljI-__■—n目¨-__-__--●●---iI_In—甘II、j-______●——目m__--I____I__-I目II____III-_-__-m—目-IIlll-II_--1．R≈____口口日∞-I●II-l-1．-_．日㈠I-●____l-I__I___—H目I____l___I^-_-日目II____1日目__-_Il__口目__I_I．I●-目日\n第5章住房开发的案例研究控越飞涨的现象，其症结在于企业从扩大生产转向经营存骨=、控制住房消费。5．3．2市场势力与垄断：。。一9’一幽山割r}i||jI}}引⋯l图5．19按开发规模分类的企业开发而积总量特征与比例市场份额决定了开发企业的市场势力。按照开发而积对开发企业进行分类：当年度丌发30万平方米的食业为一组，当年度开发10-30万甲方米建筑面积的企业为一组，当年度开发lO万平方米的企业为一组。从构成情况来看(图5．19)，30万甲方米以上大盘l叶市场份额较高，但趋势下降：lO一30万平方米的楼盘所占份额呈现迅速上升趋势，10万平方米的楼盘逐步平稳上升。楼盘规模趋小的趋势在一定程度上表明，随着上地存量的消耗、预售制度的收紧、资本获得成本越来越高，大盘操作越米越难。900000800000．—一、／、700000／／＼、～一一一，一一一一一一6000007⋯／500000400000300000200000—————————————————————～1000000。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。——200120022003200420052006一一30力以j—1030力之巾j——10力Ur图5．20按开发规模分类的企业、1j均开发山积63目目目目目朝塑⋯，，0翻裂园日昀目醐昀均纠鞫m§0●瞄豳纂日目目目目日昀日日日日"j●●醴篙\n第5章住房开发的案例研究开发企业的生产效率可以用其平均开发面积来度量(图5．20)，开发30万平方米以上人盘的企业的生产效率经理先上升后下降的趋势，而开发10一30万平方米的企业的生，。能力‘’直下降，开发10万平方米以下的企业的生产能力逐步上升。总体趋势是越人规模的开发越难。‘j胡|亘、I～l雾从企业的数目特征来看(图5．21)，开发30万平方米以上大盘的企业数量较少，维持在20一30个左如，趋势下降；开发10—30万平方米的企业迅速上升；开发lO万平方米以下的企业数量呈现出到U曲线，经历了先增后降的过程。两端开始缩小，中间扩大的趋势表明了市场上开始调整的中等规模化的趋势。由于部分企业的市场份额大，因而具备在房地，“市场卜．的价格领导权，从而也有能力改变预期。控制价格有着温和的方式，也被称为默许合作、间接共澡、平行价格，或者价格信号。房地产垄断并非寡头垄断，而是松散联盟，开发食业有着较强的共同利益，它们并不直接进行共谋或签署协议，但会以间接方式表示其认可的价格水平，所有企业Jl需要进行相同的价格调整即可。在竞争与共谋之间，丌发食业永远有着复杂的、相互矛盾的欲望。食业之间可能激烈竞争，以最大化自身的利润，但共谋也具吸引力。开发企业明白，如果采取相互合作策略，就能获得高很多的利润总额，正如垄断比完全竞争带来更高利润一样。造成垄断的根本原因是土地供应计划，由于生产资料的可获得性太差，造成进入门褴过商，不利于企业进入，也就不利于充分竞争。而目前，调挎政策直接或间接的增强而非削弱这种垄断，使得企业话语权越来越人，而居民』l能被动的选择，这也在很大程度上解秆调控政策的失效。∞∞∞∞蚰∞0\n第5章住房开发的案例研究533企业本地化南于房地产不可移动，跨区开发是f}，场整合性的重要测度。对于充分竞争市场，城市内的跨区开发比较频繁，促进市场竞争，同时也有效避免政府与开发企业的利益纠葛，防止寻租。而在不完全竞争市场，城市被分割成多个相互独立的开发市场，或者说本地化特征明显，这将阻碍扩大再生产和统。‘有效率的市场形成。由于忽略了企业的股权关系，尤其是企业为了享受新成立企业的政策优惠，倾向于每开发新楼盘时就成立一个新公司的可能性，削弱了本地化分析的真实性，但反过来又增大了企业的市场份额。—一、7∞图5．22不问开发类型的企业数量构成罔5．23不嗣开发类型的面积比例从开发活动的区际流动来看(图5．22，图5．23)，区际流动性非常弱，当年度跨区开发行为非常少，说明开发企业的本地化特征非常强。在2004年8月3l号前允许十地协议出让的方式更迫使开发企业的本地化，其结果是开发市场被分割成许多相对独立的市场。刘此，一个合理的解释是，房地产开发需要具备本地知识，包括与政府的合作历史、落实政府意图的能力、获取信息的便利性等等。逻辑i：，经营性土地采取市场化“招拍挂”，有利于消除寻租行为，促使有实力开发企业的扩人再生产。从2004年“招拍挂”后的数据来看，“招拍挂”并未对促使开发企业的区际流动产生立竿见影的作用。但现实巾，“招拍挂”并非完全的市场行为，也不可能完全市场化。冈为完全的“招拍挂”将使市场上只存在几个寡头企、忆但事实并非如此。本地化存在的重要原冈是寻租，冈为土地受到政府管制，食业有强烈动机俘获政府。并且，在一定程度上，区政府和本地化企业存在共同利益，正山于65衍彭缓彭；l{l绣l{{彭彩彭_一衄F荔钐彩钐缓M纺l-_丑。彭荔缪彩彩钐勿彭l{jl■日彩彩彩；；{l彩彩彭∥簟衄㈠彩缓绣彩彩绉彰豸■■日荔钐缓笏彩钐蓄舞匝函墨皿盈曩匝圈皿匝雹．\n第5章住房开发的案例研究本地化企业与区政府的紧密关系，虽然土地在市级土地交易中心集中“招拍挂”，但土地出让金的区政府部分可通过事前协议返还给本地化企业，无疑提升了本地化企业的竞价能力，而提升了进入门槛。由于难以改变这种利益格局，即使经营性土地的强制“招拍挂”也很难有效。薰|I二萎釜三二∑萎：≥零／、．⋯一一’7150∞o／、、／，’=篆；≥耋≥≤。∞00歹—■_——·—一_—弋／。、图524小同开发类型的巾个企业、P均开发血稍从丌发面积来看(图5．24)，进行跨区开发的单个企业的开发面积并不是最高，而进行多个开发的企业开发面积总体高于平均面积。这说明进行多个开发的企qk总体实力比只进行单个开发的企、lk实力强。\n第5章住房开发的案例研究‘第四阶段，完全分工第三阶段，不完全分工图5．25城市空间分工的演进3在计划经济时代，住房供给和分配都以单位为载体进行。处于分割状态．在市场条件下，城市各城区间的住房可以流通，供给市场开始整合(图5．25)．由于住房不可移动，住房市场实质并非。平滑的经济”而是。块状经济”，其流通有两个方面含义：消费行为和开发行为的自由流通．消费行为自由流通是扩大居民购房的搜寻空间，而开发行为流通是指降低进入门槛，促进市场竞争，因为在本地化特征强的情况下，将形成局部分割的卖方垄断市场，损害消费者权益。从住房开发历程来看，显示出路径依赖特征。由于市场经济不完善，在快速城市化阶段，住房“量”战胜“质”，在大规模的福特主义方式下走向市场份额大、本地化程度强的局面，使得企业话语权超越居民，形成损害社会福利的非串谋垄断(默许共谋)状态，但这并非稳态均衡(图5．26)。由于市场势力由企业市场份额决定，难以使用政策干预，可行路径是政府采取措施降低空问交易费用消除垄断，促进开发行为的流动，促使开发市场向市场势力大、本地化程度低的完全竞争的稳态转变。141●1\n第5章住房开发的案例研究小结市场势力图5．26市场势力与本地化的模型总体趋势上，2001-2006年上海19区县住房开发热点集中在市区边缘，并且大盘开发特征明显，空间分布特征为中心城区楼盘数量规模均小，市区边缘区的总量大、规模大，外围开发的楼盘较多，但楼盘平均面积较小，增长较快，比重越来越大。住区增量主要集中在市区边缘区，其次为外环线跨越地区的增长较快，比重越米越大。外环线以外地区保持了长期的快速的增长，浦东新区也呈现平稳上升的态势，市区核心区的开发量最小。房地产开发企业的市场势力大，本地化特征非常强，阻碍房地产市场扩大再生产，开发企业转而选择经营存量，很大程度上消解了宏观调控的政策效果．因而，住房问题症结不在于房价上涨本身。而在于默许共谋和本地化垄断带来超额利润，造成市场竞争和宏观调控的双重失灵。但目前的调控政策抬高了市场准入门槛，增强了本地化垄断，而非促进1Ij场竞争，因而房地产巾场的扩大再生产受到阻碍，开发企业转而选择经营存量控制消费，最大化超额利润。\n第6章住房开发的运行环境历史上一定有足够例子，说明立法行动所预定的目的与实际效果是不一致的．一一张五棠6．1运行环境的分析框架宏观调控的基本作用是对住房开发和消费行为形成激励和约束集，由此鼓励生产、再生产．通过激励和约束，开发企业将在政府的“游戏规则”下逐利，更重要的是，这对整个社会也会有益．如果能够鼓励开发企业以社会平均利润从事开发，以及保持长期理性决策，那么社会整体利益能得到增加。宏观调控下，住房开发的实际运行受到政治、经济环境的约束，尤其是物质基础的限制，同时，住房开发的内在机制也影响着政策绩效．■市站拇空逼方式土地存■不完仝请且空量膏用图6．1政策运行环境的分析框架\n第6章住房开发的运行环境6．2物质环境房地产不只是一项产业，或一项耐久消费品，其本身具备空间属性，因而不能局限在非物质层面的考虑，应纳入城市的整体框架中进行权衡．从整体视野来考量，在物质环境上，有三点因素与城市的房地产开发直接相关，就是城市空间结构、交通方式和土地存量。6．2．1空间结构城市稀缺的不是土地，而是优势区位土地，从这点上来说，城市空间结构是影响城市优势区位土地的最大关键。也可以说，对于同等规模的城市，不同的空间结构和组织水平，会导致空间绩效的差异。城市中基本的空间结构为单中心和多中心，一般对于中小城市而言，。单中心”式发展是高效的，而对于大城市来说，多中心是适宜的。总的来说，城市结构和规模变化需要取得平衡，尤其当城市规模快速激烈变化的时候，需要相应的城市结构与之呼应。也就是说规模的变化需要结构性的变迁来应对。对于上海这种特大城市来说，空问结构尤为关键。一般意义上，城市需要紧凑、集约的发展，但这种理念适合于城市建设用地土地资源较为丰裕的城市。而对于上海这种特大城市来说，需要的是疏散，需要通过新城和副中心的建设来缓解中心城的人口压力，将住房需求分布到更大更广的地域中去，而不是局限在中心城。而从新城建设和人口疏散上来看，虽然上海市政府提出了。1966”等城镇体系的规划设想．但受到交通基础设旖的约束，难以改变房地产的开发格局。6．2．2交通方式交通方式是城市的运行效率的关键性要素。对于大都市来说，交通方式的选择对于住房市场的流动性有着决定的影响，因为城市开发必须依靠交通，交通限定了后继开发的选择集，随着城市规模迅速扩展，交通方式向机动化发展，小汽车出行比重大大增加，地铁开始兴建，将重构城市卒间结构。目前来看，上海市空间结构的低效，很大程度上跟低效的交通结构相联系，轨道交通承担的客运比重较低，非机动方式比重高，机动车拥有率低，但增长\n第6章住房开发的运行环境迅速．而对于上海来说，轨道交通的作用至为关键，轨道交通线引发了城市人口的向外延伸，引发城市人口的内部重组，核心区域人口流向近郊区以及中心城区内的外围区域。但目前上海轨道交通空间分布非均衡，尚未形成有效的疏散体系，未能与引导城市外延高强度开发结合，未能变圈层式蔓延为轴向发展，不能带动城市用地的有序拓展和高效使用。客观上导致中心城区强度开发高，造成有效土地供给不足。6．2．3土地存量土地总是稀缺的，而最为稀缺的是优势区位土地．当房地产价格上涨时，会影响整个社会的预期，尤其是快速上涨的价格将刺激市场的非理性繁荣，同时也会强烈驱动地方政府的非理性举动。其中最为重要的就是土地高价出让．而一旦中央开始调控，地方政府被迫主动调控住房市场，但地方政府的调控能力和其所拥有的土地资源存量高度相关。土地存量的利用并非土地的数量，而是区位的问题。这指是最终市场所能接受并能用于开发的土地是非常少的，而政府出于房价增加土地供给的计划，并不一定能有效供给，也就不能降低土地稀缺程度。并且，考虑建设时滞的因素，政府这种单纯扩大土地供给的方式很难奏效，土地的供给是长期、持续确定性的理性行为，很难在短期有立竿见影的效果。因而，在土地储备之初，就应当配合交通改善和增加社会基础设施，这样才能对原有的住房市场形成竞争，并成为具体可行的调控工具。6．3政治环境6．3．1决策思路住房很大程度上由相互依赖的政治、经济和决策思路所决定。在1978年经济改革先行之后，住房被认为是市场化的最后堡垒。在“先生产后生活”时期，城市的重点在于生产与直接扩大再生产，表现形式控制氽业和单位，而在融入全球化进程中，城1li转变为消费集中地，不仪表现在商业繁荣，也表现在促进住房、医疗、教育等“集体消费”上。政策思路上，1996年7月，中央决定将住宅培育成新的经济增长点和消费热点，其后，房地产业逐渐成为支柱产业。7l\n第6章住房开发的运行环境住房分配货币化改革实质是凯恩斯式干预方式，最直接的目标是促进“集体消费”。因为房地产作为劳动和资本密集型产业，再加上基础设施投资、前后向产业关联带来的乘数效应，是经济增长的有效手段：同时，市场化减轻了财政负担，实现资金快速回笼，加速生产：远期目标是建立公平而有效率的住房体系。这与西方国家在20世纪70年代后。住房私有化”运动有类似也有差异。在资本主义国家，城市是资本积累与循环的最重要空间承载，基本目的就是为经济基础的永续存在提供必需条件，实现劳动力和资本之间关系的社会再生产．因而政府需要超越资本的短视．提供教育、医疗、住宅、购物场所、休闲娱乐设施等“集体消费”等劳动力再生产的基础设施，实现资本主义关系的再生产。城市在提供基础设施的本身，吸纳资本第一循环中的过剩资本，促进“集体消费”，实现资本第二循环，消除资本主义的内在危机。理解西方发达国家的住房政策．有必要剖析资本逻辑。资本是具备空问性的，而城市是资本积累与循环的最重要空间承载，城市的基本目的就是为经济基础的永续存在提供必需条件，实现劳动力和资本之间关系的社会再生产(勒菲弗尔)。因而政府需要超越短视的资本，提供教育、医疗、住宅、购物场所、休闲娱乐设旌等集体消费等劳动力再生产的基础设施(卡斯特尔)．实现资本主义关系的再生产．提供基础设施的本身，吸纳了资本第一循环中的过剩资本，促进城市的集体消费，实现资本的第二循环(表6．1)，消除资本主义的内在危机(大卫哈维，1977)。但资本从第二循环升级为第三循环的过程，需要政府外部干预，主动提供用于从这点将有助于理解西方政府的公共住房等福利政策。并且，政府本身也依赖持续不断的资本积累，因此需要持续地减少间接的生产成本以及流动与消费成本而加速资本的周转，消除或缓和为创造永久性的消费结构而进行的资本家的活动以及在过程中所产生的问题，支持资本更快更多地积累。这不仅需要政府积极地提供住房或必需的公共设施，还需要建立金融信贷制度，促使住房的生产和消费。表6．1资本的j次循环与表现形式资小循环特征表现彤式第‘循环生产控制生J“和直接扩大再生产。第．：循环金融资本用作冈定资本或消费基金，操纵人造环境、榨取城市房租、调节地价、组织为集体消费服务的城llj牛问。第二循环创新用丁科学技术、教育、医疗、住房等}十会的支山。\n第6章住房开发的运行环境一般，国家越愿意承认由于提供诸如失业救济、伤残抚恤、养老金和家庭津贴等形式的福利而形成资源分配上的限制，就越愿意扩大自有住房。自然政府的福利倾向越强，社会住房的重要性也越突出(Schmiolt，1989)。卡斯特尔在分析亚洲四小龙的成功原因时，指出新加坡和香港能成为亚洲四小龙的重要原因是政府提供了公屋，降低劳动力成本，从而减轻企业的工资压力。政府在不同时期，也有不同的施政重点，这也影响到政策绩效。目前房地产价格上涨的政治动因是政府倾向刺激“集体消费”发展经济，那么就会将房地产业作为支柱产业，而不采取大量的直接供给或直接补贴政策．袭62按种类划分的永久性房屋单位总数类别200020042005数日％数日％数目％(千个单位)公营{{H住房屋67l30．770729．371729．1资助山售单位35016．139116．239015．8私人永久性房116l53．2131654．5135855．1屋总计2183loo．02414100．02465100．0(+4．4)(+1．9)(+2．1)表6．3按房屋类型划分的新落成_I苦住单位200020042005类别数目(千个单％数目(千个单％数目(千个单％位)公营扭住房屋40．945．820．944．624．758．8资助出售单位24．427．3O．00．OO．OO．0私人永久性房屋24．026．926．O55．417．341．2总计89．3100．047．Oloo．042．O100．0(+6．1)(+15．5)(-10．6)6．3．2制度环境资料来源：香港统计年鉴2006改革开放前的高度集权体制，一切都靠中央计划命令解决，地方政府只是中央政府指令的执行者。随着计划经济向市场经济转变，地方政府在计划、财政、投资、物资、外贸等方面的权限进一步扩大。尤其是1980年开始实行的财\n第6章住房开发的运行环境政包干制，使地方政府财力大幅度增长，财政权力大为增加。中央政府和地方政府的关系不再是简单的行政隶属关系，而是具有某种契约意义的关系．中央和地方政府在一定程度上成为具有不同权力和利益要求的平等的经济主体，因而其行为目标和行为方式就表现出矛盾和差异。由于中央地方分权，地方政府有着自己的利益取向，因而在一定程度上会扭曲中央的调控政策。扭曲作用的大小和力度，受到不同地方政府的取向以及政绩冲动的程度而不同。分权下，地方政府起码扮演了三个角色：①中央政府代理人，应忠实执行中央各项政策和指令；②地方利益代表．为官一任．造福一方：⑨自利者．追求政绩晟大化。同时，一些制度安捧的不合理也影响着宏观调控的绩效．尤其是对于中央并不能很好的监督和约束地方政府的行为。例如‘土地管理法》规定用地审批权和规划审批权在中央，但又明确指出。县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查”．。既然管理权力在中央，执法权也应该在中央。中央掌握用地审批权和规划审批权却不直接行政执法，必然引致土地执法陷入政府执法悖论。6．3．3财税机制1994年中央地方财政分税后，地方财政来源紧缩，不得己转向卖地财政，土地收益是拆迁安置、基础设施投资的基本来源。因而宏观调控的传导过程中，无疑将受到地方政府的制约，如果调控符合地方利益．那么地方政府将积极忠实的执行．而如果调控违背乃至剥夺地方利益，那么地方将在许可的范围内减弱、消释宏观调控的作用。6．4经济环境6．4．1全球化金融资本的全球化为房地产价格的急剧波动造成了可能。全球化背景下，汇率和利率的改变将带来国际资本的大量进出，这将影响整个宏观经济环境气候。对房地产来说。首要的是国际资本将对房地产的需求产生吸入或挤出作用。外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和74\n第6章住房开发的运行环境个人以自购和包销方式买入商品房等方式。可肯定，在目前经常帐户和资本帐户的国际收支顺差未根本逆转、人口红利持续的情况下，房价只是上涨还是平稳的问题，尚无下跌迹象。6．4．2资本市场目前住房开发资金的多元化，尤其是“信托+银行”已成为发展趋势，政府调控资本市场的绩效受到挑战。并且开发企业也具备一定程度的风险承受能力．调节利率对于住房开发影响较小，而对住房消费产生的作用要大．而目前，四大商业银行股份制改革迄今滞后，而商业银行在没有产权的约束与激励机制下，推动住房信贷，这在2007年底对于第二套房首付是以“家庭”还是“个人”为单位的争论中可见一斑“：二是低利率和股市的波动驱动国内资本流入房地产需求领域．这些因素导致住房需求领域的资本过剩，难以调控．6．4．3有效需求有效需求是指有支付意愿且具备支付能力的需求，这由人口结构、支付能力以及信贷政策所决定．从人口结构上来说，上海已经迈入老龄化社会，但是外来人口较多，机械增长较快，人口结构的冲击较大．在支持房地产持续上升的言论中，人口因素是一个重要的论点．而在2007年末的房市“拐点论”和“无拐论”中，快速城市化带来的刚性需求也是一个基本判断．总的来说，上海积聚了支付能力较强的人群，住房需求旺盛。同时，信贷政策中公积金、按揭等制度安捧，通过扩张和收缩支付能力，调节有效需求．6．4．4市场结构由于上海房地产市场较少企业占据较大市场份额，获得左右市场定价的主导权力。虽然房地产市场并非寡头垄断市场，但日前态势表明房地产市场存在着隐性合谋，即松散的垄断联盟，凶为价格上升将使所有开发企业受益．于是，所有开发企业都不会采取降价竞争的策略。因而要解决房地产市场的价格问题，关键不在于。调控价格”，而是促进有效竞争，破除垄断。”在这场争论·h国有银行希望严}}}执行，倾向于以。家庭“为单位，商业银行希望以。个人。为单位执行．75\n第6章住房开发的运行环境6．5内在机制6．5．1不完全信息完备市场和完备政府在获得最终的经济效率上是等同的。因此，完备政府的作用被解释为矫正市场失灵——利用庇古税”或补贴以弥补市场缺陷，或通过提供公共物品以实现具有伦理意义的资源分配来矫正外部性。从一定意义上说，这形成了政府实证理论的基础。根据这种观点，政府在经济中的作用是为了实现那种市场不能解决或至少不能很好完成的经济功能才出现，并随之发生变化。然而政府也存在失灵，最重要的是政策制定者面临的信息限制．6．5．2机会主义投机由房地产高于社会平均利润所造成，主要是土地和商品房的投机。经历1992年土地投机风潮后，政府加强管理土地市场，并且由于土地投机所需具备的社会资本和经济资本的门槛较高，因而土地市场的投机只在有背景的开发企业中进行，可观察的的投机行为集中在商品房市场。商品房流转过程是在房地产商开发商品房，将之投入市场后，部分居民白住，部分为投机者所获，部分空置。投机者分两类，一种短期操作，寻求资本迅速回笼：一种长线操作，将商品房作为投资保值手段。限制房价和二手房交易征税措施，将打击前一种投机，而对后一种无效。在完全竞争市场．投机提高产品价格，释放供不应求的信号，引导生产者扩大规模，增加供给，从而降低住房价格，达到动态的供给需求平衡。然而，房地产市场是垄断竞争市场。并且住房短缺和供给垄断，才是机会主义的首因。只要住房需求是刚性的，土地垄断没改变，机会主义就会存在。6．5．3有效违约根据制度经济学一般原理，有效政策安排降低交易费用，但任何政策在维护现有利益格局和降低交易费用的两难巾徘徊。倘若政策低效，市场资源按照n庇古税山卜个世纪20年代。福利绛济学之父’庇古提}H．当时的含义是针对环境污染的外部性征收环境税，尔后被J-义{I申为纠正市场失灵造成的负外部性『f|】征收的税收．76\n第6章住房开发的运行环境。帕雷托改善原则”进行配置，这就是有效违约。由于中央地方分权，地方政府有着自己的利益取向，因而在一定程度上会扭曲中央的调控政策。扭曲作用的大小和力度，根据地方政府的取向以及政绩冲动的程度而不同，而进行严格监督机制成本十分高．就如在土地市场上，根据有关法律和政策规定，政府有权收回闲置土地，但长期以来受到分权化制约，形同虚设。实质在1986年制定、1988年和1998年2004年三次修订的‘土地管理法)，1994年制定、2007年修订的‘中国房地产管理法'，1995年建设部制定的‘城市房地产开发经营管理暂行办法》．1998年国务院正式颁布的‘城市房地产开发经营管理条例》，1999年国土部‘土地闲置处理办法》，2004年‘国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，2006年“国六条”和。国15条”中已有相关规定。6．5．4交易费用住区的理想目标是房有所居，居者有屋。但是由于流通环节的问题，并不能达成这种理想局面，重要的指标就是空置率，空置的出现是住房并没有达到真正使用者的手中。因而，在住房市场中，空置率和交易效率反相关．交易效率是市场生产的推动力量，是流通效率决定着生产力水平，当交易效率改进时，可通过提高生产力而减少稀缺性。也就是说，由于空间分工的发展，同样的资源可以用来生产更多的住房。外生交易费用”是指在交易过程中直接或间接发生的那些费用，不是由于决策者的利益冲突导致经济扭曲的结果．内生交易费用包括广义内生交易费用和狭义内生交易费用，广义内生交易费用是指，只有在所有参与者都做出了决策后才能确定的交易费用。换句话说，内生交易费用是个体自利决策之间交互作用的结果。内生交易费用由特定的人类行为所引起，可分为3类：第一种称为非对策自利行为，其特征是决策者不直接对其他开发行为的决策做出反应，只对价格做出反应。第二种称为对策行为，其特征是决策者对其他人的决策直接做出反应，即开发企_k的自利行为之间有直接的交互作用。这种对策行为又可以分为两个子类：非机会主义对策行为和机会主义对策行为。"帕裘托政稗．又称为帕累托政进．是指在无人损弃的条件下使部分人受益．”杨小凯．张永生著新*占典经济学与超边两．分析社会科学文献出版社，20035\n第6章住房开发的运行环境小结在复杂的城市世界里，住房开发不仅受到固有规律和宏观调控的外生干扰，也受到其运行的物质、政治和经济环境的制约。从物质层面来说，城市的空间结构、交通方式和土地存量影响着住房增量开发对于住房格局的作用。而政治环境上，中央的决策思路，以及影响政策传导的各项制度安捧，如财税机制等，都决定着宏观调控的绩效．从经济环境上来说，目前的全球化语境带来的资本流动，以及整个资本市场的行业收益率分布，影响着住房开发的资本供给，而有效需求和市场结构的因素也有着重要的制约作用。最后，在住房开发中，始终存在着不完全信息和机会主义的固有缺陷，合理存在的有效违约也消蚀着宏观调控的作用．而降低住房开发中的交易费用，是规范住房市场，使其健康的运行，是宏观调控的着力点．78\n第7章结论及展望在信息有成本的世界里，许多决策将不可避免的咀不舍适的知识为依据，并且将证明是不完善的．一一张五蕾7．1研究结论7．1．1主要结论宏观调控政策的多重领域特征，使得评价宏观政策的具体绩效十分困难。从历史来看，所选择的政策工具包括土地、金融、税收与补贴、保障与动拆迁以及行政管制等领域。这些政策要么干预供给。要么干预需求，具体可以分为非物质和物质两方面。而从物质层面来考虑，政策最终通过影响政策性住房和商品房开发的选择来实现调控．在城市层面，存在政策性住房和市场驱动的商品房两种开发类型。对于政策性住房来说，选址由政府所主导，但也受到级差缝租的反馈作用制约．对于市场驱动的商品房开发，政策通过改变住房开发的行业收益率和空间收益率发挥作用，从而改变住房开发的空间区位选择。由于行业收益率属于非物质层面，研究中主要关注影响空问与资本整合的空间收益率。但宏观调控并不是常态，是对城市中住房开发的外生干扰．而住房开发有着自身的规律，如住房市场的结构、垄断特征和企业的议价能力等也发挥着重要作用。从行为主体来说，住房开发中存在着政府、企业和居民的三方博弈，三者的互动影响着住房开发以及价值的最终实现。总体趋势上，2001—2006年上海19区县住房开发热点集中在市区边缘，并且人盘开发特征明显，空间分布特征为中心城区楼盘数量规模均小，市区边缘区的总量大、规模大，外围开发的楼盘较多，但楼盘平均面积较小，增长较快，比重越来越大。总体趋势上，住房开发热点集中在市区边缘，并且大盘开发特征明显。在外环线跨越地区，开发的楼盘较多，但楼盘平均面积较小。\n第7章结论及展望房地产开发企业的市场势力大，本地化特征非常强，阻碍房地产市场扩大再生产，开发企业转而选择经营存量，很大程度上消解了宏观调控的政策效果。因而．住房问题症结不在于房价上涨本身，而在于默许共谋和本地化垄断带来超额利润，造成市场竞争和宏观调控的双重失灵。但目前的调控政策抬高了市场准入门槛，增强了本地化垄断，而非促进市场竞争，因而房地产市场的扩大再生产受到阻碍，开发企业转而选择经营存量控制消费，最大化超额利润。在复杂的城市世界里，住房开发不仅受到固有的规律和外生宏观调控的干扰，也受到其运行的物质、政治和经济环境的制约．从物质层面来说，城市的空间结构、交通方式和土地存量影响着住房增量开发对于住房格局的作用。而政治环境上．中央的决策思路，以及影响政策传导的各项制度安捧．如财税机制等，都决定着调控绩效。从经济环境上来说。目前的全球化语境带来的资本流动．以及整个资本市场的行业收益率分布，影响着住房开发的资本供给。而有效嚣求和市场结构的因素也有着重要的制约作用。最后，在住房开发中。始终存在着不完全信息和机会主义的固有缺陷，合理存在的有效违约也消蚀着宏观调控的作用，而降低住房开发中的交易费用，是规范住房市场，使其健康的运行，应是宏观调控的着力点。7．1．2政策建议目前的宏观调控所选用的政策工具集中在非物质层面，试图改变住房开发的行业收益率，以及抑制投机需求上，而缺少长期的可持续的物质层面干预的措施，这种“短期”的相机调控很难奏效，因为未能改变住房供求关系．在空间层面上，调控政策关注资源分配的边际利用角度，而对于提高资源组织，或者说空间结构和分工水平方面很少，这种政策取向很难降低住房开发的核心资源——r十地资源的稀缺程度。虽然土地是绝对稀缺的，但可通过合理方式降低其相对的稀缺程度，包括交通方式的改善和城I¨结构优化，提高空间分工水平，发挥网络效应，从而提升住房开发的资源丰沛程度．使其速度和总量与社会经济发展取得协同。同时，这也将提高政府的宏观调控能力，通过增加优势区位土地的有效供给，整合自由流通的住房开发市场。打破市场的分割垄断，才能真正提高政策绩效，避免宏观调控失效。80\n第7章结论及展望7．2研究不足721政策的复杂性宏观调控是近年来的关键词，但是由于宏观调控本身的复杂性，使得研究的操作性比较差。首先，宏观调控政出多门，并没有严格的一贯性。也不具备较好的科学性，更多的政策只是一种相机的调节，因而出台的政策都出现上下级部门的不一致，以及同级部门的不一致，而对于研究来说，试图理出其背后的逻辑，只能是勉强为之．其二．牵涉住房的各项政策涉及到相当多的领域，可以说．而要真正理解这些跨学科的政策，尤其困难的是，这些政策存在复杂的相互作用，这些都需要研究者本身知识的结构性改善。其三，研究政策，必须从较长的时空范围内进行分析和评价，这就得充分考虑由于政策时滞和非线性效应．由于政策时滞，调控政策的直接和间接的反向因果效应几乎总是滞后的，以及住区的开发周期较长的自然特性，政策在开发行为上的效应难以准确衡量。同时，政策也并没有线性的空间关联效应，对两者关系的考察只能是演绎、经验的．在研究中，将政策的制定过程视为黑箱，但这并不是一个简单的决策过程，有着复杂的政治经济因素衡量，尤其在全球化语境下，这使得研究中的政策分析是简单化的。7．2．2数据的缺陷研究的根本基础是数据，但研究数据缺陷是任何研究难以避免的问题。比如说就房价本身的涨跌，就不仅在各个房地产研究部门之问，也在官方统计部门之间都出现相互矛盾，这不能简单地用统计口径不一致来解释。另外的一个问题就是即使取得数据，这些数据究竟在多大程度上可靠，也是一个很大的问题。在案例研究中，采用2001—2006年上海住宅交付使用证的数据作为分析，但这也只反映了当年度市场上可以推出的住宅数量，却并不是实际推出的数量，因为还要考虑“捂盘”行为的因素。研究中也缺少部分年度数据，然而只能在不完全信息条件下做有限理性研究。在分析房地产咖场结构时，忽略了背后复杂的股权安排，造成了分析所依赖的数据基础并不准确。且在研究中，很大程引\n第7章结论及展望度上忽略了各个区县的房地产价格的动态变化，只分析物质层面的楼盘面积，而价格对于房地产相当重要，简化的研究削弱了解析真实世界的能力。7．2．3实证的不足可以说，对于这样一个宏观叙事性的课题，最为重要的不足是实践经验的欠缺，因为政策的制定、传导和实施中存在复杂的互动，政府有着自身的政治权衡，企业有着自身的利益驱动，居民又是住房价值最终实现者，三者在城市中长期的持续的动态的博弈过程。如果没有这种对实际运作的把握，那么大量的分析只能停留在理论层面，对其分析也只能流于泛泛的评述，或许只能算作学习的一个过程，而并不足以成为科学研究的成果。虽然研究中，判断认为宏观调控中需要重视空间因素，通过改善交通方式和空间结构转变来实现更好、更有力的宏观调控，但这种判断只是定性的、大致的模糊的。对于规划学科来说，什么是好的城市结构，也并没有定论，也没有可行的评价标准来判定城市结构的孰优孰劣，以及何种程度。在案例研究中，在上海市的19区县层面进行分析，但局限于宏观层面，实质上只考虑空间距离因素进行聚类分析，并没有具体分析辨别区县之间的交通方式、历史文化、政府动机等因素，因而对于19区县的住房开发特征的解释并不完全和透彻．7．3后续研究7．3．1时段拓展由于政策时滞性和住房开发的本身特征，政策效应的显现是一个长期过程，有些后果是需要从历史角度才能定论。研究中，主要是从政策的直接效应着手分析的，而对于间接的效应，尤其是长期的效应，较少涉及。在案例研究中，由于只获得了2001至2006年上海市楼盘数据，对于长期政策的绩效和发展趋势来说，显然太短，难免失之偏颇。\n第7章结论及展望7．3．2理论拓展加强城市空间结构、交通方式改善等作用深度认识，促进城市规划中的空间工具融入宏观调控的政策的进程，并以此优化政策性住房的选址等宏观调控行为．7．3．3领域拓展由于城市的复杂性，住房开发远非政府、居民、开发企业三者的行为博弈所能解释．还必须将城市文化、历史因素以及全球化背景充分纳入思考范围。当然，其他因素在何种方面以何种程度来发挥作用．仍是难以确定的。\n后记写论文的过程是一个自我学习和鞭策的过程，不敢妄求论文的学术意义，只求能有一丁点的资料价值．虽然年龄奔三，但在规划学科内的学术生命可说尚在襁褓之中，勉为之的论文更多是对现有知识的梳理总结，现有理论的痛苦内化．由于自身偏好，选择了这么一个宏大叙事的题目，结果不免有点虎头蛇尾，但从一辈子学>-j的角度来看。这篇存在许多不足的幼稚论文只不过是呀呀学步，是起点而非终结．首先，要感谢我的导师陈秉钊教授，陈老师在修改论文过程中的严谨求实态度，让弟子深深折服．在整理陈老师所写七十余篇学术论文的过程中，我深深感受到陈老师内在的社会责任感，那种喷涌而出的事业激情是弟子一荤子的楷模．也感谢赵民教授在写作过程中所提出的建设性意见．在写作过程中，范军勇师兄的精辟论断犹如当头棒喝，使我清楚认识到论文的不足，而做出改进．也感谢罗志刚、樊保军和陈保禄师兄，在写作过程中的关心与讨论使我受益匪浅．在与郑纲、李蜂，张烨筠、郭玖玖、邬弋军，李薇，汤春杰、管娟、汤学虎等挚友的交谈中，使论文思路更加清晰，论述更加精到，感谢大家，午后第五街的咖啡时光实在让人难忘．也感谢新城市的各位兄弟姐妹，大飞、丫丫、孙俪，程聪，张勇、智杰．路乘坤，朱玲玲、戚闻洁、赵静，还有徐亮郭嘉等，尤其感谢张敏在资料收集和处理中提供的帮助，感谢你们，是你们让论文的过程变得轻松愉快．最后，要感谢遥远小山村里的家人，是你们的殷切期望一直激励着我不断前进，家乡的贫穷落后也一直是我上进的不竭动力．\n附录A房地产领域的制度变迁与调控历程参考文献【法】让—保罗·拉卡兹．城市规划方法．商务印书馆，北京．1996．张兵．城市规划实效论．中国建筑工业出版社，1998．【日】青木昌彦．比较制度分析．上海远东出版社,2001．彼得·尼茨坎普编，安虎森等译．区域和城市经济学手册．经济科学出版社删1．【英】保罗·贝尔琴等．全球视角中的城市经济．吉林人民出版杜,2003。杨小凯．张永生．新兴古典经济学与超边际分析．社会科学文献出版社2003．【英彻希尔．【美】米尔斯主编，安虎舞等译．区域和城市经济学手册．经济科学出版社,2003，11．【美】苏贾，王文斌译．后现代地理学．商务印书馆，2004．6．盛洪．现代制度经济学(上下册)．北京大学出版社,2004．06．王伟强．和谐城市的塑造——关于城市空间形态演变的政治经济学实证分析．中国建筑工业出版社,2005．安虎森．空M经济学原理．经济科学出版社．2005．张婕．赵民．新城规划的理论与实践．中国建筑工业出版,2005．【日】藤田昌久，克鲁格曼等著．梁琦，主译．空间经济学．中国人民大学出版社。2005．【美】萨斯克亚·沙森蓍，周振华等译．全球城市：纽约·伦敦·东京．上海社会科学院出版社．2005．07．【151【美】诺克斯，平奇著，柴彦威等译．‘城市社会地理学导论>．商务印书馆．2005．8【16]赵红军著．交易效率、城市化与经济发展．上海人民出版社出版#∞5．9．【17l麦克尔·豪利特，M·拉米什．公共政策研究．三联书店,2006．【18】黄愉．城市社会分层与居住隔离．蚓济大学m版社,2006．【l9】王晓川．城市_规划对房地产开发的调控．中国电力ff{版社2006．【20】【美l曼纽尔·卡斯特尔著，夏铸九等译|网络社会的崛起，社会科学文献出版社．2006，9．【2lJ【美】曼纽尔·卡斯特尔著．曹荣湘译，认同的力量．社会科学文献出版社,2006．9．【22J【美】曼纽尔咔斯特尔著．夏铸九等译．干年终结．社会科学文献出版社2006．9．【23】姚玲珍丰编．上海房地产年鉴2006．上海财经大学，2007．1【24】卢现祥。朱巧玲．新制度经济学一b京大学出版社出版，2007．02．125]易宪容房地产与金融市场．社会科学文献卅版社，2007．05．【26J张京祥等著体制转型与中园城市卒间重构．东南大学出版社，．2007．04．【27】徐滇庆．房价与泡沫经济．机械工业m版社。2008．8【28】储金龙．城市空M形态定量分析．东南大学出版社，2∞7．Ⅲ嘲嘲Ⅲ嘲旧研旧嘲呻m\n附录A房地产领域的制度变迁与调控历程郭建波．世界住房干预理论与实践．中国电力出版社,2007．威廉·G·谢泼德等．产业组织经济学．中国人民大学出版社,2007．刘芳．区位决定成败．中国电力出版杜,2007．郭建波．世界住房干预理论与实践．中国电力出版社,2007．张京祥等著．体制转型与中国城市空间重构．东南大学出版社'2∞7．4．徐滇庆．房价与泡沫经济．机械工业出版社．2007．8．张波．上海旧区住房更新历程(1949-----2000)．同济大学硕士学位论文,2002．6张庭伟．市场经济下的用地控制．城市规划汇刊。1992．12．唐子来．西方城市空问结构研究的理论和方法城市规划汇刊．1997．9．张庭伟．城市发展决策及规划实施问题．城市规划汇刊，2000【lJ张庭伟．1990年代中国城市空间结构的变化及其动力机制．城市规划，2001．7．杜莉，姚鞔春．中国房地产市场中的经济学悖论及分析．首都经济贸易大学学报．2002．1．李斌．中国住房改革制度的分割性．社会学研，t,2002．2．魏嫒嫒等．房地产与银行．新疆职业大学学报，2003．4．张捷．当前我国新城规划建设的若干讨论．城市规划．2003．5．陈毅然．“121”后有没有受益者——面对政策调整的房地产多元化融资之路．经营管理者，2003．10．刘蕾等．政策导向：开辟房地产融资的第三条道路．当代经济，2004．4．杨建荣等．政策因素与中国房地产市场发展路径．财经研究，2004．4．黄婧．浅议国外新城建设的动力因素．上海城市规划．2005．彭岩，陈怡．房地产宏观调控的政策效应分析．当代经济．2005．12．段岩燕，曹振良．调控房地产价格的关键一土地与金融．当代经济．2005．2．杨上广．大城市社会空问演变研究——以上海市为例．城市规划学刊,2005．5．段岩燕，曹振良．调控房地产价格的关键——土地与金融．当代经济a0052．苗天青，朱传耿．中国房地产市场的地域特征分析．经济地理，20053王学通．房地产价格不确定性对土地交易效率的影响分析．广州大学学报．2006．5尹中立．用税收手段遏制房地产投机．新财经．2006．1l兰于勇．‘十地政策对房地产开发风险的影响因素分析．科技咨询导报，2006．8．尹中立．用税收手段遏制房地产投机．新财经，2006．11．席明．论不动产市场税收调控与税负合理分配．财经论从,2007．2．易宪容．房地产与金融市场．社会科学文献出版杜．2007．5．吴晓灵．抑制房地产过快增长．不能仪依靠货币政策．当代经济．2007．7．顾云吕．宏观调控与房地产市场走势．中国建材，2004．7．菌天青，朱传耿．中国房地产1Ⅳ场的地域特饪分析．经济地理，2005．3．王小广．把房地产作为支柱产业是错误的．新财经，2006．6唐明．房地产市场税收调控效应及其调整思路．广东商学院学报，2007．02张峰等．中国当前房地产价格快速上涨的原因分析和对策研究．商业现代研町”刁列川习q刀叫卅川U刁列川习q刀町叼∞U刁习q习印刀町町叫玎珥”q眇咖Ⅲ∞∞瞰瞰瞰田∞眇mⅢ心mⅢ№№∽娜阳咖吲僻田瞰瞰M吲酬例㈣⋯蚓吲酬\n附录A房地产领域的制度变迁与调控历程化,2007．2【65】廖英敏．2004年以来房地产业宏观调控政镱的总体评价．重庆工学院学报,2007．02【66】牛风瑞控制投资和货币不应是房地产调控方向．当代经济,2007．4．【671冯玉刚．浅谈我国房地产宏观调控目标．商业现代化,2007．5【68】林素钢等．我国房地产市场垄断性分析．当代经济，2007．6．[69】中信证券．加息对房地产行业的影响分析．2007．9．[70】上海市房屋土地资源管理局．http'．／／www．shfdz．gov．cn／[71】JamesP．ksIatPublicPIicy：AnEvoltuionaryAppcoa血中国人民大学出版社,2004．\n附录A房地产领域的制度变迁与调控历程年份部门领域政策内容1978—国务院住房制度修改十年规划指标，调整、改革、整顿．允许私人建房．城市居民可以白购1983自建．开始住房制度改革I调整产业结构．下放管理权．1驰2．2国务院土地制度‘村镇建房用地管理条例'1982．5国务院士地制度‘国家建设征用土地条例)1984国务院住房制度发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点．发展房地产业．1蚰5一19国务院住房制度加强商品房住宅计划管理．公有住房补贴出售．防止盲目发展商品住宅．871986．6六届人大土地制度‘中华人民共和国土地管理法'．自1987年1月1开起燕行．1粥8．4七届人大土地制度通过了‘宪法修正案’．将‘宪法，第十四条第四款改为。任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地．土地的使用权可以依照法律的规定转让4．明确了土地使用权可以依照法律的规定转让．尤许土地批租．土地商品化；全国城镇分期分批推行住房制度改革；开放房地产市场．扩大房地产业发展：实现住房制度改革．1988．12七届人大土地制度修订‘中华人民兆和国十地管理法)。实行国有十地有偿使用制度．1989国务院住房制度‘关于加强房地产市场管理的通知，．加强房地产市场管理．规范市场行为．整顿市场秩序：压缩崩定资产投资规模．紧绾银根。199D国务院土地制度‘中华人民共和国城镇国有土地使州权}}I让和转让暂行条例’，开始实行：l：地所有权与使用权分离．以土地使片l枫有偿I乜让为特征的土地批租制度．1990国务院土地制度‘土地管理法实施条例'．加强治理整顿#推进‘卜地制度改革l=^=规模清理在建项目：颁布深化企业经营机制改革通知；赁缩银根．1991．3国务院动拆迁‘城IH房屋拆迁特理条例)199l国务院住房制度治理整顿：房地产市场建设令而起步：房改开始在全国范围内全面推行．规范房地产业发展：深化住房制度改革．1992国务院综音调控加快房地产业发展．引进外资；宣布”治理整顿。结柬：开放房地产价格：扩大市场调控范围；下放枞力：发放开发消费贷就．1993．5央行信贷政策再档次定期存款年利草平均提高2l蹦．贷款利阜平均提高o8驰．1993．7央行信贷政策一年期定期存救利半9．18％上调到109帆．1993国务院住房制度‘关于加强房地产市场宏规世理．促进房地产业健康持续发展的意见’，控制投资规模．调整投资结构．规范IⅡ场行为．调节房地产绎营收益．1993同务院住房制度‘关于开展房地产开发经营机构全血检查的通知’。理顺房地J‘业．促进房地产业健康发展．1994目务院金融政镱‘黄0‘继续加强定资产投资宏观调控的通知'．进入调控、消化、稳定的发履阶段；全而检亢房地产开发经营机构：整顿金融秩序．\n附录A房地产领域的制度变迁与调控历程1994．7国务院住房制度‘关于深化城镇住房制度改革的决定'，住房制度改革初步启动，在全园范围内确立了住房社会化，商品化的改革方向．提出为使人民安居乐业，使社会稳定繁荣．实施国家安居工程19947国务院住房制度‘房地产管理法，．加盟房地产市场的宏观管理，从1995年1月1日实施．199411建设韶住房制度‘城市商品房预售管理办法，第帅号文1994．7国务院金融政蘸43号文件．决定建立住房公积金制度，提出提租和售房的目标．J995．1建设部住房制度‘城市房地产开发经营管理哲行办法'●I号文．自3月l号施行．19％．1国务院保障政策‘国家安居工程实施方案'．正式启动实施国家安居工程，解决中低收入家庭的住房问最．逐步建立社保性质的住房供应体系．1995．1财政部土地政策‘增值税法'．‘中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则’．1996国务院金融政氟全面推行住房公积金制度：租金改革和公有住房出售有了新的进展；政莆性抵押贷款制度开始建立I安居工程顺利推行．1∞7国务院综合调控实行适度从紧的财政J瞍镱和货币政策．1嘲．7国务院住房制度‘关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知’目发23号文．从19蚺年下半年起停止住房实物分配．运步实行住房分配贷币化：调整住房投资绪杓．重点发展经济适用住房，建立以经济适用住房为主的住房供应体系：调整房地产开发资金结构：把住房产业培育墟经济支柱产业．19孵．7国务院住房制度‘城市房地产开发经营符理条例'248号文1嘲．8九届人大土地制度修订‘中华人民共和国土地管理法'，1999年1月1日起施行．目家实行土地用途管制制度，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途．将土地分为农用地、建设用地和未利用地．严格甩制农用地转为建设用地，控制建设JⅡ地总量．对耕地宴行特殊保护．1嘲．12国务院士地政簧修订‘中华人民共和圈十地管理法实施象倒’19∞．4田十部十地政镱‘用置十地处簧办法)第5号文．确定地收划条件和处兄办法．2∞1．3建设部住房制度‘商品房销僻管理办{土’第88哮文2001．6同务院动拆迁‘城fI『房屋拆迁管理条例》第305号2∞1．6央行金融政策‘关于规范住房金融业务的通知)．规定￡也应行发放住房开发贷款时．企业自有资金不低于开发项目总投资的3傩，必须具备四证<国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设：1．程规划许可证和建设：l|{里开工许可证)．2∞18建设部住房制度修改‘城市商品房于鞋僻管理办珐’第95号文2002．1田务院金融政策制止商qk银行指定保险单位办珲贷款保险业务2002．3国务院金融政策饪政‘住房公秘金忭理条倒'．降低住房公积金存、贷戟利率．5年以．卜贷款利率由4．5％降到40弧．2∞2．5国土部土地政燕‘招杯拍卖拌脾lJI让上地使用权规定，规定自2002年7月l几经营性用地必须矧杯孝n卖挂牌山让：2∞2建设部土地政藏‘r关于加强固彳{土地使用权Hj让规划仟理工作的通知，要求加强土地使用权山让前后的规划管理．2002．8周务院综合调控认为局部投资增幅过火．加强房地产市场的宏观调控．强化-十地供应管理．严}}}控制上地供应总量。恢复扯收上地埔价税．\n附录A房地产领域的制度变迁与调控历程2002．3发计委、经市场准入‘外商投资产业指导目录)21号文鼓励外商投资普通住宅的开发建设限制贸委、对外1．土地成片开发(限于台瓷．合作)2．高档宾馆、别墅、高档写字棱和田贸经部际会展中心的建设、经营．2003．6央行信贷政策‘中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知'，银发[2003】121号文件．加强房地产信贷．四证取得后才能茇放贷款；提高第二套住房首付比倒．2∞3．6国土部土地政簧‘协议出让国有土地使用权规定'规定自8月1日起经营性用地不得协议出让，同一地块有两个或者以上意向用地者的其他用地不得协议出让．2∞37国务院税收政簧出售的房屋开始征收房产税．20038国务院综合调控出台18号文件．促进房地产市场持续健康发展2004．1央行信贷政策加息．金融机构】年期辈准利率将j：调027个百分点．200t．3国土部、监土地政策‘关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监寨：[作的察部通知)71号文．要求在831前将历史遗留闷置界定并处理完毕．纂止协议出让经营性土地使用权．俗称831大限．2州．3十届人大土地制度‘宪法’第十条第三款修改为。国家为了公共利益的需要．可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给与补偿。．修改前的原文是“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用．”开始对。公共利益”的征收行为加以严格限制．2004．4国务院土地政肇‘关于做好省缓以下国_十资源管理体制改革有关问题的通知'．正式明确省以下土地垂直管理的具体目标．20044国务院土地政策治理整顿土地市场秩序，明确在治理整顿期间，全国暂停农用地转非农建设用地半年．2004．4国务院信贷政策加强金融调控和信贷骨理．适当提高存款准备金宰与差别存放准蔷金睾制度．商业银行要严格执行产业政策和信贷条件发放贷款．备级政府水得：}|j要严格执行项目贷款资本金比倒规定．严蘩企业将银行贷款转给关联企业作为项目资奉金，严禁将瀛动资金贷款用于固定盗产投资，清理井严格控制城市建设等再类打捆贷款．2州．4国务院行政审批_}卉理固定资产投资项目．解决投资膨胀的问百决定开展固定资产投资项目清理．重点是钢铁，电解铝、水泥以及党政机关办公楼和培训l卜心、城市快速轨道交通，高尔夫球场、会展中心、物流园区，大型购物中心等项口和2004年以来新开工的所有项同．包括是古符合产业政簟、行业规划；符合_十地利用总体规划并纳入土地利用年度计划：符合环保规定：符合项开审批程序；符合信贷条件等．2004央行信贷政攮提高银行个人住房贷款利毕，控制房地产投资，2004年房地产投资^吲定资产的比重降到了2000年以来的最低点，比2003年‘F降了4．9个百分点．2∞44央行信贷政策仔款准备岔利率l：调，从7％提Il=h到7聃。2004．4国务院行政审批用发13号文，对制铁、IU解铝、水泥，房地产开发行业建设项开资木金比例进行调整．钢铁项目摊高到4喊及以上：水泥．电解铝、房地产升发项I：1(不舍经济适川住房项H)盗本舍比例捉血到35％及以上．\n附录A房地产领域的制度变迁与调控历程2004．4国务院行政审批‘关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知)(国办发明电[2004120号)实麓。三个暂停”．对高尔夫球场、会展中心．物流园区、大型购物中心等项目进行清理．对土地管理的严格控制，抑制房地产投资过快增长．2州．4发改委、央信贷政肇‘关于进一步加薯产业政镱和信贷政策协调配合控制信贷风险有关闩置的行、银监会通知'(发改746号文)2州．5建设部，发保障政簟‘关于印发(经济适用住房管理办法)的通知'(建住房【2∞4]77号)．改委、田土从政府为开发经济运用住房的企业所提供的优毫政策、开发建设规定、价格部、央行的确定以及公示、交易和售后的管理、集资建房和合作建房、直督管理等方面为经适房的发展和建设明确方向．2∞4．6国务院动拆迁‘关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知，国办发46号文，明确提出。备地要严格控制房屋拆迁面积．确保今年全国房屋拆迁总量比去年有明显减少”．2∞4．6国土都，发土地政策‘关于在深入开展土地市场治理整顿期问严格建设用地审批管理的实麓意改委见'2004．7建设部动拆迁‘关于加强和完粹城镇房屋拆迁工作联系和信息交流制度的通知，．建立拆迁信访责任人和联络员制度，建立拆迁宗大突发事件信息通报和专报制度、城镇房屋拆迁事项办理结果反馈制度，城镇房屋拆迁宣传报道制度．拆迁管理情况定期撒告制度．2004．7建设部住房制度修改‘城巾商品房预售管理办法'2004．B十届人大土地制度修改‘中华人民共和国土地管理法'．上收征地审批权限，提高土地征用补偿标准，增加征地批准后。两公告一登记’制度，加强监督检矗征地补偿费用使用情况等．确定。国家为了公共利萱的誓要，可以依法对集体所有的土地宴行征收或者征用，并给予补偿。．2∞4．1国务院土地政燕‘国务院关于镡化改革严崭土地管理的决定)(国发[2004]28号)实行最严格的土地管理制度，严控建设用地增量，努力盘话士地存量．(一)牢吲树立遵守土地法律法规的意识．(二)严格依照法定权限审批土地．严禁规避法定审批权艰．将单个建设项目用地拆分审批．(三)严格执行占Hj耕地补偿制度．(四)禁止非法压低地价招商．(五)严格依法查处违反土地管理法律法规的行为．2004．I央行信贷政镱-一年期存、贷款利丰均上调027％．200哇．1l园十部十地政策修订‘土地利用年度计划管理办法)和‘建设项目用地预审管理办法'2004．11国l。部J：地政策‘关于完稗征地补偿安咒制应的指导意见》238号200d．1l发政委、商市场准入‘外商投资产业指导口录’24号文．鼓励外商投资昔通住宅的开发建设限制务部投资1．土地成片开发(限于合资、合作)2．南栅宾馆、别墅、高档写字接和国际会展中心的建设，经营3．大型主题公目的建设、经营．200d．12国务院土地政策严禁非法胝低}fi商：严格规范地方政府土地管理．抑制通过土地}fi商带来『疗jI：地流失和尚定资产投资的增加。9l\n附录A房地产领域的制度变迁与调控历程2005．1国税总局税收政第‘关于实施房地产税收一体化管理若干问置的通知)国税156号．重申个人出售自有住房所得，按财产转让所得项目计征税率2帆的个人所得税．2∞5．1央行信贷政策最低首付款可由现行的2雅提高割3帆；上海推出提高中低价昔通商品房．居住不满一年出售的房屋．征收现购入价减去原价5％的税率．2∞5．3央行信贷政策提高住房贷款利率．上海16家银行全线停止一年内个人住房贷款转按揭服务；提高第二套贷款利率，至6．73',6．200量3国务院综合调控‘关于切实稳定住房价格的通知’．稳定房价。雷八条。明确指出要采取有效措施．抑制住房价格的过快上稚，要求自2005年6月1日后．对十人将购买不足两年的住房转手销售的，全额征收营业税．房价的涨幅与各地方政府官员职位升迁直接挂钩．2006Z发改委综合调控(2006年房地产调控r：作重点，2瞄．3国税总局税收政肇‘关于房地产开发业务征收企业所得税问置的通知'3l号文．废除2003年‘关于房地产开发有关企业所得税问题的通知)(下称83号文。)．6月1日后二手房营业税免征期限从2年延长至5年，即个人购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税；将预售收人的预计营业利润率修改为硬计计税毛利率，并将比例提高至2嘛。以销售房地产开麓产品为主的企业币享受新办企业的税收优惠．2006．4央行信贷政策金融机构贷款利率．卜谓0．27■。提高到5．85％．2006．5国务院综合调控关于促进房地产业健康发展的六点意见(国A条)2006．5建设部等综合调控‘关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见'37号文，提出15条执行细九部委则(国15条)．2晰．5国土部土地政策‘关于当前进一步从严土地骨理的紧急通知)。即日一律停止捌墅类房地产项目工地和办理相关用地手续．20065国税总局税收政镱‘关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知)(国税发『2006J74号)2∞6．7建设部综合调控‘关于落实新建住房结构比倒要求的若干意见)([aooe]165号)20帖．7建设部、央综合调控‘关于规范房地产市场外资准入和管理的意见'行等六部委2006．7目税总局税收政策‘关于个人住房转让所弼征收个人所得税有关问题的通知’(108弓文)，明确规定征收环节、计税依据和计算办法，优惠政镱等，实行⋯体化征收骨理办法，即以契税征臂为把手．统一进行税源信息管理及税款征收，先缴税后办理房地产产权证的征管方式．2007年1月1日正式实施，城镇十地使川税的定额税率标准提高2倍、新增建设用地土地有偿使用费提高1ffj的政燕．从2007年2月1U起由。预征制”转为。清竹制”．20067日税总局税收政策‘关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知)(围税发f2006]108号)．强调个人转让住房，以其转t|=收人额’减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按J!ll“财产转让所得”琐R缴纳个人所得税．2006．8央行信贷政策l叭息，抑制需求。一年J啊存、贷款址难利年均上调o27％。\n附录A房地产领域的制度变迁与调控历程2嘶．B国务院土地政蘸‘关于加强土地调控有关问题的通知'(目发(2006)3l号)调整城市建设用地审批方式。严格实行问赏制t国有土地使用权出让总价就全颧纳入地方预算。缎入地方国库．实行。收支两条线。管理t提高征收标准．严格控制减免税；建立工业用地出让最低价标准：禁止。以租代征。．2∞6．12国务院土地政簧‘关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知)国办笈(2006)100号文，从2007年1月1号开始。土地出让收支全额纳入地方基金预算臂理，实行彻底的。收支两条线”．2∞7．1国税总局税收政氟‘关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知’房地产企业土地增值税的交纳由先前的。预征制”转为。清算制。2∞7．1发改蚕、商市场准入井商投资产业指导目录(2007年修订)第57号文删除鼓励外商投资目录中t务部令井商投资昔通住宅的开发建设，艉制外瓷进入1．土地成片开发(戳于合资、合作)2．高档寅馆，别墅、高档写字棱和再际会晨中心的建设、经营3．房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司．2∞7．3央行信贷政簧上调金融机构人民币存贷款基准利率o．27个百分点．2∞7．5央行信贷政蘸一年期存款基准利率上调0．27个百分点l一年期贷款基准利串上ill0，18十百分点．2007．7央行信贷政蘸上调金融机构人民币存贷款基准利率o27十百分点2∞7．8国务院保障政奄‘关于解决城市低收入家鹾住房用难的若干意见'．首次将廉租房明确为住房保障重点，对经济适用房实行动态管理、有限产权，住房保障的落实情况纳入城市政府政绩考校之中．一是保障共住房受益群体扩大．由。鼍低收入”扩大到。低收入。：二是保障类住房面积限定在∞至∞平方米‘三是政府责任细分为省级政府负责、市县落实t四是明确保障共住房开发网十资金来源．其中土地m让金收入用于魔租房建设的比例由此前的5啦高判l假．2∞7．9建设部等保障政簟‘魔租住房保障办法，九部委2007．9国土部土地政镶‘招标拍卖挂牌山让目有建设朋地使Ⅲ枞规定’第39号，2002年4月3日国土资源部第4次部务会议通过．2007年9月21日国土资源部第3次部务会议修订．明确把工业Ⅲ地(包括仓储用地．但不包括采矿州地)纳入到。招拍挂”的范畴；此外。曼让人必须付清全部土地出让金后．方能镇取土地使用权证书．在2002年m竹的老版奉基础上，新修订了五项内J舂，包括将二L业用地纳入招标拍卖挂牌范围．明确建设刚地使川权可以分魁出让、将十地使用权修嫂为建设用地使用权，进一步明确挂牌m让截Jf问题，进一步规范出让金缴纳和建设川地使JU权证书发放等．其一lJ影响最人的当埘“规范出让金缴纳和建设用地使用权证书发放”．其要点足：受让人依照出让台制约定．付清全部ltiiJ：金后．才能领墩目仃建设州地使Ⅲ杈证书，来缴滴全都I}{让金的，不得发放建{5}用地使川枞证书，也不得按f|I让金缴纳比删分期发放建设用地使用权证书．\n附录A房地产领域的制度变迁与调控历程2∞7．11国土部、财土地政策‘土地储备管理办法)．土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门政部、央行为实现调控土地市场、促进土地资源台理利用目标．依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为．储备土地完成前期开发整理后．纳入当地市、县土地供应计划。由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地土地储备工作的具体实麓．由土地储备机构承担．土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格，隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储鲁工作的事业单位．从内容上分析．共包括七章30条，重点从计划与管理、萜围与程序、开发与利用、土地供应．壹金管理等五个方面进行规定．土地可以纳入土地储鲁范围t依法收回的国有土地收购的土地。行使优先购买权取得的土地；己办理表用地转用、土地征收批准手续的土地；其他依法取得的土地．200712央行信贷政策宣布年内第10次上调存款准备金率至145I．\n附录B闲置土地处理的有关规定年度有关文件具体条文1986‘中国人民使用国有土地，有下列情形之一的．由土地管理部门报县级以上人民政府批准．收共和国土地回用地单位的土地使用权．注销土地使用证一管理法'第十一．用地单位已经撤销或者迁移的l九条二、未经原批准机关同意．连续二年来使用的l三，不按批准的用途使用的t四、公路，铁路、机场、矿场等经核准报废的．1锥8‘中国人民使用国有土地，有下列情形之一的．由土地管理部门报县级以上人民政府批准，收共和国土地回用地单位的土地使用权，注销土地使用证t管理法)第十一，用地单位已经撤销或者迁移的s九条二．未经原批准机关同意。连续二年未使用的l三．不按批准的用选使用的t四、公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的．1994‘中国房地以出让方式取得土地使删权进行房地产开发的．必须按照士地使用权H{让台同约定产管理法)第的土地用途、动工开发期阻开发土地．超过出让合同约定的动_T开发日期满一年来二十六条动工开发的．可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十蛆下的土地用置费：满二年未动工开发的．可以无偿收回土地使用权{但是。因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外．’19蛄建设部‘城市以出让方式取得土地使J日投进行房地产开发的．必须按照土地使用权出让合同约定房地产开发的土地用途、动工开发期限开发土地．超过出让合同约定的动工开发H期满一年来经营管理暂动工开发的．可以征收相当于土地使HJ仅出让金百分之二十以下的土地闲置赞：满行办法)二年来动工开发的，可以无偿收回_七地使}{i权：但是．因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需11勺前期工作造成动：[开发迟延的除外．以划拨方式取得土地使J甘权进行房地产开发的，未按规定期限进行开发的，可以参照．b￡规定处理．1998‘中国人民禁止任何单位和个人闲置，荒芜耕地．已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，共和国士地一年I．I币用而XⅥ以耕种并收获的，应当111原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕管理法)第三种．也可以山用地单位组织耕种：一年以．卜来动．1：建设的．应当按照省．自治垣，十七条直辖市的规定缴纳用咒费：连续二年来使刚的，经原批准机‘芙批准．由县缀以卜人民政府无偿收¨川地单位的十地使JlJ机：该幅十地原为农民集体所有的．应当交出麒农村集体经济组纵恢复耕种．在城市规划医范用内，以山让方式取得十地使JU权进行房地产开发的闲置土地，依照‘中华人民共和同城『lJ房地产管理法)的有关规定办理．1998‘城市房地膀地产开牡企qk应当按照十地使州权出让合同约定的十地刚途、功工开发期瞅进行产开发经背项同丌发建设。出让台hd约定的动：J‘丌发期限满1年末动I．开发的，可以扯收丰¨当\n附录B闲置土地处理的有关规定管理条例'第于土地使用权出让金20％以下的十地射置费：满2年来动工开发的，可以无偿收十五条回土地使用权．但是．因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外．1999‘闲置土地已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种并收获的，应处理办法'第当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；1年四条以上未动工建设的，应当按照省、自治区，直辖市的规定缴纳用置费；连续2年来使用的．经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权，该■土地原为农民集体所有的．应当交由原农村集体经济组织恢复耕种．在城市规划区范围内．以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的用置土地．超过出让合同约定的动工开发日期满J年来动工开发的。可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年来动工开发时。可以无偿收蚵土地使用权l但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除井．2004‘国务院关严禁闲置土地．农用地转用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文于深化改革件自动失效·己实麓征地．满两年来供地的．在下达下一年度的农用地转用计划时严格土地管扣减相应指标．对具备耕作条件的土地，应当交原土地使用者继续耕种．也可以由理的决定，当地人民政府组织耕种．对用地单位闲置的土地．严格依照‘中华人民共和饵土地管理法'的有关规定处理．2∞6国15条加大对闲置土地的处置力度．土地、规划等有关部门要加强对房地产开发_f}J地的脏‘关于调整臂．对超出合同约定动工开发日期满1年来动工开发的．依法从高征收土地闲置费．住房供应结并责令限期开工、竣工；满2年来动工开发的。无偿收回土地使用权．对虽按照合构稳定住房同约定H期动工建设．但开发建设面积不足l／3或己投资额不足1／4．且未经价格的意见'批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置．1994‘中国房地以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的．必须按照土地使用权出让合同约定产管理法’第的土地用途、动工开发期限开发土地．超过出让台同约定的动工开发日期满一年来二十六条动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地用置费：满二年未动工开发的，可以无偿收回十地使川权：但是．因不可抗力或者政府、政府有关部『j的行为或者动工开发必需的前期工作遗幢动I．开发迟延的除外．2∞'‘城市房地房地产开发企业应当按照十地使JⅡ权山让合同约定的十地『fJ逢，动工开发期用进行产开发经营项目开发建设．出让合目约定的动：l：开发捌限满1年未动工开发的，可以征收相当臂理条例>第于土地使_f{|』权山让金2o％以下的：l：地阐簧费：蔫2年来动工开发fIg．可以无偿收十五条同土地使J{I权．世是，因不_r抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需11勺前删J．作造成功1．迟王正的除外．\n个人简历在读期间发表的学术论文与研究成果个人简历：彭坤焘，男．1982年1月生。2000．9-2005．6同济大学建筑与城市规划学院城市规划本科2001．9-2003．6上海东北片普通高校跨校辅修复旦大学经济学辅修学位2005．9-2008．3同济大学建筑与城j目规划学院城市规划硕士已发表论文：【l】智力密集地区人力资源与城市功能和空间的互动关系研究．陈秉钊刘婷婷范军勇彭坤焘．城市规划学刊2006No．3P．9-15【2】青浦新城大师讲坛印象记．田佑龙彭坤焘．大设计2006No．2P．82-91【3】市政府机构搬迁模式与绩效影响因素——以省会城市为例．彭坤焘罗志刚．城市援划学刊2007No．3P．95-99【4】浅议总体规划的实施性．彭坤焘．理想空间2007No．20R95．99